大廈項目策劃競標書

市場概況南京都市認識要在一個都市生存，不管是人也好依舊公司，首先要有專門強的適應能力，服水土，才能夠在市場競爭中取得先機，這差不多是許多具有強大實力的跨國企業(yè)都不能幸免的現(xiàn)實問題。南京是江蘇省省會，位于北緯31°14'~32°36'、東經(jīng)118°22'~119°14'，地處我國東南部的長江下游，東接富饒的長江三角州，南靠寧鎮(zhèn)丘陵，西倚皖贛山區(qū)，北連江淮平原，地理位置十分優(yōu)越。南京現(xiàn)轄玄武、白下、建鄴、鼓樓、秦淮、下關(guān)、雨花臺、棲霞、浦口、大廠、江寧11個區(qū)和江浦、六合、溧水、高淳4個縣。轄區(qū)總面積6597平方公里，市區(qū)面積2598.69平方公里。全市總?cè)丝?23.8萬，其中鄉(xiāng)村居住人口180.3萬，城鎮(zhèn)居住人口443.5萬。南京四周低山盤曲，山環(huán)水繞，自然風貌獨特。氣概磅礴的長江自西向東橫穿市區(qū)，轄內(nèi)有秦淮河、滁河、玄武湖、莫愁湖、石臼湖、固城湖等流域水網(wǎng)縱橫交錯，水面占全市面積11.4％，水資源極為豐富。崗巒起伏的寧鎮(zhèn)山地由東向西形成三個分支切近都市邊緣楔入城區(qū)，溧水縣境內(nèi)有茅山山脈，江浦縣境內(nèi)有老山山脈。低山丘陵占全市面積64.5%，是華東低山丘陵集中的要緊區(qū)域之一。南京屬亞熱帶濕潤氣候，溫暖宜人，四季分明，雨量充沛。年平均氣溫15.4°,年均降水量1106毫米。這一良好的自然條件加之歷代的綠化努力，使南京享有“綠城”之譽。南京屬北亞熱帶季風氣候區(qū)，四季分明，年度最佳氣節(jié)為秋季(9~11月)。絕對最高溫度43℃絕對最低溫度-14℃年平均溫度15.7℃最熱月平均溫度28.1℃最冷月平均溫度-1.5℃年平均降雨量1005.9mm年均相對濕度76%最大風速25m/s土壤最大凍結(jié)深度-0.09m夏季主導風向東南、東風冬季主導風向東北、東風地震烈度7度無霜期232天孫中山先生在其《建國方略》中評價南京的地理環(huán)境時講：“其位置乃在一美善之地區(qū)。其地有高山、有深水、有平原，此三種天工，鐘毓一處，在世界之大都市中，誠難覓此佳境也。而又恰居長江下游兩岸之最豐富區(qū)域之中心，南京今后之發(fā)達，未可限量也?！惫呈兰o以來，先后有十個朝代和政權(quán)在那個地點建都，使南京成為古代和近代長江中下游地區(qū)經(jīng)濟、政治、文化的中心，留下了光輝燦爛的民族文化。今天的南京是中國經(jīng)濟發(fā)達省份江蘇省的省會，長江流域四大中心都市之一，在全國宏觀生產(chǎn)力布局中居于重要地位。通過建國以來特不是改革開放以來的建設(shè)，南京差不多形成四個比較突出的優(yōu)勢：一、區(qū)位優(yōu)勢南京地處沿海開放地帶和長江流域的交匯部，緊鄰中國最大的經(jīng)濟、金融中心上海，是中國國土規(guī)劃中滬寧杭經(jīng)濟核心區(qū)的重要都市，在江蘇沿海、沿江、沿線開放戰(zhàn)略中處于樞紐位置，具有加速經(jīng)濟國際化的有利條件。二、交通通訊優(yōu)勢南京是中國華東地區(qū)重要的交通和通訊樞紐，鐵路、公路、航空、水運、管道五種運輸方式齊全，構(gòu)成了立體化、大運量交通運輸網(wǎng)絡(luò)；程控電話、移動通信、數(shù)據(jù)通信、微波、衛(wèi)星、光纖等組成了現(xiàn)代化通信網(wǎng)絡(luò)。三、教育科技優(yōu)勢南京是中國高等教育和科研四大基地之一。有高校48所，研究機構(gòu)500余家，科技人員32萬人，在寧兩院院士61人，科技綜合實力居全國都市前列。四、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢南京是中國東部地區(qū)重要的綜合性工業(yè)基地，差不多形成了以電子、汽車、化工和一批地點特色產(chǎn)品為主導的綜合性工業(yè)體系。電子工業(yè)、石化工業(yè)生產(chǎn)規(guī)模位居全國都市第二位，汽車工業(yè)居第五位。南京也是長江三角洲僅次于上海的商埠重鎮(zhèn)，年社會商品零售總額居全國都市前十位。進入二十世紀九十年代，南京以其工業(yè)、科技、區(qū)位的優(yōu)勢和快速進展的經(jīng)濟，被評為中國都市投資硬環(huán)境“四十優(yōu)”都市之一，被國際經(jīng)濟界人士和眾多海外財團視為具有寬敞開發(fā)前景的地區(qū)。本世紀末、下世紀初，將是南京進展史上十分重要的時期?！赌暇┦袊窠?jīng)濟和社會進展“九五”打算和2010年遠景目標綱要》明確提出要把南京建設(shè)成為功能齊全、服務一流的省會都市；成為長江三角洲地區(qū)和長江下游的經(jīng)濟、金融、商貿(mào)區(qū)域性中心都市；成為經(jīng)濟發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、融古都風貌與現(xiàn)代化文明于一體的現(xiàn)代化江濱都市。2002年的房地產(chǎn)市場市場競爭越來越激烈，經(jīng)營都市理念引領(lǐng)樓市新潮，一系列規(guī)劃利好更帶來了強勁的活力；河西新城區(qū)、亞東大學城、拆違加大力度等等大的舉措，從政策和外部環(huán)境上給開發(fā)商重要的機遇；審視樓市細部的競爭，開發(fā)商將會更加注重品質(zhì)、注重服務，從而也更加注重品牌，品牌將更加成為開發(fā)商關(guān)注的焦點。2002年樓市競爭格局將會向何處進展？一、都市經(jīng)營利好多2001年下半年以來，一系列都市規(guī)劃建設(shè)的利好給南京開發(fā)商注入了新的活力，尤其河西新城區(qū)、亞東大學城的建設(shè)給開發(fā)商帶來了更高的預期。2002年南京的樓市將會呈現(xiàn)一個多亮點的格局，購房者將把注意力放在一個更寬敞的視野里。以人為本，制造環(huán)境、優(yōu)化環(huán)境，集中力量開發(fā)新城區(qū)，使現(xiàn)代新城區(qū)成為現(xiàn)代化的一流市區(qū)，這是市委、市政府對新城區(qū)建設(shè)提出的要求。河西的奧體中心是一大利好，已引起眾多購房者的關(guān)注，10年以后，河西將是30萬人的都市，這對開發(fā)商來講是一個極好的機遇，但開發(fā)商們能否把握好那個機遇呢？仙西將建成全國最大的大學城，在不到10年時刻建成大學城，公共設(shè)施共享，建成一流的學生街。同時，南京舊城實行7721工程，在7條主干道、70多條要緊道路上進行改造。我們那個都市在一種經(jīng)營的理念中會產(chǎn)生質(zhì)的飛躍，都市一些新的功能會更加凸顯出來。與此同時，不同板塊的開發(fā)商也必將運用好自身的利好出好牌，一場更高層次的競爭將不可幸免。二、品牌成為關(guān)注焦點品牌是一個企業(yè)的立足之本。這也是升級產(chǎn)品的基礎(chǔ)，開發(fā)商首先應該建立品牌意識，以過硬的產(chǎn)品質(zhì)量來贏得客戶，以完善的服務和優(yōu)美的居住環(huán)境來升級產(chǎn)品。隨著樓市競爭的加劇，品牌意識已深入人心，不管是購房者依舊開發(fā)商都特不看重品牌。業(yè)內(nèi)一致認為：2002年是南京開發(fā)商全面樹立品牌的一年，也是品牌競爭漸趨激烈的一年。2001年秋天，棲霞建設(shè)董事長陳興漢當選為“中國地產(chǎn)10大風云人物”，棲霞建設(shè)股份有限公司（星葉牌住宅）當選為“中國地產(chǎn)20大企業(yè)品牌”，給南京房地產(chǎn)市場的品牌競爭樹立了一個榜樣。事實上，從2002年上半年的市場情況來看，開發(fā)商確實意識到品牌的重要性，從五一期間的房展會來看，開發(fā)商越來越會做秀，展會的布置和內(nèi)容也體現(xiàn)出開發(fā)商品牌進展的認識。一些購房者認為，品牌的意義是相當重大的?，F(xiàn)在，買品牌房住著放心，差不多成了許多購房者的口頭禪。雖講他們還不太明白品牌概念的全部含義，在購房中，完全講究品牌還顯得有些不現(xiàn)實，但大多數(shù)人認為品牌意味著高附加值，不光是有形的質(zhì)量和功能方面，在除此之外的其他方面也是有其價值的。買房的時候，專門多消費者表示他們情愿為品牌房多付鈔票，人們關(guān)于“品牌樓”依舊認可的。品牌關(guān)于開發(fā)商來講是能夠成為開發(fā)商帶來有價值的重要資產(chǎn)。房地產(chǎn)是一個個性化十分突出的產(chǎn)品，個人消費頻率是專門低的，它不像不的日用品，也許有的人一生中只有一次購房行為。開發(fā)商會可不能越來越重視品牌？盡管目前房地產(chǎn)市場還沒有形成強烈的品牌意識，然而能夠確信今后品牌是一種進展的趨勢，購房者會講究品牌，開發(fā)商也會為競爭而樹立自己的品牌。開發(fā)商應該有品牌的危機意識，許多開發(fā)商也在努力地追求品牌，樹立自己的品牌。盡管現(xiàn)在國內(nèi)也出現(xiàn)了一些具有品牌意識的開發(fā)商，通過塑造住宅產(chǎn)業(yè)品牌取得了較好的經(jīng)濟效益，但較之國外經(jīng)驗豐富、實力強勁的老牌開發(fā)商依舊顯現(xiàn)出對品牌意識的理解不夠全面、不夠深刻，應盡早樹立品牌意識，通過長期不懈努力，實施有效戰(zhàn)略開發(fā)。三、房價更趨理性2002年，南京樓市的開發(fā)重點已向城郊進一步延伸，不同地區(qū)的房價也會因各種因素，呈現(xiàn)出不同的走勢。都市總體規(guī)劃使河西凈地陡然增加31平方公里。這一大塊凈地隨著河西新城區(qū)的強力啟動，具備了專門大的升值潛力。目前河西北部地區(qū)的住宅供應量較大，而且先前奧體中心建設(shè)的消息傳出之后，一些住宅的價格差不多有所上浮，假如南部的住宅開發(fā)再大規(guī)模展開，在競爭的壓力下，短期內(nèi)新城北部地區(qū)的房價上升的空間相對南部來講就小一點。在啟動河西新城區(qū)建設(shè)的同時，將開發(fā)建設(shè)3大一般居住區(qū)，要緊面向剛進城的新市民及低收入群體。它們是：城東的仙林地區(qū)、江北新市區(qū)、城南江寧東山新市區(qū)。3個居住區(qū)能納入人口均在30萬左右。這三個居住區(qū)房價定位可不能專門高，因此對整個樓市的房價阻礙可不能專門大。目前，南京寫字樓市場供應狀況相關(guān)于南京的企業(yè)進展的規(guī)模、市場的供需狀況（各寫字樓、商住樓的租售現(xiàn)狀）來看，供應量穩(wěn)定，整體市場價格浮動不大，個案由于產(chǎn)品差異性，特不是新產(chǎn)品相對前些年上市的產(chǎn)品來看，在硬件配置上差不多超出一截，價格的相應上漲是合理的。四、競爭促使產(chǎn)品升級 2002年南京的房地產(chǎn)市場差不多進入一個群雄爭霸的時期。開發(fā)商應做好以下幾點，來應對市場的挑戰(zhàn)，升級產(chǎn)品。第一、也是最要緊的，是產(chǎn)品本身的質(zhì)量，這是企業(yè)品牌的基礎(chǔ)。質(zhì)量的提高，包括內(nèi)涵和外延的雙重提高。內(nèi)涵確實是樓盤的建筑質(zhì)量，外延確實是要做好樓盤的服務和宣傳等。第二、要加強對樓盤銷售人員的培訓，完善銷售服務系統(tǒng)。隨著新型材料、新技術(shù)的運用，銷售人員沒有一點知識是不能促進銷售的。第三、要提高產(chǎn)品的配套服務，加強外在環(huán)境的建設(shè)。2002年的房地產(chǎn)市場，關(guān)于開發(fā)商來講，競爭意識要轉(zhuǎn)化，要由地點轉(zhuǎn)到全國。面對外地開發(fā)商的挑戰(zhàn)，2002年南京的樓市有許多關(guān)鍵性的利好。在這種利好的樓市中，不僅刺激了當?shù)亻_發(fā)商的興趣，同時也吸引了國內(nèi)外房地產(chǎn)“大鱷”的注意力，萬科、萬達差不多搶灘南京的房地產(chǎn)市場。如此本地開發(fā)商的競爭某種意義上差不多由當?shù)刈呦蛄巳珖?，競爭意識的轉(zhuǎn)變，如此便對樓盤的建設(shè)提出了更高的要求。面對日益嚴峻的市場競爭，開發(fā)商應在開發(fā)樓盤中逐步升級自己的產(chǎn)品，來滿足消費者的需求，在市場中占得先機，保持自己在競爭中立于不敗之地。盡管外地的開發(fā)商差不多涌入了南京，然而本地的開發(fā)商仍然占有一定的優(yōu)勢，如對本地環(huán)境的了解，對當?shù)叵M者的需求有更深的認識等。本地開發(fā)商應該抓住這些條件，開發(fā)出質(zhì)量更高的樓盤，要跟他們比品質(zhì)、比服務，通過這些來升級產(chǎn)品。租賃/購買辦公房打算分析一、租賃/購買打算多數(shù)中小企業(yè)在以后1-2年內(nèi)有更換辦公房的打算。在更換辦公房的方式上，中小企業(yè)在采取購買、租賃兩種方式方面均有一定數(shù)量，打算租賃者與購買者相差不大，有專門多企業(yè)需要“到時候視實際情況而定”。然而，通過對打算租房者的調(diào)查分析能夠看出，在同樣面積、租金與按揭房款也一樣的情況下，消費者更傾向于購買。中小企業(yè)購賣/租賃辦公房的區(qū)域選擇要緊集中在新街口地區(qū)和鼓樓地區(qū)。

二、對辦公房的內(nèi)在要求1、面積需求中小企業(yè)以后需要的辦公房面積呈多樣化與擴大化，對不同面積的辦公房都有不同程度的需求，同時相關(guān)于現(xiàn)在辦公面積都有不同程度的增加。需求辦公面積多在80-100m2及101-150m2。

表1.1各類中小企業(yè)下一步的辦公面積需求需求面積現(xiàn)在面積50M2以下51-80M281-100M2101-150M2151M2以上無更換辦公房意向合計50M2以下31.2512.5018.756.256.2525.00100.0051-80M2015.3815.3815.38053.86100.0081-100M20030.0030.0010.0030.00100.00101-150M200040.0040.0020.00100.00151M2以上000060.0040.00100.002、裝修與車位需求中小企業(yè)多數(shù)需要對辦公房進行簡單裝修，對車位的需求是1-2個/公司，但限于規(guī)模與實力，也有21.88%的公司對車位無需求。3、辦公房類型需求中小企業(yè)對有衛(wèi)生間無廚房的辦公房最青睞，以后需求辦公面積在50M2以下的中小企業(yè)所需求的全為有衛(wèi)生間無廚房的辦公房。所有企業(yè)均對廚房和衛(wèi)生間均具備的辦公房需求最小。表1.2中小企業(yè)對辦公房套型的選擇比例分布套型比例衛(wèi)生間和廚房都沒有的純開間辦公房21.88有衛(wèi)生間無廚房的辦公房43.75衛(wèi)生間和廚房都沒有的辦公房12.50無所謂,隨便哪種均可21.87合計100.00表1.3辦公房面積需求不同對套型選擇的阻礙分析單位：M2需求面積套型50以下51-8081-100101-150150以上衛(wèi)生間和廚房都沒有的純開間辦公房050.00037.5028.57有衛(wèi)生間無廚房的辦公房100.0025.0025.0037.5042.85衛(wèi)生間和廚房都有的辦公房025.0012.5012.5014.29無所謂,隨便哪種均可0062.5012.5014.29合計100.00100.00100.00100.00100.00三、消費者關(guān)于50M2辦公房的價格承受能力關(guān)于50平方米的辦公房，15-20萬元、21-25萬元、26萬元以上的總房價各有1/3的中小企業(yè)能夠承受。但依照在前面調(diào)研中提到的現(xiàn)在購房者的總房價多在30萬元以上及依照博智智業(yè)的調(diào)研經(jīng)驗，能夠承受26萬元以上的中小企業(yè)當高于1/3，因為在調(diào)查中，被訪者對“價格承受能力”的回答一般會略低于其真實的價格承受能力，這一點在后面的專門少消費者對時代廣場定價提出異議同樣得到驗證。絕大多數(shù)打算租賃辦公房的中小企業(yè)能夠承受的年租金超過2萬元，其中以2-3萬元和5萬元以上居多。表1.4中小企業(yè)關(guān)于50M2辦公房的房價承受能力打算租賃者（年租金）比例打算購買者（總房價）比例1.5~2萬元17.3915~20萬元33.332~3萬元34.7821~25萬元33.333~4萬元8.7026~30萬元19.054~5萬元13.0430萬元以上14.295萬元以上26.09――――合計100.00合計100.00寫字樓市場解碼為了準確、實際了解目前寫字樓在南京市場的進展現(xiàn)狀、市場供求以及進展前景，上海荒島房產(chǎn)工作室南京公司依照進入南京市場后對南京寫字樓進展情況的動態(tài)掌握得出的結(jié)論如下：首先，多數(shù)中小企業(yè)的總經(jīng)理認為對現(xiàn)有的辦公環(huán)境不中意。而時下已建成高尚公寓的配置標準也越來越高，寬帶網(wǎng)絡(luò)、小區(qū)物管、智能化安保等設(shè)施、設(shè)備的配備，同時出售產(chǎn)權(quán)、價格適中，這些都導致許多中小企業(yè)的經(jīng)理人選擇商住兩用樓。他們普遍認為適合的寫字樓的較少，沒有為中小型公司作到完善的服務。而通過對公司白領(lǐng)的調(diào)研分析得知，盡管消費者認可單身公寓的定位，對單身公寓有一定需求，怎么講SOHO概念的流行具有特定的市場氛圍，而南京還無大量的自由職業(yè)者，購買欲望與購買力明顯不足。其次，中小企業(yè)對辦公面積、套內(nèi)房型、公共配套設(shè)施與服務等的需求有自己的認識，特不是在公共配套和服務這兩塊對現(xiàn)有的寫字樓頗有微詞。電梯少、網(wǎng)速慢、空調(diào)不行、餐飲條件差等是目前客戶不滿率較高的幾個方面。再次，多數(shù)中小企業(yè)在今后1-2年內(nèi)有更換現(xiàn)有辦公房的打算。前面差不多分析過中小企業(yè)對目前寫字樓的看法，由于對眾多寫字樓的現(xiàn)有條件的不滿，隨著企業(yè)進展的腳步，提高對外的形象，他們需要更換現(xiàn)有的辦公房。他們的資訊優(yōu)勢明顯，對新的產(chǎn)品動態(tài)了如指掌，目前市場中沒有他們中意的產(chǎn)品，因此他們期待著理想的辦公樓。其后,新街口、鼓樓是人們心目中的傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)濟中心，不管是人流量、信息流量、資金流量……都大于其他區(qū)域。但近年來新街口的交通情況不暢，周邊新興的區(qū)域大有后來居上的趨勢。廣州路-上海路-山西路一帶形成新的辦公區(qū)，潛力專門大。最后，依照對近兩年高檔次配置的寫字樓項目樓盤銷售經(jīng)理的調(diào)研訪談和實際調(diào)查表明，辦公環(huán)境好、硬件配置高、性價比合適的寫字樓的租售狀況都還不錯，例如：蘇寧環(huán)球大廈、益來國際廣場、金鷹國際等，同時還具有酒店式公寓的雛形，是辦公與公寓結(jié)合的典型。通過我們對市場的實際成交情況，調(diào)查所得的客戶心理價位是偏低。因為，他們相當一部分人的價格動身點是以目前擁有的寫字樓物業(yè)為評判標準的，不排除市場供應產(chǎn)品檔次提高，其相應的心理價位有所提升的可能。事實上，市場上推出的一些真正優(yōu)秀的物業(yè)價格確信高于30萬的心理底線，銷路仍然不錯。微觀市場個案分析目前南京市場中的能夠稱得上較高檔的物業(yè)是商貿(mào)世紀廣場、匯杰廣場、隆盛大廈、福鑫廣場、蘇寧環(huán)球、金鷹國際廣場等。商貿(mào)世紀廣場號稱南京第一高樓；匯杰廣場以生態(tài)式“純”寫字樓的領(lǐng)先形象；隆盛大廈27層設(shè)有10部電梯，而南京通常30層以下寫字樓差不多電梯配置在5-6部；福鑫大廈地處洪武路，有兩個地鐵出口，300余個車位，完全脫離新街口一帶的交通困境；金鷹國際中型面積的高檔辦公區(qū)。表1.4南京要緊寫字樓硬件配置分析指標投資大廈福鑫大廈隆盛大廈匯杰大廈華泰證券大廈電梯6部三菱12部瑞士10部8部7部富士達物管金鷹未定隆盛物業(yè)知名品牌長江物業(yè)車位數(shù)111300以上200300以上100以上地鐵站1個2個/2個/公交線33、26、3026、30、401、5、9、25特色100m2觀光大堂酒店級行政服務無群樓、立體綠化生態(tài)辦公歐式外立面配套會所（會議廳行政餐廳職工俱樂部會議廳屋頂花園保鈴球館會議廳美國霍里威爾樓宇自控系統(tǒng)等層數(shù)28層40層27層28層28層我們從目前的市場中選擇了部分有代表性的寫字樓項目，對他的產(chǎn)品進行綜合性的評述和分析。案名福鑫國際大廈總占地面積約9000m2地址南京市洪武路359號總建筑面積88000m2電話45736224573623外立面的處理鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，高級節(jié)能環(huán)保玻璃幕墻，銀白色覆碳噴涂，頂端金屬環(huán)行裝飾開發(fā)南京市房產(chǎn)經(jīng)營總公司頂部的處理圓弧型尖頂，后現(xiàn)代主義風格銷售南京市房產(chǎn)經(jīng)營總公司銷售分公司窗臺的處理大玻璃落地窗策劃江蘇華聞廣告進展有限公司建筑設(shè)計承建南京市三建（集團）公司車位的處理地下車層物管待定，現(xiàn)確定檔次較高施工的進度封頂屬性商務辦公樓治理費m2總戶數(shù)寫字間約364間，商務套間95間，酒店式公寓95間報價開盤日交房日物業(yè)類型高層商務辦公樓容積率9.6綠化率門前2500m2專屬廣場得房率83%銷售率15%層高寫字間4.5米酒店式公寓2.9米入住率無優(yōu)惠折扣一次性付款95%結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)付款方式一次性付款、按揭主購者銀行、證券、保險、國際貿(mào)易等公司面積標準寫字間62.52—156.18m2，商務套間130.79—219.89m2，國際酒店公寓123.75—219.92m2綜合分析開發(fā)商背景南京市房產(chǎn)經(jīng)營總公司原是有二級開發(fā)資質(zhì)的國營房地產(chǎn)公司，資金實力較雄厚，企業(yè)現(xiàn)已完成了改制，市場競爭力進一步加強。項目開發(fā)情況該項目開發(fā)已有8—9年時刻，由于原是國營房地產(chǎn)公司，企業(yè)內(nèi)部治理較差，一度造成資金短缺，項目擱置?，F(xiàn)向中行和工行貸款，接著該項目開發(fā)。推廣理念“自由、開放、簡約、人性”4、項目賣點（1）地段優(yōu)勢，商務環(huán)境好。該項目位于洪武路與白下路交界處。洪武路是南京銀行、證券、保險、國際貿(mào)易集中的地點。該項目與金穗大廈聯(lián)體，東臨匯鴻國際大廈，南對江蘇外經(jīng)貿(mào)大廈，北面相繼為中行、建行、太平洋保險、隆盛金融廣場、華泰證券大廈，是南京金融街的南端門戶，主力商務區(qū)。（2）市場定位。南京市又一高品質(zhì)、多元化、配套設(shè)施完善的高檔商務辦公精品樓盤。項目劣勢（1）該項目開發(fā)周期太長，對開發(fā)商的可信度大打折扣；（2）由于開發(fā)周期太長，導致成本增加，必定使售價過高；（3）南京市近期推出的同類產(chǎn)品較多，市場競爭激烈，銷售難度專門大。案名蘇寧環(huán)球大廈總占地面積約8000m2地址南京市廣州路188號總建筑面積70000m2電話33220883322388外立面的處理開發(fā)蘇寧集團頂部的處理銷售窗臺的處理策劃建筑設(shè)計承建車位的處理地下車位物管南京蘇寧物業(yè)治理公司施工的進度屬性商務辦公樓治理費m2總戶數(shù)233戶報價開盤日交房日物業(yè)類型高層商務辦公樓容積率8．75綠化率得房率銷售率層高入住率60%以上優(yōu)惠折扣結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)付款方式一次性付款、按揭主購者各種貿(mào)易公司、服務性公司面積238m2綜合分析1、開發(fā)商背景蘇寧集團，中國聞名民營企業(yè)。2、推廣理念“距金陵龍脈，襲帝王血統(tǒng)”3、項目賣點（1）人文環(huán)境佳，周邊學校、醫(yī)院林立，還有體育場；（2）處于上海路和廣州路交界處，離地鐵700米；（3）5000平方米豪華會所，多功能會議廳、金融廣場、信息中心、醫(yī)療保健中心、室內(nèi)高爾夫、游泳池、咖啡廳、酒吧。4、項目劣勢（1）介紹的中與各商圈都在咫尺，實際都不算近；（2）面積過大；案名蘇鐵隆盛大廈總占地面積地址南京市洪武路359號總建筑面積電話44590754502658外立面的處理高級鋁板外飾，鋼化玻璃幕墻開發(fā)江蘇省鐵路實業(yè)有限公司頂部的處理銷售窗臺的處理策劃建筑設(shè)計承建車位的處理地面、地下物管隆盛物業(yè)施工的進度屬性商務辦公樓治理費m2總戶數(shù)報價開盤日交房日物業(yè)類型高層商務辦公樓容積率綠化率得房率71．5%銷售率層高入住率60%以上優(yōu)惠折扣結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)付款方式主購者金融證券面積88．34-156．83m2綜合分析1、推廣理念主流物業(yè)傾向，盡享繁華地利2、項目賣點（1）地段優(yōu)勢，商務環(huán)境好。位于新街口，有兩個地鐵出口（2）硬件配置高3、項目劣勢（1）新街口交通緊張；（2）面積偏大；（3）推廣概念不新。案名蘇鐵隆盛大廈總占地面積地址新街口中山南路49號總建筑面積160萬平方米電話689399768939986893999外立面的處理高級鋁板外飾，呼吸式鋼化玻璃幕墻開發(fā)頂部的處理正反逆轉(zhuǎn)雙層旋宮空中花園銷售窗臺的處理策劃建筑設(shè)計承建車位的處理地面、地下物管威格斯中國公司施工的進度屬性商務辦公樓治理費m2總戶數(shù)報價開盤日交房日物業(yè)類型高層商務辦公樓容積率綠化率得房率銷售率層高入住率60%以上優(yōu)惠折扣結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)付款方式主購者各類中小企業(yè)面積靈活可自由分割42到整層綜合分析1、推廣理念主流物業(yè)傾向，盡享繁華地利2、項目賣點（1）地段優(yōu)勢，商務環(huán)境好。位于新街口，預留地鐵出口（2）硬件配置高3、項目劣勢新街口交通緊張；價格不菲外地市場借鑒上海，一個國際化的大都市，他的進展有著他的專門歷史性和時代性。都市的進展總是有一定的規(guī)律可循的，正如上海的進展和建設(shè)是學習和進展國外的國際化大都市的結(jié)果。現(xiàn)在差不多有許多人，特不是外國人認為目前上海的都市建設(shè)和規(guī)劃差不多超過了香港，他們無不流露出對上海的都市的喜愛。然而，細心觀看上海，您能看到許多其他國際化大都市進展的影子，香港、新加坡、紐約、倫敦……風格、規(guī)模的借鑒；居住和辦公概念的汲取；幸免都市化的過程中忽視了綠化的重要性；注重都市的文脈和底蘊……。因此，綜觀上海寫字樓的進展軌跡，我們能夠有所借鑒，不管是成功的依舊失敗的。上海的寫字樓具有沿都市主干道，在都市的商業(yè)中心和要緊人流的集散中心呈集束化分布的特色，中山北路、肇家浜路—虹橋路、淮海路、延安路、南京路、恒豐路、中山南路等主干道兩側(cè)，以徐家匯、靜安寺、國展中心、火車站、人民廣場、外灘等為中心，因此還有浦東小陸家嘴金融區(qū)。我們以浦東的小陸家嘴金融區(qū)的寫字樓進展為例，隨著浦東全面開放和全新的引資政策，眾多開發(fā)商看中以后浦東的進展，導致小陸家嘴地區(qū)高樓林立。但現(xiàn)在的開發(fā)商并沒有看到預想的門庭若市的景象，而是一棟棟空置的大樓無人問津的情景。難道上海的進展造就了那么多的中小型公司不情愿到政策更加優(yōu)惠的浦東來辦公嗎？事實上，現(xiàn)在的浦東由于都市建設(shè)、配套的緣故還遠沒有達到理想的狀態(tài)。而浦東的騰飛，小陸家嘴的寫字樓迎來自己的春天是其確立為金融中心以后。國內(nèi)各大銀行在小陸家嘴地區(qū)建立支行和辦事機構(gòu)；外資銀行落戶小陸家嘴；證券公司、保險公司、五星級酒店、國際購物中心等紛紛落戶……小陸家嘴地區(qū)一片繁榮的景象。至此，才有部分中小型公司落戶浦東的頂級寫字樓。從南京的現(xiàn)狀與上海的進展經(jīng)歷相比，南京的中小公司的進展機會遠比如那個十里洋場多，公司的成長速度也慢于上海如此的都市。上海的中小型公司仍然無力承擔大量的辦公場所費用的開支，相信南京的公司也有自己的承受范圍。要查找體現(xiàn)公司實力也確實是面子情況與公司實際可承受現(xiàn)狀的平衡點。上海稱得上是亞洲的金融中心之一，有大量的國內(nèi)和境外銀行、政券、保險機構(gòu)有資金實力和需求購置大面積的辦公寫字樓；而南京相對來講，進展和理念上都還有差距，沒有境外的金融大企業(yè)，本地有實力的企業(yè)也多為自己建筑自己的辦公場所，因此在南京大規(guī)模的辦公場地沒有銷路。在上海由于外國企業(yè)紛紛看好中國的進展，而同時又認為作為國際大都市的上海能夠作為企業(yè)的駐華總部。大大小小的外國公司也為上海的寫字樓市場提供專門大的市場空間。各種高檔次的大型辦公樓被他們整層租下或因此還有眾多的小型高檔辦公場所如：酒店式公寓、寫字樓套房、五星級酒店以及時下興起的酒店式商務套房；反觀南京不具有如此多的外國企業(yè)，寫字樓的消費能力明顯不及。但南京作為內(nèi)地與沿海經(jīng)濟的紐帶差不多顯現(xiàn)出其進展的潛力，差不多有許多國內(nèi)和國外的公司在南京開辦辦事機構(gòu)，小規(guī)模、高檔次的辦公場所是可能有市場的。項目概況開發(fā)商背景蘇寧電器為國內(nèi)知名的民營企業(yè)，企業(yè)實力排名國內(nèi)民營企業(yè)中的前列。目前正在積極籌備年底上市。銀河地產(chǎn)是蘇寧電器下屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，目標是在近5年內(nèi)成為南京聞名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。目前，蘇寧電器為背景開發(fā)的寫字樓項目有蘇寧環(huán)球大廈，是近年內(nèi)南京幾家開發(fā)頗為成功的寫字樓項目之一。該項目以辦公和酒店公寓為主，在當時的特定市場環(huán)境下，特不是能在地段不占優(yōu)勢的情況下能夠取得如此的成功講明蘇寧集團的開發(fā)專門具有前瞻性，符合當時的市場需求。工程概況銀河大廈位于南京繁華的商業(yè)區(qū)中山北路與山西路的交匯處，為南京山西路一個十分重要的位置。用地范圍為山西路以南，中山北路以西，紅線用地面積為10500.38平方米。北側(cè)與現(xiàn)有的山西路市民廣場相對，西面與則落成的金山大廈、交通銀行南京總行相臨。地下通道的出入口和以后的地鐵出入口與地塊相連。銀河大廈是一座集購物、休閑、娛樂、餐飲、辦公、商住為一體的綜合性大廈。大廈建筑總高度為149.45米，建筑總面積為108517.54平方米。地上層數(shù)41層，地下3層。大廈在設(shè)計中力求內(nèi)部功能齊全，設(shè)施完善，建成后必將成為山西路標志性的建筑。是人們休閑、娛樂、辦公、生活的理想場所。經(jīng)濟技術(shù)指標總用地面積：10500.38平方米總建筑面積：108517.54平方米其中：商業(yè)建筑面積：37278.19平方米辦公建筑面積：48797.6平方米地下室建筑面積：22441.75平方米地上建筑面積：86075.79平方米容積率：10.33（包括地下室）8.1（不包括地下室）覆蓋率：48%機動車停車位：地下：307輛地上：15輛非機動車停車位：地下：2000輛地上：500輛建筑規(guī)劃項目分群樓和塔樓兩部分。群樓高8層，31.95米，其中首層層高4.5米，2-8層為4.2米。商業(yè)群房1-7層為商業(yè)用途，8層為中西餐廳。主樓標準層3.4米，其中公寓式辦公集中在10-24層，25層為避難層和設(shè)備轉(zhuǎn)換層，26-41層為辦公樓部分。項目的商業(yè)人流沿中山北路，及山西路步行道進入，機動、餐飲人流沿傅佐路進入，辦公人流在用地東南側(cè)規(guī)劃道路進入。機動車入口設(shè)在傅佐路，機動車及非機動車地下車庫出入口沿用地東南側(cè)規(guī)劃道路組織進出。地下一層商場設(shè)出入口與都市地下通道及地鐵站相連，使商業(yè)人流的集散與都市交通系統(tǒng)聯(lián)系緊密。同時，在大樓的內(nèi)部、外部均設(shè)計了殘疾人通道，方便了殘疾人使用。另外，還設(shè)計了緊急消防通道，以供緊急情況時使用。產(chǎn)品理念設(shè)計南京什么人需要寫字樓寫字樓一方面是辦公的場所，需要提供舒適、高效、便捷的辦公環(huán)境；另一方面是公司的門面，從寫字樓的裝修檔次、硬件配備標準、租金費用都能夠從側(cè)面反映出租用者的品位、資金實力……小公司講面子、大公司講排場。有專門多人認為南京寫字樓的生存空間小，因為集體消費可能的大公司在南京都采納自建寫字樓的方式，而并非租用高等級的寫字樓，這是對公司排場的不同認識導致的。因此在南京的寫字樓多是面對中小企業(yè)的。事實上，大公司不購置高檔寫字樓也有他們的苦楚。南京的寫字樓服務功能有限，不能完全滿足企業(yè)的要求；入駐客戶的檔次參差不齊，企業(yè)形象未必好；自主權(quán)少，公司不能隨意支配資源。事實上，一些小公司在入駐寫字樓后也有類似的抱怨，只是實力所限不得不選擇盡可能中意的寫字樓，也造成一些軟硬件配備不良的寫字樓無人問津或客戶的流淌性大的現(xiàn)狀。高級商務人士：他們是一些小型公司（要緊是廣告公司、咨詢公司、事務所、高科技公司、網(wǎng)絡(luò)公司、旅行社、外地駐寧辦事機構(gòu)/分公司）的創(chuàng)辦者。公司里有幾個或十幾個職員，處于事業(yè)的起步時期，需要有一個高檔的辦公場所（既滿足辦公的需求，又能滿足自身形象的需求）。需求趨向分析鑒于目前房產(chǎn)市場供給現(xiàn)狀的無奈，他們只能花費昂貴的租金在星級酒店（如金陵飯店）、高檔寫字樓（如新街口世界貿(mào)易中心）辦公，但這些場所的物業(yè)產(chǎn)權(quán)不屬于他們，花費總數(shù)不菲的租金又不能使之成為公司創(chuàng)業(yè)的固定資產(chǎn)，不能實現(xiàn)保值增值功能，而且沒有足夠完善且實惠的配套設(shè)施能夠方便使用，因此他們潛意識里在等待一種完全適合他們需求的物業(yè)類型的出現(xiàn)。2．投資者：他們以高級白領(lǐng)和“知本家”為主，享受一份不菲的薪水或有自己的企業(yè)，對資金運做、投資回報專門有自己的一套方法。需求趨向分析鑒于目前股市低迷和儲蓄利率微弱的無奈，他們一直在查找另一種投資途徑，希望投資回報率穩(wěn)定且風險不大。毋庸置疑，因此是房產(chǎn)的投資。至于選擇哪一類型的房產(chǎn)進行投資，這是值得考慮的問題。假如有一種物業(yè)：投資不大，且既能夠在三級市場上不愁需求，也能夠買下自用（居住、開辦小型公司、經(jīng)營其它行業(yè)等），一方面能夠確保資產(chǎn)保值，同時也能帶來可觀穩(wěn)定的出租收入。這是一種什么樣的物業(yè)呢？3、外地駐寧的辦事機構(gòu)南京是江蘇省進展的龍頭，是沿海地區(qū)與內(nèi)地聯(lián)系的紐帶，因此南京在許多全國性的公司的進展戰(zhàn)略中占有重要的一席之地。需求趨向分析這種駐寧機構(gòu)的設(shè)置必須符合企業(yè)的戰(zhàn)略進展、企業(yè)自身總體進展的時期性戰(zhàn)略、當?shù)氐氖袌鲞M展以及區(qū)域市場的拓展情況通常決定如此的機構(gòu)是個有小到大，由幾個人開始，前期的資金要緊用于市場拓展而不能用于大量的資產(chǎn)購置。4、外籍機構(gòu)辦事處中國有了越來越開發(fā)的經(jīng)濟進展政策，以致于眾多的外資公司看重中國市場的進展和開拓。上海的房地產(chǎn)業(yè)進展，這一部格外資力量功不可沒，為了進一步刺激外籍人士的消費，上海取消了內(nèi)、外銷房。需求趨向分析在國外，公司進入寫字樓辦公，國外的辦公環(huán)境通常舒適、豪華，各項硬件配置先進。他們來到中國，身處異鄉(xiāng)不但需要他們適應的舒適、豪華，各項硬件配置先進的辦公環(huán)境，還需要有一個便捷而舒適的居住場所。有專門大一部格外國人剛來中國是租用星級酒店的套房、高檔公寓，但作為商務辦公的場所始終不能中意，場地局限、功能局限、商務環(huán)境局限等因素都制約了他們的業(yè)務進展和生活休息。事實上，他們都在期待“酒店式商務套房”的出現(xiàn)！酒店式商務套房理念設(shè)計酒店式商務套房是從酒店式公寓中新派生出來的一個細枝，是一種將酒店式公寓與小型辦公場所進行了結(jié)合并全新演繹的新產(chǎn)品，既汲取了星級酒店式公寓的服務功能和治理模式，又汲取了e時代寫字樓的某些特點：擁有良好的通訊條件，針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務特色服務，即可居住，又適合辦公，而且區(qū)域條件良好、價格低廉，是一種綜合性專門強的物業(yè)概念。1．酒店式商務套房和酒店式公寓的區(qū)不酒店式公寓是集住宅、酒店、會所等多種功能為一體的一種物業(yè)類型，具有“自用”和“投資”兩大功效。與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式公寓在硬件設(shè)施上毫不遜色，而服務更勝一籌：除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服務，真正實現(xiàn)賓至如歸。酒店式公寓本身是一種高檔次的公寓，能提供酒店式的居住服務功能，但缺少全方位的辦公功能。而酒店式商務套房在滿足居住功能的基礎(chǔ)上，對房型設(shè)計進行修正，同時滿足作為辦公場地的功能，更有便捷完善的辦公功能（如訂票服務，叫車服務，叫醒服務，問訊、留言服務，信件收發(fā)服務，報紙、雜志代訂服務，傳真、復印、打字；秘書，會議室、閱覽等），而且這些功能以公共提供的形式出現(xiàn)的，例如，沒有必要每個小公司都購置價格不菲的辦公設(shè)備，而只需提出服務需求即可。更重要的是酒店式商務套房和酒店式公寓相比在功能的設(shè)置的動身點是完全不同的。前者確實是為辦公而提供，不具備完全的居家功能，如：廚房功能，因此能夠達到真正的酒店化；后者是建立在居家功能的基礎(chǔ)上實行較高檔次的物業(yè)治理，類酒店式的治理，能夠作為家居辦公的場地。作為辦公場所前者更規(guī)范，更有利于治理酒店式商務套房和小型辦公場所的區(qū)不酒店式商務套房在提供小型辦公場所的功能基礎(chǔ)上，更提供高檔次的酒店式服務功能，例如豪華氣派的外立面和大堂，尊貴的地段，路人皆知的辦公大廈，高速名牌的電梯，足夠的停車位等等，在公司形象上，比星級酒店內(nèi)更專業(yè)；比豪華寫字樓服務更周到、更講究、更有面子。酒店式商務套房和星級酒店或高檔次寫字樓的區(qū)不在星級酒店或高檔次寫字樓租賃辦公場所，物業(yè)產(chǎn)權(quán)不屬于公司自己所有，花費十幾或幾十萬元的租金，到年底在固定資產(chǎn)上沒有積存；而產(chǎn)權(quán)出售的酒店式商務套房，具有“自用”和“投資”兩大功效，在提供公司辦公場地的同時，也為公司在固定資產(chǎn)上積存一定的基礎(chǔ)。酒店式商務套房和單身公寓的區(qū)不要緊區(qū)不在于單身公寓的房型設(shè)計考慮居住為主且提供的商務配套不健全，不適宜于小型公司辦公等等。單身公寓類似于酒店式公寓的概念，定位于年輕的單身貴族和小夫婦，完全從居家的概念動身，細致的區(qū)不那個地點就不再深究了。從以上各種物業(yè)類型的對比能夠看出，酒店式商務套房是集合星級酒店、高檔寫字樓、單身公寓、小型辦公場所等幾種物業(yè)類型要緊特性于一身的一種綜合物業(yè)類型，他依照特定目標客戶群體的切身需求，提供多種物業(yè)的邊緣功能，在產(chǎn)品定位上有了突破性的創(chuàng)新，填補了南京房地產(chǎn)市場的空白。酒店式商務套房的功能酒店式商務套房，是將“商”、“住”、“家”這三種形式有機地結(jié)合起來的一種綜合物業(yè)。作為連接酒店、寫字樓和私人公寓的橋梁，解決了酒店、寫字樓或私人公寓因其經(jīng)營本質(zhì)所決定的不能提供短期和長期共存的住宅問題，要緊需要實現(xiàn)以下功能：1．解決日常居住由于酒店式商務套房具有配套的酒店式服務及一般的居住功能，在這一方面是與住酒店完全類似的，因此絕對能夠滿足居住之用。關(guān)于那些為了生活工作的便捷、以面積換地段的高級商務人士，無疑是一個上佳之選。建議安裝中央空調(diào)，室內(nèi)采納簡潔裝修，也可考慮配送部分家具、電器、衛(wèi)生潔具等。由于面積不大、總價不高，只需支付少量首付款，以按揭形式即可入住。2．優(yōu)于酒店服務酒店式商務套房與一般商務公寓最大的不同，在于有沒有酒店式服務，而且是產(chǎn)權(quán)房享受的酒店式服務。租購一套以上房間的小公司往往還要處理諸如洗衣、收拾房間、衛(wèi)生間、廚房等問題。而處于創(chuàng)業(yè)時期的中小公司白領(lǐng)整日早出晚歸，時刻無疑是最寶貴的，我們倡導“讓更多的時刻屬于他們自己”這一理念。建議銀河大廈以50—70㎡的小戶型為主打，通過設(shè)計師的精心打造，將工作和生活的空間自然劃分，節(jié)約企業(yè)入駐重新施工所花費的人力與物力，同時提供多個服務項目，使業(yè)主無需為清潔、叫早、送餐、訂票、洗衣等瑣事阻礙心情。3．商務功能齊全創(chuàng)業(yè)公司還要求所在物業(yè)有良好的形象和強大的商務功能。這也是酒店式商務套房所必須具備的。建議在智能化方面做出創(chuàng)新；24小時的商務中心能提供不同時段的商務會議、商務秘書、翻譯等服務，從而實現(xiàn)齊全的商務功能。另外，酒店式商務套房應具備莊重的外觀、豪華的大堂及風光裝修，突出自身的高品質(zhì)，適用自用、投資等不同的客戶群體，從而突出商務個性?？傊频晔缴虅仗追繎旧砭邆渥銐虻钠焚|(zhì)，最重要的，是其能夠提供持之以恒的個性化服務。個性化有兩方面的含義：一是滿足使用者的個性化需求，因為購租酒店商務式公寓的大多數(shù)是高學歷、高素養(yǎng)，甚至是國際化的人士，他們對居住文化、對辦公環(huán)境有獨特的理解與需求；二是項目本身也應是個性化的，這包括樓型、裝修裝飾、環(huán)境、配套等，不能隨大流。這一點，是酒店式商務套房的生命力所在，是投資酒店式商務套房實現(xiàn)回報的核心因素。在酒店式商務套房這種全新的物業(yè)類型中合理地將居室分為了居住與辦公兩大區(qū)域，如此即具備了酒店式公寓的高檔生活區(qū)又滿足了小型辦公的高級商務區(qū)，同時還配備了五星級俱樂部，更引人注目的是它在小型辦公的基礎(chǔ)上增加了全新概念的24小時商務中心，在那兒能夠享受到24小時秘書服務，24小時翻譯服務以及24小時會議服務，由此一來，這種酒店式商務套房不僅填補了小型辦公無5A級辦公樓配套服務的空白，而且還能夠更完整為您制造一個超5A級的辦公場所。從服務看酒店式商務套房何為酒店式治理？對理解酒店式商務套房的產(chǎn)品內(nèi)涵，認識酒店式商務套房的市場前景，有著巨大的作用。讓我們先來體會一下以后銀河大廈的治理。早上7點，迎著朝陽前往銀河大廈。路上的行人腳步匆匆，站臺上擠滿了上班一族，車來人往，緊張忙碌的一天就如此開始了。銀河大廈治理處的職員已全部到位，大堂的地毯和地面差不多掃潔凈。乘著電梯來到銀河大廈36樓，由于窗戶在昨晚差不多全部打開，盡管門沒有開，整個辦公大廳里沒有絲毫沉悶的感受。燈開得不多，卻能看清大廳里的一切。7點14分，一名保潔員和一名保安打開了一間獨立辦公室。他們先拉開窗簾，打開窗戶，新奇的空氣沁人心脾，陽光肆無忌憚地闖進來。由于每天下班后整個大廈都進行了完全地衛(wèi)生打掃，早上只是對個不地點進行維護。保結(jié)員將地面進行可擦洗，整理了辦公臺面，將茶杯放到伸手可及的地點。你會發(fā)覺，辦公室中的茶杯的位置是不一樣的，有的在左邊，有的在右邊，有的近，有的遠。原來，他們是依照室內(nèi)辦公人員的適應放置屋內(nèi)物品的。整理完畢，他們又關(guān)上了窗子，拉下了一部分窗簾，讓辦公臺沉醉在陰影里，為的是使辦公的人免受強烈光線的照耀。桌椅物品擺放有序各得其所，關(guān)上門，又開始另一間辦公室的整理。7點40分，銀河大廈迎來了第一位工作人員。所有的飲水機差不多打開。8點整，衛(wèi)生間清掃完畢。那個地點的空氣和不處一樣清新，地上沒有一絲灰塵，臺面沒有一點水跡，空氣中還有一股淡淡的清香。衛(wèi)生用紙也是新裝上去的，墻面光潔可照人。8點10分，所有的辦公區(qū)域差不多整理完畢，窗戶差不多關(guān)閉，中央空調(diào)系統(tǒng)全面啟動。8點30分，寫字樓辦公的時刻到了。所有的保結(jié)員和保安人員都不見蹤影，他們“躲”進了工具間或通道里，哪里需要，他們就在哪里出現(xiàn)。地層大堂和樓層能看到更多的接待和服務生。酒店式商務套房提供的服務內(nèi)容客房服務客房每天的清潔：包括房間、衛(wèi)生間的日常清掃，換垃圾袋，日用品的調(diào)換等。電視節(jié)目——提供衛(wèi)星電視中央臺，地點臺，香港及海外電視臺。3．電話系統(tǒng)提供電話總機以及多門電話線，可直撥國內(nèi)、國際長途。4．洗衣服務自助式濕洗服務，干洗/熨燙服務中心5．報修服務24小時及時報修服務6．保安服務——安全監(jiān)控系統(tǒng)24小時的多重智能化安防操縱系統(tǒng)，訪客可視對講系統(tǒng)、房內(nèi)報警系統(tǒng)；火情報警系統(tǒng)等。7．餐飲服務自助式早餐，商務套餐，房內(nèi)送餐，酒吧，俱樂部等。8．俱樂部會員卡享用健身房、餐廳等設(shè)施打折。9．商務中心傳真、復印、打字、秘書、會議室、閱覽等。10．其他服務行李服務，訂票服務，叫車服務，叫醒服務，問訊、留言服務，信件收發(fā)服務，報紙、雜志代訂服務等服務。市場前景反彈琵琶：從產(chǎn)品找客戶目前的市場營銷方略是從分析客戶的角度來分析產(chǎn)品的可行性，也確實是我們前面的通過宏觀、微觀市場分析及部分客戶的心態(tài)分析，驗證產(chǎn)品的適應性。反過來從酒店式商務套房的功能查找可能對應的客戶，我們認為能夠?qū)⑷绱艘粋€定位把握的更加準確。1．從酒店式商務套房所具有的“自用”居住功能來講，銀河大廈定位在所能輻射范圍內(nèi)的高級商務人士。當前，南京市已形成了高級商務人士階層，這一階層擁有特不可觀的商務消費能力，傳統(tǒng)的物業(yè)治理對他們來講早已不能適應其快節(jié)奏的生活，使他們對體現(xiàn)自身價值，滿足自我需求的“酒店式商務套房”愈加渴望。這些目標客戶群體要緊包括：從事ＩＴ業(yè)、金融業(yè)、電訊業(yè)、咨詢業(yè)等本地企業(yè)或高級白領(lǐng)人士。其次，隨著南京一小時都市圈的加快形成，大量外籍和外地的經(jīng)營治理者也涌入南京，優(yōu)厚的津貼補助使大量駐寧外籍和外地人士均樂于購租設(shè)施豪華、商務功能完善并能提供短期居住的場所。2．從酒店式商務套房所具有的“投資”保值增值功能來講，銀河大廈是投資性置業(yè)者尤其是異地置業(yè)的上選。投資酒店式商務套房對多數(shù)人而言，是有超值回報空間的。通常，酒店的租金要比公寓高出30％。酒店式商務套房單位小、好治理、易出租等特點是其他物業(yè)項目所難以比擬的。因此，高檔項目占用資金相對較多，回報周期相對較長，因此更適合中長線投資者。3．從酒店式商務套房所具有的“商務”功能來講，銀河大廈是中小型公司（特不是處于創(chuàng)業(yè)時期的）的首選。銀河大廈位于山西路廣場，是南京市的CBD和CLD中心的交匯區(qū)域。關(guān)于現(xiàn)代的“知本型”公司和“技術(shù)型”公司，對他們來講方便自不必講，更重要的是機會更多，成本更低，最有可能利用這一區(qū)域的人流、資金流、信息流，迅速走向成功。另外，隨著中國加入WTO，許多境外公司會越來越注意到南京在作為沿海都市與內(nèi)地都市聯(lián)系的紐帶作用，紛紛在南京設(shè)立大型公司的分支機構(gòu)；而隨著南京建設(shè)的國際化，也將會為南京如此的在國際上漸有阻礙力的大都市帶來數(shù)量眾多的境外中小型公司，這些公司不乏資金實力，但通常辦公人數(shù)少，講求門面。在沒有酒店式商務公寓往常，他們多租賃高檔（五星級酒店）的套房作為辦公場所，那么現(xiàn)在酒店式商務公寓應是其最佳選擇。外地市場酒店式商務套房現(xiàn)狀酒店式商務套房在房地產(chǎn)開發(fā)中屬于一種全新的房產(chǎn)類型，盡管與以往開發(fā)的酒店式公寓等有一定的相似性，但不管是概念設(shè)計依舊實際操作手法都有較大的差不。但上海、北京、廈門、杭州等都市酒店式商務套房相繼出現(xiàn)，講明地產(chǎn)業(yè)與酒店業(yè)的整合是一種進展趨勢。上海的光大會展中心、北京的王府世紀都相繼成功的推出了酒店式商務套房。廈門和杭州也有類似的產(chǎn)品。講明酒店式商務套房具有一定的市場生命力，不僅適應上海、北京如此的國際化的大都市，也適應向杭州、廈門如此的新興進展都市，特不是杭州與南京具有專門大的相似性，同樣是歷史古城，有著豐富的人文遺產(chǎn)，進展的腳步相對較為滯后；同樣屬于省會都市，都市的規(guī)模不大，對所在的省的金融、政治中心；旅游功能專門強，吸引力非凡……，要找這兩個都市的類似性大概專門容易，一拎確實是一大把。在南京，隨著“長江經(jīng)濟帶”中四個樞紐都市功能的重新定位和一小時經(jīng)濟圈的加快形成，南京經(jīng)濟將迎來更加迅速的步伐。依照新興物業(yè)類型在國內(nèi)的梯度推進原理，銀河大廈的酒店式商務套房定位順應了這一潮流。依照本次調(diào)研與分析結(jié)果，上海的寫字樓業(yè)態(tài)的進展軌跡，以及南京現(xiàn)有及以后可能出現(xiàn)的寫字樓消費群的分析，能夠預見，銀河大廈的酒店式商務套房必將能夠獲得消費者的認同，取得良好的銷售業(yè)績。項目建議項目優(yōu)化調(diào)整一、功能配置銀河大廈是一座集購物、休閑、娛樂、餐飲、辦公、商住為一體的綜合性大廈。我們認為如此的總體定位是差不多符合市場的要求的，我們將依照南京市場的情況對項目進行微調(diào)。地下一層：超市底層至七層：ＳＨＯＰＰＩＮＧＣＥＮＴＥＲ底層：經(jīng)營化妝品、飾品、鐘表、皮具（含皮鞋）地上二層：女裝（淑女裝）地上三層：女裝（職業(yè)裝）

地上四層：男裝地上五層：休閑、運動裝地上六層：家居廣場地上七層：餐飲、玩游中心（部分職員餐廳）地上八層：酒店地上九層：戶外屋頂花園、網(wǎng)球場、室內(nèi)健身房、活動室地上十層：商務中心、小型會議室地上十一層－二十四層：辦公地上二十六層：酒吧、咖啡廳、酒店套房大堂地上二十七層－四十層：酒店套房頂層（四十一層）：屋頂會議廳二、產(chǎn)品建議辦公區(qū)大堂：辦公區(qū)大堂應盡量顯示其豪華、大度的空間感，才能迎合入駐者的榮譽心理。而目前的設(shè)計，入口正對電梯廳，進入大堂的視野感不佳，過于緊湊。電梯廳的位置：電梯廳現(xiàn)位置阻礙到群樓商場部分的使用布局。電梯數(shù)量：辦公區(qū)僅八部直升電梯為三十多個樓面服務是明顯不足的。目前甲等寫字樓的要求是電梯等待時刻不超過１５秒，而南京目前配置最好的隆盛廣場２７層配備１0部電梯。二十六層－四十一層結(jié)構(gòu)：依照我們對大廈功能的新的建議我們認為大廈應從二十七層挑空。群房層高：我們認為為了適應現(xiàn)代商業(yè)的要求，特不是對現(xiàn)代購物作為一種生活享受，對空間感的要求，群房建筑層高不低于６米。我們對物業(yè)治理的要求提供商務酒店式套房應具備的服務內(nèi)容（已在商務酒店式套房的概念陳述中排列）提供２４小時正常開發(fā)供辦公服務我們以后的客戶會有許多境外機構(gòu)或?qū)惩獾臉I(yè)務，他們需要長期在夜間工作以保證與外方保持同步的聯(lián)系，因此整個大廈從安保系統(tǒng)到寬帶上網(wǎng)都應保持２４小時的暢通。提供分戶計費的中央空調(diào)系統(tǒng)為業(yè)主多考慮，以后入駐的部分業(yè)主并非資金雄厚，更況且經(jīng)濟效益是許多公司必要的考慮。智能化設(shè)置按照５Ａ智能化系統(tǒng)配置，并能夠采納有特色的智能化系統(tǒng)。面積，房地產(chǎn)產(chǎn)品的重要因素銀河大廈宜定位在人數(shù)在6-15人、辦公面積在100平方米以下的中小企業(yè)，公司類不以廣告公司、咨詢公司、事務所、高科技公司、網(wǎng)絡(luò)公司、旅行社、外地駐寧辦事機構(gòu)/分公司、境外辦事機構(gòu)等為主；同時酒店式商務套房的面積應該操縱在50-70平方米，供1-2人居住，并能夠提供5人以下的辦公場所，提供以上目標客戶更經(jīng)濟而又更豪華的需求。營銷策劃物業(yè)第一性物業(yè)即營銷中的產(chǎn)品，在策劃適銷對路的產(chǎn)品比策劃產(chǎn)品的營銷策略、市場推廣等細節(jié)性的問題更加重要。因此我們堅持能在物業(yè)開發(fā)的前期參與項目。什么緣故閉口不談營銷首先要有明確的市場定位，才能確定一個項目的推廣思路。而在市場定位尚未明確時，就可不能有明確的產(chǎn)品，明確的目標客戶?，F(xiàn)在談營銷思路完全確實是空談，沒有目標的策略是盲目的，是不可能發(fā)揮其威力的。因此，我們的競標報告首先立足市場，闡釋我們對南京的認識、對南京寫字樓的了解、對上海寫字樓進展的軌跡尋求南京寫字樓產(chǎn)品規(guī)劃的經(jīng)驗，完全針對產(chǎn)品闡述我們的觀點。在整合營銷中的具體表露作為整合營銷工作中的一員，上海荒島房產(chǎn)工作室是以房產(chǎn)全程銷營策劃的形成參與完成整合過程。依照前幾期整合課題組所討論的得出的理論依據(jù)，我們認為本工作重在整合營銷中的具體表露，分以下幾方面：一、前期介入，是工程規(guī)劃的關(guān)鍵銷售策劃在前期介入工程的規(guī)劃，這是近幾年所進展起來的。這也從一個側(cè)面證明：開發(fā)尚在進行整個工程的運作中，已逐步認識到銷售策劃的重要性。如何樣的樓盤才能立足市場，合乎消費者的口味，這是每一個進展商所必須考慮的。隨之而來的營銷策劃則解決了這一難題。正如本工作室，在工程前期，我們進行對樓盤的市場調(diào)查，分析市場中的熱點及難點，市場的大波走勢及行情，撰寫調(diào)查報告，供進展商決策工程的操作。在此過程中，我們會依照時常熱點起因，進行實際的分析，排列出熱點樓盤的功能性、配套性、規(guī)劃性、超前思維性等，并制作出各要點，結(jié)合每一個樓盤的實際情況，提出方案及建議書，供進展商制作工程規(guī)劃要求書時參考，更重要的是，這一環(huán)節(jié)，能夠?qū)⑹袌龅男枨?，反饋直接通過規(guī)劃設(shè)計工程工作而得以體現(xiàn)在具體的樓盤開發(fā)中，大大縮短了市場與工程的距離，為“以銷定產(chǎn)”的目標邁進了一步。通過將市場的信息轉(zhuǎn)化到樓盤后，我們則開始著手進行樓盤銷售的策劃，將樓盤語言通過包裝、分解、查找主題這一過程，轉(zhuǎn)化成市場能夠同意的通絡(luò)語言信息，對社會不同階層的消費群進行分析后，以他們所特不能夠吸引的文字方式加以體現(xiàn)，并隨廣告策劃方案，向各界層消費群公布，起到了以特定每體發(fā)送樓盤特定信息的目的，在前期，我們注重對樓盤包裝的同時，也對進展商的對外形象進行包裝，并制定出相應CI系統(tǒng)。二、中期優(yōu)質(zhì)服務是策劃的全然營銷策劃的本質(zhì)是一種本世紀服務的體現(xiàn)。在前期工作的成績，將隨工程的進展而表露出來，策劃在市場中的反映優(yōu)劣，這是在這一時段內(nèi)體現(xiàn)，因此策劃能直接通過進展商現(xiàn)場的界面，吸取第一手的反饋資料是特不重要的。盡可能在短的時刻內(nèi)，汲取信息、分析信息、提出對策、組織論證、提出報告是工程是否成功的關(guān)鍵。這也更重要的體現(xiàn)了服務的本質(zhì)，（為進展商、為樓盤、為職業(yè)道德）。在此過程中，我們以汲取現(xiàn)場消費群直接信息，整個市場反饋信息兩大塊最要緊的。通過對現(xiàn)場售樓處的工作表監(jiān)控、廣告反映與分析、來電來訪客戶層次分析等得出市場對樓盤及前期策劃的反響，適時的調(diào)整策劃方案、并依照實際情況、策劃組織SP活動配套。與廣告部門配合調(diào)整廣告主題，使策劃的思想能夠淋漓盡致的表露在市場中，使其形成新的熱點。三、各部配合是成功的要素作為整合營銷中的組成部分，策劃是“糧草”，是戰(zhàn)斗中的先行者，然而不能離開每一個環(huán)節(jié)的協(xié)助。因為策劃的思想將通過整合營銷中的每一個環(huán)節(jié)來表現(xiàn)。與代理商的配合，與進展商的配合，與廣告商的配合都市必不可少的。以上是我們所認為的工作室在整合營銷中的具體工作重點。服務內(nèi)容策劃服務體系第一時期前期（選址——立項——規(guī)劃設(shè)計時期）1、個案市場切入點分析競爭態(tài)勢分析本案切入點分析產(chǎn)品建議2、市場調(diào)研宏觀市場分析區(qū)域市場分析市場機會點分析3、區(qū)域市場分析區(qū)域市場都市規(guī)劃區(qū)域市場交通建設(shè)區(qū)域市場商業(yè)布局區(qū)域市場公建配套區(qū)域市場房地產(chǎn)市場綜述區(qū)域市場推論、研判4、本案項目分析項目分析競爭態(tài)勢市場契機風險對策5、項目投資分析地塊價值分析投資目標投資規(guī)模成本利潤風險因素現(xiàn)金流量資本運作回收分析6、項目市場定位分析當前市場動態(tài)以后市場趨勢市場細分類型產(chǎn)品定位建議（理由、依據(jù)）目標市場分析目標市場群體構(gòu)成及特征目標市場收入狀況和消費特征目標市場需求分析（包括潛在需求）與心理分析目標市場的區(qū)域分布定位價值分析市場價值社會價值環(huán)境價值人文價值7、項目產(chǎn)品建議建議立足點整體規(guī)劃建議環(huán)境建議建筑形態(tài)建議建筑密度、容積率建議功能設(shè)計建議房型建議戶套配比建議七、設(shè)施配置建議會所項目建議生活設(shè)施建議智能配置建議物業(yè)設(shè)備建議造型、外立面建議建筑風格建議立面材質(zhì)、色彩建議物業(yè)治理建議治理模式、運行機制服務項目建議用材建議裝修建議8、施工建議施工進度要求施工順序建議開工時機建議銷售資金回籠與工程款投入的分析第二時期中期（開工——施工——開盤之前時期）9、廣告建議廣告主題及廣告形象定位媒體策略（包括媒體的選擇與組合，版面選擇，大小構(gòu)成，投放頻率，投放量，投放時機、時段）10、價格策略定價方案（包括基價、均價、主力價、最高、最低價）折價原則（包括折價權(quán)限）差不多價格走勢（如低開高走，依舊高開低走等）時期性價格策略修正價、浮動價、促銷價、時期性提取價幅度變相降價策略注意事項及操作要點11、預熱期摸底及客戶積存放發(fā)范圍及途徑回收、統(tǒng)計、分析歸類意向客戶分檔名錄追蹤技巧及潛在客戶溝通的方式市場效應研判及對策12、售樓處建議選址建議規(guī)格、標準建議門面設(shè)計建議室內(nèi)設(shè)計建議模型制作建議13、樣板房建議戶型選擇時機選擇方式選擇位置選擇裝修風格選擇施工、監(jiān)理方式家具飾品建議燈光照明建議維護、保養(yǎng)建議14、樓書建議樓書綜合效果評判印制數(shù)量15、戶外廣告建議戶外廣告形式（一）燈箱（二）引導箱、彩旗橫幅、豎幅廣告牌、指示牌工地圍墻二、地點、位置時刻、期限四、廣告標題文案的綜合效果評判16、現(xiàn)場監(jiān)控指導思想、執(zhí)行原則銷售治理及操縱運作機制、激勵方式部門構(gòu)成崗位職責組織治理活動治理銷售預備銷售執(zhí)行打算執(zhí)行銷售應變?nèi)藛T培訓基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)政策法規(guī)項目背景操作規(guī)范行為、儀表規(guī)范業(yè)務技巧公積金、按揭操作流程客戶心理分析注意事項反饋信息的收集方式潛在客戶的積存方式現(xiàn)場執(zhí)行監(jiān)控訪客量、類不電話接聽量成交量成交價格各類報表設(shè)計第三時期后期（開盤——竣工——清盤時期）17、周邊競爭個案動態(tài)追蹤個案動態(tài)分析價格動態(tài)促銷手段廣告策略調(diào)整分析廣告投放量分析銷售狀況競爭焦點分析競爭盲點分析應變與對策18、系列SP活動方案制定19、銷售策略調(diào)整建議調(diào)整緣故調(diào)整目的調(diào)整方法與途徑調(diào)整打算20、價格策略調(diào)整建議價格策略調(diào)整的緣故、目的前期價格走勢及其對銷售的阻礙分析本期價格對策，調(diào)整幅度執(zhí)行原則、執(zhí)行時刻注意事項（如口徑一致等）反饋信息的收集方式工作深度全程策劃，要緊涉及以下幾個方面：關(guān)于市場調(diào)研與投資分析：針對南京市區(qū)整個商務辦公樓市場情況、本項目所處區(qū)域情況、本項目目前與潛在的競爭市場情況進行詳細調(diào)研，并參照本項目籌建規(guī)劃作出投資可行性分析；作出相應市調(diào)報告與投資分析報告。關(guān)于項目規(guī)劃、設(shè)計、施工等的建議與優(yōu)化：依照項目投資可行性分析結(jié)果和貴公司情況，對本項目物業(yè)類型、相關(guān)功能、規(guī)劃水平、施工要點等提出相關(guān)建議，并可代為推舉高水平的規(guī)劃設(shè)計單位；此外，還負責對規(guī)劃設(shè)計方案提出良好的改進與優(yōu)化意見。關(guān)于市場定位策略：依照市場調(diào)查情況、南京市整體投資群體調(diào)查分析情況、區(qū)域社會群體結(jié)構(gòu)情況以及本物業(yè)定位情況綜合確定本項目的目標客戶群體。關(guān)于價格策略：以目標客戶群體為要緊特征，參照周邊其他商務辦公樓的價格和本項目的成本及預期利潤，綜合市場調(diào)查結(jié)果確定價格體系；另外，還涉及到價格走勢及項目進展不同時期的價格調(diào)控等內(nèi)容。關(guān)于銷售策略與廣告企劃：依照本項目所處位置的政治、經(jīng)濟、文化等情況和目標客戶情況，將本項目進行產(chǎn)品及推廣定位，以此作為銷售推廣的主線并豐富銷售推廣的各支撐體系，同時，對項目本身、推廣概念、開發(fā)公司及相關(guān)重要合作資源進行合理的有節(jié)奏的包裝和CIS定位，再通過多方位的廣告手段和適時的促銷手段圍繞推廣線索進行宣傳，配合銷售。關(guān)于接待中心布置與樣板房方案：協(xié)助推舉或設(shè)計售樓處、樣板房外觀及內(nèi)部裝飾方案，負責方案的審核及優(yōu)化建議。關(guān)于銷售人員的培訓：銷售知識與銷售技巧、現(xiàn)場治理、銷售操縱、推盤技巧等內(nèi)容的培訓與指導等。合作方式建議合作方式上海荒島房產(chǎn)工作室南京分公司不直接參與銀河大廈項目的銷售工作，只負責營銷方案的制定和執(zhí)行顧問（要緊完成以上工作），現(xiàn)場銷售的監(jiān)控治理建議，現(xiàn)場人員的培訓，市場信息的反饋和分析等。收費標準本項目開發(fā)前期（開盤前），甲方應一次性支付乙方項目營銷顧問費：人民幣600000元整（六十萬元整）。甲方取得預售許可證后，甲方應一次性支付乙方項目營銷顧問費：人民幣600000元整（六十萬元整）。項目進入銷售時期后，甲方支付乙方費用為固定顧問費+策劃提成費：顧問費：人民幣貳萬元+策劃提成費：按每月合同銷售額的5‰計算?；膷u簡介成立背景成立背景作為上海第一個正式登記注冊的房產(chǎn)工作室——上海荒島房產(chǎn)工作室，在80億資金為背景的上海房地集團的支持下，由國內(nèi)聞名房地產(chǎn)策劃專家許仰東主持，匯合諸多的法律、建筑、營銷、金融、文學、藝術(shù)等各領(lǐng)域精英的智慧，通過不斷探究已形成較為完善的荒島營銷策劃聯(lián)盟，并在一些都市設(shè)立了分支機構(gòu)，南京荒島房產(chǎn)工作室確實是其中之一。南京荒島承襲了荒島理念的精髓，并將其結(jié)合到南京的房地產(chǎn)業(yè)中來。荒島房產(chǎn)工作室擁有從前期設(shè)計、概念策劃、市場推廣、案場操控、至后期服務多領(lǐng)域的博士生、碩士生和MBA、本科生，涉及二十多個專業(yè)。以此為軸心，荒島房產(chǎn)工作室還擁有浦東策劃中心、中凱策劃中心、樂庭策劃中心和南京策劃中心等四支專業(yè)隊伍，在南京、鄭州、重慶、太原、南通、威海擁有分公司或辦事處?；膷u房產(chǎn)工作室直接參與投資或主控的相關(guān)企業(yè)有：美國D+M國際建筑設(shè)計事務所、中美合資耐特物業(yè)治理有限公司。保證了物業(yè)策劃前后期的有效配合。從工作室成立到目前為止策劃和代理項目近百個，按建筑面積計超過1000萬平方米左右，