2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告(圖文豐富)

唐山南湖房地產(chǎn)市場(chǎng)概況2022年11月16日項(xiàng)目本體狀況1城市規(guī)劃23區(qū)域市場(chǎng)房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目介紹項(xiàng)目位于唐山市南湖區(qū)域，是未來(lái)城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域；項(xiàng)目占439.78畝，住宅容積率為1，規(guī)劃產(chǎn)品以低密度住宅和聯(lián)排別墅為主；目前項(xiàng)目現(xiàn)狀尚有為拆遷平房，是一級(jí)二級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目，我司進(jìn)入該項(xiàng)目，直接與地方政府簽署一級(jí)土地開(kāi)發(fā)協(xié)議，由南湖管委會(huì)負(fù)責(zé)拆遷，我司負(fù)責(zé)投入資金，完成一級(jí)土地開(kāi)發(fā)后，再通過(guò)招拍掛流程，確保我司二級(jí)開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目占地439.78畝，合計(jì)233183平米，容積率為1，規(guī)劃建筑面積293183平方米

南湖板塊核心市區(qū)鳳凰新城項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置

南湖板塊

項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置項(xiàng)目本體狀況1城市規(guī)劃23區(qū)域市場(chǎng)房地產(chǎn)發(fā)展唐山城市輻射力：環(huán)渤海地區(qū)京沈、京秦、大秦三大鐵路橫貫全境，是東北物資外調(diào)的必經(jīng)之路；京深高速公路、津山高速公路橫跨東西，并有聯(lián)絡(luò)線與京唐港貫通；在建承唐高速縱貫全境，加深了曹妃甸港口的腹地范圍；曹妃甸具有建設(shè)30萬(wàn)噸級(jí)天然良港條件，被國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人譽(yù)為“國(guó)寶之地”唐山城市吸附力：本市范圍的消費(fèi)人群北京首都地位對(duì)唐山人口產(chǎn)生明顯的分流作用，石家莊與唐山的空間地理關(guān)系決定了兩地人口流動(dòng)規(guī)模有限；唐山城市發(fā)展主要吸納市轄范圍的郊區(qū)、市、縣，包括遷西、遷安、灤南、灤縣等。城市概況城市概況唐山位于京津塘三角地帶東北側(cè)，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶中重要工業(yè)城市，也是河北重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)城市兩軸兩帶規(guī)劃空間格局城市規(guī)劃整體規(guī)劃思路：…加快實(shí)施科教立市、以港興市、人才強(qiáng)市三大戰(zhàn)略，強(qiáng)力推進(jìn)生態(tài)城市建設(shè)，以重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目為抓手，以產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)建設(shè)為載體，加快構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系；以“兩極”率先突破，促進(jìn)“三帶”跨越發(fā)展…中心主主城區(qū)區(qū)，重重點(diǎn)提提升全全市政政治、、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、科科技、、教育育、文文化、、消費(fèi)費(fèi)中心心的綜綜合功功能，，加快快發(fā)展展商貿(mào)貿(mào)流通通、科科技教教育、、金融融保險(xiǎn)險(xiǎn)、房房地產(chǎn)產(chǎn)、信信息服服務(wù)和和文化化娛樂(lè)樂(lè)等現(xiàn)現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)業(yè)。曹妃甸甸新城城，培培育金金融、、研發(fā)發(fā)、會(huì)會(huì)展、、商務(wù)務(wù)和休休閑等等高端端服務(wù)務(wù)業(yè)，，建成成國(guó)家家級(jí)能能源中中轉(zhuǎn)樞樞紐、、國(guó)家家級(jí)重重工業(yè)業(yè)基地地、環(huán)環(huán)渤海海地區(qū)區(qū)重要要的濱濱海生生態(tài)城城市、、京津津冀科科技研研發(fā)中中心和和對(duì)外外交往往門(mén)戶戶。北部山山前綜綜合發(fā)發(fā)展帶帶，包包括遷遷安、、遵化化、遷遷西、、玉田田、豐豐潤(rùn)等等縣(市)區(qū)，把把握先先發(fā)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，改造造提升升鋼鐵鐵、建建材、、機(jī)械械制造造等傳傳統(tǒng)主主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，，培育育壯大大旅游游服務(wù)務(wù)、商商貿(mào)流流通等等特色色產(chǎn)業(yè)業(yè)，加加快推推進(jìn)資資源型型經(jīng)濟(jì)濟(jì)轉(zhuǎn)型型，繼繼續(xù)保保持經(jīng)經(jīng)濟(jì)社社會(huì)持持續(xù)健健康快快速發(fā)發(fā)展的的良好好勢(shì)頭頭。南部唐唐山灣灣“四四點(diǎn)一一帶””，按按照曹曹妃甸甸新區(qū)區(qū)、樂(lè)樂(lè)亭新新區(qū)、、豐南南沿海海工業(yè)業(yè)區(qū)和和蘆漢漢經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)術(shù)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)的的區(qū)域域分工工，深深入推推進(jìn)大大規(guī)模模開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)。城市規(guī)劃城市功能分布城市六六大功功能分分區(qū)，，其中中南湖湖和豐豐南區(qū)區(qū)域是是未來(lái)來(lái)城市市發(fā)展展的主主要方方向未來(lái)中中心城城區(qū)將將形成成6大城市市中心心城市中中心商商圈金融商商務(wù)中中心客運(yùn)物物流中中心行政辦辦公中中心商貿(mào)交交易中中心高科技技中心心其中一一環(huán)南南湖區(qū)區(qū)域和和豐南南區(qū)域域作為為未來(lái)來(lái)城市市發(fā)展展的主主要方方向北控、、西拓拓、南南擴(kuò)、、東延延，南南湖區(qū)區(qū)域作作為城城市南南擴(kuò)的的主要要區(qū)域域，隨隨著政政府南南遷，，該區(qū)區(qū)域重重點(diǎn)發(fā)發(fā)展生生態(tài)居居住區(qū)區(qū)城市空間拓展交通規(guī)劃鐵路（（高速速鐵路路、城城際鐵鐵路））京沈、京秦秦、大秦三三大鐵路公路津山、京沈沈干線公路路機(jī)場(chǎng)三女河機(jī)場(chǎng)場(chǎng)航空業(yè)務(wù)務(wù)拓展曹妃甸國(guó)際際機(jī)場(chǎng)前期期工作京唐高鐵即即將開(kāi)工建建設(shè)，最高高時(shí)速350公里，半小小時(shí)進(jìn)京有有望實(shí)現(xiàn)。。唐山或?qū)⒊蔀楸本┚┻h(yuǎn)郊衛(wèi)星星城，住宅宅市場(chǎng)長(zhǎng)線線看好南湖生態(tài)城城總占地91平方公里，，起步區(qū)為西西北片區(qū)38平方公里，起步區(qū)中中，10平方公里可可建設(shè)用地地，28平方公里湖湖面南湖生態(tài)城城是以塌陷陷區(qū)生態(tài)修修復(fù)、工業(yè)業(yè)文明、抗抗震精神、、現(xiàn)代藝術(shù)術(shù)與展覽為為主要特色色，以休閑、運(yùn)運(yùn)動(dòng)、觀光光為主要功功能的城市市型綜合景景區(qū)。南湖生態(tài)城南湖生態(tài)城城土地供應(yīng)應(yīng)情況西北片區(qū)先先行出讓?zhuān)?，建設(shè)用地地711公頃，用地地控制性詳詳細(xì)規(guī)劃已已完成，整整體劃分為為行政中心心區(qū)、商業(yè)業(yè)文化中心心區(qū)、林蔭蔭大道住區(qū)區(qū)、綜合居居住區(qū)、湖湖濱居住區(qū)區(qū)目前意向地地塊及開(kāi)發(fā)發(fā)商情況為為：新華聯(lián)新加坡和美美及仁恒集集團(tuán)綠城唐山瑞浩天澤錦城唐山城建投投南湖生態(tài)城城開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)投資公司司（土地一一級(jí)開(kāi)發(fā)企企業(yè)）也將將會(huì)參與部部分項(xiàng)目二二級(jí)開(kāi)發(fā)南湖生態(tài)城項(xiàng)目本體狀狀況1城市規(guī)劃23區(qū)域市場(chǎng)房房地產(chǎn)發(fā)展展板塊劃分根據(jù)交通路路網(wǎng)及功能能配套，唐唐山市房地地產(chǎn)市場(chǎng)可可分為四個(gè)個(gè)板塊位于唐山市市中心區(qū)西西北部，是是開(kāi)發(fā)建設(shè)的新城城區(qū)。南起起興源道，，北至大慶道，東東臨衛(wèi)國(guó)路路，西到站站前路，轄區(qū)面面積23平方公里。。高新區(qū)南端端及路北區(qū)區(qū)北段，北北部包括高新區(qū)南南端，具體體范圍是南南至長(zhǎng)虹道，臨近近城市核心心區(qū)，西臨臨衛(wèi)國(guó)路與鳳凰新新城板塊接接壤，東達(dá)達(dá)河北路沿線。新華路與建建設(shè)路沿線線。北至興興源路及富康路，，南達(dá)南新新道，東臨臨濱河路，西到站站前路。南新道以南南，西電路路以東，復(fù)復(fù)興/康柏路以西西，205國(guó)道以北。?？傮w規(guī)劃劃面積105平方公里，，包括核心心風(fēng)景區(qū)、、西北片區(qū)區(qū)、豐南片片區(qū)等五個(gè)個(gè)片區(qū)。城東板塊城市核心區(qū)區(qū)南湖生態(tài)區(qū)區(qū)鳳凰新城鳳凰新城政府新寵，，城市靚麗麗的名片鉆石地段前身為軍用用機(jī)場(chǎng)，唐唐山市地質(zhì)質(zhì)條件最好好地區(qū)，1994年決定搬遷遷西北部作作為未來(lái)城城市建設(shè)發(fā)發(fā)展用地。。土地儲(chǔ)備充充足該區(qū)域總用用地面積約約23平方公里，，14個(gè)村莊集體體用地共17萬(wàn)平米，目目前長(zhǎng)寧道道以北土地地儲(chǔ)備充足足。景觀優(yōu)美環(huán)城水系將將貫穿整個(gè)個(gè)新城，與與未來(lái)的中中央公園構(gòu)構(gòu)成現(xiàn)代都都市文化景景觀園區(qū)。。路網(wǎng)發(fā)達(dá)友誼北路、、光明北路路、友誼東東西輔路、、大里路、、翔云道和和長(zhǎng)虹道等等19條路段已竣竣工，總通通車(chē)?yán)锍踢_(dá)達(dá)到53.06公里，轄區(qū)區(qū)內(nèi)“八縱縱十二橫””的道路格格局已基本本形成，一一直配套的的新建道路路兩側(cè)的綠綠化與路燈燈安裝工作作已經(jīng)完成成。教育、文化化設(shè)施開(kāi)工工建設(shè)新一中，河河北聯(lián)合大大學(xué)輕工學(xué)學(xué)院、對(duì)外外經(jīng)貿(mào)學(xué)校校、唐山學(xué)學(xué)院等已開(kāi)開(kāi)工建設(shè)，，未來(lái)將建建成大學(xué)城城，同時(shí)青青少年宮、、工人文化化宮、科技技館等與公公建項(xiàng)目有有條不紊的的進(jìn)行建設(shè)設(shè)。南湖片區(qū)鳳凰涅盤(pán)，，城市生態(tài)態(tài)新?lián)u籃生態(tài)新城原為南部采采煤沉降區(qū)區(qū)及垃圾處處理場(chǎng)，環(huán)環(huán)境臟亂，，自2007開(kāi)始經(jīng)過(guò)政政府集中整整治現(xiàn)為唐唐山市生態(tài)態(tài)新城。?市政地標(biāo)未來(lái)政府辦辦公共所在在地，唐山山歌劇院、、市民廣場(chǎng)場(chǎng)等標(biāo)志性性建筑以規(guī)規(guī)劃在南湖湖內(nèi)建設(shè)，，同時(shí)抗震震遺址紀(jì)念念公園、礦礦務(wù)公園已已建成。?高檔低密住住宅現(xiàn)區(qū)域內(nèi)住住宅項(xiàng)目以以低密、高高檔住宅為為主，瑞宮宮、金岸紅紅堡等項(xiàng)目目在售。?土地儲(chǔ)備充充足總體規(guī)劃面面積105平方公里，，包括核心心風(fēng)景區(qū)、、西北片區(qū)區(qū)、豐南片片區(qū)等五個(gè)個(gè)片區(qū)。核核心風(fēng)景區(qū)區(qū)面積30平方公里。。城市核心區(qū)傳統(tǒng)居住區(qū)區(qū)向繁華商商業(yè)區(qū)的華華麗轉(zhuǎn)身珍貴地段區(qū)域認(rèn)知度度很高，是是原有住宅宅及政府辦辦公區(qū)域，，區(qū)內(nèi)路網(wǎng)網(wǎng)密集交通通便利。城市綜合體體出現(xiàn)以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)、東方銀銀座等為代代表的一批批新興建筑筑基本以建建筑綜合體體為主形式式。土地供應(yīng)稀稀少土地供應(yīng)基基本為熟地地，配套等等情況較好好，基本以以拆遷、改改造為主要要來(lái)源。成熟配套目前唐山市市最繁華區(qū)區(qū)域，區(qū)內(nèi)教教育、醫(yī)療療、商業(yè)等配套套設(shè)施齊全全。未來(lái)將形成成以建筑綜綜合體為主主要形式的的高端商業(yè)業(yè)繁華區(qū)板塊價(jià)格平臺(tái)及產(chǎn)品特征鳳凰新城板板塊：?價(jià)格平臺(tái)：：中低端項(xiàng)目目在7000元/平米左右，，高端項(xiàng)目目在8000-10000元./平米左右，，部分高端項(xiàng)項(xiàng)目過(guò)萬(wàn)。?產(chǎn)品特征：：物業(yè)類(lèi)型：：豐富，包包括高層、、小高層、、洋房和別墅，其其中小高層層較少。戶型面積：：中低端項(xiàng)項(xiàng)目以90平米左右兩兩居為主，高端項(xiàng)項(xiàng)目面積較較大。內(nèi)部配套：：多數(shù)配有有幼兒園、、小學(xué)，高高端項(xiàng)目多配有會(huì)會(huì)所（游泳泳、健身等等）。南湖生態(tài)城城板塊：?價(jià)格平臺(tái)：：高層8000-9000元/平米，別墅墅17000-25000元/平米。?產(chǎn)品特征：：瑞宮、萬(wàn)科科南湖別墅墅、南湖一一號(hào)、金岸岸紅堡為別墅項(xiàng)目，，或別墅兼兼洋房、小小高層混合合定位；新天地美域域及唐寧灣灣為高端住住宅定位。。較為明顯的是，別墅項(xiàng)目幾幾乎全部出出現(xiàn)在臨湖湖區(qū)域，休閑度假類(lèi)類(lèi)項(xiàng)目的定定位不言而而喻。由于遠(yuǎn)離市市中心及工工業(yè)區(qū)域，，住宅項(xiàng)目多多定位于度假休閑閑的高端項(xiàng)項(xiàng)目。板塊價(jià)格平臺(tái)及產(chǎn)品特征城市核心區(qū)區(qū)：價(jià)格平臺(tái)：：7000－8000元/平米（核心心板塊靠西西區(qū)域的住住宅），8500－9000元/平米（核心心板塊靠中中間的綜合合體）。產(chǎn)品特征：：物業(yè)類(lèi)型：：豐富，包包括高層、、小高層、、洋房和別別墅，其中中小高層較較少。城東板塊：：價(jià)格平臺(tái)：：高新區(qū)住宅宅均價(jià)約為為7000元/平米，寫(xiě)字字樓及商業(yè)業(yè)類(lèi)產(chǎn)品較較少，目前前在售項(xiàng)目目均價(jià)已達(dá)達(dá)到1萬(wàn)元左右，，路北區(qū)北北部住宅均均價(jià)約為6000元/平米。產(chǎn)品特征：：目前，該區(qū)區(qū)域以中檔檔水平項(xiàng)目目為主，區(qū)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目目高層較多多，同時(shí)多多為毛坯交交房，價(jià)位位在低于南南湖板塊與與鳳凰新城城板塊價(jià)位位較為接近近，該版塊塊內(nèi)置業(yè)客客戶基本以以本市自住住為主。唐山市單個(gè)個(gè)項(xiàng)目月均均去化量大大約為30-70套/月，成交面面積約3000-7000平米/月區(qū)域市場(chǎng)成交項(xiàng)目名稱(chēng)景泰翰林南湖春曉梧桐大道鷺港金色河畔總結(jié)：此數(shù)據(jù)根據(jù)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)得出。2011年8月份銷(xiāo)售情況套數(shù)39套44套33套90套313套面積3710㎡5501㎡10939㎡10367㎡28335㎡均價(jià)6657元/㎡9885元/㎡8473元/㎡10145元/㎡5978元/㎡銷(xiāo)售金額24756366元54376600元26486289元96886436元169381715元成交面積（萬(wàn)平米）成交金額（億元）成交套數(shù)（套）成交均價(jià)月均套數(shù)（套）月均面積（平米）11.898.431141712095990811.026.24117756639891838.587.3386385487271505.83.7755865034748334.712.9849463204139254.654.1440288983438753.892.0843653443632423.091.9533563222825753.032.1225870082225252.81.482985276252333唐山市2011年8月銷(xiāo)售成成交唐山市2010年銷(xiāo)售成成交土地出讓唐山市南湖湖區(qū)域土地地樓面地價(jià)價(jià)大約500—1000元/平米，市區(qū)區(qū)土地價(jià)格格大約1000--1500元/平米地塊位置土地性質(zhì)建設(shè)用地面積(㎡)容積率規(guī)劃建筑面積(㎡)成交價(jià)成交樓面價(jià)競(jìng)得方成交時(shí)間路北區(qū)水機(jī)路以東、大慶道以南普通住居用地41725.82242811689.5696唐山市熱力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2011-11-4路北區(qū)水機(jī)路以東、大慶道以南88985.87522313604690唐山市熱力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2011-11-4國(guó)防道南側(cè)、光明路西側(cè)23826.5154831382.5893唐山新時(shí)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2011-10-11學(xué)院路西側(cè)、惠民園南側(cè)492291.9935354959.9530唐山冀東水泥南湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2011-6-9學(xué)院路西側(cè)、惠民園南側(cè)184483.7682581858.7272唐山冀東水泥南湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2011-6-9北新西道南側(cè)、學(xué)院路西側(cè)142782129983815463516河北永基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2011-5-18北新道以南、國(guó)安街以北32489825991224854956唐山鳳城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2011-4-25吉祥路以西、南新道以北101133.3333732870860唐山前城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2011-2-28吉祥路以西、南新道以北79263.3261562249.5860唐山前城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2011-2-28建設(shè)路東側(cè)、朝陽(yáng)道北側(cè)117554.4517226788.31312唐山嘉潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2011-11-30大里路東側(cè)、朝陽(yáng)道北側(cè)26070378210117311500唐山慧恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2011-10-10大里路東側(cè)、朝陽(yáng)道北側(cè)118703356105341.51500唐山慧恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2011-10-10衛(wèi)國(guó)路以西、國(guó)安街以南135805.7774068555.561105唐山鳳城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2011-4-25南新道南側(cè)、青龍河西側(cè)地塊514493154347199101290唐山軍安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2011-2-28大里路東側(cè)、朝陽(yáng)道南側(cè)1851402.5547210781924.41735唐山東潤(rùn)新城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2011-2-