房屋買賣分解課件

2022/11/24房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)1第五章房屋買賣教學(xué)內(nèi)容：1、房屋買賣市場2、房屋買賣及其流程3、房地產(chǎn)價格分析4、房屋買賣環(huán)節(jié)稅費(fèi)2022/10/11房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)1第五章房屋買賣教學(xué)內(nèi)容：2022/11/24房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)2一、房屋買賣市場

買賣的商品是房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權(quán)益的市場。

新房市場

和存量房市場

現(xiàn)房市場和期房市場

居住和非居住房地產(chǎn)市場

高檔、中檔、低檔房地產(chǎn)市場第一節(jié)房屋買賣市場2022/10/11房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)2一、房屋買賣市場

買賣的商2022/11/24房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)3

二、房屋買賣市場的參與者

2022/10/11房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)3二、房屋買賣市場的參與者

2022/11/24房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)4

三、房屋買賣市場的特點(diǎn)

1.區(qū)域性

2.壟斷競爭性

3.周期性

4.易于形成泡沫2022/10/11房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)4三、房屋買賣市場的特點(diǎn)

2022/11/24房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)5一、房屋買賣的條件一）新建商品房銷售規(guī)定

（一）商品房預(yù)售的條件

1.已交付全部的土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書。

2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

3.提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工日期。

4.取得《商品房預(yù)售許可證》。第二節(jié)房屋買賣及其流程2022/10/11房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)5一、房屋買賣的條件第二節(jié)房2022/11/24房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)6

（二）商品房現(xiàn)售的條件

1.具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。

2.取得土地使用權(quán)證書或是土地的批準(zhǔn)文件。

3.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

4.已通過竣工驗(yàn)收。

5.拆遷安置已經(jīng)落實(shí)。

6.配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件，或已確定施工進(jìn)度和交付日期。

7.物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。2022/10/11房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)6（二）商品房現(xiàn)售的條件

2022/11/24房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)7（三）商品房銷售代理的規(guī)定1、實(shí)行代理銷售商品住房的，應(yīng)當(dāng)委托在房地產(chǎn)主管部門備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理。2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)經(jīng)紀(jì)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在顯著位置公示；額外提供的延伸服務(wù)項(xiàng)目，需事先向當(dāng)事人說明，并在合同中明確約定，不得分解收費(fèi)項(xiàng)目和強(qiáng)制收取其他費(fèi)用。3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員不得炒賣房號，不得在代理過程中賺取差價，不得通過簽訂陰陽合同違規(guī)交易，不得發(fā)布虛假信息和未經(jīng)核實(shí)的信息，不得采取內(nèi)部認(rèn)購、雇人排隊等手段制造銷售旺盛的虛假氛圍。2022/10/11房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)7（三）商品房銷售代理的規(guī)定2022/11/24房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)8

（四）新建商品房銷售中的禁止行為

1.不符合商品房預(yù)售條件的，開發(fā)商不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加展銷活動。

2.商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售；

3.不得采取返本銷售和變相反本銷售（售后包租）的方式銷售商品；

4.實(shí)行購房實(shí)名制，商品房認(rèn)購后不得擅自更改購房者姓名；

2022/10/11房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)8（四）新建商品房銷售中的禁2022/11/24房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)9

5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售他人；

6.商品房銷售后，開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃，設(shè)計；

7.房地產(chǎn)廣告的房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)，面積應(yīng)當(dāng)表明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積，不得含有下列內(nèi)容：（1）升值或投資回報的承諾；（2）以項(xiàng)目達(dá)到某一具體參照物的所需時間表示項(xiàng)目位置；（3）違反國家有關(guān)價格管理的規(guī)定；（4）對規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件的誤導(dǎo)宣傳。2022/10/11房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)95.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未2022/11/24房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)10（一）不能買賣的類型

1、查封的房屋。

2、依法收回土地使用權(quán)的房屋。

3、共有房屋，未經(jīng)其他共有人書面同意的。

4、權(quán)屬有爭議的。

5、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋。

6、未經(jīng)抵押權(quán)人同意的已抵押的房屋。

7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。二）存量商品房買賣規(guī)定2022/10/11房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)10（一）不能買賣的類型

2022/11/24房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)11

（二）共有房屋買賣規(guī)定

是指兩個或是兩個以上的單位、個人對同一房屋享有所有權(quán)。

2022/10/11房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)11（二）共有房屋買賣規(guī)定

2022/11/24房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)12按份共有人的權(quán)利：1、通常，按份共有人可以隨時請求分割共有房屋，并自由處分分割所得份額。2、按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其份額，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)；3、按份共有人處分共有房屋，經(jīng)占三分之二以上份額共有人同意即可。共同共有人的權(quán)利：1、共同共有人只有在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割共有房屋，才可請求分割。2、共同共有人處分共有房屋，需經(jīng)全體共同人同意。2022/10/11房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)12按份共有人的權(quán)利：2022/11/24房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)13（三）已抵押房屋買賣規(guī)定1、買賣已設(shè)定抵押的房屋，須經(jīng)過抵押權(quán)人同意；2、抵押權(quán)人同意買賣的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。3、賣方須在辦理買賣合同網(wǎng)簽（或備案）前提前還清貸款，注銷抵押登記，取回房屋權(quán)屬證書。2022/10/11房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)13（三）已抵押房屋買賣規(guī)定12022/11/24房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)14（四）已出租的房屋買賣規(guī)定

1.出賣人出賣房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。

2.“買賣不破租賃”。2022/10/11房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)14（四）已出租的房屋買賣規(guī)定2022/11/24房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)15三）其他住房買賣規(guī)定1、已購公有住房買賣規(guī)定可售公有住房（市場價、成本價、標(biāo)準(zhǔn)價）不可售公有住房；2、經(jīng)濟(jì)適用房和限價房買賣規(guī)定購買經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因需轉(zhuǎn)讓的，由政府按照原價并考慮折舊和物價水平等因素進(jìn)行回購。滿5年轉(zhuǎn)讓的，需按照同地段普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價款。2022/10/11房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)15三）其他住房買賣規(guī)定2022/11/24房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)16二、房屋買賣合同商品房買賣合同主要內(nèi)容：(1)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；(2)商品房基本狀況；(3)商品房的銷售方式；(4)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；(5)交付使用條件及日期；(6)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；(7)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；(8)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

(9)面積差異的處理方式；(10)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；(11)解決爭議的方法；(12)違約責(zé)任；(13)雙方約定的其他事項(xiàng)。2022/10/11房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)16二、房屋買賣合同商品房買賣2022/11/24房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)17面積差異的處理：按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：①面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價款；面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100%2022/10/11房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)17面積差異的處理：按套內(nèi)建筑2022/11/24房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)18②面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。2022/10/11房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)18②面積誤差比絕對值超出3%2022/11/24房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)19三、房屋買賣的主體資格

廣州：居民家庭新購買的住房，須取得不動產(chǎn)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓或辦理析產(chǎn)手續(xù)；企事業(yè)單位、社會組織等法人單位新購買的住房，須取得不動產(chǎn)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。2022/10/11房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)19三、房屋買賣的主體資格

2022/11/24房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)20買方主體資格

房屋買賣中買方必須是法律法規(guī)規(guī)定可以購買房地產(chǎn)的權(quán)利人。

可以是中華人民共和國境內(nèi)、外的自然人、法人和其他組織。

但各地政府對不同的房屋性質(zhì)的購買主體資格又有具體要求。廣州：本市戶籍居民家庭執(zhí)行限購2套住房（含新建商品住房和二手住房）的政策；本市戶籍成年單身（含離異）人士在本市限購1套住房。非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前5年在本市連續(xù)繳納個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的，在本市限購1套住房。2022/10/11房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)20買方主體資格

房屋買賣2022/11/24房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)21房屋買賣審查

存量房買賣居間審查的內(nèi)容

（一）房地產(chǎn)權(quán)屬狀況

1.是否有合法有效的權(quán)屬證明，是否可以依法轉(zhuǎn)讓的，是否需要補(bǔ)交相應(yīng)的價款。

2.是否是共有財產(chǎn)。

3.是否被查封。

4.是否被抵押。

5.是否有優(yōu)先購買權(quán)人。

2022/10/11房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)21房屋買賣審查2022/11/24房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)22（二）買賣雙方主體資格

1.查看雙方的身份證明

2.判定買賣當(dāng)事人精神狀況

3.是否具有購房資格

4.買方或賣方是境外人員或單位，需要查詢當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策是否有相應(yīng)限制

5.是否具有賣房資格，賣方是單位，需要提交相應(yīng)的證明文件。2022/10/11房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)22（二）買賣雙方主體資格

2022/11/24房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)23房地產(chǎn)價格：是和平的取得他人的房地產(chǎn)必須付出的代價。房地產(chǎn)價格通常用貨幣來表示。

房地產(chǎn)價格的特點(diǎn)：

1.與區(qū)位關(guān)系密切。

2.實(shí)質(zhì)上是權(quán)益的價格。

3.同時有買賣價格和租賃價格。

4.交易受交易者的個別情況影響。

5.形成的時間通常較長。第三節(jié)房地產(chǎn)價格分析2022/10/11房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)23房地產(chǎn)價格：是和平的取得他2022/11/24房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)24房地產(chǎn)價格影響因素？2022/10/11房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)24房地產(chǎn)價格影響因素？2022/11/24房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)25對于一宗具體的房地產(chǎn)商品，其價格可以從三個方面來考察：一是市場上同類房地產(chǎn)商品的成交價格；二是房地產(chǎn)商品開發(fā)建設(shè)的成本；三是房地產(chǎn)商品的收益能力房地產(chǎn)價格分析思路2022/10/11房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)25對于一宗具體的房地產(chǎn)商品，2022/11/24房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)26一、新建商品房買賣稅收

1.

營改增之后，銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，增值稅適用稅率為11%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。第四節(jié)房屋買賣環(huán)節(jié)稅費(fèi)2022/10/11房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)26一、新建商品房買賣稅收

2022/11/24房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

2.土地增值稅：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。對個人銷售住房暫免征收土地增值稅土地增值稅實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率：（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%；（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%；（4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分，稅率為60%。2022/10/11房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)2.土地增值稅：納稅人建造普2022/11/24房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人282022/10/11房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人282022/11/2429練習(xí)：某商業(yè)房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目金額之和100萬元，現(xiàn)轉(zhuǎn)讓增值額為100萬元，轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)為多少？2022/10/1129練習(xí)：某商業(yè)房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目金額之和12022/11/24房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)30

3.企業(yè)所得稅：居民企業(yè)所得稅稅率為25%，非居民企業(yè)取得所得應(yīng)繳納企業(yè)所得稅的，使用稅率為20%。居民企業(yè)是指依照中國法律、法規(guī)在中國境內(nèi)成立、或者實(shí)際管理機(jī)構(gòu)在中國境內(nèi)的企業(yè)。2022/10/11房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)303.企業(yè)所得稅：居民企業(yè)2022/11/24房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)314.印花稅：由訂立合同的雙方當(dāng)事人，按照0.05%的比例繳納印花稅，買受人應(yīng)繳納每證五元的權(quán)證印花稅。

對個人銷售和購買住房免征印花稅2022/10/11房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)314.印花稅：由訂立合同的雙2022/11/24房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)325.契稅：契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當(dāng)事人所訂契約按房價的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收的一次性稅收。稅率為3%—5%。

自2016年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房，面積90平米及以下的，減按1%的稅率征收契稅。面積為90平米以上的減按1.5%的稅率征收契稅。第二套，90平米及以下1%，90平米以上2%。（北上廣深除外）廣州：90平方以下（不包含90平方）契稅1%。90平方以上契稅1.5%。二套房、房產(chǎn)性質(zhì)為別墅或商業(yè)用途繳納3%。2022/10/11房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)325.契稅：契稅是指房屋所有2022/11/24房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)33

二、存量房買賣稅收

1.增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加：

個人將購買2年及以上的普通住房對外銷售的，免征增值稅。2022/10/11房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)33二、存量房買賣稅收

2022/11/24房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)34

2.個人所得稅：出賣人轉(zhuǎn)讓存量房以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%稅率繳納個人所得稅。對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

3.契稅

4.印花稅：買受人應(yīng)繳納每證5元的權(quán)證印花稅。2022/10/11房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)342.個人所得稅：出賣人轉(zhuǎn)2022/11/24