2016年商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓招商實操流程、案例

2016商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)基礎(chǔ)知知識培訓訓地產(chǎn)的定定義及分分類定義：房房地產(chǎn)是是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，，包括土土地和土土地上永永久建筑筑物及其其所衍生生的權(quán)利利。房產(chǎn)產(chǎn)是指建建筑在土土地上的的各種房房屋，包包括住宅宅、廠房房、倉庫庫和商業(yè)業(yè)、服務(wù)務(wù)、文化化、教育育、衛(wèi)生生、體育育以及辦辦公用房房等。地地產(chǎn)是指指土地及及其上下下一定的的空間，，包括地地下的各各種基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施、、地面道道路等。。房地產(chǎn)產(chǎn)由于其其自己的的特點即即位置的的固定性性和不可可移動性性，在經(jīng)經(jīng)濟學上上又被稱稱為不動動產(chǎn)?？煽梢杂腥N存在在形態(tài):即土地、、建筑物物、房地地合一。。法律意義義上的房房地產(chǎn)本本質(zhì)是一一種財產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利，，這種財財產(chǎn)權(quán)利利是指寓寓含于房房地產(chǎn)實實體中的的各種經(jīng)經(jīng)濟利益益以及由由此而形形成的各各種權(quán)利利，如所所有權(quán)、、使用權(quán)權(quán)、抵押押權(quán)、典典當權(quán)、、租賃權(quán)權(quán)等。分類：房房地產(chǎn)含含如下性性質(zhì)分類類1：住宅地地產(chǎn)：住住宅、公公寓的開開發(fā)、租租、售；；2、工業(yè)地地產(chǎn)：工工業(yè)園、、辦公樓樓、倉儲儲物流等等工業(yè)用用房的開開發(fā)、租租、售；；3、商業(yè)用用地：商商業(yè)經(jīng)營營性用房房的開發(fā)發(fā)、租、、售；商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)對城市市發(fā)展的的影響商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)是發(fā)揮揮城市凝凝聚力和和輻射力力的主要要載體，，是城市市化進程程中重要要的推動動力量。。作為一一個高附附加值產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)能直接接給城市市帶來利利潤和財財富，從從而增強強城市的的競爭力力；商業(yè)業(yè)地產(chǎn)也也是城市市經(jīng)濟發(fā)發(fā)展的中中樞，是是城市經(jīng)經(jīng)濟開放放程度和和城市經(jīng)經(jīng)濟實力力的象征征。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)影響和和改變著著現(xiàn)代城城市的生生產(chǎn)和組組織方式式、產(chǎn)生生聚集效效應(yīng)，并并對城市市空間結(jié)結(jié)構(gòu)要素素起主導(dǎo)導(dǎo)或核心心作用。。同時，，為提升升吸引力力而形成成的現(xiàn)代代化商業(yè)業(yè)建筑群群，其往往往能夠夠成為城城市中最最富活力力和現(xiàn)代代氣息的的城市景景觀。商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的建設(shè)設(shè)還直接接關(guān)系到到城市的的形象，，是提高高城市形形象、品品位以及及表現(xiàn)城城市文化化底蘊的的載體，，更是一一個城市市的名片片和品牌牌!!序認識商業(yè)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)概論商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)，可以以說不僅僅是商業(yè)業(yè)也不僅僅是地產(chǎn)產(chǎn)，更不不是簡單單的商業(yè)業(yè)+地產(chǎn)；商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)應(yīng)是以以銷售的的巨大現(xiàn)現(xiàn)金流、、物業(yè)的的穩(wěn)定租租金收入入、連鎖鎖擴張運運營、房房地產(chǎn)的的高增值值及周邊邊地產(chǎn)的的價值拉拉動為目目的的長長期性投投資事業(yè)業(yè)；中國國內(nèi)地商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的整體體運營正正處在學學習階段段，所謂謂沒有規(guī)規(guī)矩、不不成方圓圓，經(jīng)驗驗、方法法論的不不足及起起步較晚晚，導(dǎo)致致了中國國內(nèi)地商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)運作普普遍含有有投機性性！不僅在歐歐、美、、日等先先進國家家，即使使在中國國臺灣、、香港，，調(diào)研精精析→準準確定位位→個性性規(guī)劃→→專業(yè)運運營的程程序及內(nèi)內(nèi)容，都都是商業(yè)業(yè)地產(chǎn)實實操的黃黃金信條條！其中中經(jīng)營的的深度、、理念的的高度、、涉及的的廣度等等是非一一般房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商或行外外投資商商所能染染指的。。序認識商業(yè)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)階段性性重點考考量1、地理位位置：客客流規(guī)律律、交通通狀況、、商業(yè)環(huán)環(huán)境、地地形特點點、城市市規(guī)劃。。2、商業(yè)定定位：功功能定位位（綜合合、購物物、餐飲飲、娛樂樂、旅游游…）、業(yè)態(tài)態(tài)定位（百貨、、MALL、專業(yè)店店、量販販…）、風格格定位（（呼應(yīng)戰(zhàn)戰(zhàn)略定位位業(yè)態(tài)的的內(nèi)裝、、外裝與與環(huán)境））。3、規(guī)劃設(shè)設(shè)計：大大區(qū)規(guī)劃劃、環(huán)境境空間設(shè)設(shè)計、平平面設(shè)計計、交通通組織設(shè)設(shè)計、配配套設(shè)計、休休閑小品品設(shè)計等等。4、招商策策略：招招商計劃劃的擬定定、進場場條件與與方式的的確定、、商戶資資料收集集、確定招商商對象、、媒體體投放選選擇、設(shè)設(shè)店商開開業(yè)前管管理事宜宜。5、運營管管理：完完善租約約（聯(lián)營營）管理理、完善善環(huán)境與與形象管管理、建建筑物維維護修繕、設(shè)設(shè)施設(shè)備備維護、、賣場系系列調(diào)整整、日常常經(jīng)營、、企劃劃推廣等等。序認識商業(yè)業(yè)地產(chǎn)專業(yè)化運運營團隊隊當下中國，商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商多半是是從住宅宅開發(fā)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型而來來。對商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)模模式了解解不深,對商業(yè)規(guī)規(guī)劃、空空間塑造造、管理理體系、、巨大增增值、品品牌植入入、現(xiàn)金金流等認認識有限限，難以以在投資資中做出出正確決決策。無無論業(yè)態(tài)態(tài)定位、、設(shè)施規(guī)規(guī)劃還是是運營管管理都與與國際上上大型商商業(yè)項目目的操作作模式與與規(guī)律脫脫節(jié)，甚甚至背道道而馳,終致失敗敗!一個商業(yè)業(yè)項目在在前期的的市調(diào)精精析\戰(zhàn)略定位位、中期期的規(guī)劃劃設(shè)計\引商入店店，以及及后期的的營運管管理\企劃推廣廣三個階階段，都都需要有有高度專專業(yè)化水水準的操操作能力力支撐;開發(fā)商應(yīng)應(yīng)充分尊尊重專業(yè)業(yè)-唯有在專專業(yè)商業(yè)業(yè)運營團團隊以及及專業(yè)商商業(yè)規(guī)劃劃設(shè)計的的協(xié)助下下，方能能使一個個商業(yè)項項目更靠靠近成功功,進而揚名名立萬。。序認識商業(yè)業(yè)地產(chǎn)Contents目錄第一章、認識商業(yè)地產(chǎn)1第二章、認識各類商業(yè)業(yè)態(tài)2第四章、招商實操流程4第五章、商業(yè)經(jīng)營空間規(guī)劃5第六章、案例6第三章、認識商業(yè)品牌3第一章、地產(chǎn)基礎(chǔ)知識1第一節(jié)、、地產(chǎn)名名詞第二節(jié)、、商業(yè)地地產(chǎn)分類類第三節(jié)、、商圈分分析第四節(jié)、、商業(yè)地地產(chǎn)與住住宅開發(fā)發(fā)第五節(jié)、、商業(yè)地地產(chǎn)未來來發(fā)展第一章認認識識商業(yè)地地產(chǎn)第一節(jié)地地產(chǎn)產(chǎn)名詞三通一平平：水、電、、路通,場地平整整生地熟地地：生地指完完成土地地征用，，未通過過三通一一平的荒荒地；熟熟地是是指經(jīng)過過土地開開發(fā)發(fā)，，具備基基本建設(shè)設(shè)條件的的土地。。第一節(jié)地產(chǎn)名詞1第一節(jié)地產(chǎn)名詞1商圈圈：商業(yè)發(fā)展過程程中，由點、、線到面，可可稱為商圈。。每一個城市市依照城市市的人口基數(shù)數(shù)、消費習性性、消費單價價、流行趨向向等等都可能能形成好幾種種商業(yè)集市。。商圈又由核核心商圈、次次級商圈、邊邊緣商圈構(gòu)成成。業(yè)態(tài)態(tài)：百貨、超市、、綜超、專賣賣、便利店、、購物中心、、倉儲式商場場、專業(yè)市場場品類類：品類即商品分分類，比如服服飾類分男裝裝、女裝、童童裝、內(nèi)衣、、潮裝等；餐餐飲類分輕餐餐、簡餐、傳傳統(tǒng)餐飲、時時尚餐飲等；；第一節(jié)地產(chǎn)名詞1容積率率：建筑總面積與與占地面積的的一個比值。。綠化率率：綠化面積在占占地面積中所所占的百分比比。建筑面積：整個建筑每一一層加起來的的面積總和。。營業(yè)面積：指顧客能夠走走到和接觸到到的地方不包包括后面的卸卸貨區(qū)及庫房房、機電房、、公共走道等等。使用面積：亦稱“有效面面積”，是房房屋建筑面積積中能夠使用用的部分。為為建筑面積減減結(jié)構(gòu)面積與與公攤部分、、營業(yè)用動線線之差。第二節(jié)商商業(yè)地產(chǎn)分類類第二節(jié)、商業(yè)地產(chǎn)的分類11按行業(yè)類別劃劃分的商業(yè)地地產(chǎn)類型：1、零售功能——以商品零售為為主要功能，，通常規(guī)模較較大。代表業(yè)業(yè)態(tài)有，百貨貨商場、精品品、家居建材材、商業(yè)街及綜超量量販和SHOPPINGMALL等。2、娛樂功能——以娛樂為主要要功能，通常常和其它類型型的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)融合發(fā)展，，呈現(xiàn)大規(guī)模模、復(fù)合度高高、時尚化的特點；；代表業(yè)態(tài)有有，電影城、、娛樂城、KTV、電子游藝、、兒童游憩。。3、餐飲功能——以餐飲為主要要功能，呈樓樓層式、單體體形式、街廓廓式的融合發(fā)發(fā)展經(jīng)營特點點；包含有小小吃、零食、速食餐餐飲、品牌正正餐、大型餐餐飲、休閑餐餐飲、美食廣廣場等。4、健身服務(wù)及及休閑功能——以健身休閑為為主；代表業(yè)業(yè)態(tài)有，健身身館、SPA、瑜伽、運動動俱樂部、運運動專賣店、舞蹈教教室、武術(shù)館館等。5、商品批發(fā)——以商品批發(fā)為為主要功能，，為B2B的商品集散地地；代表業(yè)態(tài)態(tài)有，小商品品批發(fā)市場、、輕紡、飾品批發(fā)等。。第二節(jié)商業(yè)地產(chǎn)的分類1第三節(jié)商商圈分析何謂商圈：零零售業(yè)發(fā)展過過程中，由點點、線到面，，可稱為商圈圈。每一個城城市依照城市市的人口基數(shù)、、消費習性、、消費單價、、流行趨向……都可能形成好好幾種商業(yè)集集市。一、如何設(shè)定定商圈：一般以所處位位置為圓心處處，依所屬業(yè)業(yè)態(tài)及規(guī)模而而定，商圈圈圈越小輻射越越小，業(yè)態(tài)越越專，吸納越越大。以大型型商業(yè)為例分分核心商圈（（半徑1.5公里）、次級級商圈（半徑徑5-7公里）、邊緣緣商圈（基本本已抵達市郊郊）。第三節(jié)商圈分析1二、商業(yè)體與與商圈的依附附關(guān)系：五角場商圈香港尖沙咀臺北西門町上海徐家匯北京王府井第三節(jié)商圈分析1三、開發(fā)期或或成熟期或飽飽和競爭期紐約曼哈頓(飽和)上海五角場(開發(fā))東京銀座(飽和)臺北信義區(qū)(成熟)第三節(jié)商圈分析1四、自成商圈圈單打獨斗或或札堆結(jié)市上海亞新廣場場和西郊百聯(lián)聯(lián)(自成商圈)臺北西門町(成熟商圈)結(jié)市北京西單(成熟商圈)結(jié)市第三節(jié)商圈分析1①商圈地段②經(jīng)營定位③規(guī)劃設(shè)計④運營團隊⑤店鋪規(guī)模⑥業(yè)態(tài)態(tài)屬性性等將占占70%的成功功因素素從以上上情況況分析析，商商業(yè)項項目的的經(jīng)營營成功功率按按經(jīng)驗驗值，，仍取取決于于：第三節(jié)商圈分析1第四節(jié)節(jié)商商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)與住住宅開開發(fā)第一章、地產(chǎn)基礎(chǔ)知識1一、商商業(yè)地地產(chǎn)與與住宅宅開發(fā)發(fā)在規(guī)規(guī)劃層層面的的區(qū)別別——大型商商業(yè)地地產(chǎn)項項目對對人流流、物物流，，水平平、垂垂直交交通與與消防防疏散散的組組織相相當繁繁瑣，，滿足足功能能要求求的前前提下下更要要滿足足可視視性和和可達達性條條件，，以獲獲得最最大的的商業(yè)業(yè)利益益。商商業(yè)地地產(chǎn)的的規(guī)劃劃必須須在合合適的的業(yè)態(tài)態(tài)、業(yè)業(yè)種的的配比比與落落位基基礎(chǔ)上上進行行，并并伴隨隨著整整個招招商過過程。。第四節(jié)商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)1二、開開發(fā)流流程層層面的的區(qū)別別（商業(yè)業(yè)開發(fā)發(fā)比住住宅開開發(fā)多多出團團隊組組訓、、招商商策略略及執(zhí)執(zhí)行、、開業(yè)業(yè)準備備、開開業(yè)造造勢、、運營營管理理等環(huán)環(huán)節(jié)））土地開開發(fā)流流程商業(yè)地地產(chǎn)開開發(fā)住宅開開發(fā)土地獲獲得地段決決定業(yè)業(yè)態(tài)地段選選擇是是關(guān)鍵鍵市場調(diào)調(diào)研經(jīng)濟環(huán)環(huán)境分分析和和生活活結(jié)構(gòu)構(gòu)研究究區(qū)域結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)查與與城市市發(fā)展展規(guī)劃劃研究究商業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)劃及及政策策研究究區(qū)域零零售業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)、商商鋪分分布及及經(jīng)營營狀況況的的市市場場調(diào)調(diào)查查與與分分析析典型型性性調(diào)調(diào)查查與與研研究究地區(qū)區(qū)未未來來商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)供供應(yīng)應(yīng)量量分分析析消費費者者消消費費行行為為調(diào)調(diào)查查與與研研究究項目目立立地地條條件件研研究究商圈圈的的確確定定和和研研究究競爭爭對對手手的的研研究究客觀觀市市場場調(diào)調(diào)研研微觀觀市市場場調(diào)調(diào)研研消費費者者調(diào)調(diào)研研項目目定定位位目標標市市場場定定位位目標標客客戶戶定定位位目標標消消費費群群定定位位目標標投投資資小小業(yè)業(yè)主主定定位位目標標經(jīng)經(jīng)營營客客戶戶定定位位項目目經(jīng)經(jīng)營營特特色色定定位位項目目經(jīng)經(jīng)營營方方式式定定位位項目目業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定定位位項目目功功能能定定位位項目目規(guī)規(guī)模模定定位位項目目形形象象定定位位形象象定定位位市場場定定位位目標標客客戶戶群群定定位位產(chǎn)品品定定位位規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計整體體規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計建筑筑風風格格與與立立面面設(shè)設(shè)計計商鋪鋪結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)與與內(nèi)內(nèi)部部分分割割方方案案景觀觀設(shè)設(shè)計計方方案案交通通組組織織設(shè)設(shè)計計方方案案整體體規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計建筑筑風風格格與與立立面面設(shè)設(shè)計計景觀觀設(shè)設(shè)計計招商商執(zhí)執(zhí)行行招商商策策略略招商商工工具具的的準準備備招商商團團隊隊組組訓訓銷售售團團隊隊組組建建營銷銷策策劃劃以活活動動營營銷銷為為主主，，較較少少投投放放廣廣告告，，廣告告訴訴求求以以招招商商與與吸吸引引人人氣氣為為主主營銷銷方方式式多多樣樣化化第四節(jié)商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)1第四節(jié)商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)1商鋪鋪投投資資回回報報率率與與投投資資回回收收期期計計算算方方法法：：商鋪鋪投投資資回回報報率率從從嚴嚴格格意意義義上上講講是是一一個個動動態(tài)態(tài)的的概概念念，，投投資資中中除除了了投投資資者者的的購購買買初初始始投投資資外外，，還還應(yīng)應(yīng)包包括括稅稅費費，，貸貸款款利利息息、、物物業(yè)業(yè)管管理理費費用用、、取取暖暖費費用用、、折折舊舊費費用用，，甚甚至至還還有有通通貨貨膨膨脹脹帶帶來來的的價價格格貶貶值值和和央央行行加加息息后后帶帶來來的的利利差差等等方方面面的的因因素素，，同同時時還還必必須須考考慮慮到到商商鋪鋪一一定定的的空空置置期期，，但但動動態(tài)態(tài)投投資資計計算算比比較較復(fù)復(fù)雜雜，，現(xiàn)現(xiàn)介介紹紹一一種種相相對對動動態(tài)態(tài)的的投投資資分分析析方方法法，，以以供供參參考考使使用用。。（（特特別別提提示示：：目目前前開開發(fā)發(fā)商商提提供供的的投投資資回回報報率率的的算算法法各各異異，，基基本本都都是是比比較較靜靜態(tài)態(tài)的的計計算算方方式式，，但但這這種種靜靜態(tài)態(tài)計計算算方方式式得得出出來來的的投投資資回回報報率率通通常常要要比比實實際際收收益益高高很很多多，，很很容容易易給給投投資資者者造造成成假假象象。。））（1）年年投投資資回回報報率率一次次性性購購買買———公式式：：（（稅稅后后月月租租金金－－每每月月物物業(yè)業(yè)管管理理費費））×12/（購購買買房房屋屋總總價價+契稅稅+印花花稅稅））按揭揭貸貸款款———公式式：：（（稅稅后后月月租租金金－－按按揭揭月月供供款款-每月月物物業(yè)業(yè)管管理理費費））×12/（首首期期房房款款+契稅稅+印花花稅稅+律師師費費+保險險費費））注：：商商鋪鋪投投資資合合理理的的年年投投資資回回報報率率一一般般為為8%-12%。（2）投投資資回回收收期期一次次性性付付款款———計算算公公式式：：（（購購買買房房屋屋總總價價+契稅稅+印花花稅稅））/（稅稅后后月月租租金金－－每每月月物物業(yè)業(yè)管管理理費費））×12按揭揭貸貸款款———計算算公公式式：：（（首首期期房房款款+契稅稅+印花花稅稅+律師師費費+保險險費費））/（稅稅后后月月租租金金－－按按揭揭月月供供款-每月月物物業(yè)業(yè)管管理理費費））×12注：：商商鋪鋪投投資資合合理理的的回回收收期期限限一一般般為為8-12年。。商鋪鋪投投資資回回報報率率計計算算方方法法：：（案案例例分分析析））第四節(jié)商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)12008年12月底底，，周周先先生生買買下下了了一一套套臨臨街街商商鋪鋪，，面面積積約約40平方方米米，，售售價價約約160萬元元，，目目前前在在這這片片商商鋪鋪周周邊邊，，同同等等商商鋪鋪的的月月租租金金約約是是350元/平方米左左右，即即周先生生每個月月可收取取1.4萬元的租租金。那那么，他他的投資資回報率率將是多多少呢？？現(xiàn)在讓讓我們計計算一下下：租金回報報率=14000×12÷1600000=10.5%2、目前，，國內(nèi)在在商業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設(shè)中中存在著著四種權(quán)權(quán)益關(guān)系系：開發(fā)發(fā)商權(quán)益益、所有有者權(quán)益益、經(jīng)營者權(quán)益益、運營營商權(quán)益益。一般般開發(fā)商商通過銷銷售及促促動其他他物業(yè)獲獲得利益益；所有有者通過過出租或自營營商業(yè)物物業(yè)獲取取收益；；經(jīng)營設(shè)設(shè)店商通通過商品品銷售獲獲取經(jīng)營營效益；；運營商商通過專專業(yè)的規(guī)劃管管理來獲獲取顧問問費或是是獲利分分成。出售出租商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)生生態(tài)鏈開發(fā)商、、所有者經(jīng)營設(shè)店店商、開發(fā)商（（反租））小業(yè)主運營商消費者委托經(jīng)營營管理商品力、、企劃力力反租第四節(jié)商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)1第五節(jié)商商業(yè)業(yè)地產(chǎn)未未來發(fā)展展第一章、地產(chǎn)基礎(chǔ)知識1第五節(jié)商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展1一、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)成成為房地地產(chǎn)市場場的新增增長點簡單地說說，住宅宅市場不不好做，，股票又又慘不忍忍睹，資資金自然然就流向向商業(yè)地地產(chǎn)，商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)商的主主要任務(wù)務(wù)就是經(jīng)經(jīng)營商店店，而不不是經(jīng)營營商品。。早期的的地產(chǎn)商商與商業(yè)業(yè)結(jié)合的的方式一一般為租租賃商鋪鋪，但““MALL”這樣的一一站式綜綜合購物物中心幾幾乎包含含了所有有的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，，各種專專業(yè)化的的商家對對店鋪面面積、層層高、物物業(yè)管理理方式都都有不同同的要求求，商家家的不同同要求必必須在房房地產(chǎn)項項目的設(shè)設(shè)計、建建設(shè)之初初就得到到體現(xiàn)，，而且后后期的物物業(yè)管理理也遠非非傳統(tǒng)的的商業(yè)物物業(yè)那樣樣簡單。。因此，，整個過過程都需需要對地地產(chǎn)和商商業(yè)非常常熟悉的的專業(yè)人人士來操操作。隨著電商商對實體體店的強強力沖擊擊，傳統(tǒng)統(tǒng)零售業(yè)業(yè)競爭日日趨白熱熱化，銷銷量差強強人意，，利潤十十分微薄薄，而已已經(jīng)開業(yè)業(yè)的大型型購物中中心的經(jīng)經(jīng)營均獲獲取相對對可觀的的利潤，，因此通通過“MALL”等形式對各種種業(yè)態(tài)進行組組合，從而增增加整體競爭爭力，“已經(jīng)經(jīng)成為一個明明顯趨勢”。。目前幾乎中國國所有的大、、中城市都已已經(jīng)建設(shè)有多多個大型的購購物中心，這這就為商業(yè)地地產(chǎn)的發(fā)展空空間，商業(yè)地地產(chǎn)成為了實實體店與電商商抗衡的唯一一有利平臺。。二、重視商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的城市市景觀職能商業(yè)地產(chǎn)外在在表現(xiàn)形式是是各種建筑物物、構(gòu)筑物及及廣場和街道道空間。其外觀形式色彩彩的豐富和多多樣性遠勝于于城市其它建建筑，為城市市朔造一道靚靚麗的風景，提升升城市形象。。因此，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)除除了滿足商業(yè)業(yè)利用價值外外，其城市景觀的的影響是至關(guān)關(guān)重要的，體體現(xiàn)了經(jīng)濟價價值和社會價價值的統(tǒng)一。。特別是中國目目前處于城市市建設(shè)的高峰峰期，重視商商業(yè)地產(chǎn)項目目的城市景觀功能，思思考如何與政政府合力打造造城市標志性性建筑，必將將獲得更多的的政府支持，有有利于項目的的融資和運營營管理。第五節(jié)商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展1第一節(jié)百貨公司DepartmentStore：特點：整體規(guī)規(guī)劃、統(tǒng)一管管理，而以聯(lián)聯(lián)營即扣率為為主要經(jīng)營模模式，亦有少少部分租賃空空間。（如、、太平洋、百百盛、東方商商廈、伊斯丹丹、巴黎春天天……）理想營業(yè)面積積為30000m2-40000m2（視地區(qū)市場場而定）第二章、認識識各類商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)2第二章、認識各類商業(yè)業(yè)態(tài)◎百貨三類型大眾百貨：：如如第一百貨貨、第六百貨貨、華聯(lián)百貨貨、王府井百百貨......時尚百貨：如如太平洋百百貨、百盛百百貨、巴黎春春天百貨、伊伊勢丹百貨……精品百貨：如如上海-久光百貨、北北京-新光天地、深深圳-西武百貨……附注:百貨業(yè)態(tài)受市市場其他業(yè)態(tài)態(tài)的分流與細細分影響,其業(yè)種品類逐逐漸偏重于服飾、化妝品品、箱包、飾飾品、禮品、、鞋帽……2第二章、認識各類商業(yè)業(yè)態(tài)上海臺商四大大百貨之一貝爾頓購購物廣場臺灣漢神百貨貨2第二章、認識各類商業(yè)業(yè)態(tài)第二節(jié)購購物中心ShoppingCenter：特點：類似SHOPPINGMALL,但一般設(shè)在市市區(qū)內(nèi)具備幾幾個主力店，，并有雄偉的的殿堂及大片片挑空區(qū)以客客層檔次為商品樓層層劃分，須具具有國際一線線品牌為主力力商品群結(jié)合合大量餐飲、、娛樂、文化化、休憩、購購物、影院為為一體的全業(yè)態(tài)態(tài)多功能商場場，并以租賃賃為主的經(jīng)營營模式，多業(yè)業(yè)種及特色大店（店中店店）組合而成成（如浦東正正大廣場、西西郊百聯(lián)、深圳萬象城……），并具大型型地下停車場場。難點：投資大大、回收慢，，企業(yè)需有主主力業(yè)態(tài)為支支撐。2第二章、認識各類商業(yè)業(yè)態(tài)購物中心ShoppingCenter：2第二章、認識各類商業(yè)業(yè)態(tài)第三節(jié)Mall:特點：建筑面面積大，品類類齊全，采物物業(yè)租賃管理理模式，主力力店、專門店店云集，與各各業(yè)態(tài)（量販販、專專業(yè)業(yè)店、影院、、美食廣場……）知名店策略略聯(lián)盟，特色色為大投入、、大面積、多多功能、多業(yè)業(yè)態(tài)組合的訂訂單式商業(yè)；；吃、喝、玩玩、樂、買一一應(yīng)俱全。2第二章、認識各類商業(yè)業(yè)態(tài)摩爾Mall:2第二章、認識各類商業(yè)業(yè)態(tài)第四節(jié)大大賣場又稱量量販店或綜超超Hypermarket:特點：以生鮮鮮熟食為特色色及民生必需需品、日常生生活品的全品品類商品組合合，并以超低低價促銷與平平價銷售的綜超形態(tài)經(jīng)經(jīng)營，其機制制側(cè)重中央采采購及營業(yè)控控管系統(tǒng)，又又稱扁平式管管理，故連鎖鎖效應(yīng)由此產(chǎn)產(chǎn)生。理想營業(yè)面積積：15000m2-25000m2（依城市級別別而定），單單品數(shù)約20000個以上單品。。2第二章、認識各類商業(yè)業(yè)態(tài)大賣場又稱量量販店或綜超超Hypermarket:2第二章、認識各類商業(yè)業(yè)態(tài)第五節(jié)超超級市場場Supermarket：特點：是傳傳統(tǒng)市場的的升級版，，主要販賣賣民生必需需品、日用用品（又分分生鮮超市市、食品超超市），采采用開架式式陳列，統(tǒng)一出出口結(jié)帳。。理想營業(yè)業(yè)面積：800m2-2000m2（如農(nóng)工商商、家得利利、聯(lián)華、、頂頂鮮……）,一般開在高密度住宅宅社區(qū)內(nèi)。。難點：在一一定的地區(qū)區(qū)須具有配配送中心，，且有一定定的連鎖規(guī)規(guī)模才能達達到周邊效益，以30家—40家為損益點點（指成熟熟市場）2第二章、認識各類商業(yè)業(yè)態(tài)超級市場Supermarket：2第二章、認識各類商業(yè)業(yè)態(tài)第六節(jié)倉倉儲批發(fā)發(fā)店WarehouseStore(現(xiàn)付自運-會員制):特點：以倉倉庫形式的的展貨賣場場，用重級級貨架陳列列箱式、批批量商品，，可采會員員制、超平平價銷售;單品數(shù)約為為12000-20000個（如德國國METRO、荷蘭MAKRO、美國SAMS）理想營業(yè)面面積：15000m2-20000m2，單品數(shù)約約16000個，大型貨貨車可抵達達的環(huán)外或或城鄉(xiāng)交接接位置，并具具超大型停停車場。難點：具一一定規(guī)模的的商品采購購及物流配配送能力，，其準入點點難掌握。。2第二章、認識各類商業(yè)業(yè)態(tài)第七節(jié)專專業(yè)賣場場SpecialityStore:特點：以品品類劃分有有家電、居居家、建材材、3C、運動等專專業(yè)形態(tài)，，以專一一、平價、、量大銷售售，應(yīng)更具連鎖規(guī)模模效益。理想營業(yè)面面積為:因業(yè)態(tài)而定定,不同業(yè)態(tài)面面積需求有有所不同.難點：與大大賣場業(yè)態(tài)態(tài)同，并應(yīng)應(yīng)具有下單單與定牌策策略及更強強的配送、、裝配、維維修等專業(yè)業(yè)隊伍支撐撐。2第二章、認識各類商業(yè)業(yè)態(tài)第八節(jié)精精品廣場場Boutique：國際一線、、二線服裝裝、箱包、、皮具、飾飾品……,重視產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量及品牌牌，又稱質(zhì)質(zhì)販賣場；；多為高單價國際知知名品牌，，選點多在在一線城市市市中心精精華地段，，對物業(yè)品品質(zhì)及購物物環(huán)境要求求極高；鎖鎖定金字塔頂端客群群。2第二章、認識各類商業(yè)業(yè)態(tài)第九節(jié)名名品折扣扣店InternationalBrandTown(Outlets):Outlets－“奧特萊斯”最早誕生于于美國，迄迄今已有近近100年的歷史。。也叫“品牌直銷購購物中心”，是歐美一一種流行的的零售業(yè)態(tài)態(tài)，專門銷銷售名牌過過季、下架架、斷碼商商品的商店店組合，折折扣低至五五折以下。。在香港、韓韓國、日本本、英國、、西班牙、、法國、美美國、希臘臘、阿根廷廷等世界各各地都能擁擁有不同主主題的品牌牌折扣店。。日本橫濱港港碼頭的海海濱商店擁擁有50余家outlets分店；美國洛杉磯磯的outlets擁有120家連鎖店；；西班牙迪牙牙折扣店目目前在全球球經(jīng)營著3200多家連鎖折折扣店.2第二章、認識各類商業(yè)業(yè)態(tài)Outlets的形式分為為House型(TownHouse型&SingleHouse型）和單體體型形式上多為為House型布局，購購物中心的的面積大小小不一，英英國、日本本的規(guī)模較較小，美國國小的由幾幾家店構(gòu)成，大的的近300家；一般坐坐落于大城城市邊緣或或近郊，車車程大約４４０分鐘到到一個小時時，并且都都在高速公公路邊上。Outlets的業(yè)態(tài)模式式Outlets行銷模式在在北美、歐歐洲、日本本等經(jīng)濟發(fā)發(fā)達國家的的發(fā)展趨勢勢已形成一一種全球化化商業(yè)推廣廣潮流。它吸引引人的主要要原因即:品牌集中、、價格低廉廉、環(huán)境幽幽雅。品牌--薈萃世界著著名或知名名品牌，品品牌純正，，質(zhì)量上乘乘低價---低至1-6折的價格銷銷售，具有有價格吸引引力氛圍---一般位于城城郊結(jié)合區(qū)區(qū)，而非城城市中心區(qū)區(qū)，方便駕駕車者前往往環(huán)境舒適適，通常還還配備餐飲飲、休閑設(shè)設(shè)施，適合合長時間逗逗留2第二章、認識各類商業(yè)業(yè)態(tài)第十節(jié)批批發(fā)業(yè)態(tài)態(tài)(品類集市)：為中國改革革開放后最最早形成的的特色業(yè)態(tài)態(tài)，多為業(yè)業(yè)種品類專專業(yè)城、街街、區(qū)。武漢漢正街東莞虎門批發(fā)市場上海輕紡市場2第二章、認識各類商業(yè)業(yè)態(tài)十一節(jié)文文化主題題業(yè)態(tài)：各項目所在在城市的歷歷史沿革，，充分挖掘掘其特有的的地脈、文文脈及其精精神所在。。秦漢唐國際文化商商業(yè)廣場，，充分挖挖掘其所處處城市的地地理優(yōu)勢和和人文資源源優(yōu)勢，依依托長安歷歷史文化的的深厚底蘊蘊，在“融其神、借借其聲、高高其形”的現(xiàn)代文化化商圈經(jīng)營營發(fā)展全新新范本這一一理念基礎(chǔ)礎(chǔ)上，打造造而成的以以商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)為主，以以『秦漢唐』概念為主題題，集旅游游、休閑、、購物、娛娛樂、餐飲飲為一體的的仿古式商商業(yè)街區(qū)。。項目內(nèi)主題題街區(qū)包含含：原生態(tài)傳統(tǒng)統(tǒng)文化街區(qū)區(qū)時尚購物街街區(qū)現(xiàn)代創(chuàng)意藝藝術(shù)街區(qū)美食文化街街區(qū)休閑娛樂街街區(qū)2第二章、認識各類商業(yè)業(yè)態(tài)南京1912與上海新天天地項目類類似，充分分挖掘其地地脈人脈優(yōu)優(yōu)勢，依托托其緊鄰孫孫中山先生生就任中華華民國第一一任臨時大大總統(tǒng)的南南京總統(tǒng)府府的特點，，以民國時時期的建筑筑風格來演演繹項目主主題，”昔日總統(tǒng)府府邸，今朝朝城市客廳廳”，鑄造了項項目所特有有的文化品品位及歷史史底蘊，成成為南京現(xiàn)現(xiàn)階段的休休閑娛樂新新地標。。文化主題業(yè)業(yè)態(tài)：2第二章、認識各類商業(yè)業(yè)態(tài)十二節(jié)旅旅游商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)：在旅游風景景區(qū)或者旅旅游城市為為滿足旅游游者的“吃吃、住、行行、游、購購、娛”，，由政府牽牽頭規(guī)劃建建設(shè)的與景景區(qū)相配套套的旅游、、休閑商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)。陽朔西街桂林正陽步步行街2第二章、認識各類商業(yè)業(yè)態(tài)十二節(jié)地地鐵沿線線商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)：軌道交通（（地鐵）通通過改變沿沿線的土地地利用來改改變城市人人口的分布布。同時，，也指引著著房地產(chǎn)的的開發(fā)方向向和引導(dǎo)人人們的置業(yè)業(yè)方向。這這就意味著著在城市的的人口密度度和人口分分布不斷改改變下，隨隨之而來的的是交通流流量、流向向和流動速速度的改變變，從而誕誕生了一系系列的商業(yè)業(yè)區(qū)，以匹匹配這些新新生的改變變。臺灣灣捷捷運運2第二章、認識各類商業(yè)業(yè)態(tài)第十十三三節(jié)節(jié)商商業(yè)業(yè)街街LeisureStreet：以零零售售商商業(yè)業(yè)為為主主，，餐餐飲飲娛娛樂樂業(yè)業(yè)為為輔輔；；街街廓廓式式規(guī)規(guī)劃劃，，一一般般為為一一個個城城市市或或一一個個區(qū)區(qū)域域的的居居民民徒徒步步休憩憩購購物物娛娛樂樂場場所所；；不不論論城城市市級級數(shù)數(shù)的的大大小小，，一一般般都都有有一一條條商商業(yè)業(yè)亮亮點點街街區(qū)區(qū)。。2第二章、認識各類商業(yè)業(yè)態(tài)第十十三三節(jié)節(jié)底底商商：：即住住宅宅的的裙裙樓樓底底部部商商鋪鋪，，以以社社區(qū)區(qū)配配套套功功能能為為主主，，一一般般臨臨社社區(qū)區(qū)外外部部街街道道；；例例如如社社區(qū)區(qū)診診所所、、美美容容美美發(fā)發(fā)、、電信信、、銀銀行行、、社社區(qū)區(qū)便便利利店店、、洗洗衣衣干干洗洗店店、、鑰鑰匙匙修修鞋鞋店店、、鐘鐘表表眼眼鏡鏡店店、、茶茶葉葉店店、、煙煙酒酒店店等等。。2第二章、認識各類商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新新業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)—————運動動嘉嘉年年華華、、時時尚尚8號橋橋（（創(chuàng)創(chuàng)意意時時尚尚主主題題））………運動動嘉嘉年年華華8號橋橋第十十四四節(jié)節(jié)創(chuàng)創(chuàng)新新業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)與與個性性規(guī)規(guī)劃劃定定位位（（差差異異、、錯錯位位、、區(qū)區(qū)隔隔、、創(chuàng)創(chuàng)意意））:2第二章、認識各類商業(yè)業(yè)態(tài)上海海新新梅梅集集團團—卡瑪瑪卡卡瑪（年年輕輕酷酷炫炫））···個性性規(guī)規(guī)劃劃定定位位（（差差異異、、錯錯位位、、區(qū)區(qū)隔隔、、創(chuàng)創(chuàng)意意））:2第二章、認識各類商業(yè)業(yè)態(tài)上海?！紖R匯廣廣場場、、臺臺北北—衣蝶蝶百百貨貨（（女女性性主主題題））·個性性規(guī)規(guī)劃劃定定位位（（差差異異、、錯錯位位、、區(qū)區(qū)隔隔、、創(chuàng)創(chuàng)意意））:2第二章、認識各類商業(yè)業(yè)態(tài)第三章、認識商業(yè)品牌3第三三章章認認識識商商業(yè)業(yè)品品牌牌第三章、認識商業(yè)品牌3一、、百百貨貨公公司司DepartmentStore太平平洋洋、、百百盛盛、、東東方方商商廈廈、、伊伊斯斯丹丹、、巴巴黎黎春春天天……二、購物中心心ShoppingCenter浦東正大廣場場、西郊百聯(lián)聯(lián)、深圳萬象象城、萬達商業(yè)廣場場……三、摩爾Mall東莞華南MALL、金源新燕莎……四、大賣場又又稱量販店或或綜超HyperMarket沃爾瑪、大潤潤發(fā)、家樂福福、人人樂……五、超級市場場Supermarket步步高、世紀紀聯(lián)華……六、倉儲批發(fā)發(fā)店WarehouseStore(現(xiàn)付自運-會員制)德國METRO、荷蘭MAKRO、美國SAMS………七、專業(yè)賣場場SpecialityStore宜家家居、國國美電器、蘇蘇寧電器……八、精品廣場場BoutiquePlaza美美百貨、恒恒隆廣場、西西武百貨……第一節(jié)各各業(yè)態(tài)品牌（（例舉）九、名品折扣扣店Outlets(InternationalBrandTown)長沙奧特萊斯斯……十、批發(fā)業(yè)態(tài)態(tài)(品類集市)義務(wù)小商品城城、長沙高橋橋大市場、株株洲蘆淞市場場……十一、文化主主題業(yè)態(tài)上海K11、浙江長興嘉嘉兆海洋城……十二、旅游商商業(yè)業(yè)態(tài)寬窄巷子、周莊……十三、地鐵沿沿線商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)……十四、商業(yè)街街BusinessStreet北京王府井、、長沙黃興路路步行街、武武漢江漢路步步行街……十五、底商……十六、創(chuàng)新業(yè)業(yè)態(tài)與個性規(guī)規(guī)劃定位運動嘉年華、、時尚8號橋（創(chuàng)意時時尚主題）、、上?！紖R廣場、臺臺北—衣蝶百貨……第三章、認識商業(yè)品牌3第二節(jié)一一、二、三線線品牌劃分品牌的共同特特點是：品牌牌知名度高，，品牌形象感感強。品牌等等級劃分有多多種，我們常常用的有如下下兩種：1、按價格：如如Armani、CUCCI等奢侈品，屬屬于一線品牌牌；mox＆co、liu＆jo等輕奢品牌屬屬于二線品牌牌；其他屬于于三線品牌；；2、按受眾度：：如H＆M、百麗、星巴巴克等屬于一一線品牌；C＆A、GNC、太平洋咖啡啡等屬于二線線品牌；maxwin、紅粉知己、、85°c等屬于三線品品牌；第三章、認識商業(yè)品牌3第三章、認識商業(yè)品牌3第三節(jié)各各業(yè)種品牌（（例舉）1、女裝：MAX&CO、liu＆jo、ONLY、veromoda……2、男裝：保羅、卡賓、、杰克瓊斯……3、箱包：ELLE、萬里馬、新新秀麗……4、鞋：百麗、Tata、天美意……5、休閑品牌餐餐飲：綠茶餐廳、57°湘、外婆家、、亞洲土地、、味千拉面、、權(quán)金城韓國國料理……6、品牌正餐：：毛家飯店、俏俏江南餐廳、、小肥羊……7、輕食（小吃吃/零食/面包糕點）：：愛茜茜里冰淇淇淋、面包新新語、澈恩恩叔叔、快樂樂檸檬……8、牛仔休閑：：CKJEANS、LEVI’S、G-STAR、CHEVIGNON、REPLAY、LEE……9、運動商品：：NIKE、ADIDAS、李寧、新百百倫、匡威……10、主題店中店店：東方表行、哈哈根達斯、屈屈臣氏、絲芙芙蘭……11、飾品/表：施華洛世奇、、蘭諾、勞力力士、天梭、、梅花…...12、黃金/珠寶：周大福、謝瑞瑞麟、周生生生、六福、Enzo……13、娛樂休閑：：好樂迪KTV、臺北純K、CGV影院、萬達影影院、城市英英雄、密室逃逃脫……14、書籍：誠品書店、閱閱讀花園、新華書店……第四章、招商商實操流程第四章、招商實操流程4第一節(jié)市市調(diào)精析與項項目定位市場調(diào)查是商商用物業(yè)開發(fā)發(fā)、經(jīng)營策劃劃的基礎(chǔ)性工工作，“沒有有調(diào)查就沒有有發(fā)言權(quán)”，，此言乃真理理。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)策劃所需要要的商業(yè)、商商圈、商用物物業(yè)調(diào)查，與與住宅、寫字字樓物業(yè)市調(diào)調(diào)相比，調(diào)查查的區(qū)域更具具彈性、更集集中、內(nèi)容更更廣泛、程度度更深入，相相應(yīng)難度會更更大。第四章、招商實操流程4一、市場調(diào)查查的步驟與范范例（（知己知彼，，百戰(zhàn)不殆））（一）商業(yè)市市場調(diào)查流程程與范例：第四章、招商實操流程41、消費人口市市調(diào)分析A：（范例——按年齡結(jié)構(gòu)、、文化結(jié)構(gòu)分分析）通過對項目周周邊347份市調(diào)問卷，，受訪者的年年齡、文化結(jié)結(jié)構(gòu)進行分別別整理，篩選選出項目將來來的主要消費費客群，從而而使市調(diào)分析析結(jié)果更加準準確，實現(xiàn)精精準定位.2.31%18歲以下18-28歲29-38歲38-48歲49歲以上年齡結(jié)構(gòu)73.20%18.44%4.03%2.02%文化結(jié)構(gòu)6.16%28.45%41.06%24.34%高中/技校專科學歷高中以下大學以上第四章、招商實操流程42、消費人口市市調(diào)分析B：（范例——按家庭月收入入分析）鑒于XX城以家庭為中中心消費對象象，對在該項項目5km商圈消費者家家庭收入進行行調(diào)查后，我我們發(fā)現(xiàn)，月收入3000元以上的家庭庭占總數(shù)的58.22%，作為XX城目標客戶群群，月收入2000-5000元的家庭占了了總數(shù)的70.32%，1.5km范圍內(nèi)的家庭庭比率更高，，為77.59%，為項目定位位提供了有力力支撐。家庭月收入4.32%37.46%2000元以下2000-2999元3000-3999元4000-4999元5000-5999元6000-6999元7000-7999元8000-9999元10000元以上18.16%14.7%8.65%5.19%3.17%5.19%3.17%第四章、招商實操流程43、消費人口市市調(diào)分析C：（范例——按家庭單次消消費分析）通過對項目1.5km范圍內(nèi)和大商商圈內(nèi)受訪者者的單次消費費金額比較，，發(fā)現(xiàn)項目周周邊消費群的的消費能力遠遠遠高于大商商圈，多集中中于400-999元/次區(qū)間，而1600元以上/次的無無人選選擇，，說明明了當當?shù)叵M者者多為為理性性消費費。020%40%60%100元以下100-399元400-699元700-999元1000-1599元1600元以上家庭單次消費金額分析大商圈范圍1.5km范圍53.89%15.26%19.83%22.77%28.45%15.52%19.83%16.38%0.58%6.92%2.59%0%第四章、招商實操流程44、消費費人口口市調(diào)調(diào)分析析D：（范例例——按餐飲飲菜系系分析析）通過對對XX城項目目5km商圈范范圍內(nèi)內(nèi)的消消費者者餐飲飲喜好好問卷卷調(diào)查查，了了解當當?shù)兀?，特別別是項項目周周邊居居民的的餐飲飲喜好好，從從而更更好的的進行行餐飲飲業(yè)態(tài)態(tài)的配配比。。18%本地特色9%1%14%川湘風味4%4%8%15%全國小吃8%2%9%7%餐飲菜系本地特色18%川湘風味14%粵菜9%韓國料理4%日本料理4%海鮮風味8%火鍋9%西餐咖啡7%快餐2%全國小吃15%燒烤食品8%其他1%第四章、招商實操流程45、消費費人口口市調(diào)調(diào)分析析E：（范例——按消費費選擇擇分析析）通過對對XX城周邊邊地區(qū)區(qū)消費費者選選擇服服裝標標準的的特色色問題題答案案，可可以看看出，，受訪訪消費費群體體品牌牌認知知度尚尚處于于培育育階段段，商商品性性價比比為其其購買買的首首要衡衡量標標準。。13%知名品牌27%價格實惠16%流行時尚44%商品質(zhì)量價格實惠流行時尚知名品牌商品質(zhì)量第四章、招商實操流程46、消費費人口口市調(diào)調(diào)分析析F：（范例例——按開支支情況況定位位分析析）通過研研究XX城周邊邊地區(qū)區(qū)消費費者每每月在在餐飲飲、娛娛樂、、休閑閑方面面開支支情況況?？煽梢詾闉閷韥眄椖磕苛闶凼蹤n次次定位位、餐餐飲定定位、、業(yè)態(tài)態(tài)配比比等給給出良良好的的解決決方案案。層次低端中端高端大商圈3.17%83.29%13.54%1.5km范圍0.86%81.90%17.24%025%50%75%100%低端中端高端購物定位1.5km范圍大商圈婚紗攝影嬰童用品其它電玩珠寶首飾美容美發(fā)知名餐廳家電快餐小吃手機數(shù)碼產(chǎn)品KTV;酒吧彩妝護膚品鞋帽箱包超市服裝服飾281184153111826361464136302215143購物類別選擇第四章、招商實操流程47、競爭爭對手手的業(yè)業(yè)種配配比分分析：：（范范例））XX商廈業(yè)業(yè)種配配置圖圖6.60%1.00%0.40%1.10%5.80%4.00%1.50%11.30%1.10%0.80%3.20%4.40%4.00%2.60%2.00%0.90%0.50%0.20%3.60%1.36%1.00%1.08%1.00%0.40%0.40%1.20%0.90%0.30%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%日化68鐘表眼眼鏡50黃金珠珠寶54品牌女女鞋50流行女女鞋330傘帽襪襪帕50少女休休閑20休閑少少淑55休閑淑淑女290品牌淑淑女200牛仔服服飾75季節(jié)單單品565文胸內(nèi)內(nèi)衣55男女睡睡衣40季節(jié)睡睡衣160品牌西西服220休閑西西服200男士休休閑130男士單單品100男士百百貨45男士名名鞋100品牌休休閑鞋鞋20床上用用品60掌上園園地25小家電電45餐櫥器器皿15日用雜雜貨10獨立大大店180第四章、招商實操流程4（二））有關(guān)關(guān)商業(yè)業(yè)環(huán)境境勘察察的步步驟：：1、商業(yè)業(yè)租賃賃中介介信息息摸底底：事先將將范例例店、、競爭爭店與與雷同同商圈圈之商商業(yè)街街的店店鋪平平方米米租金金、給給付方方式逐逐一調(diào)調(diào)查，，以方方便自自身在在設(shè)定邀邀請條條件時時，有有實質(zhì)質(zhì)數(shù)據(jù)據(jù)與邀邀請對對象對對等談?wù)勁?；；第四章、招商實操流?2、業(yè)種種面積積配置置勘察察：對相同同業(yè)態(tài)態(tài)之對對象，，做詳詳盡的的業(yè)種種配置置逐一一調(diào)查查，以以利自自身在在平面面配置置計劃劃中有有一個個可以依賴或或參考的數(shù)數(shù)據(jù)。第四章、招商實操流程43、商業(yè)街逐逐區(qū)踏勘：：

依事先先所設(shè)定的的經(jīng)營定位位，做細致致的店鋪掃掃街記錄，，以便自身身在業(yè)種分分析中有可可以依據(jù)的數(shù)據(jù)；商業(yè)環(huán)境布局圖（范例圖）第四章、招商實操流程4（三）廠商商相關(guān)資料料收集、分分類：1、有關(guān)商品品的調(diào)查：：A、商場的營營業(yè)面積和和營業(yè)額B、商品布局局和樓層業(yè)業(yè)種配置C、廠商的設(shè)設(shè)柜條件D、商品陳列列及道具的的使用E、商場總的的管理面積積F、商品內(nèi)容容（名稱、、產(chǎn)地、品品牌、價格、銷售售）2、有關(guān)廠商商的調(diào)查：：A、公司名稱稱B、地址、電電話、傳真真、郵編、、聯(lián)系人C、品牌（中中、英文））D、屬性E、設(shè)柜店面面積、陳列列面積、價價格F、銷售情況況、配合條條件G、性質(zhì)：a、供應(yīng)商（（分公司、、辦事處、代理商商、經(jīng)銷商商）；b、承包商（個體戶））第四章、商業(yè)項目開發(fā)實操流程4（四）商業(yè)業(yè)態(tài)的的黃金配比比：男裝、女裝裝、鞋、內(nèi)內(nèi)衣、箱包包、童裝、、運動用品品、化妝品品、牛仔等等電影城、電電玩城、KTV、酒吧、健健身休閑等等小吃、零食食、大型餐餐廳、休閑餐飲、、美式速食食、美食廣廣場等銀行、24小時ATM、裁縫改衣衣、鐘表維維修、質(zhì)量量檢測、物物品寄存、、美容美發(fā)發(fā)等零售零售50%-55%餐飲15%-20%娛樂20%-25%服務(wù)5%-10%娛樂服務(wù)餐飲第四章、商業(yè)項目開發(fā)實操流程4二、戰(zhàn)略思思考與規(guī)劃劃定位的源源起破題！！√縱橫時間間與空間的的大跨度思思考√因應(yīng)現(xiàn)在在與未來的的差異性定定位√朔造亮點點與特色的的個性化空空間第四章、招商實操流程4三、運營的的策略思考考1、店鋪印象象：需創(chuàng)造融合合當?shù)叵M費習性的購購物環(huán)境，，著重統(tǒng)一一設(shè)計、統(tǒng)統(tǒng)一裝修、、統(tǒng)一收銀銀、組合道道具，再配配予流暢的的動線、明明亮的照明明與簡約的的公共設(shè)施施。2、客群定位位：事先分類為為全客群、、特定客群群、專一客客群等，或或優(yōu)先選擇擇某一種””消費帶””客群為主主力消費對對象，再設(shè)設(shè)定基本客客群與目標標客群。3、商品策略略：在籌備的初初期，必須須事前設(shè)定定與賣場配配合的區(qū)域域經(jīng)銷商或或總代理商商，并應(yīng)著著重當?shù)啬苣軌蚪邮艿牡纳唐坊蚱菲放茷橹?，，新引進的的品牌為輔輔。4、價格帶設(shè)設(shè)定：高檔、中高高檔、中偏偏高、中檔檔、中偏低低、中低檔檔、低檔，，各檔次次的占比，，以便招商商執(zhí)行上有有跡可尋。。第四章、招商實操流程4四、項目定定位的關(guān)鍵鍵1、依照前期期的市場調(diào)調(diào)查與分析析研究，尋尋找自身有有利的經(jīng)營營方向，量量身訂做、、因地制宜宜地打造一一個理想與與現(xiàn)實都能能具備的戰(zhàn)戰(zhàn)略定位；；2、戰(zhàn)略定位位幾乎無法法設(shè)定一成成不變，因因此在戰(zhàn)略略及營運策策略上必須須要有短、、中、長期期的戰(zhàn)斗考考量，不可可一層不變變的執(zhí)行同同一種經(jīng)營營模式，以以防被后期期開業(yè)的競競爭對手給給淘汰；3、就業(yè)界的的經(jīng)營定位位，基本分分為三年及及五年更換換或調(diào)整一一次賣場本本身的裝修修，藉以提提升整體公公共形象、、品牌價格格帶與市場場覆蓋率；；第四章、招商實操流程4五、項目定定位業(yè)態(tài)定位:商業(yè)的業(yè)態(tài)態(tài)定位是根根據(jù)現(xiàn)實的的消費市場場及其理論論數(shù)據(jù)的分分析并查找找出較為準確的業(yè)態(tài)態(tài)定位支持持點。功能定位:是指在目標標市場選擇擇和市場定定位的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，根據(jù)據(jù)潛在的目目標消費者者需求的特征，結(jié)結(jié)合項目的的特點，對對項目應(yīng)具具備的基本本功能和輔輔助功能作作出具體規(guī)定的過程程，其目的的是為市場場提供適銷銷對路、有有較高性能能價格比的的項目。形象定位:即項目主題題風格的定定位及運營營管理企業(yè)業(yè)的品牌形形象定位。。市場定位：：消費客群群，包括社社會各階層層、各行業(yè)業(yè)的人。第四章、招商實操流程4六、定位案案例：（黃金配比：：50%零售，20%餐飲，25%娛樂，5%服務(wù)）定義以”環(huán)環(huán)保”為主主題的家庭庭體驗式購購物中心，，通過各模模塊和子模模塊商業(yè)概概念的組合合與互動，共共建、傳遞遞購物中心心的市場定定位和價值值內(nèi)容。1ATM2美容\美發(fā)\瘦身3兒童游樂寄寄托區(qū)主題大店…..A購物3C小品/鐘表4123456789服裝/飾品/鞋帽化妝品/藥妝店運動商品區(qū)區(qū)/配件圖書/音像/文具兒童商品、、箱包汽車用品家具家居品牌餐廳B餐飲123休閑餐廳西式快餐美食廣場D服務(wù)C娛樂12兒童娛樂e化互動35小吃、零食食10其它健身、SPA業(yè)態(tài)、業(yè)種種組合4KTV/PUB團購、托運運4第四章、招商實操流程4第二節(jié)商商業(yè)設(shè)計計與團隊組組訓1、商業(yè)設(shè)計計：商業(yè)設(shè)設(shè)計包括項項目的方案案設(shè)計、初初步設(shè)計、、及施工圖圖設(shè)計等。。其中以方案設(shè)設(shè)計為重中中之重。方方案設(shè)計將將決定商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項目目的外部布布局、內(nèi)部部功能、土地利利用率、室室內(nèi)空間利利用率、賣賣場出租的的價格潛力力、室內(nèi)空空間的合理理動線布局等。。2、在項目規(guī)規(guī)劃伊始，，就要組建建項目運營營團隊中層層人員，并并介入項目目參與項目目的整體規(guī)劃，認認識項目““準確的的商業(yè)定位位”；團隊隊除了初期期的定位還還涉及到項項目的招商等工作，，這就涉及及到團隊的的培訓及分分工，經(jīng)過過崗前培訓訓合理的分分配專業(yè)人人才到不同的工工作崗位協(xié)協(xié)同作戰(zhàn)，，才能成功功的完成項項目運營工工作。第四章、招商實操流程4第三節(jié)：招招商策略與與招商執(zhí)行行一、制定招招商策略二、各業(yè)態(tài)態(tài)業(yè)種店鋪鋪面積參考考數(shù)據(jù)三、一、二二、三線品品牌四、招商方方式選擇五、承租戶戶（或聯(lián)營營戶）的評評價六、租金(或聯(lián)營扣點點)的設(shè)定七、廠商進進場條件八、招商合合同要素第四章、招商實操流程4一、制定招招商策略：：1、按擬定的的市場定位位、業(yè)態(tài)定定位制定招招商策略，，確定初步步品牌主力力店及進場場條件。2、確定了主主力店后，，再確定次次主力店或或者品牌店店，以滿足足項目商圈圈內(nèi)不同層層次、不同同需求的消消費群的購購物或消費費需求。3、接著再引引進一些其其他業(yè)種、、品類的輔輔助性商家家。第四章、招商實操流程4二、各業(yè)態(tài)態(tài)業(yè)種店鋪鋪面積參考考數(shù)據(jù)：綜超量販：：１５００００－２０００００平平米服飾店：１１５０－３３００平米米一般流行服服飾店：８８０－１２２０平米飾品店：５５０－８００平米咖啡\冰淇淋\甜品:８０－１５５０平米西式快餐：：３５０－－４５０平平米中式快餐：：２００－－９００平平米休閑餐廳：：３００－－５００平平米特色風味餐餐廳：３０００－８０００平米大型中式餐餐廳：１００００－２２０００平平米小型書店：：１５０－－３００平平米大型書店：：５００－－上千平米米ＫＴＶ：５５０００－－１０００００平米３Ｃ＼家電電＼家居：：約１０００００平米米電影院：３３５００－－５００００平米（層層高6-8米）特色超市（（屈臣氏））：３０００－５０００平米生活類超市市：１００００－２００００平米米一般服飾店店：門面寬寬度６－８８米，徑深深不超過１１２米一般飾品專專賣店：門門面寬度４４－８米，，徑深不超超過５－１１０米服飾旗艦店店對店鋪徑徑深更為靈靈活，１２２米或以上上均可接受受．餐飲客戶：：門面寬度度６米以上上，店鋪徑徑深不宜太太淺，１００米或以上上均可接受受．第四章、招商實操流程4三、招商方方式選擇：：1、直接招商商：是招商商人員攜帶帶招商資料料直接與目目標客戶聯(lián)聯(lián)絡(luò)，與目目標客戶面面對面、一一對一的引引商入店方方法。實施施直接招商商辦法是要要能夠準確確地找出項項目的目標標商戶群體體。2、聯(lián)合代理理招商：其其方式在港港、臺已經(jīng)經(jīng)實施多年年，優(yōu)勢在在于能夠整整合多家中中介代理公公司的資源源，特變是是能夠充分分利用眾多多代理商的的招商網(wǎng)絡(luò)絡(luò)資源和客客戶群體資資源，迅速速擴大項目目的知名度度。3、媒體招商商：在報紙紙或特定的的平面媒體體發(fā)布具有有吸引力的的招商相關(guān)關(guān)信息，并并留下聯(lián)系系方式，