2001年房地產(chǎn)估價師估價案例與分析考試真題及答案

62001年房地產(chǎn)估價師估價案例與分析考試真題及答案（總分：100.00，做題時間：90分鐘）一、問答題（總題數(shù)： 3，分數(shù)： 30.00）.某估價公司于1999年8月1日對一宗房地產(chǎn)進行了估價，估價目的為抵押貸款，按當時正常市場價格評估的結(jié)果為1000萬元，銀行據(jù)此貸款給其業(yè)主 800萬元。2001年10月1日，因該業(yè)主無力償還貸款，銀行申請，經(jīng)法院判決將該房地產(chǎn)拍賣。拍賣所得扣除各項稅費后為600萬元，加上業(yè)主已償還給銀行的部分本金及利息，業(yè)主仍欠銀行 100萬元。為此，銀行要求估價公司賠償該 100萬元的損失，而估價公司認為自己沒有責任。請問估價公司應(yīng)如何說明自己沒有責任和解釋其原因?（分數(shù)：10.00）正確答案：（）解析：1．銀行按估價值的八成貸款給業(yè)主，對風險考慮不夠。2．抵押估價時點為1999年8月1日，拍賣的時間為2001年10月1日，由于時間變化，房地產(chǎn)價值會發(fā)生變化。3．由于短期（快速）和強制性變現(xiàn)因素，拍賣價格可能會低于公開市場價值。4．房地產(chǎn)拍賣所得扣除各項稅費后得款可能低于公開市場價值。5．如果估價公司當時的估價結(jié)果是客觀合理的，就沒有賠償責任。.某公司欲將其位于商業(yè)區(qū)的一棟自建4層廠房，轉(zhuǎn)讓給某集團改建為百貨超市。根據(jù)該公司提供的房地產(chǎn)權(quán)證，該廠房為框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為 6000m2，竣工日期為 1980年5月?，F(xiàn)委托某估價公司評估其轉(zhuǎn)讓價格，請問該估價公司應(yīng)搜集哪些資料 ?（分數(shù)： 10.00）正確答案：（）解析：1．對該地區(qū)房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料。 2．有關(guān)估價對象的實物、權(quán)益、區(qū)位等資料。3．了解城市規(guī)劃是否允許該房地產(chǎn)改變?yōu)樯虡I(yè)用途。4．如果城市規(guī)劃允許改變?yōu)樯虡I(yè)用途，需了解商業(yè)用途下的類似房地產(chǎn)的租金、售價等資料。5．改變用途所需投入的改建費用等資料。6．需要補交的土地使用權(quán)出讓金的標準等。.商業(yè)區(qū)某商場共6層，每層建筑面積3000m2,土地使用年限為40年，從1996年5月18日起計。該商場1層至4層于1998年5月18日租出，租期為5年，月租金為每平方米 240元，且每年不變；5層至6層于1998年7月1日租出，租期為3年，月租金為每平方米 210元，現(xiàn)空置。問現(xiàn)評估該商場帶租約出售的價格，應(yīng)優(yōu)先選用哪兩種估價方法，并寫出估價技術(shù)路線。（分數(shù)： 10.00）正確答案：（）解析：1．應(yīng)優(yōu)先選用的估價方法是：收益法和比較法。2．因商場屬于收益性房地產(chǎn)，應(yīng)選用收益法作為其中一種估價方法。3．在市場交易實例比較多的情況下，應(yīng)選擇比較法為另一種估價方法。4．在兩種方法估價中均應(yīng)考慮租約租金對商場價格的影響。有租約的租金收入用租約租金 租約期滿后的租金收入用客觀租金現(xiàn)空置部分也要計客觀租金收入5．將兩種方法的估價結(jié)果綜合，確定最終估價值。（總題數(shù)： 2，分數(shù)： 20.00）（每小題的備選答案中只有一個最符合題意。）1994年6月甲、乙雙方?jīng)Q定合作開發(fā)某高層住宅樓，規(guī)劃批準用地 15000m2,建筑面積50000m2。合同約定甲方出地，乙方出建設(shè)資金，住宅樓建成后甲、乙雙方按建筑面積的3:7比例分房。其中甲分得的部分定為自用住宅，不需繳納土地使用權(quán)出讓金；乙分得的部分定為商品住宅，并于 1994年10月30日辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交清了1400萬元的土地使用權(quán)出讓金。1996年10月30日主體結(jié)構(gòu)建至 4層時，由于乙方原因停工。現(xiàn)法院判決拍賣乙方權(quán)益，甲方也同意同時委托拍賣其在該項目的權(quán)益。法院經(jīng)調(diào)查確認，已完工程的建筑費為3000萬元，至建成還需投入建筑費6600萬元，自用住宅改為商品住宅需補交土地使用權(quán)出讓金，為每平方米建筑面積 1000元，并在辦理過戶手續(xù)時直接向土地管理部門繳納，不包含在拍賣價款中。經(jīng)調(diào)查，該項目附近同類土地使用權(quán)出讓的最新拍賣熟地樓面地價為每平方米 1500元。問：（分數(shù)：8.00）.該項目整體拍賣時競買人的最可能出價為（）。（分數(shù)：4.00）已完工程的建筑費 3000萬元 +已交的土地使用權(quán)出讓金 1400萬元已完工程的建筑費 3000萬元 +已交的土地使用權(quán)出讓金 1400萬元+需補交的土地使用權(quán)出讓金1500萬元在建工程建筑物市場價值 +土地市場價值 7500萬元-需補交的土地使用權(quán)出讓金 1500萬元V在建工程建筑物市場價值 +土地市場價值 7500萬元解析：.該項目中甲方權(quán)益最可能的拍賣價值為（）。（分數(shù)：4.00）A.在建工程建筑物市場價值X30%+出地市場價值7500萬元-需補交的土地使用權(quán)出讓金1500萬元）X30%B.在建工程建筑物市場價值X30%+出地市場價值7500萬元-其中的土地使用權(quán)出讓金部分）X30%用方分得部分未建工程建筑物預期市場價值 VC.在建工程建筑物市場價值X30%+出地市場價值7500萬元-需補交的土地使用權(quán)出讓金1500萬元）X30%用方分得部分未建工程建筑物預期市場價值D.以上三種判斷都不對解析：某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為 460n2o因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準改建，建筑面積可增至 600m2，該公司認為建 600m2經(jīng)濟上不合算，擅自建成建筑面積 1000m2的寫字樓?，F(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請某機構(gòu)對該寫字樓進行估價。（分數(shù)：12.00）.能否改建的最終批準權(quán)在（）。（分數(shù)：4.00）政府房地產(chǎn)管理部門B.政府規(guī)劃管理部門 ,政府土地管理部門上級總公司解析：.評估時依據(jù)的建筑面積應(yīng)為（）。（分數(shù)：4.00）2A.460m22B.600m2C.1000m2D.以上三個面積都不行 V解析：.該公司委托評估應(yīng)選擇 （）。（分數(shù)：4.00）房地產(chǎn)管理部門資產(chǎn)管理部門c.有資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu) vD.驗資機構(gòu)解析：三、指錯題（總題數(shù)：1，分數(shù)：40.00）4.XX置業(yè)公司部分房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托人XX置業(yè)公司，法定代表人：XXX,住所：XX市XX路XX號。二、估價機構(gòu)XX房地產(chǎn)估價事務(wù)所，法定代表人：XXX,住所：XX市XX路XX號。三、估價對象XX置業(yè)公司一年前奉上級集團公司指示，兼并集團內(nèi)XX工廠，獲得了該工廠的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)位于XX市XX路XX號，四至范圍XXXX,總占地面積 12000m2,土地級別為該市一級地二類區(qū)。經(jīng)上級集團公司批準，已將原有一棟 7800m2建筑面積的臨街廠房改為2超市，并拆除其余建筑物，新建一棟建筑面積 18000m2的寫字樓，目前正在建設(shè)中。估價對象房地產(chǎn)為改建后的超市和在建寫字樓。四、估價目的為抵押貸款提供依據(jù)。五、估價時點經(jīng)委托人和估價機構(gòu)確認，估價時點為2001年6月30日。TOC\o"1-5"\h\z六、價值定義 （ 略）七、估價依據(jù) （ 略）八、估價原則 （ 略）九、估價方法根據(jù)估價對象的特點和該市房地產(chǎn)市場的實際狀況，對超市和在建寫字摟分別估價。因商業(yè)房地產(chǎn)的交易實例較多，對超市采用比較法進行估價；對在建寫字樓采用假設(shè)開發(fā)法進行估價，其中對開發(fā)完成后的價值因市場的寫字樓出租經(jīng)營較多，采用收益法估價，然后測算未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，予以扣除，以此評估出在建寫字樓的價值。十、估價結(jié)果經(jīng)過科學、客觀、嚴密的估價計算，本報告確認估價對象的價值為17096萬元（大寫人民幣壹億柒仟零玖拾陸萬元整 ），其中超市的總價值為7355萬元（大寫人民幣柒仟叁佰伍拾伍萬元整），單價為每平方米建筑面積 9430元；在建寫字樓的總價值 9741萬元（大寫人民幣玖仟柒佰肆拾壹萬元整 ）。十一、估價人員（略）十二、估價作業(yè)日期2001年6月30日至2001年7月5日十三、估價報告的有效期（略）XX置業(yè)公司部分房地產(chǎn)估價技術(shù)報告一、估價對象狀況分析xx置業(yè)公司兼并集團內(nèi)xx工廠所得的房地產(chǎn)總占地面積 12000m2,其中建筑物為主廠房2一棟，建于1980年，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，共4層，層局3.8米，建筑面積7800m。其余建筑物為倉庫、職工宿舍、零售批發(fā)商店、門衛(wèi)房各一棟，均為磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積分別為4200m2、3800n2、43002、120宿。XX置業(yè)公司根據(jù)當?shù)厥袌銮闆r，經(jīng)上級集團公司批準，對估價對象房地產(chǎn)進行了用途改造，將主廠房改造為超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用騰出的場地建造一幢建筑面積 18000^的寫字樓（實物情況略），擬對外出租經(jīng)營。目前寫字樓主體完工，正在進行設(shè)備安裝和內(nèi)外裝修，預計一年后建成投入使用。估價對象位于該市商業(yè)中心邊緣，客流量大，道路通達狀況好，公交線路多，市政設(shè)施齊全,適宜于商場和寫字樓經(jīng)營，XX置業(yè)公司進行用途改造后，商業(yè)價值可獲得大幅度提全,市場背景分析（略）最高最佳使用分析（略）四、估價方法選用根據(jù)估價對象的特點和該市房地產(chǎn)市場的實際狀況，本報告對估價對象采用不同的估價方法。對超市部分采用比較法進行估價；對寫字樓部分采用假設(shè)開發(fā)法進行估價，其中對開發(fā)完成后的價值采用收益法估價，然后測算未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，予以扣除，以此估算在建寫字樓的價值。四、五、估價測算過程（一）超市的估價選取的三宗類似商業(yè)房地產(chǎn)交易資料如下 （交易情況與房地產(chǎn)狀況的詳細分析略 廣可比實例ABC成交價格^二人民幣9300元/m2人民幣6300元/m2美兀1350兀/m成交回積 [ 26900m240m2 28600m成交日期2001年5月30日2001年6月23日2000年12月28日交易情況拍賣正常正常房地產(chǎn)狀況0%-25%+10%注：表內(nèi)面積均為建筑面積。根據(jù)可比實例，搜集的其他相關(guān)資料有：該市商業(yè)房地產(chǎn)近三年來以人民幣為基準的價格變動率為平均每月比上月上漲 0.5%,預計今后一年內(nèi)仍可保持此趨勢。 2000年12月28日美元與人民幣的匯價為1:8.3,2001年6月30日為1:8.27。.比準價格A=930OX100/100X（1+0.5%）X100/100=9347（人民幣元/m2）.比準價格B=6300X100/100X（1+0.5%）2X100/（100-25）=8484（人民幣元/m2）.比準價格C=1350X8.27X100/100X（1+0.5%）6X100/110=10458（人民幣元/m2）式中可比實例C因區(qū)域等狀況較好，根據(jù)以往經(jīng)驗增加 10個分值。.估價結(jié)果：根據(jù)上述可比實例的修正，采用簡單算術(shù)平均，得出估價對象的單價二（9347+8484+10458）+3=9430（元/mj總價=9430X7800=7355（萬元）（二）在建寫字樓的估價1.首先測算該寫字樓開發(fā)完成后的價值根據(jù)設(shè)計，估價對象建成后可對外出租經(jīng)營的建筑面積為 13500府。因尚未發(fā)生實際收益，估價人員調(diào)查搜集了相鄰同等規(guī)模同檔次寫字樓光輝大廈的經(jīng)營資料作為計算依據(jù)。光輝大廈的租金標準為可出租建筑面積每平方米每天 1.2美元，空置率為 20%，運營費用占有效毛收入的 55%。年有效毛收入=13500X300X1.2X8.27X（1 -20%）=3215（萬元）年運營費用=3215X55%=1768行元）凈收益 =有效毛收入 -運營費用=3215-1768=1447（萬元）收益年期取 50年資本化率取光輝大廈的投資收益率 10.12%根據(jù)該市寫字樓經(jīng)營近年來比較平穩(wěn)的情況，按凈收益和資本化率保持穩(wěn)定的趨勢考慮，代入下列公式計算：式中：V為房地產(chǎn)價值；a為年凈收益；r為資本化率；n為收益年期。根據(jù)上述分析測算，估價對象可經(jīng)營使用狀態(tài)的比準價格為14183萬元人民幣。2．測算未來還需發(fā)生的各項成本及稅費等根據(jù)該市的客觀情況，對其在建寫字樓進行測算評估：續(xù)建工程費及管理費等裝修工程費 1800萬元，設(shè)備及安裝工程費1190萬元，室外工程費 350萬元，管理費等150萬元，合計 3490萬元。投資利息當?shù)刭J款的年利息率為 5.85%,續(xù)建期為1年，則投資禾1J息=3490X[（1+5.85%）0.5-1]=101（萬元）銷售稅費當?shù)氐匿N售稅費率為開發(fā)完成后房地產(chǎn)價格的 6%則銷售稅費=14183*6%=851行元）3．在建寫字樓的評估價值總價值=14183-3490-101-851=9741（萬元）六、估價結(jié)果按上述分析測算，估價對象超市部分單價為 9430元/m：總價值為7355萬元（大寫人民幣柒仟叁佰伍拾伍萬元整 ）；在建寫字樓部分總價值為9741萬元（大寫人民幣玖仟柒佰肆拾壹萬元整）。估價對象總價值為17096萬元（大寫人民幣壹億柒仟零玖拾陸萬元整 ）。（分數(shù)： 40.00）正確答案：（）解析：本題有下列之錯處及不足：1．缺少土地使用性質(zhì)描述 2．缺少產(chǎn)權(quán)描述3．沒有說明房屋改變用途及重建是否經(jīng)政府有關(guān)部門批準 4．可比實例A為拍賣，其交易情況一般需修正5．可比實例 B交易日期修正錯了6．可比實例B可比性差，修正幅度超過 20%，面積與估價對象差別太大 7.可比實例C選用匯率錯誤8.收益年限不應(yīng)選取50年9.收益法只選擇一個參照物，客觀性不夠 10．全年收益天數(shù)按 300天計算錯誤 11．確定資本化率不能只參照一個實例12．比準價格應(yīng)為收益價格13．未來發(fā)生的投資利息中應(yīng)包括在建工程投資的利息14．未來發(fā)生的利潤未計算 15．超市應(yīng)優(yōu)先選用收益法估價16．區(qū)域因素和個別因素描述不夠具體四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤 （總題數(shù)：1，分數(shù)：10.00）5.某酒店土地總面積 3000nt土地使用年限40年，從1998年10月8日起計；總建筑面積10000nf,共5層，每層建筑面積2000m2;首層有500n2建筑面積的大堂，其余出租為咖啡廳，當?shù)卣Ｔ伦饨馂槊科椒矫捉ㄖ娣e 100元，正常出租率 80%；其他樓層均為客房，共2