房地產(chǎn)成本控制T講義

成本管理——房地產(chǎn)成本控制工程目標(biāo)成本的制定、支解與落實(shí)工程清單招標(biāo)管理工程成本數(shù)據(jù)庫(kù)的建立成本管理理念內(nèi)容要點(diǎn)：5WIH

1，成本管理的目的（WHY)—提升價(jià)值2，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成（WHAT)—全成本，空間與時(shí)間分布3，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的出發(fā)點(diǎn)（WHERE)—確定與控制4，成本管理的階段（WHEN)—全過程5,成本管理的責(zé)任人（WHO)—全員6，成本管理的方法(HOW）—目標(biāo)管理成本管理的目的（WHY)1，房地產(chǎn)公司是企業(yè)，利潤(rùn)是企業(yè)用永恒目標(biāo)2，利潤(rùn)與成本的關(guān)系

收入一定的情況下，成本越低，利潤(rùn)越大3，成本管理的目的與企業(yè)的目標(biāo)是一致的—機(jī)構(gòu)/團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)4，成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最有效的收益--提升價(jià)值

成本控制不等于省錢,花得多會(huì)浪費(fèi)，花得少也會(huì)有浪費(fèi)，花多花少不是重點(diǎn)，花的有效才是關(guān)鍵提升價(jià)值的五種途徑

價(jià)值工程的基本公式：V=F/C

V-value,性價(jià)比

F-function,產(chǎn)品、功能/性能、服務(wù)、收益

C-cost,費(fèi)用/成本

C下降，F(xiàn)上升C不變，F(xiàn)上升C下降，F(xiàn)不變C小幅上升，F(xiàn)大幅上升C大幅下降，F(xiàn)小幅下降--具體選擇哪種途徑，與市場(chǎng)環(huán)境、公司經(jīng)營(yíng)理念、產(chǎn)品方針有關(guān)--價(jià)值的評(píng)估：有顯性的，有隱性的，有眼前的有長(zhǎng)遠(yuǎn)的，需要綜合平衡與決策房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成（WHAT)—全成本的概念1，成本構(gòu)成建造成本=前期+建安+室外及配套開發(fā)成本=土地+建造+開發(fā)間接全成本（即項(xiàng)目發(fā)展成本）=開發(fā)成本+期間費(fèi)（營(yíng)銷和管理）2，時(shí)間與空間上的分布時(shí)間：建設(shè)全過程都在發(fā)生空間：公司+現(xiàn)場(chǎng)；實(shí)體+費(fèi)用成本管理的出發(fā)點(diǎn)（WHERE)

兩大基本內(nèi)容----合理確定和有效控制1，合理確定—確定是控制的前提和基礎(chǔ)，市場(chǎng)定價(jià)原則，沒有準(zhǔn)確只有合理；成本的決定因素：外部--市場(chǎng)；內(nèi)部--產(chǎn)品策劃與定位；成本的影響因素:諸多經(jīng)營(yíng)、技術(shù)、管理方面;成本確定的方法:決不是靠定額算出來的；靠對(duì)市場(chǎng)和產(chǎn)品的把握，市場(chǎng)包括銷售市場(chǎng)和原材料市場(chǎng)成本確定的過程:行業(yè)特點(diǎn)決定成本的特點(diǎn)：?jiǎn)渭?、?fù)雜性、多次性；從虛到實(shí)；成本實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：招標(biāo)（發(fā)包），使產(chǎn)品與市場(chǎng)結(jié)合----招標(biāo)的目的就是形成有效的競(jìng)爭(zhēng)；競(jìng)爭(zhēng)是降價(jià)的最有效手段----定標(biāo)的原則：合理低價(jià)；合理的概念：能做出符合要求產(chǎn)品成本管理的出發(fā)點(diǎn)（WHERE)

兩大基本內(nèi)容----合理確定和有效控制2，有效控制—?jiǎng)討B(tài)監(jiān)控，做到隨時(shí)心中有數(shù)---控制是解決問題的手段之一，目的為達(dá)到某些既定目標(biāo)；因此，控制可理解為一系統(tǒng)對(duì)外界影響的調(diào)節(jié)功能；此項(xiàng)調(diào)節(jié)功能可使系統(tǒng)的結(jié)果或產(chǎn)出不偏離既定目標(biāo)。---控制的要素：目標(biāo)、偏差測(cè)定、修正---有效控制的前提：目標(biāo)要合理實(shí)在；實(shí)際結(jié)果要及時(shí)反饋---控制不等于限制：心中有數(shù)就可以說在控制之中，時(shí)刻掌握實(shí)際與目標(biāo)偏差的原因、幅度、造成后果，進(jìn)而做出相應(yīng)的調(diào)整方案3，技術(shù)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的原則—不論是確定還是控制成本管理的階段（WHEN)—全過程1，階段立項(xiàng)\策劃\設(shè)計(jì)發(fā)包\施工\竣工\維護(hù)2，對(duì)應(yīng)成本實(shí)現(xiàn)過程---由虛到實(shí)虛擬：估、概、預(yù)算現(xiàn)實(shí)：合同價(jià)、付款、結(jié)算價(jià)----從虛到實(shí)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)就是發(fā)包各階段成本管理重點(diǎn)內(nèi)容立項(xiàng)階段—成本測(cè)算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)策劃階段—選擇性價(jià)比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計(jì)劃設(shè)計(jì)階段（賣什么、設(shè)計(jì)什么、施工什么）—方案：最經(jīng)濟(jì)合理方案，符合項(xiàng)目定位---初步：材料設(shè)備的合理選型---施工圖：限額設(shè)計(jì)，圖紙的質(zhì)量和時(shí)間保證發(fā)包階段—通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)找到合適的價(jià)格和單位，完備的合同（與合作伙伴雙贏的關(guān)系）施工階段—變更和簽證的管理，付款審核竣工階段—結(jié)算、索賠辦理成本管理的的責(zé)任主體體（WHO)—全員1，所有與與產(chǎn)品制造造相關(guān)的部部門，都有有成本管理理的責(zé)任，，都要具有有成本意識(shí)識(shí)只要考慮了了性價(jià)比問問題，就是是有成本意意識(shí)2，責(zé)任成成本管理體體系的建立立目的：令全全員實(shí)施自自覺的成本本管理行為為要素：（（1）責(zé)任任范圍；（（2）責(zé)責(zé)任人（3）評(píng)價(jià)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；（（4）評(píng)評(píng)價(jià)人3,房地地產(chǎn)公司成成本管理專專業(yè)人員的的職責(zé)全面、全過過程成本管管理，而非非單純編制制預(yù)結(jié)算工工作了解產(chǎn)品、、掌握市場(chǎng)場(chǎng)，制定目目標(biāo)，全程程監(jiān)控；甲方整合社社會(huì)資源的的目標(biāo)就是是讓其符合合我們的產(chǎn)產(chǎn)品定位；；甲方的工工作就是協(xié)協(xié)調(diào)，不論論是設(shè)計(jì)、、工程還是是成本人員員；專業(yè)人人員是專家家型的管理理者（不是是大廚是美美食家）成本管理的的基本方法法（HOW)—目標(biāo)標(biāo)管管理理1，，目標(biāo)標(biāo)管管理理的的內(nèi)內(nèi)容容--目目標(biāo)標(biāo)的的確確定定與與控控制制兩兩方方面面2，，目標(biāo)標(biāo)確確定定的的依依據(jù)據(jù)——經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)庫(kù)、、市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研、、產(chǎn)產(chǎn)品品把把握握3，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)目目標(biāo)標(biāo)動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)監(jiān)監(jiān)控控的的手手段段——信信息息化化4，，目標(biāo)標(biāo)管管理理的的過過程程——PDCA循環(huán)環(huán)成本本管管理理的的認(rèn)認(rèn)識(shí)識(shí)過過程程三個(gè)個(gè)階階段段造價(jià)價(jià)計(jì)計(jì)算算（（概概、、預(yù)預(yù)、、結(jié)結(jié)））--定額額模模式式下下，，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)個(gè)個(gè)人人經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，，追追求求算算得得快快、、算算量量準(zhǔn)準(zhǔn)，，定定額額熟熟、、套套價(jià)價(jià)正正確確；；成本本控控制制—強(qiáng)調(diào)調(diào)不不能能突突破破目目標(biāo)標(biāo)值值提升升價(jià)價(jià)值值—強(qiáng)調(diào)調(diào)企企業(yè)業(yè)/團(tuán)隊(duì)隊(duì)的的共共同同目目標(biāo)標(biāo)：：利利潤(rùn)潤(rùn)，，講講求求性性價(jià)價(jià)比比，，發(fā)發(fā)掘掘價(jià)價(jià)值值，，創(chuàng)創(chuàng)造造價(jià)價(jià)值值--當(dāng)前前指指導(dǎo)導(dǎo)思思想想：：結(jié)合合產(chǎn)產(chǎn)品品和和市市場(chǎng)場(chǎng)，，以以造造價(jià)價(jià)計(jì)計(jì)算算和和成成本本分分析析為為基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，以以目目標(biāo)標(biāo)管管理理為為方方法法，，以以技技術(shù)術(shù)管管理理為為保保障障，，以以產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值的的實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)為為目目標(biāo)標(biāo)開開展展成成本本管管理理工工作作房地產(chǎn)公司成成本管理總體體思路成本管理的基基本內(nèi)容：---點(diǎn)、線、面1，兩個(gè)重點(diǎn)：：招標(biāo)及合約約、預(yù)結(jié)算2，一條主線：：項(xiàng)目成本全全過程動(dòng)態(tài)控控制3，兩個(gè)基本面面：信息平臺(tái)臺(tái)（數(shù)據(jù)與工工具）、制度度建設(shè)成本部門的工工作思路：1，三個(gè)層次：基本的審算算工作、控制制體系的建立立與運(yùn)行、產(chǎn)產(chǎn)品與市場(chǎng)研研究2，三大主題：項(xiàng)目建設(shè)、、業(yè)務(wù)建設(shè)、、組織建設(shè)3，兩條管理原則則：計(jì)劃管理、、目標(biāo)管理4，一個(gè)工作準(zhǔn)則則：靠數(shù)據(jù)說話話，留下作業(yè)業(yè)痕跡成本管理工作作基本面成本目標(biāo)管理理辦法供方管理制度度招標(biāo)管理辦法法合同管理辦法法成本信息化管管理辦法變更及簽證管管理辦法付款及結(jié)算管管理辦法其他：材料采采購(gòu)及認(rèn)價(jià)管管理；資料管管理；預(yù)算編編制深度要求求成本目標(biāo)的制制定—基本原則1，目標(biāo)的內(nèi)涵：不僅限于成本本目標(biāo)值本身身、更要關(guān)注注成本背后的的產(chǎn)品目標(biāo)2，目標(biāo)的作用：：目標(biāo)不一定是是上限而是基基準(zhǔn)，目標(biāo)的的作用在于心心中有數(shù)3，目標(biāo)的范圍圍：成本目標(biāo)是整整個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)隊(duì)的目標(biāo)，目目標(biāo)范圍覆蓋蓋全成本成本目標(biāo)的制制定—主要過程1，制定的時(shí)間：目標(biāo)制定從立立項(xiàng)時(shí)就已經(jīng)經(jīng)開始，區(qū)分分控制目標(biāo)與與經(jīng)濟(jì)測(cè)算數(shù)數(shù)據(jù)，要求不不同，考慮風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)因素；策劃、設(shè)計(jì)階階段進(jìn)行各階階段的成本測(cè)測(cè)算，各期測(cè)測(cè)算要有對(duì)應(yīng)應(yīng)，比較變化化原因，原則則上前期目標(biāo)標(biāo)控制后期目目標(biāo)；規(guī)劃方案確定定后，形成正正式目標(biāo)成本本施工圖完成后后，可根據(jù)預(yù)預(yù)算對(duì)目標(biāo)做做調(diào)整（通常常是在偏差較較大的情況下下）；2，制定的方法法3，制定的要求求成本目標(biāo)的制制定—主要過程1，制定的時(shí)間：2，制定的方法：成本與首先是是由產(chǎn)品的定定位與檔次決決定的，因此此成本目標(biāo)要要在與產(chǎn)品目目標(biāo)的互動(dòng)溝溝通中共同制制定，在發(fā)包包前的階段經(jīng)經(jīng)歷由粗到細(xì)細(xì)的過程。一一般的依據(jù)文文件有：項(xiàng)目目發(fā)展報(bào)告、、策劃報(bào)告、、各階段的設(shè)設(shè)計(jì)文件和交交樓標(biāo)準(zhǔn)；前期工作盡可可能做細(xì)，促促進(jìn)策劃、設(shè)設(shè)計(jì)人員對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品的深入考考慮，不要因因?yàn)榻窈髸?huì)發(fā)發(fā)生變化而不不作預(yù)先設(shè)定定。最好能結(jié)合公公司產(chǎn)品特點(diǎn)點(diǎn)，制定公司司通用的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和表格，各各項(xiàng)目的不同同點(diǎn)在局部作作調(diào)整，可以以節(jié)省時(shí)間，，減少誤解；；符合公司利潤(rùn)潤(rùn)要求，經(jīng)過過各方的討論論和審批（可可能集團(tuán)審批批），正式發(fā)發(fā)布3，制定的要求：成本目標(biāo)的制制定—主要過程1，制定的時(shí)間：2，制定的方法：3，制定的要求：合理確定的前前提條件：了了解市場(chǎng)、結(jié)結(jié)合產(chǎn)品，有有充分的數(shù)據(jù)據(jù)支持，通過過市場(chǎng)調(diào)研和和數(shù)據(jù)庫(kù)；內(nèi)容要明確具具體，比如同同樣是高檔，，各人心目中中可能不同；；盡可能有量化化的計(jì)算，量量?jī)r(jià)分離，而而不是籠統(tǒng)的的總數(shù)，便于于今后的對(duì)比比分析；盡可能作為績(jī)績(jī)效考核指標(biāo)標(biāo)；所有房地地產(chǎn)公司都會(huì)會(huì)做測(cè)算，只只是沒有作為為正式的目標(biāo)標(biāo)去執(zhí)行和監(jiān)監(jiān)控，沒有用用目標(biāo)對(duì)控制制結(jié)果進(jìn)行考考核成本目目標(biāo)的的制定定—工作案案例1，某中學(xué)學(xué)成本本控制制綱要要：注意前前期制制定的的過程程、計(jì)計(jì)劃和和人員員，如如何調(diào)調(diào)整2，某中學(xué)學(xué)成本本測(cè)算算：注意全全成本本的范范圍，，對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品的的明確確3，成本調(diào)調(diào)研報(bào)報(bào)告格格式：4，成本本目標(biāo)標(biāo)評(píng)審審要點(diǎn)點(diǎn)成本目目標(biāo)的的分解解--分解是是為了了落實(shí)實(shí)1，要滿足足動(dòng)態(tài)態(tài)控制制的需需要：：按分包包與甲甲供材材計(jì)劃劃分解解到每每個(gè)分分判項(xiàng)項(xiàng)目上上；這這樣分分解的的前提提項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)過程程事先先有充充分的的策劃劃，是是計(jì)劃劃管理理到位位；如如果做做不到到只能能分解解合同同而不不是分分解目目標(biāo)2，要滿滿足成成本分分析的的需要要：按照標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)成成本科科目（（公司司內(nèi)部部的，，沒有有行業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)）分分解，，一般般只在在末級(jí)級(jí)科目目上可可以增增加；；3，按內(nèi)內(nèi)部職職責(zé)劃劃分：：成本費(fèi)費(fèi)用總總額分分解到到各相相關(guān)責(zé)責(zé)任部部門，，列入入KPI4，分解解到設(shè)設(shè)計(jì)限限額：：也可以以認(rèn)為為是目目標(biāo)的的落實(shí)實(shí)，實(shí)實(shí)際上上在目目標(biāo)制制定時(shí)時(shí)就已已經(jīng)考考慮到到了設(shè)設(shè)計(jì)限限額5，分?jǐn)倲倖栴}題：作為成成本控控制目目標(biāo)以以已發(fā)發(fā)生為為準(zhǔn)，，但在在經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)算算時(shí)要要分?jǐn)倲?，建建安費(fèi)費(fèi)之外外的費(fèi)費(fèi)用分分配到到單體體上；；公建建配套套根據(jù)據(jù)服務(wù)務(wù)范圍圍在各各期之之間分分?jǐn)?；；成本目目?biāo)的的分解解—工作案案例1，按招標(biāo)標(biāo)和合合同項(xiàng)項(xiàng)分解解：2，按科目目細(xì)分分：3，責(zé)任劃分分：4，設(shè)計(jì)限額額成本目標(biāo)的的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)導(dǎo)致目標(biāo)標(biāo)的落實(shí)，，使預(yù)測(cè)成成本分塊、、分步變?yōu)闉閷?shí)際成本本；要有保證目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的的方法，技技術(shù)經(jīng)濟(jì)相相結(jié)合的手手段；重點(diǎn)點(diǎn)是在設(shè)計(jì)計(jì)和招標(biāo)過過程中，在在設(shè)計(jì)和合合約中體現(xiàn)現(xiàn)甲方的意意圖，保護(hù)護(hù)設(shè)計(jì)和施施工的成果果不會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)定位和檔檔次上的偏偏差；既要有完整整的流程，，更要強(qiáng)調(diào)調(diào)項(xiàng)目操作作團(tuán)隊(duì)的成成本意識(shí)與與溝通，對(duì)對(duì)產(chǎn)品和技技術(shù)的控制制與對(duì)成本本的控制同同步實(shí)現(xiàn)；；這里所謂謂成本意識(shí)識(shí)就是要考考慮性價(jià)比比；動(dòng)態(tài)監(jiān)控的的環(huán)節(jié)（招招標(biāo)、變更更、結(jié)算））與手段（（軟件與報(bào)報(bào)表）；調(diào)整也是一一種落實(shí)，，關(guān)鍵是要要心中有數(shù)數(shù)，調(diào)整的的原因、內(nèi)內(nèi)容、幅度度、產(chǎn)生的的影響等；；調(diào)整的對(duì)對(duì)象包括成成本目標(biāo)、、實(shí)施方案案和利潤(rùn)預(yù)預(yù)期；調(diào)整提出原原則：誰(shuí)主主張，誰(shuí)舉舉證；成本目標(biāo)的的落實(shí)--工作案例1，月報(bào)表：：2，每月變更更匯總：3，調(diào)整所需需文件：4，價(jià)值分析析報(bào)告：5，后評(píng)估報(bào)報(bào)告小結(jié)：1，成本控制制操作的關(guān)關(guān)鍵環(huán)節(jié)事前有目標(biāo)標(biāo)：項(xiàng)目總總成本目標(biāo)標(biāo)及分解事中有監(jiān)控控：月報(bào)表表事后有分析析：后評(píng)估估報(bào)告2，成本控制制指導(dǎo)思想想成本控制就就是要做到到心中有數(shù)數(shù)，而不是是簡(jiǎn)單的限限制和壓低低成本，成本確定是是要找到合合理值不是是準(zhǔn)確值不論確定與與控制，必必須面向市市場(chǎng)、面向向產(chǎn)品，技技術(shù)與經(jīng)濟(jì)濟(jì)相結(jié)合工程量清單單招標(biāo)管理理為什么要采采用清單招招標(biāo)，與費(fèi)費(fèi)率招標(biāo)相相比有多大大益處？充分競(jìng)爭(zhēng)、、了解市場(chǎng)場(chǎng)、掌握投投標(biāo)細(xì)節(jié)：：在總價(jià)和和單價(jià)上都都充分競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，可以體體現(xiàn)各單位位的真實(shí)成成本，施工工方案，對(duì)對(duì)項(xiàng)目的了了解程度等等，分析投投標(biāo)報(bào)價(jià)的的針對(duì)性，，可以知道道其重視程程度，也可可以反映管管理水平；；事先定價(jià)、、心中有數(shù)數(shù)：競(jìng)爭(zhēng)是是降價(jià)最有有力的武器器，在投標(biāo)標(biāo)階段甲方方處于主動(dòng)動(dòng)地位，盡盡可能確定定總價(jià)和單單價(jià)，進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)之后會(huì)由由主動(dòng)變被被動(dòng)；承包范圍和和內(nèi)容事先先明確，減減少索賠：：促使招標(biāo)標(biāo)過程中將將圖紙和現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的問題題事先提出出和解決付款、變更更、結(jié)算過過程簡(jiǎn)化、、清晰：減減少了施工工過程中的的扯皮；存在的難難度：時(shí)時(shí)間上的的增加、、地方上上的不適適應(yīng)；工程量清清單招標(biāo)標(biāo)管理2，清單招標(biāo)標(biāo)的組織織及過程程招標(biāo)范圍圍：制度度化，不不招標(biāo)的的審批與與認(rèn)定組織者、、參與者者、決策策者—根據(jù)各公公司的組組織架構(gòu)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)營(yíng)特點(diǎn)各各環(huán)節(jié)的的參與人人與參與與度可能能不同；準(zhǔn)備過程程：調(diào)研研考察（（廣泛性性和準(zhǔn)對(duì)對(duì)性，公公司、項(xiàng)項(xiàng)目、基基地）、、標(biāo)前會(huì)會(huì)議、文文件準(zhǔn)備備（圖紙紙、清單單、技術(shù)術(shù)要求、、樣板））招標(biāo)過程程：發(fā)標(biāo)標(biāo)、答疑疑、開標(biāo)標(biāo)、評(píng)標(biāo)標(biāo)、談判判、定標(biāo)標(biāo)，每個(gè)個(gè)過程都都要遵循循“靠數(shù)數(shù)據(jù)說話話、留有有作業(yè)痕痕跡”的的原則善后工作作：合同同簽訂與與交底（（合同附附件、材材料問題題）、數(shù)數(shù)據(jù)分析析與積累累、資料料整理、、樣板管管理工程量清清單招標(biāo)標(biāo)管理3，清單招招標(biāo)的合合同管理理合同制定定的雙贏贏原則，，要考慮慮誠(chéng)信風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；明確合同同的目的的：分工工協(xié)作，，賺社會(huì)會(huì)的錢基本概念念；一般般是總價(jià)價(jià)、單價(jià)價(jià)、成本本加酬金金；最后后一種中中國(guó)用的的較少；；總價(jià)包包括固定定總價(jià)和和可調(diào)總總價(jià)，單單價(jià)包括括有暫定定量的單單價(jià)和純純單價(jià)；；單價(jià)/總價(jià)合同同的選擇擇：要看看具體項(xiàng)項(xiàng)目的復(fù)復(fù)雜程度度，與時(shí)時(shí)間長(zhǎng)短短，變化化的多少少，圖紙紙的清晰晰度有關(guān)關(guān)；還可可以綜合合選用的的方式，，單價(jià)中中有總價(jià)價(jià)，如，，一些內(nèi)內(nèi)容就是是一項(xiàng)定定一個(gè)價(jià)價(jià)，局部部總價(jià)；；總價(jià)中中有單價(jià)價(jià)，比如如有些可可能價(jià)格格或?qū)嶋H際數(shù)量上上差別較較大的項(xiàng)項(xiàng)目，某某消防工工程種的的防火封封堵、土土方工程程；最常用的的是固定定單價(jià)的的總價(jià)合合同，且且列出一一些備用用價(jià)格，，如零星星清單，，主材價(jià)價(jià)；包干干方式是是圖紙加加清單，，量?jī)r(jià)的的風(fēng)險(xiǎn)都都給了施施工單位位變更與調(diào)調(diào)價(jià)的方方式：合合同價(jià)、、定額或或其他參參考、商商定；注注意報(bào)價(jià)價(jià)時(shí)的成成本水平平；總之之承包的的內(nèi)容明明確才能能包死，，若想制制定品牌牌必須在在招標(biāo)示示提出；；付款、結(jié)結(jié)算辦理理：盡量量按照實(shí)實(shí)際完成成工程量量工程量清清單招標(biāo)標(biāo)管理4，關(guān)于標(biāo)標(biāo)底的討討論正確認(rèn)識(shí)識(shí)標(biāo)底：：合理范范圍的參參考，不不是準(zhǔn)確確的價(jià)格格，例：：領(lǐng)導(dǎo)要要求說出出到底哪哪個(gè)是準(zhǔn)準(zhǔn)確的是否需要要標(biāo)底：：很多單單位說沒沒有標(biāo)底底，使沒沒有專門門編制，，但對(duì)可可能的造造價(jià)水平平都有個(gè)個(gè)預(yù)期，，目標(biāo)也也是一種種標(biāo)底；；如何取定定標(biāo)底：：調(diào)研，，按定額額或市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格計(jì)計(jì)算，甲甲方的企企業(yè)定額額就是成成本經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)數(shù)據(jù)工程量量清單單招標(biāo)標(biāo)管理理5，關(guān)于于談判判的討討論是否需需要標(biāo)標(biāo)后談?wù)勁校海赫勁信械哪磕康氖鞘墙祪r(jià)價(jià)，各各公司司的認(rèn)認(rèn)識(shí)與與習(xí)慣慣，最最終為為自身身營(yíng)造造什么么樣的的市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境境；方方式：：不談?wù)劵蚨喽啻螆?bào)報(bào)價(jià)、、多輪輪談判判；如何有有效的的談判判：有有針準(zhǔn)準(zhǔn)對(duì)性性：從從質(zhì)量量、技技術(shù)、、進(jìn)度度、服服務(wù)、、付款款等方方面以以及報(bào)報(bào)價(jià)中中的問問題入入手誰(shuí)負(fù)責(zé)責(zé)：不不同目目的不不同的的人員員，從從澄清清、優(yōu)優(yōu)化和和摸底底的角角度出出發(fā)或或最終終拍板板角度度工程量量清單單招標(biāo)標(biāo)管理理6，評(píng)標(biāo)標(biāo)原則則與要要點(diǎn)根本目目的，，要知知道各各家報(bào)報(bào)價(jià)的的差別別在哪哪里，，選定定合適適的隊(duì)隊(duì)伍（（產(chǎn)品品和服服務(wù)））和價(jià)價(jià)格，，報(bào)證證項(xiàng)目目順利利實(shí)施施合理低低價(jià)的的概念念與把把握：：技術(shù)術(shù)與經(jīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)結(jié)合，，與項(xiàng)項(xiàng)目特特征結(jié)結(jié)合深層次次的重重點(diǎn)分分析，，要有有單價(jià)價(jià)分析析表；；預(yù)防不不平衡衡報(bào)價(jià)價(jià)：分分項(xiàng)之之間、、費(fèi)用用之間間，可可用圖圖表必須與與目標(biāo)標(biāo)做對(duì)對(duì)比分分析表格要要統(tǒng)一一，招招標(biāo)文文件中中充分分考慮慮評(píng)標(biāo)標(biāo)的需需要工程量量清單單招標(biāo)標(biāo)管理理7，招標(biāo)標(biāo)成功功的關(guān)關(guān)鍵為自身身營(yíng)造造規(guī)范范的市市場(chǎng)環(huán)環(huán)境，，才能能得到到市場(chǎng)場(chǎng)上的的優(yōu)質(zhì)質(zhì)資源源市場(chǎng)調(diào)調(diào)研充充分，，了解解投標(biāo)標(biāo)人及及其產(chǎn)產(chǎn)品的的底細(xì)細(xì)，合合理確確定入入圍的的產(chǎn)品品和隊(duì)隊(duì)伍（（檔次次標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)一致致，新新老結(jié)結(jié)合））；招標(biāo)標(biāo)范范圍圍、、要要求求明明確確，，圖圖紙紙文文件件內(nèi)內(nèi)容容清清楚楚，，加加強(qiáng)強(qiáng)樣樣板板管管理理投標(biāo)標(biāo)報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)的的方方式式明明確確（（如如算算量量不不同同如如何何處處理理）），，表表格格統(tǒng)統(tǒng)一一；；評(píng)標(biāo)標(biāo)充充分分、、到到位位總之之：：準(zhǔn)準(zhǔn)備備充充分分、、到到位位。。時(shí)時(shí)間間上上有有保保障障工程程量量清清單單招招標(biāo)標(biāo)管管理理8，幾幾個(gè)個(gè)常常見見問問題題有特特殊殊照照顧顧對(duì)對(duì)象象—給機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)，，低低價(jià)價(jià)中中標(biāo)標(biāo)；；長(zhǎng)長(zhǎng)期期合合作作伙伙伴伴優(yōu)優(yōu)先先圖紙紙不不夠夠完完備備—先出出招招標(biāo)標(biāo)圖圖，，之之后后出出變變更更；；先先作作暫暫定定價(jià)價(jià)，，并并保保留留甲甲方方分分包包的的權(quán)權(quán)利利；；時(shí)間間過過于于緊緊迫迫—幾方方同同時(shí)時(shí)算算量量；；加加快快評(píng)評(píng)標(biāo)標(biāo)速速度度；；準(zhǔn)準(zhǔn)備備充充分分，，壓壓縮縮談?wù)勁信袝r(shí)時(shí)間間工程程量量清清單單招招標(biāo)標(biāo)管管理理9，總總包包及及主主要要分分包包案案例例總包包電梯梯：有針針對(duì)對(duì)性性定定產(chǎn)產(chǎn)品品技術(shù)術(shù)要要求求鋁合合金金：：配配件件細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)的的掌掌握握及分分析析思思路路裝修修：：材材料料和和樣樣板板的的要要求求環(huán)境境綠綠化化：：要要建建立立實(shí)實(shí)物物量量的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)智能能化化：：兩兩次次，，首首先先是是系系統(tǒng)統(tǒng)的的優(yōu)優(yōu)化化與與確確認(rèn)認(rèn)第三三部部分分工程程成成本本數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)庫(kù)的的建建立立目的的與與作作用用掌握握市市場(chǎng)場(chǎng)信信息息，，積積累累經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)，，為為合合理理確確定定作作數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)支支持持，，也也為為保保證證公公司司的的成成本本控控制制標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)穩(wěn)穩(wěn)定定性性；；要建建立立制制度度，，將將成成本本信信息息管管理理落落實(shí)實(shí)2，數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)庫(kù)的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容與與形形式式成本本管管理理數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)庫(kù)包包括括成成本本管管理理信信息息（（供供方方、、法法規(guī)規(guī)））與與成成本本信信息息成本本數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)不不僅僅包包括括經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)（（價(jià)價(jià)的的指指標(biāo)標(biāo)）），，還還應(yīng)應(yīng)包包括括技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)（（量量的的指指標(biāo)標(biāo)））；；定定額額也也是是一一種種成成本本數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)庫(kù)成本本數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)內(nèi)內(nèi)容容很很多多，，概概括括為為三三個(gè)個(gè)層層次次的的成成本本數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)：：項(xiàng)項(xiàng)目目及及單單體體、、分分部部分分項(xiàng)項(xiàng)及及專專項(xiàng)項(xiàng)工工程程、、人人材材機(jī)機(jī)及及設(shè)設(shè)備備成本本數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)的的相相關(guān)關(guān)信信息息也也要要同同時(shí)時(shí)記記載載：：時(shí)時(shí)間間、、技技術(shù)術(shù)特特征征、、來來源源，，充充分分反反映映市市場(chǎng)場(chǎng)和和產(chǎn)產(chǎn)品品的的特特征征；；數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)庫(kù)形形式式：：不不一一定定，，可可以以用用工工具具軟軟件件：：EXCEL，AEECSS等，，也也可可以以是是專專用用軟軟件件：：通通用用（（如如明明源源））、、定定制制（（如如萬萬科科、、金金地地））3，數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)庫(kù)的的建