房地產(chǎn)投資資金來源成本分析講義

房地產(chǎn)投資經(jīng)濟分析0109201305080601第五章房地產(chǎn)投資的成本分析第一節(jié)概述房地產(chǎn)投資成本的涵義房地產(chǎn)投資成本的概念房地產(chǎn)籌資成本的概念0109投資成本的概念

房地產(chǎn)投資成本是指房地產(chǎn)投資者為取得和使用房地產(chǎn)投資而付出的代價。包括支付給資本金所有者的紅利以及籌資過程中所支付的有關(guān)費用等。在籌措資金過程中所支付的有關(guān)費用成為籌資成本，分為直接費用和間接費用。

0109籌資成本的直接費用：

籌資成本的直接費用指以某種方式從某一籌資渠道中獲取一定的資金所直接付出的費用，包括：

1、借款利息及有關(guān)的手續(xù)費、管理費、承諾費等各種附加費；

2、股票、債券的發(fā)行費用；

3、其他直接費用，如必要的印刷費、廣告費、人工費、差旅費、代辦費、郵費和其它雜費

0109籌資成本的間接費用

籌資成本的間接費用：指以某種方式籌資時非直接付出的費用，包括：

1、籌資風險調(diào)整和風險保護費

2、由資金使用的某種限制條件引起的費用

3、籌資后企業(yè)負債上升，資信下降，以致下一次再度籌資時籌資成本上升

4、籌資的風險損失

0109房地產(chǎn)投資成本分析的目的

通過投資成本分析，來得到判斷和計算籌資成本的指標和方法，選擇低成本的籌資方案房地產(chǎn)投資成本分析的內(nèi)容

1、房地產(chǎn)投資資金來源分析

2、房地產(chǎn)投資資金籌措方案分析

3、房地產(chǎn)投資籌資成本分析0109第二節(jié)房地產(chǎn)投資資金來源分析自有資金分析企業(yè)自有資金：生產(chǎn)發(fā)展基金、后備基金和職工福利基金等主管部門撥入資金：上年地方財政預算的結(jié)余、當年地方財政超收分成、地方預算預備費用、地方財政掌握的預算外資金等

聯(lián)營單位資金：設(shè)立獨立企業(yè)，可作自有資金規(guī)定：開發(fā)公司自有資金不得低于年度投資工作量的30%0109銀行貸款分析1、房地產(chǎn)投資的銀行貸款：不容任何抵押或擔保條件：借款企業(yè)在貸款銀行開立帳戶、自由流動資金占生產(chǎn)流動資金得30%、健全的管理機構(gòu)和財務(wù)管理機構(gòu)、具備有權(quán)部門下達的年度開發(fā)計劃和經(jīng)有權(quán)機關(guān)批準的開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計、開工前預收購房款不低于開發(fā)項目總造價的30%、有償還貸款本息的能力、提供相應的開發(fā)方案或可行性研究報告期限：≤2年，按流動資金貸款利率或浮動計息0109銀行貸款分析2、房地產(chǎn)抵押貸款：借款人以抵押房地產(chǎn)為條件，來獲取銀行貸款的貸款方式，包括：土地開發(fā)抵押、房屋開發(fā)抵押、住房抵押貸款。抵押條件：貸款額不超過現(xiàn)行房地產(chǎn)作價70%利率：建筑業(yè)流動資金貸款利率，根據(jù)貸款期限浮動；國外可分固定、浮動兩種結(jié)算：按季從帳戶中扣除強行拍賣的條件：到期未還本付息、未按要求完成建設(shè)項目、重大事件可能影響貸款人的利益0109集資分析

房地產(chǎn)投資的集資：指以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的資信和房地產(chǎn)項目的高附加值為吸引力，運用各種籌資手段或方式籌集社會閑散資金，主要有發(fā)行房地產(chǎn)股票和房地產(chǎn)債券兩種。1、發(fā)行房地產(chǎn)股票分析發(fā)行股票的目的：房地產(chǎn)股票發(fā)行的程序：申報準備工作、申報、股票發(fā)行3個階段股票籌資的好處：0109集資分析析2、發(fā)行行房地產(chǎn)產(chǎn)債券的的分析債券的分分類：記記名式和和無記名名式發(fā)行債券券的種類類：短期期債券：：1年中期債券券：1——10年年長期債券券：10年以上上發(fā)行債券券的好處處：靈靈活、不不存在中中途停貸貸的危險險、對公公司進行行了宣傳傳、信譽譽好0109利用外資資分析利用政府府貸款：：利率低低、期限限長國際金融融組織貸貸款：利利率低于于商業(yè)銀銀行、期期限也較較長（25年）），審查查嚴格外國商業(yè)業(yè)銀行：：利率根根據(jù)國際際金融市市場行情情來決定定的，利利率較高高，期限限較短與外資合合營：中中方投地地、外方方投錢發(fā)行國際際債券：：通過國國內(nèi)大銀銀行和國國際信托托投資公公司等金金融機構(gòu)構(gòu)，在國國際金融融市場上上發(fā)行房房地產(chǎn)債債券吸收收外資的的方式。。利率略略低于銀銀行貸款款0109財政撥款款分析房地產(chǎn)的的財政撥撥款是指指國家各各級政府府無償投投入房地地產(chǎn)項目目的土地地和資金金。政府撥出出一定資資金或地地塊給國國有房地地產(chǎn)公司司（微利利房）政府撥出出一定資資金給企企事業(yè)單單位為其其職工建建房（本本企業(yè)職職工居住?。?109預售款分分析房地產(chǎn)投投資的預預售款是是指房地地產(chǎn)投資資者在商商品房交交付使用用前，預預先向購購房者收收取的房房款。好處：買買主賣主條件：投投資25%以上上或基礎(chǔ)礎(chǔ)工程完完工后比例：不不得超過過房價70%，，開工時時40%，建建一半時時30%0109承包商帶帶資承包包建設(shè)工工程房地產(chǎn)投投資的預預售款是是指由承承包商墊墊資進行行建設(shè)工工程施工工的籌資資方式好處：合作：0109第三節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資資金籌措措

方案案分析資金籌措措方案的的涵義籌措方案案：是指房房地產(chǎn)投投資者在在籌措資資金之前前所制定定的計劃劃方案。。方案：幣幣種、數(shù)數(shù)量、期期限、成成本方案的內(nèi)內(nèi)容：資資金籌措措的幣種種和數(shù)額額資金籌措措的流量量資金來源源結(jié)構(gòu)資金籌措措的風險險評價資金籌措措成本資金籌措措方式資金籌措措的步驟驟0109投資籌措措方案的的制定過過程確定籌資資的最終終目標調(diào)查資金金需要調(diào)查資金金的來源源渠道設(shè)定所籌籌資金的的幣種、、數(shù)量、、期限、、成本研究籌資資風險確定籌資資方式提出籌資資資金的的分階段段工作計計劃準備籌措措資金方方案文件件形成正式式的資金金籌措方方案0109投資籌措措方案中中的資金金流通模模型：指房地產(chǎn)產(chǎn)投資項項目在何何時用多多少資金金的表格格或圖形形1、資金金投入表表資金投入入表的依依據(jù)：項目的建建設(shè)進度度計劃、、設(shè)備材材料和勞勞動力的的投入時時間要求求、工程程承包合合同中確確定的工工程付款款計劃投入表的的資金分分類：0109投資籌措措方案中中的資金金流通模模型2、資金金回收表表資金回收收表的依依據(jù)：房房地產(chǎn)租租售量計計劃、房房地產(chǎn)租租售價格格估算和和初定結(jié)結(jié)果、房房地產(chǎn)租租金或售售價的受受款計劃劃回收表的資金金分類：0109投資籌措方案案中的資金流流通模型3、資金流通通表資金流通表的的依據(jù)：資金金投入表和資資金回收表流通表的資金金分類：兩種種，如圖0109投資籌措方案案中的評價選選擇兩種不同的觀觀點：利用籌籌資來解決所所需資金；房房地產(chǎn)投資成成功要利用自自有資金籌資的目的：：房地產(chǎn)項目目的開發(fā)經(jīng)營營能順利完成成并做到成本本低廉分級評估方法法：安全性：籌資資風險盡可能能低經(jīng)濟性：籌資資成本盡可能能小可行性：籌資資渠道和籌資資方式盡可能能穩(wěn)妥不同籌資方案案比較0109安全性風險消除措施施金金融機構(gòu)資資信代代理資信意意外外事故A級基基本消除除等級高等等級高高可可能性小B級未未完全消除除較較高高較較好好可可能性較較小C級未未消除風險險大不不高沒沒有有代理可可能D級沒沒有措措施較較低沒沒有有代理可能能性很大0109經(jīng)濟性綜合籌資成本本利用率：銀行同期貸款款利率：A級：成成本低B級：成成本較低低C級：成成本較較高D級：成成本高高0109可行性A級：完全落實實100%資金得得到承諾B級：基本落落實90%資金已已得到承諾C級：不太落實實80-90%資金已得到到承諾D級：沒有落實實80%資金得得到承諾分析：①若有一個D級，淘汰②都是A級——最優(yōu)③A——C級組合，具體體分析，按安安全、可可行性、經(jīng)經(jīng)濟性優(yōu)先順順序評價0109可行性安全經(jīng)經(jīng)濟可可行行甲方案：ABA乙方案：AAB“甲”優(yōu)于“乙乙”0109不同籌資方案案的投資收益益率比較融資杠桿：指指項目貸款對對投資收益率率的影響，即即使用貸款或或不是貸款在在投資收益率率上的差異。。收益率是投資資收益（稅前前收益）與投投資額之比；；即：其中，R為投資收益率率；F為稅前收益；；P為投資總額0109不同籌資方案案的投資收益益率比較若項目投資為為自有資金，，則當項目為若干干可能狀態(tài)時時，判定每種種狀態(tài)的發(fā)生生概率及其相相應投資收益益率：其中，E----投資收益率期期望值R----狀態(tài)i的投資收益率率Pi----狀態(tài)i的發(fā)生概率Fi----狀態(tài)i的稅前凈收益益P----項目投資額0109例：某物業(yè)投資2500萬元元，A方案全部由公公司自有資金金投資；B方案總投資70%（1750萬元））靠抵押貸款款解決。貸款款利率6%。。貸款期限20年。要求求在20年內(nèi)內(nèi)按年等額償償還。假設(shè)該該項目經(jīng)營將將面臨三種效效益狀態(tài)。各各狀態(tài)的發(fā)生生概率及每年年的經(jīng)營收益益如表。試據(jù)據(jù)此進行該項項目的投資收收益率分析及及融資方案決決策。狀態(tài)方案A方案B概率經(jīng)營收益概率經(jīng)營收益1好0.23750.23752中0.72750.72753差0.12500.12500109第四節(jié)房地地產(chǎn)投資的籌籌資成本分析析籌資成本的構(gòu)構(gòu)成及估算貸款成本股息（或債券券利息）自有資金存款款利息籌資的直接費費和間接費0109籌資成本率的的另一種涵義義基本定義：籌資凈現(xiàn)值n—期數(shù)——第第t年投資者付款款—籌資成本率率0109籌資成本率的的另一種涵義義①令K=，，記為F（））②若F（））＞0，減小，，令，，代入求求。。③若＜＜0，＞＞0，則0109幾種資金來源源籌資成本率率的計算1、長期債券券f—僅考慮費用用（））第t年本金——第第t年利息0109種資金來源源籌資成本本率的計算算1、長期債債券成本率期末一次還還本0109幾種資金來來源籌資成成本率的計計算1、長期債債券期末一次還還本付息：：0109幾種資金來來源籌資成成本率的計計算2、優(yōu)先股籌資資成本率稅息凈利支支付優(yōu)先股股股息，不不減少所得得稅股息利率：：高于債券券的利息率率，因此風風險大0109幾種資金來來源籌資成成本率的計計算3、普通股投資資成本率：：（1）固定定股息（2）固定定比例增長長股息0109幾種資金來來源籌資成成本率的計計算4、利潤（自