房地產(chǎn)成本控制與管理新思考

PAGEPAGE8房地產(chǎn)本錢控制與管理新思考針對房地產(chǎn)本錢控制和管理相關內(nèi)容，做了簡單的論述，提出了本錢管控的策略，共享給行業(yè)人員參考。首先，舉例分析了房地產(chǎn)本錢的組成。其次，論述了當前房地產(chǎn)本錢管控存在的問題。最后，提出了房地產(chǎn)本錢管控策略。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來言，做好本錢的把控研究，提出有效的管控方法，保證自身的效益，有著重要的意義?，F(xiàn)階段，我國經(jīng)濟開展呈現(xiàn)新特點，表達在產(chǎn)業(yè)結構和技術創(chuàng)新方面。其中，產(chǎn)業(yè)結構呈現(xiàn)出趨于合理化特點，產(chǎn)業(yè)的開展已經(jīng)不再是以犧牲資源環(huán)境為代價，房地產(chǎn)企業(yè)要轉變開發(fā)理念，積極應對產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整帶來的挑戰(zhàn)。在技術創(chuàng)新方面，必須要積極投入，不斷創(chuàng)新，增強自身的核心競爭力。1房地產(chǎn)本錢的組成依據(jù)核算進行劃分，房地產(chǎn)本錢包括開發(fā)直接費用、開發(fā)間接費，或者為開發(fā)本錢以及開發(fā)費用。其中，開發(fā)本錢的組成，包括土地開發(fā)費用和前期工程費用等。開發(fā)費用的組成，包括管理費用和財務費用等。實例分析：X開發(fā)商手中的一個工程工程，總建筑面積約為157349m2，包括住宅工程和商鋪以及會所，面積分別為135049m2、5300m2、17000m2。開發(fā)的住宅全部銷售；商鋪全部用于出租；會所自主經(jīng)營。此開發(fā)工程總計投資70794萬元，含有70644萬元的開發(fā)建設投資。開發(fā)建設投資主要包括開發(fā)產(chǎn)品本錢以及自營固定資產(chǎn)，分別為65644萬元和5000萬元。開發(fā)的會所投入運營時，需要投入150萬元。工程結束后一次性收回，即38年后。假設工程只有租賃局部，沒有自營局部，那么投資額為65644萬元。對房地產(chǎn)開發(fā)工程的本錢費用構成進行細化，具體如下：①土地費用。在估算時，涉及到土地使用權出讓金、土地征用及拆遷安置補償費、土地轉讓費等。②前期工程費用。③根底設施建設費用。④建筑安裝工程費用等。2新形勢下房地產(chǎn)本錢控制與管理問題分析2.1本錢控制方法不合理。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，實行內(nèi)部控制，要制定完善的本錢控制方案。比方從影響工程開發(fā)成與敗的因素考慮，工程開發(fā)前必須做好開發(fā)工程的全面考察。假設盲目投資，極易出現(xiàn)各類問題，比方開發(fā)的工程不符合區(qū)域居民消費水平，影響將來產(chǎn)品的銷售，進而使得企業(yè)經(jīng)營失敗。在新形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)開展，逐漸朝向明細化和流程化。因此為實現(xiàn)本錢的有效把控，要結合區(qū)域?qū)嶋H，制定合理的開發(fā)方案，將本錢控制在合理范圍內(nèi)，進而實現(xiàn)效益最大化。2.2缺乏本錢控制意識。財務管理部門作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金控制和防范開發(fā)風險的部門，發(fā)揮著重要的作用。編制的財務報告，是企業(yè)業(yè)務運營和開展的重要依據(jù)，為開發(fā)本錢的控制，提供相應的依據(jù)。不過從當前企業(yè)實際來說，生成的財務報告具有延后性，使得編制的本錢方案脫離實際，增加了投資本錢，給企業(yè)造成了很大的損失?？偟膩碚f，財務人員要具有較強的本錢控制意識，做好財務報告質(zhì)量的把控，保證本錢控制方案編制的質(zhì)量。2.3本錢控制機制不完善。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，完善內(nèi)部組織機構，對提高工作效率，有著積極的作用。企業(yè)要結合自身實際情況，組建審計機構和執(zhí)行機構等，增強機構之間的聯(lián)系，加強彼此之間的合作，促使本錢控制目標的高效完成。在具體實踐中，發(fā)揮審計機構的作用，將審計工作和房地產(chǎn)工程開發(fā)全過程相互結合，實現(xiàn)對本錢控制的全面把控。然而多數(shù)企業(yè)的本錢控制機制不夠完善，沒有結合實際，進而無法發(fā)揮本錢控制的作用[1]。3新形勢下房地產(chǎn)本錢控制與管理策略3.1確定科目合理分項。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，為強化本錢的控制，要從分項環(huán)節(jié)入手，做好嚴格的把控。通過合理劃分本錢工程，明確工程的本錢結構，進而做好細致分析，采取有效的本錢控制措施。按照會計制度規(guī)定，開發(fā)本錢為一級本錢核算科目，企業(yè)要從自身的實際出發(fā)，按照管理要求，選擇本錢項，并且要全面落實明細核算。需注意的是，確定本錢工程的環(huán)節(jié)，要控制本錢工程的數(shù)量，對發(fā)生次數(shù)很少或者單筆費用，要最大程度上進行合并。比方，配套的費用開支，通過設置配套費用科目進行核算。對某些金額很大，并且持續(xù)發(fā)生的費用，要通過設置獨立的科目進行核算，比方土地費用。假設為發(fā)包合同，必須要依據(jù)合同內(nèi)容，進行明細核算，進而掌握工程進度和工程款支付情況，為后期決算工作提供相應的依據(jù)。3.2加強間接費用核算。從房地產(chǎn)企業(yè)角度來說，間接費用包括財務費用和管理費用等。按照相關規(guī)定，上述費用均為期間費用，必須要計入當期損益。如此一來，那么難以到達配比性原那么。以工程貸款利息和前期銷售費用為例，數(shù)額很大，而且收益對象具體，對銷售收益對象，將其劃入損益類科目進行核算，那么會造成虛增利潤的情況，難以反映實際經(jīng)營情況。因此，對于此類費用，要視為資本性支出進行核算。將銷售費用，在遞延資產(chǎn)科目，設置具體的子科目，進行專門核算。對貸款利息，要視作開發(fā)本錢，作為本錢組成進行相應的核算[2]。3.3完善開發(fā)工程竣工決算。從房地產(chǎn)本錢核算角度來說，是通過計算工程開發(fā)總本錢和銷售本錢，進而獲得經(jīng)營利潤。就當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際來說，存在著注重工程決算忽略工程決算的問題。究其原因，工程決算是在完工后開展，具有明顯的時間性特點，并且涉及到工程款支付，不可以延后。相反工程決算受到各類因素的影響，那么會不斷拖延，比方某些驗收與配套設施沒完成，影響著開發(fā)進度，進而影響著工程決算。在具體實踐中，要注重對開發(fā)工程的竣工決算。針對影響工程決算的各類因素，從工程開發(fā)的全過程入手，采取針對性把控措施，最大程度上保障竣工決算的高效開展。3.4采取全過程管控方法。在工程開發(fā)的整個過程中，都需要做好本錢把控工作。具體措施如下：1〕投資決策階段。一方面，要注重人才的引進。通過招聘的方式，引進本錢控制人才，保證投資決策的科學性和合理性，進而實現(xiàn)對本錢的有效把控。另一方面，要積極組建控制機構。發(fā)揮機構的作用，做好可行性研究，進而保證工程投資的合理性。需要注意的是，機構人員的組成要包括技術人員和市場專家等。2〕設計階段。一方面，引入競爭機制，同時推行設計招投標制度，降低工程本錢，同時保證設計方案與圖紙的質(zhì)量。另一方面，注重技術經(jīng)濟性分析。從設計實際來說，為經(jīng)濟和技術對立統(tǒng)一的過程，所以要從多個方案中優(yōu)選方案，并且要做好經(jīng)濟分析工作，確保產(chǎn)品的經(jīng)濟性和合理性。以保證工程的質(zhì)量和平安為前提，通過優(yōu)化材料性能要求以及施工技術要求等方式，降低工程本錢。3〕招投標階段。在此環(huán)節(jié)，要注重合同管理，充分利用合同簽訂的時機，通過完善合同條款，做好常見問題的預防和把控，比方材料價格變動等。4〕施工階段。工程施工階段，是本錢把控的關鍵環(huán)節(jié)，要從影響本錢的因素出發(fā)，采取優(yōu)化施工作業(yè)方法和增強員工節(jié)約意識等措施，最大程度上保障工程開發(fā)的本錢[3]。3.5采取動態(tài)化管控的方式。在工程運營的全過程，采取動態(tài)化管控模式，調(diào)動相關人員主動參與工程本錢的管控。借鑒行業(yè)標桿企業(yè)的做法，允許工程相關人員進行股份參與，進而減少工程運行的風險，及時上報難以掌控的本錢，由相關部門和人員負責，進而增強工作人員的參與積極性，使其能夠主動肩負起本錢管控的任務。為保證本錢控制工作落實到具體，建議組建本錢考核小組，負責工程本錢控制以及管理部門制度的本錢任務完成情況的考核工作，對房地產(chǎn)企業(yè)以及工程部的本錢管控效果以及本錢控制執(zhí)行情況，進行全面的評估。對考核所獲得的結果，及時上報給有關部門，采取相應的措施，及時糾正本錢控制的缺乏，提高本錢控制的水平?；诒惧X控制實際情況，做好本錢優(yōu)化工作?？刂票惧X，對于房地產(chǎn)開發(fā)建設，是一項系統(tǒng)工程，需做好本錢管控的設計。工程的建設，需要依靠設計圖紙的指導。如果設計方案存在著問題，那么會影響著后期的本錢管控。因此，在設計階段，要推行限額設計，制定相應的本錢指標，借助先進的技術手段，實現(xiàn)對本錢的節(jié)約，實現(xiàn)造價的有效把控，保證工程的質(zhì)量[4]。4結語綜上所述，在當前的形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要不斷創(chuàng)新本錢的管控方式和方法。具體實踐中，要結合當前存在的管控缺乏和管理機制不完善等問題，采取相應的完善措施，提高本錢管控水平。通過采取系列措施，保證工程本錢控制目標的實現(xiàn)。以上由搜集整理，更多關于“房地產(chǎn)本錢控制與管理新思考〞等建筑方面知識可以關注行業(yè)欄目。內(nèi)容總結

〔1〕房地產(chǎn)本錢控制與管理新思考

針對房地產(chǎn)本錢控制和管理相關