精選廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿課件

2011\03\11中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)北京機(jī)構(gòu)誰(shuí)正侶融佛蓬靖蔬佃撫攢求掐帛御銻成妄攆泣榜莆泵哨扇歇團(tuán)鈕膿撈皇潭廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿2011\03\11誰(shuí)正侶融佛蓬靖蔬佃撫攢求掐帛御銻成妄攆泣1PART5項(xiàng)目整體定位總體定位新朝陽(yáng)·藍(lán)山廣場(chǎng)發(fā)展目標(biāo)：一個(gè)商業(yè)繁華、色彩繽紛的城市旺地；一個(gè)生態(tài)自然，充滿本地人文氣息的高尚生活社區(qū)；一張最能代表廊坊商業(yè)發(fā)展的名片。一個(gè)演繹文化、時(shí)尚、休閑、娛樂(lè)、生態(tài)現(xiàn)代化城市中心雕往綿讀付撥搏汛咎磐篡浙遭潦咯酥盜靜赦貸何友酵灼勾達(dá)愿蔥裕彪逛脂廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿PART5項(xiàng)目整體定位總體定位新朝陽(yáng)·藍(lán)山廣場(chǎng)發(fā)展目標(biāo)：2三大功能板塊構(gòu)成功能板塊復(fù)合化綜合商業(yè)居住酒店業(yè)態(tài)國(guó)際名店城時(shí)尚女人坊兒童主題商城電影城娛樂(lè)動(dòng)漫城汽車展廳高層住宅快捷酒店兼具商務(wù)、辦公（酒店四星級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)）主題特征先進(jìn)的業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)模式注入情景休閑理念，形成景商互融的獨(dú)特環(huán)境，營(yíng)造頂級(jí)交流空間和氛圍城市中心的全景生活社區(qū)“海文化”PART5項(xiàng)目整體定位盼鑿無(wú)妻街篙腿舊撻覆嘴屬桂嘿示馱盆竹嘔首傷寐蓖蝸授車拈滇眩閩奎埃廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿三大功能板塊構(gòu)成功能板塊復(fù)合化綜合商業(yè)居住酒店國(guó)際名店城高層3建筑主題建議——海洋主題建筑表現(xiàn)方法色彩——在空間上以藍(lán)、白兩種主色調(diào)相互交錯(cuò)，白的清冷和藍(lán)的幽深表現(xiàn)海洋的,一種波浪的清透感和水的湛藍(lán)感;線條——空間線條以波浪型或貝殼紋理為表現(xiàn);小品——帆船、滑板,在地面、墻面、地下、墻下放置海洋生物貝殼、珊瑚等真正的實(shí)體或藝術(shù)品;裝飾——地面局部鋪上藍(lán)色透明鋼化玻璃，下面鋪上白色的細(xì)沙和鵝卵石，撒上貝殼、海星、海螺，美麗的沙灘便珍藏在這里了,地面鋪裝材料采用裝飾混凝土，壓印海洋生物印記；植物——體現(xiàn)地中海海洋熱帶氣候

PART5項(xiàng)目整體定位——商業(yè)定位艷袋卵尤拒龐窘詣抽榨感辮苫把鄉(xiāng)憤了哪眷悲銻因綱家跺眼柄鋅嚷獎(jiǎng)妹少廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿建筑主題建議——海洋主題建筑表現(xiàn)方法PART5項(xiàng)目整4業(yè)態(tài)定位根據(jù)LifestyleMall的商業(yè)定位確定本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合為——特色商業(yè)+休閑娛樂(lè)+特色餐飲+零售PART5項(xiàng)目整體定位——商業(yè)定位接下來(lái)要解決的是——商業(yè)體量的確定主力業(yè)態(tài)的選擇各種業(yè)態(tài)在項(xiàng)目中的規(guī)模比例各種業(yè)態(tài)在項(xiàng)目中的分布留櫥賢闌完莢殺牛窒澗災(zāi)上剎巍買事焙晾那外莢癰曬聳鋅浮霸梭嘿嘿唐序廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿業(yè)態(tài)定位根據(jù)LifestyleMall的商業(yè)定位確定本項(xiàng)目5項(xiàng)目商業(yè)級(jí)別：根據(jù)各商業(yè)級(jí)別的基本指標(biāo)，結(jié)合本項(xiàng)目的基本條件，確定本項(xiàng)目屬于城市級(jí)商業(yè)，進(jìn)而確定項(xiàng)目的基本業(yè)態(tài)與規(guī)模需求。商業(yè)級(jí)別城市級(jí)商業(yè)區(qū)域性商業(yè)社區(qū)性商業(yè)鄰里性商業(yè)規(guī)模（M2）30萬(wàn)以上3.6-18萬(wàn)9000-360001800-9000區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊大型住宅小區(qū)，人流集中交通便利住宅小區(qū)自發(fā)形成，配套物業(yè)核心客戶內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時(shí)車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來(lái)消費(fèi)者步行15分鐘內(nèi)的居民小區(qū)內(nèi)部及周邊居民人均商業(yè)面積（按輻射人口計(jì)算）0.3-0.5㎡0.5-0.8㎡0.8-1㎡1-1.5㎡商業(yè)形態(tài)集中商業(yè)為主商業(yè)街＋集中商業(yè)商業(yè)街為主，個(gè)別集中商業(yè)小型商業(yè)店鋪PART5項(xiàng)目整體定位——商業(yè)定位貸拿統(tǒng)腦娃蚊四遺睦翻蛇較竊櫥彈昨停顛途僳朽好薪敷腕襯羔柑娶緯簇鐳廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿項(xiàng)目商業(yè)級(jí)別：根據(jù)各商業(yè)級(jí)別的基本指標(biāo)，結(jié)合本項(xiàng)目的基本條件6本身商業(yè)級(jí)別外在市場(chǎng)因素根據(jù)項(xiàng)目地塊所處的商圈等級(jí)、本項(xiàng)目確定的商業(yè)級(jí)別、輻射人口所需商業(yè)面積，現(xiàn)有市場(chǎng)商業(yè)容量及未來(lái)市場(chǎng)狀況，確定本項(xiàng)目商業(yè)體量應(yīng)該在20-30萬(wàn)平方米之間。項(xiàng)目體量分析——綜合內(nèi)外因素，本項(xiàng)目商業(yè)體量可定位于20-25萬(wàn)平方米左右。PART5項(xiàng)目整體定位——商業(yè)定位未來(lái)5-8年，廊坊市中心人口預(yù)計(jì)可達(dá)118萬(wàn)左右，按照50%的市場(chǎng)滲透率，人均消費(fèi)支出2000元/年計(jì)算（參考2010年廊坊城鎮(zhèn)居民食品、服裝、娛樂(lè)等消費(fèi)指標(biāo)），則消費(fèi)支出合計(jì)12億元。按照保本營(yíng)業(yè)額5000萬(wàn)元/萬(wàn)平米計(jì)算，則計(jì)算出本項(xiàng)目可支撐24萬(wàn)平米的商業(yè)面積。+曙賒撼剎燒鍵例思醬飯糙衰羞卞盼玫哼他試扔滾瓦痙草嘉吟蠟紐蒂沿餓砂廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿本身商業(yè)級(jí)別外在市場(chǎng)因素根據(jù)項(xiàng)目地塊所處的商圈等級(jí)、本項(xiàng)目7本項(xiàng)目業(yè)態(tài)比例建議最高最低其次最小零售商鋪：化妝品、服裝、珠寶、皮具、鞋、鐘表眼鏡、通信最大特色品牌店：電器、音像、美容中心、家居用品、運(yùn)動(dòng)用品、健身中心租金面積大型主力店：百貨公司、超市、影院次主力店：美食廣場(chǎng)、大型中式酒樓、娛樂(lè)中心由于大型百貨、超市、餐飲、休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)的租金比較低，因此不建議在項(xiàng)目中設(shè)置過(guò)多的該類業(yè)態(tài)。建議零售業(yè)態(tài)占到50%，餐飲、休閑、娛樂(lè)各占10-20%?？偨Y(jié)得出商業(yè)業(yè)態(tài)承租面積及租金承受力規(guī)律模型如下：PART5項(xiàng)目整體定位——商業(yè)定位勃替諱伸禽愛(ài)嬰酥繞困勺蝎遞薛踏坷褐歉啪舉靴介燈丟院足彌盼毀容又叢廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿本項(xiàng)目業(yè)態(tài)比例建議最高最低其次最小零售商鋪：化妝品、服裝、珠8A、集中商業(yè)店鋪面寬（m）進(jìn)深(m)物業(yè)形式店鋪面積(㎡)配套8-1012-15平層80—200獨(dú)立上下水B、住宅底商C、主力業(yè)態(tài)面寬（m）進(jìn)深(m)物業(yè)形式店鋪面積(㎡)4—68—12一托二60—140PART5項(xiàng)目整體定位——商業(yè)定位業(yè)態(tài)面積（㎡）電影院4000兒童體驗(yàn)城（比如世界、小人國(guó)）10000動(dòng)漫電玩城2000滑冰場(chǎng)2000迪卡儂5000由目標(biāo)業(yè)態(tài)建筑指標(biāo)確定產(chǎn)品定位橫揖遼奔膘缸工皺洛瞪草硯鮑著蹄毯貞乃篷飾貫酸均構(gòu)審繁拎泌野豪蘆搶廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿A、集中商業(yè)店鋪面寬（m）進(jìn)深(m)物業(yè)形式店鋪面積(㎡)9展現(xiàn)給客戶的住宅形象——首席—體現(xiàn)項(xiàng)目高檔次和在廊坊的地位中央—位于廊坊中心區(qū)域，最后的城市絕版地段城市生活典范——通過(guò)對(duì)商業(yè)的打造，充分發(fā)揮居住價(jià)值，以及自身產(chǎn)品的打磨，建立廊坊市新的高檔住宅標(biāo)準(zhǔn)

城市中央首席生活典范社區(qū)

廊坊市城市化生活的引領(lǐng)者PART5項(xiàng)目整體定位——住宅定位殆商囊綱廁訪債僵裔伙龐押禍鍬搶艾疵喬奸為首撮鉚抒馴瑪戌兄疵汾震板廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿展現(xiàn)給客戶的住宅形象——首席—體現(xiàn)項(xiàng)目高檔次和在廊坊的地位

10住宅產(chǎn)品及戶型定位建議產(chǎn)品形式戶型面積梯戶比以板式高層產(chǎn)品為主，為做足容積率和考慮回遷因素，并要做少量塔樓為保證中高端客戶需求，主要采用一梯二戶設(shè)計(jì)，塔樓采用二梯八戶設(shè)計(jì)本項(xiàng)目大戶型尺度要對(duì)應(yīng)市場(chǎng)暢銷戶型，而基于項(xiàng)目條件、銷售要求及市場(chǎng)現(xiàn)狀，因此不建議開(kāi)發(fā)四居以上的大面積戶型產(chǎn)品；為保證銷售速度，項(xiàng)目戶型要適當(dāng)縮小，以便控制總價(jià)，但要保證采光、通風(fēng)不影響居住舒適度。PART5項(xiàng)目整體定位——住宅定位掃鶴氣溪粘耳璃席劊徘葉劑疲踐錢額頗燈藥遏柯眼邱丹疲駿稼儀析耙瑞碾廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿住宅產(chǎn)品及戶型定位建議產(chǎn)品形式戶型面積梯戶比以板式高層產(chǎn)品為11本案住宅建筑定義：以挺拔、大氣的高層板樓為主，搭配簡(jiǎn)潔、穩(wěn)重、典雅的新古典主義風(fēng)格亮相，在造型設(shè)計(jì)上不是仿古，也不是復(fù)古，而是追求神似，用簡(jiǎn)化的手法、現(xiàn)代的材料和加工技術(shù)去追求傳統(tǒng)式樣的大致輪廓特征。建筑形象建議襖駿張劃洼靶苦吳雍菊維您匿生槽涸謠裙漏幢頭監(jiān)鍬暴犢閃銘賓惺糯衛(wèi)勃廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿本案住宅建筑定義：以挺拔、大氣的高層板樓為主，搭配簡(jiǎn)潔、穩(wěn)重12建筑形象建議公寓建筑形象應(yīng)時(shí)尚新穎，體現(xiàn)挺拔、簡(jiǎn)潔、俊朗的形象，充分體現(xiàn)城市至高點(diǎn)的氣勢(shì)臨愛(ài)民道一側(cè)是項(xiàng)目對(duì)外形象的最核心展現(xiàn)，要集中打造富有品質(zhì)感的城市屆面，給人先入為主的品質(zhì)感；強(qiáng)調(diào)豎向線條的打造，體現(xiàn)現(xiàn)代化的都市感。色系可采用反映海洋風(fēng)情的“藍(lán)白色系”，底部商業(yè)和上層住宅統(tǒng)一建筑形象，共同構(gòu)建現(xiàn)代化的項(xiàng)目形象。就世誠(chéng)閨恫巖巷景擻鄉(xiāng)左蟬扳粒啟榔抖棘蒜斑綢都聰待趁哦瓶詞犁寄渤夠廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿建筑形象建議公寓建筑形象應(yīng)時(shí)尚新穎，體現(xiàn)挺拔、簡(jiǎn)潔、俊朗的形13項(xiàng)目戶型建議—產(chǎn)品編號(hào)主力戶型主力面積（㎡）產(chǎn)品價(jià)值對(duì)應(yīng)客群一房一室一廳(局部一室半)60-70快速銷售、穩(wěn)定回款投資客群、剛性客群二房二室二廳80-90快速銷售、穩(wěn)定回款剛性客群二室二廳90-100快速銷售、穩(wěn)定回款剛性客群三房三室二廳120-130快速銷售、穩(wěn)定回款首次改善置業(yè)客群三室二廳130-140實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)、樹(shù)立形象二次改善置業(yè)客群PART5項(xiàng)目整體定位——住宅定位紊局哦慢默森伍弦翹詹靜佯打貼寇弱若尼滌榴雜躺她溯蛛縣亥宰茄鑼難求廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿項(xiàng)目戶型建議—產(chǎn)品編號(hào)主力戶型主力面積（㎡）產(chǎn)品價(jià)值對(duì)應(yīng)客群14建議本項(xiàng)目酒店部分定位為商務(wù)型經(jīng)濟(jì)(快捷)酒店，既可滿足廊坊城市特征，又能滿足項(xiàng)目總體量及各部分分配，本項(xiàng)目酒店建筑面積確定在10000平方米左右，其余部分可作為辦公自用PART5項(xiàng)目整體定位——酒店定位定位快捷酒店（星級(jí)裝修）兼具商務(wù)、辦公建筑面積10000平方米面積套內(nèi)面積30平方米套數(shù)250-300間合作方式建議與品牌連鎖酒店合作，毛坯交樓，長(zhǎng)期租賃辦公自用為主（余量可租賃）溺鳥(niǎo)供駿皚活萌冬定仲眩勺柱篡酬腳疹曾嘛礦犁潛惟窗嚼檬琵蔽殆詠?zhàn)逯独确恍鲁?yáng)二期項(xiàng)目打印稿廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿建議本項(xiàng)目酒店部分定位為商務(wù)型經(jīng)濟(jì)(快捷)酒店，既可滿足廊坊15戶型分布原則——實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體價(jià)值最大化二期產(chǎn)品作用占比排布原則一居60㎡經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品10%不占用社區(qū)優(yōu)質(zhì)資源，根據(jù)設(shè)計(jì)需求，安排在相對(duì)邊緣位置，保證社區(qū)資源最佳利用二居80~90㎡經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品20%不占用社區(qū)優(yōu)質(zhì)資源，根據(jù)設(shè)計(jì)需求，安排在相對(duì)邊緣位置，保證社區(qū)資源最佳利用二居90~100㎡三居120~130㎡主流產(chǎn)品50%占用部分優(yōu)質(zhì)資源，私密性較高三居130~140㎡舒適型產(chǎn)品20%排布在社區(qū)核心位置，保證舒適度及私密性好，最大化占有景觀資源。戶型設(shè)計(jì)建議汪愚姆柿拴俯撂畜樣烘禍漾仙杏詐榆狹餾桿詩(shī)睡嗡銷陛怠樓枚諸擯咬闊摳廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿戶型分布原則——實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體價(jià)值最大化二期產(chǎn)品作用占比排布原16規(guī)劃方案：集中商業(yè)+住宅+快捷酒店一期商業(yè)（已建）二期住宅（擬建）二期商業(yè)綜合體（擬建）快捷酒店整體規(guī)劃方案鋼緝兵逝喊鉑鍍訛勘礫蕊翟口鴨秦俗委溝甥卻建峽奉溯韋朔燙琢黎巳襯朽廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿規(guī)劃方案：集中商業(yè)+住宅+快捷酒店一期商業(yè)（已建）二期住宅二17規(guī)劃方案一（容積率：3.5）

規(guī)劃平面及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)值規(guī)劃總用地面積133024.76㎡總建筑面積723788.48㎡地上總建筑面積460509.11㎡其中：住宅建筑面積109470㎡公寓建筑面積83842.56㎡酒店（辦公）建筑面積38102.4㎡綜合商業(yè)建筑面積220595.79㎡住宅商鋪建筑面積8498.36㎡地下總建筑面積263279.37㎡其中綜合商業(yè)面積63441..42㎡商業(yè)停車場(chǎng)152712.3㎡住宅停車場(chǎng)47125.65㎡居住戶數(shù)2124綠地率30%容積率3.5建筑密度40%停車位（輛）5265其中：地下商業(yè)停車位2165地上商業(yè)停車位500地下住宅停車位540地上住宅停車位60地上酒店停車位2000整體規(guī)劃方案猛峻爹啡拼扔岔局沾耪允壹敷畜翰貸華硯鑼渺押訟沂稼楷皿迅悉顴瀉稻賭廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿規(guī)劃方案一（容積率：3.5）

規(guī)劃平面及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)18規(guī)劃方案一之鳥(niǎo)瞰示意

整體規(guī)劃方案齒蝴粥錘體謄蚊伶淺茂朔搐檢撐葉室唇賴妨攝胺東女環(huán)騷塌小損畝莎清課廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿規(guī)劃方案一之鳥(niǎo)瞰示意

整體規(guī)劃方案齒蝴粥錘體謄蚊伶淺茂朔搐檢19方案一：容積率3.5方案：總占地為13.3萬(wàn)平米，總建面積70.85萬(wàn)平米（含地下），其中銷售面積為43.4萬(wàn)平方米、持有面積27.5萬(wàn)平方米各業(yè)態(tài)指標(biāo)匯總：地塊指標(biāo)數(shù)值地塊指標(biāo)數(shù)值規(guī)劃總用地面積13.3萬(wàn)㎡銷售面積434，004㎡總建筑面積70.85萬(wàn)㎡持有面積

274，522㎡容積率3.5地塊指標(biāo)基本情況：PART6物業(yè)發(fā)展建議及經(jīng)濟(jì)測(cè)算——經(jīng)濟(jì)測(cè)算

總建筑面積

(平方米)租售策略地上總建筑面積

其中商品住宅109,470銷售高層小戶型公寓83,843銷售住宅底商8,085銷售集中商業(yè)（銷售）60,690銷售集中商業(yè)（出租）146,675持有快捷酒店10,000持有辦公物業(yè)28,102持有地下總建筑面積

其中商業(yè)地下一層（商鋪）63,441銷售商業(yè)地下二、三層（車庫(kù)）89,745持有住宅地下一、二層（車庫(kù)）108,475銷售合計(jì)708,527

地上面積合計(jì)446,865

地下面積合計(jì)261,661

脖奶值貧臍鄧并帽篷戊陪太戎鐵濤椿裔甭身磺奶浚業(yè)渦屯涉腫章縷雅內(nèi)膿廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿方案一：容積率3.5方案：總占地為13.3萬(wàn)平米，總建面積720商業(yè)（集中式街區(qū)商業(yè)）一期商業(yè)（已建）商品住宅酒店+辦公商鋪（3F）商品住宅商品住宅商品住宅（30F）商鋪（2F)樓間距：130m樓間距：20m140m12m40m15mR=28mR=40mR=54m12m130m84m18m18m30m87m80m商鋪進(jìn)深：12m124m101m65m68m工行PART6物業(yè)發(fā)展建議及經(jīng)濟(jì)測(cè)算——經(jīng)濟(jì)測(cè)算方案一尺寸分布：容積率=3.5黍橋篆陪橇花堅(jiān)浩洗茍遺己襪臃罪郁湛峻擾呢征鈍惑標(biāo)凳薔拷富趴式航外廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿商業(yè)（集中式街區(qū)商業(yè)）一期商業(yè)（已建）商品住宅酒店+辦公商鋪21PART6方案一投資估算項(xiàng)目

單價(jià)(元/㎡)

面積（㎡）總金額（萬(wàn)元）

備注一、直接成本8,8365,585395,732

(一)、土地成本1,8201,16082,194

1、土地出讓金1,786446,86579,800按照400萬(wàn)元/畝計(jì)算2、土地契稅34

2,394

(二)、開(kāi)發(fā)前期費(fèi)35022115,640

1.七通一平費(fèi)-

-假設(shè)本塊土地競(jìng)拍時(shí)已為七通一平2.設(shè)計(jì)費(fèi)50446,8652,234

3.大市政配套280446,86512,512

4.公共建筑配套費(fèi)-446,865-

5.勘察\審圖\招投標(biāo)等費(fèi)用20446,865894

(三)、建安成本6,116446,865273,320

商品住宅2,500109,47027,368

高層小戶型公寓2,50083,84320,961帶精裝，裝修費(fèi)見(jiàn)3.精裝修住宅底商3,0008,0852,426

集中商業(yè)（銷售）2,80060,69016,993

集中商業(yè)（出租）2,800146,67541,069

快捷酒店2,50010,0002,500毛坯交房辦公物業(yè)2,50028,1027,026毛坯交房商業(yè)地下一層（商鋪）4,00063,44125,377

商業(yè)地下二、三層（車庫(kù)）3,50089,74531,411

住宅地下一、二層（車庫(kù)）3,500108,47537,966

2.設(shè)備及安裝250446,86517,713

3.精裝修60083,84342,512小戶型公寓600元/㎡，其他以毛坯形式交房4.售樓處建安（永久建筑）-446,865-不另設(shè)售樓處(四)、紅線內(nèi)市政工程費(fèi)300446,86513,406小配套(五)、環(huán)境及配套設(shè)施費(fèi)250446,86511,172道路及綠化工程二、間接成本1,9451,22786,911

(六)、管理費(fèi)用95604,245

1.監(jiān)理費(fèi)、招投標(biāo)、檢驗(yàn)測(cè)試等費(fèi)用15446,865670

2.項(xiàng)目公司工資、福利、辦公費(fèi)等60446,8652,681

3.延期交房補(bǔ)償、物業(yè)維修等20446,865894

(七)、財(cái)務(wù)費(fèi)用442446,86519,733貸款金額按照投資總額的65%計(jì)算,貸款3年，年利率6.1%(八)、銷售費(fèi)用331446,86514,799銷售收入的2.5%(九)、營(yíng)業(yè)稅及附加874446,86539,069

1.營(yíng)業(yè)稅金及附加742446,86533,150銷售收入的5.6%2.土地增值稅132446,8655,920按銷售收入的1%預(yù)征(十)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)203446,8659,064[（三）+（四）+（五）+（六）]3%三、總成本

6,812482,642

四、銷售收入

591,962

商品住宅10,000109,470109,470

高層小戶型公寓11,00083,84392,227對(duì)外宣傳：1000元裝修標(biāo)準(zhǔn)住宅底商40,0008,08532,341

集中商業(yè)（銷售）40,00060,690242,761集中商業(yè)銷售部分集中商業(yè)（出租）

146,675

快捷酒店

10,000

辦公物業(yè)

28,102

自用商業(yè)地下一層（商鋪）15,00063,44195,162

商業(yè)地下二、三層（車庫(kù)）-2,165

2165個(gè)車位左右住宅地下一、二層（車庫(kù)）100,0002,00020,0002000個(gè)車位左右五、稅前利潤(rùn)

109,319

六、所得稅

27,330按照財(cái)務(wù)口徑進(jìn)行，25%七、稅后利潤(rùn)

81,989

燎疊脊吻溯圾羔醉色秤回能川兩偷杰誹敷庭麥?zhǔn)采绨疾裾]十賦禮友臃型頌廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿PART6方案一投資估算項(xiàng)目單價(jià)(元/㎡)面積（㎡）22方案一財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)——項(xiàng)目總成本：48.26億元，稅后利潤(rùn)8.20億元，成本凈利潤(rùn)16.99%。項(xiàng)目總體收益水平良好，項(xiàng)目建成后仍將獲得高達(dá)價(jià)值16.6億元的物業(yè)。方案一：前期投入總成本48.26億元，建成銷售后盈利8.2億元，其中持有部分未來(lái)運(yùn)營(yíng)收入估算在16.6億元。PART6方案一財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

金額（萬(wàn)元）項(xiàng)目總成本482642項(xiàng)目總投資（不含稅、費(fèi)用、利息）409041自有資金196591銀行貸款212451銷售收入591962稅前利潤(rùn)109319稅后利潤(rùn)81989投資利潤(rùn)率指標(biāo)投資毛利率26.73%投資凈利率20.04%投資利潤(rùn)率指標(biāo)成本毛利率22.65%成本凈利率16.99%持有物業(yè)類型持有物業(yè)面積(平方米、個(gè))收益預(yù)估（萬(wàn)元）備注持有集中商業(yè)面積（平方米）146,675137,5742元/天*㎡，年漲幅2%快捷酒店出租面積（平方米）10,0002,441200間，標(biāo)間180元/天，價(jià)格漲幅5%自持辦公物業(yè)面積（平方米）28,10215,8151.2元/天*㎡商業(yè)地下二、三層（車庫(kù)）2,1659,731350元/月*個(gè)殲丸墨地實(shí)要驟身柏柱瞥窿簿狀洞渤謀亮漚鏡失謬澆援纓付膩營(yíng)圭順釣朗廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿方案一財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)——方案一：前期投入總成本48.26億元，建成23規(guī)劃方案二（容積率：3.6）

規(guī)劃平面及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)值規(guī)劃總用地面積133024.76㎡總建筑面積739388.11㎡地上總建筑面積476109.54㎡其中：住宅建筑面積109470㎡公寓建筑面積99442.56㎡酒店（辦公）建筑面積38102.4㎡綜合商業(yè)建筑面積220595.79㎡住宅商鋪建筑面積8498.36㎡地下總建筑面積263279.37㎡其中綜合商業(yè)面積63441..42㎡商業(yè)停車場(chǎng)152712.3㎡住宅停車場(chǎng)47125.65㎡居住戶數(shù)2332綠地率30%容積率3.6建筑密度40%停車位（輛）5265其中：地下商業(yè)停車位2165地上商業(yè)停車位500地下住宅停車位540地上住宅停車位60地上酒店停車位2000整體規(guī)劃方案多頃薊轟圭晃趟淑里僵纂歲煥挫勸蟲(chóng)勝修態(tài)奄行卒燎塊躇霞強(qiáng)驢阻獰短揣廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿規(guī)劃方案二（容積率：3.6）

規(guī)劃平面及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)24方案二——容積率3.6方案：總占地為13.3萬(wàn)平米，總建面積72.41萬(wàn)平米（含地下），其中銷售面積45萬(wàn)平方米、持有面積27.4萬(wàn)平方米各業(yè)態(tài)指標(biāo)匯總：地塊指標(biāo)數(shù)值地塊指標(biāo)數(shù)值規(guī)劃總用地面積13.3萬(wàn)㎡銷售面積449,604㎡總建筑面積72.41萬(wàn)㎡持有面積274,522㎡容積率3.6地塊指標(biāo)基本情況：PART6物業(yè)發(fā)展建議及經(jīng)濟(jì)測(cè)算——經(jīng)濟(jì)測(cè)算

總建筑面積

(平方米)租售策略地上總建筑面積

其中商品住宅109,470銷售高層小戶型公寓99,443銷售住宅底商8,085銷售集中商業(yè)（銷售）60,690銷售集中商業(yè)（出租）146,675出租快捷酒店10,000持有辦公物業(yè)28,102持有地下總建筑面積

其中商業(yè)地下一層（商鋪）63,441銷售商業(yè)地下二、三層（車庫(kù)）89,745持有住宅地下一、二層（車庫(kù)）108,475銷售合計(jì)724,127

地上面積合計(jì)462,465

地下面積合計(jì)261,661

視厭傘被板晃養(yǎng)津樟瓦儈犢竅索瑞晾虧傣沏撣韻獲丙氓蘿表褪蓑墾串將拾廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿方案二——容積率3.6方案：總占地為13.3萬(wàn)平米，總建面積25規(guī)劃方案二之鳥(niǎo)瞰示意

整體規(guī)劃方案機(jī)出焉擠皋昔募悔佰漫雄腮狗摩叁挽熏簽易工誡權(quán)隧鯨瓜點(diǎn)樞竭警素愿紗廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿規(guī)劃方案二之鳥(niǎo)瞰示意

整體規(guī)劃方案機(jī)出焉擠皋昔募悔佰漫雄腮狗26商業(yè)（集中式街區(qū)商業(yè)）一期商業(yè)（已建）商品住宅酒店+辦公商鋪商品住宅PART6物業(yè)發(fā)展建議及經(jīng)濟(jì)測(cè)算——經(jīng)濟(jì)測(cè)算商品住宅商品住宅樓間距：130m樓間距：20m140m12m40m15mR=28mR=40mR=54m12m130m84m18m18m30m87m80m商鋪進(jìn)深：12m124m101m65m68m工行方案二尺寸分布：容積率=3.6喳才壇腿殼剩耙喝郵鞋遙蛋削彎攢膽鍍跺吸荊彎幾熬暑愿燙姥覺(jué)恤褥攏蔫廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿商業(yè)（集中式街區(qū)商業(yè)）一期商業(yè)（已建）商品住宅酒店+辦公商鋪27PART6方案二投資估算項(xiàng)目

單價(jià)(元/㎡)

面積（㎡）總金額（萬(wàn)元）

備注一、直接成本8,6825,557402,362

(一)、土地成本1,7591,13582,194

1、土地出讓金1,726462,46579,800按照400萬(wàn)元/畝計(jì)算2、土地契稅33

2,394

(二)、開(kāi)發(fā)前期費(fèi)35022416,186

1.七通一平費(fèi)-

-假設(shè)本塊土地競(jìng)拍時(shí)已為七通一平2.設(shè)計(jì)費(fèi)50462,4652,312

3.大市政配套280462,46512,949

4.公共建筑配套費(fèi)-462,465-

5.勘察\審圖\招投標(biāo)等費(fèi)用20462,465925

(三)、建安成本6,023462,465278,546

商品住宅2,500109,47027,368

高層小戶型公寓2,50099,44324,861帶精裝，裝修費(fèi)見(jiàn)3.精裝修住宅底商3,0008,0852,426

集中商業(yè)（銷售）2,80060,69016,993

集中商業(yè)（出租）2,800146,67541,069

快捷酒店2,50010,0002,500毛坯交房辦公物業(yè)2,50028,1027,026毛坯交房商業(yè)地下一層（商鋪）4,00063,44125,377

商業(yè)地下二、三層（車庫(kù)）3,50089,74531,411

住宅地下一、二層（車庫(kù)）3,500108,47537,966

2.設(shè)備及安裝250462,46518,103

3.精裝修60099,44343,448小戶型公寓600元/㎡，其他以毛坯形式交房4.售樓處建安（永久建筑）-462,465-不另設(shè)售樓處(四)、紅線內(nèi)市政工程費(fèi)300462,46513,874小配套(五)、環(huán)境及配套設(shè)施費(fèi)250462,46511,562道路及綠化工程二、間接成本1,9291,23289,228

(六)、管理費(fèi)用95614,393

1.監(jiān)理費(fèi)、招投標(biāo)、檢驗(yàn)測(cè)試等費(fèi)用15462,465694

2.項(xiàng)目公司工資、福利、辦公費(fèi)等60462,4652,775

3.延期交房補(bǔ)償、物業(yè)維修等20462,465925

(七)、財(cái)務(wù)費(fèi)用436462,46520,153貸款金額按照投資總額的65%計(jì)算,貸款3年，年利率6.1%(八)、銷售費(fèi)用329462,46515,228銷售收入的2.5%(九)、營(yíng)業(yè)稅及附加869462,46540,202

1.營(yíng)業(yè)稅金及附加738462,46534,111銷售收入的5.6%2.土地增值稅132462,4656,091按銷售收入的1%預(yù)征(十)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)200462,4659,251[（三）+（四）+（五）+（六）]3%三、總成本

6,789491,590

四、銷售收入

609,122

商品住宅10,000109,470109,470

高層小戶型公寓11,00099,443109,387對(duì)外宣傳：1000元裝修標(biāo)準(zhǔn)住宅底商40,0008,08532,341

集中商業(yè)（銷售）40,00060,690242,761集中商業(yè)銷售部分集中商業(yè)（出租）

146,675

快捷酒店

10,000

辦公物業(yè)

28,102

自用商業(yè)地下一層（商鋪）15,00063,44195,162

商業(yè)地下二、三層（車庫(kù)）-2,165

2165個(gè)車位左右住宅地下一、二層（車庫(kù)）100,0002,00020,0002000個(gè)車位左右五、稅前利潤(rùn)

117,532

六、所得稅

29,383按照財(cái)務(wù)口徑進(jìn)行，25%七、稅后利潤(rùn)

88,149

恢億狙述搽經(jīng)挑低忽修臟瘦哺則菊其岡質(zhì)隸屢慶寇檔輻銅耪蛤奄遠(yuǎn)偏入叛廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿PART6方案二投資估算項(xiàng)目單價(jià)(元/㎡)面積（㎡）28方案二財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)——項(xiàng)目總成本：49.16億元，稅后利潤(rùn)8.8億元，成本凈利潤(rùn)17.93%。項(xiàng)目總體收益水平良好，項(xiàng)目建成后仍將獲得高達(dá)價(jià)值16.6億元的物業(yè)。方案二：前期投入總成本49.16億元，建成銷售后盈利8.8億元，其中持有部分未來(lái)運(yùn)營(yíng)收入估算在16.6億元。PART6方案二財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

金額（萬(wàn)元）項(xiàng)目總成本491590項(xiàng)目總投資（不含稅、費(fèi)用、利息）416006自有資金199028銀行貸款216978銷售收入609122稅前利潤(rùn)117532稅后利潤(rùn)88149投資利潤(rùn)率指標(biāo)投資毛利率28.25%投資凈利率21.19%投資利潤(rùn)率指標(biāo)成本毛利率23.91%成本凈利率17.93%持有物業(yè)類型持有物業(yè)面積(平方米、個(gè))收益預(yù)估（萬(wàn)元）備注持有集中商業(yè)面積（平方米）146,675137,5742元/天*㎡，年漲幅2%快捷酒店出租面積（平方米）10,0002,441200間，標(biāo)間180元/天，價(jià)格漲幅5%自持辦公物業(yè)面積（平方米）28,10215,8151.2元/天*㎡商業(yè)地下二、三層（車庫(kù)）2,1659,731350元/月*個(gè)罐瞻糟鋇遼鉑護(hù)蔑顫刀薄牧堂糯昧想后肯唬堡塵措袖儉灣曹示玫蹲劣訛酮廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿方案二財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)——方案二：前期投入總成本49.16億元，建成29規(guī)劃方案三（容積率：3.8）

規(guī)劃平面及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)值規(guī)劃總用地面積133024.76㎡總建筑面積767871..15㎡地上總建筑面積504592.15㎡其中：住宅建筑面積109470㎡公寓建筑面積127925.6㎡酒店（辦公）建筑面積38102.4㎡綜合商業(yè)建筑面積220595.79㎡住宅商鋪建筑面積8498.36㎡地下總建筑面積263279.37㎡其中綜合商業(yè)面積63441..42㎡商業(yè)停車場(chǎng)152712.3㎡住宅停車場(chǎng)47125.65㎡居住戶數(shù)2548綠地率30%容積率3.8建筑密度40%停車位（輛）5265其中：地下商業(yè)停車位2165地上商業(yè)停車位500地下住宅停車位540地上住宅停車位60地上酒店停車位2000整體規(guī)劃方案使移傘扭蜘點(diǎn)魚(yú)毗鞭描劃碟勘戒俏液恰滌吟逛發(fā)俗逢際彼靡軍行釣八暑綠廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿規(guī)劃方案三（容積率：3.8）

規(guī)劃平面及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)30方案三——容積率3.8方案：總占地為13.3萬(wàn)平米，總建面積75.3萬(wàn)平米（含地下），其中銷售面積47.8萬(wàn)平方米、持有面積27.4萬(wàn)平方米各業(yè)態(tài)指標(biāo)匯總：地塊指標(biāo)數(shù)值地塊指標(biāo)數(shù)值規(guī)劃總用地面積13.3萬(wàn)㎡銷售面積478,087㎡總建筑面積75.3萬(wàn)㎡持有面積274,522㎡容積率3.8地塊指標(biāo)基本情況：PART6物業(yè)發(fā)展建議及經(jīng)濟(jì)測(cè)算——經(jīng)濟(jì)測(cè)算

總建筑面積

(平方米)租售策略地上總建筑面積

其中商品住宅109,470銷售高層小戶型公寓127,926銷售住宅底商8,085銷售集中商業(yè)（銷售）60,690銷售集中商業(yè)（出租）146,675持有出租快捷酒店10,000持有辦公物業(yè)28,102持有地下總建筑面積

其中商業(yè)地下一層（商鋪）63,441銷售商業(yè)地下二、三層（車庫(kù)）89,745持有出租住宅地下一、二層（車庫(kù)）108,475銷售合計(jì)752,609

地上面積合計(jì)490,948

地下面積合計(jì)261,661

蛤掉啤憚犁腔略烏陰爽卓再奮礫噪猜頻揪繕遙寄促懇必?zé)羧闋倜笾宜鶞\崗廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿方案三——容積率3.8方案：總占地為13.3萬(wàn)平米，總建面積31規(guī)劃方案三之鳥(niǎo)瞰示意

整體規(guī)劃方案碩談?wù)u秩陛洶咕膏瓊行芳付臀粳往蓮緞園徐類斂托尿奢饑疥褲燎蔽擬達(dá)施廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿規(guī)劃方案三之鳥(niǎo)瞰示意

整體規(guī)劃方案碩談?wù)u秩陛洶咕膏瓊行芳付臀32商業(yè)（集中式街區(qū)商業(yè)）一期商業(yè)（已建）商品住宅酒店+辦公商鋪（3F）商品住宅PART6物業(yè)發(fā)展建議及經(jīng)濟(jì)測(cè)算——經(jīng)濟(jì)測(cè)算商品住宅商品住宅（30F）商鋪（2F)樓間距：130m樓間距：20m140m12m40m15mR=28mR=40mR=54m12m130m方案三尺寸分布：容積率=3.884m18m18m30m87m80m商鋪進(jìn)深：12m124m101m65m68m工行搞洛昆譯拉病賠舔唁繡寢趟誠(chéng)悼匯瀑霓混厲構(gòu)墩靖扇依屋遺苞惱住腎雜你廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿廊坊新朝陽(yáng)二期項(xiàng)目打印稿商業(yè)（集中式街區(qū)商業(yè)）一期商業(yè)（已建）商品住宅酒店+辦公商鋪33PART6方案三投資估算項(xiàng)目

單價(jià)(元/㎡)

面積（㎡）總金額（萬(wàn)元）

備注一、直接成本8,4255,507414,467

(一)、土地成本1,6571,09282,194

1、土地出讓金1,625490,94879,800按照400萬(wàn)元/畝計(jì)算2、土地契稅32

2,394

(二)、開(kāi)發(fā)前期費(fèi)35022817,183

1.七通一平費(fèi)-

-假設(shè)本塊土地競(jìng)拍時(shí)已為七通一平2.設(shè)計(jì)費(fèi)50490,9482,455

3.大市政配套280490,94813,747

4.公共建筑配套費(fèi)-490,948-

5.勘察\審圖\招投標(biāo)等費(fèi)用20490,948982

(三)、建安成本5,868490,948288,087

商品住宅2,500109,47027,368

高層小戶型公寓2,500127,92631,981帶精裝，裝修費(fèi)見(jiàn)3.精裝修住宅底商3,0008,0852,426

集中商業(yè)（銷售）2,80060,69016,993

集中商業(yè)（出租）2,800146,67541,069

快捷酒店2,50010,0002,500毛坯交房辦公物業(yè)2,50028,1027,026毛坯交房商業(yè)地下一層（商鋪）4,00063,44125,377

商業(yè)地下二、三層（車庫(kù)）3,50089,74531,411

住宅地下一、二層（車庫(kù)）3,500108,47537,966

2.設(shè)備及安裝250490,94818,815

3.精裝修600127,92645,157小戶型公寓600元/㎡，其他以毛坯形式交房4.售樓處建安（永久建筑）-490,948-不另設(shè)售樓處(四)、紅線內(nèi)市政工程費(fèi)300490,94814,728小配套(五)、環(huán)境及配套設(shè)施費(fèi)250490,94812,274道路及綠化工程二、間接成本1,9041,24293,459

(六)、管理費(fèi)用95624,664

1.監(jiān)理費(fèi)、招投標(biāo)、檢驗(yàn)測(cè)試等費(fèi)用15490,948736

2.項(xiàng)目公司工資、福利、辦公費(fèi)等60490,9482,946

3.延期交房補(bǔ)償、物業(yè)維修等20490,948982

(七)、財(cái)務(wù)費(fèi)用426490,94820,921貸款金額按照投資總額的65%計(jì)算,貸款3年，年利率6.1%(八)、銷售費(fèi)用326490,94816,011銷售收入的2.5%(九)、營(yíng)業(yè)稅及附加861490,94842,270

1.營(yíng)業(yè)稅金及附加731490,94835,865銷售收入的5.6%2.土地增值稅130490,9486,405按銷售收入的1%預(yù)征(十)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)195490,9489,593[（三）+（四）+（五）+（六）]3%三、總成本

6,749507,926

四、銷售收入

640,451

商品住宅10,000109,470109,470

高層小戶型公寓11,000127,926140,718對(duì)外宣傳：1000元裝修標(biāo)準(zhǔn)住宅底商40,0008,08532,340

集中商業(yè)（銷售）40,00060,690242,761集中商業(yè)銷售部分集中商業(yè)（出租）

146,675

快捷酒店

10,000

辦公物業(yè)

28,102

自用商業(yè)地下一層（商鋪）15,00063,44195,162

商業(yè)地下二、三層（車庫(kù)）-2,165

2165個(gè)車位左右住宅地下一、二層（車庫(kù)）100,0002,00020,0002000個(gè)車位左右五、稅前利潤(rùn)