土地管理法案例分析共33張課件

案例分析學(xué)校食堂不能租出去經(jīng)營2019年4月,新疆某鎮(zhèn)個體戶湯某承租某鎮(zhèn)中學(xué)閑置食堂房屋辦養(yǎng)雞場鎮(zhèn)土地管理所發(fā)現(xiàn)后,對其作了調(diào)查取證,并報縣國土資源管理局對湯某以非法占地為由給予了相應(yīng)處罰。鎮(zhèn)中學(xué)校長楊某認為:湯某租賃的是房屋而不是土地,只需要在房地產(chǎn)管理部門辦理登記手續(xù)就行了。湯某租賃的房屋是學(xué)校閑置多年不用的食堂用房,收取租金主要用于彌補教學(xué)經(jīng)費的不足,是合理的,沒有必要再向土地管理部門繳納土地出讓金。針對國土局的處罰和楊某的觀點,大家怎么看?厚于德,敏于學(xué)建筑法規(guī)案例分析案例分析租賃房屋時承載房屋的土地也隨之出租,土地和在其之上的房屋是不能分開的。某鎮(zhèn)中學(xué)出租房屋給湯某辦養(yǎng)雞場,是違法改變土地用途和非法出租土地的行為,本案違法主體應(yīng)是鎮(zhèn)中學(xué)。地租地價理論認為,房租是一種混合租金,其中有一部分是屬于地租,而另一部分是屬于建筑物本身。《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》,原國家土地局《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》等法律法規(guī)和政策都表明,在出讓、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押處置房屋和土地時,必須遵循“地隨房走”或“房隨地走”的原則,兩者不能分開。劃撥土地使用權(quán)的出租,《新疆維吾爾自治區(qū)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)岀讓和轉(zhuǎn)讓暫行辦法》第十四條規(guī)定了限制條件,必須由劃撥土地使用權(quán)的出租方辦理出讓手續(xù),與市、縣人民政府土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同,補繳出讓金,辦理登記手續(xù)后,方可出租土地使用權(quán)。由此可見,楊某認為“湯某租賃的是房屋而不是土地,只需要在房地產(chǎn)管理部門辦理登記手續(xù)”這一觀點顯然是不正確的,與上述法律法規(guī)的規(guī)定相悖厚于德,敏于學(xué)建筑法規(guī)案例分析案例分析本案的違法主體應(yīng)是鎮(zhèn)中學(xué)?！锻恋毓芾矸ā返谖迨鶙l規(guī)定:“建設(shè)單位使用國有土地的,應(yīng)當按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準文件的規(guī)定使用土地,確需改變該宗土地建設(shè)用途的,應(yīng)當經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政管理部門同意,報原批準用地的人民政府批準;其中,在城市規(guī)劃之內(nèi)改變土地用途的,在報批前應(yīng)當先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意?！辨?zhèn)中學(xué)是以公益事業(yè)而取得的劃撥土地使用權(quán),若要改變土地用途,理應(yīng)提交確需改變土地用途的申請書,依照法定的程序辦理審批手續(xù),經(jīng)批準后,方可按新批準的土地用途使用土地。事實上,某鎮(zhèn)中學(xué)卻未經(jīng)批準擅自將房屋出租給以營利為目的的湯某辦養(yǎng)雞場,改變了土地用途,違反了該條款的規(guī)定,構(gòu)成了改變土地用途的違法行為,是本案的違法主體。非法占地是指單位或個人未經(jīng)批準,擅自占用土地,采用欺騙手段騙取批準占用土地,以及超過批準的數(shù)量多占土地的行為,其顯著的特征就是行為人沒有取得任何批準文件而擅自占用的十地。厚于德,敏于學(xué)建筑法規(guī)案例分析案例分析針對本案,當事人之間真實的法律關(guān)系是土地轉(zhuǎn)讓關(guān)系,其違法行為的表現(xiàn)形式是以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地,這里以本案當事人簽訂的房屋租賃合同為構(gòu)成要件。由此可見,縣國土資源局認定湯某非法占地給予處罰,明顯適用法律不當,違法主體認定錯誤,違法主體應(yīng)是鎮(zhèn)中學(xué)。但湯某與鎮(zhèn)中學(xué)之間租賃房屋的行為屬于民法調(diào)節(jié)的范疇,不受法律保護。土地管理部門應(yīng)處理某鎮(zhèn)中學(xué),因為鎮(zhèn)中學(xué)既是房屋所有權(quán)人,又是土地使用權(quán)享有者,出租房屋時連同劃撥土地使用權(quán)一起出租,其行為未經(jīng)縣經(jīng)以上人民政府批準,未補繳土地租金,也沒有辦理劃撥土地使用權(quán)出租手續(xù)。依據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十六條“對未經(jīng)批準擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個人,市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當沒收其非法收入,并根據(jù)情節(jié),處以罰款”的規(guī)定,縣國土資源局應(yīng)依法收繳鎮(zhèn)中學(xué)所收租金中包含的土地收益部分,并對其違法行為,根據(jù)情節(jié)給予處罰厚于德,敏于學(xué)建筑法規(guī)案例分析案例分析土地出讓金有無優(yōu)先受償權(quán)某市有一宗土地,在欠交土地出讓金300萬元的情況下,就已頒發(fā)了國有土地使用證,后該土地使用權(quán)人以這宗土地作抵押,從銀行貸款,貸款到期后未能被償還,現(xiàn)該銀行通過訴訟已進入執(zhí)行程序。法院現(xiàn)要求市國土資源局協(xié)助執(zhí)行,把土地權(quán)屬過戶到銀行名下。而國土資源局認為,過戶可以,但應(yīng)優(yōu)先清償所欠土地出讓金,理由是出讓金屬于政府收益,應(yīng)優(yōu)先受償。但銀行和法院認為土地出讓金屬于一般債權(quán),不能享有優(yōu)先權(quán)。話題一:出讓金作為政府收益能否優(yōu)先于抵押債權(quán)受償?如果能,就會出現(xiàn)兩個新問題:A.征用土地的補償費能否因等同于出讓金性質(zhì)而應(yīng)優(yōu)先受償?B.土地抵押登記時,國土資源局未告知抵押權(quán)人欠交土地出讓金的事實,屬于權(quán)利瑕疵,國土資源行政主管部門是否承擔行政賠償責任?話題二:根據(jù)《閑置土地處置辦法》規(guī)定,擬定閑置土地處置方案時應(yīng)與抵押權(quán)人一并協(xié)商擬定,如果抵押權(quán)人只同意過戶而不參與處置方案國土資源行政主管部門如何處理?厚于德,敏于學(xué)建筑法規(guī)案例分析案例分析政府收益與其他債權(quán)相比是不是有優(yōu)先受償權(quán),關(guān)鍵在于有沒有法律依據(jù)。在本案中,如果國土資源局在對抵押合同進行審批時,沒有書面告知銀行“這宗土地尚欠土地出讓金”,那么,土地出讓金沒有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利,而只能作為一般債權(quán)對待。有人可能會主張國家利益高于其他利益,這種觀點過于原則?！睹袷略V訟法》第203條規(guī)定,已作為銀行貸款等債權(quán)的抵押物或者其他擔保物的財產(chǎn),銀行和其他債權(quán)人享有就該抵押物或者其他擔保物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。而《企業(yè)破產(chǎn)法》第28條也明確規(guī)定,有擔保的財產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。而作為國家收益的稅收卻只能從破產(chǎn)財產(chǎn)中扣除從上述規(guī)定可知,從國家利益角度來推斷本案出讓金優(yōu)先受償權(quán)問題,不太符合法理。那么,如果本案中,銀行被書面告知擬抵押土地尚欠300萬元出讓金,那么,國土資源局代表政府卻因告知擁有了與抵押權(quán)相抗辯的抗辯權(quán)。其依據(jù)可從以下規(guī)定推斷出厚于德,敏于學(xué)建筑法規(guī)案例分析案例分析圾卬厲地r抵押管理辦法》(建設(shè)部2019年4月27日通過)第28條規(guī)定:“以在建工程抵押的,抵押合同還應(yīng)當載明以下內(nèi)容:……(二)已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當于土地出讓金的款額。”如此規(guī)定,原因可能有二:其一,有些已取得使用權(quán)證的土地在作抵押時,并未繳清全部出讓金。這樣在行使抵押權(quán)時,必須先補償土地出讓金。這種規(guī)定不能確定為優(yōu)先受償權(quán)。這是因為對上述條款還有個解釋的問題,也因為上述辦法的階別層次較低,只是個部門規(guī)章。其二,該條款規(guī)定的僅是在劃撥土地上的在建工程的抵押情形。在這種情況下,實現(xiàn)抵押權(quán)必須先交納土地出讓金,其余財產(chǎn)才能作為優(yōu)先受償?shù)呢敭a(chǎn)。但于此情形下,并不涉及土地出讓金與抵押權(quán)誰優(yōu)先受償?shù)膯栴}。關(guān)于征用土地的補償費能否因等同于出讓金性質(zhì)而應(yīng)優(yōu)先受償?shù)膯栴},如果嚴格執(zhí)行《土地管理法》關(guān)于征用土地的相關(guān)規(guī)定,這個問題不應(yīng)該出現(xiàn)如果出現(xiàn)這個問題,也應(yīng)是一個國家補償?shù)膯栴}。因為擁有征地權(quán)利的主體只有一個,即政府。而農(nóng)民集體經(jīng)濟組織從法律上說,只與政府有關(guān)系,與用地者并沒有直接關(guān)系。厚于德,敏于學(xué)建筑法規(guī)案例分析案例分析關(guān)于閑置土地的問題。《閑置土地處置辦法》第三條規(guī)定了不同的處置方式。在閑置土地上設(shè)有抵押權(quán)的情形下,也應(yīng)遵守這些例舉的處置方式所體現(xiàn)的原則。政府對閑置土地的處置目的在于依法處理和充分利用閑置土地,抵押權(quán)人參與處置方案的擬定是法律維護其權(quán)益的體現(xiàn)。在抵押權(quán)人拒不參與方案擬定的情況下,當?shù)卣畱?yīng)依法處置閑置土地。綜上所述,本案中,土地出讓金作為一般債權(quán)與抵押權(quán)相比較并沒有優(yōu)先權(quán),至多在告知抵押權(quán)人的情況下,擁有抗辯權(quán)。那么,如何防止這種會導(dǎo)致國家土地收益流失的現(xiàn)象發(fā)生?是要嚴格遵守《土地管理法》第55條第1款的規(guī)定,沒有繳納完畢土地出讓金等收益的,一律不得使用土地;二是完善土地發(fā)證管理辦法,對分期繳納土地出讓金或欠繳、不交土地出讓金的土地使用人等沒有繳清出讓金的,一律不得頒發(fā)國有土地使用證;三是完善土地抵押管理辦法,對因各種原因欠繳土地出讓金的土地,不得用于抵押。厚于德,敏于學(xué)建筑法規(guī)案例分析案例分析因繼承形成的一戶兩宅某行政機關(guān)在為一農(nóng)戶辦理變更登記時,發(fā)現(xiàn)該戶已于2019年辦理了宅基地審批手續(xù),新占早地2分修建住宅。在2000年新房建起后,辦理了集體土地使用權(quán)登記。該戶當時由于分戶,舊房兩間仍由其父母居住。老宅基地其父擁有合法權(quán)屬。去年,父母雙方去世后,他欲將老宅基地住房權(quán)屬變更給自己,準備將老宅翻修。由于家中無其他兄妹,他是唯一的合法繼承人,老宅理應(yīng)由他繼承但他本人已擁有一處新宅基地,如果將老宅基地為其辦理過戶登記,又違反了《土地管理法》第六十二條第一款之規(guī)定:農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準,并且極有可能將翻建的老宅私下買賣或出租。為此,變更登記一直沒有進行。如果將老宅通過集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式轉(zhuǎn)讓于他,是否可以呢?厚于德,敏于學(xué)建筑法規(guī)案例分析案例分析當事人繼承房屋形成一戶兩宅或多宅與《土地管理法》第六十二條第一款農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”的規(guī)定不矛盾?！稇椃ā返谑龡l規(guī)定:“國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋和其他合法財產(chǎn)的所有權(quán)。國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產(chǎn)的繼承權(quán)?！备鶕?jù)物權(quán)原理,對普通房屋這種財產(chǎn)權(quán)的繼承,其內(nèi)涵主要是指對其具有的使用價值的繼承,而當其不具有使用價值時,也就不再具有財產(chǎn)的性質(zhì)內(nèi)涵而繼承了農(nóng)村村民使用的宅基地,實行的是劃撥用地與房地產(chǎn)權(quán)利主體一致原則所以,從保護公民私有財產(chǎn)的《憲法》原則出發(fā),《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第四十九條規(guī)定:“繼承房屋取得的宅基地,可確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)?！钡谖迨粭l規(guī)定:“按照本規(guī)定第四十五條至第四十九條的規(guī)定,確定農(nóng)村村民宅基地的集體土地建設(shè)用地使用權(quán)時,其面積超過當?shù)卣?guī)定批準的,可在土地登記卡和土地證書內(nèi)注明超過標準面積的數(shù)量,以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規(guī)劃重新建設(shè)時,按當?shù)卣?guī)定的面積標準重新確定使用權(quán),其超過部分退還集體?！焙裼诘?敏于學(xué)建筑法規(guī)案例分析土地管理法案例分析共33張課件土地管理法案例分析共33張課件土地管理法案例分析共33張課件土地管理法案例分析共33張課件土地管理法案例分析共33張課件土地管理法案例分析共33張課件土地管理法案例分析共33張課件土地管理法案例分析共33張課件土地管理法案例分析共