房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)收購與股權(quán)收購分析比較

房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)收購與股權(quán)收購分析比由于合并、分立方式流程較為復(fù)雜，耗時(shí)長，在實(shí)操中較少采納；合作建房主要是針對(duì)多方合作；而劃撥、置換、捐贈(zèng)也應(yīng)其特殊性，較少采納；而投資入股相當(dāng)于一種特殊的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。因此，資產(chǎn)收購和股權(quán)收購是在實(shí)操中被采用最多的兩種形式。下面，我們重點(diǎn)比較一下股權(quán)收購與資產(chǎn)收購的區(qū)別：1、股權(quán)收購稅負(fù)較輕，股權(quán)收購價(jià)款不能計(jì)入項(xiàng)目的成本，不可以在土增稅、企業(yè)所得稅前扣除。2、資產(chǎn)收購稅負(fù)較重，資產(chǎn)收購價(jià)款可以計(jì)入項(xiàng)目的成本，可以在土增稅、企業(yè)所得稅前扣除。同時(shí)，相當(dāng)于將增值率分為兩段，可以降低增值率。兩者利弊分析如下：

方式利弊股權(quán)轉(zhuǎn)讓1、目標(biāo)公司稅收優(yōu)惠延續(xù)3、沒有流轉(zhuǎn)稅負(fù)3、享受目標(biāo)公司歷史虧損而帶來的稅收減免4、稅務(wù)程序較簡單潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)被收購方承繼資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般不被收購方承繼L資產(chǎn)交易可能會(huì)發(fā)生非常高的交易稅費(fèi)L收購方不能享受目標(biāo)公司歷史虧損而帶來的所得稅減免3、目標(biāo)公司的稅收優(yōu)惠無法延續(xù)4、程序復(fù)雜，包括評(píng)估價(jià)值向各個(gè)資產(chǎn)分?jǐn)?、發(fā)票開具等。在我國，未經(jīng)開發(fā)的土地不能轉(zhuǎn)讓，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上的在建工程才能轉(zhuǎn)讓。而將土地開發(fā)到25%以上，需要投入和時(shí)間。因此在實(shí)操中，房企大多選擇股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得土地。這是對(duì)賣家有利的一種單向方案。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式下，由于股權(quán)收購價(jià)款不能計(jì)入項(xiàng)目成本，將導(dǎo)致買家未來增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅上升，每差100個(gè)單位，最低差64.25%，最高差93.5%。如以10億元為單位，就意味著在原有土地成交價(jià)的基礎(chǔ)上，實(shí)際價(jià)格至少上升6.425億元。從購買雙方的收購環(huán)節(jié)和項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)整體分析，資產(chǎn)收購的稅負(fù)低于股權(quán)收購。建議，可以通過將增值額拆分，以降低整體增值率。具體方法是，先股權(quán)收購后，將土地開發(fā)成在建工程（投資額達(dá)到25%以上），再以資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓給同一控制下其他公司，其他公司開發(fā)完成后對(duì)外銷售，以降低整體增值率。同時(shí)，在建工程轉(zhuǎn)讓過程，如果成本允許加計(jì)