13第十三章契稅法課件

DeedTax

第十三章契稅法1DeedTax第十三章契稅法1

本章為非重點章節(jié)，從近五年的試題看，考題以客觀題為主，題型均為單選題、多選題、判斷題等客觀題。契稅的計算，一般也是以客觀題的形式命題。該章所占分值一般為2～3分左右，題量2～3題。歷年題型與題量

本章為非重點章節(jié)，從近五年的試題看，考題本章近六年題型、題量分布題型2002年2003年2004年2005年2006年2007年單選題1題1分——1題1分1題1分1題1分1題1分多選題1題1分1題1分——1題1分1題1分——判斷題1題1分1題1分1題1分1題1分1題1分——計算題————————————綜合題————————————合計3題3分2題2分2題2分3題3分3題3分1題1分本章近六年題型、題量分布題型2002年2003年2004

本章重點與難點

本章重點：1、征稅對象2、計稅依據(jù)3、稅收優(yōu)惠本章

契稅與土地增值稅的關(guān)系

具體情況契稅征稅對象土地增值稅征稅對象1.國有土地使用權(quán)出讓是不是2.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是是3.房屋買賣是是4.房屋贈與是一般不是，非公益贈與是5.房屋交換是（等價交換，免稅）是（個人交換居住房免稅）契稅與土地增值稅的關(guān)系具體情況契稅征稅

契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋等不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受的單位和個人一次性征收的一種財產(chǎn)稅。

契稅是一個歷史悠久的稅種，在中國最早起源于東晉的“估稅”。新中國成立后，政務(wù)院于1950年4月頒布了《契稅暫行條例》。施行40多年來，其在加強對土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的管理，增加財政收入，調(diào)節(jié)收入分配等方面發(fā)揮了積極作用。但是，改革開放后，中國的社會、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)已發(fā)生了巨大變化，房地產(chǎn)市場得到較大發(fā)展，交易形式更加多樣、靈活，原契稅的有關(guān)規(guī)定已不能適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的需要。為此，國務(wù)院于1997年7月7日重新制定頒布了《契稅暫行條例》，并于1997年10月1日起施行。

契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋等第一節(jié)征稅對象考核要求：熟悉第一節(jié)征稅對象考核要求：熟悉契稅的征稅對象是在境內(nèi)發(fā)生土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。其征稅范圍具體包括:

一、國有土地使用權(quán)出讓國有土地使用權(quán)出讓，是指土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓費用，國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者的行為。契稅的征稅對象是在境內(nèi)發(fā)生土地使用權(quán)、房

二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者以出售、贈與、交換或者其他方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個人的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。

“土地使用權(quán)出售”是指土地使用者以土地使用權(quán)作為交易條件，取得貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的行為。

“土地使用權(quán)贈與”是指土地使用者將其土地使用權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給受贈者的行為?！巴恋厥褂脵?quán)交換”是指土地使用者之間相互交換土地使用權(quán)的行為。二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

三、房屋買賣

房屋買賣，即以貨幣為媒介，出賣者向購買者過渡房產(chǎn)所有權(quán)的交易行為。以下幾種特殊情況，視同買賣房屋：（一）以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋經(jīng)當(dāng)?shù)卣陀嘘P(guān)部門批準(zhǔn)，以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋，均視同房屋買賣，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)承受人，按房屋現(xiàn)值繳納契稅。（二）以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓以房產(chǎn)作投資或作股份轉(zhuǎn)讓，這種交易形式涉及房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，應(yīng)根據(jù)國家房地產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定，辦理房屋產(chǎn)權(quán)交易和產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，視同房屋買賣，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)承受方規(guī)定繳納契稅。三、房屋買賣

（三）買房拆料或翻建新房買房拆料或翻建新房，應(yīng)照章征收契稅。買房者不論其購買目的是為了拆用材料還是為了得到舊房后翻建成新房，均要涉及辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，則要征稅。

四、房屋贈與房屋贈與，是指房屋所有者將其房屋無償轉(zhuǎn)讓給受贈者的行為。房屋贈與的前提是：產(chǎn)權(quán)沒有糾紛，贈與雙方自愿。房屋贈與應(yīng)有書面合同（契約），并須辦理登記過戶手續(xù)。房屋的受贈者應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。（三）買房拆料或翻建新房

五、房屋交換房屋交換，是指房屋所有者之間相互交換房屋的行為。其行為主體有居民、房地產(chǎn)管理機關(guān)，以及企事業(yè)單位、機關(guān)團體等。交換的房屋性質(zhì)有公房（包括直管房和自管房）、私房。交換的房屋種類有住宅、店面及辦公用房等。房屋交換包括兩種方式：（1）房屋使用權(quán)交換。經(jīng)房屋所有人同意，使用者可以通過變更租賃合同，辦理過戶手續(xù)，交換房屋使用權(quán)。對此不征收契稅。（2）房屋所有權(quán)交換。交換雙方應(yīng)訂立交換契約，辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)和契稅手續(xù)。房屋產(chǎn)權(quán)相互交換，雙方交換價值相等，免征契稅；交換價值不相等的，按超出部分繳納契稅。

五、房屋交換此外，根據(jù)稅法規(guī)定，土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：1、以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；2、以土地、房屋權(quán)屬抵債；3、以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；4、以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。

六、承受國有土地使用權(quán)支付的土地出讓金對承受國有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，要計征契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。此外，根據(jù)稅法規(guī)定，土地、房屋權(quán)屬以下列第二節(jié)納稅義務(wù)人與稅率考核要求：了解第二節(jié)納稅義務(wù)人與稅率考核要求：了解

一、納稅義務(wù)人契稅以在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為納稅義務(wù)人。

“土地、房屋權(quán)屬”是指土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)。

“承受”是指以受讓、購買、受贈、交換等方式取得土地、房屋權(quán)屬的行為。

“單位”是指企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)、軍事單位和社會團體以及其他組織。

“個人”是指個體經(jīng)營者及其他個人?！皢挝缓蛡€人”包括內(nèi)外資企業(yè)和中國公民、外籍人員。一、納稅義務(wù)人

需要注意的是，與其他稅種不同，契稅的納稅人是中國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地、房屋權(quán)屬的承受的一方，而非轉(zhuǎn)出的一方。正是因為契稅納稅人為承受方，會帶來契稅征稅對象與土地增值稅征稅對象的規(guī)定存在差異。例如，甲企業(yè)將國有土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)，因契稅納稅人為承受方，所以乙企業(yè)作為土地使用權(quán)的承受方需要繳納契稅；而土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)并取得收入的一方，所以甲企業(yè)作為有償轉(zhuǎn)讓方需要繳納土地增值稅。需要注意的是，與其他稅種不同，契稅的納稅

二、稅率契稅采用3％～5％的幅度比例稅率。具體執(zhí)行稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅法規(guī)定的幅度內(nèi)根據(jù)本地區(qū)的實際情況確定。二、稅率第三節(jié)應(yīng)納額的計算考核要求：了解第三節(jié)應(yīng)納額的計算考核要求：了解

【2006年單選題】居民甲某有四套住房，將一套價值120萬元的別墅折價給乙某抵償了100萬元的債務(wù)；用市場價值70萬元的第二、三兩套兩室住房與丙某一套四室住房，另取得丙某贈送價值12萬元的小轎車一輛；將第四套市場價值50萬元的公寓房折成股份投入本人獨資經(jīng)營的企業(yè)。當(dāng)?shù)卮_定的契稅稅率為3％，甲、乙、丙納稅契稅的情況是（）。A.甲不繳納，乙30000元，丙3600元B.甲3600元，乙30000元，丙不繳納C.甲不繳納，乙36000元，丙21000元D.甲15000元，乙36000元，丙不繳納答案：A

解析：甲不用繳納契稅。乙應(yīng)繳納契稅＝100×3％＝3萬元。丙應(yīng)繳納契稅＝12×3％＝0.36萬元?！?006年單選題】居民甲某有四套住房，將一

一、計稅依據(jù)契稅的計稅依據(jù)應(yīng)按照土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的不同情況分別確定。（一）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據(jù)。

“成交價格”是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益。合同確定的成交價格中包含的所有價款都屬于計稅依據(jù)范圍，納稅人應(yīng)按合同確定的成交價格全額計算繳納契稅。一、計稅依據(jù)

【案例13-1】某居民從某房地產(chǎn)開發(fā)公司購買商品住宅一套，成交價格120萬元，雙方簽訂了購房合同。當(dāng)?shù)卣?guī)定的契稅稅率為3％。

根據(jù)規(guī)定，房屋買賣，以成交價格為計稅依據(jù)計算繳納契稅。則該居民應(yīng)納的契稅稅額為：應(yīng)納稅額＝120×3％＝3.6（萬元）【案例13-1】某居民從某房地產(chǎn)開發(fā)公司購買（二）土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。

【案例13-2】某影視明星接受某房地產(chǎn)開發(fā)公司贈與的商品房一套，市場價格155萬元，雙方簽訂了贈與的書面合同，并已至房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理了登記過戶手續(xù)。當(dāng)?shù)卣?guī)定的契稅稅率4％。

根據(jù)規(guī)定，房屋贈與，應(yīng)由征收機關(guān)參照房屋買賣的市場價格核定計稅依據(jù)計算征收契稅。則該影視明星應(yīng)納的契稅稅額為：應(yīng)納稅額＝155×4％＝6.2（萬元）（二）土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參（三）土地使用權(quán)交換、房屋交換，其計稅依據(jù)為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額。交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納契稅；交換價格相等的，免征契稅。土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換，也按照該項規(guī)定征稅。

【案例13-3】某公司2007年度發(fā)生兩筆房產(chǎn)互換業(yè)務(wù)，差價款均已結(jié)算并已辦理了相關(guān)手續(xù)。第一筆業(yè)務(wù)換出的房產(chǎn)價值420萬元，換進的房產(chǎn)價值650萬元；第二筆業(yè)務(wù)換出的房產(chǎn)價值830萬元，換進的房產(chǎn)價值560萬元。當(dāng)?shù)卣?guī)定的契稅稅率為3％。

根據(jù)規(guī)定，房屋交換，交換價格相等的，免征契稅；交換價格不相等的，由多交付貨幣的一方繳納契稅。因此，第一筆交換業(yè)務(wù)，應(yīng)由該公司繳納契稅，第二筆交換業(yè)務(wù)應(yīng)由對方承受方繳納契稅。則該公司應(yīng)納的契稅稅額為：應(yīng)納稅額＝（650－420）×4％＝6.9（萬元）（三）土地使用權(quán)交換、房屋交換，其計稅依據(jù)為（四）以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補繳契稅。其計稅依據(jù)為補繳的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益。

【案例13-4】某企業(yè)1994年2月取得政府無償劃撥的一塊土地的使用權(quán)，2008年6月該企業(yè)向政府主管部門提出轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的申請，經(jīng)審核，主管部門批準(zhǔn)其轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)，并要求其補繳土地使用權(quán)出讓費用80萬元。當(dāng)?shù)卣?guī)定的契稅稅率3％。

根據(jù)規(guī)定，納稅人以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，以其補繳的土地使用權(quán)出讓費用為計稅依據(jù)補繳契稅。則該公司應(yīng)納的契稅稅額為：應(yīng)納稅額＝80×3％＝2.4（萬元）（四）以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房

【2007年單選題】下列各項中，應(yīng)征收契稅的是（）。A.法定繼承人承受房屋權(quán)屬B.企業(yè)以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)C.承包者獲得農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)D.運動員因成績突出獲得國家獎勵的住房答案：D解析：選項A不征契稅，選項B教材未正面提及，但是教材第258頁第（四）點：以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補繳契稅。由此判斷，取得時未繳稅，否則就談不上補繳了?！?007年單選題】下列各項中，應(yīng)征收契稅

（五）房屋附屬設(shè)施征收契稅的依據(jù)1、采取分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價款計征契稅。2、承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨計價的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。（六）個人受贈不動產(chǎn)（2007年教材新增內(nèi)容，注意掌握）對個人受贈不動產(chǎn)行為，應(yīng)對受贈人全額征收契稅。（五）房屋附屬設(shè)施征收契稅的依據(jù)

【案例13-5】高校教師張某購買一套商品房，市場價格160萬元。張某作為教師，按當(dāng)?shù)卣咭?guī)定可按市場價格優(yōu)惠5％，同時，因一次性付款，開發(fā)商又給予3萬元的優(yōu)惠。購房的同時，張某另支付10萬元購買了小區(qū)內(nèi)擁有產(chǎn)權(quán)的地下車位一個。當(dāng)?shù)卣?guī)定的契稅稅率3％。

根據(jù)規(guī)定，房屋買賣中契稅的計稅依據(jù)為不動產(chǎn)的成交價格；購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價款計征契稅。則張某應(yīng)納的契稅稅額為：應(yīng)納稅額＝[160×（1－5％）－3＋10]×3％＝4.77（萬元）【案例13-5】高校教師張某購買一套商品房，

二、應(yīng)納契稅額的計算

（一）計算公式應(yīng)納稅額＝計稅依據(jù)×稅率（二）計算案例【案例13-6】甲生產(chǎn)企業(yè)2008年6月有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)情況如下:（1）取得土地使用權(quán)，向政府有關(guān)部門交付土地使用權(quán)出讓費300萬元。（2）協(xié)作單位乙企業(yè)因無力償還甲企業(yè)債務(wù)280萬元，經(jīng)雙方協(xié)商，乙企業(yè)以自有房產(chǎn)折價抵償甲企業(yè)債務(wù)，房產(chǎn)原值為320萬元。二、應(yīng)納契稅額的計算（3）因生產(chǎn)經(jīng)營需要，甲企業(yè)以一幢價值300萬元的房產(chǎn)與丙企業(yè)一幢價值360萬元的房屋交換，支付差價款60萬元；（4）本月購買房屋一幢，成交價格為800萬元；（5）接受某國有企業(yè)以房產(chǎn)投資入股，該房產(chǎn)經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門評估核定的價格為550萬元。已知：企業(yè)所在地政府規(guī)定的契稅稅率為4％。

要求：

根據(jù)上述資料，計算甲企業(yè)本月應(yīng)納的契稅稅額。（3）因生產(chǎn)經(jīng)營需要，甲企業(yè)以一幢價值300（1）取得土地使用權(quán)應(yīng)納的契稅：應(yīng)納稅額＝300×4％＝12（萬元）（2）接受乙企業(yè)抵債房產(chǎn)應(yīng)納的契稅：應(yīng)納稅額＝280×4％＝11.2（萬元）（3）房屋交換應(yīng)納的契稅：應(yīng)納稅額＝60×4％＝2.4（萬元）（4）購買房屋應(yīng)納的契稅：應(yīng)納稅額＝800×4％＝32（萬元）（5）接受投資入股房產(chǎn)應(yīng)納的契稅：應(yīng)納稅額＝550×4％＝22（萬元）應(yīng)納稅額合計＝12＋11.2＋2.4＋32＋22＝79.6（萬元）（1）取得土地使用權(quán)應(yīng)納的契稅：

案例分析：（1）國有土地使用權(quán)出讓，由受讓方以成交價格為計稅依據(jù)計算繳納契稅。出讓方不繳納契稅。（2）以房抵債的，視同房屋買賣，由產(chǎn)權(quán)承受人按房屋現(xiàn)值（即房產(chǎn)折價款）計算繳納契稅。（3）土地使用權(quán)、房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟利益的一方，以所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額為計稅依據(jù)計算繳納契稅。（4）房屋買賣，由房屋產(chǎn)權(quán)承受方以成交價格為計稅依據(jù)計算繳納契稅。（5）以房產(chǎn)作投資，視同房屋買賣，由產(chǎn)權(quán)承受方按房產(chǎn)現(xiàn)值（國有企事業(yè)房產(chǎn)需經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門評估核價）計算繳納契稅。案例分析：第四節(jié)稅收優(yōu)惠考核要求：熟悉第四節(jié)稅收優(yōu)惠考核要求：熟悉

一、契稅優(yōu)惠的一般規(guī)定（一）國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。（二）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅。具體是指經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)，在國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積以內(nèi)購買的公有住房。城鎮(zhèn)職工享受免征契稅，僅限于第一次購買的公有住房。超過國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積的部分，仍應(yīng)按照規(guī)定繳納契稅。財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定：自2000年11月29日起，對各類公有制單位為解決職工住房而采取集資建房方式建成的普通住房，或由單位購買的普通商品住房，經(jīng)當(dāng)?shù)乜h以上人民政府房改部門批準(zhǔn)、按照國家房改政策出售給本單位職工的，如屬職工首次購買住房，均可免征契稅。一、契稅優(yōu)惠的一般規(guī)定（三）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減免契稅?！安豢煽沽Α笔侵缸匀粸?zāi)害、戰(zhàn)爭等不能預(yù)見、不可避免，并不能克服的客觀情況。（四）土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。（五）納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。（六）依照中國有關(guān)法律規(guī)定以及中國締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，經(jīng)外交部確認(rèn)，可以免征契稅。（三）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌

二、契稅優(yōu)惠的特殊規(guī)定（一）企業(yè)公司制改造非公司制企業(yè)，按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，整體改建為有限責(zé)任公司（含國有獨資公司）或股份有限公司，或者有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

非公司制國有獨資企業(yè)或國有獨資有限責(zé)任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且該國有獨資企業(yè)（公司）在新設(shè)公司中所占股份超過50％的，對新設(shè)公司承受該國有獨資企業(yè)（公司）的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。二、契稅優(yōu)惠的特殊規(guī)定

（二）企業(yè)股權(quán)重組在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)上地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。國有、集體企業(yè)實施“企業(yè)股份合作制改造”，由職工買斷企業(yè)產(chǎn)權(quán)，或向其職工轉(zhuǎn)讓部分產(chǎn)權(quán)，或者通過其職工投資增資擴股；將原企業(yè)改造為股份合作制企業(yè)的，對改造后的股份合作制企業(yè)承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。（二）企業(yè)股權(quán)重組

注意掌握：2007年教材新增內(nèi)容：國有控股公司投資組建新公司有關(guān)契稅政策的規(guī)定1、對國有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司，且該國有控股公司占新公司股份85％以上的，對新公司承受該國有控股公司土地、房屋權(quán)屬免征契稅。2、以出讓方式承受原國有控股公司土地使用權(quán)的，應(yīng)按規(guī)定征收契稅。參見教材P259。注意掌握：2007年教（三）企業(yè)合并兩個或兩個以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個企業(yè)，對其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

（四）企業(yè)分立企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個或兩個以上投資主體相問的企業(yè)，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。（五）企業(yè)出售國有、集體企業(yè)出售，被出售企業(yè)法人予以注銷，并且買受人妥善安置原企業(yè)30％以上職工的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。（三）企業(yè)合并（六）企業(yè)關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定實施關(guān)閉、破產(chǎn)后，債權(quán)人（包括關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)職工）承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)上地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅；對非債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)上地、房屋權(quán)屬，凡妥善安置原企業(yè)30％以上職工的，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。上述第（五）、（六）項所稱“妥善安置原企業(yè)職工”，是指國有、集體企業(yè)買受人或關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬承受人，按照國家有關(guān)規(guī)定對原企業(yè)職工進行合理補償，并與被安置職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動用工合同，以及按照《勞動法》落實相關(guān)政策。（六）企業(yè)關(guān)閉、破產(chǎn)

【案例13-7】某企業(yè)破產(chǎn)清算時，其房地產(chǎn)評估價值為4000萬元，其中以價值3000萬元的房地產(chǎn)抵償債務(wù)，將價值1000萬元的房地產(chǎn)進行拍賣，拍賣收入1200萬元。債權(quán)人獲得房地產(chǎn)后，與他人進行房屋交換，取得額外補償500萬元。

根據(jù)規(guī)定，債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的免征契稅。拍賣房地產(chǎn)的，承受方應(yīng)納契稅稅額＝1200×3％＝36（萬元）。房屋交換中，由支付補價的一方按價差計算繳納契稅，應(yīng)納稅額＝500×3％＝15（萬元）?！景咐?3-7】某企業(yè)破產(chǎn)清算時，其房地產(chǎn)評（七）房屋的附屬設(shè)施對于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室，下同）所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅；對于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動的，不征收契稅。

（八）繼承土地、房屋權(quán)屬對于《繼承法》規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。按照《繼承法》規(guī)定，非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈與行為，應(yīng)征收契稅。（七）房屋的附屬設(shè)施（九）其他經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)實施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。政府主管部門對國有資產(chǎn)進行行政性調(diào)整和劃轉(zhuǎn)過程中發(fā)生的土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收契稅。企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當(dāng)于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。（九）其他第五節(jié)征收管理考核要求：熟悉第五節(jié)征收管理考核要求：熟悉

一、納稅義務(wù)發(fā)生時間

契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。所稱“其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證”是指具有合同效力的契約、協(xié)議、合約、單據(jù)、確認(rèn)書以及由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的其他憑證。購房人以按揭、抵押貸款方式購買房屋，當(dāng)其從銀行取得抵押憑證時，購房人與原產(chǎn)權(quán)人之間的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移已經(jīng)完成，契稅納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生，必須依法繳納契稅。一、納稅義務(wù)發(fā)生時間

二、納稅期限

納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機關(guān)辦理納稅申報，并在契稅征收機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。納稅人辦理納稅事宜后，契稅征收機關(guān)應(yīng)當(dāng)向納稅人開具契稅完稅憑證。二、納稅期限

三、納稅地點納稅人應(yīng)當(dāng)持契稅完稅憑證和其他規(guī)定的文件材料，依法向土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。納稅人未出具契稅完稅憑證的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不予辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。契稅征收機關(guān)為土地、房屋所在地的財政機關(guān)或者地方稅務(wù)機關(guān)。具體征收機關(guān)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

四、征收管理三、納稅地點上海立信會計學(xué)院－財政與稅務(wù)系王瑤制作歡迎您提出自己的寶貴建議！Pleasemailto：wyaotax@163.comCopyright2008-06本章結(jié)束47上海立信會計學(xué)院－財政與稅務(wù)系王瑤制作本章結(jié)束47

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第十三章契稅法48DeedTax第十三章契稅法1

本章為非重點章節(jié)，從近五年的試題看，考題以客觀題為主，題型均為單選題、多選題、判斷題等客觀題。契稅的計算，一般也是以客觀題的形式命題。該章所占分值一般為2～3分左右，題量2～3題。歷年題型與題量

本章為非重點章節(jié)，從近五年的試題看，考題本章近六年題型、題量分布題型2002年2003年2004年2005年2006年2007年單選題1題1分——1題1分1題1分1題1分1題1分多選題1題1分1題1分——1題1分1題1分——判斷題1題1分1題1分1題1分1題1分1題1分——計算題————————————綜合題————————————合計3題3分2題2分2題2分3題3分3題3分1題1分本章近六年題型、題量分布題型2002年2003年2004

本章重點與難點

本章重點：1、征稅對象2、計稅依據(jù)3、稅收優(yōu)惠本章

契稅與土地增值稅的關(guān)系

具體情況契稅征稅對象土地增值稅征稅對象1.國有土地使用權(quán)出讓是不是2.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是是3.房屋買賣是是4.房屋贈與是一般不是，非公益贈與是5.房屋交換是（等價交換，免稅）是（個人交換居住房免稅）契稅與土地增值稅的關(guān)系具體情況契稅征稅

契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋等不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受的單位和個人一次性征收的一種財產(chǎn)稅。

契稅是一個歷史悠久的稅種，在中國最早起源于東晉的“估稅”。新中國成立后，政務(wù)院于1950年4月頒布了《契稅暫行條例》。施行40多年來，其在加強對土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的管理，增加財政收入，調(diào)節(jié)收入分配等方面發(fā)揮了積極作用。但是，改革開放后，中國的社會、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)已發(fā)生了巨大變化，房地產(chǎn)市場得到較大發(fā)展，交易形式更加多樣、靈活，原契稅的有關(guān)規(guī)定已不能適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的需要。為此，國務(wù)院于1997年7月7日重新制定頒布了《契稅暫行條例》，并于1997年10月1日起施行。

契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋等第一節(jié)征稅對象考核要求：熟悉第一節(jié)征稅對象考核要求：熟悉契稅的征稅對象是在境內(nèi)發(fā)生土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。其征稅范圍具體包括:

一、國有土地使用權(quán)出讓國有土地使用權(quán)出讓，是指土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓費用，國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者的行為。契稅的征稅對象是在境內(nèi)發(fā)生土地使用權(quán)、房

二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者以出售、贈與、交換或者其他方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個人的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。

“土地使用權(quán)出售”是指土地使用者以土地使用權(quán)作為交易條件，取得貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的行為。

“土地使用權(quán)贈與”是指土地使用者將其土地使用權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給受贈者的行為?！巴恋厥褂脵?quán)交換”是指土地使用者之間相互交換土地使用權(quán)的行為。二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

三、房屋買賣

房屋買賣，即以貨幣為媒介，出賣者向購買者過渡房產(chǎn)所有權(quán)的交易行為。以下幾種特殊情況，視同買賣房屋：（一）以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋經(jīng)當(dāng)?shù)卣陀嘘P(guān)部門批準(zhǔn)，以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋，均視同房屋買賣，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)承受人，按房屋現(xiàn)值繳納契稅。（二）以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓以房產(chǎn)作投資或作股份轉(zhuǎn)讓，這種交易形式涉及房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，應(yīng)根據(jù)國家房地產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定，辦理房屋產(chǎn)權(quán)交易和產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，視同房屋買賣，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)承受方規(guī)定繳納契稅。三、房屋買賣

（三）買房拆料或翻建新房買房拆料或翻建新房，應(yīng)照章征收契稅。買房者不論其購買目的是為了拆用材料還是為了得到舊房后翻建成新房，均要涉及辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，則要征稅。

四、房屋贈與房屋贈與，是指房屋所有者將其房屋無償轉(zhuǎn)讓給受贈者的行為。房屋贈與的前提是：產(chǎn)權(quán)沒有糾紛，贈與雙方自愿。房屋贈與應(yīng)有書面合同（契約），并須辦理登記過戶手續(xù)。房屋的受贈者應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。（三）買房拆料或翻建新房

五、房屋交換房屋交換，是指房屋所有者之間相互交換房屋的行為。其行為主體有居民、房地產(chǎn)管理機關(guān)，以及企事業(yè)單位、機關(guān)團體等。交換的房屋性質(zhì)有公房（包括直管房和自管房）、私房。交換的房屋種類有住宅、店面及辦公用房等。房屋交換包括兩種方式：（1）房屋使用權(quán)交換。經(jīng)房屋所有人同意，使用者可以通過變更租賃合同，辦理過戶手續(xù)，交換房屋使用權(quán)。對此不征收契稅。（2）房屋所有權(quán)交換。交換雙方應(yīng)訂立交換契約，辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)和契稅手續(xù)。房屋產(chǎn)權(quán)相互交換，雙方交換價值相等，免征契稅；交換價值不相等的，按超出部分繳納契稅。

五、房屋交換此外，根據(jù)稅法規(guī)定，土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：1、以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；2、以土地、房屋權(quán)屬抵債；3、以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；4、以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。

六、承受國有土地使用權(quán)支付的土地出讓金對承受國有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，要計征契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。此外，根據(jù)稅法規(guī)定，土地、房屋權(quán)屬以下列第二節(jié)納稅義務(wù)人與稅率考核要求：了解第二節(jié)納稅義務(wù)人與稅率考核要求：了解

一、納稅義務(wù)人契稅以在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為納稅義務(wù)人。

“土地、房屋權(quán)屬”是指土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)。

“承受”是指以受讓、購買、受贈、交換等方式取得土地、房屋權(quán)屬的行為。

“單位”是指企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)、軍事單位和社會團體以及其他組織。

“個人”是指個體經(jīng)營者及其他個人?！皢挝缓蛡€人”包括內(nèi)外資企業(yè)和中國公民、外籍人員。一、納稅義務(wù)人

需要注意的是，與其他稅種不同，契稅的納稅人是中國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地、房屋權(quán)屬的承受的一方，而非轉(zhuǎn)出的一方。正是因為契稅納稅人為承受方，會帶來契稅征稅對象與土地增值稅征稅對象的規(guī)定存在差異。例如，甲企業(yè)將國有土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)，因契稅納稅人為承受方，所以乙企業(yè)作為土地使用權(quán)的承受方需要繳納契稅；而土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)并取得收入的一方，所以甲企業(yè)作為有償轉(zhuǎn)讓方需要繳納土地增值稅。需要注意的是，與其他稅種不同，契稅的納稅

二、稅率契稅采用3％～5％的幅度比例稅率。具體執(zhí)行稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅法規(guī)定的幅度內(nèi)根據(jù)本地區(qū)的實際情況確定。二、稅率第三節(jié)應(yīng)納額的計算考核要求：了解第三節(jié)應(yīng)納額的計算考核要求：了解

【2006年單選題】居民甲某有四套住房，將一套價值120萬元的別墅折價給乙某抵償了100萬元的債務(wù)；用市場價值70萬元的第二、三兩套兩室住房與丙某一套四室住房，另取得丙某贈送價值12萬元的小轎車一輛；將第四套市場價值50萬元的公寓房折成股份投入本人獨資經(jīng)營的企業(yè)。當(dāng)?shù)卮_定的契稅稅率為3％，甲、乙、丙納稅契稅的情況是（）。A.甲不繳納，乙30000元，丙3600元B.甲3600元，乙30000元，丙不繳納C.甲不繳納，乙36000元，丙21000元D.甲15000元，乙36000元，丙不繳納答案：A

解析：甲不用繳納契稅。乙應(yīng)繳納契稅＝100×3％＝3萬元。丙應(yīng)繳納契稅＝12×3％＝0.36萬元?！?006年單選題】居民甲某有四套住房，將一

一、計稅依據(jù)契稅的計稅依據(jù)應(yīng)按照土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的不同情況分別確定。（一）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據(jù)。

“成交價格”是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益。合同確定的成交價格中包含的所有價款都屬于計稅依據(jù)范圍，納稅人應(yīng)按合同確定的成交價格全額計算繳納契稅。一、計稅依據(jù)

【案例13-1】某居民從某房地產(chǎn)開發(fā)公司購買商品住宅一套，成交價格120萬元，雙方簽訂了購房合同。當(dāng)?shù)卣?guī)定的契稅稅率為3％。

根據(jù)規(guī)定，房屋買賣，以成交價格為計稅依據(jù)計算繳納契稅。則該居民應(yīng)納的契稅稅額為：應(yīng)納稅額＝120×3％＝3.6（萬元）【案例13-1】某居民從某房地產(chǎn)開發(fā)公司購買（二）土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。

【案例13-2】某影視明星接受某房地產(chǎn)開發(fā)公司贈與的商品房一套，市場價格155萬元，雙方簽訂了贈與的書面合同，并已至房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理了登記過戶手續(xù)。當(dāng)?shù)卣?guī)定的契稅稅率4％。

根據(jù)規(guī)定，房屋贈與，應(yīng)由征收機關(guān)參照房屋買賣的市場價格核定計稅依據(jù)計算征收契稅。則該影視明星應(yīng)納的契稅稅額為：應(yīng)納稅額＝155×4％＝6.2（萬元）（二）土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參（三）土地使用權(quán)交換、房屋交換，其計稅依據(jù)為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額。交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納契稅；交換價格相等的，免征契稅。土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換，也按照該項規(guī)定征稅。

【案例13-3】某公司2007年度發(fā)生兩筆房產(chǎn)互換業(yè)務(wù)，差價款均已結(jié)算并已辦理了相關(guān)手續(xù)。第一筆業(yè)務(wù)換出的房產(chǎn)價值420萬元，換進的房產(chǎn)價值650萬元；第二筆業(yè)務(wù)換出的房產(chǎn)價值830萬元，換進的房產(chǎn)價值560萬元。當(dāng)?shù)卣?guī)定的契稅稅率為3％。

根據(jù)規(guī)定，房屋交換，交換價格相等的，免征契稅；交換價格不相等的，由多交付貨幣的一方繳納契稅。因此，第一筆交換業(yè)務(wù)，應(yīng)由該公司繳納契稅，第二筆交換業(yè)務(wù)應(yīng)由對方承受方繳納契稅。則該公司應(yīng)納的契稅稅額為：應(yīng)納稅額＝（650－420）×4％＝6.9（萬元）（三）土地使用權(quán)交換、房屋交換，其計稅依據(jù)為（四）以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補繳契稅。其計稅依據(jù)為補繳的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益。

【案例13-4】某企業(yè)1994年2月取得政府無償劃撥的一塊土地的使用權(quán)，2008年6月該企業(yè)向政府主管部門提出轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的申請，經(jīng)審核，主管部門批準(zhǔn)其轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)，并要求其補繳土地使用權(quán)出讓費用80萬元。當(dāng)?shù)卣?guī)定的契稅稅率3％。

根據(jù)規(guī)定，納稅人以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，以其補繳的土地使用權(quán)出讓費用為計稅依據(jù)補繳契稅。則該公司應(yīng)納的契稅稅額為：應(yīng)納稅額＝80×3％＝2.4（萬元）（四）以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房

【2007年單選題】下列各項中，應(yīng)征收契稅的是（）。A.法定繼承人承受房屋權(quán)屬B.企業(yè)以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)C.承包者獲得農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)D.運動員因成績突出獲得國家獎勵的住房答案：D解析：選項A不征契稅，選項B教材未正面提及，但是教材第258頁第（四）點：以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補繳契稅。由此判斷，取得時未繳稅，否則就談不上補繳了。【2007年單選題】下列各項中，應(yīng)征收契稅

（五）房屋附屬設(shè)施征收契稅的依據(jù)1、采取分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價款計征契稅。2、承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨計價的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。（六）個人受贈不動產(chǎn)（2007年教材新增內(nèi)容，注意掌握）對個人受贈不動產(chǎn)行為，應(yīng)對受贈人全額征收契稅。（五）房屋附屬設(shè)施征收契稅的依據(jù)

【案例13-5】高校教師張某購買一套商品房，市場價格160萬元。張某作為教師，按當(dāng)?shù)卣咭?guī)定可按市場價格優(yōu)惠5％，同時，因一次性付款，開發(fā)商又給予3萬元的優(yōu)惠。購房的同時，張某另支付10萬元購買了小區(qū)內(nèi)擁有產(chǎn)權(quán)的地下車位一個。當(dāng)?shù)卣?guī)定的契稅稅率3％。

根據(jù)規(guī)定，房屋買賣中契稅的計稅依據(jù)為不動產(chǎn)的成交價格；購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價款計征契稅。則張某應(yīng)納的契稅稅額為：應(yīng)納稅額＝[160×（1－5％）－3＋10]×3％＝4.77（萬元）【案例13-5】高校教師張某購買一套商品房，

二、應(yīng)納契稅額的計算

（一）計算公式應(yīng)納稅額＝計稅依據(jù)×稅率（二）計算案例【案例13-6】甲生產(chǎn)企業(yè)2008年6月有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)情況如下:（1）取得土地使用權(quán)，向政府有關(guān)部門交付土地使用權(quán)出讓費300萬元。（2）協(xié)作單位乙企業(yè)因無力償還甲企業(yè)債務(wù)280萬元，經(jīng)雙方協(xié)商，乙企業(yè)以自有房產(chǎn)折價抵償甲企業(yè)債務(wù)，房產(chǎn)原值為320萬元。二、應(yīng)納契稅額的計算（3）因生產(chǎn)經(jīng)營需要，甲企業(yè)以一幢價值300萬元的房產(chǎn)與丙企業(yè)一幢價值360萬元的房屋交換，支付差價款60萬元；（4）本月購買房屋一幢，成交價格為800萬元；（5）接受某國有企業(yè)以房產(chǎn)投資入股，該房產(chǎn)經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門評估核定的價格為550萬元。已知：企業(yè)所在地政府規(guī)定的契稅稅率為4％。

要求：

根據(jù)上述資料，計算甲企業(yè)本月應(yīng)納的契稅稅額。（3）因生產(chǎn)經(jīng)營需要，甲企業(yè)以一幢價值300（1）取得土地使用權(quán)應(yīng)納的契稅：應(yīng)納稅額＝300×4％＝12（萬元）（2）接受乙企業(yè)抵債房產(chǎn)應(yīng)納的契稅：應(yīng)納稅額＝280×4％＝11.2（萬元）（3）房屋交換應(yīng)納的契稅：應(yīng)納稅額＝60×4％＝2.4（萬元）（4）購買房屋應(yīng)納的契稅：應(yīng)納稅額＝800×4％＝32（萬元）（5）接受投資入股房產(chǎn)應(yīng)納的契稅：應(yīng)納稅額＝550×4％＝22（萬元）應(yīng)納稅額合計＝12＋11.2＋2.4＋32＋22＝79.6（萬元）（1）取得土地使用權(quán)應(yīng)納的契稅：

案例分析：（1）國有土地使用權(quán)出讓，由受讓方以成交價格為計稅依據(jù)計算繳納契稅。出讓方不繳納契稅。（2）以房抵債的，視同房屋買賣，由產(chǎn)權(quán)承受人按房屋現(xiàn)值（即房產(chǎn)折價款）計算繳納契稅。（3）土地使用權(quán)、房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟利益的一方，以所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額為計稅依據(jù)計算繳納契稅。（4）房屋買賣，由房屋產(chǎn)權(quán)承受方以成交價格為計稅依據(jù)計算繳納契稅。（5）以房產(chǎn)作投資，視同房屋買賣，由產(chǎn)權(quán)承受方按房產(chǎn)現(xiàn)值（國有企事業(yè)房產(chǎn)需經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門評估核價）計算繳納契稅。案例分析：第四節(jié)稅收優(yōu)惠考核要求：熟悉第四節(jié)稅收優(yōu)惠考核要求：熟悉

一、契稅優(yōu)惠的一般規(guī)定（一）國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。（二）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅。具體是指經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)，在國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積以內(nèi)購買的公有住房。城鎮(zhèn)職工享受免征契稅，僅限于第一次購買的公有住房。超過國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積的部分，仍應(yīng)按照規(guī)定繳納契稅。財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定：自2000年11月29日起，對各類公有制單位為解決職工住房而采取集資建房方式建成的普通住房，或由單位購買的普通商品住房，經(jīng)當(dāng)?shù)乜h以上人民政府房改部門批準(zhǔn)、按照國家房改政策出售給本單位職工的，如屬職工首次購買住房，均可免征契稅。一、契稅優(yōu)惠的一般規(guī)定（三）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減免契稅?！安豢煽沽Α笔侵缸匀粸?zāi)害、戰(zhàn)爭等不能預(yù)見、不可避免，并不能克服的客觀情況。（四）土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。（五）納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。（六）依照中國有關(guān)法律規(guī)定以及中國締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，經(jīng)外交部確認(rèn)，可以免征契稅。（三）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌

二、契稅優(yōu)惠的特殊規(guī)定（一）企業(yè)公司制改造非公司制企業(yè)，按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，整體改建為有限責(zé)任公司（含國有獨資公司）或股份有限公司，或者有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

非公司制國有獨資企業(yè)或國有獨資有限責(zé)任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且該國有獨資企業(yè)（公司）在新設(shè)公司中所占股份超過50％的，對新設(shè)公司承受該國有獨資企業(yè)（公司）的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。二、契稅優(yōu)惠的特殊規(guī)定

（二）企業(yè)股權(quán)重組在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)上地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。國有、集體企業(yè)實施“企業(yè)股份合作制改造”，由職工買斷企業(yè)產(chǎn)權(quán)，或向其職工轉(zhuǎn)讓部分產(chǎn)權(quán)，或者通過其職工投資增資擴股；將原企業(yè)改造為股份合作制企業(yè)的，對改造后的股份合作制企業(yè)承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。（二）企業(yè)股權(quán)重組

注意掌握：2007年教材新增內(nèi)容：國有控股公司投資組建新公司有關(guān)契稅政策的規(guī)定1、對國有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司，且該國有控股公司占新公司股份85％以上的，對新公司承受該國有控股公司土地、房屋權(quán)屬免征契稅。2、以出讓方式承受原國有控股公司土地使用權(quán)的，應(yīng)按規(guī)定征收契稅。參見教材P259。注意掌握：2007年教（三）企業(yè)合并兩個或