淺述物業(yè)管理企業(yè)管理職能應(yīng)完善

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)淺述物業(yè)管理企業(yè)管理職能應(yīng)完善淺述物業(yè)管理企業(yè)管理職能應(yīng)完善提要：首先，我們要搞清楚兩個(gè)問(wèn)題。第一，什么是全體業(yè)主的公共利益？第二，物業(yè)公司的職權(quán)是什么？

更多精品源自制度

淺述物業(yè)管理企業(yè)管理職能應(yīng)完善

高康娟（山東司法警官職業(yè)學(xué)院，山東濟(jì)南）

摘要：結(jié)合物業(yè)公司行使管理職權(quán)受到限制的現(xiàn)狀，從業(yè)主的公共利益和物業(yè)公司的職權(quán)入手，分析了物業(yè)公司職權(quán)不完善的弊端，并淺談了筆者對(duì)現(xiàn)行立法的觀點(diǎn)。從規(guī)范物業(yè)公司管理和服務(wù)的角度出發(fā)，我們可以看出物業(yè)管理?xiàng)l例需要完善之處。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理?xiàng)l例；業(yè)主的公共利益；物業(yè)公司的職權(quán)；立法缺陷；監(jiān)督

一、引言

現(xiàn)實(shí)生活中，大家都認(rèn)為小區(qū)業(yè)主相對(duì)于小區(qū)物業(yè)公司處于弱勢(shì)，小區(qū)物業(yè)應(yīng)該為小區(qū)的業(yè)主服好務(wù)，為小區(qū)的安全盡心盡力。目前，有的小區(qū)業(yè)主的車轱輪被人卸了，有的小區(qū)的物業(yè)管理人員把業(yè)主打了，這樣的事情屢見(jiàn)不鮮，我們都可以強(qiáng)烈呼吁物業(yè)管理要規(guī)范化。從另一方面說(shuō)，如果業(yè)主不考慮整體小區(qū)的公共利益，亂搭亂建，影響小區(qū)的安全，物業(yè)公司進(jìn)行管理，卻遭遇業(yè)主的蠻橫霸道，不聽(tīng)勸告，那么物業(yè)公司該如何行使自己的管理職權(quán)？

有這樣一個(gè)發(fā)生在筆者身邊的事情。筆者所在城市的某小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，清潔人員每天都把庭院打掃得干干凈凈，而且小區(qū)治安也很不錯(cuò)，每天不論白天晚上都有保安輪流巡查。雖然物業(yè)公司也會(huì)有工作做不好的地方，但總體評(píng)價(jià)還是相當(dāng)好的。但最近，在沿街樓有一住戶，在靠近馬路的草坪上隨意搭建亭臺(tái)，遭到物業(yè)公司的勸阻?？纱俗舨坏宦?tīng)勸告，反而更是狂妄不羈，還在小區(qū)的外墻圍欄處獨(dú)自開(kāi)了一個(gè)通向馬路的門。同時(shí)為了方便搬運(yùn)建筑材料，經(jīng)常占用通往車庫(kù)的通道，影響車輛通行。現(xiàn)在，在該住戶的陽(yáng)臺(tái)外，一處古香古色的亭子矗立在碧綠的草坪上，異常美麗，恰似一獨(dú)門獨(dú)院的豪華別墅?？墒?，在這惹眼的富貴美麗背后，我們應(yīng)該意識(shí)到，該業(yè)主實(shí)際上是侵犯了全體業(yè)主的公共利益。該業(yè)主在小區(qū)物業(yè)管理人員勸阻不聽(tīng)的情況下，小區(qū)物業(yè)公司該如何處理這個(gè)事件？小區(qū)物業(yè)公司有沒(méi)有強(qiáng)行制止或拆除的權(quán)力？作為一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)，該如何完善其管理職能呢？就這個(gè)問(wèn)題，筆者談一下自己的想法。

二、立法缺陷導(dǎo)致的問(wèn)題

首先，我們要搞清楚兩個(gè)問(wèn)題。第一，什么是全體業(yè)主的公共利益？第二，物業(yè)公司的職權(quán)是什么？

1.全體業(yè)主的公共利益

什么是全體業(yè)主的公共利益？對(duì)于公共利益，法律并沒(méi)有明確的定義。但從公共利益的理論上來(lái)講，筆者認(rèn)為，公共利益具有社會(huì)共享性。既然公共利益是共同利益，既然它影響著共同體所有成員或絕大多數(shù)成員，那么它就應(yīng)該具有社會(huì)共享性。這可以從兩個(gè)層面來(lái)理解。第一，所謂社會(huì)性是指公共利益的相對(duì)普遍性或非特定性，即它不是特定的、部分人的利益。第二，所謂共享性既是指“共有性”，也是指“共同受益性”。并且這種受益不一定表現(xiàn)為直接的、明顯的”正受益”；公共利益受到侵害事實(shí)上也是對(duì)公眾利益的潛在威脅。同理，全體業(yè)主的公共利益，也同樣具有共享性。小區(qū)的草坪，圍欄，樹(shù)木，車庫(kù)通道等，都屬于全體業(yè)主共同所有，因此，私自占用草坪，影響小區(qū)的整體美觀；隨便停放貨車，占用車庫(kù)通道，影響其他業(yè)主通行；任意拆除小區(qū)圍欄，為小區(qū)安全留下隱患。這一系列行為都應(yīng)視為侵犯全體業(yè)主的公共利益。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條對(duì)業(yè)主義務(wù)的規(guī)定，其中第二項(xiàng)要求業(yè)主遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。而該業(yè)主并沒(méi)有遵守該條例的規(guī)定，更沒(méi)有把其他業(yè)主共有的利益放在眼里。

2.物業(yè)公司的職權(quán)

在沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)里，物業(yè)公司更應(yīng)該發(fā)揮積極作用，維護(hù)好全體業(yè)主的共同利益。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》中關(guān)于物業(yè)公司職權(quán)的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司的主要職責(zé)包含兩個(gè)方面，即安全工作和物業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作。此處，筆者只談涉及上述案例中的安全工作?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》中第四十六條規(guī)定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。第四十七條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。由此可以看出，該小區(qū)的物業(yè)公司并沒(méi)有采取必要措施，沒(méi)有行使好自己的職權(quán)。

期刊分類查詢,盡在期刊圖書館

基于以上分析，我們很明顯可以得出一個(gè)結(jié)論，那就是案例中的業(yè)主確實(shí)違法占用了公用設(shè)施，危害了全體業(yè)主的共同利益，而該小區(qū)的物業(yè)公司并沒(méi)有很好的行使管理職權(quán)，導(dǎo)致公用草坪、車道被占，圍欄被拆，給小區(qū)的安全留下隱患。

3.處理建

淺述物業(yè)管理企業(yè)管理職能應(yīng)完善提要：首先，我們要搞清楚兩個(gè)問(wèn)題。第一，什么是全體業(yè)主的公共利益？第二，物業(yè)公司的職權(quán)是什么？

更多精品源自制度

議

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條的規(guī)定，對(duì)于這種亂搭亂建，影響小區(qū)治安的行為，物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)制止，并向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。第五十條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)。案例中，如果物業(yè)公司按照條例的規(guī)定盡職盡責(zé)，那么結(jié)果應(yīng)該有兩個(gè)：要么，該業(yè)主的違章建筑被強(qiáng)行拆除；要么，物業(yè)公司以書面形式告知全體業(yè)主該建筑得到有關(guān)部門批準(zhǔn)，并附以相關(guān)批準(zhǔn)文件。只有這樣做，才可以給被侵犯了權(quán)利的業(yè)主們一個(gè)合理的解釋。

三、強(qiáng)化物業(yè)管理職權(quán)的必要性

如案例中所說(shuō)，物業(yè)公司管了，但是業(yè)主耳充不聞，并不停止違法行為，那么物業(yè)公司該怎么辦呢？物業(yè)公司并不是執(zhí)法部門，沒(méi)有強(qiáng)制權(quán)力，當(dāng)他們遇到了非自己能力所能解決的事情時(shí)，物業(yè)公司也只能傻呆呆的站著看，干著急卻沒(méi)辦法。回顧今年5月份發(fā)生在溫州的藏獒咬傷小區(qū)業(yè)主的事情，物業(yè)公司對(duì)于藏獒的主人也是無(wú)能為力。對(duì)于這種情況，筆者認(rèn)為可以在一定范圍內(nèi)給予物業(yè)公司一些強(qiáng)制權(quán)力。目的在于更好的維護(hù)保證小區(qū)的管理，給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)更好的生活環(huán)境。

那么，怎么賦予物業(yè)公司強(qiáng)制權(quán)力呢？筆者首先需要澄清一個(gè)問(wèn)題，那就是這個(gè)地方談到的強(qiáng)制權(quán)力僅僅是物業(yè)公司管理職權(quán)的一個(gè)工具，而非把物業(yè)公司升格為執(zhí)法部門?，F(xiàn)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》不僅規(guī)定了物業(yè)公司的職責(zé)，還賦予業(yè)主權(quán)利和義務(wù)，實(shí)際上是對(duì)雙方行為的調(diào)整。但它更多的是對(duì)物業(yè)公司行為的制約，強(qiáng)調(diào)了物業(yè)公司的服務(wù)職能，并沒(méi)有賦予物業(yè)公司有效的管理職能。筆者認(rèn)為，有效的管理是提供高質(zhì)量服務(wù)的前提。只有把服務(wù)和管理結(jié)合起來(lái)，才能發(fā)揮物業(yè)公司的作用，更好的為業(yè)主服務(wù)。所以，在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，應(yīng)該賦予物業(yè)公司一定范圍內(nèi)的強(qiáng)制權(quán)力。這個(gè)范圍，其實(shí)也就僅僅限定在當(dāng)個(gè)別業(yè)主長(zhǎng)期侵犯全體業(yè)主公共利益時(shí)，物業(yè)公司勸告不聽(tīng)，情節(jié)嚴(yán)重的情況下。當(dāng)然還應(yīng)該規(guī)定，強(qiáng)制權(quán)力禁止針對(duì)業(yè)主人身。

按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條的規(guī)定，出現(xiàn)違法行為時(shí)，物業(yè)公司向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，再等待相關(guān)行政部門作出處理，這是需要時(shí)間的。而業(yè)主的共同利益、生命財(cái)產(chǎn)安全應(yīng)該是法律所保護(hù)的，如果沒(méi)有及時(shí)有效的措施，也許會(huì)擴(kuò)大損失。因此，如果法律賦予物業(yè)公司強(qiáng)制權(quán)力，物業(yè)公司就會(huì)及時(shí)控制局面，防止危害進(jìn)一步延續(xù)擴(kuò)展。

四、完善物業(yè)管理職權(quán)之我見(jiàn)

如前所述，應(yīng)該從《物業(yè)管理?xiàng)l例》入手，賦予物業(yè)公司一定的強(qiáng)制權(quán)力，從而改善物業(yè)公司管理職權(quán)不到位的現(xiàn)狀。但是，這也會(huì)讓人擔(dān)心物業(yè)公司因此而濫用職權(quán)，侵害業(yè)主權(quán)益。那么，我們可以想辦法去約束物業(yè)公司的強(qiáng)制權(quán)。這里就主要談到了對(duì)物業(yè)管理職權(quán)監(jiān)督制約的問(wèn)題。

筆者認(rèn)為：一方面，業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督就是一個(gè)很好的制約權(quán)力的方式。監(jiān)督程序并不復(fù)雜，物業(yè)公司要行使強(qiáng)制權(quán)力之前，必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)的討論，只有全體業(yè)主過(guò)半數(shù)以上同意，物業(yè)公司方可行使強(qiáng)制權(quán)力。另一方面，法律的監(jiān)督無(wú)處不在。例如，《民法通則》117條第2款規(guī)定，損壞國(guó)家的、集體的財(cái)產(chǎn)或者他人財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀或者折價(jià)賠償；第3款規(guī)定，受害人因此遭受其它重大損失的，侵害人并應(yīng)當(dāng)賠償損失。一旦物業(yè)公司濫用強(qiáng)制權(quán)力，制裁它的方式是很多的，這會(huì)迫使物業(yè)公司謹(jǐn)慎處理事情。

當(dāng)物業(yè)公司在緊急情況下采取強(qiáng)制措施后，在一定時(shí)間內(nèi)再向有關(guān)行