房地產(chǎn)項目高效成本管理與風(fēng)險控制

房地產(chǎn)產(chǎn)項目目高效效成本本管理理與風(fēng)險險控制制本講提提綱房地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理理的概概念房地產(chǎn)產(chǎn)項目目成本本的構(gòu)構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本本管理理的一一般原原則房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本本控制制體系系與流流程項目開開發(fā)各各階段段的成成本管管理項目開開發(fā)風(fēng)風(fēng)險控控制房地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理理的概概念什么是是成本本？人們要要進(jìn)行行生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營營活動動或達(dá)達(dá)到一一定的的目的的，就就必須須耗費費一定定的資資源（（人力、、物力力和財財力），其其所費費資源源的貨貨幣表表現(xiàn)及及其對對象化化稱之之為成成本。。[cost]生產(chǎn)某某一產(chǎn)產(chǎn)品所所耗費費的全全部費費用成本就就是??項具具體投投資項項目的的總花花費，，生活活消費費不叫叫成本本企業(yè)成成本管管理的的誤區(qū)區(qū)一、企企業(yè)一一味的的以降降低成成本為為目標(biāo)標(biāo)，成成本管管理與與企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略略相脫脫節(jié)二、成成本的的基礎(chǔ)礎(chǔ)工作作做得得不夠夠，給給企業(yè)業(yè)的成成本計計劃、、成本本決策策等管管理帶帶來困困難三、企企業(yè)不不重視視“隱隱沒成成本””，導(dǎo)導(dǎo)致““隱沒沒成本本”成成為企企業(yè)發(fā)發(fā)展的的絆腳腳石四、成成本控控制局局限于于制造造成本本、未未能進(jìn)進(jìn)行成成本全全過程程控制制（前前期和和售后后）五、成成本考考核未未完全全落實實到位位，難難以有有效地地提供供企業(yè)業(yè)效益益六、沒沒有建建立自自上而而下的的成本本管理理體系系，沒沒有形形成全全員成成本管管理理理念成本管管理手手段基本經(jīng)經(jīng)驗的的成本本管理理方法法---個人色色彩、、就事事論事事基于歷歷史數(shù)數(shù)據(jù)的的成本本控制制方法法—過分強(qiáng)強(qiáng)調(diào)歷歷史最最低價價基于預(yù)預(yù)算的的目標(biāo)標(biāo)成本本控制制方法法---時間倉倉促、、淪為為花錢錢計劃劃基于標(biāo)標(biāo)桿的的目標(biāo)標(biāo)成本本控制制方法法---以別人人為楷楷?；谑惺袌鲂栊枨蟮牡哪繕?biāo)標(biāo)成本本控制制方法法—基于決決策者者意志志基于價價值分分析的的成本本降低低方法法---制造業(yè)業(yè)大企企業(yè)、、價值值工程程房地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理理的概概念房地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理理是指指房地產(chǎn)產(chǎn)項目目的成成本管管理，成本本管理理——是項目目管理理的一一個子子集，，包括括用以以保證證在批批準(zhǔn)的的預(yù)算算內(nèi)完完成項項目所所需要要的過過程，，由資資源計計劃編編制、、成本本估算算、成成本預(yù)預(yù)算、、成本本控制制所構(gòu)構(gòu)成。。本講提提綱房地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理理的概概念房地產(chǎn)產(chǎn)項目目成本本的構(gòu)構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本本管理理的一一般原原則房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本本控制制體系系與流流程項目開開發(fā)各各階段段的成成本管管理項目開開發(fā)風(fēng)風(fēng)險控控制房地產(chǎn)產(chǎn)項目目成本本的構(gòu)構(gòu)成1、土地地費用用土地費費用包包括城城鎮(zhèn)土土地出出讓金金，土土地征征用費費或拆拆遷安安置補(bǔ)補(bǔ)償費費。目前在在我國國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)商品品房住住宅價價格構(gòu)構(gòu)成中中，土土地費費用約約占20%以上，，并有有進(jìn)一一步上上升的的趨勢勢。房地產(chǎn)產(chǎn)項目目成本本的構(gòu)構(gòu)成2、前期期工程程費前期工工程費費主要要指房房屋開開發(fā)的的前期期規(guī)劃劃，設(shè)設(shè)計費費，可可行性性研究究費，，地質(zhì)質(zhì)勘查查費以以及““三通通一平平”等等土地地開發(fā)發(fā)費用用。他他在整整個成成本構(gòu)構(gòu)成中中所占占比例例相對對較低低，一一般不不會超超過6%。房地產(chǎn)產(chǎn)項目目成本本的構(gòu)構(gòu)成3、建筑筑安裝裝工程程費建筑安安裝工工程廢廢紙房房屋建建造過過程中中所發(fā)發(fā)生的的建筑筑工程程，設(shè)設(shè)備及及安裝裝工程程費用用等，，又被被稱為為房屋屋建筑筑安裝裝造價價。他他在整整個成成本構(gòu)構(gòu)成中中所占占比例例相對對較大大。從從我國國目前前情況況看，，約占占整個個成本本的40%左右。。房地產(chǎn)產(chǎn)項目目成本本的構(gòu)構(gòu)成4、市政政公共共設(shè)施施費用用市政公公共設(shè)設(shè)施費費用包包含基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和和公共共配套套設(shè)施施建設(shè)設(shè)費兩兩部分分?；A(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)費費主要要指道道路、、自來來水、、污水水、電電力、、電信信、綠綠化等等的建建設(shè)費費用。。公共配配套設(shè)設(shè)施建建設(shè)費費用指指為居居民提提供配配套服服務(wù)的的各種種非營營利性性的公公用設(shè)設(shè)施（（如學(xué)學(xué)校，，幼兒兒園，，醫(yī)院院等））和各各種營營利性性的配配套設(shè)設(shè)施（（如超超市等等商業(yè)業(yè)網(wǎng)點點）等等所發(fā)發(fā)生的的費用用。一一般在在20%~30%左右。。房地產(chǎn)產(chǎn)項目目成本本的構(gòu)構(gòu)成5、管理理費用用管理費費用主主要是是房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)為為組織織和管管理房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營活動動所發(fā)發(fā)生的的各種種費用用，它它包括括管理理人員員工資資，差差旅費費，辦辦公費費，保保險費費，職職工教教育費費，養(yǎng)養(yǎng)老保保險費費等。。在整整個成成本構(gòu)構(gòu)成所所占比比例很很小，，一般般不會會超過過2%。房地產(chǎn)產(chǎn)項目目成本本的構(gòu)構(gòu)成6、貸款款利息息房地產(chǎn)產(chǎn)因開開發(fā)周周期長長，需需要投投資數(shù)數(shù)額大大，因因此必必須借借助銀銀行的的信貸貸資金金，在在開發(fā)發(fā)經(jīng)營營過程程中通通過借借貸籌籌集資資金而而應(yīng)支支付給給金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)的利利息也也成為為開發(fā)發(fā)成本本一個個重要要組成成部分分。但但它的的大小小與所所開發(fā)發(fā)項目目的大大小，，融資資額度度的多多少有有密切切關(guān)系系，所所以占占成本本構(gòu)成成比例例相對對不穩(wěn)穩(wěn)定。。房地產(chǎn)產(chǎn)項目目成本本的構(gòu)構(gòu)成7、稅費費稅費包包含兩兩部分分：一一部分分是稅稅收，，與房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)有關(guān)關(guān)的稅稅收包包括房產(chǎn)稅稅、城城鎮(zhèn)土土地使使用稅稅、耕耕地占占有稅稅、土土地增增值稅稅、兩兩稅一一費（（營業(yè)業(yè)稅，，城市市維護(hù)護(hù)建設(shè)設(shè)稅和和教育育費附附加））、契契稅、、企業(yè)業(yè)所得得稅、、印花花稅、、外商商投資資企業(yè)業(yè)和外外國企企業(yè)所所得稅稅等；另一部部分是是行政政性費費用，，主要要由地地方政政府和和各級級行政政主管管部門門向房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)收取取的費費用，，項目目繁多多且不不規(guī)范范。包包括諸諸如征地管管理費費，商商品房房交易易管理理費，，大市市政配配套費費，人人防費費，煤煤氣水水電增增容費費，開開發(fā)管管理費費等。在在我國國目前前房地地產(chǎn)開開發(fā)成成本構(gòu)構(gòu)成中中所占占比例例較大大，一一般在在15%~25%左右。。房地產(chǎn)產(chǎn)項目目成本本的構(gòu)構(gòu)成8、其他他費用用其他費費用主主要指指不能能列入入前七七項的的所有有費用用。它它主要要包括括銷售售廣告告費，，各種種不可可預(yù)見見費等等，在在成本本構(gòu)成成中一一般不不會超超過10%。本講提提綱房地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理理的概概念房地產(chǎn)產(chǎn)項目目成本本的構(gòu)構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本本管理理的一一般原原則房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本本控制制體系系與流流程項目開開發(fā)各各階段段的成成本管管理項目開開發(fā)風(fēng)風(fēng)險控控制項目成成本管管理的的一般般原則則“先算算后干干”、、“先先控制制后開開支””的原原則：：項目開開展后后先組組織工工程、、預(yù)算算、財財務(wù)部部門對對項目目各項項任務(wù)務(wù)進(jìn)行行分解解、計計算出出出各各項開開支，，進(jìn)行行有組組織有有計劃地控制制與支支出。。項目成成本管管理的的一般般原則則“成本本--效益””原則則：：在保障障工程程安全全、提提高工工程質(zhì)質(zhì)量的的前提提下，，將好好的思思路建建議設(shè)設(shè)計創(chuàng)創(chuàng)新設(shè)設(shè)計、、改善善施工工工藝藝，尋尋求新新的開開拓。。本講提提綱房地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理理的概概念房地產(chǎn)產(chǎn)項目目成本本的構(gòu)構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本本管理理的一一般原原則房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本本控制制體系系與流流程項目開開發(fā)各各階段段的成成本管管理項目開開發(fā)風(fēng)風(fēng)險控控制房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本本控制制體系系組成成★企業(yè)內(nèi)內(nèi)部成成本控控制組組織架架構(gòu)★外外部專專業(yè)成成本顧顧問房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本本控制制體系系組成成房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本本控制制體系系組成成房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本本控制制流程程本講提提綱房地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理理的概概念房地產(chǎn)產(chǎn)項目目成本本的構(gòu)構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本本管理理的一一般原原則房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本本控制制體系系與流流程項目開開發(fā)各各階段段的成成本管管理項目開開發(fā)風(fēng)風(fēng)險控控制開發(fā)各各階段段的成成本管管理房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目的成成本管管理一一般分分為以以下階階段：：開發(fā)發(fā)項目目投資資決策策階段段（包包括投投資機(jī)機(jī)會選選擇、、項目目策劃劃與投投資決決策、、土地地獲取?。?、、規(guī)劃劃設(shè)計計階段段、招招投標(biāo)標(biāo)階段段、施施工階階段、、竣工工結(jié)算算階段段、動動用前前準(zhǔn)備備階段段、保保修階階段及及租售售階段段。投資決決策階階段的的成本本管理理內(nèi)容包包括對對投資資機(jī)會會選擇擇、項項目策策劃與與投資資決策策、土土地獲獲取等等方面面的工工作，，直接接關(guān)系系到項項目投投資的的成敗敗。。投資決決策階階段的的成本本管理理1、市場場調(diào)查查對影響響開發(fā)發(fā)項目目的宏觀環(huán)境因因素、、區(qū)域環(huán)境因因素和和微觀環(huán)境因因素進(jìn)進(jìn)行分分析，，對開開發(fā)項項目周周期內(nèi)內(nèi)的需需求因因素和和供給給因素素進(jìn)行行調(diào)查查，對對項目目的市市場前前景進(jìn)進(jìn)行預(yù)預(yù)測。。規(guī)劃設(shè)設(shè)計階階段的的成本本管理理規(guī)劃設(shè)設(shè)計方方案一一旦確確定，，項目目施工工成本本也就就隨之之確定定，但規(guī)劃劃設(shè)計計方案案質(zhì)量量的高高低，，對項項目施施工成成本和和功能能要求求的影影響是是巨大大的，，對項項目建建設(shè)周周期、、建設(shè)設(shè)成本本和質(zhì)質(zhì)量以以及項項目將將來的的是否否能獲獲得市市場的的認(rèn)可可并獲獲得較較好的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益益都起起著決決定性性作用用。規(guī)劃設(shè)設(shè)計階階段的的成本本管理理成本控控制措措施（1）采用用并行行工程程（CE）的思思想進(jìn)進(jìn)行規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計。。由與新新開發(fā)發(fā)項目目有關(guān)關(guān)的建建設(shè)單單位、、設(shè)計計、建建造、、銷售售、物物業(yè)管管理等等人員員組成成一個個多學(xué)學(xué)科的的規(guī)劃劃設(shè)計計工作作小組組。項項目的的規(guī)劃劃設(shè)計計應(yīng)綜綜合考考慮各各方意意見，，廣泛泛交流流，所所設(shè)計計的產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)應(yīng)滿足足技術(shù)術(shù)上可可行、、經(jīng)濟(jì)濟(jì)上合合理、、適合合客戶戶需求求等方方面的的產(chǎn)品品特性性。招投標(biāo)階段段的成本管管理1、注重資料料的收集和和整理注重優(yōu)秀供供選中標(biāo)單單位的積累累、注重重各種信息息庫收集、、注重整整理出各類類工程的單單位造價表表、注重重省地市頒頒發(fā)的建設(shè)設(shè)工程法律律法規(guī)等的的收集施工階段的的成本管理理強(qiáng)化“成本本”意識，，加強(qiáng)全面面管理對參與此項項目的每個個部門甚至至每一個工工作人員，，強(qiáng)化“成成本”意識識，加強(qiáng)各各部門之間間的協(xié)調(diào)和和溝通。在在聽取現(xiàn)場場管理人員員建議的基基礎(chǔ)上，制制定切實可可行的成本本計劃，并并在實施的的過程中，，密切關(guān)注注現(xiàn)場施工工管理人員員的反饋，，及時對反反饋在需要要的時候作作出調(diào)整和和修改。施工階段的的成本管理理確定成本控控制的對象象在項目實施施之前，要要對項目所所要發(fā)生的的費用首先先進(jìn)行大致致分類，主主要分為主主要費用和和次要費用用、固定費費用和變動動費用，并并在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上再進(jìn)行行詳細(xì)分類類，形成圖圖表的形式式，由現(xiàn)場場成本管理理人員進(jìn)行行及時記錄錄，以便在在將來項目目的實施過過程中，時時刻關(guān)注每每項費用發(fā)發(fā)生具體情情況，并對對其進(jìn)行有有效的控制制。施工階段的的成本管理理工程索賠的的控制：認(rèn)真填寫施施工日志，，描敘好現(xiàn)現(xiàn)場人、材材、機(jī)的數(shù)數(shù)量、事情情起始末的的時間原因因及過程，，詳細(xì)記錄錄工程項目目施工過程程中,由于現(xiàn)場條條件、氣候候環(huán)境的變變化、標(biāo)書書、施工說說明、圖紙紙中各種錯錯誤以及其其它原因?qū)?dǎo)致的工作作量、工期期、工程造造價的變化化,造成的成本本超支引起起索賠時，，分析索賠賠是否成立立，若成立立，應(yīng)該給給予多少賠賠償。竣工結(jié)算階階段的成本本管理1、建立嚴(yán)格格的預(yù)結(jié)算算審核獎懲懲制度2、制定初審審—專審—定案等三審審預(yù)結(jié)算審審批流程運運行程序3、結(jié)算依據(jù)據(jù)管理4、結(jié)算資料料控制5、工程結(jié)算算分析竣工結(jié)算完完成之后，，應(yīng)編制工工程結(jié)算成成本和目標(biāo)標(biāo)成本的對對比分析，，并總結(jié)項目目標(biāo)成成本控制的的經(jīng)驗和教教訓(xùn)。動用前準(zhǔn)備備階段的成成本管理1、投資控制；；編制本本階段資金金使用計劃劃；進(jìn)行投投資計劃值值與實際值值的比較;審核及處理理施工綜合合索賠事宜宜;參與討論工工程決算中中的一些問問題;編制投資控控制總結(jié)報告。2、進(jìn)度控制制、合同管管理、信息息管理3、組織與協(xié)協(xié)調(diào)費用管管理4、物業(yè)人員員培訓(xùn)的成成本管理5、剩余甲供供材物資處處置6、組織各種種儀式活動動的成本管管理保修階段的的成本管理理1、劃分責(zé)任界界限：作好好建筑物的的使用說明明書和保修修書，分清清開發(fā)公司司、物業(yè)管管理公司和和用戶各方方應(yīng)承擔(dān)的的保修責(zé)任任、費用、、范圍、期期限，杜絕絕非項目部部自身責(zé)任任所發(fā)生的的保修支出出。2、采取一次性性扣留保修修金：根據(jù)據(jù)實際工程程質(zhì)量，對對保修事項項及其費用用有充分的的預(yù)計，合合理預(yù)計可可能發(fā)生的的維修費用用，留足保保修費用。。并做出保保修計劃，，以此作為為保修費用用的控制依依據(jù)。本講提綱房地產(chǎn)成本本管理的概概念房地產(chǎn)項目目成本的構(gòu)構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本管理理的一般原原則房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本控制制體系與流流程項目開發(fā)各各階段的成成本管理項目開發(fā)風(fēng)風(fēng)險控制項目風(fēng)險控控制限購！限價！提高利率?。√岣呤赘叮?！資金鏈告急急！重大質(zhì)量安安全事故！！…………………….項目風(fēng)險控控制在現(xiàn)代市場場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)進(jìn)程中，每每個企業(yè)在在經(jīng)營中都都有發(fā)生風(fēng)風(fēng)險的可能能性。對于于房地產(chǎn)企企業(yè)來說，，目前所面面臨的國家家宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)政策的調(diào)調(diào)控、動蕩蕩多變的市市場環(huán)境、、市場競爭爭越演越烈烈，都給企企業(yè)的生存存與發(fā)展帶帶來較高的的風(fēng)險，因因此，如何何化解和減減少風(fēng)險是是房地產(chǎn)企企業(yè)必須進(jìn)進(jìn)行研究的的，這就需需要進(jìn)行風(fēng)風(fēng)險管理。。項目風(fēng)險控控制風(fēng)險的類別別1、政策風(fēng)險險。它是指指因政府法法律、法規(guī)規(guī)、政策、、規(guī)劃的變變動，稅率率、利率變變化或行業(yè)業(yè)專項整治治。對房地地產(chǎn)企業(yè)而而言，盡管管某些政策策的調(diào)整會會有利于其其長期更好好地發(fā)展，，但是有些些房地產(chǎn)企企業(yè)可能短短期內(nèi)難以以適應(yīng)和承承受這種調(diào)調(diào)整所帶來來的變化與與壓力。項目風(fēng)險控控制6、項目決策風(fēng)風(fēng)險房地產(chǎn)項目目決策風(fēng)險險，主要體體現(xiàn)在項目目的定位風(fēng)風(fēng)險、創(chuàng)新新風(fēng)險等。。（1）項目的定位位是決策層根根據(jù)市場調(diào)調(diào)查、項目目的經(jīng)濟(jì)技技術(shù)分析、、項目可行行性研究報報告做出的的，包括項目的目標(biāo)標(biāo)客戶定位位、產(chǎn)品定定位、建筑筑產(chǎn)品的質(zhì)質(zhì)量定位、、建設(shè)環(huán)境境的品質(zhì)定定位，是指導(dǎo)項目目設(shè)計、建建設(shè)、營銷銷策劃方案案等工作的的依據(jù)。項項目的市場場定位確定定以后，基基本上就敲敲定了項目目的建設(shè)風(fēng)風(fēng)格、建設(shè)設(shè)成本、營營銷推廣方方案，基本本上決定了了項目的銷銷售前景。。如果項目目定位不準(zhǔn)準(zhǔn)確、盲目目開始項目目建設(shè)，帶帶來的影響響將是巨大大的，也給給管理控制制帶來的巨巨大的難度度。這是項項目開發(fā)過過程中最大大的風(fēng)險，，屬項目的的決策性失失誤風(fēng)險，，風(fēng)險事件件一旦發(fā)生生，其管理理非常困難難，成本巨巨大，甚者者能導(dǎo)致不不可挽回的