2022年銀行利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

銀行利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及銀行利率變動(dòng)狀況

（一）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展壯大，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)隊(duì)伍快速擴(kuò)大。１９８６年，

我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有３０００多家，到了１９９５年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達(dá)

到３３４８２家，之后，全國(guó)進(jìn)入調(diào)整階段。但無(wú)論開發(fā)企業(yè)數(shù)量上如何增減，不變

的現(xiàn)實(shí)是我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模較小、自有資金不足，其資產(chǎn)負(fù)債率始終在７０％

以上，高于同期工業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率。而房地產(chǎn)業(yè)作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，其土地使用權(quán)的

獲得、市政配套、工程建設(shè)、市場(chǎng)銷售和售后服務(wù)等都需要投入巨大的資金，而我國(guó)

直接融資渠道不暢，資本市場(chǎng)和企業(yè)債市場(chǎng)進(jìn)展不成熟，導(dǎo)致企業(yè)開發(fā)資金主要依靠

于銀行信貸。因此銀行利率的變化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展有著不行忽視的影響。

據(jù)權(quán)威部門統(tǒng)計(jì)，２００６年全年，我國(guó)７０多個(gè)城市房屋價(jià)格平均漲幅高達(dá)６

％。除客觀上存在的緣由外，目前土地供應(yīng)制度，地方政府稅收制度，還有住房問(wèn)題

上財(cái)政政策和金融政策等制度問(wèn)題是造成目前房地產(chǎn)價(jià)格不正常上升的制度性因素。

據(jù)國(guó)家進(jìn)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，２００７年１季度，全國(guó)７０個(gè)大中城市

房屋銷售價(jià)格上漲５．６％，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲６．０％，漲幅比上季

度低０．２個(gè)百分點(diǎn)；其中，經(jīng)濟(jì)適用房、高檔住房銷售價(jià)格分別上漲１．９％和６．

８％，漲幅分別比上季度高０．４，和０．２個(gè)百分點(diǎn)；一般住房銷售價(jià)格上漲６．

２％，漲幅比上季度低Ｏ．３個(gè)百分點(diǎn)，與上季度相比，經(jīng)濟(jì)適用房和高檔住房銷售

價(jià)格分別上漲Ｏ．１％和Ｏ．４％，漲幅比上季度分別低Ｏ．３和０．２個(gè)百分點(diǎn)；

一般住房銷售價(jià)格上漲０．７％，漲幅比上季度高０．１個(gè)百分點(diǎn)。１至４月份全國(guó)

房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)２７．４％，增速比１至３月份加快Ｏ．５個(gè)百分點(diǎn)，比去

年同期加快６．１個(gè)百分點(diǎn)。

（二）近兩年我國(guó)銀行利率變動(dòng)狀況

從２００６年月５日開頭到２００７年５月１５日，央行連續(xù)七次上調(diào)存款預(yù)備

金率，由８％上調(diào)至目前的１１％。中國(guó)人民銀行１８日宣布，自５月１９日起金融

機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)０．２７個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)０．１８

個(gè)百分點(diǎn)。其他檔次利率相應(yīng)調(diào)整；從２０００年６月５日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)

人民幣存款預(yù)備金率０．５個(gè)百分點(diǎn)。這是近１０年來(lái)中國(guó)首次同時(shí)宣布上調(diào)存款準(zhǔn)

備金率和存貸款基準(zhǔn)利率。

３月１７日，中國(guó)人民銀行打算上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，金融機(jī)構(gòu)

一年期存、貸款基準(zhǔn)利率均上調(diào)０．２７個(gè)百分點(diǎn)，分別由現(xiàn)行的２．５２％提高到

２．７９％、６．１２％提高到６．３９％；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。

同日，建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房公積金存貸款利率的通知》中規(guī)定，３月

１８日起，上年轉(zhuǎn)結(jié)的個(gè)人住房公積金存款利率由現(xiàn)行的１．８％提高到１．９８％。

五年期以下（含五年）及五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)０．１８?jìng)€(gè)百分點(diǎn)，

五年期以下（含五年）從４．１４％提高到４．３２％、五年期以上從４．５９％提

高到４．７７％。

二、銀行利率變動(dòng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

（一）銀行利率變動(dòng)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系

銀行利率降低，信貸金額增大，貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)。當(dāng)貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)超過(guò)房地產(chǎn)商

品對(duì)貨幣需要限度之初，作為貨幣需求者的房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)商品消費(fèi)者和投機(jī)

者，并沒有急于將多余的資金用于投資或消費(fèi)；但當(dāng)貨幣供應(yīng)量連續(xù)增加，持幣者就

會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)商品的投資或消費(fèi)。在消費(fèi)心理等因素的影響下，這一過(guò)程可能導(dǎo)致

搶購(gòu)房地產(chǎn)的行為，推動(dòng)貨幣轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)實(shí)物商品的替換過(guò)程。隨著房地產(chǎn)需求持

續(xù)上漲，在短期內(nèi)房地產(chǎn)供應(yīng)剛性的影響下，房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲、交易量不斷增加。

由于價(jià)格的不斷上升導(dǎo)致現(xiàn)有價(jià)格嚴(yán)峻脫離其實(shí)有價(jià)值，加快房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入嚴(yán)峻的

通貨膨脹階段。相反，假如貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)低于房地產(chǎn)商品流通對(duì)貨幣的需求限度，就

會(huì)消失有效需求不足現(xiàn)象，結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)商品積壓，空置現(xiàn)象嚴(yán)峻。

（二）銀行利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

一般理論認(rèn)為，銀行利率與房地產(chǎn)價(jià)格呈反比例關(guān)系，利率上升時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格降

低，利率降低時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲。其緣由：一是當(dāng)利率上升時(shí)，儲(chǔ)蓄、購(gòu)買債券的

收益增加，相對(duì)的房地產(chǎn)投資收益缺乏吸引力，投入的資金量大大削減，導(dǎo)致房地產(chǎn)

價(jià)格缺少支撐力，結(jié)果必定價(jià)格下跌；二是由于利率上升，投資者運(yùn)用的資金利息成

本加大，而在物價(jià)沒有上漲的狀況下，資金的利息成本又不能通過(guò)合理的方式轉(zhuǎn)嫁到

房地產(chǎn)價(jià)格上，房地產(chǎn)投資的收益大大降低，這時(shí)的房地產(chǎn)投資就不能說(shuō)是抱負(fù)的投

資方式。而當(dāng)利率降低到肯定程度。各方面對(duì)資金的需求量加大，經(jīng)濟(jì)開頭振興，投

入房地產(chǎn)的資金也越來(lái)越多，從而推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

提高存款預(yù)備金率和上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，目的是削減銀行貸款

增長(zhǎng)的趨勢(shì)，掌握投資增長(zhǎng)過(guò)快和經(jīng)濟(jì)進(jìn)展過(guò)熱。這必定將影響到銀行的信貸規(guī)模，

抑制銀行貸款增長(zhǎng)的勢(shì)頭。所以，首先波及的將是資金密集型、需要從銀行獵取大量

貸款的房地產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)在看來(lái)，從２００６年開頭頻繁實(shí)行的加息措施并沒有勝利抑制

房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭。不過(guò)，由于購(gòu)房貸款期限短則十年，長(zhǎng)則二三十年，所以，將來(lái)利

率的連續(xù)調(diào)整，可能導(dǎo)致的“從量變到質(zhì)變”的影響，即防止房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。

（三）銀行利率變動(dòng)對(duì)開發(fā)商的影響

目前，房地產(chǎn)開發(fā)商上市直接融資的還是少數(shù)。多數(shù)開發(fā)商還是主要依靠商業(yè)銀

行貸款實(shí)現(xiàn)間接融資。因此利率的變動(dòng)導(dǎo)致開發(fā)商的財(cái)務(wù)成本增大，對(duì)其資金成本和

利潤(rùn)影響比較大。財(cái)務(wù)成本增加，還可能增加開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)的困難，在招拍掛市場(chǎng)

化出讓經(jīng)營(yíng)性土地的趨勢(shì)下，加息使得資金鏈消失問(wèn)題的概率進(jìn)一步增加。此外，還

有可能迫使開發(fā)商加快項(xiàng)目開發(fā)周轉(zhuǎn)期，有可能會(huì)削減盈利空間，降低價(jià)格，以規(guī)避

項(xiàng)目建設(shè)、增加土地儲(chǔ)備的風(fēng)險(xiǎn)。加息意味著開發(fā)商的融資成本加大，貸款負(fù)擔(dān)加重，

以開發(fā)商年貸款１００億為例，在貸款利率上調(diào)０．２７個(gè)百分點(diǎn)以后，開發(fā)商一年

增加還款２７００萬(wàn)。對(duì)于央行加息對(duì)目前房產(chǎn)市場(chǎng)的影響，大致分為兩種看法，一

種認(rèn)為，加息使得房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)成本加大，房?jī)r(jià)會(huì)隨之上揚(yáng)：另一種認(rèn)為，由于大

部分房產(chǎn)開發(fā)商房產(chǎn)在建項(xiàng)目都存在貸款行為，央行加息使得開發(fā)成本加大，部分資

金鏈緊急的開發(fā)商可能會(huì)由于資金壓力，可能會(huì)實(shí)行降價(jià)的方式及早出售自己手中的

樓盤。對(duì)于開發(fā)商，利率提高將加大開發(fā)商的成本，會(huì)加速地產(chǎn)行業(yè)的兼并、組合，

中小開發(fā)商將更難生存。

（四）銀行利率變動(dòng)對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者的影響

加息給中國(guó)百姓帶來(lái)最直接的好處就是存款利息的增加。但對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，

加息會(huì)增加成本。一方面，對(duì)已購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，加息增加了他們每月支付的購(gòu)房成本，

擠占他們的日常消費(fèi)；另一方面，對(duì)潛在的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)房成本的增長(zhǎng)，又會(huì)減弱

他們進(jìn)入市場(chǎng)的欲望。特殊是由于我國(guó)信貸消費(fèi)剛開頭，購(gòu)房者從沒有體驗(yàn)過(guò)利息波

動(dòng)對(duì)個(gè)人消費(fèi)的影響，假如利息的波動(dòng)，尤其是利息上升幅度較大時(shí)，消費(fèi)者購(gòu)房支

出陡然上升，會(huì)導(dǎo)致潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房欲望的減弱甚至停滯，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的蕭

條，使整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩。

目前，房?jī)r(jià)并非賣方打算，開發(fā)商不會(huì)貿(mào)然將其轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，房?jī)r(jià)短期不會(huì)因

此有明顯上漲；從消費(fèi)者角度來(lái)看，雖然加息增加了購(gòu)房成本，消費(fèi)者可能放緩其購(gòu)

房步伐，但此次加息幅度有限，對(duì)其影響甚微，心理影響大于實(shí)際影響。由于目前市

場(chǎng)上很多銀行推出貸款優(yōu)待政策，因此短期來(lái)講，加息對(duì)市場(chǎng)需求影響不大，對(duì)房?jī)r(jià)

的影響也不會(huì)很大。利率上升，由于消費(fèi)者的購(gòu)買欲望會(huì)降低，資金也存在著從房地

產(chǎn)市場(chǎng)流向銀行的趨勢(shì)。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成一方面開發(fā)商開發(fā)成本增加，

另一方面市場(chǎng)需求降低的狀況，從而達(dá)到擠壓房地產(chǎn)泡沫的目的。

三、銀行利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的實(shí)例分析

在美國(guó)，２０００年以來(lái)利率持續(xù)下降是支持美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)富強(qiáng)的重要影

響因素。從２０００年下半年開頭美國(guó)進(jìn)入減息周期，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)１３次降低利率，

截至２００３年６月，聯(lián)邦基金利率水平降為ｌ％，達(dá)到了４６年以來(lái)最低水平。按

揭貸款利率也隨著寬松性貨幣政策而持續(xù)下降，其中１年可調(diào)息按揭貸款利率也從２

００１年末的７．０％下調(diào)到２００３年的３．８％。低利率環(huán)境下的美國(guó)房地產(chǎn)市

場(chǎng)炙手可熱，房?jī)r(jià)直線上升。

但自２００４年６月后，美聯(lián)儲(chǔ)的低利率政策開頭發(fā)生逆轉(zhuǎn)。截至２００６年８

月，經(jīng)過(guò)連續(xù)１７次調(diào)高利率，聯(lián)邦基金利率從ｌ％提高到了５．２５％，房屋借貸

成本大幅提高，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了肯定的降溫作用，導(dǎo)致美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的富強(qiáng)開

始消失逆轉(zhuǎn)。與２００５年同期相比，２００６年９月新建房?jī)r(jià)格下降了９．７％，

這是１９７０年以來(lái)的最大降幅。同時(shí)，隨著近期美國(guó)房?jī)r(jià)消失下跌，住房按揭的違

約風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加，從美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)富強(qiáng)與降溫來(lái)看，利率變化是最為重要的影響

因素。利率水平凹凸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化影響很大。

在我國(guó)，２０世紀(jì)９０年月初的房地產(chǎn)熱正是由于在經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)，中央銀行銀根

不緊，利率過(guò)低，而且為鼓舞房地產(chǎn)開發(fā)，貸款條件較寬，導(dǎo)致流通中貨幣增長(zhǎng)過(guò)快，

地皮、建材供不應(yīng)求，價(jià)格上漲，房地產(chǎn)開發(fā)成本加大。房地產(chǎn)價(jià)格飛漲，超過(guò)了社

會(huì)購(gòu)買者的有效需求和購(gòu)買力。致使很多樓盤積壓。１９９３年，為抑制國(guó)內(nèi)通貨膨

脹，中央實(shí)行了宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，緊縮銀根，導(dǎo)致大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目失去銀行信貸

的有力支持，資金缺乏，無(wú)法按時(shí)完工，大量項(xiàng)目被迫緩建、停建，從而使大量樓盤

積壓。以深圳房地產(chǎn)業(yè)為例，１９９３年的宏觀調(diào)控，高層住宅積壓資金逾百億元，

整體住宅空置率達(dá)１０％，而在建的高層住宅數(shù)目依舊浩大，建筑面積達(dá)４００萬(wàn)平

方米。同時(shí)，花園別墅物業(yè)也大量空置，有價(jià)無(wú)市。

四、結(jié)論

上調(diào)利率對(duì)抑制需求，平穩(wěn)房產(chǎn)價(jià)格會(huì)起到樂(lè)觀作用。專家認(rèn)為，此次央行上調(diào)

利率的幅度對(duì)住房消費(fèi)者的心理預(yù)警作用仍很大。雖然央行每次加息的幅度都不大，

但是央行實(shí)行這種頻繁的利率上調(diào)，表明利率再度上調(diào)的幾率特別大，從而讓消費(fèi)者

產(chǎn)生對(duì)后期成本明顯增加的預(yù)期。這樣，在某種程度上是會(huì)抑制一部分一般消費(fèi)者的

房產(chǎn)需求，此次利率的上調(diào)確