房地產(chǎn)開發(fā)貸款（共53）

《房地產(chǎn)金融》房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款2本章目錄第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款概述第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款的操作流流程第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款的風(fēng)險及及防范第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款中的沖突突問題//3第一節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款概述一、房地產(chǎn)開開發(fā)貸款的概概念1.房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款的定義房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款是指貸款款人向借款人人發(fā)放的用于于房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)及其配套設(shè)設(shè)施建設(shè)的貸貸款。//2.房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款的主體(1)貸款人——商業(yè)銀行(2)借款人——房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)、土地儲備機(jī)構(gòu)、高?；蚧蛘叱薪▽W(xué)生生公寓建設(shè)的的企業(yè)。//4第一節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款概述相關(guān)概念——商業(yè)銀行商業(yè)銀行是以以存貸款為主要要業(yè)務(wù)，并以獲取利潤為為目的的貨幣經(jīng)營企業(yè)業(yè)。與專業(yè)銀行(比如投資銀行行、政策性銀銀行、住房儲儲蓄銀行)相比，商業(yè)銀行的業(yè)業(yè)務(wù)更綜合，，功能更全面面，可以為客客戶提供幾乎乎所有的金融融服務(wù)。而專業(yè)銀行行只集中經(jīng)營營指定范圍內(nèi)內(nèi)的業(yè)務(wù)和提提供專門服務(wù)務(wù)。//5第一節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款概述相關(guān)概念——土地儲備及其其貸款土地儲備是指指市、縣人民民政府國土資資源管理部門門為實現(xiàn)調(diào)控控土地市場、、促進(jìn)土地資資源合理利用用目標(biāo)，依法法取得土地，進(jìn)進(jìn)行前期開發(fā)發(fā)、儲存以備備供應(yīng)土地的的行為。土地儲備貸款款是指為解決決政府土地儲儲備機(jī)構(gòu)因依依法合規(guī)收購購、儲備、整整理、出讓土土地等前期相相關(guān)工作時產(chǎn)產(chǎn)生的資金需需求而發(fā)放的的貸款。土地儲備貸款款的主要用途途包括支付征地補(bǔ)償費(fèi)、、安置補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)、地上附著著物和青苗補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)、場地地平整費(fèi)等。土地儲備備貸款的借款款人是政府土土地儲備機(jī)構(gòu)構(gòu)。//6第一節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款概述3.房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款的特點(diǎn)(1)貸款數(shù)額大、、貸款周期長長(2)貸款主體及用用途特定(3)貸款風(fēng)險比較較大(4)容易受國家政政策的影響(5)財務(wù)杠桿效應(yīng)應(yīng)明顯//7第一節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款概述二、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)開發(fā)貸款的的分類1.按照貸款對象象劃分房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款分為房地產(chǎn)項目開開發(fā)貸款和房地產(chǎn)企業(yè)貸貸款兩種。前者以以房地產(chǎn)項目目為貸款對象象，主要考察察具體項目的的盈利能力，，以項目土地地使用權(quán)或在在建工程等固固定資產(chǎn)為抵抵押的封閉貸貸款。后者以以房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)為對象，注注重房地產(chǎn)企企業(yè)整體還債債能力，貸款款方式以綜合授信和純信用貸款款為主，主要要發(fā)放流動資資金貸款。//8第一節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款概述相關(guān)概念——綜合授信綜合授信業(yè)務(wù)務(wù)是指商業(yè)銀銀行根據(jù)客戶戶(法人)的書面申請，，綜合評價客客戶的全面情情況及提供的的擔(dān)保狀況，，確定該客戶戶在一定期限限內(nèi)可使用的的信用額度。。授信范圍包括括對客戶的貸款、貼現(xiàn)(未到期匯票)、承兌(到期匯票)、擔(dān)保及信用用證等業(yè)務(wù)。//9第一節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款概述2.按照有無擔(dān)保保劃分房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款可以分為為信用貸款和擔(dān)保貸款兩類。由于房地產(chǎn)開開發(fā)貸款的高高風(fēng)險性，商商業(yè)銀行以擔(dān)擔(dān)保貸款(保證、抵押、、質(zhì)押)為常態(tài)，以信信用貸款為例例外。僅《中國建設(shè)銀行行高等院校學(xué)學(xué)生公寓建設(shè)設(shè)貸款暫行辦辦法》規(guī)定：學(xué)生公公寓建設(shè)貸款款方式分為擔(dān)擔(dān)保貸款和信信用貸款，但但信用貸款的的對象僅限于于符合條件的的高校。//10第一節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款概述3.按照貸款用途途劃分房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款可以分為為住宅項目儲備備貸款、住宅房地產(chǎn)開開發(fā)貸款、商業(yè)房地產(chǎn)開開發(fā)貸款、土地儲備貸款款、高校學(xué)生公寓寓建設(shè)貸款以及流動資金貸款款等。根據(jù)中國人民民銀行2003年6月發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加加強(qiáng)房地產(chǎn)信信貸業(yè)務(wù)管理理的通知》(“121號文件”)，禁止商業(yè)銀行行發(fā)放房地產(chǎn)產(chǎn)流動資金貸貸款。//11第一節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款概述三、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)開發(fā)貸款的的合同關(guān)系1.貸(借)款合同(1)貸款人的義務(wù)務(wù)貸款人應(yīng)按合合同約定的日日期、數(shù)額向向借款人提供供借款，造成成借款人損失失的應(yīng)當(dāng)賠償償損失。借款的利息不不得預(yù)先在本本金中扣除，利息預(yù)先在在本金中扣除除的，按照實實際借款數(shù)額額返還借款并并計算利息。//12第一節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款概述(2)貸款人的權(quán)利利①可以要求借借款人提供擔(dān)擔(dān)保；②可檢查、監(jiān)監(jiān)督借款使用用情況；③借款人未按按約定用途使使用借款的，，可停止發(fā)放放、提前收回回或解除合同同。//13第一節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款概述(3)借款人的義務(wù)務(wù)①按合同約定定的時間和數(shù)數(shù)額收取貸款款；②接受貸款人人的用款檢查查監(jiān)督；③按照合同約約定的用途使使用借款；④按照合同約約定的還款期期限和方式還還本付息。//14第一節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款概述(4)借款人的權(quán)利利①請求貸款人人按合同約定定的期限、數(shù)數(shù)額交付貸款款；②依合同約定定的用途使用用借款；③可以向貸款款人申請貸款款延期；④借款人可提提前還款。//15第一節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款概述2.擔(dān)保合同(2)擔(dān)保合同的性性質(zhì)擔(dān)保合同具有有附屬性、選選擇性、保障障性。//我國《擔(dān)保法》中的擔(dān)保是指指法律為確保保特定的債權(quán)權(quán)人實現(xiàn)債權(quán)權(quán)，以債務(wù)人人或第三人的的信用或者特特定財產(chǎn)來督督促債務(wù)人履履行債務(wù)的制制度。(1)擔(dān)保的概念16第一節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款概述(3)擔(dān)保及擔(dān)保合合同的種類法律規(guī)定擔(dān)保保有保證、抵押、質(zhì)押、留置、定金等五種形式。。其中保證和和定金產(chǎn)生的的權(quán)利是債權(quán)權(quán)，不具有優(yōu)優(yōu)先受償性，，而抵押、留留置、質(zhì)押取取得的是擔(dān)保保物權(quán)，對擔(dān)擔(dān)保物及其變變現(xiàn)所得的價價款具有優(yōu)先先受償?shù)臋?quán)利利。擔(dān)保合同包括括保證合同、抵押合同、質(zhì)押合同、定金合同，行使留置權(quán)權(quán)無須簽訂合合同。擔(dān)保合同可以以是單獨(dú)訂立立的書面合同同，也可以是是主合同的擔(dān)擔(dān)保條款(混合合同)。///17第一節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款概述相關(guān)概念——保證、抵押、、質(zhì)押、留置置、定金保證是債務(wù)人人以外的第三三人為債務(wù)人人履行債務(wù)而而向債權(quán)人所所提供的一種種擔(dān)保，當(dāng)債債務(wù)人不履行行債務(wù)時，保保證人按照約約定履行債務(wù)務(wù)或者承擔(dān)連連帶責(zé)任。抵押是指債務(wù)務(wù)人或第三人人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)占占有，而將該財產(chǎn)產(chǎn)(通常是不動產(chǎn)產(chǎn))抵押作為債權(quán)權(quán)的擔(dān)保，當(dāng)當(dāng)債務(wù)人不履履行債務(wù)時，，債權(quán)人有權(quán)權(quán)依法以抵押押財產(chǎn)折價或或以拍賣、變變賣抵押財產(chǎn)產(chǎn)的價款優(yōu)先先受償。質(zhì)押是債務(wù)人人或第三人將將其動產(chǎn)或權(quán)利移移交債權(quán)人占有，，將該動產(chǎn)作作為債權(quán)的擔(dān)擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)務(wù)人不履行債債務(wù)時，債權(quán)權(quán)人有權(quán)依法法就該動產(chǎn)賣賣得價金優(yōu)先先受償。//18第一節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款概述相關(guān)概念——保證、抵押、、質(zhì)押、留置置、定金留置是指債權(quán)權(quán)人按照合同同約定占有債債務(wù)人的動產(chǎn)產(chǎn)，債務(wù)人不不按照合同約約定的期限履履行債務(wù)的，，債權(quán)人有權(quán)權(quán)依照法律（（擔(dān)保法）規(guī)規(guī)定留置該財財產(chǎn)，以留置置財產(chǎn)折價或或者以拍賣、、變賣該財產(chǎn)產(chǎn)的價款優(yōu)先先受償?shù)臋?quán)利利。定金是在合同同訂立或在履履行之前支付付的一定數(shù)額額的金錢作為為擔(dān)保的擔(dān)保保方式。給付定金的一一方不履行約約定的債務(wù)的的,無權(quán)要求返還還定金；收受受定金的一方方不履行約定定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還還定金。//19第一節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款的操作流流程相關(guān)知識——定金與預(yù)(收)付款區(qū)別定金是在合同同訂立或履行行前支付的一一定數(shù)額的金金錢作為擔(dān)保保的擔(dān)保方式式，是一種押押金。預(yù)付款款是雙方當(dāng)事事人商定的在在合同履行前前所支付的一一部分價款。。定金和預(yù)付款款在性質(zhì)上是是完全不同的的：(1)定金具有擔(dān)保保作用，而預(yù)預(yù)收款則沒有有；(2)交付定金的協(xié)協(xié)議是從合同同，而收取預(yù)預(yù)收款的協(xié)議議一般是主合合同的一部分分；(3)定金具有懲罰罰性，而預(yù)收收款則沒有。。///20第二節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款的操作流流程一、貸款申請二、貸款調(diào)查、評評估與審批三、合同簽訂與貸貸款發(fā)放四、貸后管理與貸貸款回收//21第二節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款的操作流流程一、貸款申請請房地產(chǎn)企業(yè)申申請房地產(chǎn)開開發(fā)貸款需要要提交的資料料有：《貸款申請表》、貸款企業(yè)資料料、貸款項目資料料以及抵(質(zhì))押物或貸款擔(dān)保人資資料等。貸款項目資料料有：項目立立項批文、土土地使用權(quán)證證、建設(shè)用地地規(guī)劃許可證證、建設(shè)工程程規(guī)劃許可證證、建筑工程程施工許可證證及預(yù)售許可可證(“五證”齊全)等。//22第二節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款的操作流流程二、貸款調(diào)查查、評估與審審批1.貸款調(diào)查(1)借款人(企業(yè))是否符合要求求①貸款人基本情情況：營業(yè)執(zhí)執(zhí)照及資質(zhì)證證書，企業(yè)性性質(zhì)、管理機(jī)機(jī)構(gòu)、管理制制度、開戶銀銀行、開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗等；②借款人資信信情況：信用用狀況(還款情況、有有無拖欠工程程款等)、經(jīng)審核的財財務(wù)報表。//23第二二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)貸貸款款的的操操作作流流程程(2)貸款款項項目目是是否否符符合合貸貸款款條條件件①立項項及及審審批批文文件件是是否否齊齊全全；；②②項項目目是是否否可可行行：：審審查查項項目目投投資資分分析析報報告告或或可可行行性性研研究究報報告告以以及及項項目目概概預(yù)預(yù)算算、、施施工工計計劃劃、、銷銷售售方方案案；；③③項目目資資本本金金是否否到到位位。。(3)抵(質(zhì))押物物或或保保證證人人的的情情況況①抵抵(質(zhì))押物物的的清清單單、、權(quán)權(quán)屬屬證證書書、、價價值值評評估估報報告告、、鑒鑒定定書書，，抵抵(質(zhì))押人人同同意意(質(zhì))押的的承承諾諾書書；；②②擔(dān)擔(dān)保保人人的的資資信信情情況況以以及及貸貸款款擔(dān)擔(dān)保保承承諾諾書書的的真真實實性性和和有有效效性性。。//24第二二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)貸貸款款的的操操作作流流程程相關(guān)關(guān)知知識識———房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目資資本本金金調(diào)調(diào)整整情情況況1998年，，《城市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營營管管理理條條例例》規(guī)定定房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目資資本本金金占占項項目目總總投投資資的的比比例例不不得得低低于于20％。。2003年，，中國國人人民民銀銀行行《關(guān)于于進(jìn)進(jìn)一一步步加加強(qiáng)強(qiáng)房房地地產(chǎn)產(chǎn)信信貸貸業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)管管理理的的通通知知》(“121號文文件件”)規(guī)定定房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目申申請請銀銀行行貸貸款款的的條條件件之之一一是是資資本本金金比比例例不不低低于于30％。。2004年9月，，銀銀監(jiān)監(jiān)會會發(fā)發(fā)布布的的《商業(yè)業(yè)銀銀行行房房地地產(chǎn)產(chǎn)貸貸款款風(fēng)風(fēng)險險管管理理指指引引》規(guī)定定，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目的的資資本本金金比比例例不不低低于于35%。2009年5月，，《國務(wù)務(wù)院院關(guān)關(guān)于于調(diào)調(diào)整整固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資項項目目資資本本金金比比例例的的通通知知》：保保障障性性住住房房和和普普通通商商品品房房項項目目的的最最低低資資本本金金比比例例為為20%，其其他他項項目目的的最最低低資資本本金金比比例例為為30%。//25第二二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)貸貸款款的的操操作作流流程程2.信用用(資信信)評估估信用用評評估估是是防防范范信信用用風(fēng)風(fēng)險險的的有有效效措措施施。。對對于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)，，以以企企業(yè)業(yè)未未來來盈盈利利能能力力和和現(xiàn)現(xiàn)金金流流分分析析為為核核心心；；對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目，，主主要要評評價價其其財財務(wù)務(wù)效效益益。。國際際通通用用的的資資信信評評估估等等級級分分為為4等10級制制：：AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C、D。//26第二二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)貸貸款款的的操操作作流流程程3.貸款款審審批批銀行行根根據(jù)據(jù)貸貸款款審審批批權(quán)權(quán)限限，，提提出出貸貸與與不不貸貸、、貸貸款款額額度度、貸貸款款期期限限、貸貸款款利利率率、、擔(dān)擔(dān)保保方方式式等等意意見見。。//27第二二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)貸貸款款的的操操作作流流程程三、、合合同同簽簽訂訂與與貸貸款款發(fā)發(fā)放放1.合同同簽簽訂訂按照照《貸款款通通則則》、《合同同法法》和《擔(dān)保保法法》的規(guī)規(guī)定定簽簽訂訂貸貸款款合合同同、、保保證證合合同同或或抵抵押押或或質(zhì)質(zhì)押押合合同同，，并并辦辦理理抵抵押押登登記記及及保保險險手手續(xù)續(xù)等等。。2.貸款款發(fā)發(fā)放放銀行行按按照照借借款款合合同同約約定定發(fā)發(fā)放放貸貸款款(通常常是是分分期期發(fā)發(fā)放放)，并并將將貸貸款款資資金金劃劃入入借借款款人人賬賬戶戶。。//28第二二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)貸貸款款的的操操作作流流程程四、、貸貸后后管管理理與與貸貸款款回回收收1.貸后后管管理理(1)檢查查貸貸款款是是否否按按照照合合同同規(guī)規(guī)定定的的用用途途使使用用(2)檢查查貸貸款款項項目目的的開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營營情情況況(3)檢查查貸貸款款抵抵(質(zhì))押物物有有無無變變化化(4)檢查查借借款款企企業(yè)業(yè)的的財財務(wù)務(wù)狀狀況況和和第第三三方方保保證證人人(企業(yè)業(yè))的償償債債能能力力變變化化情情況況總之之，，要要對對貸貸款款的的質(zhì)質(zhì)量量和和風(fēng)風(fēng)險險程程度度進(jìn)進(jìn)行行定定期期檢檢查查。。//29第二二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)貸貸款款的的操操作作流流程程相關(guān)關(guān)知知識識———貸款款風(fēng)風(fēng)險險分分類類管管理理2002年起起，，我我國國銀銀行行業(yè)業(yè)全全面面推推行行貸款款風(fēng)風(fēng)險險分分類類管管理理制度度。。貸貸款款風(fēng)風(fēng)險險分分類類管管理理又又稱稱為為貸貸款款五五級級分分類類，，是是指指銀銀行行依依據(jù)據(jù)借借款款人人的的還還本本付付息息的的能能力力，，確確定定貸貸款款遭遭受受損損失失的的風(fēng)風(fēng)險險程程度度，，將將貸貸款款質(zhì)質(zhì)量量劃劃分分為為正常常、關(guān)注注、次級級、可疑疑和損失失五類類(后三三類類被被稱稱為為不不良良貸貸款款)。//30第二二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)貸貸款款的的操操作作流流程程2.貸款款回回收收借款款人人按按照照合合同同規(guī)規(guī)定定的的期期限限和和數(shù)數(shù)額額還還清清貸貸款款后后，，解解除除擔(dān)擔(dān)保保合合同同，，收收回回相相關(guān)關(guān)擔(dān)擔(dān)保保證證明明材材料料。。///31第三三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)貸貸款款的的風(fēng)風(fēng)險險及及防防范范一、、宏觀觀風(fēng)風(fēng)險險二、、微觀觀風(fēng)風(fēng)險險三、、不同同類類型型房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的風(fēng)風(fēng)險險比比較較//32第三三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)貸貸款款的的風(fēng)風(fēng)險險及及防防范范一、、宏宏觀觀風(fēng)風(fēng)險險1.相關(guān)關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)據(jù)國國家家統(tǒng)統(tǒng)計計局局統(tǒng)統(tǒng)計計，，2004年房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)共共籌籌集集開開發(fā)發(fā)資資金金17169億元元，，其其中中定定金金及及預(yù)預(yù)收收款款占占43.1%，企企業(yè)業(yè)自自籌籌資資金金占占30.3%，銀銀行行貸貸款款占占18.4%，其其他他資資金金來來源源占占8.2%。中國國人人民民銀銀行行發(fā)發(fā)布布的的《2004年中中國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融報報告告》指出出：：“企業(yè)業(yè)自自籌籌資資金金中中有有大大約約70%來自自于于銀銀行行貸貸款款；；定定金金和和預(yù)預(yù)收收款款也也有有30%的左左右右的的資資金金來來自自銀銀行行貸貸款款，，因因此此房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)資資金金中中銀銀行行貸貸款款的的比比重重占占55%以上。。”2007年全國國銀行行信貸貸總量量為3.63萬億，，房地地產(chǎn)開開發(fā)投投資2.53萬億，，按房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資資的55%來源于于銀行行信貸貸計，，房地地產(chǎn)貸貸款占占銀行行信貸貸總量量的38.33%。//332.房地產(chǎn)產(chǎn)信貸貸資金金比例例過大大的后后果(1)過度依依賴銀銀行信信貸會造成成房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)高負(fù)負(fù)債經(jīng)經(jīng)營，，不利利于房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)穩(wěn)步健健康發(fā)發(fā)展(案例)。(2)過度依依賴銀銀行信信貸會使房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的市市場風(fēng)風(fēng)險和和融資資信用用風(fēng)險險集中中于商商業(yè)銀銀行。。(3)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)占占用大大量的的銀行行信貸貸資金金，擠擠壓了了其他他實體體產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展空空間。。//第三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)貸貸款的的風(fēng)險險及防防范34案例分分析——順馳地地產(chǎn)神神話的的終結(jié)結(jié)1998年，天天津順順馳投投資公公司成成立；；2003年，順順馳開開始全全國擴(kuò)擴(kuò)張；；2004年，在在全國國16個一線線城市市擁有有42個項目目，銷銷售收收入超超100億元，，為當(dāng)當(dāng)年的的銷售售冠軍軍,成為了了一家家全國國性的的大型型房地地產(chǎn)公公司；；2005年，順順馳榮榮膺2005中國房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司品牌牌價值值TOP10。順馳快快速擴(kuò)擴(kuò)張的的模式式：“現(xiàn)金—土地—現(xiàn)金”，其真真正的的竅門門就是是盡一一切可可能縮縮短項項目運(yùn)運(yùn)營時時間，，加速速資金金的流流轉(zhuǎn)。。該模模式帶帶來了了三“高”：土地地成本本高、、財務(wù)務(wù)成本本高、、人力力成本本高。。由于于上市市計劃劃擱淺淺，到到2005年底，，順馳馳已險險象環(huán)環(huán)生。。最終終順馳馳的控控股權(quán)權(quán)拱手手讓人人，其其所創(chuàng)創(chuàng)造的的中國國地產(chǎn)產(chǎn)界迄迄今最最絢爛爛的神神話也也告終終結(jié)。//第三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)貸貸款的的風(fēng)險險及防防范353.防范房房地產(chǎn)產(chǎn)信貸貸資金金比例例過大大的措措施要降低低房地地產(chǎn)信信貸資資金的的比例例，金金融創(chuàng)創(chuàng)新是是必由由之路路，融融資多多元化化勢在在必行行！中國人人民銀銀行在在其研研究報報告中中所建建議：：“大力發(fā)發(fā)展多多元化化的房房地產(chǎn)產(chǎn)金融融市場場，形形成具具有多多種金金融資資產(chǎn)和和金融融工具具的房房地產(chǎn)產(chǎn)二級級金融融市場場，以以分散散銀行行信貸貸的風(fēng)風(fēng)險。。”//第三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)貸貸款的的風(fēng)險險及防防范36第三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)貸貸款的的風(fēng)險險及防防范二、微微觀風(fēng)風(fēng)險1.貸款項項目不不能完完工的的風(fēng)險險(1)主要原原因①銷售售不暢暢影響響資金金來源源②選擇擇承包包商不不當(dāng)③項目目合規(guī)規(guī)性問問題//37第三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)貸貸款的的風(fēng)險險及防防范(2)防范措措施①嚴(yán)格格審查查銷售售方案案的可可行性性②考察察承包包商的的資質(zhì)質(zhì)、實實力及及信譽(yù)譽(yù)③要求求“四證”或“五證”齊全④要求求開發(fā)發(fā)商投投保項項目完完工保保險//38第三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)貸貸款的的風(fēng)險險及防防范2.貸款資資金被被挪用用的風(fēng)風(fēng)險(1)挪用資資金的的類型型①將流流動資資金用用于購購買土土地②將開開發(fā)貸貸款用用于購購買土土地③將某某個項項目的的貸款款資金金用于于其他他項目目④中途途改變變項目目性質(zhì)質(zhì)//39第三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)貸貸款的的風(fēng)險險及防防范(2)防范信信貸資資金挪挪用的的措施施①嚴(yán)格格貸款款審查查(自有資資金、、貸款款期限限等)②通過過貸款款合同同進(jìn)行行控制制(規(guī)定貸貸款用用途；；設(shè)立立貸款款和還還款專專門賬賬戶以以便監(jiān)監(jiān)控等等)③加強(qiáng)強(qiáng)貸后后管理理(每筆用用款需需要證證據(jù)；；根據(jù)據(jù)進(jìn)度度分批批投入入貸款款；付付款不不經(jīng)過過開發(fā)發(fā)商賬賬戶；；發(fā)現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)發(fā)商違違規(guī)可可停止止放貸貸或提提前收收回等等)//40第三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)貸貸款的的風(fēng)險險及防防范3.假按揭騙貸貸的風(fēng)險(1)主要表現(xiàn)①利用假價價格進(jìn)行騙騙貸開發(fā)商在購購房合同上上為購房者者提高成交交金額(假價格)，購房者實實際無需支支付首付款款(開發(fā)商開給給購房者一一份虛假的的首付款發(fā)發(fā)票)，從而使開開發(fā)商等獲獲得相當(dāng)于于房產(chǎn)全款款的貸款。。//41第三節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)貸款的的風(fēng)險及防防范②利用假身份份進(jìn)行騙貸貸開發(fā)商為盡盡快回籠資資金，利用用假身份證證(或利用甚至至盜取別人人真實的身身份證)與開發(fā)商簽簽訂購房合合同，開發(fā)發(fā)商墊資首首付款并還還本付息，，然后向銀銀行套取房房貸(實質(zhì)是開發(fā)發(fā)貸款)。//42第三節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)貸款的的風(fēng)險及防防范(2)防范措施①加強(qiáng)對貸貸款申請人人資格審查查②要求提供供安全的擔(dān)擔(dān)保措施③加強(qiáng)信用用檔案體系系的建設(shè)④加強(qiáng)銀行行內(nèi)部管理理//43第三節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)貸款的的風(fēng)險及防防范三、不同類類型房地產(chǎn)產(chǎn)的風(fēng)險比比較1.商品房項目目貸款由于商品房房項目開發(fā)發(fā)的政策性性強(qiáng)、市場場不確定性性大，因此此其貸款風(fēng)風(fēng)險也較大大。實踐中應(yīng)當(dāng)當(dāng)注意集團(tuán)團(tuán)客戶內(nèi)部部關(guān)聯(lián)方之之間相互擔(dān)擔(dān)保的風(fēng)險險，嚴(yán)格審審核其資信信情況。//44第三節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)貸款的的風(fēng)險及防防范2.經(jīng)濟(jì)適用房房項目貸款款由于經(jīng)濟(jì)適適用房基本本沒有銷售售風(fēng)險，其其開發(fā)貸款款屬于房地地產(chǎn)開發(fā)貸貸款中的優(yōu)優(yōu)良貸款。。什么是經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房？//45相關(guān)知識——經(jīng)濟(jì)適用房房經(jīng)濟(jì)適用住住房是指政政府提供政政策優(yōu)惠，，限定面積積和價格，，按照合理理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)設(shè)，面向城城市中低收收入家庭的的保障性、、政策性住住房。經(jīng)濟(jì)適用房房在土地供供應(yīng)方式、、稅費(fèi)優(yōu)惠惠、開發(fā)利利潤、建設(shè)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷銷售對象、、上市交易易等方面與與商品房具具有很大的的不同。//第三節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)貸款的的風(fēng)險及防防范46第三節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)貸款的的風(fēng)險及防防范3.高校學(xué)生公公寓項目貸貸款高校學(xué)生公公寓雖具有有穩(wěn)定的租租金收入，，但因由其其是公益性性財產(chǎn)，若若到期不能能還貸，銀銀行不能請請求法院強(qiáng)強(qiáng)制執(zhí)行，，因此存在在一定的風(fēng)風(fēng)險。銀行可以要要求政府部部門提供書書面承諾，，這類承諾諾雖然只能能提供道義義上的支持持，但政府府的承諾函函一定程度度上能增加加還款的確確定性。//47第三節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)貸款的的風(fēng)險及防防范4.土地儲備項項目貸款由于土地儲儲備中心負(fù)負(fù)債率較高高、銀行監(jiān)監(jiān)管難度大大、土地出出讓市場存存在風(fēng)險以以及存在擔(dān)擔(dān)保無效等等原因，造造成土地儲儲備貸款風(fēng)風(fēng)險較大。。///48第四節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)貸款中中的沖突問問題一、在建工工程抵押權(quán)權(quán)和建設(shè)工工程價款優(yōu)優(yōu)先權(quán)的沖沖突1.相關(guān)規(guī)定建設(shè)部頒發(fā)發(fā)的《城市房地產(chǎn)產(chǎn)抵押管理理辦法》(1997年)規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)在建工程程抵押是指指抵押人為為取得在建建工程繼續(xù)續(xù)建造資金金的貸款，，以其合法法方式取得得的土地使使用權(quán)連同同在建工程程的投入資資產(chǎn)，以不不轉(zhuǎn)移占有有的方式抵抵押給銀行行作為償還還貸款履行行擔(dān)保的行行為”。//49第四節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)貸款中中的沖突問問題《物權(quán)法》(2007年)第179條規(guī)定：抵押權(quán)是指指為擔(dān)保債債務(wù)的履行行，債務(wù)人人或者第三三人不轉(zhuǎn)移移財產(chǎn)的占占有，將該該財產(chǎn)抵押押給債權(quán)人人的，債務(wù)務(wù)人不履行行到期債務(wù)務(wù)或者發(fā)生生當(dāng)事人約約定的實現(xiàn)現(xiàn)抵押權(quán)的的情形，債債權(quán)人有權(quán)權(quán)就該財產(chǎn)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。《合同法》(1999年)第286條規(guī)定：“建設(shè)工程優(yōu)優(yōu)先權(quán)是指指發(fā)包人逾期期不支付時時，承包人人可以與發(fā)發(fā)包人協(xié)議議將該工程程折價，也也可申請法法院將該工