房地產(chǎn)工程質(zhì)量缺陷及對策

工程質(zhì)量量控制點點的設置置房地產(chǎn)項項目工程程質(zhì)量缺缺陷及對對策前言房地產(chǎn)項項目工程程質(zhì)量控控制的關關鍵點在在哪里？？作為業(yè)主主方的代代表，項項目工程程師的工工作重點點在哪里里？鋼筋、混混凝土、、模板、、內(nèi)外裝裝飾外觀觀質(zhì)量？？工程質(zhì)量量通病如如何防止止？居于國家家、地方方規(guī)程規(guī)規(guī)范的驗驗收標準準？還是居于于客戶使使用、客客戶投訴訴的系統(tǒng)統(tǒng)性缺陷陷消除？？本文通過過對項目目案例中中客戶投投訴及其其處理的的統(tǒng)計資資料進行行系統(tǒng)的的分析、、整理，，提出房房地產(chǎn)項項目工程程質(zhì)量控控制點的的設置。。特別注明明：本文文數(shù)據(jù)、、圖片主主要來源源于2005年上?！啊胞溕薄?、“卡卡努”臺臺風后多多個項目目的工程程照片，，部分圖圖片來源源于網(wǎng)上上收集的的資料。。并非指指某一特特定項目目。目錄1、客戶投投訴分類類及統(tǒng)計計規(guī)律2、屋面與與露臺滲滲漏3、門窗及及框邊滲滲漏4、外墻面面滲漏5、衛(wèi)生間間及管道道滲漏6、地下室室防裂與與滲漏7、墻地面面裂縫8、外立面面裝飾9、成品保保護與驗驗收10、工程質(zhì)質(zhì)量管理理體系1.1客戶服務務系統(tǒng)CRM投訴問題題分類類別一類級別營銷服務銷售服務、合同履行、簽約過程、產(chǎn)品交付、投訴處理、調(diào)研與回訪、安全、保潔、環(huán)境維護、維修維護、社區(qū)活動規(guī)劃設計小區(qū)規(guī)劃、園林景觀、單元結(jié)構(gòu)、智能化、設計交底工程質(zhì)量結(jié)構(gòu)部件、外維護、內(nèi)裝飾、廚衛(wèi)、設備、智能化、小區(qū)配套、環(huán)保物業(yè)維修修維護放放在服務務類質(zhì)量問題直接反應的現(xiàn)象可能造成的影響及后果滲漏水問題

屋面、露臺防水對業(yè)主裝修、入住造成較大影響。廚衛(wèi)滲漏水問題對下戶業(yè)主造成很大影響,部分上戶業(yè)主不積極配合維修。墻面滲水維修困難,反復發(fā)生。窗框、門框滲水維修影響業(yè)主精裝修臺面等。一步臺排水不暢，雨水進入室內(nèi)造成室內(nèi)木地板大面積被泡等嚴重后果。CD組團采光井沒有排水地漏雨水倒灌損壞業(yè)主地下室裝修、物品。地下室外墻面未做防水這是地下室滲水的根本原因。照明系統(tǒng)受潮、進水容易造成短路。暖氣、給排水問題

施工與圖不符，裝修誤傷管線造成嚴重漏水。地埋暖氣管有多處接頭漏水隱患，一旦發(fā)生將造成嚴重漏水。排入雨水井的下水管地埋直角處；弱電系統(tǒng)設備均在地下井內(nèi)容易進水受損。暖氣片漏水漏水造成很大損失。熱水管（PPR管）施工過程中熱熔處理不好漏水造成很大損失。供水水壓不夠，熱水器打不著火強弱電問題電表爆炸造成惡劣影響。1.2、質(zhì)量投投訴現(xiàn)象象及影響響質(zhì)量問題反映出的現(xiàn)象可能引起的后果其它質(zhì)量問題

承重墻跑模裝修很難處理。墻面裂縫維修費時費力。地面裸露暖氣管容易破壞管線。衛(wèi)生間、廚房服務陽臺墻、地面空鼓影響防水效果?；靥钔敛粚嵐芫€脫落，散水臺斷裂。陽光室底部保溫脫落容易脫落傷人。露臺、一步臺、陽光室抹灰層空鼓容易脫落傷人。外墻磚空鼓容易脫落傷人。外墻面返堿、外墻磚顏色不一致影響外立面。鐵藝防銹處理不到位容易損壞，影響外立面?；▓@土層深度滿足植草需求，植樹不好成活影響景觀項目施工問題影響土建問題墻、地面、天花不平整，誤差較大裝修困難，影響使用門洞不垂直，兩側(cè)墻厚度不一裝修困難，影響使用跑模、空鼓、裂縫影響使用回填土不實外墻磚返堿圖A

圖B

圖C影響使用滲漏水問題廚衛(wèi)、露臺、服務間窗框、墻面、煙道、管井等多處圖A至圖H對業(yè)主裝修、入住造成較大影響門窗問題門窗變形、五金件不靈活、開關不暢、膠條不實影響使用中空玻璃內(nèi)有雜質(zhì)等無法清理管線問題采暖井跑水造成經(jīng)濟損失，影響居住和使用地埋暖氣管預埋前有損壞并有多處接頭，接頭處滲漏圖A

圖B滲水，造成裝修損失，影響居住暖氣供回水管接反；暖氣管與自來水管串接無法采暖給排水問題衛(wèi)生間下水管脫節(jié)漏水，無法使用衛(wèi)生間下水管內(nèi)大量施工垃圾堵塞，無法使用熱水管（PPR管）施工過程中熱熔處理不好，熔接過度易造成管堵，熔接處易滲漏自來水管與中水管接錯，自來水管與熱水管或暖氣管接通無法使用熱水及取暖冷水管漏水；陽臺、露臺、衛(wèi)生間地漏堵塞戶內(nèi)返水部分坐便器與墻壁距離過近無法安裝潔具強弱電問題電線未穿管；CD組團使用臨時用電燒毀業(yè)主電表電線接串，一個開關控制多個燈開關與燈不能對應，影響使用門磁、窗磁安在室內(nèi)，安裝位置有誤無法使用1.3“某工程””房屋交付付客戶投投訴統(tǒng)計計（420戶）數(shù)據(jù)來源源：（截截止12月25日，420戶A區(qū)入伙收收樓書投投訴記錄錄）合格工程程客客戶戶滿意門窗工程程：1.32條/戶土土建裂裂縫：0.19條/戶裝飾工程程：0.39條/戶給給排水水：0.05條/戶土建滲漏漏：0.20條/戶建議：建建立高于于普通工工程質(zhì)量量驗收標標準的公公司級驗驗收指標標，用于于提高工工程質(zhì)量量驗收標標準，爭爭取一次次達到（（或接近近）客戶戶要求，，降低投投訴率。。1.4、“某工程程”客戶投訴問題題統(tǒng)計墻地面、、門窗、、滲漏是是三座大大山1.5“某工程””2005年上海““麥莎””與“卡卡努”臺臺風過后后1.6“某工程””2005年上?！啊胞溕薄迸c“卡卡努”臺臺風過后后1.7從投訴統(tǒng)統(tǒng)計中尋尋找工程程質(zhì)量控控制點4大客戶投投訴問題題2、屋面與與露臺滲滲漏2.1案例：屋屋面與露露臺墻根根滲漏2.2案例：雨雨天不漏漏晴天漏漏水順著女女兒墻面面滲入防防水層下下的保溫溫層內(nèi)這是某戶戶露臺積積水未排完的的情況，，露臺三面高高過陽臺臺門檻，且無無泄水孔孔，一旦堵住住只有朝朝室內(nèi)流室內(nèi)這里最低低建議：水水落管設設計時要要多考慮慮非正常常情況，，尤其上上海暴雨雨較多，，而且使使用中也也會有意意外發(fā)生生2.3案例：屋屋面露臺臺積水、、排水不不暢2.4：案例：：室內(nèi)外外無高差差，水倒倒灌入戶戶案例：C型露臺、、ABD型進戶平平臺，都都因為沒沒有留足足夠的高高差，且且無底檻檻，用戶戶裝修后后內(nèi)外高高差一樣樣，甚至至要略高高，下雨雨時倒泛泛水。石材貼完完就跟門門檻一樣高高這兒也是，貼完面磚就和鋁合金門下檻差不多了建議：設設計時充充分考慮慮實際使使用中的的情況2.5案例：砌砌體墻直直接落在在樓板上上，無混混凝土導導墻2.6：案例：：過多的的屋面反反梁設置置露臺大多多是下有有房間、、梁上反反的做法法，這樣樣的做法法對下一一層的空空間感覺覺有利，，但給施施工、防防滲漏以以及露臺臺的裝修修使用帶帶來很多多隱患。。露臺反梁梁部分采采用膨脹脹珍珠巖填起起，上面面是卷材材，從基層做到到面層過過程較長長，過程中珍珠珠巖一旦旦受潮，，水蒸汽始終都都在夾層層中，早早晚是個隱患四面反梁梁，好像像一個水池池，但下下面是室內(nèi)內(nèi)2.7案例：卷卷材防水水層無法法收頭象這里，，未卷進下檻檻，存水試驗驗不漏下雨漏漏建議：設設計時對對于反梁梁的設置置需慎重重，實際際上，由由于聯(lián)排排的層高高較高（（尤其底底層大廳廳），下下面梁在在裝修時時是可以以解決的的；露臺臺多固然然好，太太多就過過了；今今后審圖圖時對于于細部節(jié)節(jié)點和選選材要細細。2.8案例：出出屋面煙煙道根部部處理馬馬虎露臺、屋屋面防水水節(jié)點設設計處理理，如煙煙道、防防水卷邊邊設計處處理，這這些部位位容易往往室內(nèi)滲滲水圖圖A2.9、案例：：露臺、、屋面防防水節(jié)點點設計處處理，如如護欄設設計處理理，這些些部位容容易往室室內(nèi)滲水水圖B2.10案例：過過時的披披水板及及屋面防防水構(gòu)造造設計業(yè)主想搭搭陽光棚，，于是就就利用反反梁，結(jié)果果鋁合金金地腳打打穿防水層層，造成成滲漏業(yè)主覺得得反梁有礙礙露臺活活動于是面磚磚貼到反反梁頂，雨大大時水會會翻過卷材滲滲入墻內(nèi)內(nèi)2.11案例：屋頂花園園女兒墻墻周遍種種植物已已高于防防水線返回2.12屋面、露露臺施工工:1.主要是控控制結(jié)構(gòu)構(gòu)層不滲滲漏，防水施工工前先進進行結(jié)構(gòu)構(gòu)閉水試試驗(淋雨檢查查)，若有漏點點先用防防水寶或或注漿處處理；2.防水施工工時要求求重點處處理細部部:泛水,墻根,管邊等女兒墻泛泛水墻根防水水細部2.13屋面防水水保溫構(gòu)構(gòu)造1、結(jié)構(gòu)密密實，自自防水2、混凝土土導墻、、反梁3、倒置式式屋面防防水構(gòu)造造設計4、女兒墻墻、管根根、孔洞洞節(jié)點優(yōu)優(yōu)先處理理5、防水材材料必須須收口6、排水順順暢，防防止倒灌灌3.1案例：門門窗框邊邊滲水3.2案例：門門窗框頂頂部底部部滲漏3.3案例：門門窗拼縫縫打膠滲滲漏鋁合金窗窗幾乎所所有的接接縫部位位都存在在滲漏的的可能性性3.4案例：推推拉窗無無高低腳腳，雨水水倒灌3.5案例：鋁鋁合金門門窗水泥泥砂漿框框邊塞縫縫不密實實發(fā)泡漲出出切割，，表面防防水膜破破壞3.6案例：發(fā)發(fā)泡劑表表面防水水膜破壞壞打膠里面空的的，發(fā)泡泡劑斷打打3.7案例：打打膠太薄薄輕易拉拉脫下檻里填填的木塊塊、木屑，發(fā)發(fā)泡劑打打的沒用3.8案例：建建筑垃圾圾填塞底底框3.9鋁合金門門窗框防防水加強強層3.10鋁合金框框邊滴水水和排水水坡門窗:（1.）留設門門檻(出陽露臺臺門下檻檻)（2.）門窗框框接頭打打膠質(zhì)量量門下檻起起到防水水設防作作用門窗框進進場時驗收接頭頭打膠3.11施工過程程控制門窗:（3.）門窗框框塞縫后后,隱蔽前的的交接驗驗收（4.）外框周周邊打膠膠質(zhì)量（5.）淋水檢檢查門窗框周周邊塞縫縫需逐一一驗收3.11施工過程程控制3.12門窗淋水水檢查方方法標準：門門窗和墻墻體采用用常壓（（0.2-0.3MPA）淋水檢檢查，淋淋水管?10PVC管，鉆孔孔?2@50；同棟摟摟每批3－4個。時間間2小時。全數(shù)檢查查3.13非打開方方法的滲滲漏處理理方案3個主要工工序1、內(nèi)灌漿漿2、外墻面面磚防水水勾縫3、外墻面面磚防水水封閉4、墻面滲滲漏4.1案例：墻墻面孔洞洞與裂縫縫處滲漏漏4.2案例：一一步臺排排水不暢暢，雨水水倒灌浸浸泡地板板。4.3案例：空空調(diào)平臺臺未做防防水、排排水不暢暢返回4.4案例：地地下室線線盒滲水水損壞業(yè)業(yè)主已裝裝修墻面面。4.5外墻滲水水通道勾縫劑及及外墻裂裂縫是進進水的第第一通道道找平層及及粘接層層是良好好的“小小水庫””和滲水水通道墻體有不不少的缺缺陷，輕輕質(zhì)墻體體內(nèi)水可可以到處處流動窗戶塞縫質(zhì)量量很難保證窗戶本身漏水水也常出現(xiàn)4.6石材掛貼外墻墻構(gòu)造4.7石材墻面壓頂頂4.8空調(diào)板根節(jié)點點4.9外墻面孔洞堵堵補5、衛(wèi)生間與管管道滲漏5.1案例：廚衛(wèi)管道滲水水5.2案例：熱水管管（PPR管）施工過程程中熱熔處理理不好，水管管熱熔接口容容易破、滲水水。5.3案例：返潮、、發(fā)黑的裝修修木門套、木木踢板返回5.4案例：室內(nèi)采采暖管線、各各上水管線施施工與圖紙偏偏差太多，業(yè)業(yè)主裝修損傷傷管線，造成成滲水。5.5案例：照明系系統(tǒng)線管受潮潮、進水、漏漏電、短路：：圖為燈泡內(nèi)內(nèi)進水，非常常危險。5.7案例：預埋供供水鋁塑管接接頭滲漏返回5.8案例：弱電系系統(tǒng)設備均在在地下井內(nèi)，，易受潮或被被水淹，給檢檢修帶來困難難。廚房、衛(wèi)生間間:1.同樣是控制結(jié)結(jié)構(gòu)層不滲漏漏，防水施工工前先進行結(jié)構(gòu)閉水試驗驗，逐間檢查查,若有漏點用防防水寶或注漿漿處理；2.控制管根、煙煙道等部位的的吊模質(zhì)量,用膨脹細石砼砼，必須分兩次澆澆筑，第一次次完成后要求求灌水檢查,不合格的打掉掉重來3.防水施工時要要求重點處理理細部:管邊,墻根等插入圖片5.9衛(wèi)生間防水施施工控制5.10衛(wèi)生間防水構(gòu)構(gòu)造5.11管根孔洞堵補補5.12地漏防水節(jié)點點5.13衛(wèi)生間木門根根部防水1、木基層板離離開衛(wèi)生間地地面50MM，內(nèi)灌發(fā)泡劑劑2、門飾面板離離開地面5MM，下面打玻璃璃膠6、地下室裂縫與與滲漏防治6.1地下室結(jié)構(gòu)裂裂縫控制三個地下室長長200米，寬17－53米，是超長大大體積混凝土土結(jié)構(gòu)設計采用3條后澆帶，混混凝土及后澆澆帶全部摻入入HEA外加劑項目中心與監(jiān)監(jiān)理、總包多多次洽商討論論，并實地考考察混凝土泵泵站將地下室裂縫縫控制的重點點放在：混凝土坍落度度（12－14CM）、砂石含泥量量、施工控制制和養(yǎng)護取消混凝土板板內(nèi)的HEA，僅保留了后后澆帶部分的的HEA在頂板轉(zhuǎn)角處處增加了抗裂構(gòu)造鋼筋筋6.2地下室外墻防防水構(gòu)造6.3地下室頂面防防水構(gòu)造6.4地下室地面防防水構(gòu)造6.5地下室孔洞堵堵補7.墻地面裂縫7.1案例：外墻面面裂縫底層懸挑梁上上部的垂直縫較明顯，部分分外墻可見，約約0.3mm。多分布在疊加房底層客廳部位。這些裂縫由于于懸挑梁下部部地基處理不不當（原設計計要求填爐渣渣或聚苯板，，實際下部已已填實）,實際受力與計計算不符造成成，部分裂縫縫內(nèi)外貫通，，直接導致滲滲漏7.2案例：內(nèi)墻、、地面裂縫7.3案例：回填土土不實,散水臺斷裂。。這一類是梁下下水平、柱旁旁豎直縫：縫縫隨溫度變化化明顯，清晨晨夜晚幾乎看看不見，中午午溫度高時明明顯，一般小小于0.3mm。該類縫大部部分由于砼或或砌塊材質(zhì)不不同，線膨脹脹系數(shù)不同，，對溫度變化化敏感，多位位于外墻兩種種材料交界處處打開以后看，，鋼絲網(wǎng)按要要求做了，但裂縫還是是出來此處滲漏有些就是因為內(nèi)外貫通縫7.4案例：砌體界界面裂縫7.5案例：墻體界面裂縫縫、螺栓孔、、腳手眼堵補補不密實7.6控制砌體砌筑筑質(zhì)量斜砌砂漿飽滿滿斜砌前至少放放置10天砌筑時間要控控制,分四次進行砌塊砌筑前要要存放28天,運至樓內(nèi)存放放頂砌斜磚至少少10天后進行7.7砌體構(gòu)造要求求要規(guī)范:1.設置構(gòu)造柱---墻端頭\拐角2.窗臺壓頂砼伸伸入墻體3.施工洞口過梁梁設置規(guī)范窗臺砼壓頂兩兩端伸入墻體體至少200.施工洞口設置置過梁,并留馬牙槎及及構(gòu)造鋼筋7.8甩漿:(工具采用空壓壓機)1.粉刷墻面均提提前一天甩漿漿，重點是砼砼結(jié)構(gòu)面，加強甩漿質(zhì)量量、控制甩漿漿密度、強度度2.磚墻與結(jié)構(gòu)柱柱相接時，砌砌筑前在墻體體接觸面甩漿漿，避免豎向磚縫縫開裂甩點均勻,控制密度及強強度7.9貼網(wǎng):1.墻體與結(jié)構(gòu)梁梁柱相接處2.過梁和窗臺壓壓頂?shù)陌俗纸墙翘?.水電予埋管線線處墻與梁柱結(jié)合合處水電線管處外墻鋼絲網(wǎng)(用保溫釘粘貼貼)拉結(jié)筋與壓頂頂鋼筋拉通窗下口設45°玻纖網(wǎng)，400寬800長。8、外立面裝飾飾8.1外墻磚返堿，，影響外立面面（售樓處））圖B8.2外立面墻磚空空鼓、脫落，，容易傷人，，8.3外墻面磚施工前，，根據(jù)圖紙尺尺寸，核實結(jié)結(jié)構(gòu)實際情況況，以大面排整磚磚為原則，繪繪制施工大樣樣，避免出現(xiàn)現(xiàn)“破活”窗間墻排版確保對稱美觀觀9、成品保護與與驗收9.1案例：慘痛的的鋁合金門框框9.2案例：交叉作作業(yè)保護9.3面磚涂料陰角角交接處處理理，用粘膠帶帶貼好，防止止相互污染美紋紙貼邊確保順直美觀觀9.4窗邊打膠同樣樣要求用粘膠膠帶貼好后再再打膠美紋紙貼邊確保順直美觀觀9.5樓梯間梯井的的細部處理滴水線條加鷹嘴處理9.6部品組裝化設設計9.7交房驗收:逐間房實測實實量并記錄---整改完善---確保每間房的的開間、方正正、平整度、層高等無偏差差開間檢查層高檢查10、工程質(zhì)量控控制體系10.1建立完善的工工程質(zhì)量管理理體系技術準備質(zhì)量記錄過程控制統(tǒng)一工程技術術標準統(tǒng)一設計節(jié)點點細節(jié)技術討論與溝溝通樣板引路：消消除設計缺陷陷和施工差異異性工序檢查：重重要工序、關關鍵部位平行行檢查成品保護：落落實措施，交交叉作業(yè)保護護分戶驗收：分分階段依次以以戶為單位驗驗收《樣板指引驗收收表》《工序檢查驗收收表》《分戶驗收表》4、工程質(zhì)量與安安全控制10.2樣板引路墻體定位墻體材料、厚厚度空調(diào)預留孔洞洞衛(wèi)生間排氣孔孔廚房強排孔洞洞住戶配電箱定定位多媒體箱單位位開工、插座定定位門窗開啟碰撞撞土建工程師檢檢查給排水工程師師檢查電氣工程師檢檢查施工大面積展展開設計師、營銷銷書面確認監(jiān)理人員跟蹤蹤檢查4、工程質(zhì)量與安安全控制10.3工序檢查地下室側(cè)板地下室頂板屋面防水墻面防水衛(wèi)生間防水螺栓孔修補混凝土基面修修整施工縫加強防水底層施工工粘貼加強層防水面層施工工保護層施工混凝土基面清清理后澆帶處理防水層施工保護層施工屋面結(jié)構(gòu)閉水水911加強層911防水層水泥砂漿保護護層APP卷材屋面閉水試驗驗擠塑苯板保溫溫層螺栓孔堵補腳手眼堵補門窗框砂漿塞塞縫墻體基層粉刷刷門窗框邊JS涂膜門窗框邊打膠膠墻面淋水試驗驗混凝土導墻澆澆筑管道孔洞堵補補加強層施工防水層施工保護層施工衛(wèi)生間閉水10.4成品保護各專業(yè)分包工工程成品保護措施施的落實交叉作業(yè)成品保護監(jiān)控控屋面防水衛(wèi)生間防水鋁合金門窗陽臺欄桿空調(diào)調(diào)百百葉葉入戶戶門門電梯梯安安裝裝優(yōu)化化分分包包施施工工工工序序10.5分戶戶驗驗收收施工工單單位位分分戶戶驗驗收收監(jiān)理理單單位位分分戶戶驗驗收收項目目中中心心分分戶戶驗