房地產緒論（共45）

第一章章緒緒論CompanyLogo主要內內容1.1房地產產概述述1.2房地產產業(yè)概概述1.3房地產產開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營概概述1.4房地產產市場場及其其運行行規(guī)律律§1.1房地產產概述述1.1.1房地產產的含含義（1）定義：房地地產是是指土土地、、建筑筑物和和其他他附屬屬物，，以及及由這這些實實物所所衍生生出的的各種種財產產權利利。（2）包括：土地地、建建筑物物及附附屬物物三者者之間間的四四種組組合方方式及及其所所衍生生的法法律權權利。。CompanyLogo1.1.2房地產產與不不動產產的關關系（1）不動產產的定定義：是指指不能能移動動或移移動后后會改改變其其原來性性質、、形狀狀或失失去原原價值值的物物。（2）不動產產包括括：土地地、地地上改改良物物和地地下礦礦產資資源及其衍衍生的的權利利。其中，，地上上改良良物包包括定定著在在土地地之上上的房房屋、、構筑筑物、其其他附附屬物物和樹樹木。。（3）房地產產與不不動產產的關關系：不動動產包包括房房地產產、礦礦產、林林產，，而房房地產產是不不動產產的一一個重重要組組成部部分。。CompanyLogoRealEstate、RealProperty不動產產物業(yè)意義為為永久久性的的財產產，或或真正正的財財產。。中國臺臺灣中國香香港Realestate:是指土土地及及附著著于土土地上上的構構筑物物和房房屋RealProperty:除realestate加上附附帶的的各種種權益益，如如所有有權在在內的的及與與此相相關的的保有有權、、享用用權、、管理理權、、處分分權等等。房地產產是指指土地地、建建筑物物和固固著于于土地地、建建筑物物上不不可分分離的的部分分，以以及由由這些些實物物所衍衍生出出的各各種財財產權權利。。與房地地產同同義的的名稱稱：CompanyLogo房地產產位置置的固固定性性房地產產使用用的耐耐久性性房地產產的異異質性性（獨獨特性性）土地供供給的的稀缺缺性房地產產投資資與消消費的的雙重重性房地產產的相相互影影響性性房地產產的易易受限限制性性房地產產的難難以變變現(xiàn)性性1.1.3房地產產屬性性CompanyLogo上海音音樂廳廳原貌貌（1）房地產產位置置的固固定性性CompanyLogo打包的的上海海音樂樂廳正在頂頂升中中的上上海音音樂廳廳上海音音樂廳廳新顏顏CompanyLogo國家規(guī)規(guī)定的的土地地使用用權最最高期期限是是：居住用用地70年工業(yè)用用地50年教育、、科技技、文文化、、衛(wèi)生生、體體育等等用地地50年商業(yè)、、旅游游、娛娛樂用用地40年綜合及及其它它用地地50年（2）房地產產使用用的耐耐久性性CompanyLogo（3）房地產產的異異質性性（獨獨特性性）房地產產成為為一種種典型型的異異質商商品的原因因：房地產產位置置固定定不同區(qū)區(qū)位的的自然然、社社會、、經(jīng)濟濟條件件各不不相同同建筑物物的式式樣、、朝向向、規(guī)規(guī)模、、裝飾飾、設設備等等方面面的千千差萬萬別使用過過程中中的老老化或或翻新新改造造所造造成的的特征征變化化不同同CompanyLogo（4）土地供供給的的稀缺缺性土地供供給的的稀缺缺有具具有特特殊性性：土地的的總供供給量量固定定，是是不可可復制制生產產的自自然資資源人們利利用土土地總總是首首先開開發(fā)利利用位位置較較為優(yōu)優(yōu)越或或肥力力較高高的土土地地異質質性與與固定定性使使可利利用的的土地地具有有一定定的壟壟斷性性，在在短期期內土土地的的供給給缺乏乏彈性性CompanyLogo房地產產可以以作為為一種種生產產要素素用于于生產產消費費，也也可以以用于生生活消消費，，但由由于房房地產產的固固定性性、耐耐久性性及稀稀缺性性，使之亦亦成為為一種種重要要的投投資品品。雖然房房地產產的變變現(xiàn)能能力較較差，，流動動性較較低，，但在在通貨貨膨脹情況況下，，投資資房地地產比比投資資其他他資產產更具具保值值功能能。（5）房地產產投資資與消消費的的雙重重性CompanyLogo（6）房地產產的相相互影影響性性房地產產的價價值不不僅與與其本本身的的狀況況有直直接關關系，，還受受周圍圍房地地產利利用即即環(huán)境境變動動的影影響，，稱為為溢出出效應應或外外部性性。住宅的的利用用需要要有一一定的的配套套服務務設施施新建道道路的的投資資會使使路旁旁土地地升值值粉嫩公公主酒酒釀蛋蛋/65/2016-03-11/7447.html嵱吘莒莒CompanyLogo（7）房地產產的易易受限限制性性政府對對房地地產的的限制制一般般通過過下列列4種特權權來實實現(xiàn)：：警察權權征用全全征稅權權允公權權CompanyLogo（8）房地地產的的難以以變現(xiàn)現(xiàn)性導致房房地產產難以以變現(xiàn)現(xiàn)的原因因：價值巨巨大不可移移動性性獨一無無二性性需要花花費相相當長長的時時間來來尋找找合適適的買買者和和進行行討價價還價價CompanyLogo1.1.4房地產產分類類按其用用途劃劃分：居住物物業(yè)商業(yè)物物業(yè)工業(yè)物物業(yè)旅游房房地產產農業(yè)房房地產產特殊用用途物物業(yè)按其是是否產產生收收益劃劃分：收益性性房地地產非收益益性房房地產產按經(jīng)營營使用用方式式劃分分：自用型型房地地產營業(yè)性性房地地產出租型型房地地產出售型型房地地產按開發(fā)發(fā)程度度劃分分：土地在建工工程建成后后物業(yè)業(yè)CompanyLogo§1.2房地產產業(yè)概概述1.2.1房地產產業(yè)的的內涵涵是從事事房地地產投投資、、開發(fā)發(fā)、經(jīng)經(jīng)營、、服務務和管管理活活動的的主體體及其其所進進行的的上述述經(jīng)濟濟活動動的有有機結結合。。主體主主要包包括：房地地產投投資主主體、、房地地產開開發(fā)主主體、、房地產經(jīng)經(jīng)營管管理主主體、、房地地產金金融機機構、、建筑筑商、、物業(yè)業(yè)管理服務務商、、房地地產中中介組組織和和其他他主體體。經(jīng)濟活活動主主要包包括：房地地產投投資、、房地地產開開發(fā)、、房地地產經(jīng)營管管理、、建筑筑施工工、房房地產產金融融活動動、物物業(yè)管管理、、房地產中中介服服務及及其他他經(jīng)濟濟活動動。CompanyLogo1.2.2房地產產業(yè)在在國民民經(jīng)濟濟中的的定位位和作作用（1）房地產產業(yè)在在國民民經(jīng)濟濟中的的定位位：作為國國民經(jīng)經(jīng)濟的的基礎礎產業(yè)業(yè)：是社會會經(jīng)濟濟活動動的基基本物物質前前提是國民民經(jīng)濟濟發(fā)展展的基基本保保證是人口口素質質提高高和社社會全全面進進步的的基本本條件件是城市市經(jīng)濟濟發(fā)展展和城城市現(xiàn)現(xiàn)代化化的重重要基基礎是社會會財富富創(chuàng)造造的重重要源源泉CompanyLogo作為國國民經(jīng)經(jīng)濟的的支柱柱產業(yè)業(yè)：*房房地產產業(yè)為為支柱柱產業(yè)業(yè)（來來自：：重慶慶報告告），，對GDP的影響響分析析CompanyLogo-200-150-100-50050198919911993199519971999200120032005年份耕地變化率/‰北京上海天津重慶京津冀珠三角長三角1992-1993房地產熱開發(fā)區(qū)熱CompanyLogo（2）房地產產業(yè)在在國民民經(jīng)濟濟中的的作用用：為國民民經(jīng)濟濟發(fā)展展提供供重要要的物物質條條件能帶動動其他他相關關產業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展改善人人們的的住房房條件件和生生活環(huán)環(huán)境加快舊舊城改改造和和城市市基礎礎設施施建設設，改改變落落后的的城市市面貌貌有利于于優(yōu)化化產業(yè)業(yè)結構構，改改善投投資硬硬環(huán)境境有利于于擴大大城鄉(xiāng)鄉(xiāng)就業(yè)業(yè)可以增增加政政府財財政收收入CompanyLogo1.2.3房地產產業(yè)與與金融融業(yè)（1）房地產產業(yè)與與金融融業(yè)的的關系系：房地產產業(yè)發(fā)發(fā)展需需要金金融業(yè)業(yè)的支支持房地產產開發(fā)發(fā)需要要獲得得金融融機構構的資資金支支持房地產產消費費需要要金融融業(yè)提提供消消費信信貸支支持房地產產信貸貸是金金融業(yè)業(yè)的一一項重重要業(yè)業(yè)務抵押貸貸款證證券（mortgagebackedsecurity,MBS）擔保抵抵押貸貸款證證券（collateralizedmortgageobligations,CMO）CompanyLogo（2）金融業(yè)業(yè)對房房地產產業(yè)發(fā)發(fā)展的的作用用：房地產產消費費信貸貸使家家庭擺擺脫““流動動性約約束””，增增進效效用C1、C2代表兩兩個時時期的的消費費，Ω(ω1,ω2)表示家家庭的的稟賦賦，G(g1,g2)代表一一個消消費束束。在沒有有信貸貸市場場的條條件下下，家家庭只只能消消Ω(ω1,ω2)其效用用為U’。存在在信貸貸市場場時，，家庭庭的消消費束束為G(g1,g2),家庭通通過向向第二二期借借貸來來增加加第一一期消消費ū，效用用為ω1g1,且ū>U’。CompanyLogo房地產產信貸貸是房房地產產業(yè)發(fā)發(fā)展的的動力力房地產產開發(fā)發(fā)信貸貸為房房地產產開發(fā)發(fā)提供供資金金保障障房地產產消費費信貸貸為房房地產產開發(fā)發(fā)所產產生的的商品品提供供銷售售市場場保障障金融業(yè)促進房房地產投資多多元化股權融資投資基金抵押貸款證券券CompanyLogo§1.3房地產開發(fā)與與經(jīng)營概述1.3.1房地產開發(fā)與與經(jīng)營的含義義房地產開發(fā)與與經(jīng)營是指房地產開開發(fā)經(jīng)營主體體在國家的法律允許范圍圍內，通過對對土地、建材材、基礎設施施、勞動力、、信息等多種資資源的優(yōu)化組組合利用，進進行基礎設施施、房屋建設和土地開發(fā)發(fā)，并對開發(fā)發(fā)成果進行轉轉移、運營、、管理等一系列經(jīng)濟活動動。這一概念包含含兩層含義：：房地產開發(fā)與與經(jīng)營是一個個系統(tǒng)的過程程。房地產開發(fā)與與經(jīng)營的全過過程必須在法法律框架內進進行。CompanyLogo房地產開發(fā)經(jīng)經(jīng)營的區(qū)域性性房地產開發(fā)經(jīng)經(jīng)營活動的長長期性房地產開發(fā)經(jīng)經(jīng)營活動的資資金密集性房地產開發(fā)經(jīng)經(jīng)營活動的高高風險和高收收益性房地產開發(fā)經(jīng)經(jīng)營活動的政政策性1.3.2房地產開發(fā)與與經(jīng)營的特點點活動協(xié)調的復復雜性項目操作的復復雜性房地產開發(fā)經(jīng)經(jīng)營活動的復復雜性CompanyLogo1.3.3房地產開發(fā)與與經(jīng)營的參與與者政府房地產開發(fā)主主體土地使用權人人投資主體金融機構建筑承包商專業(yè)顧問消費者CompanyLogo（1）政府其主要職能有有三個方面：：通過經(jīng)濟手段段、法律手段段、行政手段段對房地產業(yè)業(yè)進行宏觀調調控通過土地一級級市場為房地地產開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營活動進行行市場供給調調控對房地產開發(fā)發(fā)與經(jīng)營活動動進行監(jiān)督管管理（2）房地產開發(fā)主主體房地產開發(fā)企企業(yè)房地產開發(fā)個個人（3）土地使用權人人土地征收、拆拆遷通過二級市場場購置土地使使用權與原土地使用用權人進行合合作如：規(guī)劃部門、工商局局、市政部門門、房地局、、發(fā)改委、經(jīng)經(jīng)貿委、市建建委CompanyLogo（4）投資主體投資主體投資資房地產開發(fā)發(fā)經(jīng)營有兩種種方式：通過直接或間間接（股票、、信托、債券券等）投資方方式投資房地地產開發(fā)主體體通過直接或間間接方式購置置房地產商品品進行長期出出租、經(jīng)營和和轉售（5）金融機構如：銀行、信信托投資公司司等（6）建筑承包商（（施工單位））房地產開發(fā)過過程中房屋等等建筑產品的的直接生產者者房地產開發(fā)過過程中規(guī)劃、、設計建筑施施工、物資供供應、建筑質質量、投資成本注入入等幾乎全部部物質工作的的直接擔當者者CompanyLogo（7）專業(yè)顧問建筑師工程師會計師造價工程師或或經(jīng)濟師房地產估價師師及房地產經(jīng)經(jīng)紀人律師營銷與策劃人人員（8）消費者房地產商品的的最終使用人人房地產開發(fā)經(jīng)經(jīng)營活動收益益的最終實現(xiàn)現(xiàn)者CompanyLogo§1.4房地產市場及及其運行規(guī)律律1.4.1房地產市場的的概念狹義的房地產產市場是指房地產商商品需求者和和房地產商品品供給者之間間進行交易活活動的場所，，如房地產交交易中心等。。廣義的房地產產市場是指經(jīng)濟主體體之間進行房房地產交易活活動及其在活活動中所形成成的經(jīng)濟關系系和作用機制制。CompanyLogo如：別墅市場場、公寓市場場、普通住宅宅市場等1.4.2房地產市場分分類按區(qū)域劃分：安徽房地產市市場北京房地產市市場華北房地產市市場華東房地產市市場按用途劃分：住宅市場商業(yè)房地產市市場工業(yè)房地產市市場特殊用途房地地產市場按功能劃分：房產市場土地市場房地產金融市市場房地產信息技技術市場按交易方式劃劃分：房地產銷售市市場房地產租賃市市場房地產擔保市市場房地產保險市市場CompanyLogo建造時滯時滯資訊時滯非非理性預期期生產者和消費費者的心理因因素追漲漲不追跌技術與設計理理念的革新投機心理1.4.3房地產市場影影響因素房地產市場的的內部因素：：房地產市場的的外部因素：：政治制度（基基本影響因素素）政策法律措施施通勤技術自然環(huán)境國民經(jīng)濟金融業(yè)發(fā)展狀狀況人文環(huán)境CompanyLogo1.4.4房地產市場指指標房地產市場的的狀況和市場場狀況的變動動可以用一系系列量化指標標來描述，如如價格、租金金、租金增長長率、交易額額、空置率(居住率、吸納納率)、投資回報率率（收益率））、房地產市市場增長率等等。房地產市場指指標分類：供給指標需求指標交易指標CompanyLogo（1）供給指標新竣工量（NewCompletions,NCt）滅失量（vanishingamountOfestate，δt）存量（Stock,St）空置量（Vacancy,VCt）空置率（VacancyRate,VRt）可供租售量（（HousesforSale/Rental,HSRt）房屋施工面積積（BuildingsUnderConstruction,BUCt）房屋新開工面面積（ConstructionStarts,CSt）平均建設周期期（ConstructionPeriod,CPt）竣工房屋價值值（ValueofBuildingsCompleted,VBCt）CompanyLogo（2）需求指標國內生產總值值（GDP=CA+I+CB+X，CA為消費、I為私人投資、、CB為政府支出、、X為凈出口額））人口數(shù)（包括括戶籍人口、、常住人口和和現(xiàn)有人口））就業(yè)人員數(shù)量量（包括在崗職工工、再就業(yè)的的離退休人員員、私營業(yè)主、個體體戶主、私營營和個體就業(yè)業(yè)人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)企業(yè)就業(yè)人員、農村就就業(yè)人員、其其他就業(yè)人員員）城鎮(zhèn)登記失業(yè)業(yè)率城市家庭可支支配收入城市家庭總支支出商品零售價格格指數(shù)城市居民消費費價格指數(shù)CompanyLogo（3）市場交易指標標銷售量（HousesSold,HSt）出租量（HousesRented,HRt）吸納量（AbsorptionV01ume,AVt）吸納率（AbsorptionRate,ARt）吸納周期（AbsorptionPeriod,APt）預售面積房地產價格房地產租金房地產價格指指數(shù)房屋銷售價格格指數(shù)房屋租賃價格格指數(shù)土地交易價格格指數(shù)CompanyLogo1.4.5房地產周期（1）房地產周期的的概念房地產周期是指房地產經(jīng)經(jīng)濟水平起伏伏波動、周期期循環(huán)的經(jīng)濟濟現(xiàn)象，表現(xiàn)現(xiàn)為房地產業(yè)業(yè)在經(jīng)濟運行