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文檔簡介

2019

H1上海及長三角城市寫字樓市場報告戴德梁行寫字樓部2019年07月上海2019H1|寫字樓市場Content目錄宏觀經(jīng)濟房地產(chǎn)及辦公樓投資增速同比上揚租賃市場需求先抑后揚,租金下滑漸趨于平穩(wěn)銷售市場成交量同比小幅上升,整棟成交活躍土地市場底價成交為主的市場,靜安及長寧區(qū)表現(xiàn)優(yōu)異展望預測后市大量供應加劇競爭,短期租金反彈無力3宏觀經(jīng)濟2019年一季度經(jīng)濟增速放緩,第三產(chǎn)業(yè)比重保持高位;前五個月,房地產(chǎn)及辦公樓投資增速同比上揚國民生產(chǎn)總值及增幅(2009-2019Q1)三產(chǎn)比重及第三產(chǎn)業(yè)增幅(2009-2019Q1)人民幣,億元人民幣,億元12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%40000300002000010000014%12%10%8%400002019Q1,國民生產(chǎn)總值8308億元,同比增長5.7%,與去年同期相比增速回落,較全國增速下滑0.7個百分點,經(jīng)濟增速放緩。3000020000100006%4%2%2019Q1,第三產(chǎn)業(yè)增加值6013億元,同比增長8.8%;第三產(chǎn)業(yè)占比72%,比去年同期增長。0%02009第一產(chǎn)業(yè)20112013201520172019Q1200920112013GDP20152017增幅2019Q1第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)增長率房地產(chǎn)投資額及增幅(2009-201905)辦公樓投資額及投資增速(2009-201905)人民幣,億元人民幣,億元2019年1-5月,固定資產(chǎn)投資增幅5.0%,增速同比放緩。房地產(chǎn)開發(fā)投資額1537億元,同比增長4.0%,增速比去年同期提高。600040002000040%30%20%10%0%500050%40%30%20%10%0%40003000200010002019年1-5月,辦公樓投資額255億元,同比增長3.1%,與去年同期相比增速上揚。02009房地產(chǎn)投資總額房地產(chǎn)投資增速,同比%20112013201520172019.1-5200920112013201520172019.1-5(1000)-10%固定資產(chǎn)投資增速,同比%辦公樓投資其他投資辦公樓投資增幅數(shù)據(jù)來源:上海統(tǒng)計網(wǎng)戴德梁行寫字樓部4租賃市場上半年整體成交放緩,市場先抑后揚,大量新增供應下促使空置率持續(xù)攀升,租金在連續(xù)下滑后漸趨于平穩(wěn)上海甲級寫字樓供求及空置率上海甲級寫字樓租金走勢萬㎡元/㎡/天14020%19%18%17%16%15%14%13%12%10.01201008060402009.08.07.06.08.80H1

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2019新增供應凈吸納量空置率核心區(qū)及新興區(qū)甲級寫字樓租金走勢核心區(qū)及新興區(qū)甲級寫字樓凈吸納量與空置率元/㎡/天11.010.09.0萬㎡2530%25%20%15%10%5%10.006.9020151058.07.06.05.004.02017Q12017Q32018Q12018Q32019Q12013Q12014Q12015Q12016Q12017Q12018Q12019Q1-5-100%核心區(qū)凈吸納量核心區(qū)空置率新興區(qū)凈吸納量新興區(qū)空置率核心區(qū)新興區(qū)戴德梁行寫字樓部數(shù)據(jù)來源:戴德梁行研究部5租賃市場上半年新增供應主要集中在新興區(qū),其中北外灘有兩個項目入市,區(qū)域競爭加劇2019H1新增供應約41.7萬m2,其中北外灘不夜城:14.3萬m2:7.1萬m2長寧虹橋

:10.6萬m2虹橋商務區(qū):9.67萬m2項目:北外灘來福士(東塔)體量:9.45萬m2報價:9-12元/m2/天上海甲級寫字樓新增供應與存量萬m2項目:一方大廈體量:4.80萬m21400120010008006004002000項目:靜安國際中心體量:7.09萬m2報價:7.5-9.5元/m2/天北外灘報價:8元/m2/天起不夜城2011201320152017存量2019H1項目:虹橋匯二期體量:9.67萬m2報價:6.5-8元/m2/天項目:古北SOHO體量:10.6萬m2報價:7-9元/m2/天新增供應虹橋數(shù)據(jù)來源:戴德梁行研究部,寫字樓部虹橋商務區(qū)備注:新增供應以取得竣工備案證為準,報價以案場數(shù)據(jù)為準Cushman

&Wakefield

|戴德梁行6租賃市場三大主流行業(yè)成交地位不變,非傳統(tǒng)金融業(yè)收縮,批零貿(mào)易及醫(yī)療健康業(yè)需求上揚?專業(yè)服務行業(yè)成交面積占比?

大部分聯(lián)合辦公品牌趨于理性布局,但個別品牌受資本利好驅動持續(xù)擴張,個別聯(lián)合辦公品牌雖有退租現(xiàn)象,但迅速被其他品牌填補。100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%?

目前經(jīng)濟形勢的復雜性,如P2P爆雷引發(fā)的訴訟、勞務糾紛,貿(mào)易戰(zhàn)糾紛、經(jīng)濟熱點下的互聯(lián)網(wǎng)上市等因素一定程度上促進了律所、咨詢、人力資源業(yè)務的增長。4%醫(yī)療健康生產(chǎn)制造9%?電子信息科技11%?

互聯(lián)網(wǎng)+行業(yè)持續(xù)發(fā)展,大力發(fā)展人工智能、企業(yè)信息化服務、5G通信行業(yè),利好驅動下,網(wǎng)絡信息技術服務、IT軟硬件服務、互聯(lián)網(wǎng)信息平臺需求保持穩(wěn)定。10%9%批零貿(mào)易金融12%?金融行業(yè)?

2018金融強監(jiān)管,內(nèi)資中小金融企業(yè)沖擊較大(私募、信托、券商等),尋求成本控制;P2P22%持續(xù)爆雷(浦西核心、北外灘),新金融行業(yè)(投融資、小額貸款等)牽連較多退租。17%?批零貿(mào)易?

在打響上海購物品牌,建設面向全球消費市場,建成具有全球影響力的國際消費城市的引導下,食品、百貨類批零貿(mào)易企業(yè)擴租、續(xù)租活躍。21%電子信息科技專業(yè)服務20%?醫(yī)療健康?

作為戰(zhàn)略性新興重要支柱產(chǎn)業(yè),上海生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)到2025年基本建成國際影響力的生物醫(yī)藥創(chuàng)新策源地及產(chǎn)業(yè)集群,國內(nèi)外知名醫(yī)藥企業(yè)擴租、搬遷需求活躍。23%22%甲級寫字樓典型成交個案租戶成交樓宇尚浦中心虹橋匯成交板塊新江灣城虹橋商務區(qū)北外灘成交面積(平方米)知名聯(lián)合辦公孵化企業(yè)430065005000450020001875140023002018年2019年H1軟件科技公司醫(yī)療貿(mào)易公司知名電子商務平臺廣告公司白玉蘭廣場博華廣場尚浦中心古北SOHO金茂大廈富士康大廈南京西路新江灣城長寧虹橋陸家嘴知名律師事務所日本醫(yī)用公司Cushman

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|戴德梁行陸家嘴7備注:客戶成交信息僅供研究參考,戴德梁行不承擔相關法律責任租賃市場上半年成交特征:以節(jié)約成本為主導的客戶外溢現(xiàn)象頻現(xiàn)2019H1成交類型比重?典型大面積搬遷路徑上半年典型大宗成交搬遷路徑新興區(qū)核心區(qū)新江灣搬遷典型核心區(qū)商務區(qū)次核心區(qū)園區(qū)62%人民廣場陸家嘴竹園?典型大面積搬遷原因南京西路大虹橋張江節(jié)省成本主要目的前灘徐匯?典型大面積搬遷主要行業(yè)金融、醫(yī)療健康、電子信息科技Cushman

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|戴德梁行銷售市場上半年,整棟銷售保持較高比重,濱江沿線及利好規(guī)劃的新興區(qū)保持投資熱度上海寫字樓銷售供求價元/㎡萬㎡120100805000040000300002000010000060402002017H12017H22018H1建筑面積2018H22019H1成交均價萬㎡整棟與散售成交10066%70%60%50%40%30%20%10%0%65%80604020051%41%41%2017H12017H22018H12018H22019H1整棟散售整棟比重數(shù)據(jù)來源:佑威數(shù)據(jù)庫?

2019上半年,辦公樓整體銷售市場成交面積與銷售均價與往年同期相比呈現(xiàn)上升趨勢;?

整棟成交保持較高比重,陸家嘴、洋涇、北外灘、黃浦濱江以及利好規(guī)劃的新興區(qū)板塊繼續(xù)保持投資熱度。9土地市場上半年,底價成交為主的土地市場,核心區(qū)(長寧區(qū)及靜安區(qū))表現(xiàn)優(yōu)異長寧區(qū)程家橋街道249街坊5/1丘IV-R-07地塊上海商辦土地成交建筑面積及總價2019上半年典型成交地塊地塊萬㎡億元成交時間:2019-05-27300300257252靜安區(qū)南西社區(qū)C050401單元115-12地塊地塊土地出讓面積:

12447㎡2502001501005025020015010050207容積率:1.8成交時間:2019-01-24166用地性質(zhì):辦公樓116土地出讓面積:

9375㎡94容積率:9.49規(guī)劃建筑面積:

22405㎡用地性質(zhì):商辦土地總價:溢價率:7.06億元規(guī)劃建筑面積:

88965㎡00靜安109.7%2017H12018H1規(guī)劃建筑面積2019H1成交總價長寧土地總價:58.02億元樓面價:競得者:31489元/㎡溢價率:樓面價:23%春秋置業(yè)(春秋航空)65216元/㎡長寧區(qū)天山路街道115街坊9/2丘B(yǎng)7-2地塊競得者:華潤聯(lián)合體地塊上海商辦土地溢價表現(xiàn)成交時間:2019-05-06土地出讓面積:

15308㎡2019H12018H1底價成交比重

75%?

上半年,商辦土地底價成交比重75%;?

核心區(qū)土地稀缺,靜安、長寧區(qū)出現(xiàn)不同程度溢價;?

其中靜安南西社區(qū)地塊位于南京西路板塊,地段優(yōu)勢明顯,中高端商務氛圍濃郁,樓板價創(chuàng)新高;容積率:3.5用地性質(zhì):辦公樓規(guī)劃建筑面積:

53578㎡土地總價:24.21億元底價成交比重73%溢價率:樓面價:49.2%?

長寧區(qū)天山街道地塊所在商圈成熟,配套完善,受房企追捧;而程家橋街道地塊航空產(chǎn)業(yè)導向明確,臨空板塊利好規(guī)劃后市發(fā)展前景廣闊。45178元/㎡金亨集團(香港南豐集團附屬公司)競得者:101-200%51-100%1-20%0%

溢價率數(shù)據(jù)來源:上海土地資源網(wǎng)戴德梁行寫字樓部10后市展望下半年,預計74萬方寫字樓項目入市,其中前后灘及徐匯濱江是供應密集板塊徐匯濱江、前后灘板塊供應密集板塊項目名稱黃浦濱江綠地黃浦濱江前灘前灘晶耀前灘T7福晟前灘約20萬㎡后灘上海SK大廈陸家嘴濱江中心路發(fā)廣場洋涇陸家嘴濱江中心佳兆業(yè)金融中心世紀公園世紀公園徐匯濱江徐匯濱江徐匯濱江佳兆業(yè)金融中心夢中心路發(fā)廣場約27萬㎡綠地黃浦濱江湘芒果上海西岸國際人工智能中心上湘芒Cushman

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|戴德梁行11總結與展望租賃市場需求方面,整體需求不足,市場先抑后揚,大量新增供應繼續(xù)推高空置率至18.5%,租金在持續(xù)下滑后逐漸走向平穩(wěn)。節(jié)省成本為主的擴租及改善型企業(yè)從主要核心區(qū)向次級核心區(qū)、新興區(qū)或園區(qū)搬遷。在復雜經(jīng)濟環(huán)境下,律所、咨詢行業(yè)業(yè)務增長。租賃市場供應方面,2019年上半年約42萬方的甲級寫字樓項目竣工,主要來自新興商圈,其中北外灘板塊迎來2個新項目入市。總結2019年下半年,市場預計約74萬方的優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)竣工入市。其中,徐匯濱江、前后灘供應體量較大。未來3年仍有大量新增供應入市,將會導致甲級寫字樓競爭壓展望力繼續(xù)增加;短期空置率走高局面延續(xù),短期租金反彈無力。戴德梁行寫字樓部12蘇州2019H1|

寫字樓市場Content目錄宏觀經(jīng)濟第三產(chǎn)業(yè)比重穩(wěn)定增長,但辦公樓投資額負增長租賃市場整體租金小幅度回落,出租率持續(xù)走低銷售市場價格略微上揚,散售依然占據(jù)主流土地市場共計5宗商辦/商服用地成交,主要分布姑蘇、相城展望預測供求不平衡背景下,出租率及租金預計持續(xù)走低14宏觀經(jīng)濟第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長,房地產(chǎn)投資額增速放緩,辦公樓投資持續(xù)縮減,增速依然為負生產(chǎn)總值及增幅(2008-2019Q1)三產(chǎn)比重及第三產(chǎn)業(yè)增幅(2008-2019Q1)人民幣,億元人民幣,億元20,00016.0%14.0%12.0%10.0%8.0%20,00018%18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,000-18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,000-16%14%12%10%8%2019Q1,蘇州GDP總額為4152億元,同比增長6.3%6.0%6%4.0%4%2.0%2%2019Q1,第三產(chǎn)業(yè)增加值2102億元,同比增長8.6%,占比50.6%0.0%0%200820102012GDP20142016增幅20182008第一產(chǎn)業(yè)20102012201420162018第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)增長率固定資產(chǎn)投資額及房地產(chǎn)投資額(2009-201905)辦公樓投資額及投資增速(2014-201905)人民幣,億元人民幣,億元7,0006,0005,0004,0003,0002,0001,000035%30%25%20%15%10%5%2019年1-5月,房地產(chǎn)投資額為11773,0002,5002,0001,5001,00050040%30%20%10%0%億元,同比增長4.6%2019

1-5年月,辦公投資額為23億元,0%-10%-20%-30%同比下滑22.9%-5%-10%2009201220152018-固定資產(chǎn)投資總額房地產(chǎn)投資總額20142016其他投資2018固定資產(chǎn)投資增速,同比%房地產(chǎn)投資增速,同比%辦公樓投資辦公樓投資增幅戴德梁行寫字樓部15宏觀政策明確長三角“一極三區(qū)一高地”的戰(zhàn)略地位,蘇州吳江被納入生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)之一2019年7月2日,

《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》已正長三角一體化戰(zhàn)略定位式審議通過并印發(fā),明確了長三角“一極三區(qū)一高地”的戰(zhàn)略地位,在江蘇蘇州吳江、浙江嘉興嘉善和上海青浦這三個區(qū)域建設生態(tài)綠色一體化發(fā)展的示范區(qū)。“一極三區(qū)一高地”?

即長三角通過一體化發(fā)展,使其成為全國經(jīng)濟發(fā)展強勁活躍的增長極,成為全國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的樣板區(qū),率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的引領區(qū)和區(qū)域一體化發(fā)展的示范區(qū),成為新時代改革開放的新高地。長三角一體化重點區(qū)域“長三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展的示范區(qū)”《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》?

即江蘇蘇州吳江地區(qū)、浙江嘉興嘉善地區(qū)和上海青浦地區(qū),在實施長三角一體化戰(zhàn)略過程中,以這個區(qū)域建設生態(tài)綠色一體化發(fā)展的示范區(qū)。建設“虹橋商務區(qū)”和“上海自貿(mào)試驗區(qū)的新片區(qū)”?

打造虹橋國際開放樞紐,打造國際化的中央商務區(qū)和國際貿(mào)易中心的新平臺。自貿(mào)試驗區(qū)新片區(qū)位于上海東部,兩個區(qū)域可帶動上海一東一西“兩翼齊飛”,更好發(fā)揮對外、對內(nèi)開放的樞紐作用。戴德梁行寫字樓部16租賃市場整體租金小幅回落,新增供應及需求放緩的雙重壓力下,全市出租率持續(xù)走低全市各商圈租金報價及出租率,元/㎡/月蘇州甲級寫字樓分析整體市場分析平方米400,00035%30%25%20%15%10%5%29.58%350,000300,000250,000200,000150,000城區(qū)(64.0%)100,00050,00008545高新區(qū)(79.4%)工業(yè)園區(qū)(69.7%)0%2017Q1

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2018Q4

2019Q1

2019Q2新增供應

凈吸納量

空置率1206014070?

2019年6月份,全市租金均價為77.8元/㎡/月,較上季度小幅度下降1.8%,整體租金呈下滑趨勢;?

2019H1共有3個新項目竣工,分別是蘇州太平金融大廈、協(xié)鑫廣場、豐隆城市廣場,帶來約17萬平方米的新增供應,新項目的入市以及需求放緩雙重壓力下,導致全市出租率持續(xù)下滑至70.4%;由于新增供應均集中在工業(yè)園區(qū),故園區(qū)出租率持續(xù)下降至69.7%;吳中區(qū)(82.7%)7540?

受經(jīng)濟下行的影響,整體需求放緩,2019H1全市凈吸納量僅為14650平方米。戴德梁行寫字樓部17租賃市場2019年H1,租賃成交結構:新設占據(jù)主流,搬遷相對活躍;中小面積依然引領租賃市場2019年H1蘇州成交客戶行業(yè)2019年H1蘇州成交客戶類型2019年H1蘇州成交面積3%4%11%4%4%23%專業(yè)服務金融業(yè)200-500㎡200㎡以下7%批零貿(mào)易信息科技制造業(yè)生物醫(yī)藥建筑業(yè)生活服務房地產(chǎn)科學技術教育培訓文化傳媒新設搬遷擴租34%21%47%11%16%500-1000㎡1000㎡以上62%14%21%14%專業(yè)服務200-500㎡新設金融業(yè)200㎡以下搬遷擴租批零貿(mào)易500-1000㎡戴德梁行寫字樓部18租賃市場2019H1,專業(yè)服務榮登榜首;傳統(tǒng)保險證券搬遷換租較活躍,拉高金融業(yè)整體比例專業(yè)服務信息科技以律所、會計事務所、戰(zhàn)略咨詢?yōu)橹?,主要布局工業(yè)園區(qū)以互聯(lián)網(wǎng)+類型企業(yè)為主,例如互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)信息平臺,軟件開發(fā)服務等批零貿(mào)易以服裝貿(mào)易、制造類零部件貿(mào)易為主,工業(yè)園區(qū)依然為主力布點區(qū)域制造業(yè)租賃甲級寫字樓多作為前臺行政或銷售部門,用作形象展示,租賃面積500㎡以下居多金融業(yè)受政策因素影響,互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)退租普遍,但傳統(tǒng)金融行業(yè)(銀行、保險、證券)搬遷換租較活躍,且需求面積較大,偏好園區(qū)湖西板塊典型成交項目(2019H1)租戶區(qū)域項目名稱面積(㎡)某律師事務所知名服裝貿(mào)易公司知名內(nèi)資保險公司某人力資源公司知名信息科技公司工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)高新區(qū)蘇州中心蘇州中心590400蘇州中心5000310匯融廣場工業(yè)園區(qū)鳳凰國際大廈200備注:客戶成交信息僅供研究參考,戴德梁行不承擔相關法律責任19戴德梁行寫字樓部銷售市場2019H1,新增供應主要為九龍倉國金中心,中海整體收購財富廣場,散售依然為主流蘇州寫字樓供求量價(2017-2019Q2)平方米元/平方米250,00025,000.00相城區(qū)200,000150,000100,00050,000-20,000.0015,000.0010,000.005,000.00-高新區(qū)姑蘇區(qū)工業(yè)園區(qū)吳中區(qū)2017Q1

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2019Q2供應面積

成交面積

成交均價2019H1蘇州寫字樓銷售交易TOP5吳江區(qū)成交面積(平方米)成交總價(萬元)成交均價(元/平方米)項目名稱板塊蘇州國際財富廣場碧桂園新翼廣場湖西板塊10960023011//10萬㎡以上2-3萬㎡高鐵新城板塊2338710164九龍倉國金中心蘇州城市生活廣場湖東板塊平江新城板塊太湖新城107995799522328149768359212606613248113351-2萬㎡1萬㎡以下綠地云璽湖濱商務廣場戴德梁行寫字樓部土地市場2019H1,共推出11宗商服/商務金融用地,成交5宗;姑蘇區(qū)商辦住混合用地溢價成交5、地塊:蘇園土掛(2019)05(工業(yè)園區(qū))成交日期:2019/5/28土地面積:15678m2容積率:2.0-3.01、地塊:蘇地2018-WG-34號(相城區(qū))成交日期:2019/1/4相城區(qū)土地面積:88260m2容積率:1.0-2.2用地性質(zhì):商務金融用地建筑面積:47034m2中標企業(yè):啟迪設計集團股份有限公司中標總價:1.3170億元溢價率:0%用地性質(zhì):商服用地、城鎮(zhèn)住宅用地建筑面積:194172m2中標企業(yè):蘇州和恒置地有限公司中標總價:29.1258億元溢價率:0%高新區(qū)姑蘇區(qū)工業(yè)園區(qū)樓板價:2800元/m2樓板價:15000元/m2吳中區(qū)2、地塊:蘇地2018-WG-35號(相城區(qū))成交日期:2019/1/4土地面積:13876m2容積率:3.0-4.0用地性質(zhì):商服用地、城鎮(zhèn)住宅用地建筑面積:55504m24、地塊:蘇地2019-WG-1號(姑蘇區(qū))成交日期:2019/4/24土地面積:34742m23、地塊:蘇地2018-WG-46號(姑蘇區(qū))成交日期:2019/2/22土地面積:79756m2容積率:<3.0容積率:≤2.2中標企業(yè):中鐵第五勘察設計院集團有限公司,中鐵十八局集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中標總價:5.4394億元溢價率:0%樓板價:9800元/m2用地性質(zhì):城鎮(zhèn)住宅用地、商服用地、交通服務場站用地(停車場)建筑面積:55673m2中標企業(yè):上海同桓投資管理有限公司中標總價:9.8864億元溢價率:32%用地性質(zhì):商服用地、城鎮(zhèn)住宅用地建筑面積:170351m2中標企業(yè):海基投資有限公司中標總價:31.7229億元溢價率:54%樓板價:12098元/m2樓板價:17758元/m2戴德梁行寫字樓部21總結與展望2019H1蘇州整體租賃市場新增供應約17.1萬方,即為太平金融大廈、協(xié)鑫廣場、豐隆城市中心。伴隨大量新項目的竣工,全市空置率持續(xù)走高至29.6%。租賃市場需求方面,2019H1全市凈吸納量僅為14650平方米,依然以工業(yè)園區(qū)為主。專業(yè)服務業(yè)攀登榜首,傳統(tǒng)保險證券搬遷換租較活躍,金融業(yè)成交提升??偨Y未來3年預計將有120萬新項目入市,工業(yè)園區(qū)占比近半。短期內(nèi)受市場供應過剩以及需求放緩的雙重壓力下,預計未來寫字樓空置持續(xù)上升,同時未來部分開發(fā)商可能會降低租金來達到項目快速去化。盡管當前蘇州市場供求矛盾突出,但隨著長三角一體化的加速發(fā)展,知名開發(fā)商、內(nèi)外房地產(chǎn)基金等由一線城市往二線城市涌入,未來蘇州甲級寫字樓市場仍有較大潛力。展望戴德梁行寫字樓部22杭州2019H1|

寫字樓市場Content目錄宏觀經(jīng)濟經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展,房地產(chǎn)投資額比重持續(xù)上升租賃市場市場熱度一般,板塊租金差異縮小銷售市場觀望情緒濃郁,市場偏好熱點項目土地市場非核心區(qū)土地成交溢價有不俗表現(xiàn)展望預測后峰會前亞運時代,整體市場在調(diào)整中迎接機遇24宏觀經(jīng)濟杭州2019年第一季度GDP總額同比增長7.5%,房地產(chǎn)投資額比重持續(xù)上升生產(chǎn)總值及增幅(2008-2019Q1)三產(chǎn)比重及第三產(chǎn)業(yè)增幅(2008-2019Q1)人人民幣,億元人民幣,億元15,00020.0%15.0%10.0%5.0%15,00025%20%15%10%5%12,0009,0006,0003,000012,0009,0006,0003,00002019年第一季度杭州GDP總額為3230億元,同比增長8%0.0%0%2019年第一季度杭州第三產(chǎn)業(yè)增加值為2078億元,占總GDP64.3%GDP增幅第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)增長率固定資產(chǎn)投資額及投資增速(2009-2019Q1)房地產(chǎn)投資額及投資增速(2009-2019年Q1)人民幣,億元人民幣,億元35003000250020001500100050045.0%2019年第一季度杭州固定資產(chǎn)投資額為1100億元,同比增長11.3%7,0006,0005,0004,0003,0002,0001,000060%50%40%30%20%10%0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%2019年第一季度杭州房地產(chǎn)投資同比增長14.4%00.0%固定資產(chǎn)投資總額固定資產(chǎn)投資增速,同比%房地產(chǎn)投資總額房地產(chǎn)投資增速,同比%數(shù)據(jù)來源:杭州統(tǒng)計局2019

Q1房地產(chǎn)投資額未公布數(shù)據(jù)戴德梁行寫字樓部25備注:年宏觀政策從“西湖時代”到“錢塘江時代”——

奧體博覽城地下城規(guī)劃公布“地下城”總體定位?

立足于城市地鐵綜合體開發(fā)思路,綜合謀劃地鐵、隧道、地下商業(yè)空間、人防設施、城市緊急避難所等地下建設項目。?

與地面體育會展設施結合起來,將奧體博覽城打造成以體育、會展功能為主,集商務、旅游、休閑、文化、居住功能于一體的大型城市綜合體。鳥瞰奧體博覽城地下空間初覽“地下城”總體體量?

占地面積達98.6萬平方米,相當于138個標準足球場,分為核心區(qū)地下空間和地鐵綜合體地下空間。?

規(guī)劃停車位15000個,其中地面規(guī)劃停車位1000個,地下空間規(guī)劃停車位14000個。地下空間初覽地下空間初覽地鐵商圈體育商圈博覽商圈都邑之門商圈供給零售、餐飲、娛樂等多種業(yè)態(tài),能夠滿足地區(qū)性、全齡層、多客群消費者的購物、休閑及娛樂等需求,強調(diào)一站式、多樣化、超值性消耗服務。提供以主力店為主的高等商業(yè)業(yè)態(tài)+餐飲為主的歸納營業(yè),博覽中心地下貿(mào)易分為A、B、C三個貿(mào)易區(qū)。提供零售、快餐飲等以快節(jié)拍消費為主要特點的商業(yè)業(yè)態(tài),同時地鐵物業(yè)與其它各功能區(qū)塊商業(yè)相連,供應快速便捷、物業(yè)共享的貿(mào)易模式。提供旅店商務配套、品牌主力店、高等餐飲等業(yè)態(tài)。四大商圈戴德梁行寫字樓部租賃市場2019Q2,拱墅區(qū)新增供應1例項目,大悅城寫字樓入市體量約3.3萬方杭州甲級寫字樓新增供應量平方米400000350000300000250000200000150000100000500000運河CBD2017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q2數(shù)據(jù)來源:戴德梁行寫字樓部典型新增個案(2019Q2)項目名稱:大悅城項目名稱大悅城物業(yè)層數(shù)總建筑面積標準層高租金報價地上26層

地下三層34570平方米4.2米4.0-4.3元/平方米/天備注:信息以案場實際為準戴德梁行寫字樓部27租賃市場杭州甲級寫字樓租賃市場熱度一般,核心商圈與新興商圈板塊租金差異縮小核心、新興商圈租金報價及出租率,元/㎡/天杭州甲級寫字樓新增供應、吸納量和空置率平方米40000030.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%新天地300000(63.4%)3.5|2.82000001000000申花(98%)城東新城4.5|4.2(97.6%)0.0%運河CBD(68.2%)3.4|2.8武林2017Q1

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2019Q2(87.0%)西溪(89.6%)5.7|10.0|新增供應(萬㎡)凈吸納量(萬㎡)空置率未來科技城(56.7%)3.74.5錢江新城(90.3%)4.0|3.4黃龍杭州平均租金走勢(88.4%)慶春6.8|3.3|2.5元/㎡/天7.5|4.3(90.7%)4.505.3|3.73.6錢江世紀城(80.1%)4.404.304.204.103.6|2.52017Q1

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2019Q2濱江(85.2%)3.9|2.92019Q2,杭州甲級寫字樓租賃市場熱度一般。全市甲級寫字樓平均租金為4.36元/天/㎡,平均租金小幅回落。季度新增供應量不多,空置率錄得17.0%,整體空置率波動幅度不大。核心商圈新興商圈數(shù)據(jù)來源:戴德梁行寫字樓部戴德梁行寫字樓部28租賃市場房地產(chǎn)建筑、信息科技及大健康業(yè)成交比重增長租賃成交行業(yè)結構典型成交項目(2019Q2)2019年Q12019年Q2租戶入駐寫字樓面積700類型擴租搬遷新設續(xù)租新設區(qū)域濱江房地產(chǎn)建筑22%24%22%17%10%8%某國有交通運輸企業(yè)知名互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)建筑裝飾公司香溢大廈歐美金融城

T6紅石商務大廈天津物產(chǎn)大廈銀豐大廈70000700未來科技城武林22%12%13%4%金融某知名券商1000200盛岸路濱江區(qū)某國有交通運輸企業(yè)信息科技租戶入駐寫字樓來福士中心武林時代面積200600530422類型搬遷新設續(xù)租新設區(qū)域錢江新城武林某大健康公司某知名券商某金融機構房地產(chǎn)企業(yè)批零貿(mào)易歐美中心黃龍平安金融中心錢江新城大健康備注:客戶成交信息僅供研究參考,戴德梁行不承擔相關法律責任29戴德梁行寫字樓部銷售市場2019上半年,新興板塊現(xiàn)兩宗大宗交易,散售市場觀望情緒抬升杭州寫字樓供求量價(2018.7-2019.6)2019Q2寫字樓大宗交易萬㎡元/㎡304000035000300002500020000150001000050000252015105申花項目:萬融城面積:1.74萬㎡總價:4.05億元單價:23256元/㎡02018.07

2018.08

2018.09

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2019.6項目:昆侖中心面積:1.80萬㎡總價:5.38億元單價:29933元/

㎡(已備案部分)新增供應成交面積成交均價近江數(shù)據(jù)來源:銳達斯數(shù)據(jù)庫備注

1、辦公類物業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計以辦公類產(chǎn)證為準;2、上表剔除辦公類物業(yè)中類住宅項目2019Q2杭州寫字樓散售交易TOP5成交面積(平方米)成交總價(萬元)成交均價(元/平方米)項目名稱板塊迪凱城星國際錢江新城3104827092131479663294234824483歐美金融城(EFC)未來科技城萬融城申花近江九堡201641798917135467955384629023232082993316938昆侖商務中心綠谷·杭州戴德梁行寫字樓部土地市場2019Q2,共成交17宗商業(yè)用地,集中在蕭山區(qū)及西湖區(qū),非核心區(qū)的土地成交溢價有不俗表現(xiàn)?

整體情況:2019年二季度杭州商業(yè)地塊成交17宗,整體成交面積35.5萬平方米,同比增加235.4%。成交總金額107.5億元,同比下降5.4%;178610?

成交區(qū)域:2季度商業(yè)用地主要集中在蕭山區(qū)及西湖區(qū);731491213541211?

成交樓面價:2季度平均樓板價7980元/㎡,平均溢價率44.8%。蕭山及余杭等非核心區(qū)的土地成交溢價率有不俗表現(xiàn)。1516戴德梁行寫字樓部31土地市場2019Q2土地成交明細建筑面積出讓面積樓板價序號地塊編號區(qū)域用地性質(zhì)容積率溢價率競得方(平方米)(平方米)(平方米)12蕭政儲出[2019]12號蕭政儲出[2019]10號蕭政儲出[2019]15號蕭政儲出[2019]14號蕭政儲出[2019]11號杭政儲出[2019]23號杭政儲出[2019]24號余政儲出[2019]18號杭政儲出[2019]17號杭政儲出[2019]15號杭政儲出[2019]13號杭政儲出[2019]9號蕭政儲出[2019]13號杭政儲出[2019]35號杭政儲出[2019]34號杭政儲出[2019]32號余政儲出[2019]22號蕭山區(qū)蕭山區(qū)蕭山區(qū)蕭山區(qū)蕭山區(qū)拱墅區(qū)西湖區(qū)余杭區(qū)西湖區(qū)下城區(qū)濱江區(qū)上城區(qū)蕭山區(qū)西湖區(qū)西湖區(qū)西湖區(qū)余杭區(qū)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)2.52.51.852754233967301121169403847271259615590110171358716729233885496141987372714666145694066104.1%105.5%1.7%蕭山錢江世紀城城市運營蕭山錢江世紀城城市運營杭州新寶控股34757138.9%0.3%臺泥國際(香港)有限公司蕭山錢江世紀城城市運營地鐵置業(yè)&寶龍浙江海濱建設5750736352730.0%71.52.51.43.53.55.38.461.351.11.11.226627370088.8%0.0%836077429184815735655141415318552395975329144313065613759101872668237654293894845建信國際工程917149821157.9%0.0%杭州星開實業(yè)1011121314151617杭州星潮置業(yè)71750.0%浙江中南16089500030.4%0.0%金地商置浙江榮盛控股182721698713646231365.0%94.6%56.3%0.0%星月杭州鼎煌裝修191205835173824863綠城&藍城北京恒德新業(yè)戴德梁行寫字樓部32總結與展望租賃市場方面,上半年租賃市場熱度一般,市場需求減退,新興板塊仍有增長。從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看,上半年甲級寫字樓租金有所下滑,新入市項目較少,空置率小幅下降。未來科技城EFC帶動板塊吸納表現(xiàn)強勁,黃龍慶春等老核心商圈客戶外溢現(xiàn)象顯著。銷售市場方面,上半年杭州寫字樓市場整體成交規(guī)模較18年同比下降53%,而成交均價則穩(wěn)步升高。熱點項目成交集中度高,拱墅區(qū)及近江區(qū)域項目上半年表現(xiàn)亮眼??偨Y19年下半年至2020年預計將有多個租賃項目入市,集中在濱江、錢江世紀城及錢江新城等沿江區(qū)域。為市場注入競爭的同時,也有望刺激需求增長。新興板塊標桿項目集中入市,多個項目已經(jīng)提前開啟亞運前夕的市場客戶競爭。隨著現(xiàn)階段杭州人口落戶政策的放寬及軌道交通網(wǎng)絡的逐漸成熟,宏觀環(huán)境的利好將會促進未來杭州銷售市場需求攀升。展望戴德梁行寫字樓部33寧波2019H1|

寫字樓市場Content目錄宏觀經(jīng)濟經(jīng)濟總體運行平穩(wěn),外部環(huán)境仍有諸多不確定性租賃市場整體市場租金上揚

板塊入駐差異不斷縮小銷售市場成交略顯乏力,整體成交集中于鄞州區(qū)土地市場僅鄞州區(qū)一宗溢價地塊,整體土地商業(yè)市場仍較低迷展望預測未來市場持續(xù)面臨挑戰(zhàn),高性價比項目成需求熱點35宏觀經(jīng)濟總體經(jīng)濟運行平穩(wěn),但經(jīng)濟下行壓力仍然存在,外部環(huán)境不確定性仍然較多生產(chǎn)總值及增幅(2008-2019Q1)三產(chǎn)比重及第三產(chǎn)業(yè)增幅(2008-2019Q1)人民幣,億元12000人民幣,億元1200025.00%20.00%15.00%10.00%5.00%20.00%16.00%12.00%8.00%4.00%0.00%100008000600040002000010000800060004000200002019年第一季度,寧波GDP總額為2469億元,同比增長7.1%0.00%2019年第一季度,第三產(chǎn)業(yè)增長值為1194億元,占GDP比重51%GDP增幅第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資額及投資增速(2009-2019Q1)房地產(chǎn)投資額及投資增速(2009-2019Q1)人民幣,億元人民幣,億元200016001200800400060.00%40.00%20.00%0.00%600050.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%2019年第一季度,固定資產(chǎn)投資額同比增長7.9%,比去年同期提高6.3個百分點5000400030002000100002019年第一季度,寧波房地產(chǎn)投資額為458億元,同比增長11.3%-20.00%固定資產(chǎn)投資總額固定資產(chǎn)投資增速,同比%房地產(chǎn)投資總額房地產(chǎn)投資增速,同比%戴德梁行寫字樓部36城市規(guī)劃浙江全力打造“世界級”大都市區(qū)

寧波大都市區(qū)將建設以開放創(chuàng)新為特色的國際港口名城打造浙江大都市區(qū):寧波都市區(qū):與浙江大灣區(qū)“打造世界級現(xiàn)代化大灣區(qū)”的目標相對應,浙江大都市區(qū)建設的總目標同樣直指“世界級”總目標:努力成為長三角世界級城市群一體化發(fā)展金南翼。具體目標:“東方大港”寧波都市區(qū)將建設以開放創(chuàng)新為特色的國際港口名城,重點打造義甬舟開放大通道、北翼產(chǎn)業(yè)制造大走廊、甬江科創(chuàng)大走廊、環(huán)象山港—三門港—臺州灣海洋經(jīng)濟平臺等功能平臺。打造參與全球競爭主陣地、打造長三角高質(zhì)量發(fā)展示范區(qū)、打造浙江現(xiàn)代化發(fā)展引領極。寧波都市區(qū)輻射范圍寧波都市區(qū)建設目標總體目標全省將形成以杭州、寧波、溫州、金義四發(fā)揮寧波港口開放等特色優(yōu)勢,全面建設高品質(zhì)宜居宜業(yè)宜學宜游之都。以寧波都市區(qū)為核心,涵蓋紹興嵊新組團,加強甬紹舟臺緊密聯(lián)動,構建海洋與內(nèi)陸腹地雙向輻射的寧波都市圈。大都市區(qū)核心區(qū)為中心帶動,以環(huán)杭州灣、甬臺溫、杭金衢、金麗溫四大城市連綿帶為軸線延伸,以四大都市經(jīng)濟圈為輻射拓展的網(wǎng)絡型城市群空間格局。全面對接融入長三角一體化發(fā)展,構建東部甬臺溫大城市群連綿帶。戴德梁行寫字樓部租賃市場核心區(qū)、新興區(qū)主要商圈租金及出租率核心、新興商圈租金報價及出租率,元/㎡/天租金水平和空置率元/天/㎡2.314.50%14.00%13.50%13.00%12.50%12.00%11.50%江北區(qū)(91%)2.22.124.5|1.6東部新城(85%)老江東區(qū)(90%)海曙區(qū)(91%)3.7|2.02.3|1.33.8|1.51.92018Q1

2018Q2

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2018Q4

2019Q1

2019Q2租金

空置率鄞州區(qū)(87%)2.3|南部商務區(qū)(80%)?

2019Q2,寧波甲級寫字樓整體租金水平為2.27元/㎡/天。整體空置率13.9%,各區(qū)域內(nèi)整體空置率波動不大。2.0|0.91.1?

四大核心商圈:上半年,江北及海曙區(qū)租賃需求較為活躍,優(yōu)質(zhì)項目帶動板塊租金上揚。鄞州核心商務區(qū)租金漲幅乏力,客戶存在持續(xù)外溢現(xiàn)象。?

新興商圈:東部新城空置率持續(xù)降低,與核心商圈板塊入駐差異在不斷縮小。核心商圈新興商圈戴德梁行寫字樓部38租賃市場寧波租賃市場企業(yè)新設需求活躍,客戶承租面積度仍以小面積為主2019Q2寧波成交客戶面積段2019Q2寧波成交客戶類型2019Q2寧波成交客戶來源7.7%10%10%寧波市外鄞州區(qū)10%2.6%28.2%200㎡以下200-30015%16%17.9%㎡東部新城海曙區(qū)新設擴租搬遷300-500㎡500-800㎡800-1000㎡1000㎡以上40%江北區(qū)25%74%20.5%23.1%典型成交項目(2019Q1)租戶入駐寫字樓面積區(qū)域租戶入駐寫字樓月湖金匯大廈月湖金匯大廈面積400區(qū)域租戶入駐寫字樓面積350區(qū)域東部新城海曙區(qū)某知名券商中信泰富廣場A座336東部新城房地產(chǎn)企業(yè)保險公司海曙區(qū)海曙區(qū)軟件科技公司房地產(chǎn)建筑企業(yè)某國有企業(yè)瑞石智慧灣月湖金匯大廈交通銀行大廈民營集團公司某知名券商中銀大廈1400347東部新城江北200683來福士寫字樓某合資銀行宏泰帝標800東部新城2100東部新城39備注:客戶成交信息僅供研究參考,戴德梁行不承擔相關法律責任戴德梁行寫字樓部銷售市場2019上半年,寧波寫字樓市場成交略顯乏力,整體成交量仍集中于鄞州區(qū)寧波辦公類物業(yè)供求量價(2018.07-2019.06)萬㎡元/㎡160001400012000100008000600040002000012108鎮(zhèn)海區(qū)6420江北區(qū)北侖區(qū)2018.07

2018.08

2018.09

2018.10

2018.11

2018.12

2019.01

2019.02

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2019.05

2019.06海曙區(qū)新增供應(萬方)成交面積(萬方)成交均價(元/㎡)數(shù)據(jù)來源:銳達斯數(shù)據(jù)庫鄞州區(qū)備注

1、辦公類物業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計以辦公類產(chǎn)證為準;2、上表剔除辦公類物業(yè)中類住宅項目2019Q2寧波寫字樓散售交易TOP5成交面積(平方米)成交總價(萬元)成交均價(元/平方米)項目名稱板塊1萬㎡以上5千-1萬㎡2-5千㎡寧波新材料國際創(chuàng)新中心國貿(mào)中心鄞州區(qū)鄞州區(qū)江北區(qū)鄞州區(qū)鄞州區(qū)149538460469129292757861285529019125099935128787235423136642739綠地U+未來中心迪信通E10廣場寧波智慧園2千㎡以下*2019Q2寫字樓成交面積區(qū)域熱度戴德梁行寫字樓部土地市場2019Q2,成交量相比一季度有所上升,但僅鄞州區(qū)一宗溢價地塊,整體仍較低迷?2019Q2,寧波共成交6宗商業(yè)用地,其中5宗溢價率為0%,僅位于鄞州區(qū)姜山鎮(zhèn)曙光村的地塊溢價率為49.3%。江北區(qū)JB01-01-10[人民路公園]地塊容積率:0.05用地性質(zhì):商業(yè)建筑面積:347㎡樓面價:

26200元/m溢價率:0.00%鎮(zhèn)海區(qū)ZH06-04-16-01地塊容積率:1.6用地性質(zhì):商業(yè)建筑面積:77670㎡樓面價:

1310元/m2溢價率:0.00%江北區(qū)I-3c[軌道4號線雙東路站]地塊容積率:1.5用地性質(zhì):商業(yè)建筑面積:10473㎡樓面價:

5280元/m2溢價率:0.00%2競得方:創(chuàng)維集團競得方:寧波市江北區(qū)城建資產(chǎn)管理競得方:綠城?創(chuàng)維集團與鎮(zhèn)海區(qū)進一步深入合作,研祥高科技集團華東區(qū)域總部大樓選址寧波東部新城核心區(qū)。北侖區(qū)CX07-03d地塊容積率:0.79鄞州區(qū)JS-15-L4[姜山鎮(zhèn)曙光村2號商業(yè)]地塊容積率:1.8用地性質(zhì):商業(yè)建筑面積:28924㎡樓面價:

3126元/m東部新城核心區(qū)A3-17#地塊容積率:8用地性質(zhì):商業(yè)建筑面積:94944㎡樓面價:

1601元/m2溢價率:0.00%2用地性質(zhì):商業(yè)建筑面積:8165㎡樓面價:

3060元/m2溢價率:49.30%溢價率:0.00%競得方:寧波市洋沙山休閑旅游競得方:寧波市維里置業(yè)競得方:研祥高科技控股戴德梁行寫字樓部總結與展望租賃市場方面,寧波甲級寫字樓整體市場租金水平有一定的上揚,鄞州核心商圈及東部新城的寫字樓租賃需求活躍。寧波來福士中心、中銀大廈等熱點標桿項目的租賃熱度帶動整體的市場預期。銷售市場方面,受中美貿(mào)易戰(zhàn)等大環(huán)境影響,進出口行業(yè)受到震蕩。部分企業(yè)置業(yè)需求有所下降,從而對寫字樓市場造成一定的影響,2019年上半年度市場成交量略顯乏力。總結到2019年底,寧波甲級寫字樓市場將迎來國華金融中心等優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓新增供應的入市。短期內(nèi),預計寫字樓租金水平將會持續(xù)小幅上升,而受供應量持續(xù)放大的影響,整體空置率也存在上揚預期。目前寧波寫字樓市場庫存仍舊處于高位,銷售去化壓力較大,辦公項目整體總價較高,未來銷售市場將持續(xù)面臨競爭與挑戰(zhàn),高性價比現(xiàn)房項目成為客戶需求集中熱點。展望戴德梁行寫字樓部42南京2019H1|

寫字樓市場Content目錄宏觀經(jīng)濟全市經(jīng)濟指標整體平穩(wěn),第三產(chǎn)業(yè)增速較快租賃市場四大板塊租金窄幅波動,金融業(yè)需求延續(xù)放緩趨勢,TMT類客戶受規(guī)劃利好作用租賃愈加活躍銷售市場成交延續(xù)理性態(tài)勢,銷售熱點轉移至江寧,全市交易均價較去年同期有所下降土地市場出讓步伐相對放緩,熱點轉移至江寧、江北新區(qū)等新興板塊展望預測未來新供給主要集中在新興商務區(qū),隨著商務配套日趨完善,新興商務區(qū)將加速崛起44宏觀經(jīng)濟全市經(jīng)濟指標整體較為平穩(wěn),第三產(chǎn)業(yè)同比增長9.6%生產(chǎn)總值及增幅(2008-2019Q1)三產(chǎn)比重及及增幅(2013-2019Q1)人民幣,億元人民幣,億元1400018.0%16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%14,00014.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%1200010000800060004000200012,00010,0008,0006,0004,0002,00002019年第一季度,南京GDP總額為3112億元,經(jīng)濟運行平穩(wěn),同比增長8.2%02019年第一季度,第三產(chǎn)業(yè)增加值為1944億元,同比增長9.6%200820102012201420162018200820102012201420162018第一產(chǎn)業(yè)增加值第三產(chǎn)業(yè)增加值第二產(chǎn)業(yè)增加值第三產(chǎn)業(yè)增幅GDP增幅固定資產(chǎn)投資額及房地產(chǎn)投資額(2008-2019.4)辦公樓投資額及累計增幅(2013-2019.4)人民幣,億元人民幣,億元2019年1-4月,房地產(chǎn)投資總額為829億元,同比增長2.9%80007000600050004000300020001000035.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%180.00160.00140.00120.00100.0080.0060.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%60.002019年1-4月,辦公樓投資額為52億元,同比下降3.2%40.0020.000.0%0.00%0.00-5.0%(20.00)201320142015201620172018

2019.4

-10.00%200820102012201420162018固定資產(chǎn)投資總額房地產(chǎn)投資總額辦公樓投資累計增幅固定資產(chǎn)投資同比增幅房地產(chǎn)投資同比增幅數(shù)據(jù)來源:南京統(tǒng)計局官網(wǎng)戴德梁行寫字樓部45市場熱點南京舉辦“創(chuàng)新南京,機會無限”的南京創(chuàng)新周,為建設具有全球影響力的創(chuàng)新名城注入了新的動力2019年6月26日-30日,南京市委市政府主辦“2019南京創(chuàng)新周”

主題

“創(chuàng)新南京,機會無限”。作為南京版的“創(chuàng)新發(fā)展達沃斯”,南京創(chuàng)新周為南京建設具有全球影響力的創(chuàng)新名城注入了新的動力,“創(chuàng)新名城、美麗古都”已經(jīng)成為南京的嶄新標志。?

創(chuàng)新周關鍵詞——六個一???一次創(chuàng)新名城的精彩推介一次大咖云集的創(chuàng)新盛會一次百花齊放的高峰對話???百花齊放的高峰對話亮點紛呈的視聽展示成果豐碩的引智活動?

項目合作成果豐富——五大亮點?項目落地實:達成了215項務實成果,簽署了總額達880億元的合作協(xié)議,符合4+4+1主導產(chǎn)業(yè)方向,有利于推動各(園)區(qū)加大開放創(chuàng)新,鏈接高端資源,實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。嘉賓層次高:嘉賓包括學界泰斗、科技大咖、業(yè)界精英和政府官員,重要嘉賓中境外嘉賓占58%。會議規(guī)模大:總參與人數(shù)超過10萬人次。????專場活動多:除“三百”活動以外,還有不少項目路演、技術對接等活動。展示技術新:一批海內(nèi)外黑科技產(chǎn)品,首次在國內(nèi)展出。?

推動創(chuàng)新永不謝幕——提升四個度南京將從創(chuàng)新投入的力度、創(chuàng)新開放的廣度、創(chuàng)新要素的黏度、創(chuàng)新氛圍的濃度四個方面入手,進一步提升全市創(chuàng)新效能。戴德梁行寫字樓部46租賃市場上半年純租賃型寫字樓新增供應主要是河西世茂·智匯園6號樓典型存量代表項目及2019年上半年新增供應項目盤點南京典型寫字樓重點板塊存量分布情況中央金地廣場?

新街口板塊:項目主要分布在中山路-漢中路沿線,高品質(zhì)項目金茂廣場綠地紫峰以租賃為主。?

鼓樓板塊:項目主要分布在中央北路、中央路沿線,存量市場整德基二期體品質(zhì)不高。亞太商務樓南京國際金融中心蘇寧環(huán)球國際中心南京中心?

河西板塊:項目主要分布在江東中路、廬山路沿線,總體租賃表蘇寧慧谷斯亞財富中心現(xiàn)較好。金奧國際中心新地中心2019年上半年甲級寫字樓主要新增供應項目世茂·智匯園6號樓項目名稱建筑規(guī)模(㎡)報價范圍(元/㎡/天)標準層面積(㎡)世茂·智匯園6號樓約500002.0-2.82500數(shù)據(jù)來源:戴德梁行寫字樓部景楓中心典型存量代表項目2019年上半年新增供應項目戴德梁行寫字樓部47租賃市場上半年新街口成交最活躍,建鄴、鼓樓次之;2000㎡左右大客戶成交主要在新街口、建鄴、江寧2019年上半年典型成交活躍區(qū)域2019年上半年典型成交活躍項目區(qū)域新街口鼓樓典型項目亞太商務樓、德基二期、國際金融中心、南京中心蘇寧睿城、蘇寧環(huán)球國際中心中航科技大廈、互聯(lián)網(wǎng)金融中心新地中心、金融城鼓樓秦淮建鄴新街口雨花世茂城品江寧九龍湖國際企業(yè)總部、景楓中心秦淮2019年上半年典型成交活躍項目分析建鄴?新街口典型成交以亞太商務樓、德基二期、國際金融中心、南京中心為代表,亞太商務樓金融、專業(yè)服務類客戶成交活躍,成交面積段集中在500-1000㎡。雨花???鼓樓的典型成交面積段在500-1000㎡,成交客戶行業(yè)聚集度不高。秦淮的中航科技大廈有2000-2500㎡金融類客戶成交。建鄴典型成交主要集中在新地中心、金融城,以金融類、房地產(chǎn)建筑類為代表,成交面積段分布在1000-2000㎡以及部分小面積。雨花典型成交主要集中在世茂城品,以中小面積為主。江寧典型成交主要集中在九龍湖國際企業(yè)總部、景楓中心,1000-2000㎡的TMT及大健康產(chǎn)業(yè)客戶成交比較活躍。江寧??戴德梁行寫字樓部48租賃市場整體經(jīng)濟形勢影響下,四大板塊租金窄幅波動;新興商務區(qū)麒麟、浦口出租率有待進一步發(fā)展提升重點板塊租金分布(2013Q1-2019Q2)傳統(tǒng)核心區(qū)、新興商務區(qū)租金報價及出租率,單位:元/㎡/天元/㎡/天65432105.03.72.81.53.22.0鼓樓(85%)濱江(鼓樓)(60%)浦口(48%)1.81.06.53.4麒麟(55%)新街口(90%)4.82.9新街口板塊鼓樓板塊河西板塊江寧開發(fā)區(qū)板塊數(shù)據(jù)來源:戴德梁行寫字樓部4.0河西(70%)2.0?

整體經(jīng)濟形勢影響下,四大板塊租金窄幅波動南京南站(65%)目前新街口板塊租金依然為全市最高,2019年Q2均價4.84元/㎡/天;緊隨其后的是鼓樓、河西CBD板塊,租金均價分別為4.11元/㎡/天、3.79元/㎡/天;新興商務區(qū)江寧板塊租金均價約2.6元/㎡/天。?

傳統(tǒng)核心區(qū)出租率較高,部分新興商務區(qū)出租率有待提升新街口板塊出租率一直維持在全市高位,鼓樓、河西次之;新興商務區(qū)的麒麟、浦口有待進一步發(fā)展提升。3.31.8江寧(60%)傳統(tǒng)核心區(qū)新興商務區(qū)戴德梁行寫字樓部49租賃市場上半年活躍度最高的行業(yè)依然為金融、房地產(chǎn)建筑、專業(yè)服務、TMT四大類;其中金融業(yè)需求延續(xù)放緩趨勢,TMT類客戶租賃愈加活躍金融專業(yè)服務TMT成交較活躍,主要集中在新街口及周邊板塊,以律所、咨詢公司等為主。TMT行業(yè)日漸活躍,大面積成交主要集中在南京新興區(qū)域如江寧、雨花等。上半年,南京活躍度最高的行業(yè)依然為金融業(yè),受經(jīng)濟形勢及金融監(jiān)管政策影響,金融業(yè)成交有放緩趨勢。上半年金融業(yè)成交主要在新街口、河西板塊,以保險、基金公司、證券等為主。大健康產(chǎn)業(yè)大健康產(chǎn)業(yè)在上半年成交逐漸開始活躍,2000㎡左右大面積客戶成交主要集中在江寧。2019上半年典型成交個案房地產(chǎn)建筑租戶成交樓宇亞太商務樓南京中心金融城4#樓蘇寧睿城世茂城品景楓中心成交商圈新街口新街口河西CBD河西成交面積(㎡)房地產(chǎn)建筑業(yè)成交活躍,主要集中在新街口、河西板塊,大面積成交占主力。保險經(jīng)紀公司體育用品公司旅游開發(fā)公司軟件科技公司建筑設計公司軟件科技公司70

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