天津城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

xx東麗湖項(xiàng)目推介東麗湖區(qū)位介紹東麗湖規(guī)劃概述項(xiàng)目（首期）策劃成功舉辦大滑賽目錄自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越區(qū)位東麗湖地區(qū)的開發(fā)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)機(jī)的成熟一、東麗湖區(qū)位介紹東麗湖的形成生態(tài)群落動(dòng)物資源溫泉／地?zé)豳Y源空氣質(zhì)量聲環(huán)境質(zhì)量１.自然生態(tài)環(huán)境

東麗湖是1976年為農(nóng)業(yè)灌溉而人工開挖的水庫。蓄水量2200萬立方米，湖岸周長12公里，水域遼闊，面積達(dá)7.3平方公里（約1.1萬畝），相當(dāng)于西湖的1.5倍。其水域面積位居天津市各自然生態(tài)保護(hù)區(qū)之首。東麗湖的形成

主要有三種生態(tài)群落，其中蘆葦群落覆蓋面積最大。

蘆葦群落：從生態(tài)角度，蘆葦具有多種生態(tài)功能，具有減輕土壤水分蒸發(fā)，調(diào)節(jié)空氣濕度，增加土壤有機(jī)質(zhì)，改造灘涂，固堤的作用。也是各種候鳥棲息，繁殖的場所。既有經(jīng)濟(jì)價(jià)值，又有很高的審美價(jià)值。

蘆葦雜草草甸群落

湖堤為刺槐群落生態(tài)群落鳥類理想的棲息地：本地區(qū)生息繁衍的鳥類有幾十種，十幾萬只。其中有十多種為國家重點(diǎn)保護(hù)鳥類：白天鵝、黑嘴鷗、白額雁、禿鷲、白尾鷂、小鷗、貓頭鷹等

豐富的昆蟲資源

魚類資源：盛產(chǎn)銀魚、湖蝦等

哺乳動(dòng)物動(dòng)物資源東麗湖地區(qū)處于山嶺子地?zé)釒У闹行膮^(qū)域，地?zé)豳Y源十分豐富，其水質(zhì)中含有偏硅酸、鋰、鍶等多種微量元素，對風(fēng)濕、關(guān)節(jié)炎、神經(jīng)衰弱等癥狀具有良好的藥用價(jià)值，還有美容、理療等功能。

現(xiàn)有一口地?zé)峋疃葹?800米，水溫高達(dá)97℃，自流出水量為45立方米/小時(shí)。當(dāng)?shù)乩脺厝Y源生產(chǎn)的飲用礦泉水，品質(zhì)優(yōu)良，十分暢銷。溫泉／地?zé)豳Y源

通過空氣質(zhì)量檢測對比，東麗湖地區(qū)的NO2、TSP、SO2三項(xiàng)指標(biāo)的現(xiàn)狀濃度都低于全市的平均濃度，是天津市空氣質(zhì)量最好的區(qū)域之一。污染物五日均值指標(biāo)分析單位：mg/m3

NO2SO2TSP東麗湖地區(qū)0.0400.0100.106市區(qū)0.0610.0390.436空氣質(zhì)量東麗湖地區(qū)噪聲分貝值遠(yuǎn)低于市區(qū)及其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)，基本沒有噪聲污染。根據(jù)監(jiān)測結(jié)果，東麗湖項(xiàng)目中心區(qū)域的晝夜噪聲監(jiān)測值均低于《城區(qū)區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（I類），聲環(huán)境質(zhì)量較好。聲環(huán)境質(zhì)量戰(zhàn)略中中心東東移產(chǎn)業(yè)走走廊交通走走廊２.優(yōu)越的的區(qū)位位未來天天津城城市的的發(fā)展展將呈呈現(xiàn)““一根根扁擔(dān)擔(dān)挑兩兩頭””的格格局，，即天天津市市區(qū)和和濱海海新區(qū)區(qū)齊頭頭并進(jìn)進(jìn)。東東麗湖湖地區(qū)區(qū)處于于天津津市和和天津津?yàn)I海海新區(qū)區(qū)的中中間位位置，，是一一個(gè)投投資置置業(yè)，，大展展宏圖圖的理理想基基地。。天津市區(qū)

東麗湖

塘沽區(qū)“一根根扁擔(dān)擔(dān)挑兩兩頭””－戰(zhàn)戰(zhàn)略中中心東東移濱海新新區(qū)的的國民民生產(chǎn)產(chǎn)總值值占天天津國國民生生產(chǎn)總總值的的37％，未未來8年將會(huì)會(huì)和天天津市市區(qū)平平分秋秋色。。隨著著天津津市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)東東移策策略的的執(zhí)行行，東東麗湖湖地區(qū)區(qū)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)走走廊地地位將將更加加重要要。產(chǎn)業(yè)走走廊廊目前：：通過津津漢公公路、、衛(wèi)國國道與與市區(qū)區(qū)相連連。茶金路路（津津漢公公路至至東麗麗之光光大道道）拓拓寬整整修工工程正正在進(jìn)進(jìn)行中中，計(jì)計(jì)劃7月底完完工。。每天往往返市市區(qū)和和濱海海新區(qū)區(qū)人流流量達(dá)達(dá)10萬人次次。東麗湖湖與京京、津津、塘塘的交交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)基基本成成型。未來：：在茶金金路與與與京京津塘塘高速速公路路、津津?yàn)I高高速公公路交交口處處開通通出口口。金鐘河河大街街延長長線已已經(jīng)通通車，，該路路可由由金鐘鐘河大大街直直接到到達(dá)東東麗湖湖東麗麗之光光大道道。天津機(jī)機(jī)場和和東麗麗湖之之間修修建一一條高高速路路。交通通走走廊廊東麗湖湖地區(qū)區(qū)的定定位旅游度度假區(qū)區(qū)的初初步開開發(fā)巨大的的發(fā)展展?jié)摿αΓ?東麗湖湖地區(qū)區(qū)的開開發(fā)東麗湖湖地區(qū)區(qū)于一一九九九三年年經(jīng)市市政府府批準(zhǔn)準(zhǔn)成為為天津市市十大大旅游游風(fēng)景景區(qū)之之一天津市市七個(gè)個(gè)自然然生態(tài)態(tài)保護(hù)護(hù)區(qū)之之一東麗麗湖湖地地區(qū)區(qū)的的定定位位東麗湖湖地區(qū)區(qū)于一一九九九三年年開始始開發(fā)發(fā)，形形成目目前小小規(guī)模模的旅旅游度度假區(qū)區(qū)尚未開開始大大規(guī)模模的開開發(fā)天水國國際村村湖濱浴浴場東麗湖湖度假假村頤園賓賓館旅游度度假區(qū)區(qū)的初初步開開發(fā)天津市市政府府城市市規(guī)劃劃及工工業(yè)新新區(qū)東東移的的策略略濱海新新區(qū)的的發(fā)展展－－國內(nèi)生生產(chǎn)總總值平平均每每年增增長1.6個(gè)百分分點(diǎn)－－開開發(fā)區(qū)區(qū)累計(jì)計(jì)批準(zhǔn)準(zhǔn)來自自70多個(gè)國國家和和地區(qū)區(qū)的外外商及及港澳澳臺(tái)投投資企企業(yè)三三千余余家，形形成了了電子子通訊訊、生生物醫(yī)醫(yī)藥、、機(jī)械械加工工等眾眾多產(chǎn)產(chǎn)業(yè)群群落。。－－保保稅區(qū)區(qū)已有有80多個(gè)國國家和和地區(qū)區(qū)的外外商前前來投投資。。目前東東麗經(jīng)經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)區(qū)的發(fā)發(fā)展－－來自十十多個(gè)個(gè)國家家和地地區(qū)的的150多個(gè)企企業(yè)－－廣廣闊的的投資資領(lǐng)域域－－優(yōu)優(yōu)惠的的稅收收政策策－－完完善的的社區(qū)區(qū)服務(wù)務(wù)巨大的發(fā)展展?jié)摿ψ≌紖^(qū)化化的發(fā)展趨趨勢東麗湖具備備的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢人們生活方方式的多樣樣化，呼喚喚新的居住住環(huán)境４.項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)戰(zhàn)后，西方方老城市以以地鐵和高高速公路為為基礎(chǔ)，出出現(xiàn)住宅大大規(guī)模郊區(qū)區(qū)化，區(qū)別別于別墅和和單元住宅宅的郊外小小住宅（低低層、低密密度）成為為中產(chǎn)階層層的居住方方式。在九十年代代初期,中國較發(fā)達(dá)達(dá)的大城市市北京、上上海、廣州州相繼出現(xiàn)現(xiàn)住宅城郊郊化。針對對中產(chǎn)階級級以大規(guī)模模小住宅為為發(fā)展概念念的項(xiàng)目都都獲得較大大成功，較較為代表的的有廣州的的祈福新村村、碧桂園園和上海的的錦秋加州州項(xiàng)目。住宅郊區(qū)化化的發(fā)展趨趨勢隸屬天津未未來最具活活力的濱海海新區(qū)行政政區(qū)劃。東麗湖地區(qū)區(qū)與京、津津、塘的交交通網(wǎng)絡(luò)基基本成型。。自然環(huán)境十十分優(yōu)越，，附近地區(qū)區(qū)無工業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目，空氣氣、水體、、土壤均沒沒有受到污污染。特色的湖區(qū)區(qū)景觀。東麗湖具備備的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢追求自然、、健康的生生活狀態(tài)交通的自由由度加大城市和郊區(qū)區(qū)人口密度度的差異信息化的發(fā)發(fā)展快，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)向城郊郊發(fā)展成為為可能人們生活方方式的多樣樣化，呼喚喚新的居住住環(huán)境5.項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)時(shí)機(jī)的成熟熟03年以后，天津的城市市規(guī)劃、土土地政策、、以及東麗麗湖周邊配配套的進(jìn)展、交通建建設(shè)的進(jìn)展展都發(fā)生了了很大的變變化，因此此對東麗湖湖項(xiàng)目的啟啟動(dòng)時(shí)機(jī)已經(jīng)經(jīng)到來。城市的發(fā)展展土地政策的的調(diào)整東麗湖周邊邊配套的進(jìn)進(jìn)展天津空港物流加工區(qū)中心城區(qū)xx東麗湖濱海國際機(jī)場東麗湖旅游度假區(qū)金鐘公路津漢公路京津塘高速津?yàn)I高速茶

金路張貴莊項(xiàng)目濱海城區(qū)城市的發(fā)展展隨著新一屆屆政府的上上任，城市市的發(fā)展規(guī)規(guī)劃更加清清晰，在““雙核兩帶帶多中心””的城市規(guī)規(guī)劃中，東東麗湖的位位置非常突突出。特別別是在基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施上的的投入速度度明顯加速速，道路的的建設(shè)使得得東麗湖地地區(qū)在整個(gè)個(gè)城市中的的地位不再再是偏居一一隅而成為為城市體的的一部分，，東麗湖旅旅游度假區(qū)區(qū)作為整個(gè)個(gè)城市的中中部生態(tài)核核心地位更更為明確。。確定了以下下投資熱點(diǎn)點(diǎn)：2003年市政府從從國家開發(fā)發(fā)銀行貸款款500億元，要在在中心城區(qū)區(qū)未來5年完成四大大工程：快快速路工程程、海河開開發(fā)市政工工程、地鐵鐵（為1、2、3號線），綠綠色家園，，該500億元貸款計(jì)計(jì)劃用土地地出讓收益益來歸還，，制定了土土地整理方方案?？焖侪h(huán)線-48.9公里四條快速通通道-75.5公里三條快速聯(lián)聯(lián)絡(luò)線-20.6公里快速路總長長145公里土地政策的的調(diào)整天津市在2003年6月2日出臺(tái)了《天津市國有有土地有償償使用辦法法》，加強(qiáng)了市市級政府對對土地的控控制《辦法》實(shí)施前和實(shí)實(shí)施后政策策最大的區(qū)區(qū)別是土地地出讓金數(shù)數(shù)額，新政政策出讓金金按評估確確認(rèn)地價(jià)的的20%收取，老政政策關(guān)于住住宅項(xiàng)目一一般按樓面面地價(jià)收取取，兩者相相比較，新新政策出讓讓金大大高高于老政策策。無形中中增加開發(fā)發(fā)商土地成成本。與此同時(shí)，，土地供應(yīng)應(yīng)的格局發(fā)發(fā)生重大變變化，市土土地局將成成為最大土土地壟斷者者，土地嚴(yán)嚴(yán)格計(jì)劃供供應(yīng)，特別別是別墅用用地，土地地資源更為為稀缺。東麗湖周邊邊配套的進(jìn)進(jìn)展空港加工區(qū)區(qū)的建設(shè)－－列入本屆屆政府的工工作報(bào)告天津經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)西區(qū)東麗湖項(xiàng)目目以新市鎮(zhèn)鎮(zhèn)的模式進(jìn)進(jìn)行整體規(guī)規(guī)劃，鎮(zhèn)中中心和產(chǎn)業(yè)業(yè)的規(guī)劃是是關(guān)鍵點(diǎn)，，雖然滑水水賽的召開開促進(jìn)政府府加大了基基礎(chǔ)建設(shè)投投資，加快快了招商速速度，但是是近期單靠靠自身的建建設(shè)無法實(shí)實(shí)施，遠(yuǎn)期期也很難支支撐?？崭鄹畚锪骷庸す^(qū)和天津津經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)西西區(qū)的建設(shè)設(shè)將承擔(dān)地地區(qū)性產(chǎn)業(yè)業(yè)服務(wù)中心心這一角色色，東麗湖湖地區(qū)成為為天津新市市鎮(zhèn)的遠(yuǎn)期期目標(biāo)具備備了現(xiàn)實(shí)性性津漢公路的的建設(shè)金鐘公路的的建設(shè)市內(nèi)部分由于以上的的基礎(chǔ)配套套實(shí)施速度度明顯提速速，至明年年開盤時(shí)，，東麗湖的的飛地狀況況將徹底改改觀，到外外環(huán)線的時(shí)時(shí)間可縮短短到10－15分鐘，到市市中心的時(shí)時(shí)間可縮短短到30－40分鐘。根據(jù)據(jù)北京、上上海的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，在這樣樣的路程范范圍內(nèi)，加加上東麗湖湖特有的生生態(tài)資源優(yōu)優(yōu)勢，東麗麗湖地區(qū)具具備了近期期作為第一一居所的條條件。項(xiàng)目概述項(xiàng)目的總體體市場定位位首期規(guī)劃成成果二、東麗湖湖規(guī)劃概述述宗地概況規(guī)劃理念規(guī)劃主題規(guī)劃布局與與產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)概念１.項(xiàng)目概述宗地概概況天津xx東東麗湖項(xiàng)目目位于風(fēng)景景秀麗的東東麗湖旅游游溫泉度假假區(qū)，南接接7.3平方公里的的東麗湖，，北臨東麗麗之光大道道，西與湖湖堤路毗連連。該項(xiàng)目占地地270多萬平方米米(4095畝)，總建筑面面積88萬平方米，，總體規(guī)劃劃容積率0.36，是xx目目前最大的的房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，計(jì)劃劃在8—10年內(nèi)建設(shè)成成為一個(gè)功功能齊全的的綜合性新新市鎮(zhèn)xx東麗湖湖xx東麗湖湖項(xiàng)目將““建筑文脈脈”、“優(yōu)優(yōu)秀小區(qū)的的基本要素素”、“良良好的城市市形態(tài)”三三個(gè)設(shè)計(jì)思思想結(jié)合在在一起。堅(jiān)持土地原原有的特點(diǎn)點(diǎn)和周邊環(huán)環(huán)境的影響響，基于于新小區(qū)建建設(shè)計(jì)劃及及原則，最最終形成一一個(gè)具有底底蘊(yùn)、經(jīng)得得起時(shí)間考考驗(yàn)的優(yōu)秀秀小區(qū)。Contextualism建筑文脈BuildingStrongCommunities優(yōu)秀小區(qū)的的基本要素素GoodCityForm良好的城市市形態(tài)規(guī)劃理理念（摘自加拿拿大BDCL事務(wù)所規(guī)劃劃成果)xx東麗湖湖所采用的的設(shè)計(jì)手法法最根本的的一點(diǎn)是對對地塊建筑筑文脈的透透徹理解。規(guī)劃理念：：之一地區(qū)風(fēng)景特特征現(xiàn)狀周邊土土地使用性性質(zhì)建議開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目交通流量氣候因素市政設(shè)施能能力潛在人口變變動(dòng)地質(zhì)及水文文條件Contextualism建筑文脈xx東麗湖湖的規(guī)劃是是基于凱文文?林奇發(fā)展的的理論，這這是許多城城市規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)師工作作原則的基基礎(chǔ)。規(guī)劃理念：：之二GoodCityForm良好的城市市形態(tài)可識(shí)別性道路結(jié)點(diǎn)邊界線行政區(qū)標(biāo)志物活躍的社區(qū)區(qū)中心集中的綠地地方便合理理的步行行系統(tǒng)與周圍景景區(qū)的聯(lián)聯(lián)系層次分明明的街道道網(wǎng)絡(luò)小路及街街巷林蔭道具有不同同私密性性的社交交場所步行到達(dá)達(dá)的商店店及服務(wù)務(wù)設(shè)施對公共空空間的注注重尊重當(dāng)?shù)氐氐牡赜蛴颦h(huán)境創(chuàng)造良好好的城市市形態(tài)追求高尚尚的生活活品質(zhì)汲取并采采用了北北美在住住宅小區(qū)區(qū)建設(shè)方方面的最最新設(shè)計(jì)計(jì)思想—“城市新生生活”，，重新喚喚起人們們對建設(shè)設(shè)精彩持持久的住住宅小區(qū)區(qū)的熱情情。規(guī)劃理念念：之三三BuildingStrongCommunities優(yōu)秀小區(qū)區(qū)的基本本要素規(guī)劃主題題——世外桃源源環(huán)境優(yōu)雅雅，提供供健康的的生活方方式，遠(yuǎn)遠(yuǎn)離嘈雜雜擁擠的的街道。。自然環(huán)境境受到保保護(hù)，人人們與鳥鳥類及自自然景觀觀和諧相相處，并并從中受受益。人們可以以到此周周末休閑閑或遠(yuǎn)足足郊游，，遠(yuǎn)離城城市塵囂囂。生態(tài)主題題：利用當(dāng)?shù)氐貎?yōu)美的的自然風(fēng)風(fēng)景和豐豐富的生生態(tài)資源源，突出出生態(tài)主主題，建建成一個(gè)個(gè)有濕地地、水系系、野鳥鳥和溫泉泉的生態(tài)態(tài)系統(tǒng)，，成為華華北乃至至全國真真正的生生態(tài)居住住區(qū)。多功能綜綜合社區(qū)區(qū)：滿足新新市鎮(zhèn)的的城市功功能需求求，建設(shè)設(shè)一個(gè)功功能齊全全、科學(xué)學(xué)合理的的綜合性性社區(qū)，，集居住住、工作作、運(yùn)動(dòng)動(dòng)、商業(yè)業(yè)、教育育、娛樂樂、休閑閑、會(huì)議議度假等等功能于于一體。。打造新市市鎮(zhèn)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)：營造獨(dú)立立的、自自成體系系的產(chǎn)業(yè)業(yè)氛圍，，保證新新市鎮(zhèn)所所應(yīng)具有有的持久久活力，，為社區(qū)區(qū)的可持持續(xù)發(fā)展展提供強(qiáng)強(qiáng)有力的的產(chǎn)業(yè)支支持?！?＋2”的生活模模式：周末來這這里度假假，釋放放在喧鬧鬧城市中中工作五五天的心心情；也也可在東東麗湖工工作、生生活、度度假，盡盡情享受受一周七七天的輕輕松暢快快規(guī)劃主題題——世外桃源源(摘自加拿拿大BDCL事務(wù)所規(guī)規(guī)劃成果果)項(xiàng)目規(guī)劃劃布局整體用地地平衡比比例與建建筑面積積比例停車與開開放的空空間水系的概概念路網(wǎng)系統(tǒng)統(tǒng)誰在這里里居??？？東麗湖社社區(qū)的居居民是中中到中上上收入的的人群，，有執(zhí)業(yè)業(yè)者、行行政管理理人員、、當(dāng)?shù)亟?jīng)經(jīng)營者等等，年齡齡集中在在30-50歲，除此此之外，，社區(qū)對對退休、、半退休休人員及及年輕執(zhí)執(zhí)業(yè)者和和他們的的家庭也也有很大大吸引力力。誰在這里里做客？？東麗湖是是附近城城市居民民的周末末度假地地，一年年四季旅旅游者來來此享受受寧靜的的鄉(xiāng)間生生活。社社區(qū)重視視健康、、保健、、自然和和休閑，，富有休休閑度假假的氛圍圍，為周周圍城市市提供了了一個(gè)獨(dú)獨(dú)特的去去處。誰在這里里工作？？1.醫(yī)療保健健、教育育、藝術(shù)術(shù)、文化化及溫泉泉、旅館館、餐館館的經(jīng)營營者及職職員、商商店主、、娛樂專專家及行行政管理理者。2.大批高科科技產(chǎn)業(yè)業(yè)的從業(yè)業(yè)人員3.社區(qū)將順順應(yīng)當(dāng)今今潮流，，形成在在家辦公公的模式式，利用用通訊技技術(shù)的最最新成果果，通過過互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)進(jìn)行商商務(wù)活動(dòng)動(dòng)。市場研究究——社區(qū)人群群分析規(guī)劃簡述述TheresortcommunityofDongliLakehasbeen東麗湖社區(qū)的規(guī)規(guī)劃與構(gòu)構(gòu)思基于于住宅、、休閑、商業(yè)conceivedandplannedasacompletesynthesisof與旅游設(shè)設(shè)施綜合合性運(yùn)用用的考慮慮，形成成一個(gè)完完全成熟熟的residential,recreation,commercialandresortuses項(xiàng)目。充分開發(fā)發(fā)先天的的優(yōu)勢與與能源，，對于這這些幸運(yùn)運(yùn)的workingtogethertoformacompleteandmature居民也感受到與與社區(qū)的的融合。。她真正正表達(dá)了了一個(gè)完完development.Atoncelargeenoughtodevelopits全、現(xiàn)代的開開發(fā)模式式。ownsynergyandenergy,yetcompactenoughtoforthefortunateresidentstofeelasenseofbelongingandcommunity,ittrulyrepresentsacomplete,andmodel,development.3期獨(dú)體別墅、聯(lián)排別墅、中低層公寓、定制化產(chǎn)品類型以天津市主流需求市場及當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)人口消費(fèi)為主尋求區(qū)域產(chǎn)業(yè)支持，轉(zhuǎn)變城鎮(zhèn)人口的構(gòu)成比例，主要吸引當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)人口，形成復(fù)合型城鎮(zhèn)以產(chǎn)業(yè)適應(yīng)與預(yù)留性公建配套為主，并逐步完善城鎮(zhèn)的服務(wù)配套：主題公園等。依托空港物流中心區(qū)建設(shè)可持續(xù)發(fā)發(fā)展與項(xiàng)項(xiàng)目成長長關(guān)注項(xiàng)目首期產(chǎn)品方面獨(dú)體別墅、聯(lián)排別墅、低層公寓客戶方面以天津市中高端群體為主啟動(dòng)項(xiàng)目，并附以城市新興階層客戶群體開發(fā)側(cè)重以運(yùn)動(dòng)、休閑為主題，主要樹立項(xiàng)目的充分吸引力、以絕對領(lǐng)先的產(chǎn)品與環(huán)境滿足目前客戶對高生活質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的追求。配套方面達(dá)到滿足客戶對項(xiàng)目的吸引力標(biāo)準(zhǔn)及首期常住型客戶的基本生活要求。營建的設(shè)施主要為：銷售中心、示范區(qū)、服務(wù)性公建、運(yùn)動(dòng)場、生態(tài)景觀等產(chǎn)業(yè)方面2期獨(dú)體別墅、獨(dú)戶住宅、聯(lián)排別墅、中低層公寓以天津市中端主流市場客戶群體為主，并吸納北京、濱海區(qū)域的高端客戶群體以教育、渡假為主題，在保持產(chǎn)品的領(lǐng)先的同時(shí)，以完備、完美的生活配套最大程度地吸引規(guī)模消費(fèi)為目標(biāo)城鎮(zhèn)的基本生活與教育配套逐步完善，并提供便捷的交通系統(tǒng)主要營建的設(shè)施為：。市鎮(zhèn)中心、會(huì)議度假中心、學(xué)校依托會(huì)議渡假及體育產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)概念設(shè)計(jì)概念念：簡明明、個(gè)性性、還原原、潛在在環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)、保保留、相相互關(guān)聯(lián)聯(lián)選用的戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)概念總體定位的描描述總體定位位形成的的基礎(chǔ)總體定位的結(jié)結(jié)論２.項(xiàng)目的總總體市場場定位概概述適應(yīng)多階階層人群群定居，，以完善善的生活活配套設(shè)設(shè)施和服服務(wù)體系系為基礎(chǔ)礎(chǔ)的多功功能綜合合型生態(tài)態(tài)新市鎮(zhèn)鎮(zhèn)；以湖景、、水溪、、自然動(dòng)動(dòng)植物等等生態(tài)環(huán)環(huán)境和豐豐富多彩彩的運(yùn)動(dòng)動(dòng)休閑設(shè)設(shè)施為特特色；提供包括括獨(dú)體別別墅、獨(dú)獨(dú)體住宅宅、豪華華別墅、、聯(lián)排別別墅、低低層公寓寓在內(nèi)的的多層次次、多價(jià)價(jià)位的復(fù)復(fù)合產(chǎn)品品，以滿滿足多層層次復(fù)合合市場的的需求總體定位位的描述述（1）對前期期天津地地產(chǎn)市場場發(fā)展趨趨勢分析析（2）對目標(biāo)標(biāo)客戶的的三次調(diào)調(diào)查研究究（3）對國外外新市鎮(zhèn)鎮(zhèn)開發(fā)模模式的借借鑒總體定位位形成的的基礎(chǔ)——市場研究究工作（1）對天津地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展趨趨勢分析（A）總體市場發(fā)展展特征：改善型市場發(fā)發(fā)展迅速——多層次、復(fù)合合化的需求結(jié)結(jié)構(gòu)日益明顯顯隨著危改的結(jié)結(jié)束，中低價(jià)價(jià)位住宅仍占占市場主流，，但重心有所所上移。特別別是2500元/平米至3500元/平米的中價(jià)價(jià)市場需求求逐年增加加。高端需求開開始活躍——潛在的高端端需求轉(zhuǎn)化化成現(xiàn)實(shí)的的需求聯(lián)排別墅熱熱在2002年開始啟動(dòng)動(dòng)。從8月份開始，，天津南部部的聯(lián)排別別墅開始漸漸次推出，，代表是半半島蘭灣、、城市別墅墅、仁愛豪豪景。城南南別墅的特特征：戶型創(chuàng)新，，在xx新新城的基礎(chǔ)礎(chǔ)上有所發(fā)發(fā)展；面對高端市市場，主力力戶型超過過百萬；銷售狀況良良好。安居需求改善需求高端需求解決基本的的居住問題題,看中價(jià)格和和接受總總價(jià)在10萬---30萬之間面積、房型型、位置及及小區(qū)環(huán)境境是第一因因素接接受總價(jià)在在30萬到50萬二次或多次次置業(yè),注重項(xiàng)目或或產(chǎn)品個(gè)個(gè)性接接受總價(jià)價(jià)為70萬及以上65%25%10%多層次、復(fù)復(fù)合化的需需求結(jié)構(gòu)日日益明顯（B）、區(qū)域市場發(fā)發(fā)展特征：：東部地區(qū)成成為開發(fā)熱熱點(diǎn)：隨著太陽城城，張貴莊莊的新區(qū)啟啟動(dòng)，東部部交通干線線的完成，，東部地區(qū)區(qū)成為繼南南部市場后后又一主要要的熱點(diǎn)地地區(qū)。項(xiàng)目周邊投投資日益升升溫；滑水賽后，，東麗湖地地區(qū)的投資資進(jìn)程加快快，特別是是保稅區(qū)空空港近40平方公里土地地的圈定，，對東麗湖湖區(qū)域的投投資、就業(yè)業(yè)及基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)意意義重大。濱海新區(qū)發(fā)發(fā)展?jié)摿蘧薮螅簠^(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)年銷售量量僅占天津津房地產(chǎn)市市場總量的的11%，供應(yīng)和需需求均不活躍，與與地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展不成成比例。如如果交通問問題獲得改改善，該區(qū)區(qū)的三資企業(yè)的外外商、白領(lǐng)領(lǐng)將是潛在在的大市場場。市場趨勢綜綜述:1、天津地產(chǎn)市市場正在形形成多層次次、復(fù)合型型的需求結(jié)結(jié)構(gòu)。高端端需求日趨趨活躍，改改善型需求求發(fā)展?jié)u成成主流，同同時(shí)安居需需求仍保持持旺盛勢頭頭。2、城市東部部是城市發(fā)發(fā)展的主要要方向，將將成為未來來3年房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的亮點(diǎn)點(diǎn)。特別是是空港加工工區(qū)的規(guī)劃劃，對于加加強(qiáng)東麗湖湖地區(qū)和城城區(qū)的聯(lián)系系、改善交交通條件、、帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展意義義重大。3、市場需求求總體呈現(xiàn)現(xiàn)強(qiáng)烈的本本地化特征征，低端需需求仍是市市場主力，，高端需求求涌現(xiàn)在位位于城市外外環(huán)線附近近的聯(lián)排別別墅地區(qū)。。相反，一一些遠(yuǎn)郊的的別墅不成成規(guī)模，配配套、手續(xù)續(xù)不規(guī)范，，僅以低價(jià)價(jià)吸引少量量特異的需需求。（2）對目標(biāo)客客戶的三次次調(diào)研第一次調(diào)研研目的：解決方向性性問題（2000年4月）測試市場潛力和和項(xiàng)目定位位：概念、、社區(qū)功能能、環(huán)境、、風(fēng)格等方方向性定位位理想社區(qū)：：理想的東麗麗湖概念=46%的生態(tài)環(huán)保保+22%的運(yùn)動(dòng)休閑閑+17%的教育+15%的美式衛(wèi)星星城鎮(zhèn)。生態(tài)環(huán)保是是東麗湖項(xiàng)項(xiàng)目吸引客客戶的最大大賣點(diǎn)，但但運(yùn)動(dòng)休閑閑，教育和和美式衛(wèi)星星城鎮(zhèn)實(shí)際際上是目標(biāo)標(biāo)客戶對未未來生活的的理想描述述，規(guī)劃上上應(yīng)與項(xiàng)目目主題相結(jié)結(jié)合。產(chǎn)品選型理想的建筑筑風(fēng)格=77.5%的獨(dú)戶住宅宅+11.2%的聯(lián)排別墅墅+11.2%的低密度公公寓對于大多數(shù)數(shù)二次以上上置業(yè)的客客戶，產(chǎn)品品的獨(dú)特性性和差異性性非常關(guān)鍵鍵，同時(shí)表表明聯(lián)排別別墅和低層層公寓也有有一定市場場。環(huán)境吸引：：東麗湖社區(qū)區(qū)在環(huán)境上上最大吸引引力：環(huán)保保、安全、、安靜。2001年10月1日期間，對對xx新城城、城市花花園和部分分來訪客戶戶進(jìn)行了問問卷調(diào)查，，由于這部部分客戶基基本上都屬于于改善型和和特異型需需求的客戶戶，調(diào)查結(jié)結(jié)論有一定定代表性。。調(diào)查表明明：基本情況：：客戶以26---45歲的年齡為為主。職業(yè)以三資資、股份制制企業(yè)管理理人員、個(gè)個(gè)體經(jīng)商和和國有企事事業(yè)單位管管理者為主主，比例為為63%。擁有私家家車和單位位配車的比比例為75%。置業(yè)意向：：57%的客戶傾向向于獨(dú)立住住宅和獨(dú)體體別墅。77%的客戶需求求面積在150平米以上。。50---80萬元是他們們最能接受受的價(jià)位。。從居住地到到工作地的的交通距離離以30---45分鐘為宜。。第二次問卷卷目的：測測試置業(yè)意意向（2001年10月）本次調(diào)研是是在2000年4月首次針對對東麗湖項(xiàng)項(xiàng)目調(diào)研的的基礎(chǔ)上，，進(jìn)行的更更細(xì)化、更更深入的二二次調(diào)研。天津市政府府為世界大大學(xué)生滑水水賽而投資資的周邊設(shè)設(shè)施、公路路建設(shè)為東麗湖項(xiàng)目目的啟動(dòng)提提供了良好好契機(jī)。如何在東麗麗湖項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)有狀況基基礎(chǔ)上，通過主題概概念以及差差異性的產(chǎn)產(chǎn)品吸引住住目標(biāo)客戶戶，是項(xiàng)目目開發(fā)要解解決的核心心問題。第三次調(diào)研研旨在達(dá)到到以下目的的：客戶群特征征：1、首期客戶戶特征；2、濱海新區(qū)區(qū)市場客戶戶特征；3、北京市場場客戶特征征4、需求利益益細(xì)分市場場特征客戶需求特特征：1、對于遠(yuǎn)離離市中心的的郊外住宅宅，客戶有有哪些需求求點(diǎn)？他們們真正關(guān)心心的是什么么？東麗湖湖項(xiàng)目的哪哪些特點(diǎn)最最具吸引力力？小區(qū)內(nèi)內(nèi)配套設(shè)施施規(guī)劃，哪哪些設(shè)施必必不可少？？2、可接受的的價(jià)位判斷斷3、各需求細(xì)細(xì)分市場對對住房需求求的特點(diǎn)第三次調(diào)研研目的：描描述客戶特特征與需求求偏好（2002年12月）從住房心理理需求角度度看——細(xì)分為四類類客戶，但但比例相差差不大生態(tài)追求型型客戶占30%向往別墅型型客戶占26%綜合社區(qū)型型客戶占23%運(yùn)動(dòng)、休閑閑型客戶占占21%從住房類型型需求角度度看——?jiǎng)e墅、非別別墅客戶各各半，前者者稍多別墅客戶占占54%非別墅/主要為低層層公寓客戶戶占46%從消費(fèi)模式式看——常住型客戶戶居主導(dǎo)地地位（47%），將近一一半作為第一居居所的常住住型客戶占占47％作為第二居居所的休閑閑度假型客客戶占29％用于出租、、升值的投投資型客戶戶占24％三次客戶調(diào)調(diào)研的主要要結(jié)論——客戶類型細(xì)細(xì)分及各類類型比例三次客戶調(diào)調(diào)研的主要要結(jié)論——有效客戶主主要特征市區(qū)、濱海海、北京有效目標(biāo)客客戶的平均年齡齡均為35歲。天津市區(qū)客客戶平均家家庭月收入入為6519元；濱海新區(qū)客客戶平均家庭月收入為為6525元；北京市市區(qū)客戶平平均家庭月月收入為9812元。天津市區(qū)65％的文化程程度在大專專及以上、、濱海新區(qū)大大專及以上上文化程度者者占65％。天津市區(qū)有有效目標(biāo)客客戶平均住住房套數(shù)是是1.39套；濱海新新區(qū)有效目標(biāo)客戶平平均住房套套數(shù)是1.2套；天津市區(qū)有有效目標(biāo)客客戶家住河河西區(qū)的最最多，其次次是河?xùn)|區(qū)區(qū)、南開區(qū)，再再次是紅橋橋區(qū)、和平平區(qū)、河北北區(qū)。天津市區(qū)運(yùn)動(dòng)、休閑閑型、生態(tài)態(tài)追求型、、別墅向往往型、綜合合社區(qū)型客戶的的比例大致致相當(dāng)。三次次客客戶戶調(diào)調(diào)研研的的主主要要結(jié)結(jié)論論———居住住心心理理需需求求分分析析目標(biāo)標(biāo)客客戶戶普普遍遍認(rèn)認(rèn)為為日日常常工工作作壓壓力力大大,休閑閑時(shí)時(shí)間間少少,沒時(shí)時(shí)間間鍛鍛煉煉身身體體、、居居住住的的生生態(tài)態(tài)環(huán)環(huán)境境不不好好。。天津津市市區(qū)區(qū)有有效效目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶更更希希望望到到生生態(tài)態(tài)環(huán)環(huán)境境好好的的地地方方居居住?。?；而而濱濱海海新新區(qū)區(qū)的的有有效效目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶更更希希望望參參加加娛娛樂樂健健身身性性俱俱樂樂部部。。游泳泳是是所所有有目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶最最喜喜歡歡的的舒舒緩緩工工作作壓壓力力的的運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)健健身身方方式式，，其其次次是是羽羽毛毛球球和和保保齡齡球球。?？蛻魬粜男哪磕恐兄猩鷳B(tài)態(tài)概概念念的的含含義義主主要要是是：：空空氣氣清清新新、、自自然然、、安安靜靜、、健健康康。。大部部分分客客戶戶對對概概念念型型社社區(qū)區(qū)表表示示出出興興趣趣。。三次次客客戶戶調(diào)調(diào)研研的的主主要要結(jié)結(jié)論論——東麗麗湖湖項(xiàng)項(xiàng)目目吸吸引引力力濱海新區(qū)天津市區(qū)北京市區(qū)運(yùn)動(dòng)、休閑社區(qū)概念最有吸引力的地方社區(qū)具有健康的、休閑的生活氛圍，附近有高爾夫球場，社區(qū)內(nèi)有網(wǎng)球場、足球場、體育館、健身房以及攀巖、騎馬、釣魚、滑水等眾多運(yùn)動(dòng)、休閑項(xiàng)目（濱海新區(qū)64%、天津市區(qū)51%、北京市區(qū)44%）生態(tài)社區(qū)概念最有吸引力的地方社區(qū)內(nèi)有美麗的水景，小溪從家門前或后院流過（35%）位于自然生態(tài)保護(hù)區(qū)，緊鄰大面積湖面（30%）別墅住宅概念最有吸引力的地方社區(qū)內(nèi)及周邊自然生態(tài)，盡情享受安逸、寧靜，回歸自然（28％）售價(jià)適中（30%）社區(qū)內(nèi)及周邊環(huán)境自然生態(tài)，可盡情享受安逸、寧靜，回歸自然（44%）綜合社區(qū)概念最有吸引力的地方社區(qū)功能完整，有行政服務(wù)中心(郵局、銀行、社區(qū)管委會(huì)等)、購物中心、大型餐飲場所、電影院、咖啡廳、學(xué)校、醫(yī)療診所等，生活便利，具有濃郁的生活氛圍（濱海新區(qū)46%、天津市區(qū)51%、北京市區(qū)社區(qū)內(nèi)有美麗的水景，小溪從家門前或后院流過（36%）三次次客客戶戶調(diào)調(diào)研研的的主主要要結(jié)結(jié)論論———東麗麗湖湖項(xiàng)項(xiàng)目目吸吸引引力力濱海新區(qū)天津市區(qū)北京市區(qū)聽說過東麗湖的比例82%83%26%購買東麗湖項(xiàng)目的可能比例65%64%6%有意向購買的原因本項(xiàng)目離工作地點(diǎn)、市區(qū)都不太遠(yuǎn)，交通便利，上下班方便；距離市區(qū)近，購物方便；環(huán)境生態(tài)，配套完善，適合居住等。本項(xiàng)目生態(tài)環(huán)境好，對健康有益；交通便利；有投資升值價(jià)值等。購買顧慮交通不方便；對東麗湖不了解等。對東麗湖區(qū)域不熟悉；位置遠(yuǎn)，不方便；擔(dān)心配套問題，如：醫(yī)療、購物等不方便；子女教育問題不好解決；郊區(qū)住房的安全問題等。1、離北京太遠(yuǎn)，親戚、朋友均在北京，工作、生活都不方便；2、天津水質(zhì)不好；3、人文有差異，一方水土養(yǎng)一方人，水土不適；4、對東麗湖不了解，沒聽說過，對這里的自然風(fēng)景表示懷疑。三次次客客戶戶調(diào)調(diào)研研的的主主要要結(jié)結(jié)論論———東麗麗湖湖項(xiàng)項(xiàng)目目購購買買可可能能性性天津市區(qū)濱海新區(qū)北京基數(shù):所有被訪者20010250%%%肯定不會(huì)3.6838可能不會(huì)17.31250不一定15.1166有可能62.8626肯定會(huì).72總計(jì).5100100購買買東東麗麗湖湖項(xiàng)項(xiàng)目目的的可可能能性性：：天津津市市區(qū)區(qū)與與濱濱海海新新區(qū)區(qū)樣樣本本客客戶戶的的購購買買可可能能性性均均超超過過60%不同同類類型型客客戶戶購購買買東東麗麗湖湖項(xiàng)項(xiàng)目目的的可可能能性性：：常住住型型客客戶戶購購買買可可能能性性最最高高客戶戶調(diào)調(diào)研研綜綜述述:a、常住住、、度度假假、、投投資資三三類類客客戶戶中中，，““常常住住客客戶戶””占占絕絕對對份份額額市區(qū)區(qū)和和濱濱海海地地區(qū)區(qū)考考慮慮在在東東麗麗湖湖項(xiàng)項(xiàng)目目常常住住的的潛潛在在客客戶戶均均占占絕絕對對份額額，，最最少少占占一一半半。。（（濱濱海海地地區(qū)區(qū)57%選擇擇長長住?。?；市市區(qū)區(qū)47%選擇擇長長住住））；；b、““生態(tài)態(tài)型型””、、““運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)休休閑閑型型””、、““綜綜合合社社區(qū)區(qū)型型””、、““向向往往別別墅墅型型””四類類客客戶戶的的比比例例較較為為平平均均；濱海海/選運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)休休閑閑：：31%；選選綜綜合合社社區(qū)區(qū)：：28%；選選生生態(tài)態(tài)：：24%；向向往往別別墅墅：：17%；市區(qū)區(qū)/選生生態(tài)態(tài)：：30%；向向往往別別墅墅：：26%；選選綜綜合合社社區(qū)區(qū)：：23%；選選運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)休休閑閑：：21%c、選擇擇““別別墅墅””和和““非非別別墅墅””的的客客戶戶比比例例較較平平均均有效效調(diào)調(diào)查查樣樣本本中中，，選選擇擇別別墅墅的的客客戶戶和和選選擇擇非非別別墅墅的的客客戶戶比比例例相相差差不不大大。。濱海海地地區(qū)區(qū)選選非非別別墅墅的的客客戶戶比比例例大大一一些些；；市市區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)選選別別墅墅的的比比例例大大一一些些。。但兩兩地地區(qū)區(qū)選選非非別別墅墅和和選選別別墅墅的的客客戶戶比比例例相相差差最最多多不不超超過過20%。（市市區(qū)區(qū)/選別別墅墅：：54%；市市區(qū)區(qū)/選非非別別墅墅：：46%；濱海海/選別別墅墅：：40%；濱濱海海/非別別墅墅：：60%）（3）對對國國外外新新市市鎮(zhèn)鎮(zhèn)開開發(fā)發(fā)模模式式的的借借鑒鑒———基于于新新都都市市主主義義理理念念的的開開發(fā)發(fā)原原則則人與與自自然然和和諧諧共共生生尊重重人人與與自自然然的的和和諧諧共共生生關(guān)關(guān)系系，，保保護(hù)護(hù)自自然然景景觀觀與與社社區(qū)區(qū)融融為為一一體體，，在在整整個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目的的建建筑筑、、水水系系、、土土壤壤、、植植被被、、能能源源等等諸諸多多方方面面融融入入生生態(tài)態(tài)學(xué)學(xué)概概念念，，使使人人們們的的生生活活更更為為的的健健康康和和長長久久保保持持環(huán)環(huán)境境的的自自然然、、優(yōu)優(yōu)美美與與生生機(jī)機(jī)勃勃勃勃。。適合步行行尺度的的開放型型社區(qū)通過合理理的社區(qū)區(qū)規(guī)劃，，路網(wǎng)結(jié)結(jié)構(gòu)來實(shí)實(shí)現(xiàn)整體體的開放放空間，，體現(xiàn)區(qū)區(qū)域的可可識(shí)別性性，界定定鄰里組組團(tuán)和易易于便捷捷到達(dá)。。社區(qū)路路網(wǎng)與城城市交通通動(dòng)脈相相接駁。。新市鎮(zhèn)鎮(zhèn)社區(qū)的的路網(wǎng)將將引導(dǎo)小小區(qū)呈現(xiàn)現(xiàn)城市開開放形態(tài)態(tài)。兼顧居住住和就業(yè)業(yè)提供充足足的就業(yè)業(yè)機(jī)會(huì)，，逐步實(shí)實(shí)現(xiàn)就業(yè)業(yè)本地化化，使居居住和就就業(yè)相融融合。多元化社社區(qū)構(gòu)成成項(xiàng)目定位位在低層層、低密密度、低低價(jià)位、、高品質(zhì)質(zhì)的大規(guī)規(guī)模小住住宅。將將改善型型產(chǎn)品和和休閑度度假型產(chǎn)產(chǎn)品相結(jié)結(jié)合，豐豐富社區(qū)區(qū)業(yè)主結(jié)結(jié)構(gòu)。形形成多元元化、充充滿生機(jī)機(jī)的社區(qū)區(qū)形態(tài)。。重視社區(qū)區(qū)教育教育氛圍圍要在社社區(qū)內(nèi)隨隨處可見見，不能能將教育育僅限定定在教室室，接受受教育不不應(yīng)該是是年輕人人的專利利。交流的空空間社區(qū)內(nèi)的的居民安安排豐富富的休閑閑活動(dòng)和和場所，，便于社社區(qū)業(yè)主主進(jìn)行思思想與信信息的交交流。明確的社社區(qū)邊界界明確動(dòng)植植物的棲棲息地、、沼澤、、開放空空間、田田野以及及休閑用用公用空空間的保保護(hù)措施施，有計(jì)計(jì)劃的保保留一定定的公用用空間。。不但可可以保證證“緊湊湊”社區(qū)區(qū)的開發(fā)發(fā)，而且且還可以以使社區(qū)區(qū)充滿活活力?？傮w控制制，分期期實(shí)施安排合理理的開發(fā)發(fā)節(jié)奏和和贏利模模式，控控制現(xiàn)金金流的平平衡。根根據(jù)項(xiàng)目目的不同同階段，，社區(qū)配配套成熟熟度、交交通問題題解決的的時(shí)機(jī)，，介入不不同的細(xì)細(xì)分市場場。產(chǎn)業(yè)與區(qū)區(qū)域發(fā)展展的聯(lián)動(dòng)動(dòng)合理的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展模式，，促進(jìn)社社區(qū)與區(qū)區(qū)域發(fā)展展的聯(lián)動(dòng)動(dòng)，創(chuàng)造造一個(gè)強(qiáng)強(qiáng)有力的的，充滿滿人文內(nèi)內(nèi)涵的可可持續(xù)發(fā)發(fā)展社區(qū)區(qū)。總體發(fā)展展方向——根據(jù)市場場分析和和客戶調(diào)調(diào)查結(jié)論論。總體體來看，，應(yīng)當(dāng)把把建設(shè)一一個(gè)“多多功能、、復(fù)合化化的成熟熟社區(qū)””作為東東麗湖項(xiàng)項(xiàng)目的基基本開發(fā)發(fā)思路。。整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)當(dāng)能夠向向市場提提供多類類別、多多層次、、成梯度度的產(chǎn)品品陣列。。項(xiàng)目最最終很可可能要演演進(jìn)發(fā)展展成一個(gè)個(gè)配套完完備、功功能齊全全的遠(yuǎn)郊郊新市鎮(zhèn)鎮(zhèn)。社區(qū)主題題整合——“生態(tài)社區(qū)區(qū)”、““運(yùn)動(dòng)休休閑社區(qū)區(qū)”、““綜合社社區(qū)”三三大概念念主題可可以是層層層推進(jìn)進(jìn)的——“生態(tài)”是是地塊的的先天優(yōu)優(yōu)勢；““運(yùn)動(dòng)休休閑”是是項(xiàng)目的的附加價(jià)價(jià)值；““多功能能綜合社社區(qū)/新市鎮(zhèn)””是項(xiàng)目目的遠(yuǎn)期期目標(biāo)。。“單純純的生態(tài)態(tài)”和““單純的的運(yùn)動(dòng)休休閑”都都不能完完全滿足足潛在客客戶的常常住需求求，難以以形成全全方位的的吸引力力?！岸喽喙δ芫C綜合社區(qū)區(qū)”將是是項(xiàng)目多多重概念念的最終終聚焦點(diǎn)點(diǎn)。多層次產(chǎn)產(chǎn)品——根據(jù)市場場分析和和地塊特特征，整整體來看看，東麗麗湖項(xiàng)目目應(yīng)當(dāng)提提供包括括獨(dú)體別別墅、獨(dú)獨(dú)體住宅宅、豪華華別墅、、聯(lián)排別別墅、低低層公寓寓在內(nèi)的的多層次次、多價(jià)價(jià)位的復(fù)復(fù)合產(chǎn)品品，以滿滿足多層層次復(fù)合合市場的的需求。。配套漸進(jìn)進(jìn)完善——常住客戶戶是本項(xiàng)項(xiàng)目的主主力客戶戶。常住住必然會(huì)會(huì)存在多多方位的的生活需需求。從從長期來來看，在在社區(qū)配配套上應(yīng)應(yīng)當(dāng)形成成較為完完備的硬硬件設(shè)施施和軟件件服務(wù)體體系。當(dāng)當(dāng)然，從從項(xiàng)目漸漸進(jìn)開發(fā)發(fā)著眼，，建設(shè)首首期，需需要在滿滿足完美美生活所所需的眾眾多配套套設(shè)施中中，選擇擇最有吸吸引力的的啟動(dòng)類類別?？傮w定位位結(jié)論的的得出首期的規(guī)規(guī)劃成果果描述鄰里中心心建筑形式式3.首期規(guī)劃劃成果首期開發(fā)發(fā)范圍項(xiàng)

目面積指標(biāo)備

注示

范

區(qū)銷售中心1，500平米開盤設(shè)在鄰里中心內(nèi)樣板房5，000平米包括5套獨(dú)體別墅Townhouse

5，000平米配套商業(yè)8，000平米包括醫(yī)療、郵局、銀行、餐飲、書店等室外綜合運(yùn)動(dòng)場12，000平米包括室外各種小型運(yùn)動(dòng)設(shè)施（04年暫不施工）網(wǎng)球場1，500平米2片滑水賽道2，000平米具備05年世滑賽比賽的場地要求規(guī)劃目標(biāo)標(biāo)描述：：對東麗湖湖地塊建建筑文脈脈的透徹徹理解正正是新市市鎮(zhèn)理念念貫徹社社區(qū)與總總體環(huán)境境協(xié)調(diào)統(tǒng)統(tǒng)一開發(fā)發(fā)的體現(xiàn)現(xiàn)，創(chuàng)造造良好的的城市形形態(tài)也符符合該理理念的規(guī)規(guī)劃要求求，汲取取并采用用了北美美在住宅宅小區(qū)建建設(shè)方面面的最新新設(shè)計(jì)思思想——“城市新生生活”，，可以保保證社區(qū)區(qū)持久旺旺盛的生生命力。。但是我我們又有有創(chuàng)新，，有所發(fā)發(fā)展。遵從——與當(dāng)?shù)氐氐孛}的充充分融合合，項(xiàng)目目與區(qū)域域風(fēng)景特特征的巧巧妙結(jié)合合，并通通過開發(fā)發(fā)營造與與保留當(dāng)當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)濕地地系統(tǒng)。。保護(hù)——自然環(huán)境境與各種種動(dòng)物在在此按照照自己的的生存習(xí)習(xí)性生長長并存在在著。延續(xù)與再再激發(fā)——各種城市市形態(tài)與與規(guī)劃手手法的運(yùn)運(yùn)用，讓讓人們遠(yuǎn)遠(yuǎn)離嘈雜雜、擁擠擠的環(huán)境境，同時(shí)時(shí)同樣享享受著城城市生活活氛圍與與熱情。。靈活與開開放——打破傳統(tǒng)統(tǒng)的住宅宅布局形形式與現(xiàn)現(xiàn)代城市市的幾何何特征構(gòu)構(gòu)建形態(tài)態(tài)，更多多地強(qiáng)調(diào)調(diào)了城鎮(zhèn)鎮(zhèn)中不可可預(yù)見的的因素、、并創(chuàng)造造了更多多的不同同人群之之間的混混合與交交流的機(jī)機(jī)會(huì)。健康與環(huán)環(huán)?！浞掷糜玫赜颍ǎㄋ⒌氐?zé)?、陽陽光、植植被、風(fēng)風(fēng)）的資資源，建建造與自自然和諧諧的生態(tài)態(tài)住宅，，是項(xiàng)目目有別于于其它項(xiàng)項(xiàng)目的一一個(gè)重要要特點(diǎn)。。首期規(guī)劃劃特點(diǎn)鄰里中心心規(guī)劃總建筑面面積：8000平方米產(chǎn)品形式式：首層層為商場場2-3層為公寓寓ＡＢＣＤ建筑產(chǎn)品品與形式式建筑形式式:北美風(fēng)格格的建筑筑布局、、低層、、低密度度住宅;簡約風(fēng)格格超空間間獨(dú)體式式別墅;環(huán)抱式鄰鄰里組合合模式、、減少自自家公共共空間，，增加鄰鄰里交流流;建筑風(fēng)格格:北美住宅宅風(fēng)格體體現(xiàn)表現(xiàn)手法法:每棟住宅宅外觀造造型變化化豐富，，追求輕輕盈、豐豐富的體體型，多多樣化的的手法，，但整體體樓座擺擺放自然然、規(guī)整整，視覺覺形成變變化多樣樣、錯(cuò)落落有秩的的感覺;屋頂形態(tài)態(tài)極具個(gè)個(gè)性，線線條洗煉煉平直，，充分利利用日照照資源;陽臺(tái)均為為敞開式式，以增增加生活活空間與與建筑外外部空間間過渡的的灰空間間，打破破傳統(tǒng)的的二元空空間模式式，同時(shí)時(shí)還原““我們失失去的花花園”;每戶“多多入口””設(shè)計(jì)，，多出口、、多功能能、多靈靈活性地地制造出出多重私私密領(lǐng)地地，無一一不是室室內(nèi)空間間向室外外多個(gè)方方向的延延展。每戶獨(dú)立立的院落落與水景景、溫泉泉設(shè)置，，形成““自有天天地”居居家感受受，同時(shí)時(shí)院落的的兩度分分割，體體現(xiàn)了““中式””風(fēng)韻與與空間過過度;南、北兩兩向不同同功能區(qū)區(qū)域的布布局與安安排，使使得生活活空間的的利用更更加合理理室外“平平臺(tái)”的的設(shè)置，，增加過過渡空間間，改善善室內(nèi)外外空間的的絕對對對立。材料部品品:涂料與天天然實(shí)材材的搭配配和諧，，創(chuàng)造出出有別于于眾的立立面?zhèn)€性性；室外外運(yùn)用不不同的天天然材料料的材質(zhì)質(zhì)，使得得建筑的的內(nèi)部與與外部空空間達(dá)到到渾然一一體；窗窗的形式式變化豐豐富。建筑設(shè)設(shè)計(jì)特特點(diǎn)三、項(xiàng)項(xiàng)目（（首期期）策策劃首期定定位的的描述述首期定定位形形成依依據(jù)首期項(xiàng)項(xiàng)目策策劃項(xiàng)目目目標(biāo)：：開盤目目標(biāo)：：樹立立天津津市高高檔物物業(yè)的的項(xiàng)目目形象象；遠(yuǎn)期目目標(biāo)：：未來來2-3年內(nèi)將將會(huì)占占據(jù)天天津市市場上上中高高端物物業(yè)翹翹楚的的地位位，并并逐步步達(dá)成成多樣樣化產(chǎn)產(chǎn)品形形態(tài)、、復(fù)合合型居居住人人口新新市鎮(zhèn)鎮(zhèn)的遠(yuǎn)遠(yuǎn)期目目標(biāo)。。首期產(chǎn)產(chǎn)品目目標(biāo)：：以獨(dú)特特的產(chǎn)產(chǎn)品形形式（（獨(dú)體體別墅墅）滿滿足天天津市市內(nèi)部部分對對頂級級產(chǎn)品品的需需求要要求；；通過不不同產(chǎn)產(chǎn)品類類型測測試出出客戶戶對于于郊外外住宅宅需求求特點(diǎn)點(diǎn)；同時(shí)補(bǔ)補(bǔ)充部部分低低層公公寓產(chǎn)產(chǎn)品；；首期市市場定定位描描述（1）對近近期市市場走走勢的的判斷斷（2）對預(yù)預(yù)期價(jià)價(jià)位接接受度度的評評估首期定定位形形成依依據(jù)整體市市場綜綜述：：對市場場1-3季度的的數(shù)據(jù)據(jù)分析析顯示示03年，全全市516萬平米米的消消化，，以〈60平米和和100-120平米的的單位位銷量量最為為強(qiáng)勁勁。表表明由由于受受城市市路網(wǎng)網(wǎng)建設(shè)設(shè)、危危改拉拉動(dòng)各各項(xiàng)指指標(biāo)就就季季季攀高高，天天津房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場出現(xiàn)現(xiàn)前所所未有有的充充沛活活力，，天津津房地地產(chǎn)市市場強(qiáng)強(qiáng)勁的的增長長勢頭頭?？偪偝山唤幻娣e積、金金額同同期相相比上上升幅幅度為為65%。尤其其是三三季度度市場場各項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)出現(xiàn)現(xiàn)大幅幅度的的攀升升，在在上半半年市市場空空前的的繁榮榮與發(fā)發(fā)展的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上又又創(chuàng)新新高。。市場場總體體成交交均價(jià)價(jià)上升升為2881元/平米，，達(dá)到到歷史史最高高水平平。市場供供給類類型逐逐漸瞄瞄準(zhǔn)高高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)規(guī)格格：本年度度由于于大面面積產(chǎn)產(chǎn)品銷銷量的的大幅幅度增增加，，將120平米以以上的的產(chǎn)品品細(xì)分分為120-150平米和和>150平米的的兩檔檔。同同期相相比總總體上上升為為82％。從需求求角度度分析析，客客戶對對貨值值的心心理承承受價(jià)價(jià)位不不斷提提高：總貨值值40萬以上上的產(chǎn)產(chǎn)品銷銷量不不斷提提升，，同期期相比比總提提升比比例為為107％，本本年度度將本本指標(biāo)標(biāo)分解解為40-50萬和50萬兩檔檔，表表明高高端產(chǎn)產(chǎn)品需需求量量的急急劇增增長的的態(tài)勢勢高端物物業(yè)保保持活活躍的的銷售售局面面以半島島藍(lán)灣灣、城城市別別墅、、仁愛愛豪景景為代代表的的城南南高端端市場場依舊舊保持持良好好銷售售態(tài)勢勢，銷銷售比比例基基本接接近60%，3季度平平均單單價(jià)提提升保保持在在100-120元/月的頻頻率。。（城城市別別墅平平均單單價(jià)單單價(jià)6500元/平米，，半島島6700元/平米））對近期期市場場走勢勢的判判斷由于未未來5年拆遷遷的增增容量量（每每年保保持300萬平米米），，天津津市整整體仍仍舊以以改善善型市市場為為主，，其中中以面面積在在120平米以以下，，總價(jià)價(jià)在30萬的產(chǎn)品占占據(jù)主流消消費(fèi)市場。。另一個(gè)趨勢勢反映了中中高端分布布結(jié)構(gòu)有逐逐步擴(kuò)大化化的趨勢，，貨值在50萬，面積在在150平米以上的的產(chǎn)品劃定定了高端物物業(yè)的最低低消費(fèi)區(qū)間間，同時(shí)受受中高端需需求量的擴(kuò)擴(kuò)充增抵影影響，高端端需求無論論在面積指指標(biāo)、貨值值總量上將將會(huì)同步上上升。由于受土地地政策、開開發(fā)水平、、建安成本本增加因素素的影響，，高端物業(yè)業(yè)供給空間間呈現(xiàn)被擠擠壓的趨勢勢，從別墅墅年需求量量（年平均均為15萬平米）來來看，未來來2年內(nèi)，高端端物業(yè)市場場仍舊需要要適度供量量給予平衡衡補(bǔ)充。天津區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展展?fàn)顩r顯示示出：政府府每年投向向市政、路路網(wǎng)以及其其它基礎(chǔ)建建設(shè)的總量量為500億元，且保保持3年的穩(wěn)定水水平。這種種經(jīng)濟(jì)環(huán)境境下對催生生部分高收收入階層產(chǎn)產(chǎn)生積極影影響，同時(shí)時(shí)對居住的的需求質(zhì)上上將產(chǎn)生一一定跳躍式式的購買拉拉動(dòng)。從城南高檔檔產(chǎn)品規(guī)劃劃類型、操操作水平、、銷售狀況況分析，具具有絕對領(lǐng)領(lǐng)先的別墅墅產(chǎn)品類型型仍舊是一一個(gè)空白區(qū)區(qū)間，能夠夠滿足高端端需求的產(chǎn)產(chǎn)品將會(huì)吸吸引市區(qū)特特質(zhì)消費(fèi)群群體。對未來需求求市場發(fā)展展的判斷：：同類產(chǎn)品的的市場情況況：項(xiàng)目簡介：：順弛太陽陽城棕櫚陽光為為太陽城整整體規(guī)劃的的別墅組團(tuán)團(tuán)，以“北北美居住生生活區(qū)”為為推廣切入入于03年9月份正式面面向市場。。組團(tuán)占地地38000平米，開發(fā)發(fā)單位為96棟。產(chǎn)品形形式基本為為2-6拼的聯(lián)排別別墅。目前前建設(shè)階段段為樁基礎(chǔ)礎(chǔ)施工階段段，計(jì)劃于于04年9月份入住。。產(chǎn)品形式：：面積指標(biāo)：：為190-330平米的聯(lián)排排別墅。主主力戶型為為230-250平米。層數(shù)：為2-3層，部分單單位設(shè)有半半地下室。。院落與車位位：每戶設(shè)設(shè)有獨(dú)立的的小院（面面積指標(biāo)在在30平米左右））及1個(gè)車位。產(chǎn)品特點(diǎn)：：層高為4.5米，面寬為為7.2米，每戶設(shè)設(shè)有獨(dú)立的的觀景中廳廳（10-15平米平米））。交房形式：：毛坯交工工。銷售情況：截止03年共銷售41套，占42%。單價(jià)范圍圍平均在5000元/平米。棕櫚陽光一期二期四期三期項(xiàng)目簡介：：半島.藍(lán)灣占地面積17萬平米，建建筑面積11.3萬平米，容容積率0.68，共383套聯(lián)排別墅墅，產(chǎn)品形式：：6種戶型，產(chǎn)產(chǎn)品面積指指標(biāo)為190.43-238.19平米。銷售情況：：1、一期西岸岸南北兩個(gè)個(gè)半島開盤盤均價(jià)為5350元/平米。2、二期東岸岸北島開盤盤均價(jià)比一一期上漲300元/平米，而一一期剩余產(chǎn)產(chǎn)品售價(jià)沒沒有提升。。3、2002年12月已有銷售售許可證部部分的剩余余產(chǎn)品位置置較差，數(shù)數(shù)量有限，，挑選余地地小，同時(shí)時(shí)受季節(jié)因因素影響，，該部分產(chǎn)產(chǎn)品售價(jià)達(dá)達(dá)到最低端端，5064.9元/平米。4、2003年4月臨近十字字水域部分分的銷售許許可證發(fā)證證，該部分分產(chǎn)品均價(jià)價(jià)為5911.64元/平米，最高高達(dá)到6500元/平米（206.08平米）。項(xiàng)目簡介：：城市別墅墅占地面積13萬平米，建建筑面積9.5萬平米，容容積率0.63，首期推出出162套住宅，其其中包含148套聯(lián)排別墅墅和14產(chǎn)品形式：：復(fù)式，共共13種戶型，目目前銷售率率70%，銷售情況：：總體均價(jià)價(jià)為5727.26元/平米。一期期2003年8月入住。1、城市別墅墅開盤期均均價(jià)為5408元/平米，開盤盤期第二個(gè)個(gè)月價(jià)格上上調(diào)約100元/平米，達(dá)到到5493元/平米。2、總體走勢勢穩(wěn)步上升升，尤其是是2002年1月17日樣板間開開放以后，，價(jià)格急劇劇上揚(yáng)，最最高銷售單單價(jià)達(dá)到6590元/平米（193.94平米）。3、2003年4月和5月周邊競爭爭樓盤的壓壓力加大同同時(shí)受非典典影響，價(jià)價(jià)格略有下下降。價(jià)格水平：：同時(shí)根據(jù)首首期產(chǎn)品的的規(guī)劃，成成本測算角角度分析，，銷售價(jià)格格總價(jià)水平平為100-120萬之間，接接近高端物物業(yè)心理價(jià)價(jià)為的上線線水平。減弱價(jià)格阻阻力：能夠突出產(chǎn)產(chǎn)品的個(gè)性性，做出產(chǎn)產(chǎn)品的絕對對吸引力；；增加環(huán)境配配套的投入入，樹立高高檔物業(yè)的的項(xiàng)目吸引引力；營銷手段上創(chuàng)創(chuàng)新，最大程程度觸及目標(biāo)標(biāo)客戶群體的的消費(fèi)習(xí)慣；；對預(yù)期價(jià)位接接受度的評估估：首期項(xiàng)目策劃劃項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢產(chǎn)品的領(lǐng)先與獨(dú)特性，將會(huì)絕對引領(lǐng)“遠(yuǎn)郊住宅”消費(fèi)趨勢；規(guī)?；鐓^(qū)，天然的環(huán)境優(yōu)勢，具備理想“城郊生活”的社區(qū)素質(zhì)；“臨水而居”成為高品質(zhì)生活意識(shí)的一項(xiàng)軟性指標(biāo)；面積指標(biāo)與價(jià)格處在市場熱點(diǎn)消費(fèi)區(qū)間，市場風(fēng)險(xiǎn)相對較小；品牌優(yōu)勢機(jī)會(huì)別墅市場的升溫—由于消費(fèi)心理、土地政策的變化在未來2-3年內(nèi)成為高端消費(fèi)的趨勢由于市政道路的建設(shè)、城市發(fā)展速度影響，東麗湖的區(qū)位優(yōu)勢將日益突顯。同類產(chǎn)品不具備同質(zhì)競爭力劣勢“距離”仍舊在目前成為前期項(xiàng)目認(rèn)可的主要障礙。首期開發(fā)范圍，不足以支撐“規(guī)?；鐓^(qū)、日常生活配套”的需求。銷售的公開期過晚，過短，浪費(fèi)市場機(jī)遇。對市場消費(fèi)心理（遠(yuǎn)郊住宅）的了解很處于嘗試階段威脅上半年將會(huì)推出的全新項(xiàng)目（南部市場紅勘開發(fā)的），在規(guī)模與產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上與東麗湖具備一定的競爭，且距離相對較近、推出時(shí)間較早（04年上半年）。項(xiàng)目形象：世外桃源概念解釋：環(huán)境優(yōu)雅，提提供健康的生生活方式，遠(yuǎn)遠(yuǎn)離嘈雜擁擠擠的街道。自然環(huán)境受到到保護(hù)，人們們與鳥類及自自然景觀和諧諧相處，并從從中受益。人們可以到此此周末休閑或或遠(yuǎn)足郊游，，遠(yuǎn)離城市塵塵囂。項(xiàng)目主題：要建成生態(tài)（（是我們追求求的生活目標(biāo)標(biāo)）、健康（（是我們對于于生活形態(tài)的的理解）、環(huán)環(huán)保（是我們們倡導(dǎo)的生活活行為）的綠綠色綜合性新新市鎮(zhèn)生活模模型。項(xiàng)目個(gè)性：尊重地脈的肌肌理，搭建人人與自然共生生的生態(tài)建筑筑，濃郁的城城市意像表現(xiàn)現(xiàn)，喚起人們們對于“城市市新生活的””熱情。品牌效應(yīng)：xx新一帶造鎮(zhèn)計(jì)計(jì)劃的向遠(yuǎn)郊郊啟動(dòng)(首期)項(xiàng)目定位:遠(yuǎn)郊生態(tài)型臨臨湖生活;（以水、鳥、、蘆葦為項(xiàng)目目形象的設(shè)計(jì)計(jì)表現(xiàn)）(首期)產(chǎn)品定位:低層、低密度度、戶戶帶院院落、水景、、溫泉具有北北美建筑風(fēng)格格的城郊生態(tài)態(tài)型住宅；目標(biāo)客戶群體體定位：目標(biāo)客戶構(gòu)成成：首期主要選擇擇天津市區(qū)的的常住型高端端客戶，兼顧休閑度假假型和“城市市特質(zhì)”客戶戶。目標(biāo)客戶特征征年齡結(jié)構(gòu)：年齡在40-50歲消費(fèi)心理特征征：更加向往遠(yuǎn)離離城市、接近近自然的生活活方式；更加關(guān)心居住住的享受度。。需求特征：有自己獨(dú)到的的生活見解，，不隨眾消費(fèi)費(fèi)，生活與社社交圈子相對對固定；；但對高質(zhì)物物品的追求成成為顯示自己己對生活品位位的標(biāo)準(zhǔn)。區(qū)域分布：相對沒有比較較集中的區(qū)域域，主要居住住在95年以后購買的的和平、河西西的高端物業(yè)業(yè)中推廣訴求重點(diǎn)點(diǎn)：天津市唯一的的“大型生態(tài)態(tài)臨湖”社區(qū)區(qū)，充分享受受“湖景生活活”；低層、低密度度遠(yuǎn)郊生態(tài)住住宅；獨(dú)特的中式、、超大、帶水水景的院落；；高性價(jià)比產(chǎn)品品品質(zhì)；具有無限升值值空間；會(huì)徽、吉祥物物及相關(guān)設(shè)施施賽期中媒體相相關(guān)報(bào)道滑水賽舉辦的的作用王石及xx高高層對于東麗麗湖的觀點(diǎn)四、成功舉辦02年世界大學(xué)生滑滑水賽會(huì)徽吉祥物命名:英文“FLYER””、中文名稱“福福來”吉祥物滑水賽會(huì)所——將成為社區(qū)活活動(dòng)場所和水水上運(yùn)動(dòng)中心心滑水賽賽道——將成為東麗湖湖別具一格的的風(fēng)景國內(nèi)規(guī)模最大大的人工滑水水賽道，長700米，寬不小于于100米。2002-07-03天津日報(bào)：昨天，記者在在東麗湖畔見見到，新興建建的滑水會(huì)所所主體工程已已竣工，７萬萬平方米、長長達(dá)７００米米的國際標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)賽道已展現(xiàn)現(xiàn)眼前。據(jù)介介紹，本次比比賽是中國滑滑水協(xié)會(huì)成立立以來，首次次正式主辦的的世界滑水賽賽，同時(shí)是組組織規(guī)模最大大、水平最高高的一次賽事事。到昨天為為止，已有來來自美國、加加拿大等２００多個(gè)國家和和地區(qū)的５０００名運(yùn)動(dòng)員員報(bào)名參賽。。200