2006年華南大盤發(fā)展模式研究

營銷中心2006-6-21**大盤發(fā)展模式研究目錄研究目的及范圍案例分析**大盤發(fā)展模式總結(jié)***區(qū)發(fā)展規(guī)劃按照《**城市建設(shè)總體戰(zhàn)略規(guī)劃綱要》城市功能“南拓”的需要，將積極疏解舊城功能與人口，大力發(fā)展**大學(xué)城、**新港區(qū)等。落實**城市空間“南拓”戰(zhàn)略，***區(qū)是**市21世紀(jì)的重點發(fā)展地區(qū)，依托**港南沙作業(yè)區(qū)的建設(shè)，把***區(qū)建設(shè)成為21世紀(jì)**中心城區(qū)、科教資訊中心和航運中心。＊＊隨著**市政府**政策的實施,從郊區(qū)化居住向新的中央居住區(qū)發(fā)展,成為“**的后花園”。**被稱作“大盤俱樂部”，＊＊灣、＊＊新城、**雅居樂、＊＊＊＊園、錦繡香江、＊＊奧園和祈福新村組成了“＊＊板塊八大金剛”，**的＊＊板塊——大盤開發(fā)的“策源地”。＊＊人說“路通才能財通”，正在建立以地鐵三號線四號線、**新火車站、過江隧道、跨江大橋、公路快線等為內(nèi)涵的交通網(wǎng)絡(luò)；“大盤”的產(chǎn)生是房地產(chǎn)業(yè)向規(guī)?；l(fā)展、城市開發(fā)向郊區(qū)化發(fā)展階段出現(xiàn)的一個產(chǎn)物。環(huán)城高速公路＊＊快速地鐵三號線大石＊＊板塊僅這八個大盤總的規(guī)劃占地規(guī)模就達1000多萬平米，規(guī)劃建筑面積近2000萬平方米，規(guī)劃居住人口40萬人。同時，＊＊板塊各樓盤產(chǎn)品也呈現(xiàn)出多樣性，多層洋房、小高層洋房、高層洋房以及別墅供應(yīng)量都不??；戶型方面，從50平方米至80平方米的公寓、兩房、小三房，到100多平方米的普通大戶人家，再到二、三百平方米的豪宅，都有選擇。這些都為＊＊板塊二手市場的成長準(zhǔn)備了良好基礎(chǔ)。由于整個板塊范圍較大，各樓盤相互獨立性強?！鞍舜蠼饎偂本C述珊瑚灣畔＊＊灣＊＊新城＊＊雅樂居＊＊＊＊園錦繡香江花園錦繡生態(tài)園祈福新村＊＊奧園目錄研究目的及范圍案例分析**大盤發(fā)展模式總結(jié)**奧奧園物業(yè)地地址**區(qū)區(qū)**鎮(zhèn)**村村地段段開發(fā)發(fā)商商：*********地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限限公司司投資商商：****集團團有限限公司司代理商商：****房地地產(chǎn)銷銷售中中心（（**一級級代理理）社區(qū)規(guī)規(guī)模：占地1000畝，總總建筑筑面積積約75萬平方方米。。采用用奧運運組團團設(shè)計計，分分為雅雅典、、洛杉杉磯、、卡薩薩布蘭蘭卡、、悉尼尼和北北京五五大奧奧運組組團。。物業(yè)類類別多層、、小高高層的的洋房房為主主以及及部分分高層層住宅宅**奧奧園·項目基基本資資料**奧奧園·項目定定位“新生生活的的領(lǐng)跑跑者””，““運動動就在在家門門口””，““生活活就像像高爾爾夫大型的的具有有人文文精神神的健健康運運動型型社區(qū)區(qū)外資公公司、、企業(yè)業(yè)管理理人員員；IT、金融、、保險險等行行業(yè)的的高級級職員員；高高科技技新貴貴；高高新產(chǎn)產(chǎn)業(yè)高高級技技術(shù)人人員；；機關(guān)關(guān)、事事業(yè)單單位高高級管管理層層**奧園園·項目規(guī)劃劃地塊呈三三角形，，屬地勢勢起伏較較大的丘丘陵地帶帶，利用用現(xiàn)狀地地形，使使居住區(qū)區(qū)成為一一個具有有地形起起伏特色色的生態(tài)態(tài)居住區(qū)區(qū)。分成五個個組團，，各個組組團空間間以人為為本，采采用圍合合空間，，創(chuàng)造環(huán)環(huán)境優(yōu)美美的生活活綠地及及活動場場所。居住區(qū)主主入口規(guī)規(guī)劃于北北側(cè)。＊＊奧園園·建筑風(fēng)格格及戶型型亮點風(fēng)格：現(xiàn)現(xiàn)代嶺南南建筑建筑布局局：圍合合式、半半圍合式式、行列列式流線型外外立面，，超寬樓樓距，帶帶觀光電電梯，由由多國家家的國際際著名規(guī)規(guī)劃設(shè)計計單位共共同參與與設(shè)計建建設(shè)戶型：公公共活動動區(qū)與房房間動靜靜分區(qū)，，巧妙分分隔，保保障居家家私密性性，更添添家庭起起居情趣趣。一梯梯兩戶，，超寬樓樓距、雙雙陽臺設(shè)設(shè)計，戶戶戶采光光通風(fēng)，，陽光、、綠意、、園林景景觀隨窗窗而入。。風(fēng)格：后后現(xiàn)代主主義園林林環(huán)境特色色：集合合中國、、新加坡坡、印度度、泰國國、馬來來西亞、、日本等等國家的的園林復(fù)復(fù)合而成成。在公建區(qū)區(qū)的會所所前有足足夠面積積的綠化化廣場，，同時每每組團有有組團公公共綠地地，多層層住宅地地面層有有庭院綠綠地。居居住區(qū)形形成點、、線面相相結(jié)合的的綠化系系統(tǒng)。＊＊奧園園·園林特色色＊＊奧園園·配套商業(yè)：綜綜合超市市、星級級服務(wù)配配套的高高爾夫酒酒店及其其他商業(yè)業(yè)配套。。體育健身身：攀巖巖、游泳泳、籃球球、羽毛毛球、大大型奧林林匹克體體育會所所、高爾爾夫球場場、撒野野公園教育：小小云雀南南奧藝術(shù)術(shù)幼兒園園、北京京師范大大學(xué)南奧奧實踐小小學(xué)，中中學(xué)。2001年第一期期發(fā)售時時就推出出會所和和商鋪配配套所有的公公建設(shè)施施、運動動休閑、、交通、、教育、、生活配配套設(shè)施施，都提提前啟動動服務(wù)高爾夫酒酒店、超超市、郵郵局、銀銀行等在在02年三期推推出時陸陸續(xù)開放放和營業(yè)業(yè)2005年進行悉悉尼商業(yè)業(yè)界的銷銷售＊＊奧園園·交通狀況況是＊＊板板塊中離離地鐵三三號線位位置最好好的，僅僅隔350米。全區(qū)采用用內(nèi)部公公交來組組織居民民出行的的交通管管理模式式。居住住區(qū)主入入口規(guī)劃劃于北側(cè)側(cè)漢溪大大道上，，同時在在公建會會所前設(shè)設(shè)置了一一個次出出入口與與漢溪大大道相接接。居住區(qū)主主入口規(guī)規(guī)劃于北北側(cè)漢溪溪大道上上，同時時在公建建會所前前設(shè)置了了一個次次出入口口與漢溪溪大道相相接。交通組織織力求符符合車流流人行的的軌跡，，重視人人車分流流，減少少人車干干擾。在一期中中南片部部分規(guī)劃劃一條紅紅線寬12米的干道道。在媒體宣宣傳上將將“奧林林匹克””這一惟惟一性資資源放到到最大注重對其其優(yōu)美的的景觀環(huán)環(huán)境、健健康休閑閑的生活活理念的的引導(dǎo)銷售方式式：合富富輝煌房房地產(chǎn)銷銷售中心心代理銷銷售促銷活動動：大學(xué)學(xué)城教師師可享受受折后再再98折的優(yōu)惠惠＊＊奧園園·營銷推廣廣奧林匹克克品牌的的昭示力力，以及及項目本本身包含含的運動動休閑理理念；提倡“生生活就像像高爾夫夫”的概概念，用用100多畝的高高爾夫球球場進行行獨特的的體驗式式營銷活活動；北師大附附中的名名校吸引引力；各國建筑筑特色的的融合，，獨特的的商鋪加加別墅產(chǎn)產(chǎn)品；＊＊奧園園·項目賣點點＊＊新城城地理位置置：＊＊＊南大路路168號開發(fā)商商：＊＊＊＊＊＊集團有有限公司司投資商：：＊＊＊＊＊投資資有限公公司物業(yè)管理理公司：：＊＊＊＊＊物業(yè)業(yè)服務(wù)有有限公司司社區(qū)規(guī)模模：占地地面積210萬平方米米建建筑面積積300.00萬平方米米。物業(yè)類別別:別墅、小小高層洋洋房＊＊新城城·項目基本本資料＊＊新城城·項目定位位形象定位位：“江江山湖泊泊共同擁擁有”、、“磅磅礴山水水領(lǐng)秀秀全城””整體定位位為配套套完善的的城鎮(zhèn)式式居住社社區(qū)大學(xué)城市市教師，，高素質(zhì)質(zhì)、高收收入、高高學(xué)歷人人群。。最大限度度的考慮慮江景和和山景，，山水結(jié)結(jié)合得好好，有可可行性，，實施性性強；3公里的沿沿岸線將將規(guī)劃為為社區(qū)內(nèi)內(nèi)的大型型風(fēng)景點點整個規(guī)劃劃以山水水做文章章，將水水引入樓樓盤，通通過幾條條軸線樹樹枝狀的的組合形形成組團團綠地和和點線面面的綠化化系統(tǒng)融融為一體體，構(gòu)成成多層次次的綠化化空間，，綠地率率達到38%——40%；組團以環(huán)環(huán)繞式的的布局為為主，以以綠化或或水景居居中，住住宅則圍圍繞景觀觀來進行行布局。。＊＊新城·項目規(guī)劃嶺南建筑風(fēng)格格，建筑立面面采用弧線造造型，顯得輕輕盈靈動，大大量的白色和和玻璃材質(zhì)的的運用則突顯顯出＊＊新城城的現(xiàn)代簡潔潔的氣質(zhì)＊＊新城·建筑風(fēng)格大露臺以及落落地凸窗的采采用使得戶內(nèi)內(nèi)采光較好；；戶型優(yōu)化設(shè)計計，整體布局局舒適、合理理，套內(nèi)利用用率極高；大部分單位主主廳、主臥全全部正南與生生態(tài)景觀相望望；南北通透，空空間開敞。＊＊新城·戶型特色風(fēng)格：自然與與人工結(jié)合的的綠化園林——自然生態(tài)式園園林環(huán)境特色：3.8公里江岸線的的休閑藝術(shù)海海岸，3.5萬㎡大型湖泊泊，城內(nèi)七山山疊翠，水道道縱橫，園林林錯落其間，，最大程度保保留了完美的的自然生態(tài)＊＊新城·園林風(fēng)格教育：華師附附中、幼兒園園，學(xué)校均在在客戶入住時時開學(xué)，同時時華師附中也也是＊＊新城城吸引客戶的的一大因素。。體育健身：體體育館、足球球場、植物園園、濱江公園園。商業(yè)：濱江文文化廣場，內(nèi)內(nèi)含2萬多平米會所所，配備有工工業(yè)銀行、商商鋪、宏城超超市、福特瑪瑪超市等，菜菜市場、醫(yī)務(wù)務(wù)室、中央公公園、山頂公公園。交通配套：樓樓巴＊＊新城·配套銷售方式：開開發(fā)商自己銷銷售促銷活動：大大學(xué)城教師可可享受折后再再98折的優(yōu)惠廣告訴求集中中在優(yōu)美的山山水環(huán)境上，，而發(fā)展商近近期正在整合合旗下所有樓樓盤聯(lián)展，力力圖以雄厚的的實力增強潛潛在買家的購購買信心首創(chuàng)夜間看樓樓活動，并吸吸引了一部分分潛在買家的的參與5月1日歡樂全家總總動員5月2日我的舞臺我我作主5月3日合生社區(qū)萬萬人歌唱幸福福家園-＊＊新城社區(qū)區(qū)海選5月1日-3日新車大展示示、試乘新體體驗5月1日-5日濱江動感舞舞會(五一特別版)5月6日-7日＊＊新城第第三屆歡樂電電影節(jié)5月1日-7日“＊＊新城城成熟之美——名校教育展英英姿”大型圖圖片展＊＊新城·營銷推廣品牌開發(fā)商的的號召力；項目地塊自然然資源豐富。。擁有＊＊市市樓盤中最長長的海岸線3.8公里；最大化化地利用山水水資源，通過過借景塑造優(yōu)優(yōu)美的自然景景觀；華師附中的名名校吸引力。。＊＊新城·項目賣點＊＊雅居樂花花園基本資料總占地面積：：314萬平方米總建筑面積：：434萬平方米首期占地面積積33萬多平方米，，建筑密度20％，容積率1.4，綠化率36.8％規(guī)劃居住戶數(shù)數(shù)28571戶，未來總居居住人口100,000以上，相當(dāng)于于中型城鎮(zhèn)的的人口。物業(yè)類別：高高層洋房，小小高層洋房，，獨棟別墅，，聯(lián)體別墅投資商：雅居居樂集團有限限公司直通＊＊快速速干線，并擁擁有24小時社區(qū)大巴巴。278條公交線直達達社區(qū)，至＊＊＊體育中心心僅需15分鐘，地鐵三三號線、四號號線經(jīng)過本案案目前已開通8條穿梭巴線路路與區(qū)內(nèi)免費費巴士項目定位目標(biāo)客戶整體特點：客客戶群分布廣廣泛。成熟小小區(qū)，環(huán)境優(yōu)優(yōu)美，倡導(dǎo)休休閑生活，產(chǎn)產(chǎn)品線豐富，，滿足各類不不同人群的居居住需要（年年輕白領(lǐng)~財富階層）地域特點：除除了＊＊原住住人口外，35%來自海珠、東東山、越秀，，30%是天河區(qū)工作作的金領(lǐng)人士士和高知高收收入人士。階段特點：客客戶層次不斷斷提高。整體定位：國國際生活文化化社區(qū)產(chǎn)品定位：物物業(yè)類別齊全全。別墅：獨獨立別墅、聯(lián)聯(lián)排別墅、四四聯(lián)別墅等三三種類型的多多種戶型；洋洋房：從二房房單位、小三三房、大三房房、四房到復(fù)復(fù)式單位規(guī)劃理念——整體構(gòu)想從2000年春開建之初初就力求能夠夠改善社區(qū)體體驗，創(chuàng)造一一個適于將各種活動融融為一體的開放空間。。市鎮(zhèn)中心：吸收了城市市特點和地理理環(huán)境，采用用了注重體驗驗和整體設(shè)計計的策略。項目以南是高高聳的山脈，，以北是低矮矮的山丘。湖泊是連接本本項目內(nèi)不同同建筑和街區(qū)區(qū)的最佳方式式。在湖泊的南岸岸，高出湖泊泊平面5米的會所，，商店、餐餐館和其它它商業(yè)建筑筑以及售樓樓處沿湖堤堤而下建筑風(fēng)格及及特點設(shè)計的靈感感源自“大大草原”建建筑學(xué)派和和亞洲國家家房屋集萃萃。整體體效效果果是是為為創(chuàng)創(chuàng)造造一一個個迷迷人人的的度度假假村村，，一一種種對對歷歷史史沉沉淀淀的的鄉(xiāng)鄉(xiāng)村村和和沿沿海海城城市市的的懷懷舊舊。。住宅高高層建建筑的的結(jié)構(gòu)構(gòu)是為為了展展現(xiàn)自自己的的個性性，以以及由由別具具一格格的陽陽臺、、復(fù)式式頂層層公寓寓和生生動尖尖頂所所體現(xiàn)現(xiàn)的渾渾然一一體之之感。。花磚磚雕琢琢的屋屋頂、、寬闊闊的飛飛檐、、大塊塊整體體窗戶戶戶型：：別墅墅與洋洋房，，類別別齊全全，不不同組組團，，戶型型各有有特色色歐洲故故事上善若若水園林設(shè)設(shè)計特特點由設(shè)計計世界界各地地頂尖尖級酒酒店園園林著著稱的的美國國BDS公司設(shè)設(shè)計，，以自自然、、靈性性、藝藝術(shù)的的東方方園林林為最最大特特色15000平方米米的映映逸湖湖波光光粼粼粼，一一幅原原生態(tài)態(tài)美景景；逾逾200種植物物藝術(shù)術(shù)配搭搭，形形成大大面積積欣賞賞和休休閑空空間；；近50%綠化面面積；；12個住宅宅團，，均擁擁有獨獨立特特色園園林。。配套教育：：周邊邊已具具有成成熟的的教育育網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，現(xiàn)現(xiàn)有僑僑聯(lián)中中學(xué)等等多所所中小小學(xué)。。小區(qū)區(qū)內(nèi)將將規(guī)劃劃有中中學(xué)4所，小小學(xué)10所和幼幼托20所。加加拿大大國際際英文文幼兒兒園已已進駐駐區(qū)內(nèi)內(nèi)（占占地9000平方米米），，復(fù)旦旦中學(xué)學(xué)＊＊＊實驗驗小學(xué)學(xué)2005年落成成，占占地面面積2萬多平平方米米400米國際際風(fēng)情情商業(yè)業(yè)街：：包容容一切切基本本生活活所需需。20000平方米米巴厘厘島度度假式式半山山豪華華會所所：三三大風(fēng)風(fēng)情園園林泳泳池、、恒溫溫泳池池、童童話世世界水水上樂樂園、、五大大國際際標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)網(wǎng)球球場等等?？萍己考凹爸悄苣芑瘧?yīng)應(yīng)用方方面：：設(shè)置置小區(qū)區(qū)周界界防范范、安安全防防范的的自動動化管管理；；“分分質(zhì)供供水””，對對區(qū)內(nèi)內(nèi)生活活用水水進行行二次次凈化化，使使之達達到直直接飲飲用水水的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。。組團開盤時間戶型面積總戶數(shù)均價（元/平米）產(chǎn)品特點雅翠庭、雅悅庭2002-9-7

2052300024座6-9層帶電梯洋房御景峰別墅2003-3-1552-556825000~6800獨立別墅，專用私家大道，私人命名權(quán)歐洲故事3別墅2003-10-1140－323平米別墅

灝湖居，187幢別墅，獨立私家花園，私家碼頭；雅湖居，獨立別墅、聯(lián)排別墅、四聯(lián)別墅雅逸廷2003-10-1主力戶型76-120

挪威森林2004-4-1780-300平方米2房-4房3004500高檔裝修盛裝舞步2004-7-1172-203

三款豪裝別墅產(chǎn)品上善若水2004-11-20132-234平米三房至四房495630023棟帶電梯小高層，一梯兩戶。組團內(nèi)有1萬平方米人工湖，3.5萬平方米水澤園林，車位比1：1.7花巷2005-1-2388－159平米2房-4房，復(fù)式3824200分三期，40多棟無電梯洋房，一棟兩戶，躍式設(shè)計峰會（別墅）2005-8-20140－358平米別墅

12000小別墅及四聯(lián)別墅分別為199平米及140平米，置業(yè)門檻降低鄰居2005-10-192—155平米2房2廳和3房2廳2004686帶電梯，一梯兩戶/一梯三戶，南北通透，躍式客廳，入戶花園，二層做成露臺設(shè)計時光九篇2006-5-2877-167平方米的2房、4房5865650人車分流全園林的組團，車位比1：1價格走走勢分分析營銷推推廣獨到的““命名學(xué)學(xué)”：譽譽景峰、、歐洲故故事、挪挪威森林林、盛裝裝舞步、、上善若若水、峰峰會、花花巷、鄰鄰居、時時光九篇篇常推新品品，給市市場不斷斷的新刺刺激產(chǎn)品豐富富聯(lián)合““托市””推盤節(jié)奏奏調(diào)控得得當(dāng)，每每個組團團幾乎是是到了封封頂時便便可實現(xiàn)現(xiàn)清貨豐富的業(yè)業(yè)主活動動，營造造良好的的社區(qū)氛氛圍上善若水水，踏香香而來陽光，鮮鮮花——花巷錦繡香江江花園基本資料料內(nèi)容技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃用地面積836251.30㎡總建筑面積1188129.99㎡容積率1.397綠化率35.83%居住總戶數(shù)7804戶居住總?cè)丝?7314建筑形式式以獨立立別墅、、多層、、小高層層住宅為為主6個半山獨獨立別墅墅、TOWNHOUS組成的住住宅小區(qū)區(qū)：牡丹丹園、芙芙蓉園玉玉蘭園、、百合園園、紫藤藤園、紫紫荊園，，科莫莫湖別墅墅，山水水園，山山水華府府開發(fā)商：：＊＊錦錦江房地地產(chǎn)有限限公司毗鄰＊＊＊快速干干線往返珠江江三角洲洲各大小小城鎮(zhèn)，，均在1小時車程程內(nèi)可以以到達地鐵三號號線＊＊＊站即設(shè)設(shè)于本社社區(qū)有129、288、806等多條公公交線途途經(jīng)本社社區(qū)。項目定位位居住與世世界同步步中國首個個國際化生生態(tài)智能能健康社區(qū)＊＊板塊塊唯一以以別墅為主打產(chǎn)產(chǎn)品的大大盤目標(biāo)客戶戶目標(biāo)客戶戶：財富富階層、、高知階階層和社社會主流流階層、、外籍友友人（如如企業(yè)家家、藝術(shù)術(shù)人、董董事長、、CEO教授、博博士、碩碩士、留留學(xué)歸國國創(chuàng)業(yè)人人員）業(yè)主中本本科以上上學(xué)歷人人士占了了80%，其中董董事長、、總經(jīng)理理、CEO們占了30%以上規(guī)劃理念念人與自然然的和諧諧依原生地地貌而建建，低密密度，超超大型國國際化生生態(tài)居住住社區(qū)。。建筑風(fēng)格格及特點點建筑規(guī)劃劃設(shè)計：：新加坡坡雅科本本公司、、美國WY公司、瀚瀚華公司司中西結(jié)合合：將歐歐美建筑筑美學(xué)揉揉和進東東方民族族的文化化修養(yǎng)，，讓傳統(tǒng)統(tǒng)文化的的精華融融進空間間之中，，開創(chuàng)出出獨屬于于錦繡香香江的建建筑視野野。空中花園園別墅標(biāo)準(zhǔn)層高高3.2米中庭層高高7米“空中花花園”視野開闊闊生活功能能的豐富富和奢侈侈園林設(shè)計計特點——“人與自然然和諧””的人本本主義追追求園林設(shè)計計：美國國貝爾高高林公司司。深得中國國傳統(tǒng)園園林藝術(shù)術(shù)以人為為本的精精萃，同同時吸取取了西方方浪漫的的造景藝藝術(shù)思想想，原始始與自然然相融合合、藝術(shù)術(shù)與雕琢琢相貫通通的優(yōu)越越生態(tài)景景觀環(huán)境境。充分利用用有山有有水有地地鐵的優(yōu)優(yōu)勢，依依照山勢勢地形的的起伏，，遍植來來自世界界各地277種、50余萬株綠綠色珍稀稀生態(tài)植植物，造造就世界界級的私私有植物物王國。。精心修飾飾的小橋橋、石雕雕、涼亭亭與看似似隨意擺擺放實則則精心安安置的靠靠椅等和和周圍的的生態(tài)美美景完美美融合，，雙泉漱玉玉熱帶雨林林社區(qū)配套套——足不出戶戶會所及休休閑娛樂樂設(shè)施：皇宮式國國際會所所，集娛娛樂、休休閑、餐餐飲、商商務(wù)、康康體等多多功能國國際級尊尊華配套套，現(xiàn)已已開放中中、西餐餐廳、豪豪華宴會會廳、豪豪華套房房、棋牌牌室、健健身室、、親子樂樂園、乒乒乓球室室、泳池池、網(wǎng)球球、滑草草場等服服務(wù)設(shè)施施。商業(yè)：山水園、紫荊荊園各有數(shù)千千平方米的商商業(yè)街，紫荊荊雅園臨街商商業(yè)中心12000㎡㎡。幼兒園：與中大合辦辦的香江國際際幼兒園現(xiàn)面面招已開學(xué)，，該園可容納納6個教學(xué)班，180個幼兒同時就就讀。國際水準(zhǔn)的物物業(yè)服務(wù)：強調(diào)“五好好”別墅高尚尚社區(qū)的自然然尊貴生活：：“好環(huán)境、、好品質(zhì)、好好鄰居、好地地段、好配套套”價格走勢分析析——高開低走2001年8月：別墅和TOWNHOUSE入市，芙蓉園園組團一幢獨獨立別墅單位位創(chuàng)下3500萬的天價刷新新了＊＊樓王王的記錄，創(chuàng)創(chuàng)造了中國樓樓市別墅營銷銷的奇跡。2001年10月1日：花園洋房房均價2300元／平方米，，十一期間８８棟洋房300多套單位銷銷售一空（價價格戰(zhàn)）2003年1月25日：紫荊雅園園全新半山洋洋房發(fā)售，四四棟帶電梯洋洋房單位，以以兩房、三房房為主，附送送800元/平方米豪華裝裝修，均價2680元/平方米2003年7月：山水園森森林城堡洋房房開盤時以半半價（2600元/平米）推售，，掀起樓市價價格狂潮。12月22日起全面升價價，升幅為10％~202005年9月30日：山水華府府空中花園別別墅發(fā)售均價價12000元/平方米，對首首批買家優(yōu)惠惠30％～35％，帶2500-3000元/平方米的豪華華裝修，首期期推出168套單位。黃黃金周期間，，空中花園別別墅銷售收入入突破3億元，3棟復(fù)式單位全全部售罄。營銷推廣營銷活動與項項目品牌結(jié)合合度高：留學(xué)學(xué)生活動等通過與目標(biāo)客客戶相匹配的的禮品贈送，，提升項目附附加值：例如如買空中花園園別墅，送28.8萬元海航國際際高爾夫終身身會籍倡導(dǎo)社區(qū)健康康運動，同時時通過專家和和數(shù)據(jù)說話，，強調(diào)社區(qū)清清新空氣質(zhì)量量營銷宣傳上，，以政府官員員的贊譽，來來提升別墅品品質(zhì)榮獲“全國優(yōu)優(yōu)秀社區(qū)環(huán)境境”，建設(shè)部部首屆住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)博覽會“環(huán)境境指數(shù)最佳””、“智能化化程度最高””樓盤等等多項項榮譽樓盤引入象征征物：空中花花園別墅——孔雀＊＊灣項目區(qū)位項目位置：＊＊＊板塊＊＊＊快速干線出出口處，＊＊＊＊＊迎賓路路，開發(fā)商：：＊＊宏宏富房房地產(chǎn)產(chǎn)有限限公司司項目規(guī)規(guī)模：：總占占地80多萬平平方米米，規(guī)規(guī)劃建建筑面面積119萬平米米，規(guī)規(guī)劃人人口2.5萬；目目前已已建成成區(qū)域域50萬平米米，建建成面面積近近70萬平米米；項項目共共分為為5期，目目前推推出的的是第第4期——星座。物業(yè)類類型：：高層層、小小高層層、別別墅、、酒店店、商商業(yè)項目概概況1、＊＊＊灣地地塊緊緊鄰地地鐵3號線、、＊＊＊快速速干線線，是是＊＊＊板塊塊各盤盤中離離＊＊＊最近近的一一個項項目，，位于于“離城不不離市市”的至佳佳位置置；；2、在交交通上上，＊＊＊灣灣進出出＊＊＊可以以經(jīng)由由洛溪溪大僑僑、＊＊＊快快速干干線兩兩條主主要道道路，，非常常便利利；3、項目目名校校長、、商業(yè)業(yè)、酒酒店等等配套套設(shè)施施齊全全；4、項目目緊鄰鄰珠江江水道道，自自然景景觀價價值好好。項目賣賣點項目定定位：：打造造地產(chǎn)產(chǎn)界的的勞斯斯萊斯斯主題定定位：：一個個心情情盛開開的地地方目標(biāo)客客戶：：初期期以休休閑度度假物物業(yè)市市場為為主，，重點點針對對香港港市場場，以以次培培育區(qū)區(qū)域成成熟度度，中中后期期以中中高端端市場場30-50歲，，企企事事業(yè)業(yè)單單位位領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)人人，，私私企企老老板板，，高高級級專專業(yè)業(yè)人人員員，，外外企企““金金領(lǐng)領(lǐng)””等等以以車車代代步步人人士士項目目定定位位1-3期價價格格波波動動不不大大，，均均價價5500平方方米米最新新組組團團———星座座2004年10月1日開開盤盤，，產(chǎn)產(chǎn)品品較較為為豐豐富富，，價價格格區(qū)區(qū)間間較較大大：：階段段價價格格及及產(chǎn)產(chǎn)品品情情況況記錄時間均價最低價最高價價格描述2006-02-2712000元

2005-07-259000元7500元13000元

2005-05-019000元7000元12000元沿江單元均價12000元2005-03-167300元7000元10000元

2004-10-087000元1-3期以以小小高高層層為為主主，，主主打打戶戶型型三三房房兩兩廳廳、、四四房房兩兩廳廳、、五五房房兩兩廳廳（（復(fù)復(fù)式式））目前前市市場場銷銷售售的星座座式式布布局局是是＊＊＊＊灣灣的的規(guī)規(guī)劃劃核核心心，，建建筑筑結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、園園林林規(guī)規(guī)劃劃都都以以此此為為基基點點而而展展開開。。星星座座式式的的樓樓宇宇布布局局，，營營造造了了＊＊＊＊灣灣所所獨獨有有的的環(huán)環(huán)繞繞組組團團的的穿穿堂堂風(fēng)風(fēng)、、花花園園式式的的組組團團景景象象。。整體體規(guī)規(guī)劃劃特特點點以景景觀觀為為主主導(dǎo)導(dǎo)的的自自由由式式組組合合；；＊＊＊灣灣的的總總體體規(guī)規(guī)劃劃，，考考慮慮了了地地區(qū)區(qū)““景景觀觀大大于于朝朝向向””的的市市場場傾傾向向，，設(shè)設(shè)計計上上突突破破了了傳傳統(tǒng)統(tǒng)南南北北座座向向的的局局限限性性，，以以景景觀觀為為主主導(dǎo)導(dǎo)布布局局建建筑筑物物。。沿沿江江一一＊＊灣室內(nèi)空間的設(shè)計將光、空氣、自然等元素轉(zhuǎn)化成與生活起居息息相關(guān)的生活空間元素。多景觀，多陽臺的設(shè)計將景觀價值最大化，實現(xiàn)“大景深少對視”的目的。建筑規(guī)劃特特點建筑與環(huán)境境結(jié)合真真正好的建建筑必定能能夠融合于于自然，與與人相和諧諧；環(huán)境和內(nèi)外結(jié)合

環(huán)境設(shè)計內(nèi)外結(jié)合，建造臨江木道與內(nèi)園林呼應(yīng)；觀賞性與實用性結(jié)合

從實用性角度去打造景觀，功能與景觀并重；環(huán)境與人性化結(jié)合

環(huán)境以人為本，讓您生活在風(fēng)景中。園林環(huán)境規(guī)規(guī)劃特點——五大原則為方便小區(qū)區(qū)業(yè)主的出出行，社區(qū)區(qū)開設(shè)從＊＊＊灣至宏宏城廣場、、白云賓館館的班車，，高峰期15分鐘一班；；市橋——火車站專線線車、129路公交。交通配套大學(xué)城地鐵三號線線、新光快快線、＊＊＊快線、＊＊＊新火車車站香江大酒店店、麗江明明珠、會展展中心、萬萬博商業(yè)中中心長隆夜間動動物世界、、香江野生生動物世界界、長隆高高爾夫球場場周邊配套商業(yè)配套：：＊＊灣一一期商業(yè)街街、＊＊灣灣酒店、商商業(yè)中心總總占地面積積約2萬平方米，，總建筑面面積近8萬平方米，，商鋪、超超市、餐飲飲及康體娛娛樂中心、、數(shù)百間豪豪華客房、、多功能會會議室、及及國際標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)網(wǎng)球場，，提高了＊＊＊灣業(yè)主主的生活質(zhì)質(zhì)量；泛會所：分分散在各個個組團中，，親切宜人人，舉步可可達；五星級會所所：四季會會，與國際際知名“四季酒店”一脈相承，，每一位＊＊＊灣業(yè)主主都可尊享享。中小學(xué)：＊＊＊灣＊＊＊執(zhí)信中（（?。W(xué)投投資2.5億興建，現(xiàn)現(xiàn)有在校學(xué)學(xué)生2500名，計劃今今年申辦高高中幼兒園：＊＊＊灣靈格格風(fēng)幼兒園園；社區(qū)服務(wù)配配套＊＊＊＊園園大石基本資料南村物業(yè)地址：：＊＊區(qū)＊＊＊快速干線線旁開發(fā)展商商：＊＊＊物業(yè)業(yè)發(fā)展有限限公司物業(yè)管理公公司：＊＊＊物業(yè)業(yè)管理有限限公司社區(qū)規(guī)模：占地2000畝，2000年5月1日一期開盤盤，發(fā)展6年來，已成成功開發(fā)翠翠宏臺、山山語空中花花園等8個洋房小區(qū)，，以及映翠桃桃園、翠山藍藍天等多個別別墅組團。。物業(yè)類別：別墅、Ｔｏｗｗｎｈｏｕｓｓｅ、洋房、復(fù)式單單位＊＊＊＊園項目定位＊＊園產(chǎn)品系系列定位：“快速、大大規(guī)模生產(chǎn)符符合市場需要要的物美價廉廉住宅的工廠廠”。＊＊＊＊園市市場定位：優(yōu)質(zhì)、低價價、高性價比比的五星級生生活住區(qū)目標(biāo)客戶定位位：早期主要面向向珠三角部分分先富起來的的家庭、港澳澳人士；后期期擴大成為成成千上萬遠離離故鄉(xiāng)而落腳腳＊＊和珠三三角的時代精精英?？蛻糍徺I用途途：自住、周未度度假、投資、、養(yǎng)老給您一個五星星級的家依地勢變化及及地塊山水資資源，以組團團形式開發(fā)，，形成層層層疊疊的坡地地別墅、陽陽光別墅、洋洋房等組團，，并互為景觀觀。將山山、、水水景景觀觀融融入入社社區(qū)區(qū)景景觀觀設(shè)設(shè)計計總體體規(guī)規(guī)劃劃建筑筑設(shè)設(shè)計計臨山山別別墅墅·翠山藍藍天建筑環(huán)環(huán)山而而建，，融匯匯了歐式建建筑的的精髓髓和現(xiàn)現(xiàn)代建建筑的的簡潔潔實用用；多樣化化立面面，戶戶戶均有有自己己的特特色，，并在在新古古典風(fēng)風(fēng)格的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，力求求整體上上的和和諧。多層洋洋房組組群則則按照照“以以人為為本””的設(shè)設(shè)計思思路，，采用用圍合合式，，洋房圍圍繞中中心花花園而而建，保證戶戶戶開門見景景。園林設(shè)計別別具特色，，小區(qū)園林林參照“昆昆明世界園園藝博覽園園”的設(shè)計計思路，設(shè)設(shè)置了18個主題公園。分別命名名為“棋醉醉廣場”、、“茶藝廣廣場”、““愉魚園””、“音樂樂廣場”、、“卡通廣廣場”、……每一個景點點都有各自自的亮點。。除自然景觀觀外，大手筆打造造人工景觀觀，如疊水人人工湖——泛翠湖,利用落差形形成層次豐豐富的疊水水景觀，和和精美的園園林建筑融融為一體。。注重室內(nèi)空空間與室外外園林的充充分交融，讓居者縱縱情地親近近自然。園林設(shè)計配套配套先行，，一期的主要要配套與一一期住宅交交付同時啟啟用。配套齊全，，構(gòu)成一個個完整的生生活體系。?！叭诵曰缟鐓^(qū)康體配配套體系””集飲食、活動動、休閑、、健身、購購物、娛樂樂諸多功能能于一身。。占地8萬平方米，，建筑面積積35000平方米的五五星級會所所5300平方米的森森林泳湖（（附設(shè)室內(nèi)內(nèi)恒溫泳池池、桑拿））、3423平方米的室室內(nèi)體育館館、18個可舉辦國國際級賽事事的標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)網(wǎng)球場、成成人戶外健健身區(qū)、兒兒童戶外娛娛樂場、室室內(nèi)及室外外羽毛球場場、籃球場場、8道的的保保齡齡球球館館、、健健身身健健美美室室、、桌桌球球活活動動中中心心、、乒乒乓乓球球活活動動中中心心。隨著著＊＊＊＊城城市市建建設(shè)設(shè)的的發(fā)發(fā)展展，，周周邊邊漸漸已已形形成成了了既既不不失失嶺嶺南南文文化化厚厚重重，，又又融融合合現(xiàn)現(xiàn)代代時時尚尚生生活活要要素素的的城市市配配套套體體系系，與與園園區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)成成熟熟的的配配套套互互相相呼呼應(yīng)應(yīng)。。“統(tǒng)統(tǒng)一一規(guī)規(guī)劃劃、、綜綜合合開開發(fā)發(fā)、、配配套套建建設(shè)設(shè)、、同同步步到到位位””的規(guī)?；?、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化的房地地產(chǎn)開發(fā)之路路?！按笠?guī)模工廠化化生產(chǎn)”——＊＊園集建筑筑設(shè)計、施工工、機電安裝裝、室內(nèi)裝飾飾和園林設(shè)計計及工程施工工等整個產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈于一體，，高效快速銷銷售形成的良良性資金循環(huán)環(huán)鏈的產(chǎn)物。。公司決策策者將＊＊園園比喻為“快快速、大規(guī)模模生產(chǎn)符合市市場靂要的物物美價廉住宅宅的工廠”。。開發(fā)模模式先推別別墅組組團，，樹立立市場場形象象；后續(xù)別墅、、洋房房交替替推出出。順應(yīng)應(yīng)當(dāng)時時市場場需要要，推推出差差異性性產(chǎn)品品。營銷節(jié)點點：：充分分利利用用五五一一、、十十一一黃黃金金周周重重要要營營銷銷節(jié)節(jié)點點進進行行推推售售價格格走走勢勢：：堅持持“低低價價入入市市””策略略，，別別墅墅及及洋洋房房均均低低于于周周邊邊同同等等檔檔次次定定位位產(chǎn)產(chǎn)品品，，05年之之前前洋洋房房價價格格平平穩(wěn)穩(wěn)，，無無明明顯顯漲漲幅幅，，（（2003年漾漾翠翠苑苑洋洋房房3500元/平米米））；；但但06年5月份份以以來來，，價價格格順順應(yīng)應(yīng)大大勢勢出出現(xiàn)現(xiàn)漲漲幅幅，，（（翠翠云云山山開開盤盤均均價價4200元/平米，山山語后期期單位5000元/平米以上上）。推盤順序序及價格格走勢賣點分析產(chǎn)品方面面：自然環(huán)境境優(yōu)越、、卓越的的建筑品品質(zhì)、首創(chuàng)帶精精裝修別別墅、產(chǎn)產(chǎn)品線豐豐富；社區(qū)文化化：“大型成成熟社區(qū)區(qū)”、五五星級的的社區(qū)服服務(wù)管理理物美價廉廉的高性性價比＊＊園品品牌形象象、＊＊＊園教育育體系現(xiàn)樓發(fā)售售、交通＊＊灣畔畔基本資料料物業(yè)地址址：＊＊區(qū)大大石鎮(zhèn)沙沙溪大道道(洛溪島東東端,＊＊大橋橋東側(cè),大學(xué)城小小谷圍島島西岸)發(fā)展商：“長江實業(yè)業(yè)（中國國）”與“和記黃埔埔地產(chǎn)”社區(qū)規(guī)模模：49.1萬平方米米，建筑面面積：約50萬平方米，計劃分分四期開開發(fā)，目目前已開開發(fā)兩期期。物業(yè)類別別：獨棟別墅墅、聯(lián)體體別墅、、水岸岸復(fù)式式項目定位位澳大利亞亞風(fēng)情的的大型豪豪華住宅宅項目毗鄰鄰＊＊快快速干線線＊＊大大橋東側(cè)側(cè)，緊鄰鄰＊＊快快速干線線出口，，與天河河?xùn)|站咫咫尺之近近；東臨臨＊＊高高校新校校區(qū)，北北向珠江江水道，，對望瀛瀛洲生態(tài)態(tài)公園，，被發(fā)展展商稱為為可媲美美澳大利利亞“黃黃金海岸岸”的寶寶地。目標(biāo)客戶戶：＊＊＊的高收收入階層層，香港港客戶30%總體規(guī)劃劃以澳大利亞亞黃金海海岸式““濱水生生活”為為設(shè)計主主題?！吧汉鳛碁撑稀泵婷媾R珠江江水道，，對望瀛瀛洲生態(tài)態(tài)公園，，地理環(huán)環(huán)境可媲美澳澳大利亞亞的“黃金海岸岸”。從規(guī)劃、、建筑風(fēng)風(fēng)格以致致園林，，均體現(xiàn)現(xiàn)澳洲崇崇尚自然然、傍水水而居的的風(fēng)格，，因而命命名為““珊瑚灣灣畔”。?？傮w規(guī)劃劃建筑風(fēng)格格及特點點采用簡約、現(xiàn)代、、熱帶風(fēng)情的設(shè)計風(fēng)格。。樓高10層的疊加式別別墅組團帶有有觀光式電梯，面積140-230平米，一梯兩戶，包包括了地下花花園及空中花花園設(shè)施。采用大面積的的玻璃材料和原原生石材。別墅外墻呈深深啡色調(diào)，襯襯上大幅同色色系的玻璃窗窗和陽臺欄桿桿。別墅客廳廳及所有睡房房玻璃全部采采用綠色雙層層隔音、隔熱熱玻璃，耐看看而節(jié)能。江邊第一排排別墅和第第二排別墅墅的布局錯錯開，令兩兩排別野均均可看江景景，別墅組組團間距達達80米。空間設(shè)計以以人為本，，特設(shè)計高6米的挑高大大廳連落地地大玻璃，將交錯的的河道與珠珠江美景一一覽無余，，讓室內(nèi)充充滿陽光氣氣息，獨立別墅首創(chuàng)立體式式三空間花花園（地面花園、、花園式大大陽臺、天天臺空中花花園）澳大大利亞豪宅宅精粹。。疊加式別墅墅獨特的前前后空中花花園兼雙陽陽臺設(shè)計，，首創(chuàng)平頂頂式屋頂設(shè)設(shè)計。所有別墅均附設(shè)設(shè)獨立私人人電梯，＊＊唯一帶帶有私家電電梯的別墅墅。電梯一次可可搭乘四人人，小巧而而實用，觀光式電梯梯連接每戶戶私家電梯梯大堂，且大戶型單單位還設(shè)有有雙車戶。。建筑風(fēng)格及及特點園林特點園林以水景景為主，演繹“親水水”的主題題除800米臨江岸線線外，區(qū)內(nèi)還打打造43500平方米的人人工湖。小區(qū)內(nèi)設(shè)有有縱橫交錯的人工河道道將各組團團加以分割割，在塑造造景觀的同同時增加豪豪宅的私密密性?？傮w規(guī)劃、、建筑、園林林均體現(xiàn)澳洲風(fēng)情。配套設(shè)置有兩個個功功能能全全面面的的超超大大型型至至尊尊豪豪華華會會所所,室內(nèi)內(nèi)外外面面積積達達14，000平方米,體現(xiàn)現(xiàn)澳澳洲洲世世家家生生活活典典范范。室外外人人造造沖沖浪浪沙沙灘灘泳泳池池、、室室內(nèi)內(nèi)全全天天候候泳泳池池、、桌桌球球室室、、室室外外網(wǎng)網(wǎng)球球場場、、室室外外草草地地滾滾球球場場、、沙沙弧弧球球室室、、保保齡齡球球場場、、壁壁球球室室、、室室內(nèi)內(nèi)攀攀巖巖、、乒乒乓乓球球室室健身身房房、、健健身身舞舞房房、、美美容容顧顧問問中中心心、、按按摩摩套套房房、、桑桑拿拿浴浴室室、、香香熏熏水水療療池池、、水水力力按按摩摩池池、、獨獨立立美美容容美美發(fā)發(fā)套套房房、、迷迷你你電電影影院院、、卡卡拉拉OK、高級音響響室兒童藝?yán)壤妊┣咽詹夭厥?、試試酒會、、會議室室。私家游艇艇碼頭配套具體體設(shè)施其他差差異化化特點點高智能能化配配套設(shè)設(shè)施：：別墅配配備中中央空空調(diào)、、中央央靜音音吸塵塵系統(tǒng)統(tǒng)、觀觀光電電梯、、燃氣氣泄漏漏探測測器、、破玻玻璃感感應(yīng)器器以及及紅外外線防防盜系系統(tǒng)、、閉路路電視視監(jiān)控控等，，先進進的智智能化化設(shè)施施處處處體現(xiàn)現(xiàn)出居居住的的舒適適與安安全。?！熬G化化環(huán)保?！痹O(shè)計概概念：：＊＊首首個以以綠化化環(huán)保保為本本的樓樓盤。采用用安全全性、、環(huán)保保性及及高成成本投投入。。保安安系統(tǒng)統(tǒng)置煙煙霧感感應(yīng)器器、熱熱度探探測器器及煤煤氣泄泄露器器。破破玻璃璃感應(yīng)應(yīng)器，，防御御外人人破窗窗入屋屋；屋屋內(nèi)之之視像像對講講機則則可監(jiān)監(jiān)察大大門入入口；；保安安按鈕鈕更可可自動動發(fā)出出警報報連接接中央央保安安中心心，讓讓你安安心。。價格走走勢一期均價1.3-1.5萬元/平方米米，震撼＊＊＊板板塊，，疊加加式別別墅每每平方方米為為8000~9500元之間間，獨獨立別別墅每每平方方米在在11000~13000元之間間。二期保保持穩(wěn)穩(wěn)定增增幅，，上漲漲約2000元／平平方米米。該批別別墅產(chǎn)產(chǎn)品具具備稀缺江江景、高素素質(zhì)以以及是是＊＊＊唯一一帶有有私家家電梯梯的別別墅，，很多多人搶搶購，，價格格也一一路走走高。。漲價價后銷銷售也也很不不錯。。營銷推廣方方式項目前前期充充分利利用媒媒體造造勢，，通過過新聞聞發(fā)布布會、、論壇壇等形形式成成功樹樹立豪豪宅產(chǎn)產(chǎn)品形形象；；樣板房房開放放在現(xiàn)現(xiàn)場舉舉行大大量客客戶參參與性性較強強的活活動制制造賣賣場氛氛圍，，為銷銷售造造勢；；進行銷銷售期期后，，針對對不同同目標(biāo)標(biāo)客戶戶陸續(xù)續(xù)推出出系續(xù)續(xù)吸引引眼球球的優(yōu)優(yōu)惠措措施，，較好好的促促進了了成交交。（（如：：“一元元供款款置業(yè)業(yè)計劃劃”）珊瑚灣灣畔五大突突破：突破1：澳洲洲黃金金海岸岸濱水水生活活。在在塑造造景觀觀的同同時增增加豪豪宅的的私密密性。。突破2：面積積達14000平方米米的9大主題題的雙雙會所所。突破3：先進進的智智能家家居科科技集集成。。突破4：人性性化的的建筑筑創(chuàng)新新，立體空空間三三大花花園、、首創(chuàng)創(chuàng)帶電電梯別別墅等等。突破5：港式式物業(yè)業(yè)的管管理模模式。。由香香港和和記黃黃埔地地產(chǎn)集集團公公司下下屬之之專業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)管理理公司司管理理，擁擁有規(guī)規(guī)范的的運作作機制制和完完善的的管理理制度度，并并已在在當(dāng)?shù)氐厝〉玫孟喈?dāng)當(dāng)成功功的經(jīng)經(jīng)驗。。發(fā)展商商的實實力與與品牌牌效應(yīng)應(yīng)賣點分析目錄研究目目的及及范圍圍案例分分析＊＊大大盤發(fā)發(fā)展模模式總總結(jié)項目背背景＊＊城城市發(fā)發(fā)展重重點上上世紀(jì)紀(jì)90年代未未以來來，實實行南南移東東拓，，往南南開通通了＊＊＊快快速干干線，，往東東建成成廣園園東路路；＊＊市市區(qū)土土地資資源短短缺，，舊城城改造造進度度緩慢慢，房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場需要要旺盛盛，促促使房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展郊區(qū)區(qū)化；；＊＊市將將重點發(fā)發(fā)展南沙沙、＊＊＊撤市建建區(qū)等政政府利好好因素促促進了＊＊＊板塊塊的正式式啟動。。向外拓張張，是一一個城市市發(fā)展到到一定階階段后的的必然趨趨勢；深圳同樣樣也經(jīng)歷歷了類似似的情況況，90年代中后后期啟動動的福田田中心區(qū)區(qū)，99年濱海大大道通車車，南山山文化中中心區(qū)的的啟動，，及后寶寶安中心心區(qū)等，，城市中中心的西西移，帶帶動了房房地產(chǎn)的的發(fā)展，，南山、、寶安樓樓價已實實現(xiàn)了翻翻番的漲漲幅；近年，深深圳加大大了市區(qū)區(qū)到龍崗崗的高速速路建設(shè)設(shè)，并啟啟動地鐵鐵3號線，拉拉近了龍龍崗與市市區(qū)的時時間距離離，而深深圳未利利用土地地的55%就集中在在龍崗區(qū)區(qū)，龍崗崗房地產(chǎn)產(chǎn)有望成成為下一一個南山山。項目背景景＊＊板塊地地塊特征項目占地規(guī)規(guī)模宏大，，大多保持持原生地貌貌，建設(shè)規(guī)規(guī)劃容積率率低；位置在城市市的郊區(qū)，，周邊配套套相對落后后，需要進進行配套的的投入；依托一條快快速干道與與＊＊市區(qū)區(qū)相連及其其他城市相相連，對區(qū)區(qū)域外的客客戶依存度度高。市場定位影響因素：：客觀條件影影響：項目所處片片區(qū)規(guī)劃、、區(qū)域經(jīng)濟濟發(fā)展?fàn)顩r況、房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r、交交通狀況、、人口結(jié)構(gòu)構(gòu)、置業(yè)偏偏好項目自身屬屬性：地理位置、、地塊自然然資源發(fā)展商戰(zhàn)略略目標(biāo)＊＊大盤規(guī)規(guī)模大，區(qū)域內(nèi)市場場、單一的客戶戶層面均無法消化化，因此在在項目整體體定位上范范圍較廣，，在產(chǎn)品層層面體現(xiàn)為為戶型區(qū)間間較大，彈彈性較大。。開發(fā)思路＊＊大盤初初期通過塑塑造高品質(zhì)質(zhì)的市場形形象、較低低的價格來來打開市場場，后期價價格逐步走走高；項目的定位位隨著社區(qū)區(qū)的成熟，，市場影響響力的擴大大，后期的的產(chǎn)品檔次次均比前期期高，通過過產(chǎn)品的升升級實現(xiàn)從從大盤向名名盤的過渡渡；＊＊大盤地地塊大多都都保持了原原生地貌，，天然的自自然環(huán)境較較為優(yōu)越，，發(fā)展商在在開發(fā)中實實行先造景景再賣樓的的策略，把把社區(qū)的環(huán)環(huán)境提前做做好，提升升客戶的心心理預(yù)期價價值。目標(biāo)客戶定定位＊＊大盤的的目標(biāo)客戶戶較廣，在在層次劃分分上，前期期因產(chǎn)品面面較廣而顯顯得較為分分散，主要要集中在香香港客戶、、珠三角休休閑渡假客客戶、＊＊＊白領(lǐng)等，，以培育區(qū)區(qū)域成熟度度；后期隨著產(chǎn)產(chǎn)品的升級級，客戶層層面也過渡渡到較為純純粹；中后后期以中高高端市場30-50歲，企事業(yè)業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)人，私企企老板，高高級專業(yè)人人員，外企企“金領(lǐng)””等以車代代步人士為為主體，客客戶來源區(qū)區(qū)域更廣，，已跳出了了珠三角。。大盤開發(fā)，，客戶購買買傾向性需需要進行跨跨區(qū)域的引引導(dǎo)；大盤的成功功，不是僅僅靠價格，，更需要綜綜合品質(zhì)的的提升；產(chǎn)品的創(chuàng)新新，項目的的可持續(xù)發(fā)發(fā)展，是大大盤開發(fā)的的原動力。?？傮w規(guī)劃大盤承擔(dān)了了一定的城城市功能，，開發(fā)應(yīng)遵循循“規(guī)劃先先行”的原原則，引入入城鎮(zhèn)規(guī)劃劃理念，從大盤整體體及可持續(xù)續(xù)發(fā)展角度度進行先期期規(guī)劃；規(guī)規(guī)劃預(yù)留一一定的空間間，以應(yīng)對對住區(qū)的動動態(tài)發(fā)展和和功能調(diào)整整變化的需需求。結(jié)合項目定定位、地塊塊現(xiàn)狀，分期分組團團開發(fā)。綠綠化系統(tǒng)，，配套設(shè)施施在組團布布置時依據(jù)據(jù)地形地貌貌進行規(guī)劃劃。總體規(guī)劃項項目的布局局以及景觀觀的前提下下，組團空空間內(nèi)部既既強調(diào)圍合合空間的私私密性、又又注重社交交空間、公公共活動空空間的營造造，塑造富富有層次的的景觀變化化；組團外外部強調(diào)處處理好組團團間的自然然銜接，公公共空間營營造。建筑設(shè)計建筑布局遵循“保證證私密性的的同時實現(xiàn)現(xiàn)景觀最大大化”的原原則。依托景觀資資源在社區(qū)區(qū)內(nèi)部設(shè)置置多個相對對純粹的建筑組團，達到總體體產(chǎn)品豐富富而又各具具特色的效效果。建筑細節(jié)更加注重人人性化空間間的創(chuàng)造，，在立面、、戶型設(shè)計計、室內(nèi)空空間組合、、建筑材料料等方面注注入創(chuàng)新元元素，在大大量產(chǎn)品供供應(yīng)的前提提下創(chuàng)造產(chǎn)產(chǎn)品差異化化。如：增加人人與自然接接觸的面。。如＊＊園園花園洋房房“環(huán)繞示示空中花園園陽臺”、、珊瑚灣畔畔獨立別墅墅首創(chuàng)立體體式三空間間花園，令令住戶隨時時可接觸到到地面花園園、陽臺花花園及天臺臺花園。珊珊瑚灣畔畔首創(chuàng)＊＊＊帶電梯別別墅（三層層）；園林設(shè)計通過大手筆、大大投入的“借景”、、“造景””等多種手法法實現(xiàn)社區(qū)區(qū)內(nèi)外景觀觀的有機結(jié)結(jié)合，并賦賦予園林個性鮮明的的主題形象象，與建筑呼呼應(yīng)，同時時滿足觀賞賞及游覽的的需求。營造營銷場場景，現(xiàn)場場開放期間間示范區(qū)園林林與建筑同同步落成，展示給客客戶一個完完整的生活活空間。如：＊＊灣灣、＊＊新新城“借景景”；＊＊＊＊＊園、、南奧、錦錦繡香江““造景”，，珊瑚灣畔畔結(jié)合體。。配套建設(shè)思思路配套先行：：＊＊大盤大大多集中于于郊區(qū)，各各項配套設(shè)設(shè)施較為貧貧乏，為了了解決客戶戶的后顧之之優(yōu)，發(fā)展展商在配套套建設(shè)上不不遺余力，，甚至成為為各大盤相相互攀比的的主要內(nèi)容容；＊＊大大盤的配套套設(shè)施均在在入伙前（（甚至開盤盤前）提前前做好，提提升了項目目形象及價價值；各大盤的配套內(nèi)容均均集中在客客戶最關(guān)注注的教育、、交通、生生活消費等類別上，，雖然同質(zhì)質(zhì)化較嚴(yán)重重，如教育育引入名校校聯(lián)辦，交交通采用直直通巴士等等，但對客客戶卻產(chǎn)生生了巨大的的吸引力；；配套規(guī)模很很大，體育育休閑類配配套十分豐豐富齊全。。開發(fā)節(jié)奏把把握＊＊大盤自自2000年啟動，各各盤極少出出現(xiàn)市場空空白期，各各盤均采用用了少量、、多批次、、持續(xù)性推推售的推盤盤策略；在項目的銷銷售、開發(fā)發(fā)節(jié)奏上，，發(fā)展商的的滾動開發(fā)發(fā)節(jié)奏把握握較好，前前一期銷售售過程中，，下一期的的產(chǎn)品規(guī)劃劃設(shè)計已在在進行，各各開發(fā)商的的資金儲備備較充足。。推廣策略板塊聯(lián)動：：在“＊＊聯(lián)聯(lián)合宣言””的引導(dǎo)下下，各開發(fā)發(fā)商用共同同的聲音和和默契捍衛(wèi)衛(wèi)、培養(yǎng)著著＊＊大盤盤的共性、、尊嚴(yán)和美美譽，又用用差異化的的產(chǎn)品和營營銷手段展展開良性競競爭，達到到了板塊內(nèi)內(nèi)的共贏。。這種板塊塊聯(lián)動的推推廣方式引引起了全國國業(yè)界的參參考學(xué)習(xí)；；注重項目品品牌建設(shè)，，樹立項目目個性：從＊＊園““給你一個個五星級的的家”，＊＊＊奧林匹匹克花園““運動就在在家門口””，到雅居居樂“享受受國際文化化生活”，，＊＊灣””一個心情情盛開的地地方”，錦錦繡香江““居住與世世界同步””….各個樓盤創(chuàng)創(chuàng)新立意，，莫不在于于樹立自己己的個性形形成獨特的的賣點。大盤注重品品牌建設(shè)項目品牌與與企業(yè)品牌牌相結(jié)合＊＊大盤的的規(guī)模普遍遍較大，項項目開發(fā)商商借助項目目的規(guī)模效效應(yīng)，打造造雙贏的格格局，通過過建立項目目品牌來成成就企業(yè)品品牌。建立立品品牌牌復(fù)復(fù)制制模模式式發(fā)展展商商通通過過樹樹立立項項目目及及企企業(yè)業(yè)品品牌牌，，將將項項目目的的開開發(fā)發(fā)模模式式復(fù)復(fù)制制到到其其他他項項目目，，形形成成跨跨區(qū)區(qū)域域的的品品牌牌聯(lián)聯(lián)鎖鎖效效應(yīng)應(yīng)。。小塊塊土土地地———實用用戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)術(shù)，，開開發(fā)發(fā)完完畢畢后后產(chǎn)產(chǎn)生生品品牌牌，，更更注注重重的的是是企企業(yè)業(yè)的的品品牌牌積積累累；；大面積土地地的開發(fā)——前期就要啟啟動品牌策策略，概念念先行。如如＊＊灣的的1.8公里木棧道道，＊＊奧奧園的體育育中心等，，在項目未未銷售即已已產(chǎn)生強大大的品牌效效應(yīng)。推廣策略注重營銷策策劃，制造造市場熱點點：這些大盤盤不時拋拋出新的的話題，，每個組組團都有有令人意意想不到到的驚喜喜，每期期產(chǎn)品都都有令人人眼前一一亮的興興奮。＊＊＊樓盤盤的意義義不僅限限于改變變了我們們對高質(zhì)質(zhì)量居住住的欲望望，更在在于激發(fā)發(fā)了人們們對理想想生活的的熱愛。。郊區(qū)大盤盤，倡導(dǎo)導(dǎo)健康生生活理念念：從項目策策劃到銷銷售推廣廣主要圍圍繞健康康社區(qū)來來做文章章，注重重社區(qū)居居住與文文化氛圍圍的營造造獨特社區(qū)區(qū)文化氛氛圍的營營造：通過系列列社區(qū)活活動等方方式形成成獨有的的社區(qū)文文化，增增強客戶戶認(rèn)同感感及心理理歸屬感感。為可可持續(xù)發(fā)發(fā)展打下下文化基基石。開發(fā)模式式----“泛地產(chǎn)””開發(fā)模模式新戰(zhàn)略模模式：““泛地產(chǎn)產(chǎn)”概念念。所謂泛地地產(chǎn)，就就是整合合各種概概念、理理念而有有機形成成的復(fù)合合體，它它的直接接意義在在于既能能滿足住住房的基基本需求求，也能能滿足人人們對體體育、休休閑等多多種生理理和精神神需要，，其實質(zhì)質(zhì)也可以以說是““跳出地地產(chǎn)做地地產(chǎn)”。。“名校＋名名盤”：：