畢業(yè)論文-合肥藍(lán)鼎濱湖假日投資項(xiàng)目可行性研究

PAGEPAGE27HefeiUniversity本科畢業(yè)設(shè)計(jì)BACHELORPROJECT論文題目：藍(lán)鼎濱湖假日一期投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告學(xué)位類別：學(xué)科專業(yè)：作者姓名：導(dǎo)師姓名：完成時(shí)間：2012年5月24日目錄中文摘要 4英文摘要 5前言 6第一章項(xiàng)目概論 71.1項(xiàng)目概況 71.1.1開發(fā)商簡介 71.1.2可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 71.1.3地理位置 81.2可行性研究初步結(jié)論 81.2.1市場可行性結(jié)論 81.2.2項(xiàng)目本身可行性結(jié)論 91.2.3經(jīng)濟(jì)可行性結(jié)論 91.2.4初步可行性研究結(jié)論 91.2.5項(xiàng)目建議 9第二章項(xiàng)目投資環(huán)境可行性分析 102.1經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景 102.1.1安徽省國民經(jīng)濟(jì)保持快速、健康發(fā)展 102.1.2合肥市發(fā)展概況 102.2合肥市區(qū)域規(guī)劃 112.2.1濱湖新區(qū)功能布局 122.2.2合肥宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況綜述 132.2.3合肥市濱湖新區(qū)規(guī)劃及發(fā)展方向 132.2.4城市道路交通 132.3總結(jié) 15第三章市場可行性分析 153.1合肥市房地產(chǎn)發(fā)展概況 153.1.1合肥市房地產(chǎn)市場概況 163.1.22012年合肥市第一、二月份房地產(chǎn)市場狀況 173.2附近樓盤分析 173.2.1本住宅項(xiàng)目樓盤概況 173.2.2其他附近樓盤圖片采集 183.2.3包河區(qū)樓盤特點(diǎn) 183.3結(jié)論 19第四章項(xiàng)目自身可行性分析 194.1項(xiàng)目概況 194.4.1項(xiàng)目規(guī)劃及地理位置 194.2項(xiàng)目所在地人文環(huán)境概況 194.3項(xiàng)目周邊配套 194.3.1項(xiàng)目地塊交通條件 194.3.2配套現(xiàn)狀與規(guī)劃 204.3.3周邊設(shè)施 204.4項(xiàng)目SWOT分析 204.4.1優(yōu)勢 204.4.2劣勢 214.4.3機(jī)會(huì) 214.4.4威脅 214.5結(jié)論 214.5.1區(qū)域情況 214.5.2位置情況和周邊配套 214.5.3風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施 224.5.4銷售思路 22第五章項(xiàng)目構(gòu)想和建設(shè)規(guī)劃 225.1項(xiàng)目構(gòu)想 225.1.1產(chǎn)品初步定位 225.1.2產(chǎn)品初步構(gòu)想 235.1.3規(guī)劃指標(biāo)假定 245.2項(xiàng)目主要開發(fā)節(jié)點(diǎn)時(shí)間計(jì)劃 25第六章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析 266.1開發(fā)經(jīng)營與銷售計(jì)劃 266.2投資估算與資金籌措 276.2.1建設(shè)投資估算 276.2.2建安工程費(fèi)估算 286.2.3項(xiàng)目用款計(jì)劃 306.2.4資金籌措 306.3項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) 316.3.1本樓盤價(jià)格確定 316.3.2價(jià)格估算 326.3.3財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取 326.3.4財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表 336．4財(cái)務(wù)分析 376.4.1盈利能力分析 376.4.2償債能力分析 386.4.3資金平衡分析 386.4.4資產(chǎn)負(fù)債分析 386.5不確定性分析 386.5.1敏感性分析 386.5.2盈虧平衡分析 386.6項(xiàng)目綜合評價(jià) 386.6.1項(xiàng)目對社會(huì)影響分析 386.6.2項(xiàng)目對所在地的互適性分析 396.6.3社會(huì)評價(jià)結(jié)論 396.7可行性研究結(jié)論與建議 406.7.1擬建方案的結(jié)論意見 406.7.2項(xiàng)目主要問題的解決辦法與建議 406.7.3項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 41參考文獻(xiàn) 43致謝 45合肥藍(lán)鼎濱湖假日投資項(xiàng)目可行性研究摘要隨著我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，它已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。而可行性研究作為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)前期工作中一個(gè)重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證階段，為房地產(chǎn)企業(yè)安全順利實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)提供有益的幫助。本文主要討論了合肥藍(lán)鼎房地產(chǎn)的可行性研究工作。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究與經(jīng)濟(jì)評價(jià)理論，結(jié)合目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)參考文獻(xiàn)和研究資料，對合肥藍(lán)鼎濱湖假日項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，以期有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的合理開發(fā)和企業(yè)投資的科學(xué)決策。對藍(lán)鼎濱湖假日項(xiàng)目的可行性進(jìn)行研究，運(yùn)用項(xiàng)目管理、投資學(xué)、市場營銷、財(cái)務(wù)管理等學(xué)科知識(shí)，對本項(xiàng)目相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)整理，并分別從市場可行性、財(cái)務(wù)可行性和社會(huì)效益方面進(jìn)行了分析，包括市場現(xiàn)狀、項(xiàng)目策劃、方案與投資估算、財(cái)務(wù)指標(biāo)的敏感性分析和盈虧平衡分析等，并提出在項(xiàng)目實(shí)施過程中應(yīng)注意的問題，最終得出項(xiàng)目具有投資價(jià)值、可以進(jìn)行操作的結(jié)論。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；市場調(diào)查；經(jīng)營管理；經(jīng)濟(jì)評價(jià)；可行性研究InvestmentofthefeasibilitystudyreportofHefeiBlueTripodLakesideHolidayABSTRACTRealestateinourcountrydevelopsquicklyandhasbecomeanewgrowthpointofnationaleconomy.While,feasibilityresearch,whichisanimportanttechnicaldemonstrationstageofpreviousworkfordevelopingandbuildingrealestate,helpstosafelyandsmoothlyimplementprojectobjectivesofrealestateenterprises.ThisthesisismainlytalkingaboutfeasibilityresearchingworkofHefeiBlueTripodLakesideHolidayrealestate.Accordingtorealestateprojectfeasibilitystudyandeconomicevaluationtheory,combinedwiththedomesticrealestatedevelopmentandrelatedreferenceandresearchmaterials,onthestudyofBlueTripodLakesideHolidayprojectfeasibility,inordertohelptherationaldevelopmentofrealestateprojectsandbusinessinvestmentinthescientificdecision-making.ThestudyofBlueTripodLakesideHolidayprojectofthefeasibilityusesknowledgeofProjectManagement,InvestmentPrinciples,MarketingManagement,andFinancialManagementandsoon;analyzesthecommercialfeasibility,financialfeasibilityandsocialbenefit,includingmarketstatus,projectstrategy,planandinvestmentestimation,sensibilityoffinancialtargetandbreak-evenanalysis.Proposedimplementationoftheprojectshouldpayattentiontotheissue,andultimatelyarriveatthevalueofinvestmentprojects,whichcanoperateconclusions.KEYWORDS:Realestatedevelopment;marketresearch;businessmanagement;economicevaluation;feasibilitystudy第一章項(xiàng)目概論1.1項(xiàng)目概況1.1.1開發(fā)商簡介藍(lán)鼎投資集團(tuán)是以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，涵蓋廣告?zhèn)髅?、五星級酒店和物業(yè)管理等多元化集團(tuán)公司，現(xiàn)有員工四百余人，下設(shè)安徽藍(lán)鼎置地發(fā)展有限公司、合肥中筑置業(yè)發(fā)展有限公司、安徽藍(lán)盛置地發(fā)展有限公司、安徽藍(lán)鼎廣告策劃有限公司、合肥誠和物業(yè)管理有限公司、合肥藍(lán)鼎國際大酒店有限公司。2009年，實(shí)現(xiàn)銷售額達(dá)40余億元。1.1.2可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）項(xiàng)目建議書及其批復(fù)文件。（2）國家及合肥市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策。（3）合肥市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要。（4）合肥市城市總體規(guī)劃大綱（2000—2020年）。（5）濱湖新區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃（6）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額。（7）《合肥市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)》。（8）合肥市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料。（9）投資項(xiàng)目方簽訂的協(xié)議書或意向書。（10）編制《報(bào)告》的委托合同。（11）其他有關(guān)依據(jù)資料。1.1.3地理位置位于合肥市廣西路與長沙路交匯處，濱湖新區(qū)第一人民醫(yī)院東南面。如下圖所示:圖1-1項(xiàng)目地理位置圖1.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)定位為合作發(fā)展的先行區(qū)、科學(xué)發(fā)展的試驗(yàn)區(qū)、中部地區(qū)崛起的重要增長極、全國重要的先進(jìn)制造業(yè)和服務(wù)業(yè)基地。合肥作為皖江城市帶的核心，未來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)得到進(jìn)一步提高。同時(shí)，為了加快濱湖新區(qū)建設(shè)步伐，推進(jìn)合肥建設(shè)發(fā)展的進(jìn)程，充分發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢，促進(jìn)濱湖新區(qū)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步繁榮，提高公司的開發(fā)效益。因此，建設(shè)本項(xiàng)目是十分必要的。1.3項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表1-2。表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表單位:㎡一期用地面積156612一期總建筑面積面積391530綠化率40%容積率2.5住戶數(shù)2200個(gè)汽車位個(gè)數(shù)2310個(gè)1.4結(jié)論與建議1.4.1可行性研究初步結(jié)論本項(xiàng)目具有較好的內(nèi)部收益率，有基本的貸款償還和自身平衡能力，且具有一般的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。建議本項(xiàng)目要充分利用地塊位置優(yōu)勢和地段資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、品牌實(shí)力建筑公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。1.4.2項(xiàng)目建議本項(xiàng)目整體檔次定位是需要重點(diǎn)考慮因素：（1）地理位置：位于濱湖新區(qū)中心位置，是正在高速發(fā)展的新區(qū)，該區(qū)域高端定位明確，并且已經(jīng)凸顯商業(yè)、住宅型用房的稀缺性，具備良好的區(qū)位優(yōu)勢和自然資源。（2）競爭概況：該項(xiàng)目周圍住宅項(xiàng)目不是很多，現(xiàn)已開盤，對預(yù)期作為以住宅為主體的本項(xiàng)目競爭威脅不大。（3）合肥市市場狀況：2011年的合肥樓市，成交量日漸其下。第一季度合肥市持續(xù)了2010年的較好勢頭，月成交量較好。繼新國八條出臺(tái)以后，受政策影響，樓市迅速降溫，逐漸低迷，價(jià)格泡沫逐漸擠出房地產(chǎn)市場，進(jìn)入十二月以后，在合肥市政策微調(diào)之下，成交量正在緩緩回升。因此，本報(bào)告建議項(xiàng)目初步定為于中高檔的精品住宅。第二章項(xiàng)目投資環(huán)境市場的可行性分析2.1經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景2.1.1安徽省國民經(jīng)濟(jì)保持快速、健康發(fā)展全省實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總量15110.3億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長13.5%。其中，，第一產(chǎn)業(yè)增加值2020.3億元，增長4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值8226.4億元，增長17.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值4863.6億元，增長10.5%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、所有制結(jié)構(gòu)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的14∶52.1∶33.9變化為13.4∶54.4∶32.2，其中工業(yè)增加值占GDP的比重為46.2%，比上年提高2.4個(gè)百分點(diǎn)。全社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率為36986元／人，比上年增加6234元。人均GDP達(dá)25340元(折合3923美元)，比上年增加4452元。圖2-12007—2011年全省生產(chǎn)總值及其增長速度圖數(shù)據(jù)來源：安徽省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)公報(bào)—（2007—2011）2.1.2合肥市發(fā)展概況2011年合肥市全年生產(chǎn)總值（GDP）2702.5億元，比上年增長17.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值132.6億元，增長3.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1457.6億元，增長22.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1112.3億元，增長12.7%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年5.2：52.6：42.2調(diào)整為4.9：53.9：41.2。其中，工業(yè)增加值占GDP的比重為41.5%，比上年提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。2.2合肥市相關(guān)規(guī)劃大合肥整體布局:其中“1419”城市發(fā)展戰(zhàn)略，環(huán)巢經(jīng)濟(jì)圈的城市現(xiàn)狀。其中，“1419”新型城鎮(zhèn)體系中的“1”，是指1個(gè)中心城區(qū)（含濱湖新區(qū)），“4”是指4個(gè)新城，即北部新城、西部新城、西南新城、東部新城，“19”是指19個(gè)新市鎮(zhèn)，即：水湖鎮(zhèn)、下塘鎮(zhèn)、吳山鎮(zhèn)、井崗鎮(zhèn)、八斗鎮(zhèn)、梁園鎮(zhèn)、石塘鎮(zhèn)、橋頭集鎮(zhèn)、長臨河鎮(zhèn)、高劉鎮(zhèn)、三河鎮(zhèn)、山南鎮(zhèn)、紫蓬鎮(zhèn)、小廟鎮(zhèn)、大興鎮(zhèn)、淝河鎮(zhèn)、大圩鎮(zhèn)、崗集鎮(zhèn)、大楊鎮(zhèn)。2.2.1濱湖新區(qū)功能布局1、區(qū)域概況（1）濱湖新區(qū)行政區(qū)劃目前，濱湖新區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)體制是建設(shè)指揮部代表市委、市政府負(fù)責(zé)建設(shè)和招商引資工作，而建成區(qū)域的城市管理和社會(huì)管理則由當(dāng)?shù)卣訁^(qū)負(fù)責(zé)。建管分離模式，使指揮部有更多的精力實(shí)施建設(shè)和招商，也使城市管理和社會(huì)管理得到的了充分保障。（2）濱湖新區(qū)交通狀況濱湖新區(qū)已建成市政道路76公里，路網(wǎng)圍合面積30平方公里，一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施較為完備、社會(huì)事業(yè)初具規(guī)模、拆遷群眾安定和諧、人氣逐步匯集的新城區(qū)初展英姿。濱湖新區(qū)地處全國交通規(guī)劃的樞紐位置，公路、航空、通訊基礎(chǔ)設(shè)施完備。方興大道建設(shè)工程今年底有望貫通，屆時(shí)市民從濱湖新區(qū)驅(qū)車半個(gè)小時(shí)左右即可直達(dá)合肥新橋國際機(jī)場——國內(nèi)4E級樞紐干線機(jī)場。此外，該工程中我省最大的互通式立交——方興大道下穿京臺(tái)高速公路互通立交也將隨之亮相。（3）資源概況1、自身優(yōu)勢濱湖假日周邊配套設(shè)施齊備，超大型購物超市、娛樂城、市中心醫(yī)院、人民銀行、國際會(huì)展中心、國際金融中心、合肥市第46中本部、屯溪路小學(xué)等分布四周。濱湖新區(qū)正在建的安徽省第一高樓--安徽藍(lán)鼎國際商務(wù)七星級酒店，以及五星級酒店高速-濱湖時(shí)代廣場。2、區(qū)位優(yōu)勢作為合肥新區(qū)，濱湖新區(qū)以交通通訊便捷、科教優(yōu)勢突出、人居環(huán)境極佳、服務(wù)設(shè)施完善等特點(diǎn)。3、人口規(guī)模濱湖新區(qū)：312國道以南，滬蓉高速公路以東，南淝河以西，派河以北地區(qū)，包括濱湖新區(qū)和包河工業(yè)園區(qū)，建設(shè)用地面積約47.40平方公里，人口控制在56萬左右。人流比較密集，較大的消費(fèi)潛力和空間支撐著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。2.2.2合肥宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況綜述合肥市是安徽省省會(huì)，為安徽省政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，為國務(wù)院批準(zhǔn)的全國對外開放城市，是一座具有2000多年歷史的古城，位于中國中部，長江淮河之間，是沿江近海的內(nèi)陸城市，具有承東啟西、接連中原、貫通南北的重要地位。近年來城市建設(shè)出現(xiàn)了飛躍發(fā)展，形成了多層次開發(fā)、多元化投資的良好態(tài)勢，城市面貌日新月異。合肥是中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)較有活力的地方，在中部城市中經(jīng)濟(jì)增長也在前幾名，比較有發(fā)展前景。2.2.3合肥市濱湖新區(qū)規(guī)劃及發(fā)展方向合肥市近期重點(diǎn)向南、向西發(fā)展，建設(shè)濱湖新區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地，適度向北部、東部和西南部發(fā)展。濱湖新區(qū)是合肥市城市空間發(fā)展格局的重要組成部分，實(shí)施高起點(diǎn)和高標(biāo)準(zhǔn)超前規(guī)劃，一次規(guī)劃，分步實(shí)施，集中建設(shè)，快節(jié)奏推進(jìn)，打造區(qū)域性國際金融后臺(tái)服務(wù)基地和行政辦公中心、旅游會(huì)展中心、文化體育中心、研發(fā)創(chuàng)意中心和商業(yè)居住中心，建設(shè)生態(tài)環(huán)保和獨(dú)具魅力的現(xiàn)代化新城區(qū)。2.3總結(jié)從安徽省及合肥市市的整體經(jīng)濟(jì)水平可以看出，合肥市居民已基本步入小康生活，逐步向品質(zhì)生活過度，對住房的主要要求也從剛性需求向改善性需求為主轉(zhuǎn)變。從城市整體發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃可以看出，項(xiàng)目所在區(qū)域已經(jīng)是合肥市城市發(fā)展的核心區(qū)域，從功能上看，濱湖新區(qū)布局合理，各項(xiàng)配套齊全；從綠化上看，本項(xiàng)目周邊環(huán)境優(yōu)美，是合肥市國家級生態(tài)園林城市的主要生態(tài)區(qū)，綠色生活氛圍濃厚；從城市交通上看，濱湖新區(qū)交通便利。綜上所述，合肥市濱湖新區(qū)的未來規(guī)劃將促進(jìn)本項(xiàng)目的發(fā)展，提高本項(xiàng)目的整體效益。第三章市場可行性分析3.1合肥市房地產(chǎn)發(fā)展概況3.1.1合肥市房地產(chǎn)市場概況由于新政的影響，貸款利率不斷上升，導(dǎo)致2011年土地出讓在幅數(shù)上有所減少，2011年的5月、9月均無住宅用地出讓。合肥市住宅用地出讓面積最大的為1月份，即在新年之后，合肥市升級版限購令頒布的前兩個(gè)月，達(dá)到了1303.97畝，總值達(dá)434341.8萬元。如表3-1所示：表3-12011年合肥市土地成交總值月份合肥市土地成交總值（萬元）1434341.8265100.113367220.741402.255061643.85791636.328186076.8901024014.871177139.7212106土地市場概況2011年合肥市住宅用地2011年合肥市經(jīng)營性用地成交總額121.608億元，共3900.593畝，成交均價(jià)356.283萬元/畝，相比較2010年197.903億元下跌76.295億元，跌幅達(dá)38.55%。在合肥市9個(gè)區(qū)域中，濱湖區(qū)以總成交量674.74畝摘得頭魁，政務(wù)區(qū)272.85畝排名第二，蜀山區(qū)217.05畝列居第三。表3-22010-2011年合肥市土地成交統(tǒng)計(jì)2010-2011年合肥市土地成交統(tǒng)計(jì)2010年成交量2011年成交量同比成交面積4598.987畝3872.407畝-15.8%成交單價(jià)430萬元/畝338萬元/畝-21.4%相較而言，在市區(qū)已經(jīng)發(fā)展比較成熟的區(qū)域中，濱湖新區(qū)仍是土地成交較為重要的陣地，，具有無限發(fā)展?jié)摿Α?.2總結(jié)《皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃》明確將皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)定位為合作發(fā)展的先行區(qū)、科學(xué)發(fā)展的試驗(yàn)區(qū)、中部地區(qū)崛起的重要增長極、全國重要的先進(jìn)制造業(yè)和服務(wù)業(yè)基地。規(guī)劃期為2009年——2015年，重大問題展望到2020年。合肥作為安徽省的省會(huì)，具有豐富的人力資源和資金優(yōu)勢，其大發(fā)展不言而喻，任何城市大發(fā)展隨之帶來的就是房地產(chǎn)市場的繁榮，合肥住房價(jià)格將繼續(xù)上升肯定是毫無異議的。雖然國家的政策執(zhí)行力和效果有待考察，但是至少可以使置業(yè)者趨于理性，打擊投機(jī)性購房。2011年，房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢不會(huì)改變，以自住性購房消費(fèi)為主體的市場大的格局不會(huì)改變。地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、房地產(chǎn)開發(fā)投資將繼續(xù)保持穩(wěn)步增長，房價(jià)會(huì)繼續(xù)走高，房產(chǎn)市場運(yùn)行將趨于穩(wěn)健。3.2濱湖新區(qū)房地產(chǎn)市場研究3.2.1濱湖新區(qū)總體概況濱湖新區(qū)是合肥“1419”城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，即“一個(gè)主城區(qū)（含濱湖新區(qū)），四個(gè)城市組團(tuán)，19個(gè)新市鎮(zhèn)”的重要組成部分，依照規(guī)劃，其南依巢湖，北靠南二環(huán)路，西接上派河、合安高速，東臨南淝河，總面積約196平方公里，是合肥未來通過巢湖、走入長江、融入長三角的水上門戶，將引領(lǐng)合肥從“環(huán)城時(shí)代”闊步邁入“濱湖時(shí)代”。該項(xiàng)目位于濱湖新區(qū)中心位置，東臨廬州大道，西接廣西路，北臨長沙路，南接中山路，天山路和洞庭湖路作為南北和東西方向的十字線將地塊劃分為4個(gè)完整分區(qū)。3.2.2附近樓盤情況該項(xiàng)目附近兩年來陸續(xù)推出了眾多樓盤，其中離本開發(fā)項(xiàng)目較近較有影響力的樓盤有濱湖世紀(jì)城、濱湖品閣等。3.2.3區(qū)域市場特點(diǎn)2011年濱湖新區(qū)建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)了在低迷樓市下的上揚(yáng)態(tài)勢，雖然受到一定打壓，但是依然保持了比較平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。經(jīng)營理念的新穎化、整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展科學(xué)，后勁充足，為整個(gè)合肥房地產(chǎn)業(yè)的活力發(fā)展做出了較大的貢獻(xiàn)。在現(xiàn)在的濱湖新區(qū)，已經(jīng)完成設(shè)計(jì)的住宅產(chǎn)品，具有如下共同特點(diǎn)：（1）高檔次開發(fā)已成為新城樓盤的開發(fā)主要取向，質(zhì)優(yōu)價(jià)高；（2）規(guī)?；透邔踊蔀樾鲁菢潜P規(guī)劃設(shè)計(jì)的主流；（3）建筑風(fēng)格以現(xiàn)在、簡潔、典雅、大氣為主流；（4）人車分流得到全面實(shí)施，基礎(chǔ)設(shè)施配套相當(dāng)完善；（5）新建住宅更加注重社區(qū)內(nèi)部配套；（6）在戶型配置上，以中小戶型為主，三房主力面積100—120平方米，四房主力面積130以上。3.2.4項(xiàng)目周邊部分房地產(chǎn)項(xiàng)目詳情濱湖世紀(jì)城表3-2濱湖世紀(jì)城詳情表項(xiàng)目名稱濱湖世紀(jì)城(住宅)項(xiàng)目類別高層項(xiàng)目地址位于濱湖新區(qū)，西面緊鄰徽州大道，南臨紫云路，東臨廬州大道，北臨南京路項(xiàng)目價(jià)格6038元/㎡開盤時(shí)間2009-8-1交付時(shí)間20010-5-1 續(xù)表3-2 付款方式商業(yè)貸款,一次性付款容積率3.09綠化率50%建筑面積480萬平方米占地面積2500畝住宅總套數(shù)24000停車位數(shù)量3000建筑結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)供暖屬性供暖用氣屬性燃?xì)饧瘓F(tuán)天然氣裝修與否毛坯教育配套合肥一中、師范附小、四十六中景觀配套中央景觀交通狀況快1、60、濱湖品閣表3-3濱湖品閣詳情表項(xiàng)目名稱濱湖品閣(住宅)項(xiàng)目類別高層項(xiàng)目地址紫云路與西藏路交口西南角項(xiàng)目價(jià)格5500元/㎡開盤時(shí)間2007-9-4交付時(shí)間2008-2-21付款方式商業(yè)貸款,一次性付款項(xiàng)目公攤20%容積率3.1綠化率50% 續(xù)表3-3建筑面積18萬平方米占地面積72.7畝住宅總套數(shù)729停車位數(shù)量150建筑結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)供暖屬性供暖用氣屬性燃?xì)饧瘓F(tuán)天然氣裝修與否毛坯教育配套合肥附小、四十六中景觀配套休閑景觀交通狀況快1、18、26、60綜上所述，通過與二個(gè)地理位置相近、類型相似的樓盤比較可知，合肥藍(lán)鼎濱湖假日小區(qū)位于廣西路與長沙路交匯處，濱湖新區(qū)第一人民醫(yī)院東南面。周邊學(xué)校、商場、公交公司、醫(yī)院等配套設(shè)施齊全，交通便利，環(huán)境良好，藍(lán)鼎濱湖假日是目前合肥較為理想的居住場所之一。3.3結(jié)論通過以上分析可知：從濱湖新區(qū)作為合肥市現(xiàn)在最主要的發(fā)展區(qū)域板塊來看，該區(qū)域的房地產(chǎn)市場一直是合肥市的熱點(diǎn)區(qū)域。根據(jù)2011年銷售情況和對可預(yù)見性政策的充分估計(jì)來看，濱湖新區(qū)依然是合肥樓市的熱點(diǎn)。因此，合肥市濱湖新區(qū)市場條件優(yōu)越，適合住宅項(xiàng)目的建設(shè)。第四章項(xiàng)目定位4.1項(xiàng)目的SWOT分析4.1.1優(yōu)勢（S）1.地段優(yōu)勢（1）濱湖新區(qū)處在合肥目前建設(shè)的前沿陣地和核心區(qū)域；（2）巢湖拆分并入合肥，加大了合肥的機(jī)遇；（3）附近有師范附小、青年路小學(xué)、46中、48中等，學(xué)生入學(xué)非常方便；（4）合肥地鐵一號線起始點(diǎn)在濱湖；2．規(guī)模及產(chǎn)品優(yōu)勢（1）藍(lán)鼎濱湖假日位于濱湖新區(qū)中心位置；（2）戶型設(shè)計(jì)簡約大方、緊湊合理，面積控制較好；（3）藍(lán)鼎的品牌效應(yīng)影響力還是比較大的。4.1.2劣勢（W）（1）項(xiàng)目周邊小區(qū)扎堆，競爭非常激烈；（2）附近雖然有小學(xué)和中學(xué)，但是沒有高校；（3）周邊目前已開發(fā)許多住宅小區(qū)，基本進(jìn)入建成區(qū)階段。（4）項(xiàng)目離路邊較近，會(huì)有部分噪音及灰塵污染；4.1.3機(jī)會(huì)（O）（1）此項(xiàng)目周邊日益繁華，而且環(huán)境非常好，為項(xiàng)目立意提供了可能；（2）片區(qū)內(nèi)已具有一定物業(yè)集聚規(guī)模，且已具備5500元/㎡價(jià)格基礎(chǔ)，開發(fā)及消費(fèi)已具備一定成熟度，為提高物業(yè)檔次，拉升物業(yè)價(jià)格創(chuàng)造了條件。（3）合肥潛力地段物業(yè)，具有升值的可能；（4）附近有大型超市，出行購物便利。且離醫(yī)院較近方便就醫(yī)。（5）本項(xiàng)目周邊匯聚大量的企業(yè)和高素質(zhì)的人群，為本項(xiàng)目的發(fā)展提供良好的機(jī)會(huì)。（6）政策的扶持將給合肥的發(fā)展、振興帶來很好的機(jī)遇，良好的大環(huán)境將為本項(xiàng)目的開發(fā)、銷售帶來很好的機(jī)會(huì)。4.1.4威脅（T）（1）競爭風(fēng)險(xiǎn)：周邊及可比地段在建、待建項(xiàng)目對本項(xiàng)目有競爭壓力。（2）市場風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)項(xiàng)目是涉及到開發(fā)商實(shí)力與經(jīng)驗(yàn)、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工、營銷企劃、裝修裝潢、物業(yè)管理等眾多方面的專業(yè)化工作，只有每個(gè)環(huán)節(jié)都把握好才能使該項(xiàng)目順利的開發(fā)。（3）政策風(fēng)險(xiǎn)：愈來愈嚴(yán)的市場調(diào)控政策使得市場需求量進(jìn)一步減少，未來的房價(jià)走勢，不容樂觀。4.2項(xiàng)目的客戶定位根據(jù)本項(xiàng)目的市場定位，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位不僅包括在此附近地段景觀的競爭對手的目標(biāo)客戶，還將吸引受本項(xiàng)目形象定位吸引的其他高素質(zhì)買家。根據(jù)區(qū)域市場表現(xiàn)特征和對本項(xiàng)目的詳細(xì)分析、探討，針對上述規(guī)劃構(gòu)想，本項(xiàng)目未來市場的目標(biāo)客戶群體可以進(jìn)一步鎖定為：（1）區(qū)域企業(yè)中高級管理人員、公務(wù)員、投資者。（2）周邊區(qū)域公司白領(lǐng)及教師。（3）其它區(qū)域中青年置業(yè)者。（4）外區(qū)域客戶及其它客戶。4.3項(xiàng)目的形象定位將項(xiàng)目的優(yōu)勢挖掘，結(jié)合項(xiàng)目的地理位置、目標(biāo)客戶、樓盤規(guī)模、配套設(shè)施等素質(zhì)因素對項(xiàng)目進(jìn)行度身訂做的宣傳定位。（1）隨著合肥城市的不斷發(fā)展，外來人口也再不斷增多，而近年來政府提出產(chǎn)業(yè)升級，吸引大批高素質(zhì)人才的策略，使不少知識(shí)型移民匯集到合肥來。這個(gè)消費(fèi)層帶動(dòng)了合肥對房地產(chǎn)的需求，也使合肥房價(jià)隨著市場的需求隨之增高，他們將是支撐合肥地產(chǎn)發(fā)展的重要力量之一。(2)合肥市政府大打城市牌，此牌一出，聚集效應(yīng)明顯，吸引大量的高素質(zhì)人才來合肥工作并且居住。隨著新城市中心的建成，這一帶的市政基礎(chǔ)設(shè)施將更加完善，對客戶的吸引力加強(qiáng)，會(huì)有更多的人從鎮(zhèn)區(qū)搬來城區(qū)居住。(3)對于白領(lǐng)階層來說，購買中小戶型住宅，第一考慮的是地段，其次才是成本；必須有便利的交通，成熟的社區(qū)生活配套，才適宜自住。合肥錦繡陽光花園所處位置優(yōu)越，非常適合城市主流白領(lǐng)群體選擇為長期居所，是白領(lǐng)真正心儀的完美宅地。4.4市場策略（1）價(jià)格策略。主要考慮成本、市場、競爭等，企業(yè)根據(jù)這些情況來給產(chǎn)品進(jìn)行定價(jià)，從而吸引買家的注意力。（2）銷售策略。開盤后，首期進(jìn)行前期推廣活動(dòng)，緊接下來的是中期推廣，中期銷售是非常重要的，可采用多種方式進(jìn)行宣傳推廣。把每一個(gè)月作為一個(gè)銷售周期，每一個(gè)周期主打一種產(chǎn)品，采取先易后難的方式，并且售價(jià)分階段提高產(chǎn)生升值效應(yīng)，提醒買家越早購買越劃算，促進(jìn)成交。根據(jù)市場的反映靈活交叉使用各種銷售手段，維持項(xiàng)目在客戶心目中的新鮮感。（3）尾期銷售策略。任何商品銷售部分分為四個(gè)時(shí)期：進(jìn)入期、成熟期、持續(xù)期和尾聲。樓盤銷售率7成左右的時(shí)候，余下的單位便稱作尾盤。賣尾盤時(shí)已不能大量花費(fèi)人力、財(cái)力，這時(shí)可以采用一些促銷策略去吸引消費(fèi)者的注意力。根據(jù)剩余尾貨的特點(diǎn)（如戶型、面積、總價(jià)等）進(jìn)行分類，對不同的類別制定不同的銷售目標(biāo)，使用不同的銷售手法，使之更切合實(shí)際，針對性更強(qiáng)，從而達(dá)到推銷產(chǎn)品的目的。（4）產(chǎn)品策略銷售中心給人的第一印象要吸引消費(fèi)者，所以產(chǎn)品的現(xiàn)場包裝也是相當(dāng)重要的。作為客戶接觸本項(xiàng)目的第一件產(chǎn)品，第一印象是否吸引將直接影響其購買欲，所以建議必須先為項(xiàng)目營造一個(gè)喜慶。并且看樣板房是顧客對擬購置房屋狀況最直接、最真實(shí)的體驗(yàn)，對喚起客戶購買欲望關(guān)系極大，樣板房的優(yōu)劣對樓盤的銷售起著關(guān)鍵作用。因此，樣板房的設(shè)置要非常慎重，要認(rèn)真研究顧客心理、布局、質(zhì)量、裝飾、外觀、家私甚至色彩都要仔細(xì)研究，反復(fù)比較，還要特別注意周圍環(huán)境的介紹和描繪。同時(shí)在裝修樣板房時(shí)還應(yīng)盡力掩飾其結(jié)構(gòu)上的一些不足之處。（5）宣傳推廣費(fèi)用按照目前市場的平均水平，考慮市場的競爭性推廣總費(fèi)用大約占總銷售額的3%-4%。在產(chǎn)品導(dǎo)入期和公開發(fā)售期，由于推廣力度大，推廣費(fèi)用會(huì)較多，所以，這段段應(yīng)占整體推廣費(fèi)用的60%。其后40%則以實(shí)際銷售情況分階段實(shí)施。4.5項(xiàng)目評價(jià)（1）本案處于濱湖新區(qū)中心位置，交通便捷，周邊規(guī)劃的各類配套設(shè)施齊全，未來發(fā)展前景非常好。購物(永輝超市)、醫(yī)療(市第一人民醫(yī)院)、教育(合肥師范附小、四十六中)一應(yīng)俱全。（2）濱湖新區(qū)作為合肥市未來的政務(wù)中心和新的城市增長極，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景優(yōu)越，區(qū)域市政配套、交通狀況良好，未來區(qū)域就業(yè)機(jī)會(huì)多，隨著城市建設(shè)的推進(jìn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，區(qū)域人口和人流不斷增加，可以預(yù)見城市購買力和消費(fèi)力也將在本區(qū)域內(nèi)得到釋放，是房地產(chǎn)市場的黃金地段，主要目標(biāo)人群集中在合肥本地和對濱湖新區(qū)認(rèn)可并有生活情節(jié)的中高端置業(yè)人群。（3）濱湖新區(qū)的人口規(guī)模還是比較大的，人流比較密集，較大的的消費(fèi)潛力和空間支撐著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。第五章項(xiàng)目建設(shè)條件研究5.1項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)藍(lán)鼎·濱湖假日位于濱湖新區(qū)中心位置，東臨廬州大道，西接廣西路，北臨長沙路，南接中山路，天山路和洞庭湖路作為南北和東西方向的十字線將地塊劃分為4個(gè)完整分區(qū)。5.2項(xiàng)目建設(shè)條件研究5.2.1自然條件合肥是安徽省省會(huì)，位于安徽中部，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、科教、文化中心和交通樞紐。并且合肥市所出的地理位置也非常優(yōu)越，位于中部地區(qū)，未來發(fā)展具有巨大潛力。5.2.2項(xiàng)目用地環(huán)境評價(jià)本項(xiàng)目位于合肥市這幾年正全力打造的濱湖新區(qū)，是一個(gè)具有巨大發(fā)展?jié)摿Φ陌鍓K。項(xiàng)目周邊配套設(shè)施齊備，超大型超市l(wèi)、娛樂城、市中心醫(yī)院、人民銀行、國際會(huì)展中心、國際金融中心、合肥市第46中本部、屯溪路小學(xué)等分布四周。項(xiàng)目交通便利，路網(wǎng)四通八達(dá)，隨著濱湖新區(qū)的發(fā)展將有多路公交開通，可直達(dá)主城區(qū)中心地帶，正在建設(shè)的城市輕軌將在項(xiàng)目東側(cè)設(shè)站，為城市生活加速。整個(gè)項(xiàng)目南面是素有"景觀濕地長廊"美譽(yù)的塘西河景觀帶，也將為項(xiàng)目成為居住、休閑、娛樂、旅游為一體的生態(tài)型高檔社區(qū)助力。綜上所述，本項(xiàng)目的開發(fā)具有良好的市場環(huán)境，有較大的市場需求，但競爭也很激烈。但是總的來講，只要定位準(zhǔn)確，開發(fā)得當(dāng)，本項(xiàng)目仍能為開發(fā)商創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及環(huán)境效益。5.2.3建設(shè)場地條件濱湖新區(qū)市政設(shè)施有：道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設(shè)施。5.3資源供給情況5.3.1建筑材料的供給建筑材料的需要量將根據(jù)最終經(jīng)政府批準(zhǔn)通過的施工圖進(jìn)行定額計(jì)算而得，材料部分除部分設(shè)備或?qū)I(yè)性強(qiáng)的項(xiàng)目外，其余材料均由總包方自行負(fù)責(zé)采購，甲方負(fù)責(zé)對其指定廠家或品牌，其主要材料價(jià)格以甲乙雙方均認(rèn)可的材料價(jià)格執(zhí)行。需甲方提供的材料或設(shè)備由總包方提前書面通知甲方安排進(jìn)場時(shí)間。5.3.2施工力量的組織計(jì)劃本項(xiàng)目施工力量由建設(shè)方按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定面向社會(huì)進(jìn)行公開招標(biāo)，選取有實(shí)力、信譽(yù)好、報(bào)價(jià)合理最優(yōu)的施工單位進(jìn)行施工。5.3.3項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水等供應(yīng)本項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水均在項(xiàng)目原租賃站的動(dòng)力、水接入基礎(chǔ)上進(jìn)行相應(yīng)改造而成。5.3.4項(xiàng)目建成后資源的供給項(xiàng)目建成投入使用后水、電、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉染诰徒姓缆飞辖尤?，其?xiàng)目交通在市政道路上均留有出入口，方便業(yè)主出行。第六章項(xiàng)目構(gòu)想和建設(shè)規(guī)劃6.1項(xiàng)目構(gòu)想針對地塊所在區(qū)域的建設(shè)發(fā)展前景，區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢以及項(xiàng)目自身?xiàng)l件，提出如下整體規(guī)劃思路：6.1.1產(chǎn)品初步定位（一）目標(biāo)客戶初步定位基于以上調(diào)研分析結(jié)論，本方案的目標(biāo)市場和目標(biāo)消費(fèi)人群應(yīng)是：（1）第一層面：合肥本地就合肥本地目標(biāo)消費(fèi)人群而言，傾向于購買此區(qū)域住宅的客戶群體主要是對該區(qū)域情況較為熟悉，了解濱湖新區(qū)未來具有無限的發(fā)展?jié)摿?，且已?xí)慣當(dāng)?shù)氐纳罘绞?。因此，我們可以推斷，這些客戶主要來自合肥南邊等區(qū)域。并且濱湖新區(qū)作為省政務(wù)區(qū)，其吸引力將涵蓋合肥市內(nèi)其他區(qū)域和周邊郊縣。（2）第二層面：安徽省內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)（蕪湖、馬鞍山等）投資型客戶。這些發(fā)達(dá)地區(qū)的投資者被濱湖新區(qū)未來的發(fā)展?jié)摿λ?，認(rèn)為濱湖新區(qū)未來發(fā)展前景良好，所以有投資的打算。（3）第三層面：在省外的當(dāng)?shù)厝嘶蛘呦矏郛?dāng)?shù)仫L(fēng)景和環(huán)境的其他客戶。（二）目標(biāo)客戶特征分析（1）年齡特征：年齡分布在28—50歲之間。這樣的年齡短具有較強(qiáng)的購買欲和購買力。（2）經(jīng)濟(jì)收入：家庭收入良好，年凈收入約為5萬元的家庭。（3）職業(yè)特征：政府官員、高級白領(lǐng)和藍(lán)領(lǐng)、以及一些私營業(yè)主。（三）產(chǎn)品認(rèn)知和需求特征（1）目標(biāo)客戶群體對小區(qū)周圍的配套設(shè)施的要求十分看重，如學(xué)區(qū)、醫(yī)療設(shè)施、娛樂場所等。（2）目標(biāo)客戶群體會(huì)關(guān)心樓層朝向和建筑風(fēng)格。（3）目標(biāo)客戶群體有的具有幾套住房屬于限購范圍，而濱湖新區(qū)現(xiàn)在不屬于限購區(qū)域，所以可以考慮購買住宅作為置業(yè)。（4）品牌效應(yīng)也起著很大的作用，目標(biāo)客戶群一旦形成對某個(gè)樓盤或者區(qū)域的認(rèn)同和信賴后，將影響周圍人的想法。6.1.2產(chǎn)品初步構(gòu)想根據(jù)本項(xiàng)目周邊主要樓盤的供應(yīng)和消化結(jié)構(gòu)情況，建議本項(xiàng)目戶型配比如下：表6-1：項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)建議表戶型面積段戶型結(jié)構(gòu)所占比例戶均面積戶數(shù)150以上四室兩廳20%150440130—150三室兩廳55%1401210100—130兩室兩廳15%115330100以下兩室一廳10%100220合計(jì)100%22006.1.3規(guī)劃指標(biāo)假定表6-2項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目數(shù)值單位總用地面積480900平方米一期用地面積156612平方米容積率2.5一期總建筑面積391530平方米一期地上建筑面積302850平方米其中住宅295350平方米會(huì)所4500平方米物業(yè)及其他3000平方米一期地下建筑面積88680平方米可售面積(假定可售面積為地上面積的97%)293764.5平方米其中住宅286489.5平方米其他配套7257平方米建筑密度22%綠化率40%戶均面積134.25平方米總戶數(shù)2200戶車位配比1.05:1汽車位個(gè)數(shù)2310個(gè)自行車位個(gè)數(shù)2400個(gè)6.2項(xiàng)目可發(fā)進(jìn)度安排表6-3項(xiàng)目各階段分時(shí)安排表階段時(shí)間進(jìn)度表可行性研究2012年3月土地取得2012年4月施工階段2012年6月銷售2014年1月交房2015年10月第七章環(huán)保、節(jié)能和消防7.1環(huán)境保護(hù)7.1.1大氣保護(hù)小區(qū)以天然氣為燃料，所以應(yīng)在房間間設(shè)計(jì)通風(fēng)排氣裝置，且排氣煙囪避開其它環(huán)境敏感地段。地下停車場廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風(fēng)排氣裝置。7.1.2污水處理本項(xiàng)目產(chǎn)生的污水主要有生活廢水和洗浴污水。生活廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入下水道。7.2節(jié)能節(jié)水措施7.2.1節(jié)能措施藍(lán)鼎濱湖假日小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。7.2.2節(jié)水措施（1）小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)，為水提供安全的水環(huán)境。有有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，來節(jié)約用水。實(shí)現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時(shí)，水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用。對小區(qū)用水水量和水質(zhì)進(jìn)行估算與評價(jià)，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配計(jì)劃、水質(zhì)和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實(shí)現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時(shí)將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場所。收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補(bǔ)充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。（2）綠化景觀用水節(jié)水保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)以保證水質(zhì)，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充地下水。7.3消防設(shè)施消防設(shè)施研究，主要是分析項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中可能存在的火災(zāi)隱患和重點(diǎn)消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級，并結(jié)合當(dāng)?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。PAGEPAGE50第八章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析8.1開發(fā)經(jīng)營與銷售計(jì)劃初步假定開發(fā)經(jīng)營期為3年，銷售計(jì)劃為房屋建成后1年內(nèi)銷售完畢，具體見下表：表8-1項(xiàng)目開發(fā)與銷售計(jì)劃表項(xiàng)目建筑面積2012201320142015一期施工面積39153088877.31138601.62164051.07施工進(jìn)度22.7%35.4%41.9%住宅295350132907.5162442.5施工進(jìn)度45%40%會(huì)所45003600900施工進(jìn)度80%20%物業(yè)及其他30002100700施工進(jìn)度70%30%銷售總面積293764.5233542.7860221.72銷售進(jìn)度79.5%20.5%住宅286489.5229191.657297.9銷售進(jìn)度80%20%配套72574354.22902.860%40%8.2投資估算與資金籌措8.2.1建設(shè)投資估算表8-2項(xiàng)目總投資估算表單位：萬元序號項(xiàng)目總投資（萬元）估算說明1土地取得費(fèi)用1254761.1土地成家價(jià)格1206501.2契稅4826成交價(jià)格*4%2前期工程費(fèi)4637.282.1可行性研究費(fèi)3050.84建安工程費(fèi)*5%2.2勘察設(shè)計(jì)費(fèi)976.27建安工程費(fèi)*1.6%2.3其他費(fèi)用610.17建安工程費(fèi)*1%3建安工程費(fèi)61016.794基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(綠化、照明、排污等)1830.50建安工程費(fèi)*3%5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（公廁、健身等）1270100元/平方米6銷售費(fèi)用18272.02銷售收入*4%7管理費(fèi)用5826.921-5項(xiàng)費(fèi)用之和的3%8開發(fā)間接費(fèi)4159.648.1分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)3050.84建安工程費(fèi)*5%8.2建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督244.07建安工程費(fèi)*0.4%8.3供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)122.850.3T/人，600元/T8.4供電用電負(fù)荷費(fèi)436.804KVA/戶，480元/KVA8.5其他305.08建安工程費(fèi)*0.5%9其他費(fèi)用（預(yù)算定額管理費(fèi)、印花稅等）305.08建安工程費(fèi)*0.5%10漲價(jià)及不可預(yù)見費(fèi)1830.50建安工程費(fèi)的3%11財(cái)務(wù)費(fèi)用12801.2511.1建設(shè)期利息11637.50按建設(shè)期利息11.2融資費(fèi)用1163.75建設(shè)期利息*10%12開發(fā)建設(shè)總投資237425.981-11項(xiàng)累計(jì)8.2.2建安工程費(fèi)估算表8-3分部分項(xiàng)工程費(fèi)用指標(biāo)表土建與裝飾工程分部分項(xiàng)工程費(fèi)指標(biāo)分部名稱分部分項(xiàng)工程費(fèi)用（元）建筑面積（平方米）平米造價(jià)（費(fèi)用/平方米）1土（石）方工程4732567.9239153012.12砌筑工程33408514.2639153085.333混凝土及鋼筋混凝土工程196035648.5391530500.694屋面及防水工程16271251.5639153041.565樓地面工程17356814.8239153044.336墻、柱面工程44780500.92391530114.377天棚工程2252442.123915305．758門窗工程41170088.28391530105.159油漆、涂料、裱糊工程12746220.339153032.55合計(jì)368754048.9391530941.83安裝工程分部分項(xiàng)工程費(fèi)指標(biāo)分部分項(xiàng)工程費(fèi)用（元）建筑面積（平方米）平米造價(jià)（費(fèi)用/建筑面積）1機(jī)械、電氣設(shè)備安裝工程33648395.2839153085.942消防工程7346864.4639153018.763給排水、采暖、燃?xì)夤こ?1721643.7439153029.944弱電工程4256871.6639153010.875通風(fēng)空調(diào)工程1780811.643915304.556合計(jì)5875486.78391530150.06表8-4建安工程費(fèi)用組成表項(xiàng)目名稱造價(jià)建筑面積平米造價(jià)建筑面積*平米造價(jià)（平方米）（元/平方米）工程總造價(jià)一土方工程5122882.839153013.08二土建工程540549516.83915301380.61三安裝工程6449546873總計(jì)610167867.73915301558.42土方工程部分1分部分項(xiàng)費(fèi)用4732567.9239153012.092措施費(fèi)用142302.33915300.363其他費(fèi)用03915300.04規(guī)費(fèi)77249.823915300.195稅金170762.763915300.44合計(jì)5122882.839153013.08土建工程部分1分部費(fèi)用364021480.7391530929.742措施費(fèi)用94057754.52391530240.233其他費(fèi)用45890458.86391530117.214規(guī)費(fèi)18596877.7239153047.495稅金17982944.9439153045.93540549516.83915301380.61安裝工程部分1分部費(fèi)用58754586.78391530150.072措施費(fèi)用2020692.663915305.163其他費(fèi)用03915300.04規(guī)費(fèi)1634443.563915304.175稅金2085745.143915305.3364495468738.2.3項(xiàng)目用款計(jì)劃表8-5項(xiàng)目用款計(jì)劃表單位：萬元項(xiàng)目合計(jì)2012201320142015土地取得費(fèi)用125476125476前期工程費(fèi)4637.284637.28建安工程費(fèi)61016.79基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1830.5915.25915.25公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)1270554.9715.1銷售費(fèi)用18272.0215392.022880管理費(fèi)用5826.931688.191688.191688.19762.36開發(fā)商間接費(fèi)4159.643183.49976.15其他費(fèi)用305.081109550.0850漲價(jià)及不可預(yù)見費(fèi)1830.5380800650．5財(cái)務(wù)費(fèi)用12801.25914.383108.884389.004389.008.2.4資金籌措（1）自有資金開發(fā)商資本金72000萬元，第一年注入43000萬元，第二年注入29000萬元（2）債務(wù)資金申請房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資長期借款60000萬元，第一年借款25000萬元，第二年借款35000萬元，貸款利息6.65%，單利計(jì)息，分兩年等本還息還款。（3）預(yù)售收入表8-6投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)20122013201420151開發(fā)項(xiàng)目總投資237425.9810293.087897.487976.46157.961.1不含財(cái)務(wù)費(fèi)用224624.739898.187423.67423.61.2財(cái)務(wù)費(fèi)用12801.25394.9473.88552.86157.962資金籌措237425.9811000800020852.0414110.422.1資本金7200043000290002.2預(yù)售收入105425.9878492.1126933.872.3開發(fā)項(xiàng)目長期貸款6000025000350008.3項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)8.3.1本樓盤價(jià)格確定本項(xiàng)目銷售單價(jià)采用市場法估計(jì)，見下表：表8-7重點(diǎn)樓盤可比因素分析表項(xiàng)目名稱藍(lán)鼎濱湖假日濱湖高速時(shí)代廣場濱湖世紀(jì)城觀湖苑住宅價(jià)格（元/平方米）740076007800與項(xiàng)目距離距離（米）0501502000參考權(quán)重（%）100503020房地產(chǎn)狀況區(qū)位（比重：0.5）100959895實(shí)物（比重：0.3）100102102100權(quán)益（比重：0.2）10010098105可比價(jià)格（高）=7400*（100/95）*（100/102）*（100/100）=7637元/平方米可比價(jià)格（世）=7600*（100/98）*（100/102）*（100/98）=7758元/平方米可比價(jià)格（觀）=7800*(100/95)*（100/100）*（100/105）=7819元/平方米所以，平均可比價(jià)格=7637*50%+7758*30%+7818*20%=7709.7元/平方米此項(xiàng)目樓盤售價(jià)預(yù)定為7700元/平方米，配套均價(jià)為8500元/平方米。8.3.2價(jià)格估算（1）住宅價(jià)格：286489.5*0.77=220596.915萬元（2）配套價(jià)格，7257*0.85=6168.45萬元（3）車位價(jià)格，假定汽車位5萬元/個(gè)，電動(dòng)自行車位800元/個(gè)。5*2310+0.08*2400=11742萬元所以，銷售收入=220596.915+6168.45+11742=238507.365萬元8.3.3財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選?。?）考慮到房地產(chǎn)投資領(lǐng)域利潤較高，本項(xiàng)目取行業(yè)基準(zhǔn)收益率15%，（2）有關(guān)稅費(fèi)率。契稅稅率4%，營業(yè)稅稅率5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7%，教育附加費(fèi)費(fèi)率3%,印花稅稅率0.185%，企業(yè)所得稅稅率25%,盈余公積金按10%提取，公益金按5%提取。表8-8銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表序號項(xiàng)目合計(jì)20122013201420151售房收入238507.365190805.89247701.4731.1住宅可銷售面積（平方米）286489.5229191.657297.9均價(jià)（萬元/平方米）0.770.770.77銷售比例（%）1.0配套可銷售面積72574354.22902.8平均售價(jià)0.850.850.85銷售比例（%）10.60.42車位銷售收入11742587158712.1汽車車位（/個(gè)）231011551155均價(jià)（萬元/個(gè)）555銷售比例電動(dòng)自行車位240012001200均價(jià)（萬元/個(gè)）0.080.080.08銷售比例10.50.53經(jīng)營稅金及附加25124.032417.11648.23.1營業(yè)稅22840.02805.7549.43.2城建費(fèi)1598.801128.0769.23.3教育附加費(fèi)685.20483.4329.64土地增值稅44029.5820852.0414110.425銷售凈收入34962.460.008.3.4財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表（1）現(xiàn)金流量表表8-9全部投資現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)20122013201420151現(xiàn)金流入250249.365195443.20254806.1631.1售房收入232338.915185871.13246467.7831.2配套出售收入6168.453701.072467.381.3售車位收入11742587158712現(xiàn)金流出28484.3518733.231357.83780.674612.652.1開發(fā)項(xiàng)目投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)）224624.7318733.231357.81363.57805.082.2經(jīng)營稅金及附加25124.032417.11648.22.3所得稅58173.402159.373凈現(xiàn)金流量9071.41-18733.23-1357.818752.4710409.97累計(jì)凈現(xiàn)金流量9071.41-18733.23-20091.03-1338.569071.414所得稅前現(xiàn)金流出11230.7818733.231357.83780.672453.285稅前現(xiàn)金流量11230.78-18733.23-1357.818752.4712863.25累計(jì)稅前現(xiàn)金流量11230.78-18733.23-20091.03-1338.5611230.78計(jì)算指標(biāo)所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率（FIRR）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）靜態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期基準(zhǔn)收益率表8-10資本金現(xiàn)金流量表單位;萬元序號項(xiàng)目合計(jì)20122013201420151現(xiàn)金流入37555.7622533.1415022.621.1售房流入25630.7615378.1410252.621.2售車位流3配套出售流入6168.45715547702現(xiàn)金流出19413.232037.83780.674612.652.1資本金11451.039413.232037.82.2貸款資金投入10000100002.3預(yù)售收入用于開發(fā)3780.674612.652.3經(jīng)營稅金及附加4065.32417.11648.22.4所得稅2159.372159.372.5其余支出總和1363.57805.082.6長期借款本金償還680680106804凈現(xiàn)金流量-19413.23-2037.817392.4710409.97累計(jì)凈現(xiàn)金流量-19413.23-21451.031338.5611748.53計(jì)算指標(biāo)內(nèi)部收益率27.6%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值6717.26靜態(tài)投資回收期2.94年動(dòng)態(tài)投資回收期3.22年基準(zhǔn)收益率15%(2)還本付息估算表表8-11房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款還本付息表單位：萬元序號合計(jì)合計(jì)2012201320141房地產(chǎn)投資貸款償還1.1年初借款本息累計(jì)1000010000100001.2本年借款10000100001.3本年應(yīng)計(jì)利息20406806806801.4本年按約定還本付息還本1000010000付息20406806806801.5年末借款本息累計(jì)1068010680106802還本資金來源可利用銷售收入0010680可利用資本金6806804償還長期貸款-本金能力-10000-1000005長期借款償還期（年）3.44年（3）資金來源與運(yùn)用表表8-13項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)20122013201420151資金來源37555.7622533.1415022.621.1住宅銷售收入25630.7615378.1410252.621.2車位銷售收3配套銷售收入11925715547701.3房地產(chǎn)投資貸款10000100001.4資本金11451.039413.232037.82資金運(yùn)用19413.232037.83780.674612.652.1房地產(chǎn)投資（含利息）18733.231357.81370.62.2經(jīng)營稅金及附加4065.32417.11648.22.3所得稅2159.372159.372.4房地產(chǎn)投資貸款本金償還12040680680106803盈余資金-586.772037.88072.4710409.984累計(jì)盈余資金-586.771451.039523.519933.488.4財(cái)務(wù)分析8.4.1盈利能力分析（1）由現(xiàn)金流量表項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）為53.49%；在預(yù)期可接受內(nèi)部收益率為15%時(shí)，項(xiàng)目凈現(xiàn)值為71123.88萬元時(shí)，項(xiàng)目投資回收期為3.17年；資本金內(nèi)部收益率（稅后）為69.07%，項(xiàng)目凈現(xiàn)值為43731.30萬元。（2）由利潤及利潤分配表項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營收入，可獲利潤，扣除所得稅后，還有可分配利潤。項(xiàng)目繳納的經(jīng)營稅金及附加為，企業(yè)所得稅為，合計(jì)繳納稅金為。商品房投資利潤率和資本金利潤率分別為：商品房投資利潤率=（利潤總額/總投資）*100%=（11748.53/11451.03）*100%=102.59%商品房稅后利潤率=（稅后利潤/經(jīng)營收入）*100%=（9589.16/37555.76）*100%=25.53%可見，項(xiàng)目的盈利水平很高。8.4.2償債能力分析按照項(xiàng)目的借款條件和還款計(jì)劃，固定資產(chǎn)投資借款在第三年分一次性還款，項(xiàng)目的清償能力還是可以的。8.4.2資金平衡分析由資金來源與運(yùn)用表，在計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目的盈余資金只有第一年為負(fù)值，其余均為正值，所以各期資金的來源與運(yùn)用是平衡有余的。8.5不確定性分析（1）選用不確定因素。本項(xiàng)目的不確定性因素主要有建安成本和銷售價(jià)格。（2）敏感性分析表：不確定因素上下變動(dòng)10%和20%時(shí)，主要評估經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變動(dòng)情況表。表8-14敏感性分析表項(xiàng)目變化幅度全部投資（所得稅前）IRR（%）NPV（萬元）動(dòng)態(tài)Pt（年）建安工程費(fèi)-20%28.96987.63.17-10%30.26736.473.30031.76421.233.4110%33.16147.523.5420%34.45917.353.68銷售價(jià)格-20%20.84179.744.31-10%26.45247.633.84031.76421.233.4110%36.67588.423.2420%40.28624.543.12（3）敏感性分析。由敏感性分析表和敏感性分析圖可以看出，銷售收入，即商品房銷售價(jià)格是較為敏感的因素。圖8-1敏感性分析圖8.6項(xiàng)目綜合評價(jià)8.6.1項(xiàng)目對社會(huì)影響分析項(xiàng)目小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量的合肥市民提供高質(zhì)量的住房，解決了人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給周邊的人文、自然環(huán)境帶來了積極的完善；本小區(qū)的綠化率將達(dá)到40%。由于項(xiàng)目小區(qū)地處濱湖新區(qū)中心，周邊現(xiàn)有樓盤較多，學(xué)區(qū)也多，這樣將會(huì)和其他樓盤一道形成濱湖新區(qū)的住宅圈和老學(xué)區(qū)附近的大型高品質(zhì)居住小區(qū)，促進(jìn)大合肥的建設(shè)步伐。除此以外，由于該項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)帶來大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。小區(qū)的建設(shè)過程將會(huì)給包括設(shè)計(jì)、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會(huì)。小區(qū)建好以后，要想維護(hù)小區(qū)良好的室外環(huán)境，亦需要一定的人員進(jìn)行維護(hù)?？梢?，本項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)給社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。8.6.2項(xiàng)目對所在地的互適性分析該項(xiàng)目開發(fā)完畢后，所在地人流、車流將會(huì)有很大的增量，對交通和市場將有更高