明亮博遠(yuǎn)合肥萬科金色名郡商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告P

項(xiàng)目定位廣告語純正ARTDECO建筑群，一環(huán)內(nèi)，水岸旁，繁華間絕版一線水景售樓部電發(fā)商安徽中天投資集團(tuán)有限公司景觀設(shè)計(jì)單位上海群馬建筑設(shè)計(jì)有限公司34競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目核心客戶群體分析樓盤名稱核心客戶群體項(xiàng)目賣點(diǎn)萬科·鉑客公寓創(chuàng)業(yè)者、白領(lǐng)、公務(wù)員地段、品質(zhì)蘭亭公寓白領(lǐng)、公務(wù)員戶型、學(xué)區(qū)江南·新里程市區(qū)居民、改善型住房環(huán)境、價(jià)格、配套頂峰國際公寓合肥市市民、本市從業(yè)者地段祥源·多特公寓合肥居民，白領(lǐng)品質(zhì)和昌·都匯華府白領(lǐng)，個(gè)體戶，投資者品質(zhì)、地段翡翠湖SOHO城待定待定天鵝湖購物公寓待定待定淮礦·和平盛世白領(lǐng)、投資者地段、戶型中天左岸待定待定客戶群體主要集中在合肥市市內(nèi)白領(lǐng)及個(gè)體商戶及部分投資者35競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目配套分析樓盤名稱內(nèi)部配套周邊配套萬科·鉑客公寓精裝修地處長(zhǎng)江路黃金地段，配套齊全，交通四通八達(dá)蘭亭公寓停車位省人大、百腦匯、安醫(yī)附院江南·新里程商業(yè)街、車位合家福、醫(yī)院、銀行頂峰國際公寓數(shù)碼噴泉、車位省人大、家樂福、銀行、醫(yī)院祥源·多特公寓--學(xué)校、商場(chǎng)、銀行、醫(yī)院和昌·都匯華府會(huì)所、健身房、兒童樂園學(xué)校、商場(chǎng)、銀行、醫(yī)院翡翠湖SOHO城----天鵝湖購物公寓----淮礦·和平盛世暖氣、冷氣雙聯(lián)供設(shè)備醫(yī)院、商場(chǎng)、學(xué)校、銀行盛世新城游泳館、會(huì)所、健身房、兒童樂園家樂福、合家福、蘇寧電器、銀行、醫(yī)院

本案周邊競(jìng)盤項(xiàng)目在內(nèi)部配套上突出體現(xiàn)為停車場(chǎng)、會(huì)所、幼兒園等；周邊配套上突出的主要包括學(xué)校、醫(yī)院、主題商城等．36競(jìng)爭(zhēng)戶型配比分析樓盤名稱套型面積段㎡占總體比例（%）萬科·鉑客公寓一房50-80100蘭亭公寓一室一廳39.33-46.6860一室兩廳31.64-40.0540江南新里程一房一廳一衛(wèi)4550一房?jī)蓮d一衛(wèi)42-4450頂峰國際公寓1室1廳61302室2廳95-98403室2廳126-1413037競(jìng)爭(zhēng)戶型配比分析-續(xù)樓盤名稱套型面積段㎡占總體比例（%）祥源·多特公寓一室兩廳一衛(wèi)78.215兩室兩廳一衛(wèi)87.5-90.435三室兩廳一衛(wèi)108.8-10950和昌·都匯華府一室一廳一衛(wèi)4220兩室一廳一衛(wèi)5880淮礦·和平盛世一室一廳43-7710038本案周邊在售競(jìng)盤項(xiàng)目賣點(diǎn)BY定位廣告語樓盤名稱項(xiàng)目賣點(diǎn)定位廣告語萬科·鉑客公寓地段、精裝構(gòu)建合肥SOHO新標(biāo)準(zhǔn)蘭亭公寓戶型、學(xué)區(qū)城市中央的精裝公寓，絕版珍藏的教育夢(mèng)想江南·新里程環(huán)境、價(jià)格、配套一座建筑，樂活一座城頂峰國際公寓地段——祥源·多特公寓品質(zhì)領(lǐng)先國際的建筑品質(zhì)追求，無與倫比的完善配套和昌·都匯華府品質(zhì)、地段匯聚絕版地段、無限繁華、鼎級(jí)人居、臺(tái)地園林生活之大成翡翠湖SOHO城待定--天鵝湖購物公寓待定--淮礦·和平盛世地段、戶型崇尚綠色環(huán)保人居理念中天左岸待定一環(huán)內(nèi)，水岸旁，繁華間絕版一線水景

本案周邊競(jìng)盤項(xiàng)目在定位廣告語上突出的項(xiàng)目核心賣點(diǎn)主要包括地段、品質(zhì)等39本案周邊在售競(jìng)盤項(xiàng)目購房?jī)?yōu)惠政策分析樓盤名稱優(yōu)惠政策萬科·鉑客公寓現(xiàn)階段是認(rèn)籌，在指定銀行交一萬購房時(shí)可抵三萬蘭亭公寓一次性付款98折，按揭99折江南·新里程一次性付款98折，按揭99折頂峰國際公寓無祥源·多特公寓推出特價(jià)房，截止時(shí)間不定和昌·都匯華府現(xiàn)在購房一次性付款98折，按揭99折翡翠湖SOHO城現(xiàn)在購房一次性付款98折，按揭99折天鵝湖購物公寓無淮礦·和平盛世一次性98折，貸款99折中天左岸無

本案周邊大部分競(jìng)盤項(xiàng)目目前都是付款優(yōu)惠，集中體現(xiàn)為按揭99折，全款98折。40項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置寫字樓面積區(qū)間銷售面價(jià)優(yōu)惠政策新城國際南二環(huán)與潛山路交匯處100-1800平米自由組合12000元/平方米一次性付款96折，按揭98折財(cái)智中心北接?xùn)|流路，南接天鵝湖路整層銷售：1557平方米/層共29層，10層9900元/平方米，17層，10100元/平方米暫無優(yōu)惠，大客戶要向領(lǐng)導(dǎo)申請(qǐng)蔚藍(lán)商務(wù)港潛山路與湖東路交匯處80-1700A、C兩棟銷售結(jié)束，B棟在售中，面價(jià)12000元/平方米只有一次性付款有優(yōu)惠，99折萬達(dá)廣場(chǎng)南二環(huán)與懷寧路交匯處面積不等6月底銷售面價(jià)在10000元/平方米以內(nèi)未定周邊在售寫字樓價(jià)格調(diào)查3、周邊同類項(xiàng)目銷售情況分析【寫字樓類】41一、周邊商圈分析及區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)項(xiàng)目分析二、投資者行為分析第三章、周邊商業(yè)市場(chǎng)關(guān)鍵要素分析42綠地商圈八中商圈金地商圈南七商圈樂購商圈本案周邊商圈分布圖一、周邊商圈分析及區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)項(xiàng)目分析43黃潛望板塊屬合肥141戰(zhàn)略主城區(qū)一部分，地處三區(qū)交會(huì)，兼得老城區(qū)的繁華與新區(qū)蓬勃發(fā)展的活力。集城市運(yùn)營、旅游資源、行政資源于一身，商業(yè)輻射能力強(qiáng)勁，范圍影響深遠(yuǎn)。同時(shí)明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)亦吸引著眾多品牌開發(fā)企業(yè)，不惜重金扎堆黃潛望，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前僅該區(qū)域商圈輻射范圍內(nèi)，就密集分布著10余處中高端住宅群，亦不斷有新的品牌地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)或即將啟動(dòng).在合肥市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃（2007-2020年）中顯示，除了六大核心商圈外，未來的合肥還將培育33個(gè)居住級(jí)商業(yè)中心，這標(biāo)志著合肥市商業(yè)將會(huì)劃分為中心商業(yè)區(qū)、次級(jí)商業(yè)區(qū)和城市邊緣商業(yè)區(qū)三個(gè)層面。

黃潛望板塊作為合肥市著重打造的“五角場(chǎng)”商圈，以望江西路、潛山路、黃山路為主線，輻射岳西路以及石臺(tái)路、東至路等小路，其業(yè)態(tài)主要是零售商業(yè)，以服裝、家居百貨、家裝、家電為主的大中型商場(chǎng)超市。黃潛望商圈分析44交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)的黃潛望板塊45潛山路實(shí)景西二環(huán)路實(shí)景圖黃山路實(shí)景石臺(tái)路實(shí)景46

在黃潛望板塊，樂購、沃爾瑪、家樂福入住，在L形的潛山路-望江路范圍內(nèi)，三大巨頭“擠暖”于此，且些區(qū)域別墅、洋房、高檔社區(qū)應(yīng)有盡有；高檔商務(wù)配套，合肥皇冠假日酒店、美國BestWestern酒店璀璨于西二環(huán)，蜀山區(qū)服務(wù)業(yè)總部基地授牌【西環(huán)?匯峰大廈】；特色文化酒吧街—【金大地?1912】結(jié)束了合肥沒有品牌街區(qū)的歷史

黃潛望板塊作為連接政務(wù)區(qū)、高新區(qū)和老城區(qū)的重要交接地帶，擁有不可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，完善發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，加上稀缺的自然資源，這里逐漸發(fā)展為豪宅專屬板塊，同時(shí)也是零售企業(yè)擴(kuò)張的要地，投資潛力逐漸凸顯。

2010年，【金大地?1912】和【新華?國際金融廣場(chǎng)】重磅面市，以黃山路與潛山路的交匯處為中心，千米半徑之內(nèi)除了擁有密集的人口外逐漸豐富的一站式配套也如雨后春筍般露面，特色主題商業(yè)街、超高層寫字樓迅速填滿板塊。47【西環(huán)?中心廣場(chǎng)】國際5A甲級(jí)寫字樓【博澳?麗苑】的雙五星級(jí)酒店【金大地?1912】【新華?國際金融廣場(chǎng)】48項(xiàng)目名稱華地香頌道項(xiàng)目位置合肥潛山路與望江路交口項(xiàng)目周邊配套西環(huán)中心、1912商業(yè)街、樂購、百大、沃爾瑪、銀行、105醫(yī)院等交通狀況13、111、124、129、136、合作化路高架物業(yè)類型及規(guī)模12000平米HOUSE情景主題國際街區(qū)。產(chǎn)品定位（功能定位及檔次定位）情景主題國際風(fēng)情美食、商HOUSE休閑街、RBD中國精品街銷售均價(jià)（每層）租金價(jià)格（每層）均價(jià)36000元/㎡（1F44000元/㎡，5.4m挑高，2F26000元/㎡）6年返租，每年8%，從交房開始每半年結(jié)一次租金，6年后自營。面積規(guī)劃（每層）64-800平米2層商業(yè)。主力（64-200）鋪位劃分（功能劃分及面積劃分）未定內(nèi)部配套車位外立面飾材石材公共區(qū)域飾材——經(jīng)營業(yè)態(tài)、業(yè)種構(gòu)成主題餐飲、休閑娛樂、精品零售招商進(jìn)展正在招商區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)項(xiàng)目分析49項(xiàng)目名稱新華國際廣場(chǎng)項(xiàng)目位置合肥市黃山路與潛山路交口向南200米項(xiàng)目周邊配套西環(huán)中心、1912商業(yè)街、新華國際廣場(chǎng)、樂購、百大、沃爾瑪、銀行、105醫(yī)院等交通狀況10、118、121、129、158、合作化路高架物業(yè)類型及規(guī)模5萬方（3萬方自持，2萬方銷售）產(chǎn)品定位（功能定位及檔次定位）商之都商城、高檔餐飲銷售均價(jià)（每層）租金價(jià)格（每層）未知面積規(guī)劃（每層）180-360平米，2層鋪位劃分（功能劃分及面積劃分）未知內(nèi)部配套未知外立面飾材石材公共區(qū)域飾材經(jīng)營業(yè)態(tài)、業(yè)種構(gòu)成商之都、西餐、娛樂休閑招商進(jìn)展自持商業(yè)已招商之都，銷售商業(yè)未招商。預(yù)計(jì)7、8月份開盤50項(xiàng)目名稱大唐國際購物廣場(chǎng)項(xiàng)目位置望江路與潛山路交匯處項(xiàng)目周邊配套西環(huán)中心、1912商業(yè)街、新華國際廣場(chǎng)、樂購、百大、沃爾瑪、伊賽特家居匯、銀行、105醫(yī)院、市三院等交通狀況13、111、124、129、8、合作華路高架橋物業(yè)類型及規(guī)模集購物、休閑、娛樂為一體的時(shí)尚體驗(yàn)式購物中心，總建面30萬方（自持50%）產(chǎn)品定位（功能定位及檔次定位）高檔餐飲娛樂銷售均價(jià)（每層）租金價(jià)格（每層）均價(jià)：30000元/㎡包租11年，第1-2年8%（總房款中扣除），第3-6年11%，第7-11年12%，第6年100%回購或到第12年120%回購，12年末可續(xù)約。面積規(guī)劃（每層）20-30平米鋪位劃分（功能劃分及面積劃分）——內(nèi)部配套車位外立面飾材石材公共區(qū)域飾材——經(jīng)營業(yè)態(tài)、業(yè)種構(gòu)成負(fù)1樓為電器賣場(chǎng)、書店、兒童天地和游樂中心，1-2樓為大唐百貨，3樓為Tesco超市，4樓為真冰滑冰場(chǎng)、餐飲，5樓為盧米埃國際影院。招商進(jìn)展1期已開業(yè)，2期在裝修準(zhǔn)備開業(yè)，3期正在招商。51項(xiàng)目名稱港匯廣場(chǎng)項(xiàng)目位置潛山路與望江路交匯處項(xiàng)目周邊配套商之都百大樂購等交通狀況8、13、111、124、129路到信旺華府駿苑下物業(yè)類型及規(guī)模景觀華宅、高端寫字樓、時(shí)尚公寓、一站式shoppingmall總建面31萬方商業(yè)11萬方產(chǎn)品定位（功能定位及檔次定位）寫字樓，百大集團(tuán)銷售均價(jià)（每層）租金價(jià)格（每層）住宅81008200商業(yè)未對(duì)外售面積規(guī)劃（每層）364070以上（三層）鋪位劃分（功能劃分及面積劃分）11萬平米一站式ShoppingMall，集購物、文化、餐飲、娛樂、休閑、商務(wù)為一體，以超級(jí)百貨、五星級(jí)影城、連鎖電器賣場(chǎng)為主力店，同時(shí)集合各類中餐酒樓、西餐咖啡、中西式快餐、特色餐飲、夜總會(huì)、KTV、健身中心、水療會(huì)館、銀行網(wǎng)點(diǎn)等業(yè)態(tài)。百大集團(tuán)、全數(shù)字化星級(jí)院線【幸福藍(lán)海國際影城】已簽約入駐內(nèi)部配套幼兒園、游泳館、等外立面飾材石材真石漆公共區(qū)域飾材——經(jīng)營業(yè)態(tài)、業(yè)種構(gòu)成特色餐飲KTV美容SPA等招商進(jìn)展正在招商52項(xiàng)目名稱金大地1912項(xiàng)目位置蜀山區(qū)黃山路與懷寧路交口項(xiàng)目周邊配套稻香村小學(xué)、50中分校、沃爾瑪、樂購、華聯(lián)商廈、中國郵政、銀行、紅十字會(huì)醫(yī)院、濟(jì)慈醫(yī)院院交通狀況10、20、118、128、158路到五爪塘下物業(yè)類型及規(guī)模80000平方，只租不售產(chǎn)品定位（功能定位及檔次定位）公館、商業(yè)街銷售均價(jià)（每層）租金價(jià)格（每層）住宅價(jià)格7900元，商業(yè)租金每平方每月120——130元面積規(guī)劃（每層）3層鋪位劃分（功能劃分及面積劃分）中影集團(tuán)DMX星美院線，酒吧一條街等內(nèi)部配套電影院、酒吧、餐飲外立面飾材真石漆公共區(qū)域飾材——經(jīng)營業(yè)態(tài)、業(yè)種構(gòu)成酒吧招商進(jìn)展95%，十月份開業(yè)53項(xiàng)目名稱西環(huán)中心廣場(chǎng)

項(xiàng)目位置潛山路與黃山路交匯處西

項(xiàng)目周邊配套潛山路小學(xué)、50中分校，麗景小學(xué)、盛世名城幼兒園、銀行、105醫(yī)院、紅十字會(huì)醫(yī)院交通狀況10、129、8、124、118路到西環(huán)中心廣場(chǎng)站下物業(yè)類型及規(guī)?！凹准?jí)寫字樓”、“酒店式公寓”、“高檔住宅”、“休閑運(yùn)動(dòng)公園”及“主題購物商業(yè)街區(qū)”產(chǎn)品定位（功能定位及檔次定位）西環(huán)中心廣場(chǎng)時(shí)尚主題街區(qū)創(chuàng)建合肥第一潮流陣地，引進(jìn)諸多領(lǐng)先合肥的新、奇、特業(yè)種,豐富多變的業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)多元支撐局勢(shì)，完美制造對(duì)時(shí)尚追隨者的超強(qiáng)誘惑。銷售均價(jià)（每層）租金價(jià)格（每層）一樓均價(jià)35000元/平，二樓均價(jià)25000元/平，三樓均價(jià)15000元/平。面積規(guī)劃（每層）20-300鋪位劃分（功能劃分及面積劃分）300套房源內(nèi)部配套5A國際甲級(jí)寫字樓、酒店式公寓、主題購物商業(yè)街區(qū)

外立面飾材石材公共區(qū)域飾材精裝修經(jīng)營業(yè)態(tài)、業(yè)種構(gòu)成主題餐飲，休閑娛樂招商進(jìn)展正在招商54項(xiàng)目名稱華邦·光明世家項(xiàng)目位置望江路與潛山路交口向南50米項(xiàng)目周邊配套五十中南區(qū)、郵局、銀行、愛爾眼科醫(yī)院、手足外科醫(yī)院、樂購、信旺電影院交通狀況8、111、136、166、129、10路信旺華府駿苑站下物業(yè)類型及規(guī)模10萬方，家居家飾產(chǎn)品定位（功能定位及檔次定位）營造出一個(gè)豐盈的城市文化走廊，其主題由北至南分別體現(xiàn)為：本土文化、商業(yè)文化、藝術(shù)文化、人文文化、城市產(chǎn)業(yè)文化銷售均價(jià)（每層）租金價(jià)格（每層）——面積規(guī)劃（每層）——鋪位劃分（功能劃分及面積劃分）10萬方內(nèi)部配套自建小學(xué)、社區(qū)自建幼兒園（位于一期），北京京師奕陽幼兒園、預(yù)計(jì)2011年9月招生辦學(xué)外立面飾材石材公共區(qū)域飾材精裝修經(jīng)營業(yè)態(tài)、業(yè)種構(gòu)成主題餐飲，休閑娛樂，家居家飾招商進(jìn)展正在招商55項(xiàng)目名稱天徽商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目位置東流路南側(cè)國際花都對(duì)面項(xiàng)目周邊配套文博中學(xué)、歐尚超市、古玩城、郵局、銀行、、綠怡居幼兒園、省立醫(yī)院、南區(qū)院院交通狀況156、166物業(yè)類型及規(guī)模14萬方商鋪產(chǎn)品定位（功能定位及檔次定位）集古玩城、公寓式酒店、寫字樓、影視娛樂中心、商業(yè)步行街、餐飲一條街、精品住宅和大型停車場(chǎng)等于一體，形成八大業(yè)態(tài)的有機(jī)組合銷售均價(jià)（每層）租金價(jià)格（每層）一層均價(jià)32000，三層17000，負(fù)一層12000-18000.租金3000元/月面積規(guī)劃（每層）——鋪位劃分（功能劃分及面積劃分）一樓40-90多平米商鋪三樓47-90多平米商鋪負(fù)一層63、65㎡，68、71㎡商鋪內(nèi)部配套商業(yè)街，餐飲街外立面飾材石材干掛公共區(qū)域飾材——經(jīng)營業(yè)態(tài)、業(yè)種構(gòu)成古玩城、公寓式酒店、寫字樓、影視娛樂中心、商業(yè)步行街、餐飲一條街、精品住宅和大型停車場(chǎng)招商進(jìn)展紅星美凱龍自主招商56項(xiàng)目名稱印象西湖項(xiàng)目位置望江西路65號(hào)項(xiàng)目周邊配套67中小學(xué)部、中學(xué)部、沃爾瑪、樂購超市，黃山路IT、數(shù)碼一條街、郵局、銀行、幼兒園、三院、安醫(yī)附院院、中國科技大學(xué)、安徽大學(xué)、安徽醫(yī)科大學(xué)、安徽中醫(yī)學(xué)院、合肥學(xué)院交通狀況8，16，116，124物業(yè)類型及規(guī)模23萬方城市綜合體產(chǎn)品定位（功能定位及檔次定位）高端西湖國際廣場(chǎng)銷售均價(jià)（每層）租金價(jià)格（每層）暫無面積規(guī)劃（每層）暫無鋪位劃分（功能劃分及面積劃分）暫無內(nèi)部配套暫無外立面飾材暫無公共區(qū)域飾材暫無經(jīng)營業(yè)態(tài)、業(yè)種構(gòu)成高端商業(yè)，金融，辦公招商進(jìn)展暫無57沿街商鋪調(diào)查—[望江路]項(xiàng)目名稱位置在售商業(yè)面積建筑類型租金價(jià)格經(jīng)營年限望江路沿街商鋪望江路西段40-1200平方米單層二層連體60-80元/平方米·月3-5年58總結(jié)[住宅類、公寓類]周邊在售的住宅及公寓類項(xiàng)目，銷售面價(jià)介于7400-8000元/平方米之間，優(yōu)越政策以付款優(yōu)惠政策為主，折扣以一次性付款98折，銀行按揭99折為主。[寫字樓]周邊寫字樓項(xiàng)目以政務(wù)區(qū)在售的項(xiàng)目居多，其銷售面價(jià)在9900-12000元/平方米之間，租金價(jià)格介于40-60元/平方米·月，且付款優(yōu)惠等同于住宅，一次性98折，銀行按揭99折。[商業(yè)類]本案周邊在售商業(yè)項(xiàng)目較多，后市銷售、招商競(jìng)爭(zhēng)激烈，現(xiàn)在售商業(yè)的銷售面價(jià)1F：32000-35000元/平方米；（部分挑高商鋪44000元/平方米），2F：22000-25000元/平方米；部分商業(yè)返租，返租回報(bào)率在8%左右每年；周邊在營商業(yè)其租金價(jià)格介于60-80元/平方米·月，租賃年限以3-5年為主。59二、投資者行為分析朱先生：投資意向：公寓；興趣：地段，認(rèn)同項(xiàng)目的現(xiàn)在及未來發(fā)展優(yōu)勢(shì)，有一定的投資意愿，要看價(jià)格和面積后在決定是否購買。接受返租吳先生：投資意向：群路商業(yè)沿街商鋪，興趣：地段、配套。認(rèn)同項(xiàng)目具有較雄厚的資金是一家房產(chǎn)顧問公司老總。旗下?lián)碛卸嗵追慨a(chǎn)60第四章、項(xiàng)目SWOT分析61SWOT分析S:交通便捷：由望江路、潛山路、石臺(tái)路交織組織路網(wǎng)，路網(wǎng)四通八達(dá)，出行方便；配套齊全：周邊分布有超市、醫(yī)院、商場(chǎng)、影院、寫字樓、銀行、政務(wù)中心等配套，生活十分便利；品牌標(biāo)桿：以“萬科”品牌在行業(yè)內(nèi)影響及知名度足以抜升項(xiàng)目的調(diào)性。W:周邊商業(yè)密集：本案周邊分布著大量的商業(yè)項(xiàng)目，港匯廣場(chǎng)、大唐國際購物中心、世貿(mào)城、安高城市廣場(chǎng)等；本案的招商將有很大難度；商業(yè)裙樓較?。罕景傅纳虡I(yè)裙樓只有1萬方，不能形成自我中心的形象；O:區(qū)域需求：本案銜接三個(gè)區(qū)域，蜀山區(qū)、政務(wù)區(qū)、包河區(qū)合肥三大主區(qū)，隨著些區(qū)域各種配套的完善，入住人口也將增多，對(duì)商業(yè)的需求也將與目俱增；社區(qū)需求：本案自身總建面43萬方，加之周邊各大型住宅社區(qū)，社區(qū)生活商業(yè)配套需求強(qiáng)烈。T:競(jìng)爭(zhēng)激烈：項(xiàng)目3公里以內(nèi)，在營、在建、規(guī)劃準(zhǔn)備開業(yè)的大型商業(yè)中心十幾個(gè)（樂購、沃爾瑪、家樂福、歐尚、百大、金鷹百貨、美凱龍等）對(duì)本案的銷售、招商、運(yùn)營帶來風(fēng)險(xiǎn)；入市較晚：本案商業(yè)部分尚未開工，周邊在建商業(yè)較多，招商層面相比競(jìng)盤項(xiàng)目的機(jī)會(huì)較弱。62一、定位原則二、總體定位三、分項(xiàng)定位第五章、項(xiàng)目定位63構(gòu)建城市綜合體價(jià)值平臺(tái)綜合體項(xiàng)目的開發(fā)，其自身豐富的業(yè)態(tài)空間組合，互為依托，共同分享彼此價(jià)值的提升，其聚合的人流、商務(wù)流，經(jīng)濟(jì)流帶來了項(xiàng)目整體價(jià)值的提升，形成一個(gè)自成體系的全新價(jià)值平臺(tái)購物中心甲級(jí)寫字樓高端住宅公寓星級(jí)酒店城市綜合體一、定位原則64差異化分析---產(chǎn)品核心屬性定義隨著競(jìng)爭(zhēng)的激烈，越是同質(zhì)化，越是外圍與外延的競(jìng)爭(zhēng)尤為重要本項(xiàng)目的核心屬性優(yōu)勢(shì)明顯，在外圍和外延屬性上均有很大發(fā)展空間。項(xiàng)目位置產(chǎn)品品質(zhì)價(jià)格成本營銷水平升值空間物業(yè)配套形象定位綜合服務(wù)商務(wù)氛圍本項(xiàng)目萬科品牌65差異化分析---項(xiàng)目市場(chǎng)姿態(tài)本項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)描述：產(chǎn)品持續(xù)更新，進(jìn)入門檻高，價(jià)格成為區(qū)域市場(chǎng)同類產(chǎn)品參照標(biāo)準(zhǔn)，市場(chǎng)明星項(xiàng)目，具有萬科第一品牌的知名度，美譽(yù)度和忠誠度均居市場(chǎng)首位。發(fā)展軌跡：區(qū)域標(biāo)桿---領(lǐng)導(dǎo)者---超級(jí)競(jìng)爭(zhēng)者領(lǐng)導(dǎo)者【行業(yè)老大】挑戰(zhàn)者非第一，規(guī)模中大】追隨者【非主流市場(chǎng)】補(bǔ)缺者【機(jī)會(huì)主義者】?jī)r(jià)格較高性價(jià)比高搭便車，借勢(shì)目標(biāo)明確，挖掘客戶產(chǎn)品不重復(fù)強(qiáng)調(diào)新的標(biāo)準(zhǔn)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙品牌強(qiáng)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品特色和價(jià)值價(jià)格戰(zhàn)的制造者創(chuàng)新產(chǎn)品需求點(diǎn)66價(jià)值梳理---價(jià)值分析環(huán)境人文產(chǎn)品配套服務(wù)本項(xiàng)目以產(chǎn)品+配套服務(wù)作為核心競(jìng)爭(zhēng)力，體現(xiàn)創(chuàng)新價(jià)值，讓客戶對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的高度認(rèn)知。將產(chǎn)品價(jià)值轉(zhuǎn)化為營銷階段實(shí)現(xiàn)價(jià)值關(guān)鍵在于通過服務(wù)滿足客戶利益需求市場(chǎng)創(chuàng)新物業(yè)品牌自然資源社會(huì)資源共享67價(jià)值梳理---核心價(jià)值梳理六大核心價(jià)值開發(fā)品牌價(jià)值---萬科全國知名地產(chǎn)品牌城央地段價(jià)值---潛、望、合商圈中心復(fù)合業(yè)態(tài)價(jià)值---公寓酒店、寫字樓、商業(yè)地標(biāo)形象價(jià)值---近百米高層建筑區(qū)域地標(biāo)象征后期運(yùn)營價(jià)值---科學(xué)運(yùn)營所帶來的物業(yè)價(jià)值產(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值---引領(lǐng)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品68價(jià)值梳理---產(chǎn)品價(jià)值與客戶利益點(diǎn)的碰撞核心屬性項(xiàng)目位置位于商圈中心，地域標(biāo)識(shí)性強(qiáng)，交通便捷產(chǎn)品品質(zhì)空調(diào)設(shè)置及品牌、建筑用材、電梯品牌，網(wǎng)絡(luò)布線，智能化，柱距、層高等價(jià)格成本優(yōu)勢(shì)外圍屬性物業(yè)配套多功能會(huì)議中心，特色商業(yè)配套，商務(wù)會(huì)所升值空間城市商業(yè)副中心的升值前景營銷水平專業(yè)性強(qiáng)的營銷，多年的客戶積累外延屬性形象定位城市綜合體，建筑立面、建筑風(fēng)格綜合服務(wù)商務(wù)中心，開發(fā)品牌，物管公司，施工單位商務(wù)氛圍政府職能部門以及區(qū)域商務(wù)氛圍不斷提升商務(wù)便捷優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)保障節(jié)流也是賺錢全程服務(wù)可持續(xù)增值專業(yè)服務(wù)高端形象為品質(zhì)加分專業(yè)服務(wù)，質(zhì)量保障未來的空間69總體定位分物業(yè)定位項(xiàng)目整體定位公寓酒店定位寫字樓定位裙樓底商定位客群定位產(chǎn)品定位推廣核心客群定位產(chǎn)品定位推廣核心客群定位業(yè)態(tài)定位推廣核心物業(yè)租金水平招商策略70本項(xiàng)目整體定位核心摘要市場(chǎng)機(jī)會(huì)綜合體業(yè)態(tài)屬性項(xiàng)目自身情況定位要素二環(huán)內(nèi)核商業(yè)中心旺地綜合體價(jià)值平臺(tái)，聚合力強(qiáng)位于潛、望、合三大商圈內(nèi)南二環(huán)內(nèi)核中心樓市住宅限購，商鋪銷售引來契機(jī)，供需兩旺，城市配套成熟分擔(dān)城市壓力，補(bǔ)充城市配套多業(yè)態(tài)規(guī)劃滿足整個(gè)區(qū)域要求，輻射范圍廣高端聚合體區(qū)域上市項(xiàng)目相對(duì)規(guī)模較小綜合體受制中心稀缺地段，普遍規(guī)模不大本項(xiàng)目總建筑面積約48萬平米大規(guī)模71項(xiàng)目整體定位二環(huán)內(nèi)核中心48萬平米城市綜合體合肥潛、望、合商圈交匯中心，高端的、現(xiàn)代的、大規(guī)模的合肥潛、望、合板塊商圈交匯中心【疊加價(jià)值】現(xiàn)代風(fēng)格的超大規(guī)?，F(xiàn)代建筑群體住宅、公寓、寫字樓、裙樓商業(yè)等多元化產(chǎn)品各類物業(yè)形象統(tǒng)一，并凸顯品質(zhì)感萬科地產(chǎn)合肥又一精品力作72項(xiàng)目商業(yè)整體命名萬科·金領(lǐng)廣場(chǎng)與金色名郡調(diào)性相一致金領(lǐng)廣場(chǎng)：寓意項(xiàng)目寫字樓、公寓、商業(yè)等產(chǎn)品聚合。73原因1、項(xiàng)目產(chǎn)品的規(guī)劃并不能說明從產(chǎn)品設(shè)計(jì)角度對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的可投資性，畢竟對(duì)于二環(huán)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品的投資市場(chǎng)要小的多.2、單純?cè)V求投資是欠缺說服力，因?yàn)橥顿Y是消費(fèi)者理性消費(fèi)的產(chǎn)物，是基于對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的理解和對(duì)品牌的忠實(shí)。在推廣中部主打投資概念，而客戶自己會(huì)主動(dòng)認(rèn)為是可投資的理想產(chǎn)品，但在具體營銷中，我們還是要將投資客戶作為重點(diǎn)挖掘。3、很多項(xiàng)目都在以投資作為營銷發(fā)力點(diǎn)，實(shí)際效果并不都好，本身綜合體的特征就包含可投資的物業(yè)，把投資放在整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值體系內(nèi)，效果會(huì)更好投資不作為整個(gè)項(xiàng)目的定位基調(diào)7443項(xiàng)目公寓定位公寓客戶定位2134核心客戶：周邊三大商圈區(qū)域內(nèi)的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。行業(yè)特征：產(chǎn)品代理，技術(shù)服務(wù)等貿(mào)易性行業(yè)為主企業(yè)規(guī)模：10人以下重要客戶：三大商圈外周邊區(qū)域的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)行業(yè)特征：金融、法律、咨詢、教育、廣告設(shè)計(jì)等服務(wù)行業(yè)企業(yè)規(guī)模：10人以下邊緣客戶：外地公司駐合肥代表處。行業(yè)特征：由于長(zhǎng)期業(yè)務(wù)往來，需要常駐沈陽的企業(yè)企業(yè)規(guī)模：5人以下偶得客戶：廣告公司、策劃公司、設(shè)計(jì)公司、公關(guān)公司行業(yè)特征：金融、法律、咨詢、教育、廣告設(shè)計(jì)等服務(wù)行業(yè)企業(yè)規(guī)模：10-15人75公寓產(chǎn)品定位5大核心價(jià)值，構(gòu)建價(jià)值遠(yuǎn)景1、成長(zhǎng)型核心價(jià)值：一環(huán)、二環(huán)之間永遠(yuǎn)是城市商業(yè)的核心驅(qū)動(dòng)，合肥潛山路、望江路、合作化路板塊商圈將不斷成熟，而使其價(jià)值不斷成長(zhǎng)2、規(guī)模保障價(jià)值：48萬平米綜合型社區(qū)，產(chǎn)品多元，配套完善，是對(duì)物業(yè)價(jià)值的保障。3、優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品價(jià)值：依托區(qū)位優(yōu)勢(shì)所產(chǎn)生的產(chǎn)品稀缺，成就了產(chǎn)品的稀缺性價(jià)值。4、地段珍貴價(jià)值：二環(huán)內(nèi)的地段價(jià)值不言自明，成熟、便利、高端一應(yīng)俱全。5、開發(fā)品牌價(jià)值：開發(fā)企業(yè)萬科的全國影響力，為項(xiàng)目的價(jià)值增加砝碼。76公寓產(chǎn)品定位—市場(chǎng)定位創(chuàng)想未來的商務(wù)公寓以高端品質(zhì)和高性價(jià)比，豐富的商業(yè)配套帶來高效扶持為核心賣點(diǎn)的商務(wù)物業(yè)為創(chuàng)業(yè)型本地企業(yè)提供高形象，低成本辦公場(chǎng)所77公寓產(chǎn)品定位—形象定位二環(huán)內(nèi)核，高性價(jià)比個(gè)性化商務(wù)空間具有感召力的地段成熟性。針對(duì)目標(biāo)群體的有效訴求【聚集最核心的精神特質(zhì)】78公寓命名波菲特國際公寓時(shí)尚、國際、簡(jiǎn)介、易記79公寓產(chǎn)品定位—產(chǎn)品建議（1）公寓精裝意味著需要大面積辦公區(qū)域的企業(yè)，將本項(xiàng)目2個(gè)或者更多的房間單元合并起來滿足需求的做法，難以實(shí)現(xiàn)，畢竟這樣會(huì)增加企業(yè)的投入成本，從而減少產(chǎn)品的有效客戶公寓全部精裝意味著前期成本增加，這樣會(huì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流有很高的要求，并且在單價(jià)上提高對(duì)公寓的銷售增加壓力采取部分公寓精裝修80公寓產(chǎn)品定位—產(chǎn)品建議（2）戶型宜為50—100平米為了與項(xiàng)目“商務(wù)辦公”的產(chǎn)品定位相對(duì)應(yīng)，同事滿足市場(chǎng)的潛在需求，主力戶型控制在50—100平米之間注重整體布局，空間布局能做到精致實(shí)用考慮戶型整體的可修改性，適合商務(wù)辦公考慮灰空間的運(yùn)用，提升產(chǎn)品附加值81公寓產(chǎn)品定位—產(chǎn)品建議（3）公共空間建議—入戶大堂建議設(shè)置公寓專用大堂，提高品質(zhì)82公寓產(chǎn)品定位—產(chǎn)品建議（4）公共空間建議—電梯廳精心裝修，力求簡(jiǎn)潔，配置如指紋、IC卡等門禁系統(tǒng)，設(shè)置物管服務(wù)臺(tái)和交通引導(dǎo)標(biāo)志83公寓產(chǎn)品定位—產(chǎn)品建議（5）設(shè)置會(huì)所商務(wù)休閑主題會(huì)所，商務(wù)中心、會(huì)議室、書吧、小型健身館、乒乓球室?？山Y(jié)合樓下裙樓商業(yè)設(shè)置西擦廳、茶館等。84公寓產(chǎn)品定位—產(chǎn)品建議（6）過道裝飾建議建議采用淺色亮色乳膠漆粉刷，配以適度的燈光，采用不同顏色乳膠漆粉刷內(nèi)墻，配以藝術(shù)性或娛樂性較強(qiáng)的裝飾畫。85公寓產(chǎn)品定位—產(chǎn)品建議（7）智能化建議通信自動(dòng)化系統(tǒng)【除電話等常規(guī)通訊手段外，還可以提供快速的接入數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)，設(shè)ISDN專線，為用戶提供充足的外線通信通道。辦公自動(dòng)化：設(shè)置衛(wèi)星電視及有限電視系統(tǒng)樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)：對(duì)空調(diào)、制冷、新風(fēng)、給排水系統(tǒng)進(jìn)行自動(dòng)化管理消防自動(dòng)化系統(tǒng)：自動(dòng)感應(yīng)、排煙、防火卷簾等設(shè)備保安自動(dòng)化系統(tǒng)：處理突發(fā)事件網(wǎng)上生活社區(qū)服務(wù)：86公寓產(chǎn)品定位—產(chǎn)品建議（8）物業(yè)管理建議聘請(qǐng)高度職業(yè)化，專業(yè)化物業(yè)公司提供“酒店式服務(wù)”以及“個(gè)性化特殊服務(wù)內(nèi)容”增強(qiáng)業(yè)主尊貴感，不僅工作生活滿意，身份、情感上也需滿足。除了傳統(tǒng)的維修養(yǎng)護(hù)、保潔服務(wù)、綠化管理、環(huán)境保護(hù)等，還包涵衣食住行方面的如送餐、洗衣、居家維修、室內(nèi)綠化、訂車票、飛機(jī)票及代送客戶、家居清潔等。87公寓產(chǎn)品推廣核心對(duì)創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的商務(wù)帶動(dòng)是整個(gè)公寓產(chǎn)品的推廣發(fā)力點(diǎn)本著順承定位語，要適當(dāng)避免與住宅過分相近，推廣的核心點(diǎn)是商務(wù)與創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的帶動(dòng)，關(guān)鍵為給予目標(biāo)客戶的一種“扶持、帶動(dòng)”。8843項(xiàng)目寫字樓定位寫字樓客戶定位2134核心客戶：大、中型貿(mào)易公司，新民營經(jīng)濟(jì)需要與之匹配的形象中心，一、二環(huán)之間的城央位置，總是會(huì)獲得青睞。重要客戶：機(jī)關(guān)企事業(yè)單位，IT、廣告等行業(yè)領(lǐng)袖企業(yè)、成長(zhǎng)迅速擴(kuò)大辦公場(chǎng)所的私營企業(yè)，科貿(mào)企業(yè)、投資者。邊緣客戶：駐外辦事處，服務(wù)企業(yè)，創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。偶得客戶：租賃性中小型企業(yè)特征：更理性、更專業(yè)、更具品質(zhì)和品位，關(guān)注規(guī)劃遠(yuǎn)景，地段的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，升值潛力，配套成熟度，以及完善的功能配置89寫字樓產(chǎn)品定位—產(chǎn)品分析項(xiàng)目位置商務(wù)氛圍升值空間產(chǎn)品品質(zhì)物業(yè)配套90寫字樓產(chǎn)品定位—市場(chǎng)定位潛、望、合板塊交匯中心，驅(qū)動(dòng)商務(wù)的領(lǐng)袖型產(chǎn)品城市綜合體得形象核心能夠代表合肥高端寫字樓形象與周邊競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)能形成顯著差異91寫字樓產(chǎn)品定位—形象定位具有感召力的地段成熟性。針對(duì)產(chǎn)品功能主訴求?！揪奂詈诵牡木裉刭|(zhì)】合肥二環(huán)內(nèi)中心，純商務(wù)領(lǐng)地92寫字樓命名萬科【金領(lǐng)大廈】針對(duì)產(chǎn)品及目標(biāo)客戶訴求93寫字樓產(chǎn)品定位—產(chǎn)品建議（1）框筒結(jié)構(gòu)，抗震8級(jí)以上；提供靈活分割適應(yīng)變化的辦公空間；層高設(shè)計(jì)為3.4米以上；安裝空調(diào)照明計(jì)量裝置，信息點(diǎn)預(yù)埋到戶，設(shè)置能源自動(dòng)計(jì)量系統(tǒng)，各單元采用分體式空調(diào)；采用國際知名品牌電梯，外設(shè)員工電梯1臺(tái)【貨梯】停車位：按照寫字樓面積80平米：1個(gè)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，并實(shí)現(xiàn)高效管理。建筑規(guī)劃建議94寫字樓產(chǎn)品定位—產(chǎn)品建議（2）外立面具有強(qiáng)烈的時(shí)代感和視覺沖擊，以此適應(yīng)其地標(biāo)建筑的身份；大堂地面墻面為高級(jí)大理石拼花，頂部為復(fù)式吊頂；電梯廳地面墻面為高級(jí)大理石拼花，復(fù)式吊頂；走廊地面高級(jí)?；u，墻面為環(huán)保乳膠漆，頂部礦棉吊頂；衛(wèi)生間進(jìn)口名牌潔具，高品質(zhì)，低造影，石材洗面臺(tái)，設(shè)置場(chǎng)面鏡，洗手液盒、電動(dòng)干手機(jī)、手紙；辦公間為高級(jí)乳膠漆，吸音材料吊頂。建筑裝飾建議95寫字樓產(chǎn)品定位—產(chǎn)品建議（3）OA（辦公智能化），計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、會(huì)議中心系統(tǒng)；有線網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，無線網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。CA（通訊傳輸智能化）雙向電視電話會(huì)議，網(wǎng)絡(luò)通信千兆入戶，百兆到桌。BA（樓宇自動(dòng)化）自動(dòng)監(jiān)控、燈光照明、空調(diào)、消防。FA(消防智能化）煙感、防火監(jiān)控、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警，通道疏散指示、自動(dòng)噴淋、正壓送風(fēng)。SA安保智能化閉路電視監(jiān)控、停車庫、門禁系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)智能化建議[5A]96寫字樓產(chǎn)品推廣核心商務(wù)領(lǐng)袖型地標(biāo)形象，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)保障，可持續(xù)增值是整個(gè)寫字樓推廣發(fā)力點(diǎn)推廣的核心點(diǎn)是商務(wù)領(lǐng)袖產(chǎn)品97項(xiàng)目商業(yè)裙樓定位定位需要考慮的因素項(xiàng)目所處商業(yè)圈的經(jīng)營特點(diǎn)項(xiàng)目自身的建筑特色區(qū)域商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)98商業(yè)經(jīng)營模式選擇（一）專業(yè)市場(chǎng)：主要以同類產(chǎn)品聚集但能夠形成大而全的態(tài)勢(shì)優(yōu)勢(shì)：品牌高度聚集劣勢(shì)：不宜在市中心區(qū)域，無法形成更多人流聚集。大賣場(chǎng)：主要以超市、大型百貨為主的業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)：統(tǒng)一經(jīng)營管理與形象宣傳，能夠長(zhǎng)久經(jīng)營劣勢(shì)：租金回報(bào)低，部分采取利潤(rùn)分成方式，開發(fā)商具有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。主題商場(chǎng)：主要以娛樂、百貨、餐飲為主。優(yōu)勢(shì)：豐富的經(jīng)營業(yè)態(tài)更容易適應(yīng)消費(fèi)市場(chǎng)需求，采用組合租金回報(bào)形式，通過大型品牌的進(jìn)駐提升小商業(yè)的租金水平。劣勢(shì)：需要投入精力進(jìn)行招商。99商業(yè)形象定義【命名】—時(shí)尚主題商城萬科【歡樂坊】放松愉悅的感覺，符合項(xiàng)目定位要求100一、總體功能布局二、項(xiàng)目功能布局圖第六章、業(yè)態(tài)分布101一、總體功能布局在經(jīng)過對(duì)區(qū)域市場(chǎng)與項(xiàng)目自身建筑規(guī)劃后，我們認(rèn)為本項(xiàng)目裙樓商業(yè)適應(yīng)于以下經(jīng)營定位：主題型消費(fèi)商業(yè)：根據(jù)周邊商業(yè)分布狀況及項(xiàng)目區(qū)域情況，建議選擇差異化定位策略；綜合娛樂、飲食、購物為一體的主題消費(fèi)；強(qiáng)化休閑娛樂及餐飲主題定位，針對(duì)周邊已有的商業(yè)形成規(guī)模及定位檔次上的優(yōu)勢(shì)；社區(qū)配套型零售商業(yè)的完善，滿足小區(qū)的生活需求，提升項(xiàng)目品質(zhì)；通過詳細(xì)具體的主題定位與業(yè)態(tài)分布塑造區(qū)域最有吸引力的特色主題商業(yè)；102二、項(xiàng)目功能布局圖3F主題零售商業(yè)社區(qū)配套業(yè)態(tài)品牌商業(yè)

零售商業(yè)

功能店主題美食業(yè)態(tài)中式酒樓咖啡西點(diǎn)特色餐廳主題休閑娛樂業(yè)態(tài)健身會(huì)所美容SPA酒吧2F1F103第七章、招商策略和租金設(shè)置一、租金標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定二、經(jīng)營模式及租賃年限三、租金遞增率及免租期104根據(jù)項(xiàng)目周邊消費(fèi)力分析、周邊商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營狀況及本項(xiàng)目自身需求，我們建議：由于本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模所限，前期定位為社區(qū)及寫字樓的配套部分，因此不能簡(jiǎn)單的定位與周邊已有商業(yè)中心同質(zhì)業(yè)態(tài)，為保障商業(yè)項(xiàng)目的成功與長(zhǎng)期運(yùn)營，必須堅(jiān)持專業(yè)、高檔、精品的路線。引進(jìn)高利潤(rùn)的專業(yè)餐飲品牌店、高檔城市會(huì)所是本項(xiàng)目對(duì)周邊市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)；各樓層功能區(qū)劃按照各業(yè)態(tài)的經(jīng)營互動(dòng)原則，進(jìn)行局部科學(xué)規(guī)律整合；嚴(yán)格控制招商品牌的層次，利用中高端消費(fèi)客群吸納優(yōu)質(zhì)租戶。這是保證整體層面消費(fèi)檔次先決條件，特別應(yīng)凸顯休閑餐飲類的定位優(yōu)勢(shì)；考慮項(xiàng)目自身功能定位，社區(qū)、寫字樓及酒店消費(fèi)習(xí)慣的把握，在業(yè)態(tài)組合的制定方面給予優(yōu)先考慮；店鋪采取定價(jià)租賃制，以便為招商信息宣傳創(chuàng)造懸念賣點(diǎn)，同時(shí)為銷售層面做好鋪墊，提升項(xiàng)目的整體收益；店鋪定價(jià)租賃的切入點(diǎn)與眾不同的懸念招商策略，建議在保證租金標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，以部分免租的條件來吸引區(qū)域性優(yōu)質(zhì)客戶的加入，通過萬科的品牌優(yōu)勢(shì)（項(xiàng)目規(guī)劃及物業(yè)運(yùn)營層面）為眾商鋪聚集人氣，使發(fā)生購買行為提供沖要條件，培育本商圈目標(biāo)受眾的習(xí)慣性消費(fèi)行為，為目標(biāo)業(yè)主提供經(jīng)營成功的有利保障，為樹立入駐品牌形象打造宣傳基點(diǎn)。招商策略分析105一、租金標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定、經(jīng)營模式及租賃年限【免租期】3F經(jīng)營模式租賃租金標(biāo)準(zhǔn)：30-50元/平/月合同期：5年遞增率：每2年遞增2%-4%裝修免租期：3-5個(gè)月經(jīng)營模式租賃租金標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)業(yè)態(tài)另行確定合同期：5-8年遞增率：另行確定裝修免租期：3-5個(gè)月2F1F根據(jù)對(duì)周邊項(xiàng)目（大唐國際、安高城市廣場(chǎng)）及街鋪?zhàn)饨鸬恼{(diào)研，我們建議租金為：經(jīng)營模式租賃租金標(biāo)準(zhǔn)：70-90元/平/月合同期：3-5年遞增率：每年遞增3%-5%裝修免租期：1-3個(gè)月106一、營銷策略二、推廣策略第八章、營銷推廣107一、營銷策略營銷戰(zhàn)略體系建立核心戰(zhàn)略占位高端、代表城市未來，建立市場(chǎng)標(biāo)桿體驗(yàn)和服務(wù)引導(dǎo)并創(chuàng)造客戶需求，形成行業(yè)簇群與客戶簇群分戰(zhàn)略與合肥的未來關(guān)聯(lián)城市中心化引入領(lǐng)袖企業(yè)滿足中小企業(yè)擴(kuò)張租售聯(lián)動(dòng)體驗(yàn)計(jì)劃，建立商務(wù)平臺(tái)108營銷策略一1、引入皖江城市帶核心城市合作與發(fā)展論壇概念，協(xié)同省、市、區(qū)政府，以及工商聯(lián)，邀請(qǐng)經(jīng)濟(jì)學(xué)者、企業(yè)參加，掀起社會(huì)話題，塑造合肥區(qū)域性特大城市形象，其商務(wù)進(jìn)程必將蓬勃發(fā)展。2、協(xié)辦“合肥大建設(shè)成果及規(guī)劃展”展示區(qū)域目前發(fā)展及規(guī)劃前景，激發(fā)想象和憧憬。3、《萬科與合肥》專業(yè)書刊【類似樓書】萬科合肥發(fā)展歷程，開發(fā)項(xiàng)目展示，萬科金領(lǐng)廣場(chǎng)規(guī)劃等與合肥的未來關(guān)聯(lián)，做三件事【商務(wù)】109營銷策略二1、成為重要的商務(wù)會(huì)議場(chǎng)所2、參加由社會(huì)影響力的政務(wù)活動(dòng)或社會(huì)事件資產(chǎn)對(duì)接、房交會(huì)、高端論壇3、鋪設(shè)傳播網(wǎng)絡(luò)：占據(jù)幾個(gè)重要據(jù)點(diǎn)，機(jī)場(chǎng)、火車站、合肥地圖、黃頁、商旅資料等讓區(qū)域商務(wù)領(lǐng)袖，深入民心110營銷策略三1、大客戶培養(yǎng)計(jì)劃向著名企業(yè)定向推廣，及早簽訂認(rèn)購意向書2、大客戶制定專屬大堂及電梯，預(yù)留建筑可調(diào)整空間，提供彰顯企業(yè)形象的渠道【贈(zèng)送樓頂霓虹燈或樓梯戶外廣告，廣場(chǎng)旗桿，電梯轎廂樓層按鈕等標(biāo)識(shí)3、大企業(yè)進(jìn)駐簽約儀式【活動(dòng)組織】引入領(lǐng)袖企業(yè)，形成行業(yè)聚集效應(yīng)111營銷策略四1、彈性發(fā)展空間1+1計(jì)劃，2個(gè)單位打包發(fā)售，半租半用2、減負(fù)行動(dòng)設(shè)計(jì)減負(fù)付款方式，降低首付門檻滿足中小企業(yè)擴(kuò)張需求112營銷策略五1、價(jià)值點(diǎn)體驗(yàn)計(jì)劃接待中心接待體驗(yàn)2、商業(yè)體驗(yàn)計(jì)劃萬科金領(lǐng)大廈舉辦亮燈儀式3、商務(wù)服務(wù)體驗(yàn)計(jì)劃設(shè)立樓層專屬管家，引入“金鑰匙”服務(wù)，24小時(shí)貼心服務(wù)4、未來體驗(yàn)計(jì)劃公寓酒店設(shè)計(jì)國際招標(biāo)活動(dòng)客戶體驗(yàn)計(jì)劃113營銷節(jié)奏安排2011年7月9月10月11月12月2012年1月8月2月3月項(xiàng)目籌備期客戶資源管理大客戶計(jì)劃開盤期發(fā)售VIP卡，選房、開盤搶占市場(chǎng)持續(xù)銷售完成既定目標(biāo)新組團(tuán)認(rèn)籌114推廣策略一第一，在推廣過程中，通過組團(tuán)命名及視覺分類延展將整個(gè)項(xiàng)目形象拔升至頂峰高度對(duì)于組團(tuán)命名：我們會(huì)以萬科金領(lǐng)大廈、萬科波菲特國際公寓、萬科歡樂坊進(jìn)行分組團(tuán)推廣對(duì)于視覺延展：會(huì)以“整體LOGO+分業(yè)態(tài)LOGO”進(jìn)行視覺延展二、推廣策略115推廣策略二整體推廣和分歧推廣之間在于整個(gè)營銷節(jié)奏的控制，整體推廣主線貫穿在項(xiàng)目入市初期靠整體推廣，樹立項(xiàng)目的形象高度，確定整個(gè)項(xiàng)目的基調(diào)。分產(chǎn)品入市后靠產(chǎn)品市場(chǎng)反應(yīng)為整個(gè)項(xiàng)目添色，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃的可進(jìn)行性和整體項(xiàng)目成長(zhǎng)性整個(gè)項(xiàng)目的營銷推廣后期靠前期的沉淀，回歸整體大形象拉升，聯(lián)動(dòng)企業(yè)品牌116推廣策略三利用企業(yè)品牌建設(shè)初期產(chǎn)品形象，是整個(gè)項(xiàng)目品牌建設(shè)基調(diào)1、用企業(yè)品牌增強(qiáng)消費(fèi)者信心，商務(wù)部分尤為重要2、將企業(yè)品牌著重安排在各個(gè)分組團(tuán)間隙3、產(chǎn)品品牌塑造中，高頻次宣傳企業(yè)，以此促動(dòng)產(chǎn)品4、通過系列公關(guān)論壇活動(dòng)建立產(chǎn)品品牌117附件部分、合作模式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)118目錄231服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)團(tuán)隊(duì)骨干、服務(wù)取費(fèi)明亮博遠(yuǎn)簡(jiǎn)介、服務(wù)優(yōu)勢(shì)119全程實(shí)戰(zhàn)型地產(chǎn)服務(wù)商＜＜

明亮博遠(yuǎn)成立之初，是由合肥房地產(chǎn)媒介及活動(dòng)資源的最佳、最強(qiáng)整合機(jī)構(gòu)--明亮廣告與決策資源集團(tuán)旗下的廣州博遠(yuǎn)房地產(chǎn)顧問有限公司合資成立的專業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)。2007年5月，由明亮廣告全資控股明亮博遠(yuǎn)，轉(zhuǎn)而成為合作公司。

明亮博遠(yuǎn)秉持“全國、全面、全程、全方位”的核心競(jìng)爭(zhēng)力，站在全國視野的高度，將先進(jìn)專業(yè)技術(shù)理念與本土市場(chǎng)洞悉力成功結(jié)合。作為全程、實(shí)戰(zhàn)型的地產(chǎn)服務(wù)商，明亮博遠(yuǎn)從市場(chǎng)調(diào)研到項(xiàng)目定位，從產(chǎn)品設(shè)計(jì)到規(guī)劃調(diào)整，從整合傳播到品牌營銷，從流程管理到案場(chǎng)銷售，為安徽本土開發(fā)商扮演著全程領(lǐng)航者的核心角色。明亮博遠(yuǎn)不僅擅長(zhǎng)普通住宅物業(yè)的營銷，更專設(shè)豪宅事業(yè)部、商業(yè)事業(yè)部分別對(duì)別墅物業(yè)、商務(wù)地產(chǎn)（寫字樓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店）、商業(yè)地產(chǎn)（綜合體、購物中心、商業(yè)街、專業(yè)市場(chǎng)）進(jìn)行深度鉆研，并有豐富的成功案例積累。明亮博遠(yuǎn)還專設(shè)商管中心，擁有殷實(shí)的主力店商家資源，實(shí)現(xiàn)專業(yè)與資源的深度結(jié)合。明亮博遠(yuǎn)經(jīng)營理念--客戶的成功才是我們永遠(yuǎn)的桂冠！借助規(guī)范流程體系、專業(yè)OA系統(tǒng)、銷售軟件系統(tǒng)，堅(jiān)持層層品控、逐級(jí)負(fù)責(zé)、總監(jiān)巡盤的品控要求，全方位保障服務(wù)品質(zhì)的“零差錯(cuò)”，達(dá)成“細(xì)節(jié)為王”的完美追求。

2009年底，明亮博遠(yuǎn)在安徽正在服務(wù)中的項(xiàng)目達(dá)到27個(gè)，代理項(xiàng)目總建面達(dá)到600萬平米。合作的近30家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，既有安徽地產(chǎn)名企、外來地產(chǎn)名企，還有地產(chǎn)上市企業(yè)、中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)、中國房地產(chǎn)10強(qiáng)企業(yè)。民主、平等、進(jìn)取——企業(yè)文化—客戶的成功才是我們永遠(yuǎn)的桂冠——經(jīng)營理念—人生能有幾回搏——座右銘—取利于社會(huì)，服務(wù)于社會(huì)——企業(yè)使命—穩(wěn)健、拼搏、不斷進(jìn)取——企業(yè)性格—COMPANYHITORYANDMIREAL-TYPERENLESTATESERVICEPROVIDERS全國視野與本土市場(chǎng)深度結(jié)合

全面物業(yè)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)全程地產(chǎn)服務(wù)實(shí)力

全方位品質(zhì)控制系統(tǒng)

B＆M

CORPORATEPOSITIONINGCORECOMPENTENCE明亮博遠(yuǎn)——全程實(shí)戰(zhàn)型地產(chǎn)服務(wù)商核心競(jìng)爭(zhēng)力1全國視野與本土市場(chǎng)深度結(jié)合核心競(jìng)爭(zhēng)力2全面物業(yè)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)核心競(jìng)爭(zhēng)力3全程地產(chǎn)服務(wù)實(shí)力核心競(jìng)爭(zhēng)力4全方位品質(zhì)控制系統(tǒng)全國視野與本土市場(chǎng)深度結(jié)合

明亮博遠(yuǎn)擁有10余名來自全國各地的技術(shù)總監(jiān)，他們大都來自行業(yè)發(fā)展前沿的大城市、沿海發(fā)達(dá)城市。全國視野、先進(jìn)理念、地產(chǎn)行業(yè)的前瞻洞察力，落地安徽并深深扎根，形成與本土市場(chǎng)深度結(jié)合的創(chuàng)造力。

公司每半年組織一次全國性的考察、培訓(xùn)、交流活動(dòng)。常態(tài)化、大規(guī)模的員工外出培訓(xùn)、考察、視野拓展，與房地產(chǎn)高級(jí)專業(yè)人才的落地安徽，實(shí)現(xiàn)人才交流與技術(shù)交換的互通，雙重保障"全國視野與本土市場(chǎng)的深度結(jié)合"。"我們始終將人才戰(zhàn)略納入到企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略中統(tǒng)籌考慮"

--明亮博遠(yuǎn)總經(jīng)理陳亞明先生

21世紀(jì)是人才競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代。明亮博遠(yuǎn)始終秉承“人才強(qiáng)企”的發(fā)展戰(zhàn)略，以高層次人才引進(jìn)為重點(diǎn)，人才培養(yǎng)為中心，形成了人才與智力交融匯集、人才與活力競(jìng)相迸發(fā)、各類優(yōu)秀人才競(jìng)相涌入、企業(yè)內(nèi)部人才脫穎而出的良好局面。一方面，為保持、增強(qiáng)智囊型企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，公司長(zhǎng)期從廣州、深圳、北京等一線城市引入全國視野的中高級(jí)人才，高薪聘請(qǐng)業(yè)內(nèi)資深地產(chǎn)營銷策劃高手，確保明亮博遠(yuǎn)向更遠(yuǎn)、更大目標(biāo)邁進(jìn)所需的技術(shù)高度。另一方面，大力加強(qiáng)員工專業(yè)素質(zhì)的提升和培養(yǎng)，內(nèi)訓(xùn)與外訓(xùn)相結(jié)合，定期組織外出培訓(xùn)與考察，在提升員工實(shí)戰(zhàn)能力的同時(shí)，培養(yǎng)他們對(duì)行業(yè)發(fā)展的深刻洞察力和市場(chǎng)大勢(shì)的準(zhǔn)確判斷力。海闊憑魚躍，天高任鳥飛。明亮博遠(yuǎn)，已成為無數(shù)優(yōu)秀人才事業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大平臺(tái)。萬馬奔騰的人才大軍，地產(chǎn)行業(yè)的中流砥柱，挺起了明亮博遠(yuǎn)奮力崛起的脊梁！TALENTSTRATEGYIS

THEMOSTIMPORTANTCONSIDERATION

術(shù)業(yè)有專攻！讓操盤手做到各種專業(yè)技能的廣度，肯定不如讓其在某一領(lǐng)域做到深度。不同物業(yè)類型所需要操盤手掌握的、熟練運(yùn)用的專業(yè)技能都不盡相同，為將項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量做到最佳，明亮博遠(yuǎn)采用“事業(yè)部”模式分物業(yè)類型進(jìn)行專業(yè)分工。明亮博遠(yuǎn)劃分“住宅事業(yè)部”、“豪宅事業(yè)部”、“商業(yè)事業(yè)部”三個(gè)作業(yè)事業(yè)部，每個(gè)事業(yè)部又分若干個(gè)項(xiàng)目部，負(fù)責(zé)同一物業(yè)類型項(xiàng)目的具體實(shí)操。即使是同一個(gè)項(xiàng)目，根據(jù)其包含物業(yè)類型的不同，都可能交由不同事業(yè)部去操盤，這只為了讓項(xiàng)目成功做到萬無一失。截止2009年年末，明亮博遠(yuǎn)共分住宅1部、住宅2部、住宅3部、豪宅1部、商業(yè)1部、商業(yè)2部、商業(yè)3部共7個(gè)項(xiàng)目部。正在實(shí)操的項(xiàng)目中，100萬㎡級(jí)項(xiàng)目達(dá)到3個(gè)，50萬㎡級(jí)項(xiàng)目達(dá)到6個(gè)。與同行對(duì)比，明亮博遠(yuǎn)在商業(yè)、商務(wù)項(xiàng)