房地產(chǎn)金融與投資期末論文

課程名稱：房地產(chǎn)金融與投資期末論文論文題目：政府金融政策對房地產(chǎn)市場的影響學(xué)院：土木工程學(xué)院專業(yè)：學(xué)生姓名：學(xué)號：任課教師：李猛摘要：近幾年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民的生活水平不斷的提高，物質(zhì)產(chǎn)品也越來越豐富，從而房地產(chǎn)業(yè)也持續(xù)升溫，為了保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定快速的發(fā)展，抑制房地產(chǎn)市場泡沫日益膨脹，國家有關(guān)部門通過采取有關(guān)的經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行規(guī)范，其中包括財政政策的調(diào)控、貨幣政策的調(diào)控等，這一系列政策的出臺從宏觀上調(diào)控了房地產(chǎn)市場的過快發(fā)展，緩和了社會生活矛盾，維護(hù)了房地產(chǎn)市場正常的競爭秩序，使房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展，和諧運(yùn)行，使房地產(chǎn)市場與國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相和諧，對構(gòu)建和諧的房地產(chǎn)行業(yè)起到了非常重要的作用。本文首先列出最近幾年政府頒布的調(diào)控政策并對其進(jìn)行簡要分析，接著分別闡述財政政策的調(diào)控、貨幣政策的調(diào)控的含義及其對我國房地產(chǎn)業(yè)的影響,最后簡要分析了調(diào)控政策未來趨勢。關(guān)鍵詞：政府金融政策、房地產(chǎn)市場、影響由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的復(fù)雜性，本人在房地產(chǎn)行業(yè)的綜合經(jīng)驗還不足，論文中有較多的論述還有疏漏的地方，相信通過在以后的工作中的不斷摸索，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的看法會有進(jìn)一步的提高，也希望在以后的學(xué)習(xí)中老師給予指導(dǎo)。近年來房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策2003年，先出臺的“121”文件收縮房企的信貸，但“18號”2004年，國家在通過信貸抑制個人投資需求同時，又減少了土地的供應(yīng)量，提高了土地的價格。結(jié)果依然是調(diào)控后房價繼續(xù)上漲。2005年，國務(wù)院先后下發(fā)了“老國八條”與“新國八條”抑制房價上漲。然而貫徹時，隨著房價與社會固定資產(chǎn)投資總額雙降，部委之間的利益博弈日趨激烈。二手房個稅的開征難以施行，商品房預(yù)售制度無法取消。與此同時，地方政府在執(zhí)行時也大打折扣。這都使得當(dāng)年房價在上半年短暫的回穩(wěn)后，下半年開始補(bǔ)漲。2006年國家繼續(xù)出臺眾多政策調(diào)控房價，其中包括了“國六條”，九部委“十五條”等文件的推出。文件中涵括了房地產(chǎn)企業(yè)所得稅改變、征收二手房營業(yè)稅、增加經(jīng)濟(jì)適用房的供給、防止囤地炒地、上調(diào)房貸利率、控制土地的供給、限制新建住房面積、限制外資炒房以及規(guī)范房產(chǎn)交易秩序等政策。制定政策的出發(fā)點(diǎn)是為了抑制房價，但一些政策在實踐中操作性較差流于形式。而一些政策的施行提高了房屋的建造成本，又被房地商轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，結(jié)果是當(dāng)年的房價呈現(xiàn)出越漲越快的情勢。2007年依然是政策年，這一年有針對房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的“一費(fèi)二稅”調(diào)整政策，提出提高二套房首付的措施，進(jìn)行了土地市場的嚴(yán)格調(diào)控，對外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場進(jìn)行了進(jìn)一步的限制，增加經(jīng)濟(jì)適用房的供給。然而政策中土地供應(yīng)的減少，費(fèi)稅的轉(zhuǎn)嫁，政策施行不力都使得房價快速上漲的勢頭依然無法被扭轉(zhuǎn)。2008年上半年1月，中國人民銀行與中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合印發(fā)《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》通知，2月建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于做好住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計劃制定工作的指導(dǎo)意見》，3月溫家寶作了《政府工作報告》。這些文件都對建立保障性住房，抑制不合理投資需求起到了一定作用。在此期間，房地產(chǎn)的需求量收縮，出現(xiàn)了有價無市的情況。這一年年是個非常特殊的一年，受國際金融危機(jī)的影響，所有政策在當(dāng)年的9月出現(xiàn)了急轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的政策也不例外。9月16日后，央行5次下調(diào)人民幣基準(zhǔn)利率，3次下調(diào)存款準(zhǔn)備金與利率，刺激了企業(yè)信貸。針對房地產(chǎn)信貸，10月，12月央行兩次下調(diào)了個人住房公積金貸款利率，11月稅務(wù)總局下調(diào)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收，12月國務(wù)院出臺了“國十三條”，通過降低住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅的期限門檻，放松二套放貸等一系列措施來鼓勵普通商品房的消費(fèi)。2009年延續(xù)了2008年的軌跡，年初，各商業(yè)銀行制定細(xì)則推出了7折貸款利率優(yōu)惠。各地政府也在解釋二套房上采用了寬松的標(biāo)準(zhǔn)；年中，政府加大土地供給，調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例。這些舉措極大刺激了人們購房需求與房地產(chǎn)商的信心。12月9日國務(wù)院常務(wù)會議將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，12月14日，國務(wù)院常務(wù)會議又提出國四條，明確提出“遏制”房價過快上漲。然而房地產(chǎn)的高溫并未因此而退，房價依然快速上漲。2010年，國家再出新政，通過提高二套房首付及利率，打擊炒房者和投機(jī)行為；同時重點(diǎn)針對擅自改變房地產(chǎn)用地用途、違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅以及囤地炒地等問題提出監(jiān)管措施；之后要求國資企業(yè)退出房地產(chǎn)行業(yè)并提升土地供應(yīng)量。然而，盡管推出了諸多政策，房價依然快速上漲，3月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%。這種情勢促使政府在4月頻出新政，進(jìn)一步控制需求市場。2011年國家又出臺了兩項房價調(diào)控措施。2月17日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，共有八條內(nèi)容，簡稱“國八條”二、政府金融政策、房地產(chǎn)市場、影響1、財政政策調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響財政政策是國家有關(guān)部門以變動稅收和支出的形式影響總需求進(jìn)而影響就業(yè)和國民收入的政策。通過在房地產(chǎn)比較火爆的時候，提高相關(guān)的稅率，增加相關(guān)的稅收，減少政府支出等財政政策，減少相關(guān)的投資者的利潤率，增加房地產(chǎn)投資的成本，從而影響到房地產(chǎn)市場的發(fā)展，抑制了潛在進(jìn)入者的進(jìn)入，從而緩和了相關(guān)的市場矛盾，從間接的角度，影響房地產(chǎn)的相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，防止和預(yù)防房地產(chǎn)行業(yè)過快發(fā)展而引發(fā)的附加問題，最終影響到國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。以房產(chǎn)稅為例進(jìn)行簡要分析。房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國家以房產(chǎn)作為課稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。對房產(chǎn)征收的目的是運(yùn)用稅收杠桿，加強(qiáng)對房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營人的收入。開征房產(chǎn)稅有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，有利于抑制房地產(chǎn)市場投資過熱和投機(jī)行為，有利于改善人們購房的理念，有利于抑制虛高的房價，使得房價回歸理性等。2．貨幣政策調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響貨幣政策的調(diào)控主要是通過中央銀行對貨幣供給量的控制影響利率，從而影響相關(guān)的需求的政策。下面以存款準(zhǔn)備金政策和再貼現(xiàn)率政策為例進(jìn)行簡要分析。存款準(zhǔn)備金政策。國家通過提高或降低銀行的存款準(zhǔn)備金率，從而減少或增加銀行的貨幣供給量，從而影響利率進(jìn)而影響投資的策略。如最近國家為了抑制房價的過快增長，通過提高存款準(zhǔn)備金率，增加了銀行在中央銀行的存款，可以減少銀行中的貸款份額，從而提高了銀行的利率，減少了投資者的貸款，從而緩和了房地產(chǎn)市場的過度激烈的競爭，減少相關(guān)問題的出現(xiàn)。再貼現(xiàn)率政策。再貼現(xiàn)率是中央銀行對商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的放款利率。中央銀行通過調(diào)整再貼現(xiàn)率，調(diào)整商業(yè)銀行對外的貨幣供給量，從而影響了利率的升降，影響房地產(chǎn)市場投資者的資金流動，從而最終影響到房地產(chǎn)投資進(jìn)而影響到總需求，從而對房地產(chǎn)貸款等進(jìn)行控制，收緊銀根，抑制房地產(chǎn)市場的過熱發(fā)展，進(jìn)而對房價進(jìn)行間接調(diào)控，從而為人民解決相關(guān)的民生問題。3、政府金融政策對對房地產(chǎn)企業(yè)的影響加息會增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，但對于不同的房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響也不盡相同。負(fù)債結(jié)構(gòu)不同，融資渠道不同以及資金實力不同的房地產(chǎn)企業(yè)受加息的影響也不同。對于那些負(fù)債率較高，融資渠道單一，經(jīng)營業(yè)績較差的房地產(chǎn)企業(yè)，加息后企業(yè)的經(jīng)營要面臨強(qiáng)大的壓力。4、政府金融政策對房價的影響房價在短期內(nèi)受加息影響較小，但未來房價增長將趨于平緩。宏觀金融政策本身的性質(zhì)決定了其真正凸現(xiàn)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成效上需要相當(dāng)長的一段時間。加息對于購房者來說意味著購房支出的增加，這實際上是央行在削減對貸款購房者的支持力度，降低其購買力。而購買力的降低必然會減少對房地產(chǎn)需求，這種對需求的抑制作用將最終決定供給，從而控制過高的房價，產(chǎn)生積極的降溫作用，使房價回歸理性。三、調(diào)控政策未來趨勢從目前的情況來看，房地產(chǎn)商和二手房東中依然是以觀望為主。也就是說，在這種情況下，需求市場未來的趨勢仍然可以得出結(jié)論，即：短期內(nèi)房地產(chǎn)價格將會下跌，但長期來看房地產(chǎn)上漲的勢頭依然不變。其原因在于：首先，對自住房的供給調(diào)節(jié)主要通過結(jié)構(gòu)調(diào)整與增加適宜房屋的供給來進(jìn)行的。就前者而言，調(diào)控的著眼點(diǎn)在于抑制投資需求，將現(xiàn)有房屋在投資與自住消費(fèi)中調(diào)節(jié)。后者主要通過鼓勵多建普通的商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房來實行。這兩者在短期需求穩(wěn)定的情況所起的房價調(diào)節(jié)作用巨大，但長期來看，城鎮(zhèn)化是中國未來發(fā)展的趨勢，隨著越來越多的人進(jìn)入城鎮(zhèn)，即便刨去投資需求，房市上的消費(fèi)需求依然旺盛。在此情勢下，政府對于房地產(chǎn)暴利的政策都有可能被售房者通過價格的上漲轉(zhuǎn)嫁給購房者。另外，從地方政府的態(tài)度來看，正如之前所述，大部分的地方政府尚未制定出實施細(xì)則，依舊持觀望態(tài)度，而出臺的地方實施細(xì)則中，除了北京是從嚴(yán)執(zhí)行外，其他政府出臺的新政細(xì)則或多或少都存在曖昧。因為對房價的遏制勢必造成地方財政收入的減少，從這個意義上講，新政的強(qiáng)力施行直接影響地方政府的利益?？梢哉f在這場房價博弈中，地方政府既是監(jiān)管者，又是參與者。因而我們認(rèn)為，在不切斷這條利益共存鏈的前提下，新政很難會有長期的效果。最后，追尋房地產(chǎn)發(fā)展歷程，不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)對GDP的影響在逐年上升，每年房地產(chǎn)完成投資額與GDP的比例就在不斷增加，1998年起該值為4.02%，到2009年該值已上升至10.8%。這其中還未涵括相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資額。可以說對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控是牽一發(fā)而動全身。目前新政實施后對總體經(jīng)濟(jì)的效應(yīng)還未顯現(xiàn)出來，如果后期的經(jīng)濟(jì)負(fù)效應(yīng)過大，中央政府也不得不權(quán)衡，新政在未來的施行也會打折。如此，則以往的調(diào)控結(jié)果也有可能再次重演。因此，分析當(dāng)前的新政，不難發(fā)現(xiàn)新政并未解決隱藏在房價上漲之后的一些深層次問題，短期政策的實施會遏制房價的上漲。但長期來看，如果沒有配套相關(guān)措施，政策很難長期施行，一旦政策的威懾力減弱，房價可能出現(xiàn)補(bǔ)漲。然而，在對房地產(chǎn)市場進(jìn)行投資時仍要看清現(xiàn)狀，不要隨大流、盲目投資。結(jié)語：房地產(chǎn)作為資金密集性行業(yè)的特性，使其在GDP的貢獻(xiàn)上始終占據(jù)著支柱地位；同時，作為產(chǎn)業(yè)鏈的頂端行業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展直接的影響著鋼鐵、建材、裝修等一大批相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，以及各行業(yè)對就業(yè)的拉動。所以，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)和主要的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。房地產(chǎn)又是市場經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)中的一項重要的商業(yè)性行為，在這個條件下，房地產(chǎn)的經(jīng)營和發(fā)展應(yīng)該符合特定的商業(yè)規(guī)律，應(yīng)該體現(xiàn)商業(yè)活動中市場的自我調(diào)劑作用。但于此同時，我們必需要看到的是，在中國幾千年來形成的意識形態(tài)中，“家”的概念對房子的依賴始終占據(jù)主要地位。所以，房地產(chǎn)作為民生經(jīng)濟(jì)的主要組成部分，是一切經(jīng)濟(jì)活動的基礎(chǔ)和載體，是關(guān)系到社會穩(wěn)定和民生的基本要素。所以，基于房地產(chǎn)既屬于市場經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，又屬于民生經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，同時還是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分這一綜合特性，它對經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有高度敏感性和超前性?？梢哉f，在十年來，中國經(jīng)濟(jì)的高速增長是以房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展為主要內(nèi)容。同樣，中國經(jīng)濟(jì)的高速增長也必然帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展。然而，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的不可替代性并不代表它在發(fā)展過程中具備良好的健康性和穩(wěn)定性。相反，正因為國民經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)業(yè)的依賴，使得它的發(fā)展在一定程度上出現(xiàn)過度增長帶來的不良效應(yīng)，其重點(diǎn)就體現(xiàn)在通貨膨脹方面。對此，政府在房地產(chǎn)發(fā)展之初就不斷的采取措施，以抑制它的過度增長帶來的通脹壓力和可能出現(xiàn)的市場泡沫對經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展帶來的不良影響?？傊雠_的金融政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控是必要的，當(dāng)然，在這些政策的調(diào)控下，