萬(wàn)科對(duì)于社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式分析課件

社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)分析深圳地產(chǎn)市場(chǎng)研究部2009年4月社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)分析深圳地產(chǎn)市場(chǎng)研究部會(huì)議紀(jì)要：要重點(diǎn)考慮大項(xiàng)目如何經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，將以往開發(fā)大項(xiàng)目的思路轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)大項(xiàng)目，通過(guò)大項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化。在項(xiàng)目前期要將非住宅部分（商業(yè)、大超市、健身等）排布好，明確開發(fā)順序，要明確商業(yè)的業(yè)主是誰(shuí)？要考慮他們?nèi)绾慰梢話甑藉X？住宅開發(fā)的后期再來(lái)考慮商業(yè)配套的事情對(duì)住宅銷售的意義不大，同時(shí)也不利于小區(qū)氛圍的營(yíng)造。這個(gè)課題作為一個(gè)作業(yè)布置給深圳地產(chǎn)，一個(gè)月以后匯報(bào)；思路分析：1）如何經(jīng)營(yíng)？實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化——經(jīng)營(yíng)的前提是商業(yè)功能合理2）前期將非住宅部分規(guī)劃好——對(duì)各種功能的商業(yè)進(jìn)行組合，確定規(guī)劃3）開發(fā)順序——商業(yè)與住宅開發(fā)之間的關(guān)系，控制節(jié)奏4）商業(yè)的業(yè)主是誰(shuí)——讓商業(yè)的經(jīng)營(yíng)者賺錢，建立什么樣的合作方式業(yè)態(tài)、規(guī)劃、節(jié)奏、合作會(huì)議紀(jì)要：業(yè)態(tài)、規(guī)劃、節(jié)奏、合作盡可能達(dá)到住戶、商戶和開發(fā)商三方利益的均衡核心是在不損失或少損失開發(fā)商利益的前提下讓商家賺錢，賺錢的前提是滿足客戶需求商戶住戶開發(fā)商1、商戶賺錢才能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)2、社區(qū)成熟，住戶才能舒心3、住戶滿意，開發(fā)商才能賺錢盡可能達(dá)到住戶、商戶和開發(fā)商三方利益的均衡商戶住戶開發(fā)商1、業(yè)態(tài)+規(guī)劃合作相關(guān)建議節(jié)奏客戶需求商家需求邏輯與提綱業(yè)態(tài)+規(guī)劃合作相關(guān)建議節(jié)奏客戶需求商家需求邏輯與提綱客戶對(duì)社區(qū)商業(yè)的需求包括“滿足基本生活，提升生活質(zhì)量及休閑游憩”等三類，獨(dú)立主城的郊區(qū)大盤需同時(shí)具備以上功能社區(qū)商業(yè)滿足基本生活功能提高生活質(zhì)量功能休閑游憩功能資料來(lái)源：2005年北京社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)如何定位/小組分析客戶提及率>50%20%<客戶提及率<50%客戶提及率<20%客戶對(duì)社區(qū)商業(yè)的需求包括“滿足基本生活，提升生活質(zhì)量及休閑游“滿足基本生活”類主要業(yè)態(tài)包括綜合超市、菜市場(chǎng)、購(gòu)物中心和銀行，基本滿足客戶的日常購(gòu)物需求客戶對(duì)業(yè)態(tài)提及率資料來(lái)源：2005年北京社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)如何定位/偉業(yè)社區(qū)商業(yè)要點(diǎn)滿足生活需求的必備商業(yè)用品，生活必備的“柴米油鹽醬醋茶”，主要包括雜貨、食品、調(diào)料、衣服、鞋帽、建筑材料等“滿足基本生活”類主要業(yè)態(tài)包括綜合超市、菜市場(chǎng)、購(gòu)物中心和銀“提升生活質(zhì)量”類的主要業(yè)態(tài)包括藥房、診所、餐館、郵局、健身中心等客戶對(duì)業(yè)態(tài)提及率提升生活質(zhì)量、增加生活便利性的功能，主要包括郵政、電信、警察所、醫(yī)療中心等公共事業(yè)，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗車等日常服務(wù)“提升生活質(zhì)量”類的主要業(yè)態(tài)包括藥房、診所、餐館、郵局、健身“休閑游憩”類的主要業(yè)態(tài)包括書店、游泳池、娛樂中心、老年活動(dòng)中心等，以及社區(qū)的娛樂休閑場(chǎng)所和設(shè)施客戶對(duì)業(yè)態(tài)提及率在生活必要的購(gòu)物和服務(wù)內(nèi)容之外，為滿足社區(qū)居民游憩休閑需求的商業(yè)及娛樂設(shè)施，包括雕刻、滑冰場(chǎng)、電影院、健身房、攝影、旅游代理等“休閑游憩”類的主要業(yè)態(tài)包括書店、游泳池、娛樂中心、老年活動(dòng)在考慮客戶需求的基礎(chǔ)上，需在2公里的客戶消費(fèi)半徑內(nèi)研究已有的商業(yè)布置，以確定社區(qū)的具體商業(yè)職能步行5分鐘步行10分鐘騎車15分鐘1、步行5分鐘到達(dá)“便利店”，約300m2、步行10分鐘到達(dá)超市和餐飲店，約500m3、騎車15分鐘到達(dá)購(gòu)物中心住戶便利店超市/餐飲店購(gòu)物中心在考慮客戶需求的基礎(chǔ)上，需在2公里的客戶消費(fèi)半徑內(nèi)研究已有的邏輯與提綱業(yè)態(tài)+規(guī)劃合作相關(guān)建議節(jié)奏客戶需求商家需求邏輯與提綱業(yè)態(tài)+規(guī)劃合作相關(guān)建議節(jié)奏客戶需求商家需求配套內(nèi)容商家需求客戶需求開發(fā)商態(tài)度滿足基本生活功能（基本需求）超市1、能銜接上班或回家的動(dòng)線

2、一定的居民量（500戶起）

3、有聚客點(diǎn)

4、能見度好

5、停車方便，停車位充足1、步行距離10-15分鐘2、商品品種齊全3、商品品質(zhì)保證4、商品價(jià)格合理（±5%）長(zhǎng)期返租銀行1、一定的居民量

2、能見度好1、ATM機(jī)2、安全監(jiān)控設(shè)施菜市場(chǎng)1、能銜接上班或回家的動(dòng)線

2、一定的居民量

3、有聚客點(diǎn)

4、能見度好

5、停車方便，停車位充足1、步行距離10-20分鐘2.品種要有蔬菜、水果、肉類、魚類3.價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)接軌提高生活質(zhì)量功能（品質(zhì)需求）24小時(shí)便利店1、能銜接上班或回家的動(dòng)線

2、一定的居民量

3、能見度好無(wú)小型餐飲店1、能銜接上班或回家的動(dòng)線

2、一定的居民量

3、有聚客點(diǎn)

4、能見度好

5、停車方便，停車位充足1、集中設(shè)置2、配備早餐店、快餐店、小吃店、熟食店美發(fā)店1、一定的居民量

2、能見度好無(wú)面包房1、一定的居民量

2、能見度好1、商品品質(zhì)保證2、商品價(jià)格合理（±5%）家政服務(wù)1、一定的居民量

2、能見度好無(wú)電腦維修1、一定的居民量無(wú)干洗店1、一定的居民量

2、能見度好無(wú)定向扶持休閑游憩功能（游憩需求）郵局1、一定的居民量無(wú)市場(chǎng)自由發(fā)展家電維修1、一定的居民量無(wú)大型酒樓、酒家1、一定的居民量

2、能見度好

3、停車方便，停車位充足無(wú)書店1、一定的居民量無(wú)文具店1、一定的居民量無(wú)嬰兒用品1、一定的居民量無(wú)美容美體店1、一定的居民量無(wú)配套內(nèi)容商家需求客戶需求開發(fā)商態(tài)度滿足基本生活功能超市1、能商家需求（超市）：客流量是決定超市配套的關(guān)鍵前提條件：具體要求：【超市】1)位置：應(yīng)位于業(yè)主回家路線上；小型超市控制在10分鐘內(nèi)步行距離、中大型超市控制在10-15分鐘步行距離（設(shè)計(jì)）；2)價(jià)格：不宜高于區(qū)外價(jià)格15%以上；3)品質(zhì):應(yīng)銷售品牌產(chǎn)品，保證無(wú)假冒偽劣、過(guò)期商品；4)品種：中大型超市應(yīng)品種齊全，且提供多個(gè)品牌供選擇；如步行15分鐘內(nèi)沒有大型菜市場(chǎng)的，應(yīng)設(shè)置肉菜專柜；5)服務(wù)：中大型超市應(yīng)是品牌連鎖，并提供質(zhì)量保障和送貨服務(wù)；經(jīng)營(yíng)時(shí)間宜在8：00-22：00；6)環(huán)境：應(yīng)做到燈光明亮、地面干凈，擺放整齊、分類有序；15分鐘步行距離以上無(wú)中大型超市，應(yīng)配中大型超市（3000-5000㎡）；10-15分鐘步行距離內(nèi)有中大型超市，應(yīng)配小型超市（小于1000㎡）；萬(wàn)科返租，控制業(yè)態(tài)商家需求（超市）：客流量是決定超市配套的關(guān)鍵前提條件：具體要商家需求（菜市場(chǎng)）：在前期客流量有限的情況下，菜市場(chǎng)是超市的最優(yōu)替代前提條件：具體要求：【菜市場(chǎng)】20分鐘步行距離內(nèi)，無(wú)中大型菜市場(chǎng)，配中大型菜市場(chǎng)（1500-2000平方或更大）；10-15分鐘步行距離內(nèi)有中大型菜市場(chǎng)，配小型菜市場(chǎng)或超市肉菜專柜（小于500平方）；（萬(wàn)科返租，控制業(yè)態(tài)）中型市場(chǎng)1)位置：應(yīng)控制在步行15分鐘距離范圍內(nèi)；有人行道，適合步行；2)品種：應(yīng)至少有蔬菜、肉類、魚類、海鮮、水果等；3)價(jià)格：宜與市場(chǎng)價(jià)格接軌；4)新鮮程度：蔬菜應(yīng)保證新鮮；5)環(huán)境：明亮、干凈、無(wú)異味；小型菜市場(chǎng)或超市肉菜專柜1)位置：控制在步行5-10分鐘距離內(nèi)，營(yíng)業(yè)時(shí)間8：00-20：00，滿足業(yè)主不同時(shí)段需要；2)品種：宜提供當(dāng)季蔬菜、豬肉等；3)價(jià)格：業(yè)主可接受價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)高約20-30%；商家需求（菜市場(chǎng)）：在前期客流量有限的情況下，菜市場(chǎng)是超市商家需求（銀行）：銀行配套與否取決社區(qū)周邊的配套現(xiàn)狀前提條件：具體要求：社區(qū)周邊沒有，則配；萬(wàn)科返租，控制業(yè)態(tài)【銀行】1)品牌：至少有一家國(guó)有四大銀行。需求以四大銀行（中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行）為首選。其次，為招商銀行、廣東發(fā)展銀行等；2)柜臺(tái)業(yè)務(wù)：應(yīng)提供存取款業(yè)務(wù)、轉(zhuǎn)賬匯款、水電繳交、辦理貸款還貸業(yè)務(wù)、基金等投資業(yè)務(wù)等；3)ATM機(jī)：應(yīng)有存款、取款、存折打印、羊城通或深圳通充值等基本業(yè)務(wù)；保證機(jī)器的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)、及時(shí)報(bào)修、有足夠的現(xiàn)金可?。ㄗⅲ篈TM機(jī)個(gè)數(shù)需求不明顯）；4)安全性：應(yīng)提供銀行內(nèi)的安全性保障設(shè)施、監(jiān)控設(shè)備，并保證ATM機(jī)之間的距離等；商家需求（銀行）：銀行配套與否取決社區(qū)周邊的配套現(xiàn)狀前提條商家需求（藥店）：藥店配套與否取決社區(qū)周邊的配套現(xiàn)狀前提條件：具體要求：社區(qū)周邊沒有，則配；萬(wàn)科返租，控制業(yè)態(tài)【藥店】1)

位置：控制在步行10分鐘距離內(nèi)；2)品牌：應(yīng)是連鎖平價(jià)藥房，以藥店的品牌來(lái)保證產(chǎn)品的質(zhì)量；3)質(zhì)量：應(yīng)以知名品牌為主，而非銷售自有品牌、不知名品牌商品；藥品的生產(chǎn)日期在合理范圍內(nèi)，離過(guò)期時(shí)間近不可接受；4)品種：絕大多數(shù)常用藥，如感冒、消炎、胃藥、外用藥等；應(yīng)確保提供兒童用藥；5)服務(wù)：宜有醫(yī)師駐店；有24小時(shí)經(jīng)營(yíng)窗口；可以用醫(yī)保卡；商家需求（藥店）：藥店配套與否取決社區(qū)周邊的配套現(xiàn)狀前提條邏輯與提綱業(yè)態(tài)+規(guī)劃合作相關(guān)建議節(jié)奏客戶需求商家需求邏輯與提綱業(yè)態(tài)+規(guī)劃合作相關(guān)建議節(jié)奏客戶需求商家需求社區(qū)商業(yè)規(guī)劃類型多個(gè)小集中商業(yè)+商業(yè)街純商業(yè)街資料來(lái)源：深圳社區(qū)商業(yè)專題研究/小組分析規(guī)劃：社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃包括三種主要形式，分別適用于金色、城花、四季系列大型集中商業(yè)+商業(yè)街1、大型集中商業(yè)作為綜合性商場(chǎng)或大型超市的備選地，聚集社區(qū)及周邊消費(fèi)人流2、利用商業(yè)街布置日常生活類及休閑類商業(yè)，利用大型商業(yè)聚集的人流消費(fèi)3、適合于成熟期的郊區(qū)盤或市區(qū)的大型盤。福田中港城，南山信和春天。適用于城花系列或金色系列1、周邊客流不足以支撐大型商業(yè)。利用多個(gè)中小型的商業(yè)打特色與差異化，利用小超市服務(wù)社區(qū)居民的基本需求2、商業(yè)街打差異化和特色，與集中性商業(yè)成為互為補(bǔ)充的街區(qū)3、適合于周邊客流不足，但某方面需求充足的社區(qū)。適用于四季系列。1、周邊已有大型的集中商業(yè)，已形成一個(gè)區(qū)域性商圈，周邊商業(yè)氛圍成熟2、商業(yè)街進(jìn)一步豐富商圈內(nèi)的功能與業(yè)態(tài)3、適合于市區(qū)內(nèi)商業(yè)成熟區(qū)域的樓盤。適用于金色系列。社區(qū)商業(yè)多個(gè)小集中商業(yè)+商業(yè)街純商業(yè)街資料來(lái)源：深圳社區(qū)商業(yè)深圳萬(wàn)科城采用集中商業(yè)和商業(yè)街的規(guī)劃模式，并集中布置，對(duì)小區(qū)外開放，是城花系列商業(yè)的成功案例注：1、深圳萬(wàn)科城在興建初期屬于四季，目前已演變?yōu)槌腔?肖大訪談/小組分析1、組合：塊狀+帶狀的組合，便于業(yè)態(tài)布局2、道路：商業(yè)及道路向外開放，吸引客流3、節(jié)點(diǎn)：景觀與商業(yè)結(jié)合，形成客戶聚集點(diǎn)4、區(qū)隔：商業(yè)獨(dú)立布置，住宅商業(yè)有效區(qū)隔住宅住宅萬(wàn)科城案例深圳萬(wàn)科城采用集中商業(yè)和商業(yè)街的規(guī)劃模式，并集中布置，對(duì)小區(qū)塊狀商業(yè)有利于加強(qiáng)商家的集聚功能，讓客戶感受到“場(chǎng)域效應(yīng)”；條狀商業(yè)便于布置商業(yè)街，將購(gòu)物與休閑結(jié)合在一起塊狀商業(yè)（集中商業(yè)）帶狀商業(yè)萬(wàn)科城案例塊狀商業(yè)有利于加強(qiáng)商家的集聚功能，讓客戶感受到“場(chǎng)域效應(yīng)”對(duì)外開放的商業(yè)及道路系統(tǒng)有利于吸引外部客戶，使社區(qū)商業(yè)演變?yōu)榉?wù)于周邊的區(qū)域級(jí)商業(yè)，為商家吸引足夠的客流華為新天下華為新天下萬(wàn)科城萬(wàn)科城案例對(duì)外開放的商業(yè)及道路系統(tǒng)有利于吸引外部客戶，使社區(qū)商業(yè)演變?yōu)樯虡I(yè)休閑商業(yè)區(qū)和休閑區(qū)的集中布置進(jìn)一步強(qiáng)化聚集客流作用，成為焦點(diǎn)；客戶購(gòu)物消費(fèi)的同時(shí)獲得休閑享受，提升社區(qū)商業(yè)檔次規(guī)劃分析實(shí)景照片萬(wàn)科城案例商業(yè)休閑商業(yè)區(qū)和休閑區(qū)的集中布置進(jìn)一步強(qiáng)化聚集客流作用，成為社區(qū)商業(yè)獨(dú)立布置有效區(qū)隔了商業(yè)和住宅，同時(shí)保證了社區(qū)內(nèi)多數(shù)業(yè)主能夠在10分鐘內(nèi)步行至商業(yè)中心商業(yè)中心300米500米資料來(lái)源：購(gòu)物步行距離<300米很近，300~500米適中，500~700米較遠(yuǎn)，>700米很遠(yuǎn)萬(wàn)科城案例社區(qū)商業(yè)獨(dú)立布置有效區(qū)隔了商業(yè)和住宅，同時(shí)保證了社區(qū)內(nèi)多數(shù)業(yè)業(yè)態(tài)主要商家面積總計(jì)滿足基本生活功能（基本需求）超市華潤(rùn)萬(wàn)家5435便利店萬(wàn)店通、一致藥店、博士眼鏡、萬(wàn)果園等提高生活質(zhì)量功能（品質(zhì)需求）餐飲丹桂軒，KFC，湘江老櫥，關(guān)東風(fēng)，名典咖啡，肥牛府，巴蜀滋味軒,印度餐廳等8083裝修家居百安居、北新裝飾、雅蘭床褥等1573社區(qū)服務(wù)中國(guó)銀行、柯達(dá)沖印、小白兔干洗等315地產(chǎn)中介中原、中聯(lián)、創(chuàng)輝、萬(wàn)科租賃、世聯(lián)等休閑游憩功能（游憩需求）服飾精品貝麗童裝、三王四木、芬怡內(nèi)衣、萬(wàn)盛鞋業(yè)等543休閑娛樂雪天使、亞文萊爾、月亮灣足浴等473美容美發(fā)自然美、發(fā)軒名店、克麗緹娜、靚點(diǎn)、神采等1139音像久美書店、眾音音像培訓(xùn)、旅游平安保險(xiǎn)、機(jī)票、語(yǔ)言培訓(xùn)、藝術(shù)培訓(xùn)等306萬(wàn)科城案例萬(wàn)科城的業(yè)態(tài)涵蓋“基本需求”、“品質(zhì)需求”及”游憩需求”，業(yè)態(tài)齊全豐富，成功輻射到社區(qū)周邊地區(qū)業(yè)態(tài)主要商家面積總計(jì)滿足基本生活功能超市華潤(rùn)萬(wàn)家5435便利通過(guò)業(yè)態(tài)控制，形成了以餐飲為核心特色的街區(qū)，使萬(wàn)科城的社區(qū)商業(yè)與周邊商業(yè)及其他社區(qū)商業(yè)區(qū)隔開來(lái)餐飲1、丹桂軒；2、KFC；3、湘江老櫥；4、關(guān)東風(fēng)；5、名典咖啡；6、肥牛府；7、巴蜀滋味軒；8、印度餐廳9、必勝客等萬(wàn)科城案例通過(guò)業(yè)態(tài)控制，形成了以餐飲為核心特色的街區(qū)，使萬(wàn)科城的社區(qū)商規(guī)劃讓商圈升級(jí)，規(guī)劃上需要注意“集中布置”和“對(duì)外開放”，通過(guò)業(yè)態(tài)組合讓社區(qū)商業(yè)成為區(qū)域級(jí)商業(yè)商圈級(jí)別商業(yè)價(jià)值社區(qū)型商圈區(qū)域型商圈區(qū)級(jí)商圈市級(jí)商圈·規(guī)劃讓商圈升級(jí)規(guī)劃讓商圈升級(jí)，規(guī)劃上需要注意“集中布置”和“對(duì)外開放”，小結(jié)1、根據(jù)客戶需求確定小區(qū)業(yè)態(tài)，并分期進(jìn)行統(tǒng)籌分配2、規(guī)劃上注意“基本需求”、“品質(zhì)需求”、“游憩需求”直接的組合3、規(guī)劃上需考慮后期招商組合小結(jié)1、根據(jù)客戶需求確定小區(qū)業(yè)態(tài)，并分期進(jìn)行統(tǒng)籌分配2、規(guī)劃邏輯與提綱業(yè)態(tài)+規(guī)劃合作相關(guān)建議節(jié)奏客戶需求商家需求邏輯與提綱業(yè)態(tài)+規(guī)劃合作相關(guān)建議節(jié)奏客戶需求商家需求根據(jù)住宅的開發(fā)階段合理安排商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)體量是社區(qū)商業(yè)成功的關(guān)鍵；郊區(qū)大型樓盤需配備0.9平米/人商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)、進(jìn)度與入住之間匹配商業(yè)規(guī)模與住宅規(guī)模匹配業(yè)態(tài)配比在項(xiàng)目不同階段也是不同的。開盤的時(shí)候便利店、銀行網(wǎng)點(diǎn)等配套設(shè)施要建立起來(lái)，實(shí)際操作中，可以考慮把首期商業(yè)配置在售樓部、會(huì)所等顯眼的位置；項(xiàng)目第一期入住后，超市、干洗、送水、裝修、窗簾、銀行網(wǎng)點(diǎn)、美容理發(fā)等就都需要，這對(duì)入住的客戶也是心理保障根據(jù)住戶的多少，確定商業(yè)的體量。就超市而言，要根據(jù)項(xiàng)目整體規(guī)劃有多少戶來(lái)統(tǒng)計(jì)常住率，最終確定超市體量的大小。首期的超市主要考慮首期的需求，整個(gè)社區(qū)的超市要到后期確定。另外要考慮到社區(qū)的入住率，人口特征，開放性社區(qū)還是封閉性社區(qū)等根據(jù)住宅的開發(fā)階段合理安排商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)體量是社區(qū)商業(yè)成功的在住宅開發(fā)的前期，適度低配有利于商業(yè)成熟；在住宅開發(fā)中后期，適度高配有利于形成大規(guī)模的商業(yè)中心，提高等級(jí)人數(shù)(戶數(shù)*3）商業(yè)面積適配低配一期二期三期四期N期高配0.9平米/人在住宅開發(fā)的前期，適度低配有利于商業(yè)成熟；在住宅開發(fā)中后期，商業(yè)體量的大小要配合項(xiàng)目的開發(fā)周期，根據(jù)住戶需求量確定商業(yè)體量鳳凰城一期開盤的時(shí)候，由于事先預(yù)計(jì)到社區(qū)較大，內(nèi)部交通不便，首先修建了交通中心，此外還配建了10000平米的商業(yè)，并于一期客戶入住時(shí)就投入了運(yùn)營(yíng)盡管由于這部分商業(yè)開業(yè)較早，管理沒有經(jīng)驗(yàn)，但滿足了客戶必需的生活需求，其中最受客戶青睞的部分就是大約1000平米的超市隨著社區(qū)建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大，又在東大門修建了規(guī)模18000平方米的商業(yè)街，用以填補(bǔ)商業(yè)配套的不足按照大約10萬(wàn)人口入住的標(biāo)準(zhǔn)估計(jì)，碧桂園在一期商業(yè)中心附近預(yù)留了大片用地隨著超過(guò)萬(wàn)畝社區(qū)的逐漸成熟，碧桂園計(jì)劃利用預(yù)留地修建規(guī)模超過(guò)20000平方米的超市，并配建其它相關(guān)商業(yè)設(shè)施資料來(lái)源：碧桂園銷售中心商業(yè)部訪談初期中期后期項(xiàng)目開發(fā)周期碧桂園鳳凰城10000畝，人口10萬(wàn)，3萬(wàn)多戶，最早有約1000平方的超市，后來(lái)有了大約2000平方。現(xiàn)在鳳凰城社區(qū)接近成熟，計(jì)劃做超過(guò)20000平方的超市鳳凰城案例商業(yè)體量的大小要配合項(xiàng)目的開發(fā)周期，根據(jù)住戶需求量確定商業(yè)體-301資料來(lái)源：碧桂園銷售中心商業(yè)部訪談住宅收入足以應(yīng)對(duì)建立大型社區(qū)商業(yè)支出，不對(duì)公司現(xiàn)金流構(gòu)成壓力碧桂園根據(jù)第一期的人口需要建立1000平米的超市，初期不投大量資金建造應(yīng)付后期發(fā)展的社區(qū)商業(yè)隨著大社區(qū)的逐漸成熟，原建1000平米的超市已不能滿足客戶的需求，碧桂園不立刻開建能應(yīng)付整個(gè)鳳凰城未來(lái)人口需要的20000平方米超市，反而先建立臨時(shí)菜市場(chǎng)，應(yīng)對(duì)住戶需求，大受歡迎計(jì)劃在人口上升到一定數(shù)字，住宅現(xiàn)金流回籠后再大規(guī)模投進(jìn)資金配建20000平方米的超市……同時(shí)，要考慮到其對(duì)現(xiàn)金流的影響。資金投入要配合收入，階段性控制商業(yè)體量在目前住宅收入還未能應(yīng)負(fù)20000平方米大型超市的建造及運(yùn)營(yíng)成本時(shí)，臨時(shí)菜市場(chǎng)成本低，資金需要小，減低對(duì)公司現(xiàn)金流的負(fù)擔(dān)初期有限的住宅現(xiàn)金流入足以應(yīng)付小型超市的建造及運(yùn)營(yíng)成本鳳凰城案例初期中期后期項(xiàng)目開發(fā)周期社區(qū)商業(yè)設(shè)施建造對(duì)現(xiàn)金流的影響-301資料來(lái)源：碧桂園銷售中心商業(yè)部訪談住宅收入足以應(yīng)對(duì)建合適的業(yè)態(tài)分布節(jié)奏和多元化的招商方式是成功構(gòu)建社區(qū)商業(yè)體系的另一重要因素-301資料來(lái)源：萬(wàn)科戰(zhàn)略規(guī)劃工作小組及麥肯錫顧問(wèn)研究成果，美格行商業(yè)地產(chǎn)研究資料（2005）建筑裝潢裝飾店、小型日用雜貨店、超市、家具店、大眾餐飲綜合超市/標(biāo)超、百貨店、書店、美容美發(fā)、快餐店、醫(yī)藥店、銀行、郵政、保險(xiǎn)、地產(chǎn)中介超市、便利店、服裝專賣店、美容美發(fā)、健身、特色餐飲、茶館、酒吧、娛樂、社區(qū)公共服務(wù)、銀行、證券、郵電、培訓(xùn)主力店、主力業(yè)態(tài)戰(zhàn)略合作伙伴、具有實(shí)際控制權(quán)的連鎖商業(yè)更新主力商戶招入次主力商戶持續(xù)更新招入剩余零散商戶依據(jù)社區(qū)客戶調(diào)研及規(guī)劃設(shè)想，選擇優(yōu)質(zhì)商戶介入整個(gè)社區(qū)商業(yè)的前期策劃尋找可以長(zhǎng)期合作的主力業(yè)態(tài)合作伙伴掌控具備長(zhǎng)期使用價(jià)值的經(jīng)營(yíng)主力業(yè)態(tài)的商戶經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與合作態(tài)度直接決定服務(wù)品質(zhì)與投資收益，以此為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)考核、更新已招入主力商戶分業(yè)態(tài)建立合作資源庫(kù)，不斷提高次主力商戶的招商效率與質(zhì)量持續(xù)考核既有商戶品質(zhì)，根據(jù)考核結(jié)果與客戶需求不斷更新分業(yè)態(tài)建立合作資源庫(kù)，不斷提高零散商戶的招商效率與質(zhì)量項(xiàng)目開發(fā)周期業(yè)態(tài)組合類型主要招商對(duì)象主要招商方式初期中期后期鳳凰城案例合適的業(yè)態(tài)分布節(jié)奏和多元化的招商方式是成功構(gòu)建社區(qū)商業(yè)體系的邏輯與提綱業(yè)態(tài)+規(guī)劃合作相關(guān)建議節(jié)奏客戶需求商家需求邏輯與提綱業(yè)態(tài)+規(guī)劃合作相關(guān)建議節(jié)奏客戶需求商家需求商業(yè)發(fā)展階段招商方式滿足基本生活基本需求提升生活質(zhì)量品質(zhì)需求游憩休閑游憩需求零散招商集中招商提前招商服務(wù)于客戶的三類需求，與商家的合作依次適用“零散招商”、“集中招商”和“提前招商”，循序漸進(jìn)地與商家合作街鋪底鋪形成商業(yè)街大型集中商業(yè)+商業(yè)街商業(yè)發(fā)展階段招商方式滿足基本生活提升生活質(zhì)量游憩休閑零散招商商業(yè)發(fā)展階段招商方式N期滿足基本生活基本需求提升生活質(zhì)量品質(zhì)需求游憩休閑游憩需求零散招商集中招商提前招商街鋪底鋪形成商業(yè)街大型集中商業(yè)+商業(yè)街滿足基本生活需求是以入住為前提，適合采用零散招商，同時(shí)商業(yè)需要基本配套支持或經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼桃源居案例資料來(lái)源：桃源居招商計(jì)劃書/營(yíng)銷總結(jié)報(bào)告2000年項(xiàng)目建成部分，外圍環(huán)境荒涼，缺乏社區(qū)氛圍。96~00年，五年僅銷售6萬(wàn)平米1、零散引進(jìn)餐飲、超市等基本功能店鋪2、2001年引進(jìn)清華試驗(yàn)學(xué)校3、給予中小商家一定的租金補(bǔ)貼和減免商業(yè)發(fā)展階段招商方式N期滿足基本生活提升生活質(zhì)量游憩休閑零散提升生活質(zhì)量階段要求商鋪相對(duì)集中并形成商業(yè)街，需要用主力店帶動(dòng)商業(yè)街成熟，適用集中招租，帶租約銷售商業(yè)發(fā)展階段招商方式N期滿足基本生活基本需求提升生活質(zhì)量品質(zhì)需求游憩休閑游憩需求零散招商集中招商提前招商街鋪底鋪形成商業(yè)街大型集中商業(yè)+商業(yè)街2004年，客戶入住增多，商業(yè)趨向集中，帶動(dòng)社區(qū)的發(fā)展，開始形成互動(dòng)1、2004年逐漸形成商業(yè)街2、進(jìn)行特色主題營(yíng)造，業(yè)態(tài)豐富且統(tǒng)一3、利用集中招商引導(dǎo)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展桃源居案例提升生活質(zhì)量階段要求商鋪相對(duì)集中并形成商業(yè)街，需要用主力店帶商業(yè)發(fā)展階段招商方式滿足基本生活基本需求提升生活質(zhì)量品質(zhì)需求游憩休閑游憩需求零散招商集中招商提前招商街鋪底鋪形成商業(yè)街大型集中商業(yè)+商業(yè)街大型集中商業(yè)+商業(yè)街1、已形成大型集中商業(yè)與商業(yè)街的組合2、利用主力店鋪促進(jìn)商業(yè)街發(fā)展3、提前招商，有意識(shí)引導(dǎo)商圈成熟需要達(dá)到客戶休閑游憩需求的社區(qū)商業(yè)，需更多的對(duì)外開放，提前進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃和組合，應(yīng)提前招商，不宜零散銷售桃源居案例商業(yè)發(fā)展階段招商方式滿足基本生活提升生活質(zhì)量游憩休閑零散招商小結(jié)1、零散招商，對(duì)商業(yè)的合作形式要求不高，但需要市場(chǎng)培育2、集中招商，需要適當(dāng)引導(dǎo)，租約集中，重在業(yè)態(tài)規(guī)劃，集中引導(dǎo)3、提前招商，體量較大，主力店效應(yīng)顯現(xiàn)，需要前期深度介入，往往直接與主力商家合作小結(jié)1、零散招商，對(duì)商業(yè)的合作形式要求不高，但需要市場(chǎng)培育2邏輯與提綱業(yè)態(tài)+規(guī)劃合作相關(guān)建議節(jié)奏客戶需求商家需求邏輯與提綱業(yè)態(tài)+規(guī)劃合作相關(guān)建議節(jié)奏客戶需求商家需求規(guī)劃布局方面建議，將九期商業(yè)中心部分調(diào)整為沿雅園路設(shè)計(jì)，形成帶狀商業(yè)街區(qū)，增加客戶購(gòu)物及游憩休閑空間300米商業(yè)中心500米已有的商業(yè)中心規(guī)劃九期商業(yè)中心300米商業(yè)中心500米建議規(guī)劃街區(qū)規(guī)劃布局方面建議，將九期商業(yè)中心部分調(diào)整為沿雅園路設(shè)計(jì)，形成1、大型商業(yè)所選位置不在一、二、四、五、六、八期業(yè)主的回家路線上；2、一、二、四期的商業(yè)配置嚴(yán)重不足；業(yè)態(tài)組合方面建議，建議重新考慮商業(yè)面積的分配，當(dāng)前在各期內(nèi)設(shè)立小型超市和菜市場(chǎng)，后期配合集中商業(yè)設(shè)置大型超市1、大型商業(yè)所選位置不在一、二、四、五、六、八期業(yè)主的回家路節(jié)奏控制方面建議，當(dāng)前商業(yè)略顯過(guò)多，后期商業(yè)興建計(jì)劃適度后延，與住宅開發(fā)計(jì)劃匹配人數(shù)(戶數(shù)*3）商業(yè)面積大型社區(qū)（0.9平米/人）中型社區(qū)（0.7平米/人）(1400戶，3780平米)(2136戶，5767平米)(2168戶，5854平米)(3261戶，8805平米)超配(第五園已有商業(yè)6645平米)(第五園所有商業(yè)21949平米)(約8348戶，22540平米)資料來(lái)源：1、明源系統(tǒng)；2、第五園總戶數(shù)=2168（1/2/3期，明源）+2980（4/5/8期，大五園配套規(guī)劃PP）+3200(6//7/9期，總建面26.7萬(wàn)，按戶均83平米估計(jì))3、入伙、入住人數(shù)郵件咨詢王文瑤，向姜浩電話確認(rèn)；4、商務(wù)部《社區(qū)商業(yè)評(píng)價(jià)規(guī)范之二(新建社區(qū))》適配已入住1400戶已入伙2136戶1-3期共2168戶1\2\3\5\8期已售+可售共3261戶共計(jì)約8348戶節(jié)奏控制方面建議，當(dāng)前商業(yè)略顯過(guò)多，后期商業(yè)興建計(jì)劃適度后延08.03.26Page4308.03.26社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)分析深圳地產(chǎn)市場(chǎng)研究部2009年4月社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)分析深圳地產(chǎn)市場(chǎng)研究部會(huì)議紀(jì)要：要重點(diǎn)考慮大項(xiàng)目如何經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，將以往開發(fā)大項(xiàng)目的思路轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)大項(xiàng)目，通過(guò)大項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化。在項(xiàng)目前期要將非住宅部分（商業(yè)、大超市、健身等）排布好，明確開發(fā)順序，要明確商業(yè)的業(yè)主是誰(shuí)？要考慮他們?nèi)绾慰梢話甑藉X？住宅開發(fā)的后期再來(lái)考慮商業(yè)配套的事情對(duì)住宅銷售的意義不大，同時(shí)也不利于小區(qū)氛圍的營(yíng)造。這個(gè)課題作為一個(gè)作業(yè)布置給深圳地產(chǎn)，一個(gè)月以后匯報(bào)；思路分析：1）如何經(jīng)營(yíng)？實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化——經(jīng)營(yíng)的前提是商業(yè)功能合理2）前期將非住宅部分規(guī)劃好——對(duì)各種功能的商業(yè)進(jìn)行組合，確定規(guī)劃3）開發(fā)順序——商業(yè)與住宅開發(fā)之間的關(guān)系，控制節(jié)奏4）商業(yè)的業(yè)主是誰(shuí)——讓商業(yè)的經(jīng)營(yíng)者賺錢，建立什么樣的合作方式業(yè)態(tài)、規(guī)劃、節(jié)奏、合作會(huì)議紀(jì)要：業(yè)態(tài)、規(guī)劃、節(jié)奏、合作盡可能達(dá)到住戶、商戶和開發(fā)商三方利益的均衡核心是在不損失或少損失開發(fā)商利益的前提下讓商家賺錢，賺錢的前提是滿足客戶需求商戶住戶開發(fā)商1、商戶賺錢才能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)2、社區(qū)成熟，住戶才能舒心3、住戶滿意，開發(fā)商才能賺錢盡可能達(dá)到住戶、商戶和開發(fā)商三方利益的均衡商戶住戶開發(fā)商1、業(yè)態(tài)+規(guī)劃合作相關(guān)建議節(jié)奏客戶需求商家需求邏輯與提綱業(yè)態(tài)+規(guī)劃合作相關(guān)建議節(jié)奏客戶需求商家需求邏輯與提綱客戶對(duì)社區(qū)商業(yè)的需求包括“滿足基本生活，提升生活質(zhì)量及休閑游憩”等三類，獨(dú)立主城的郊區(qū)大盤需同時(shí)具備以上功能社區(qū)商業(yè)滿足基本生活功能提高生活質(zhì)量功能休閑游憩功能資料來(lái)源：2005年北京社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)如何定位/小組分析客戶提及率>50%20%<客戶提及率<50%客戶提及率<20%客戶對(duì)社區(qū)商業(yè)的需求包括“滿足基本生活，提升生活質(zhì)量及休閑游“滿足基本生活”類主要業(yè)態(tài)包括綜合超市、菜市場(chǎng)、購(gòu)物中心和銀行，基本滿足客戶的日常購(gòu)物需求客戶對(duì)業(yè)態(tài)提及率資料來(lái)源：2005年北京社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)如何定位/偉業(yè)社區(qū)商業(yè)要點(diǎn)滿足生活需求的必備商業(yè)用品，生活必備的“柴米油鹽醬醋茶”，主要包括雜貨、食品、調(diào)料、衣服、鞋帽、建筑材料等“滿足基本生活”類主要業(yè)態(tài)包括綜合超市、菜市場(chǎng)、購(gòu)物中心和銀“提升生活質(zhì)量”類的主要業(yè)態(tài)包括藥房、診所、餐館、郵局、健身中心等客戶對(duì)業(yè)態(tài)提及率提升生活質(zhì)量、增加生活便利性的功能，主要包括郵政、電信、警察所、醫(yī)療中心等公共事業(yè)，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗車等日常服務(wù)“提升生活質(zhì)量”類的主要業(yè)態(tài)包括藥房、診所、餐館、郵局、健身“休閑游憩”類的主要業(yè)態(tài)包括書店、游泳池、娛樂中心、老年活動(dòng)中心等，以及社區(qū)的娛樂休閑場(chǎng)所和設(shè)施客戶對(duì)業(yè)態(tài)提及率在生活必要的購(gòu)物和服務(wù)內(nèi)容之外，為滿足社區(qū)居民游憩休閑需求的商業(yè)及娛樂設(shè)施，包括雕刻、滑冰場(chǎng)、電影院、健身房、攝影、旅游代理等“休閑游憩”類的主要業(yè)態(tài)包括書店、游泳池、娛樂中心、老年活動(dòng)在考慮客戶需求的基礎(chǔ)上，需在2公里的客戶消費(fèi)半徑內(nèi)研究已有的商業(yè)布置，以確定社區(qū)的具體商業(yè)職能步行5分鐘步行10分鐘騎車15分鐘1、步行5分鐘到達(dá)“便利店”，約300m2、步行10分鐘到達(dá)超市和餐飲店，約500m3、騎車15分鐘到達(dá)購(gòu)物中心住戶便利店超市/餐飲店購(gòu)物中心在考慮客戶需求的基礎(chǔ)上，需在2公里的客戶消費(fèi)半徑內(nèi)研究已有的邏輯與提綱業(yè)態(tài)+規(guī)劃合作相關(guān)建議節(jié)奏客戶需求商家需求邏輯與提綱業(yè)態(tài)+規(guī)劃合作相關(guān)建議節(jié)奏客戶需求商家需求配套內(nèi)容商家需求客戶需求開發(fā)商態(tài)度滿足基本生活功能（基本需求）超市1、能銜接上班或回家的動(dòng)線

2、一定的居民量（500戶起）

3、有聚客點(diǎn)

4、能見度好

5、停車方便，停車位充足1、步行距離10-15分鐘2、商品品種齊全3、商品品質(zhì)保證4、商品價(jià)格合理（±5%）長(zhǎng)期返租銀行1、一定的居民量

2、能見度好1、ATM機(jī)2、安全監(jiān)控設(shè)施菜市場(chǎng)1、能銜接上班或回家的動(dòng)線

2、一定的居民量

3、有聚客點(diǎn)

4、能見度好

5、停車方便，停車位充足1、步行距離10-20分鐘2.品種要有蔬菜、水果、肉類、魚類3.價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)接軌提高生活質(zhì)量功能（品質(zhì)需求）24小時(shí)便利店1、能銜接上班或回家的動(dòng)線

2、一定的居民量

3、能見度好無(wú)小型餐飲店1、能銜接上班或回家的動(dòng)線

2、一定的居民量

3、有聚客點(diǎn)

4、能見度好

5、停車方便，停車位充足1、集中設(shè)置2、配備早餐店、快餐店、小吃店、熟食店美發(fā)店1、一定的居民量

2、能見度好無(wú)面包房1、一定的居民量

2、能見度好1、商品品質(zhì)保證2、商品價(jià)格合理（±5%）家政服務(wù)1、一定的居民量

2、能見度好無(wú)電腦維修1、一定的居民量無(wú)干洗店1、一定的居民量

2、能見度好無(wú)定向扶持休閑游憩功能（游憩需求）郵局1、一定的居民量無(wú)市場(chǎng)自由發(fā)展家電維修1、一定的居民量無(wú)大型酒樓、酒家1、一定的居民量

2、能見度好

3、停車方便，停車位充足無(wú)書店1、一定的居民量無(wú)文具店1、一定的居民量無(wú)嬰兒用品1、一定的居民量無(wú)美容美體店1、一定的居民量無(wú)配套內(nèi)容商家需求客戶需求開發(fā)商態(tài)度滿足基本生活功能超市1、能商家需求（超市）：客流量是決定超市配套的關(guān)鍵前提條件：具體要求：【超市】1)位置：應(yīng)位于業(yè)主回家路線上；小型超市控制在10分鐘內(nèi)步行距離、中大型超市控制在10-15分鐘步行距離（設(shè)計(jì)）；2)價(jià)格：不宜高于區(qū)外價(jià)格15%以上；3)品質(zhì):應(yīng)銷售品牌產(chǎn)品，保證無(wú)假冒偽劣、過(guò)期商品；4)品種：中大型超市應(yīng)品種齊全，且提供多個(gè)品牌供選擇；如步行15分鐘內(nèi)沒有大型菜市場(chǎng)的，應(yīng)設(shè)置肉菜專柜；5)服務(wù)：中大型超市應(yīng)是品牌連鎖，并提供質(zhì)量保障和送貨服務(wù)；經(jīng)營(yíng)時(shí)間宜在8：00-22：00；6)環(huán)境：應(yīng)做到燈光明亮、地面干凈，擺放整齊、分類有序；15分鐘步行距離以上無(wú)中大型超市，應(yīng)配中大型超市（3000-5000㎡）；10-15分鐘步行距離內(nèi)有中大型超市，應(yīng)配小型超市（小于1000㎡）；萬(wàn)科返租，控制業(yè)態(tài)商家需求（超市）：客流量是決定超市配套的關(guān)鍵前提條件：具體要商家需求（菜市場(chǎng)）：在前期客流量有限的情況下，菜市場(chǎng)是超市的最優(yōu)替代前提條件：具體要求：【菜市場(chǎng)】20分鐘步行距離內(nèi)，無(wú)中大型菜市場(chǎng)，配中大型菜市場(chǎng)（1500-2000平方或更大）；10-15分鐘步行距離內(nèi)有中大型菜市場(chǎng)，配小型菜市場(chǎng)或超市肉菜專柜（小于500平方）；（萬(wàn)科返租，控制業(yè)態(tài)）中型市場(chǎng)1)位置：應(yīng)控制在步行15分鐘距離范圍內(nèi)；有人行道，適合步行；2)品種：應(yīng)至少有蔬菜、肉類、魚類、海鮮、水果等；3)價(jià)格：宜與市場(chǎng)價(jià)格接軌；4)新鮮程度：蔬菜應(yīng)保證新鮮；5)環(huán)境：明亮、干凈、無(wú)異味；小型菜市場(chǎng)或超市肉菜專柜1)位置：控制在步行5-10分鐘距離內(nèi)，營(yíng)業(yè)時(shí)間8：00-20：00，滿足業(yè)主不同時(shí)段需要；2)品種：宜提供當(dāng)季蔬菜、豬肉等；3)價(jià)格：業(yè)主可接受價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)高約20-30%；商家需求（菜市場(chǎng)）：在前期客流量有限的情況下，菜市場(chǎng)是超市商家需求（銀行）：銀行配套與否取決社區(qū)周邊的配套現(xiàn)狀前提條件：具體要求：社區(qū)周邊沒有，則配；萬(wàn)科返租，控制業(yè)態(tài)【銀行】1)品牌：至少有一家國(guó)有四大銀行。需求以四大銀行（中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行）為首選。其次，為招商銀行、廣東發(fā)展銀行等；2)柜臺(tái)業(yè)務(wù)：應(yīng)提供存取款業(yè)務(wù)、轉(zhuǎn)賬匯款、水電繳交、辦理貸款還貸業(yè)務(wù)、基金等投資業(yè)務(wù)等；3)ATM機(jī)：應(yīng)有存款、取款、存折打印、羊城通或深圳通充值等基本業(yè)務(wù)；保證機(jī)器的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)、及時(shí)報(bào)修、有足夠的現(xiàn)金可?。ㄗⅲ篈TM機(jī)個(gè)數(shù)需求不明顯）；4)安全性：應(yīng)提供銀行內(nèi)的安全性保障設(shè)施、監(jiān)控設(shè)備，并保證ATM機(jī)之間的距離等；商家需求（銀行）：銀行配套與否取決社區(qū)周邊的配套現(xiàn)狀前提條商家需求（藥店）：藥店配套與否取決社區(qū)周邊的配套現(xiàn)狀前提條件：具體要求：社區(qū)周邊沒有，則配；萬(wàn)科返租，控制業(yè)態(tài)【藥店】1)

位置：控制在步行10分鐘距離內(nèi)；2)品牌：應(yīng)是連鎖平價(jià)藥房，以藥店的品牌來(lái)保證產(chǎn)品的質(zhì)量；3)質(zhì)量：應(yīng)以知名品牌為主，而非銷售自有品牌、不知名品牌商品；藥品的生產(chǎn)日期在合理范圍內(nèi)，離過(guò)期時(shí)間近不可接受；4)品種：絕大多數(shù)常用藥，如感冒、消炎、胃藥、外用藥等；應(yīng)確保提供兒童用藥；5)服務(wù)：宜有醫(yī)師駐店；有24小時(shí)經(jīng)營(yíng)窗口；可以用醫(yī)保卡；商家需求（藥店）：藥店配套與否取決社區(qū)周邊的配套現(xiàn)狀前提條邏輯與提綱業(yè)態(tài)+規(guī)劃合作相關(guān)建議節(jié)奏客戶需求商家需求邏輯與提綱業(yè)態(tài)+規(guī)劃合作相關(guān)建議節(jié)奏客戶需求商家需求社區(qū)商業(yè)規(guī)劃類型多個(gè)小集中商業(yè)+商業(yè)街純商業(yè)街資料來(lái)源：深圳社區(qū)商業(yè)專題研究/小組分析規(guī)劃：社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃包括三種主要形式，分別適用于金色、城花、四季系列大型集中商業(yè)+商業(yè)街1、大型集中商業(yè)作為綜合性商場(chǎng)或大型超市的備選地，聚集社區(qū)及周邊消費(fèi)人流2、利用商業(yè)街布置日常生活類及休閑類商業(yè)，利用大型商業(yè)聚集的人流消費(fèi)3、適合于成熟期的郊區(qū)盤或市區(qū)的大型盤。福田中港城，南山信和春天。適用于城花系列或金色系列1、周邊客流不足以支撐大型商業(yè)。利用多個(gè)中小型的商業(yè)打特色與差異化，利用小超市服務(wù)社區(qū)居民的基本需求2、商業(yè)街打差異化和特色，與集中性商業(yè)成為互為補(bǔ)充的街區(qū)3、適合于周邊客流不足，但某方面需求充足的社區(qū)。適用于四季系列。1、周邊已有大型的集中商業(yè)，已形成一個(gè)區(qū)域性商圈，周邊商業(yè)氛圍成熟2、商業(yè)街進(jìn)一步豐富商圈內(nèi)的功能與業(yè)態(tài)3、適合于市區(qū)內(nèi)商業(yè)成熟區(qū)域的樓盤。適用于金色系列。社區(qū)商業(yè)多個(gè)小集中商業(yè)+商業(yè)街純商業(yè)街資料來(lái)源：深圳社區(qū)商業(yè)深圳萬(wàn)科城采用集中商業(yè)和商業(yè)街的規(guī)劃模式，并集中布置，對(duì)小區(qū)外開放，是城花系列商業(yè)的成功案例注：1、深圳萬(wàn)科城在興建初期屬于四季，目前已演變?yōu)槌腔?肖大訪談/小組分析1、組合：塊狀+帶狀的組合，便于業(yè)態(tài)布局2、道路：商業(yè)及道路向外開放，吸引客流3、節(jié)點(diǎn)：景觀與商業(yè)結(jié)合，形成客戶聚集點(diǎn)4、區(qū)隔：商業(yè)獨(dú)立布置，住宅商業(yè)有效區(qū)隔住宅住宅萬(wàn)科城案例深圳萬(wàn)科城采用集中商業(yè)和商業(yè)街的規(guī)劃模式，并集中布置，對(duì)小區(qū)塊狀商業(yè)有利于加強(qiáng)商家的集聚功能，讓客戶感受到“場(chǎng)域效應(yīng)”；條狀商業(yè)便于布置商業(yè)街，將購(gòu)物與休閑結(jié)合在一起塊狀商業(yè)（集中商業(yè)）帶狀商業(yè)萬(wàn)科城案例塊狀商業(yè)有利于加強(qiáng)商家的集聚功能，讓客戶感受到“場(chǎng)域效應(yīng)”對(duì)外開放的商業(yè)及道路系統(tǒng)有利于吸引外部客戶，使社區(qū)商業(yè)演變?yōu)榉?wù)于周邊的區(qū)域級(jí)商業(yè)，為商家吸引足夠的客流華為新天下華為新天下萬(wàn)科城萬(wàn)科城案例對(duì)外開放的商業(yè)及道路系統(tǒng)有利于吸引外部客戶，使社區(qū)商業(yè)演變?yōu)樯虡I(yè)休閑商業(yè)區(qū)和休閑區(qū)的集中布置進(jìn)一步強(qiáng)化聚集客流作用，成為焦點(diǎn)；客戶購(gòu)物消費(fèi)的同時(shí)獲得休閑享受，提升社區(qū)商業(yè)檔次規(guī)劃分析實(shí)景照片萬(wàn)科城案例商業(yè)休閑商業(yè)區(qū)和休閑區(qū)的集中布置進(jìn)一步強(qiáng)化聚集客流作用，成為社區(qū)商業(yè)獨(dú)立布置有效區(qū)隔了商業(yè)和住宅，同時(shí)保證了社區(qū)內(nèi)多數(shù)業(yè)主能夠在10分鐘內(nèi)步行至商業(yè)中心商業(yè)中心300米500米資料來(lái)源：購(gòu)物步行距離<300米很近，300~500米適中，500~700米較遠(yuǎn)，>700米很遠(yuǎn)萬(wàn)科城案例社區(qū)商業(yè)獨(dú)立布置有效區(qū)隔了商業(yè)和住宅，同時(shí)保證了社區(qū)內(nèi)多數(shù)業(yè)業(yè)態(tài)主要商家面積總計(jì)滿足基本生活功能（基本需求）超市華潤(rùn)萬(wàn)家5435便利店萬(wàn)店通、一致藥店、博士眼鏡、萬(wàn)果園等提高生活質(zhì)量功能（品質(zhì)需求）餐飲丹桂軒，KFC，湘江老櫥，關(guān)東風(fēng)，名典咖啡，肥牛府，巴蜀滋味軒,印度餐廳等8083裝修家居百安居、北新裝飾、雅蘭床褥等1573社區(qū)服務(wù)中國(guó)銀行、柯達(dá)沖印、小白兔干洗等315地產(chǎn)中介中原、中聯(lián)、創(chuàng)輝、萬(wàn)科租賃、世聯(lián)等休閑游憩功能（游憩需求）服飾精品貝麗童裝、三王四木、芬怡內(nèi)衣、萬(wàn)盛鞋業(yè)等543休閑娛樂雪天使、亞文萊爾、月亮灣足浴等473美容美發(fā)自然美、發(fā)軒名店、克麗緹娜、靚點(diǎn)、神采等1139音像久美書店、眾音音像培訓(xùn)、旅游平安保險(xiǎn)、機(jī)票、語(yǔ)言培訓(xùn)、藝術(shù)培訓(xùn)等306萬(wàn)科城案例萬(wàn)科城的業(yè)態(tài)涵蓋“基本需求”、“品質(zhì)需求”及”游憩需求”，業(yè)態(tài)齊全豐富，成功輻射到社區(qū)周邊地區(qū)業(yè)態(tài)主要商家面積總計(jì)滿足基本生活功能超市華潤(rùn)萬(wàn)家5435便利通過(guò)業(yè)態(tài)控制，形成了以餐飲為核心特色的街區(qū)，使萬(wàn)科城的社區(qū)商業(yè)與周邊商業(yè)及其他社區(qū)商業(yè)區(qū)隔開來(lái)餐飲1、丹桂軒；2、KFC；3、湘江老櫥；4、關(guān)東風(fēng)；5、名典咖啡；6、肥牛府；7、巴蜀滋味軒；8、印度餐廳9、必勝客等萬(wàn)科城案例通過(guò)業(yè)態(tài)控制，形成了以餐飲為核心特色的街區(qū)，使萬(wàn)科城的社區(qū)商規(guī)劃讓商圈升級(jí)，規(guī)劃上需要注意“集中布置”和“對(duì)外開放”，通過(guò)業(yè)態(tài)組合讓社區(qū)商業(yè)成為區(qū)域級(jí)商業(yè)商圈級(jí)別商業(yè)價(jià)值社區(qū)型商圈區(qū)域型商圈區(qū)級(jí)商圈市級(jí)商圈·規(guī)劃讓商圈升級(jí)規(guī)劃讓商圈升級(jí)，規(guī)劃上需要注意“集中布置”和“對(duì)外開放”，小結(jié)1、根據(jù)客戶需求確定小區(qū)業(yè)態(tài)，并分期進(jìn)行統(tǒng)籌分配2、規(guī)劃上注意“基本需求”、“品質(zhì)需求”、“游憩需求”直接的組合3、規(guī)劃上需考慮后期招商組合小結(jié)1、根據(jù)客戶需求確定小區(qū)業(yè)態(tài)，并分期進(jìn)行統(tǒng)籌分配2、規(guī)劃邏輯與提綱業(yè)態(tài)+規(guī)劃合作相關(guān)建議節(jié)奏客戶需求商家需求邏輯與提綱業(yè)態(tài)+規(guī)劃合作相關(guān)建議節(jié)奏客戶需求商家需求根據(jù)住宅的開發(fā)階段合理安排商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)體量是社區(qū)商業(yè)成功的關(guān)鍵；郊區(qū)大型樓盤需配備0.9平米/人商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)、進(jìn)度與入住之間匹配商業(yè)規(guī)模與住宅規(guī)模匹配業(yè)態(tài)配比在項(xiàng)目不同階段也是不同的。開盤的時(shí)候便利店、銀行網(wǎng)點(diǎn)等配套設(shè)施要建立起來(lái)，實(shí)際操作中，可以考慮把首期商業(yè)配置在售樓部、會(huì)所等顯眼的位置；項(xiàng)目第一期入住后，超市、干洗、送水、裝修、窗簾、銀行網(wǎng)點(diǎn)、美容理發(fā)等就都需要，這對(duì)入住的客戶也是心理保障根據(jù)住戶的多少，確定商業(yè)的體量。就超市而言，要根據(jù)項(xiàng)目整體規(guī)劃有多少戶來(lái)統(tǒng)計(jì)常住率，最終確定超市體量的大小。首期的超市主要考慮首期的需求，整個(gè)社區(qū)的超市要到后期確定。另外要考慮到社區(qū)的入住率，人口特征，開放性社區(qū)還是封閉性社區(qū)等根據(jù)住宅的開發(fā)階段合理安排商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)體量是社區(qū)商業(yè)成功的在住宅開發(fā)的前期，適度低配有利于商業(yè)成熟；在住宅開發(fā)中后期，適度高配有利于形成大規(guī)模的商業(yè)中心，提高等級(jí)人數(shù)(戶數(shù)*3）商業(yè)面積適配低配一期二期三期四期N期高配0.9平米/人在住宅開發(fā)的前期，適度低配有利于商業(yè)成熟；在住宅開發(fā)中后期，商業(yè)體量的大小要配合項(xiàng)目的開發(fā)周期，根據(jù)住戶需求量確定商業(yè)體量鳳凰城一期開盤的時(shí)候，由于事先預(yù)計(jì)到社區(qū)較大，內(nèi)部交通不便，首先修建了交通中心，此外還配建了10000平米的商業(yè)，并于一期客戶入住時(shí)就投入了運(yùn)營(yíng)盡管由于這部分商業(yè)開業(yè)較早，管理沒有經(jīng)驗(yàn)，但滿足了客戶必需的生活需求，其中最受客戶青睞的部分就是大約1000平米的超市隨著社區(qū)建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大，又在東大門修建了規(guī)模18000平方米的商業(yè)街，用以填補(bǔ)商業(yè)配套的不足按照大約10萬(wàn)人口入住的標(biāo)準(zhǔn)估計(jì)，碧桂園在一期商業(yè)中心附近預(yù)留了大片用地隨著超過(guò)萬(wàn)畝社區(qū)的逐漸成熟，碧桂園計(jì)劃利用預(yù)留地修建規(guī)模超過(guò)20000平方米的超市，并配建其它相關(guān)商業(yè)設(shè)施資料來(lái)源：碧桂園銷售中心商業(yè)部訪談初期中期后期項(xiàng)目開發(fā)周期碧桂園鳳凰城10000畝，人口10萬(wàn)，3萬(wàn)多戶，最早有約1000平方的超市，后來(lái)有了大約2000平方?，F(xiàn)在鳳凰城社區(qū)接近成熟，計(jì)劃做超過(guò)20000平方的超市鳳凰城案例商業(yè)體量的大小要配合項(xiàng)目的開發(fā)周期，根據(jù)住戶需求量確定商業(yè)體-301資料來(lái)源：碧桂園銷售中心商業(yè)部訪談住宅收入足以應(yīng)對(duì)建立大型社區(qū)商業(yè)支出，不對(duì)公司現(xiàn)金流構(gòu)成壓力碧桂園根據(jù)第一期的人口需要建立1000平米的超市，初期不投大量資金建造應(yīng)付后期發(fā)展的社區(qū)商業(yè)隨著大社區(qū)的逐漸成熟，原建1000平米的超市已不能滿足客戶的需求，碧桂園不立刻開建能應(yīng)付整個(gè)鳳凰城未來(lái)人口需要的20000平方米超市，反而先建立臨時(shí)菜市場(chǎng)，應(yīng)對(duì)住戶需求，大受歡迎計(jì)劃在人口上升到一定數(shù)字，住宅現(xiàn)金流回籠后再大規(guī)模投進(jìn)資金配建20000平方米的超市……同時(shí)，要考慮到其對(duì)現(xiàn)金流的影響。資金投入要配合收入，階段性控制商業(yè)體量在目前住宅收入還未能應(yīng)負(fù)20000平方米大型超市的建造及運(yùn)營(yíng)成本時(shí)，臨時(shí)菜市場(chǎng)成本低，資金需要小，減低對(duì)公司現(xiàn)金流的負(fù)擔(dān)初期有限的住宅現(xiàn)金流入足以應(yīng)付小型超市的建造及運(yùn)營(yíng)成本鳳凰城案例初期中期后期項(xiàng)目開發(fā)周期社區(qū)商業(yè)設(shè)施建造對(duì)現(xiàn)金流的影響-301資料來(lái)源：碧桂園銷售中心商業(yè)部訪談住宅收入足以應(yīng)對(duì)建合適的業(yè)態(tài)分布節(jié)奏和多元化的招商方式是成功構(gòu)建社區(qū)商業(yè)體系的另一重要因素-301資料來(lái)源：萬(wàn)科戰(zhàn)略規(guī)劃工作小組及麥肯錫顧問(wèn)研究成果，美格行商業(yè)地產(chǎn)研究資料（2005）建筑裝潢裝飾店、小型日用雜貨店、超市、家具店、大眾餐飲綜合超市/標(biāo)超、百貨店、書店、美容美發(fā)、快餐店、醫(yī)藥店、銀行、郵政、保險(xiǎn)、地產(chǎn)中介超市、便利店、服裝專賣店、美容美發(fā)、健身、特色餐飲、茶館、酒吧、娛樂、社區(qū)公共服務(wù)、銀行、證券、郵電、培訓(xùn)主力店、主力業(yè)態(tài)戰(zhàn)略合作伙伴、具有實(shí)際控制權(quán)的連鎖商業(yè)更新主力商戶招入次主力商戶持續(xù)更新招入剩余零散商戶依據(jù)社區(qū)客戶調(diào)研及規(guī)劃設(shè)想，選擇優(yōu)質(zhì)商戶介入整個(gè)社區(qū)商業(yè)的前期策劃尋找可以長(zhǎng)期合作的主力業(yè)態(tài)合作伙伴掌控具備長(zhǎng)期使用價(jià)值的經(jīng)營(yíng)主力業(yè)態(tài)的商戶經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與合作態(tài)度直接決定服務(wù)品質(zhì)與投資收益，以此為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)考核、更新已招入主力商戶分業(yè)態(tài)建立合作資源庫(kù)，不斷提高次主力商戶的招商效率與質(zhì)量持續(xù)考核既有商戶品質(zhì)，根據(jù)考核結(jié)果與客戶需求不斷更新分業(yè)態(tài)建立合作資源庫(kù)，不斷提高零散商戶的招商效率與質(zhì)量項(xiàng)目開發(fā)周期業(yè)態(tài)組合類型主要招商對(duì)象主要招商方式初期中期后期鳳凰城案例合適的業(yè)態(tài)分布節(jié)奏和多元化的招商方式是成功構(gòu)建社區(qū)商業(yè)體系的邏輯與提綱業(yè)態(tài)+規(guī)劃合作相關(guān)建議節(jié)奏客戶需求商家需求邏輯與提綱業(yè)態(tài)+規(guī)劃合作相關(guān)建議節(jié)奏客戶需求商家需求商業(yè)發(fā)展階段招