房地產(chǎn)投資分析概述

房地產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析第一章章房房地地產(chǎn)投投資分分析概概述第二章章房房地地產(chǎn)投投資分分析基基本知知識(shí)第三章章房房地地產(chǎn)投投資環(huán)環(huán)境及及市場(chǎng)場(chǎng)分析析第四章章房房地地產(chǎn)籌籌資與與融資資第五章房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目投投資估算第六章房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第七章不不確定性性分析與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析第八章房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目投投資分析報(bào)報(bào)告第一章房房地產(chǎn)投資資分析概述述第一節(jié)房房地產(chǎn)投投資一、投資概概述（一）投資資含義：投投資主體、、投資目目的、投資資方式、、投資的行行為過(guò)程（二）投資資的特性二、房地產(chǎn)產(chǎn)及其特性性（一）房地地產(chǎn)的含義義:房產(chǎn)+地產(chǎn)（二）房地地產(chǎn)的特性性不可移動(dòng)性性價(jià)格高昂相關(guān)性保值與增值值性投資風(fēng)險(xiǎn)性性三、房地產(chǎn)產(chǎn)投資概述述（一）房地地產(chǎn)投資的的概念（二）房地地產(chǎn)投資的的構(gòu)成投資主體的的構(gòu)成投資的資金金構(gòu)成（三）房地地產(chǎn)投資的的要素時(shí)機(jī)、地地段、質(zhì)質(zhì)量（四）房地地產(chǎn)投資的的類型按投資方式式劃分按房地產(chǎn)投投資經(jīng)營(yíng)方方式劃分按房地產(chǎn)投投資對(duì)象劃劃分按房地產(chǎn)投投資的用途途劃分（五）房地地產(chǎn)投資的的特征房地產(chǎn)投資資對(duì)象的固固定性或不不可移動(dòng)性性房地產(chǎn)投資資的高投入入和高成本本性房地產(chǎn)投資資的回收期期長(zhǎng)、周期期性長(zhǎng)房地產(chǎn)投資資的高風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)性房地產(chǎn)投資資的環(huán)境約約束性房地產(chǎn)投資資的低流動(dòng)動(dòng)性（六）房地地產(chǎn)投資過(guò)過(guò)程投資分析土地開發(fā)權(quán)權(quán)的獲得房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)建造房地產(chǎn)銷售售經(jīng)營(yíng)（七）房地地產(chǎn)投資的的作用帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展促進(jìn)家庭合合理消費(fèi)改善城市環(huán)環(huán)境抵御通貨膨膨脹影響第二節(jié)房房地產(chǎn)投投資分析一、房地產(chǎn)產(chǎn)投資分析析概述（一）房地地產(chǎn)投資分分析的概念念房地產(chǎn)投資資環(huán)境分析析房地產(chǎn)投資資市場(chǎng)分析析房地產(chǎn)投資資成本估算算房地產(chǎn)投資資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)房地產(chǎn)投資資不確定性性分析房地產(chǎn)投資資風(fēng)險(xiǎn)分析析房地產(chǎn)投資資決策分析析二、房地產(chǎn)產(chǎn)投資分析析的必要性性三、房地產(chǎn)產(chǎn)投資分析析的作用為投資者指指出投資方方向?yàn)橥顿Y者提提供運(yùn)作方方式為投資者估估計(jì)投資收收益為投資者分分析風(fēng)險(xiǎn)及及提供避險(xiǎn)險(xiǎn)策略第二章房房地產(chǎn)投投資分析基基本知識(shí)第一節(jié)資資金的時(shí)時(shí)間價(jià)值及及其計(jì)算一、資金時(shí)時(shí)間價(jià)值的的含義二、資金時(shí)時(shí)間價(jià)值的的計(jì)算（一）利息息與利率的的概念（二）計(jì)息息形式——單利與復(fù)利利1、單利計(jì)息息F=P(1+ni)2、復(fù)利計(jì)息息F＝P(1+i)n（三）名義義利率與實(shí)實(shí)際利率1、名義利率率2、實(shí)際利率率i==(1+r/m)m-1第二節(jié)資資金的等值值計(jì)算一、資金等等值的相關(guān)關(guān)概念二、資金等等值的計(jì)算算1.復(fù)利終值的的計(jì)算F＝P（1＋i）n=P（F/P，i，n）2.復(fù)利現(xiàn)值的的計(jì)算P＝F（1＋i）-n=F（P/F，i，n）3.年金終值的的計(jì)算4.償債資金的的計(jì)算5.資本回收的的計(jì)算6.年金現(xiàn)值的的計(jì)算三、資金等等值計(jì)算注注意事項(xiàng)1、P是現(xiàn)在第一一計(jì)息期開開始時(shí)（即即年初）發(fā)發(fā)生；2、F是在考察期期期末發(fā)生生；3、各期的等等額支付A，發(fā)生在各各期期末；；4、當(dāng)問(wèn)題包包括P與A時(shí)，第一個(gè)個(gè)A與P隔一期。即即P發(fā)生在A的前一期；；5、當(dāng)問(wèn)題包包括A與F時(shí)，支付系系列的最后后一個(gè)A與F同時(shí)發(fā)生。。第三節(jié)現(xiàn)現(xiàn)金流量量與現(xiàn)金流流量圖一、現(xiàn)金流流量的相關(guān)關(guān)概念二、現(xiàn)金流流量圖及其其繪制（一）現(xiàn)金金流量圖的的含義（二）現(xiàn)金金流量圖的的繪制規(guī)則則第三章房房地產(chǎn)投投資環(huán)境及及市場(chǎng)分析析第一節(jié)房房地產(chǎn)投投資環(huán)境分分析一、投資環(huán)環(huán)境的含義義及其特征征（一）投資資環(huán)境含義義（二）投資資環(huán)境的特特征系統(tǒng)性動(dòng)態(tài)性主導(dǎo)性區(qū)域性二、房地產(chǎn)產(chǎn)投資環(huán)境境要素分析析政治因素法律因素經(jīng)濟(jì)環(huán)境因因素自然環(huán)境因因素基礎(chǔ)設(shè)施因因素社會(huì)文化因因素三、房地產(chǎn)產(chǎn)投資環(huán)境境分析方法法冷熱對(duì)比法法等級(jí)尺度法法道氏評(píng)估法法閔氏評(píng)價(jià)法法第二節(jié)房房地產(chǎn)投資資市場(chǎng)分析析一、房地產(chǎn)產(chǎn)投資市場(chǎng)場(chǎng)分析的含含義二、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分析析的作用三、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分析析的主要內(nèi)內(nèi)容1.市場(chǎng)分析的的三個(gè)層面面2.房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析的內(nèi)內(nèi)容第三章房房地產(chǎn)投投資與融資資第一節(jié)房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)資金籌集集的方式一、直接融融資二、間接融融資三、權(quán)益融融資四、債務(wù)融融資第二節(jié)常常見(jiàn)的房地地產(chǎn)融資方方式介紹一、房地產(chǎn)產(chǎn)信貸（一）土地地開發(fā)貸款款1、土地購(gòu)置置貸款2、土地開發(fā)發(fā)貸款3、土地儲(chǔ)備備貸款（二）商品品房開發(fā)貸貸款（三）持有有經(jīng)營(yíng)性物物業(yè)貸款（四）房地地產(chǎn)抵押貸貸款1、個(gè)人住房房抵押貸款款2、在建工程程抵押貸款款二、證券融融資三、房地產(chǎn)產(chǎn)信托四、房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸款款證券化五、房地產(chǎn)基金金六、其他方方式：聯(lián)建建、參建融融資；房地地產(chǎn)典當(dāng)融融資；利用用外資第三節(jié)房房地產(chǎn)項(xiàng)目目融資一、房地產(chǎn)產(chǎn)融資方案案（一）融資資組織形式式選擇（二）資資金來(lái)源源選擇（三）資資本金籌籌措（四）債債務(wù)資金金籌措（五）預(yù)預(yù)售或預(yù)預(yù)租（六）融融資方案案分析1、資金來(lái)來(lái)源可靠靠性分析析2、融資結(jié)結(jié)構(gòu)分析析3、融資成成本分析析4、融資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析析二、金融融機(jī)構(gòu)對(duì)對(duì)項(xiàng)目貸貸款的審審查（一）企企業(yè)資信信等級(jí)評(píng)評(píng)價(jià)（二）貸貸款項(xiàng)目目評(píng)估（三）房房地產(chǎn)貸貸款擔(dān)保保方式評(píng)評(píng)價(jià)1、保證2、抵押3、質(zhì)押4、貸款綜綜合評(píng)價(jià)價(jià)第五章房房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目投投資估算算第一節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資與與成本構(gòu)構(gòu)成非生產(chǎn)性性建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目總投投資構(gòu)成成：建設(shè)項(xiàng)目總投資建設(shè)投資工程費(fèi)用工程建設(shè)其他費(fèi)用預(yù)備費(fèi)建設(shè)期利息房地產(chǎn)投投資費(fèi)用用及成本本費(fèi)用組組成：土地費(fèi)用用前期工程程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)費(fèi)建安工程程費(fèi)公共配套套設(shè)施建建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接接費(fèi)管理費(fèi)用用銷售費(fèi)用用財(cái)務(wù)費(fèi)用用其他費(fèi)用用開發(fā)期間間稅費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)費(fèi)第二節(jié)房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目投資與與成本費(fèi)費(fèi)用估算算一、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目投投資與成成本費(fèi)用用估算的的依據(jù)與與要求二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目投投資與成成本估算算（一）土土地費(fèi)用用估算1、土地征征用拆遷遷費(fèi)（1）農(nóng)村土地地征用拆拆遷費(fèi)（2）城鎮(zhèn)土土地拆遷遷費(fèi)2、土地出出讓地價(jià)價(jià)款3、土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)4、土地租租用費(fèi)5、土地投投資折價(jià)價(jià)（二）前前期工程程費(fèi)估算算（三）基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)費(fèi)估算1、單元估估算法2、單位指指標(biāo)估算算法3、工程量近近似匡算算法4、概算指標(biāo)標(biāo)法（四）建建筑安裝裝工程費(fèi)費(fèi)估算（五）公公共配套套設(shè)施建建設(shè)費(fèi)估估算（六）開開發(fā)間接接費(fèi)用估估算（七）管管理費(fèi)用用估算（八）財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用用估算（九）銷銷售費(fèi)用用估算（十）開開發(fā)期間間稅費(fèi)估估算（十一））其他費(fèi)費(fèi)用估算算（十二））不可預(yù)預(yù)見(jiàn)費(fèi)估估算第三節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目收入入估算一、租售售方案二、租售售價(jià)格三、租售售收入四、自營(yíng)營(yíng)收入第四節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目稅金金估算一、營(yíng)業(yè)業(yè)稅金及及附加（一）營(yíng)營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅＝＝應(yīng)納稅稅收入×稅率（二）城城市維護(hù)護(hù)建設(shè)稅稅城市維護(hù)護(hù)建設(shè)稅稅＝營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅額額×稅率（三）教教育費(fèi)附附加教育費(fèi)附附加＝營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅稅額×稅率二、土地地使用稅稅土地使用用稅＝實(shí)實(shí)際占用用應(yīng)稅土土地面積積（平方方米)×適用稅額額適用稅額額：大城市（（人口50萬(wàn)以上））1.5-30元；中等城市市（人口口20萬(wàn)-50萬(wàn)）1.2-24元；小城市（（20萬(wàn)以下））0.9-18；縣城、建建制鎮(zhèn)、、工礦區(qū)區(qū)0.6-12元三、房產(chǎn)稅1、從價(jià)計(jì)計(jì)征房產(chǎn)稅＝＝應(yīng)稅房房產(chǎn)原值值×（1－扣除比比例%）×1.2%2、從租計(jì)計(jì)征房產(chǎn)稅＝＝租金收收入×12%四、土地地增值稅稅土地增值值稅＝增增值額×稅率－扣扣除項(xiàng)目目×速算扣除除系數(shù)稅率：土地增值值稅四級(jí)級(jí)超率累累進(jìn)稅率率級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過(guò)50%的部分3002超過(guò)50%-100%的部分4053超過(guò)100%-200%的部分50154超過(guò)200%的部分6035扣除項(xiàng)目目：1、取得土土地使用用權(quán)所支支付金額額2、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成成本3、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)費(fèi)費(fèi)用4、與轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)有關(guān)的的稅金5、其他扣扣除項(xiàng)目目6、舊房及及建筑物物的評(píng)估估價(jià)格。。第六章房房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)第一節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)基本本概念和和評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)的的確定一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)的基本本概念二、財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)指指標(biāo)的確確定項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)主主要指標(biāo)標(biāo)和方法法參照表表指標(biāo)方法收益額盈利能力投資回收能力靜態(tài)法利潤(rùn)投資利潤(rùn)率靜態(tài)回收期動(dòng)態(tài)法凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率動(dòng)態(tài)回收期第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)報(bào)表表的編制制一、輔助報(bào)表表的編制制（一）投投資計(jì)劃劃與資金金籌措表表1、資金籌籌措來(lái)源源資本金（（股本金金）預(yù)售收入入銀行貸款款2、資金籌籌措計(jì)劃劃3、資金投資資使用計(jì)計(jì)劃（二）借借款還本本付息表表1、還本付付息的資資金來(lái)源源2、關(guān)于利利息的計(jì)計(jì)算（1）借款時(shí)的的利息計(jì)計(jì)算每年應(yīng)計(jì)計(jì)利息＝（年初借款款本息累累計(jì)+本年借款款÷2）×利率（2）還款時(shí)時(shí)的利息息計(jì)算等額還本本付息的的計(jì)息等額本金金償還3.借款還本本付息表表二、基本本報(bào)表的的編制（一）現(xiàn)現(xiàn)金流量量表1、全部投投資現(xiàn)金金流量表表2、資本金金現(xiàn)金流流量表3.投資者各各方現(xiàn)金金流量表表（二）損損益表（三）資資金來(lái)源源與運(yùn)用用表（四）資資產(chǎn)負(fù)債債表三、報(bào)表表之間的的關(guān)系與與編制要要求第三節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)方法一、靜態(tài)財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)指指標(biāo)分析析（一）靜靜態(tài)投資資回收期期1、含義2、確定靜靜態(tài)投資資回收期期指標(biāo)的的方法公式法不包括建建設(shè)期的的投資回回收期（（PP’）=原始投資資合計(jì)÷投產(chǎn)后前前若干年年每年相相等的凈凈現(xiàn)金流流量包括建設(shè)設(shè)期的投投資回收收期（PP）=不包括建建設(shè)期的的投資回回收期+建設(shè)期列表法包括建設(shè)設(shè)期的投投資回收收期（PP）=(累計(jì)凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量開始出出現(xiàn)正值值期數(shù)-1)+(上期累計(jì)計(jì)現(xiàn)金流流量的絕絕對(duì)值÷當(dāng)期凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量)3、靜態(tài)投投資回收收期的運(yùn)運(yùn)用（二）累累計(jì)凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量（三）投投資利潤(rùn)潤(rùn)率（ROI）投資利潤(rùn)潤(rùn)率=年利潤(rùn)總總額或年年平均利利潤(rùn)總額額÷總投資×100%2、投資利利潤(rùn)率的的應(yīng)用和和應(yīng)注意意的問(wèn)題題1、含義與與計(jì)算公公式（四）投投資利稅稅率1、含義與與計(jì)算公公式2、投資利利稅率的的運(yùn)用（五）資資本金利利潤(rùn)率投資利稅稅率=年利稅總總額÷總投資×100%1、含義與與計(jì)算公公式資本金利利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額額÷資本金總總額×100%2、資本金金利潤(rùn)率率的運(yùn)用用（六）借借款償還還期（七）還還本付息息比率借款償還還期=借款償還還后開始始出現(xiàn)盈盈余年份份數(shù)-開始借款款年份+當(dāng)年償還還借款額額÷當(dāng)年可用用于還款款的資金金額還本付息息比率=可用于還還本付息息金額÷年還本付付息總額額（八）資資產(chǎn)負(fù)債債率1、含義與與計(jì)算公公式資產(chǎn)負(fù)債債率=負(fù)債總額額÷資產(chǎn)總額額×100%2、資產(chǎn)負(fù)債債率的分分析（九）流流動(dòng)比率率流動(dòng)比率率=流動(dòng)資產(chǎn)產(chǎn)÷流動(dòng)負(fù)債債×100%（十）速速動(dòng)比率率速動(dòng)比率率=（流動(dòng)資資產(chǎn)-存貨-待攤費(fèi)用用-預(yù)付賬款款）÷流動(dòng)負(fù)債債×100%二、動(dòng)態(tài)態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)分析（一）財(cái)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值（FNPV）1、含義與與計(jì)算公公式2、財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值的的作用當(dāng)凈現(xiàn)值值大于零零時(shí)，表表明投資資項(xiàng)目的的預(yù)期收收益率不不僅可以以達(dá)到基基準(zhǔn)收益益率所預(yù)預(yù)定的收收益水平平，而且且尚有盈盈余。當(dāng)凈現(xiàn)值值等于零零時(shí)，表表明投資資項(xiàng)目的的收益率率想起恰恰好等于于基準(zhǔn)收收益率所所預(yù)定的的收益水水平。當(dāng)凈現(xiàn)值值小于零零時(shí)，表表明投資資項(xiàng)目收收益率達(dá)達(dá)不到基基準(zhǔn)收益益率所預(yù)預(yù)定的投投資，導(dǎo)導(dǎo)致項(xiàng)目目可能出出現(xiàn)虧損損。此時(shí)時(shí)，項(xiàng)目目不可行行。3、財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值指指標(biāo)的優(yōu)優(yōu)缺點(diǎn)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值的優(yōu)優(yōu)點(diǎn)是：：考慮了項(xiàng)項(xiàng)目壽命命期內(nèi)各各年現(xiàn)金金流量的的時(shí)間價(jià)價(jià)值，并并且，全全面考慮慮了項(xiàng)目目在整個(gè)個(gè)計(jì)算期期內(nèi)的情情況；經(jīng)濟(jì)意義義明確，，能夠直直接貨幣幣額表示示項(xiàng)目的的盈利水水平；評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)容易確確定，判判斷直觀觀。不足之處處有：不適用于于投資額額不相等等的投資資項(xiàng)目比比較；折現(xiàn)率（（基準(zhǔn)收收益率））不易確確定；雖然能夠夠反映項(xiàng)項(xiàng)目在整整個(gè)計(jì)算算期內(nèi)的的絕對(duì)效效果，但但不能反反映單位位投資的的效果。。為了克克服這一一缺點(diǎn)，，我們有有了凈現(xiàn)現(xiàn)值率這這一指標(biāo)標(biāo)；即使知道道了凈現(xiàn)現(xiàn)值大于于零，我我們也無(wú)無(wú)法判斷斷項(xiàng)目的的預(yù)期收收益率真真正是多多少。4、基準(zhǔn)收收益率（（ic）國(guó)家投資資項(xiàng)目，，進(jìn)行經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)時(shí)使用用的基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率率是由國(guó)國(guó)家組織織測(cè)定并并發(fā)布的的行業(yè)基基準(zhǔn)收益益率；非非國(guó)家投投資項(xiàng)目目，由投投資者自自行確定定，但應(yīng)應(yīng)考慮以以下因素素：資金成本本和機(jī)會(huì)會(huì)成本（（i1）投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)（i2）通貨膨脹脹率（i3）資金限制制（二）凈凈現(xiàn)值率率（NPVR）凈現(xiàn)值率率=凈現(xiàn)值÷投資現(xiàn)值值×100%（三）內(nèi)內(nèi)部收益益率（IRR）1、含義與與計(jì)算公公式用線性內(nèi)內(nèi)插法計(jì)計(jì)算IRR的近似值值，公式式如下：：2、內(nèi)部收收益率法法的優(yōu)缺缺點(diǎn)3、凈現(xiàn)值值法和內(nèi)內(nèi)部收益益率法的的比較（三）動(dòng)動(dòng)態(tài)投資資回收期期1、含義與與計(jì)算公公式Pt＝（累計(jì)計(jì)凈現(xiàn)金金流量現(xiàn)現(xiàn)值出現(xiàn)現(xiàn)正值的的年數(shù)-1）+上一年累累計(jì)凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量現(xiàn)值的的絕對(duì)值值/出現(xiàn)正值值年份凈凈現(xiàn)金流流量的現(xiàn)現(xiàn)值2、動(dòng)態(tài)投投資回收收期指標(biāo)標(biāo)的作用用Pt≤Pc（基準(zhǔn)投投資回收收期）時(shí)時(shí)，說(shuō)明明項(xiàng)目（（或方案案）能在在要求的的時(shí)間內(nèi)內(nèi)收回投投資，是是可行的的；Pt＞Pc（基準(zhǔn)投資回回收期）時(shí)，，則項(xiàng)目（或或方案）不可可行，應(yīng)予拒拒絕。3、動(dòng)態(tài)投資回回收期的優(yōu)缺缺點(diǎn)第七章不不確定性分析析與風(fēng)險(xiǎn)分析析第一節(jié)房房地產(chǎn)項(xiàng)目的的不確定因素素一、土地費(fèi)用用二、建安工工程費(fèi)用三、租售價(jià)格格四、開發(fā)期與與租售期五、容積率及及有關(guān)設(shè)計(jì)參參數(shù)六、貸款利率率第二節(jié)盈盈虧平衡分析析一、線性盈虧虧平衡分析的的數(shù)學(xué)模型如果用B表示利潤(rùn)，p表示單位產(chǎn)品品售價(jià)，Q表示銷售量或或生產(chǎn)量，t表示單位產(chǎn)品品營(yíng)業(yè)稅金及及附加，CV表示單位產(chǎn)品品可變成本，，CF表示固定成本本，則可寫成成如下形式：：B＝pQ—CVQ—CF—tQ二、線性盈虧虧平衡分析方方法（一）線性盈盈虧平衡分析析的前提條件件產(chǎn)量等于銷售售量；生產(chǎn)量變化，，單位可成本本不變，從而而使總生產(chǎn)成成本成為生產(chǎn)產(chǎn)量的線性函函數(shù)；生產(chǎn)量變化，，銷售單價(jià)不不變，從而使使銷售收入成成為銷售量的的線性函數(shù)；；只生產(chǎn)單一產(chǎn)產(chǎn)品，或生產(chǎn)產(chǎn)多種產(chǎn)品，，但可以換算算為單一產(chǎn)品品計(jì)算。（二）盈虧平平衡點(diǎn)房地產(chǎn)投資項(xiàng)項(xiàng)目的盈虧平平衡點(diǎn)（Break-evenPoint，BEP）是項(xiàng)目恰好好不虧損也不不盈利的點(diǎn)1、用產(chǎn)銷量表表示的盈虧平平衡點(diǎn)BEP（Q）生產(chǎn)能力利用用率BEP（%）項(xiàng)目安全率fQ項(xiàng)目安全率與與風(fēng)險(xiǎn)狀況fQ＞30%25%~30%15%~25%10%~15%＜10%風(fēng)險(xiǎn)安全較安全不很安全需謹(jǐn)慎危險(xiǎn)3、用銷售單價(jià)價(jià)表示的盈虧虧平衡點(diǎn)BEP(p)三、線性盈虧虧平衡分析圖圖產(chǎn)銷量QBEP(Q)成本收入虧損盈利C=CF+QCVSCF四、盈虧平衡衡分析的優(yōu)缺缺點(diǎn)第三節(jié)敏敏感性分析一、敏感性分分析的步驟與與方法確定用于敏感感性分析的經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)選擇需要分析析的不確定性性因素確定不確定性性因素可能的的變動(dòng)范圍，，及其變動(dòng)時(shí)時(shí)可能對(duì)評(píng)