市房地產市場調研文件

125/125日照市房地產市場第一章、日照市概況一、都市綜述1、日照市行政區(qū)劃日照，因“日出初光先照”而得名，位于山東半島南翼，東臨黃海，與韓國、日本隔海相望。地理位置優(yōu)越，北上可直達北京南下可直通上海，西進可輻射中原大地，東出可出海直達國際市場。全市總面積5310平方公里，人口280.48萬，海岸線100公里，現(xiàn)轄東港區(qū)、嵐山區(qū)、莒縣、五蓮縣及日照經濟開發(fā)區(qū)、山海天旅游度假區(qū)。2、日照市交通狀況☆港口：日照港、嵐山港是國家一類對外開放港口，2004年兩港物資吞吐量達到5100多萬噸。與世界重要港口都實現(xiàn)了通航，與韓國平澤港開通了客箱班輪，與韓國釜山港、日本福岡港開通了集裝箱航班。

☆公路：南北方向的有同三高速公路（同江至三亞），是直達遼東半島、山東半島、長江三角洲和珠江三角洲的快速通道。東西方向的有日東高速公路（日照至東明），與京滬高速公路、京福高速公路相交，與河南、陜西的高速公路相連。通過高速公路，日照至北京有7小時行程、至上海有6小時行程、至鄭州有5小時行程。

☆鐵路：東西方向的有日西線（日照至西安）,復線鐵路，與京滬鐵路、京九鐵路、京廣鐵路相交；坪嵐線（嵐山港至坪上站），連接日西鐵路；南北方向的有中國沿海鐵路大通道，直達上海、杭州等地。日照已開通至北京、濟南、鄭州的旅客列車。

☆機場：120公里半徑之內有青島流亭國際機場、連云港機場、臨沂機場，均有高速公路相連，乘車1小時之內可抵達。3、日照市功能定位日照是山東半島都市群的重要組成部分，是山東省對外開放的重點都市，是中國東部沿海新興的港口生態(tài)都市，具有區(qū)位、港口、生態(tài)、資源四大進展優(yōu)勢。規(guī)劃建設成為能源、原材料工業(yè)和制造業(yè)基地、出口加工和物流基地、休閑旅游度假基地。成功地獲得了2005年歐洲級和2006年470級帆船世界錦標賽承辦權。4、日照市都市綜合實力近年來日照市都市綜合實力逐步增強，國民經濟接著保持快速增長，產業(yè)結構進一步優(yōu)化。2004年全市實現(xiàn)生產總值387.78億元，比上年增長17.2%，其中第一產業(yè)增加值62.58億元，增長7.2%；第二產業(yè)增加值191.12億元，增長24.0%；第三產業(yè)增加值134.08億元，增長13.6%。三次產業(yè)構成由上年的18.5：44.6：36.9轉變?yōu)?6.1：49.3：34.6。人均生產總值13875元，比上年增長16.6%。宏觀經濟景氣指數保持較好狀態(tài)。2004年第四季度反映企業(yè)家對宏觀經濟環(huán)境信心與預期的企業(yè)家信心指數達到129.46，反映全市企業(yè)綜合生產經營狀況的景氣指數達到135.39，顯示企業(yè)家對當前宏觀經濟形勢較為樂觀，企業(yè)綜合生產經營態(tài)勢良好。招商引資工作取得新進展。全年招商引資呈現(xiàn)出數量多、投資大、后勁足的特點，共計引進市外投資項目2146個，打算總投資283.5億元，實際到位資金110.9億元。其中合同項目252個，開工項目770個。全年正在推進的投資額在億元以上的重點項目達到63個。5、日照市近年政府重大舉措2003之前政府重大舉措之一（節(jié)選）大力進展第三產業(yè)，培育新的經濟增長點。要樹立大旅游意識，加快旅游業(yè)的進展。以創(chuàng)建中國優(yōu)秀旅游都市為目標，以景區(qū)景點開發(fā)建設為重點，堅持“吃、住、行、游、購、娛”配套建設社會力量投資旅游業(yè)，加快燈塔廣場、海洋生物館、太公樂園及浮來山、五蓮山、阿掖山等景區(qū)景點建設，增強吸引力。搞好步行商業(yè)街、星級賓館等旅游設施配套，抓好旅游商品、紀念品和特色餐飲的開發(fā)，提高旅游客源市場。加大旅游環(huán)境整治力度，規(guī)范旅游市場秩序，樹立海濱旅游都市的良好形象。2003年政府重大舉措之一（節(jié)選）政府自身建設呈現(xiàn)新氣象。我們按照十五屆人大一次會議上提出的“建設干事創(chuàng)業(yè)政府、一心為民政府、務實高效政府和公正廉潔政府”的要求，始終把干事創(chuàng)業(yè)、加快進展作為政府工作的第一要務。堅持開拓創(chuàng)新、團結實干，實現(xiàn)了進展上的高速度、高效率。日鋼一期工程當年簽約、當年開工、當年投產，制造了大項目建設史上前所未有的“日鋼速度”。在與韓國平澤通航工作中，有關部門齊心協(xié)力，80天拆除建筑物4000多平方米、新建3000平方米候船大廳、1萬多平方米的廣場，以超常的節(jié)奏完成了各項通關預備工作，制造了令人稱道的“通航速度”。在對外招商、園區(qū)拓展、市場化運作等經濟和社會進展方面，都堅持以創(chuàng)新促創(chuàng)業(yè)、以創(chuàng)業(yè)促進展，全市上下呈現(xiàn)出銳意進取、生機勃勃的新氣象。始終把公開、公平、公正作為政府工作的差不多準則。我們以提高政府工作的透明度、擴大人民群眾的知情權為目標，大力實施政府工作“陽光工程”。2004年政府重大舉措之一（節(jié)選）接軌青島、融入半島工作取得實質性進展。一是我們與青島市政府簽訂了加強交流合作的框架協(xié)議，初步形成了兩市領導、企業(yè)和各界人士互動的局面。日照市有100個部門和單位與青島對口單位建立了聯(lián)系，各區(qū)縣分不與青島市相關區(qū)市結成友好對子，青島來日照市的回訪交流活動達到90批1329人次。二是產業(yè)接軌成效明顯。全年共從青島引進項目97個，總投資28.37億元，已建成投產37個，其中利群集團投資5000萬元在日照市建設的利群商廈已建成營業(yè)，青啤集團投資1.8億元對日照公司搬遷擴建正在實施。日照市農產品在青島的市場份額進一步擴大，成為青島市重要的"菜園子"之一。三是日照市許多經濟增長指標在半島8都市中的位次明顯前移，其中工業(yè)增加值、銷售收入增幅居第1位，社會消費品零售總額、進出口總值增幅居第2位，地點財政收入增幅居第3位。日照市接軌青島、融入半島的做法被省領導批轉有關市參閱。

2004年政府重大舉措之二（節(jié)選）

日照的對外形象明顯提升。在中央電視臺組織的"2004中國魅力都市"評選活動中，日照市從全國600多個都市中脫穎而出，成為40個入圍都市之一，都市風光片在中央電視臺多個頻道播放，展示了良好的都市形象。中央電視臺"東方時空"明星足球隊來日照市進行了大型義賽義演活動，在省內外引起熱烈反響。中國電影表演藝術學會通過考察后，確定今年8月在日照市舉辦中國電影誕辰百年慶典暨第10屆金鳳凰電影獎頒獎典禮系列活動，國內外近百家新聞媒體進行了宣傳報導。先后到濟南、鄭州、南京等大中都市進行了大規(guī)模的旅游和房地產促銷活動，赴西安開展了港口·旅游·人居推介活動，并與西安市政府簽訂了合作協(xié)議。這一系列重大活動，大大地提高了日照的知名度，擴大了對外阻礙，提升了都市形象。我們能夠自豪地講，在全市人民的共同努力下，日照市的建設和進展越來越為世人所矚目，一個魅力無限、生機勃勃的新日照正在迅速崛起！

2005年政府重大舉措之一（節(jié)選）大力培育特色經濟，加快進展服務業(yè)。立足日照市得天獨厚的港路、區(qū)位、生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，大力培育特色鮮亮、競爭力強的地點經濟品牌，繁榮進展服務業(yè)。一是做大做強港口經濟。按照建設兩個億噸大港的目標，加大港口基礎設施投入力度，著力抓好礦石碼頭、集裝箱碼頭、石油碼頭等28項重點工程，打通日照港東西港區(qū)，建設口岸通關中心，提高集疏運能力，年內港口物資吞吐量要突破7000萬噸。大力進展臨港工業(yè)，年內臨港工業(yè)銷售收入要翻一番。積極進展港口物流業(yè)，加快推進中石化30萬噸級原油碼頭及輸油管線項目，規(guī)劃建設出口加工區(qū)、保稅區(qū)和專業(yè)物流園區(qū)，完善港口功能。二是進展壯大旅游經濟。以濱海旅游資源開發(fā)為龍頭，以五蓮山、浮來山開發(fā)為兩翼，構筑山海旅游體系。打造旅游精品項目，提升民俗旅游進展水平。加大旅游促銷力度，搞好旅游環(huán)境整治，推動旅游業(yè)再上新臺階。三是大力進展體育經濟。辦好世界帆船錦標賽、世界帆板錦標賽兩項國際體育賽事和全國翻波板錦標賽等11項國家、省級體育賽事，配套完善世帆賽基地設施，努力打造"國際水上運動之都"，使水上運動成為日照對外形象的鮮亮標志。四是積極進展房地產經濟，打響"日照房產"品牌，吸引更多的外地人來日照購房置業(yè)。五是加快進展大學經濟。堅持高等教育與科研轉化并重，年內新增在校大學生1.5萬人，引進科研項目5個。六是改造提升商貿流通業(yè)，繁榮城鄉(xiāng)市場。特不是按照創(chuàng)特色、上水平和規(guī)范治理、便民利民的要求，搞好規(guī)劃建設，逐步讓夜晚亮起來、市場活起來、消費旺起來。同時，積極培育金融保險、信息咨詢、中介服務、社區(qū)服務等新興服務業(yè)。6、日照市近遠景規(guī)劃市調期調研小組訪問了市規(guī)劃局，經了解目前日照的都市總體規(guī)劃正在修編之中，因此未能取得相關詳細規(guī)劃資料，現(xiàn)將政府有關日照市近遠景規(guī)劃相關會議要聞載下供參考；（1）規(guī)劃要聞：規(guī)劃要聞一：會議中市政協(xié)領導們認為，近年來，市委、市政府實施的建市四大戰(zhàn)略符合日照實際，臨港工業(yè)的南移為都市留出了潔凈的空間，但在進展的過程中亟需采取配套的污染治理措施，特不是要建設沿海綠色走廊；提高污水處理質量，提倡利用工業(yè)中水回用，以節(jié)約水資源，減少排海污水量，保持日照市一級海水的品質。這次都市總體規(guī)劃修編要與國土規(guī)劃、循環(huán)經濟規(guī)劃、港口規(guī)劃結合起來，統(tǒng)盤考慮，盡快做出百公里沿海岸線的詳細規(guī)劃，老城區(qū)和新市區(qū)城中村改造要盡快實施。都市總體規(guī)劃中要充分考慮都市的功能分區(qū)和布局，三個出城口設計要體現(xiàn)日照特色。都市建筑要提高文化品位，蘊含日照特色，不能千篇一律、平鋪直敘，要建設幾處令人看后難忘的精品工程，如廣場、街道、雕塑等，擴大日照的知名度。規(guī)劃要聞二：日照市市長于建成主持召開市政府第26次市長辦公會議。會議聽取并討論了日照市都市總體規(guī)劃綱要、舒斯貝爾新天地等5家星級酒店設計方案、萬平口海曲東路跨港池橋梁設計方案。為適應都市進一步進展的需要，經市政府批準，2003年10月，日照市托付中國都市規(guī)劃設計研究院編制日照市都市進展戰(zhàn)略規(guī)劃，并在此基礎上，著手修編都市總體規(guī)劃，2004年5月，省建設廳批復同意日照市開展都市總體規(guī)劃的修編工作。2004年12月完成了都市進展戰(zhàn)略規(guī)劃，最終確定了“雙城一區(qū)，軸向拓展”帶形都市的都市空間進展模式。今年年初，在都市進展戰(zhàn)略規(guī)劃的基礎上，著手開展都市總體規(guī)劃的修編。規(guī)劃要聞三：于建成講，都市規(guī)劃對一座都市來講至關重要，都市定位更是都市功能特色的精確表述，日照的都市定位一定要從生態(tài)環(huán)境、經濟進展、社會功能等方面考慮，一定要合理、準確、全面，能夠突出港口和海濱生態(tài)都市的特色和優(yōu)勢，著力體現(xiàn)生態(tài)城、港口城、運動城的內涵。都市建設的用地、交通和人口規(guī)劃要統(tǒng)籌東西、梳理南北，要充分考慮港口經濟進展程度、市區(qū)人口進展程度，在不斷充實整個日照主城區(qū)的同時，也要為都市今后的進展留出足夠的空間。要堅持以人為本，正確處理都市進展與土地利用、環(huán)境愛護、港口規(guī)劃、工業(yè)布局等的關系，把日照打造成一個既適合居住又適合創(chuàng)業(yè)的地點。規(guī)劃要聞四：舒斯貝爾新天地、建國君豪等5家星級酒店的建設將進一步提高日照市的接待能力和水平，目前除舒斯貝爾新天地工程在建外，其他4家還在規(guī)劃設計中。據了解，這5家星級酒店都將在2007年中國水上運動會之前交付使用。于建成指出，星級酒店的設計既要美觀有用，又要與周圍環(huán)境相協(xié)調，要突出特色，不要“一個面孔”。距離2007年中國水上運動會的召開只有不到兩年的時刻了，要抓緊修訂設計方案，爭取早日開工，確保按時交付使用。規(guī)劃要聞五：于建成強調，萬平口海曲東路跨港池橋梁地處日照市重要的景觀地帶，其設計理念要充分考慮景觀需求和使用功能，盡量做到“每個角度差不多上風景”。海曲東路跨港池橋梁建成后，既是一處重要的景觀，也是日照市的一條交通要道，工程目前正在規(guī)劃設計中。（2）已規(guī)劃已/在建項目展示日照水上運動基地日照水上運動基地。占地532萬平方米，其中水域面積156萬平方米，陸域面積376萬平方米，概算投資14億元，是日照市為承辦2007年全國首屆水上運動會的競賽設施。項目已于7月5日開工建設，打算2007年6月竣工。開發(fā)建設后，能夠滿足2007年全國首屆水上運動會賽艇、激流回旋、滑水等8大項114個小項的競賽，將成為可承辦水上運動項目最多的場地，同時也是具有國際水準的旅游休閑景區(qū)。世帆賽基地，占地106萬平方米，其中陸域面積65萬平方米，水域面積41萬平方米，總投資1.9億元，是為承辦2005年國際歐洲級、2006年國際470級帆船競賽而建設的場地設施。2004年成功承辦了全國帆船錦標賽。國家體育總局領導、專家視察后稱該設施為世帆賽基地，占地106萬平方米，其中陸域面積65萬平方米，水域面積41萬平方米，總投資1.9億元，是為承辦2005年國際歐洲級、2006年國際470級帆船競賽而建設的場地設施。2004年成功承辦了全國帆船錦標賽。國家體育總局領導、專家視察后稱該設施為“亞洲第一，世界領先”。2004年9月份被國家體育總局批準為“國家水上運動訓練基地”萬平口海濱生態(tài)廣場。占地25萬平方米，海闊天空、水清浪穩(wěn)、沙細灘平、林帶簇擁、游人如潮，夏季每天接待游客15萬人以萬平口海濱生態(tài)廣場。占地25萬平方米，海闊天空、水清浪穩(wěn)、沙細灘平、林帶簇擁、游人如潮，夏季每天接待游客15萬人以7、日照市整體優(yōu)勢（1）區(qū)位優(yōu)勢日照市位于山東半島南翼，東臨黃海，與韓國、日本隔海相望。地理位置優(yōu)越，北上可直達北京南下可直通上海，西進可輻射中原大地，東出可出海直達國際市場。（2）自然資源（旅游）優(yōu)勢

大氣質量、海水質量、飲用水質量均為國家一級、一類標準；

無臺風登陸的海岸及無地震的都市；

日照是全國優(yōu)秀旅游都市，2004年被評為中國魅力都市；

百公里海岸線上有64公里的金色沙灘，擁有國家級海濱森林公園，列入世界吉尼斯大全的“天下第一銀杏樹”；

佛教名山五蓮山，春秋戰(zhàn)國時期的莒國故城，亞洲最早的都市“兩城遺址”；

日照是北方少有的富水區(qū)之一；

境內有多種礦產資源，特不是非金屬礦產資源量大質優(yōu)；

日照綠茶、蠶繭、水產品、烤煙、花生等農產品享譽海內外，日照綠茶面積和產量分不占山東省的60%和70%，是中國江北最大的茶葉產區(qū)；水產品產量居全省第四位，全國最大的水產品批發(fā)市場就在日照的嵐山。（3）區(qū)域交通優(yōu)勢擁有日照港、嵐山港兩大港口，兩個均為國家一類開放口岸的天然良港，現(xiàn)與世界100多個港口通航，日照港是世界十大能源輸出港之一，嵐山港為中國北方最大的液體化工碼頭。日照港已開通了日照至韓國平澤的客箱班輪。境內有兗石、坪嵐、膠新三條鐵路和日竹、同三兩條高速公路，120公里半徑內有青島流亭國際機場、連云港機場、臨沂機場，均有高速公路與之相連。二、都市重要經濟指標1、日照市國民生產總值狀況（1）日照市2001年—2004年國民生產總值及人均GDP比較（圖表）（2）日照市2001年—2004年三產業(yè)總值比較（圖表）（3）日照市2004年國民生產總值及三產業(yè)總值增長情況2004年日照市社會經濟快速進展，全市實現(xiàn)國內生產總值387.78億元，比上年增長17.2%，遠高于全國9.5%的增長速度。其中第一產業(yè)增加值62.58億元，比上年增長7.2%；第二產業(yè)增加值191.12億元，比上年增長了24%；第三產業(yè)增加值134.08億元，比上年增長了13.6%；三次產業(yè)構成為16.1：49.3：34.6。人均GDP達到13875元，增長16.6%。2、日照市國內貿易與對外經濟狀況（1）國內貿易狀況國內貿易市場繁榮活躍，市場體系建設不斷進展。全年完成社會消費品零售總額104.50億元，比上年增長16.6%，其中都市零售額61.99億元，增長17.2%；縣零售額21.01億元，增長14.5%；縣以下零售額21.50億元，增長16.8%。在各行業(yè)中，批發(fā)零售貿易業(yè)零售額91.61億元，增長16.4%；餐飲業(yè)零售額8.91億元，增長24.8%；其他行業(yè)零售額3.98億元，增長4.3%。年末全市商品交易市場242處，其中消費品市場234處，生產資料市場7處。（2）進出口貿易狀況全市對外經濟貿易總體保持了良好的進展勢頭。全年進出口總值18.43億美元，比上年增長42.8%，其中，進口7.61億美元，增長49.1%；出口10.82億美元，增長38.6%?？鄢忻喝照辗止境隹陬~，全市出口總額6.58億美元，增長57.9%。（3）利用外資狀況全年合同外商投資2.31億美元，增長105.7%，實際外商投資1.07億美元，增長104.6%。新批利用外資項目63個，下降6.0%。對外經濟合作取得新進展。（4）旅游事業(yè)進展狀況旅游事業(yè)快速進展。全年共接待旅游者586.81萬人次，比上年增長48.4%。其中，國內旅游者582.09萬人次，增長48.2%；國際旅游者4.72萬人次，增長64.0%。在國際旅游者中，外國人46895人次，港澳臺同胞283人次。全年旅游總收入26.99億元，增長56.0%，其中國內旅游收入26.27億元，增長55.5%；旅游創(chuàng)匯901.09萬美元，增長79.9%，其中旅游商品創(chuàng)匯占旅游創(chuàng)匯的比重為12%。3、日照市財政收入狀況財政收入穩(wěn)定增長。全市地點財政收入達到11.23億元，按可比口徑計算比上年增長34.1%；地點財政支出18.41億元，增長14.4%。全年境內財政總收入65.16億元，增長40.9%。4、日照市市民平均工資、可支配性收入狀況從以上圖表能夠看出從2001年—2004年，日照市市民平均工資穩(wěn)步提升，2004年增長幅度最大，達到了11648元；2004年統(tǒng)計各單位從業(yè)人業(yè)分不是：國有單位在崗職工平均工資為12047元，集體單位在崗職工平均工資為8819元，其它單位要崗職工平均工資為11413元，均比上年有較大的提升。都市居民收入接著增長。全年都市居民人均可支配收入9083元，增長15.3%；人均消費支出6545元，增長12.0%。年末每百戶都市居民家庭擁有彩電108臺，電冰箱89臺，洗衣機86臺，空調器40臺，照相機54架，摩托車66輛，影碟機60臺，固定電話99部，移動電話103部，家用電腦27臺，互聯(lián)網用戶10戶，私人轎車3輛。三、都市各行政分區(qū)的概況1、日照市各區(qū)域介紹及特點（位置、功能、人口、特色等）日照市域行政區(qū)劃地圖◆東港區(qū)日照市東港區(qū)地處山東半島南翼，東瀕黃海，隔海與日本、韓國相望，北依青島、南與嵐山辦事處相連，是新興的港口都市日照市政府所在地和全市政治、經濟、文化中心。全區(qū)陸域總面積1636.4平方公里，海岸線長80公里，總人口78.01萬。近年來，東港區(qū)依托豐富的旅游資源，加快了旅游業(yè)進展步伐，萬平口海水浴場、山海天海水浴場、太公島旅游區(qū)、桃花島旅游區(qū)、國家海濱森林公園等多處旅游景點及規(guī)劃建設中的水上運動基地、世帆賽動動基地，東港將會日益成為聞名中外的旅游熱點地區(qū)和國際水上運動名城。東港區(qū)作為新亞歐大陸橋東方橋頭堡日照市的中心區(qū)，擁有國有一類對外開放港口日照港，具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢。◆嵐山區(qū)嵐山地處魯東南，東臨黃海，西鄰莒南縣，北連東港區(qū)，南接贛榆縣，轄嵐山頭街道、安東衛(wèi)街道、碑廓鎮(zhèn)、虎山鎮(zhèn)、前三島鄉(xiāng)5個鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道，海岸線總長25公里，總面積253平方公里，人口41.43萬

。沿海沙灘寬敞細軟，海水潔凈無污染，氣候溫暖濕潤，前三島、阿掖山、海上碑等風景名勝眾多，是旅游、度假、療養(yǎng)的勝地。擁有國有一類對外開放港口嵐山港。◆五蓮縣蓮縣位于山東半島東南部，是國務院批準的沿海經濟開放縣，共有12處鄉(xiāng)鎮(zhèn)，634個行政村,50.92萬人口，總面積1500平方公里。東距青島160公里，南至中國深水良港日照港55公里，北距“風箏都”——濰坊110公里。歷史悠久、旅游資源極為豐富的五蓮縣，名勝古跡、旅游景點頗多。奇特自然景觀隨處可見，有光明寺、孫臏書院、齊長城等文化遺產。被宋代大文學家蘇軾贊譽為“奇秀不減雁蕩”的省級風景名勝區(qū)五蓮山，28峰118個景點；與五蓮山并峙的九仙山，清幽佳絕，新開發(fā)的龍?zhí)队墓?、九仙齊長城、九仙山莊等景觀引人入勝。山上映山紅品種達10余種，成為華東最大的野生杜鵑花資源基地，每年“五一”前后，遍山花開，似鋪錦流霞。五蓮山、九仙山均被列為省級森林公園?！糗炜h莒縣位于山東省東南部，日照市西部，東接東港區(qū)、五蓮縣，西連沂水、沂南兩縣，南與莒南縣毗連，北與諸都市為臨。南北最大縱距為75.6公里，東西最大橫距37.4公里。總面積1952.4平方公里。距日照市政府駐地71公里，莒縣南北狹長，四周環(huán)山，山區(qū)、丘陵、平原各占三分之一。目前，全縣共轄17鎮(zhèn)4鄉(xiāng)1260個行政村。日東高速公路和膠新鐵路貫穿境內，到2004年底，全縣總人口110.12萬人，其中非農業(yè)人口19.1萬人，占總人口的17.3%。莒縣歷史悠久，名勝薈萃。莒國故城是山東省歷史文化名城、省重點文物愛護單位。縣城西浮來山峰秀林幽，千年古剎定林寺、天下銀杏第一樹、春秋魯莒會盟處、劉勰校經樓等景點知名天下；縣境東南馬鬐山聳翠疊秀，南宋紅襖軍、元末紅巾軍的營壘故址猶存，兼有望海樓、一線天、仙人洞、仙女浴池等景觀。此外，齊長城遺址、陵陽河遺址、狀元林、博物館、屋樓崮等地，也為游人向往的好去處。四、都市地產政策法規(guī)及職能部門情況1、日照市房地產職能部門概況（分工和關系）（1）部門設置及職責市規(guī)劃建設委員會治理負責全市房地產業(yè)行業(yè)治理工作。指導都市房地產開發(fā)經營、產權產籍治理、房地產市場治理、物業(yè)治理和房屋拆遷、危房鑒定治理工作。指導城鎮(zhèn)土地使用權轉讓、房地產出租、抵押和房屋商品化工作。規(guī)范房地產市場；指導推進城鎮(zhèn)住宅建設。負責經濟有用房的報批和組織實施工作。（2）內部機構設置市規(guī)劃建設委員會設8個職能科室分不為辦公室、人事政工科、打算財務科（掛審計科牌子）、政策法規(guī)科、村鎮(zhèn)建設科、勘察設計基建科、房地產治理科、城建科（掛都市公用事業(yè)治理科牌子）和市規(guī)劃局。（3）房地產治理科職能

負責房地產業(yè)行業(yè)治理，研究提出相關政策和進展規(guī)劃；指導城鎮(zhèn)土地使用權有償轉讓和開發(fā)利用工作，規(guī)范房地產市場；指導房地產開發(fā)經營、房屋商品化、都市房屋拆遷、房產登記發(fā)證和物業(yè)治理工作；指導和推動城鎮(zhèn)住宅建設；綜合治理國家公務員和社會低收入者住宅建設工作。2、當地房地產相關政策法規(guī)（1）房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當符合下列條件：（日照市房地產開發(fā)治理條例第二十三條）

◆已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

◆持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

◆按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；

◆已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

（2）日照市住房公積金政策（新聞獲悉）◆日照市住房公積金治理委員會將日照市個人住房公積金貸款最高額度提高到10萬元，貸款最長期限10年。

◆這是為加強對住房公積金的治理，發(fā)揮住房公積金制度的作用，維護住房公積金所有者的合法權益，促進城鎮(zhèn)住房建設，提高城鎮(zhèn)居民的居住水平出臺的新舉措。同時，日照市住房公積金治理委員會要求有關部門，在具體工作中，要改進服務，簡化手續(xù)，充分考慮中低收入家庭的實際承受能力，進一步完善住房公積金貸款具體方法，促進公積金貸款發(fā)放。（3）日照市經濟適用房政策法規(guī)（新聞獲悉）山東省日照市宣布停建經濟適用房，而改為對低收入家庭購房實行貨幣直補，以解決他們購房難的問題。改變了傳統(tǒng)的經濟適用房運作模式后，日照市將省里每年劃撥的經濟適用房建設用地拿到市場上去拍賣，開發(fā)商能夠在拍賣到的土地上自行建設商品房，政府則將拍賣所得和政府減免的稅費作為補貼資金，按照每戶5.2萬元的標準，每年動態(tài)確定發(fā)放的戶數，通過公開搖獎的方式發(fā)放給符合條件的低收入家庭。五、相關因素對當地房地產市場的阻礙分析1、國家宏觀政策對當地房地產開發(fā)及投資市場的阻礙◆調息2005年3月17日，央行開始調整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款，一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限治理；二是對房地產價格上漲過快都市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。阻礙：調節(jié)銀行利率，提高首付比例，抬高銀行門檻，有效抑止部分能力不足的買房者，降低信貸風險，也給購房熱降溫?！舨倏v土地、征收營業(yè)稅、加大一般住房建設4月27日，國務院總理主持召開國務院常務會議，會議提出解決房地產投資規(guī)模和價格上升幅度過大的要緊措施如下：強化規(guī)劃調控，改善商品房結構；操縱土地供應，嚴格土地治理；是加強對一般商品住房和經濟適用住房價格的調控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應；完善城鎮(zhèn)廉租住房制度；運用稅收等手段調控房地產市場，特不要加大對房地產交易行為的調節(jié)力度等。阻礙：此系列政策一出，必將降低目前房地產項目建設過多、過快的速度，同時對一般、貧困群眾的買房、住房提供了保障。◆細化常務會議所提措施--《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》4月30日，建設部、發(fā)改委、財政部等七部委聯(lián)合下發(fā)《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，27日國務院常務會議提出的措施進一步具體細化：改善住房供應結構，以建設中低價位一般商品住房和經濟適用住房為主；自2005年6月1日起，開始征收房地產營業(yè)稅；加強房地產信貸治理，防范金融風險?！羝椒€(wěn)房價，杜絕亂收費--《關于充分發(fā)揮職能作用促進“和諧山東”建設的意見》5月25日，山東省物價局出臺《關于充分發(fā)揮職能作用促進“和諧山東”建設的意見》，針對房價也提出建設性意見：嚴禁將經濟適用住房作為一般商品房銷售；嚴禁超越權限擅自立項，以及擅自擴大收費范圍、提高收費標準；堅決杜絕房地產開發(fā)企業(yè)在住房面積計算分攤中的弄虛作假行為。阻礙：房地產行業(yè)中存在的收費亂、計算亂等弄虛作假的現(xiàn)象將得到治理?！粽魇諣I業(yè)稅--《關于加強房地產稅收治理的通知》5月27日，稅務總局、財政部、建設部聯(lián)合下發(fā)《關于加強房地產稅收治理的通知》，要求稅務、財政和房產治理部門通力合作，信息共享，尤其是落實個人住房營業(yè)稅的稅收政策。阻礙：關于轉讓房產過程中營業(yè)稅的收取，必將有效抑止投機炒房行為，使房價更趨向于平穩(wěn)合理?！艚洕m用房，廉租房--《關于加強房地產市場調控促進房地產業(yè)持續(xù)健康進展的意見》6月1日，山東省人民政府辦公廳轉發(fā)了省建設廳等部門《關于加強房地產市場調控促進房地產業(yè)持續(xù)健康進展的意見》，結合山東省的實際情況，指出要加強操縱土地分配、在堅持房產市場化的同時采納科學調控保證穩(wěn)定進展、合理加大中低價位一般商品住房和經濟適用住房項目的建設、解決都市最低收入家庭住房的困難完善廉租房制度等等，并提出房價超標暫停公用事業(yè)提價。阻礙：政策向經濟適用房、廉租房傾斜，是解決一般群眾住房困難的有力措施。◆經濟適用房、廉租房規(guī)劃，商品房不得違規(guī)預售6月7日，山東省出臺十項政策措施調控房價，要緊為加大規(guī)劃調控力度、發(fā)揮稅收調控作用、增加一般商品住房和經濟適用房土地供應、培育和進展住房二級市場。尤其值得關注的是：要求確保年內完成開發(fā)建設600萬平方米經濟適用房的任務，鼓舞開發(fā)企業(yè)建設部分用于出租的經濟適用房；健全銀行風險預備金制度，鼓舞其為中低收入的家庭擔保；在建商品房未取得預售許可證之前，不得以任何形式進行銷售或收取預訂款性質的費用，禁止期房轉讓等等。阻礙：規(guī)劃經濟適用房，支持銀行向中低收入家庭提供房貸，將有力保障中低收入家庭房產消費；商品房不得違規(guī)預售，有利于清理房產市場，幸免群眾的風險投資?！暨m當增加高層住宅比例，加大閑置土地清理--《關于加強房地產市場調控促進房地產業(yè)持續(xù)健康進展的意見》6月8日，山東省建設廳、發(fā)改委等九部門聯(lián)合出臺《關于加強房地產市場調控促進房地產業(yè)持續(xù)健康進展的意見》，要調整優(yōu)化居住用地布局，適當提高住宅小區(qū)建筑容積率，增加高層住宅建設比例；經濟適用住房建設要切實落實國家和省有關優(yōu)惠政策，降低開發(fā)建設成本；嚴格土地轉讓治理，依法制止“炒買炒賣”土地行為，加大對閑置土地的清理力度。阻礙：合理調控住宅布局，加大土地清理，有利于抑止炒房、炒地等投機行為的發(fā)生?！粝硎軆?yōu)惠政策一般住房標準6月14日，山東省公布享受優(yōu)惠政策的一般住房標準：住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上、單套建筑面積120平方米以下、實際成交價格低于同級不土地上住房平均交易價格1.2倍以下。同意單套建筑面積和價格標準適當浮動，上浮比例不得超過20%。凡是達到標準的住房建設項目在項目審批、土地供應以及信貸、稅收等方面都將享受優(yōu)惠政策的支持。阻礙：標準的公布，有力地向一般住宅方向傾斜，有利于適合大眾購買的一般商品房項目的開發(fā)、建設。第二章、日照市房地產項目調研一、房地產項目宏觀狀況商品房市場現(xiàn)狀（1）土地出讓情況2004年日照市國有土地出讓供地總量222公頃，其中新增建設用地222公頃，商業(yè)有地40公頃，住宅用地40公頃，工業(yè)用地100公頃，其它用地42公頃，（2005年日照市國有土地出讓總量未公布）近期國土局掛牌出讓宗地明細編號位

置面積(M2)規(guī)劃用途出讓年限規(guī)劃要求2005K-51秦皇島路以南太原路西側37168.96商業(yè)/居住40/70容積率≤1.2綠地率≥35%2005A-62興海路北側艷陽路以西2146.2商業(yè)40容積率≤1.3綠地率≥30%2005A-70黃海一路以南東方小區(qū)北側1253.3居住70容積率≤1.2綠地率≥35%2005A-71海濱二路以東新港路南側2528.5商業(yè)/居住40/70建設0.52萬平方米商住建筑2005A-57、58、59號宗地屬于舊城改造土地，地上已建有房產，其詳細情況見掛牌出讓文件。2005A-66日照北路西側海曲西路北側9273.9商業(yè)/居住40/70容積率≤1.8綠地率≥25%2005A-67日照北路西側西海路以北1292.0商業(yè)40依照現(xiàn)狀情況核算2005A-68日照路以東海曲中路南側1075.1商業(yè)40現(xiàn)狀土地現(xiàn)狀用途2005A-69日照北路東側5488.9倉儲50現(xiàn)狀土地現(xiàn)狀用途編號保證金起拍價加價幅度付

款

方

式2005K-511500220050成交確認書簽訂后5個工作日內付1500萬元，余額于2006年2月9日前付清。2005A-579455依照有關規(guī)定，競得人在成交確認書簽訂后5個工作日內按照成交價款的20%付清土地出讓金政府收益后即為付清全部土地出讓金。2005A-5894552005A-5994552005A-6240042020成交確認書簽訂后5個工作日內付清全部成交價款。2005A-70130130102005A-71300300102005A-6610001400拍賣現(xiàn)場宣布成交確認書簽訂后5個工作日內付清全部成交價款。2005A-671001002005A-681601602005A-69120120（2）投資與開發(fā)情況2001-2004年期間，日照房地產市快速進展，房地產投資總額年年飆升，2001年房地產投資總額為4.41億元，比上年增長77.8%；2002年房地產投資總額為5.36億元，比上年增長21.6%；2003年是日照房地產投資開發(fā)力度最大的一年，投資總額突破10億元大關，實現(xiàn)投資總額14.16億元，比上年增長163.9%；2004年日照房地投資更加火熱，投資額又翻了一翻，實現(xiàn)投資總額21.23億元,比上年增長50%。（3）市場供應情況（單位：平方米）分類指標合計住宅經濟適用房辦公樓商業(yè)用房其它房屋施工面積224571517332047051029076371951111484新開工面積129858398996452992025170456915房屋竣工面積801843636773132002407610154939445（4）市場銷售情況（單位：平方米）（單位：元）分類指標合計住宅經濟適用房辦公樓商業(yè)用房其它商品房銷售建筑面積6571395754022872819179555916967銷售給個人646641575402287288681555916967商品房銷售額14423811899845276165179611114銷售給個人14192711899845273854179611114（5）市場空置情況分類指標合計住宅經濟適用房辦公樓商業(yè)用房其它商品房空置面積902176498446003800214330一年至三年757925442346003800175690空置三年以上的609222280038640小結：以上統(tǒng)計情況能夠直接反映出2004年日照房地產市場狀況，從新開工面積與房屋施工總面積比較就不難看出市場的供給量大，講明市場的需求量在不斷的增加；從市場銷售來看，銷售情況特不行，商品房銷售建筑面積與銷售給個人的房屋面差不多等同，講明市場供求兩旺；從市場空置情況來看，市場空置量巨大，要緊是因為大部分購房者為外地投資客和旅游度人群，出現(xiàn)這種情況也不足為怪。2、當地知名房地產企業(yè)（含外來開發(fā)企業(yè)）概況◆日照興業(yè)房地產開發(fā)有限公司【簡介】日照興業(yè)房地產開發(fā)有限公司是日照市房地產業(yè)的龍頭企業(yè)之一，先后榮獲了“齊魯房地產品牌企業(yè)50強”、“山東省第五屆消費者中意單位”等榮譽稱號。2004年，開工面積近30萬平方米，簽訂房屋銷售合同4.2億元，為繁榮日照商業(yè)經濟、提升項目定位檔次，興業(yè)集團先后與山東銀座商城和天津家世界公司簽訂了合作合資協(xié)議，落戶到了興業(yè)世紀城和興業(yè)國際商城兩大項目中?！镜湫晚椖俊颗d業(yè)山海天花園、興業(yè)世紀城、興業(yè)國際商城等

◆日照安泰集團【簡介】日照安泰集團創(chuàng)建于2000年，下設安泰房地產開發(fā)有限公司、都市物業(yè)治理有限公司、北京朗潤創(chuàng)新科技進展有限公司、博遠物資有限公司、金悅賓館等多家子公司總資產已過億元。在諸多行業(yè)中均取得不凡業(yè)績，特不在房地產行業(yè)，開發(fā)建設面積達103689.90平方米?！镜湫晚椖俊繕s域世嘉（在售）、水晶花園（在售）、行政審批服務大樓（在售）、阿掖山花園（在售）、招遠金泰家園（在售）、新港小區(qū)（在售）、曲師大D組團（已售）、安泰嘉苑第三生活區(qū)（已售）、安泰園丁苑（已售）、安泰山莊（已售）、星海花園（在售）等；日照舒斯貝爾房地產開發(fā)有限公司【簡介】日照舒斯貝爾房地產成立于1988年，是澳大利亞舒斯貝爾集團的全資子公司。澳大利亞舒斯貝爾集團主營：房地產開發(fā)、游艇建筑與經營以及國際貿易。日照舒斯貝爾房地產開發(fā)有限公司執(zhí)行舒斯貝爾在華的房地產業(yè)務，在日照經營逾13年，是日照第一家外商獨資的房地產開發(fā)企業(yè)。2004年被評為山東房地產開發(fā)企業(yè)50強，新天地項目也被評為山東齊魯名盤50強?！镜湫晚椖俊渴嫠关悹柹虡I(yè)街、舒斯貝爾花園、舒斯貝爾新天地為其打造的產品系列；◆日照市宏德房地產開發(fā)有限公司【簡介】日照市宏德房地產開發(fā)有限公司成立于2002年，是一家集房地產開發(fā)、商品房銷售、房地產信息咨詢、物業(yè)治理、中介服務、酒店治理為一體的綜合性股份制企業(yè)，公司注冊資金2000萬元。【典型項目】創(chuàng)富中心、宏德假日、海景假日等；◆山海天城建集團【簡介】山海天城建集團始建于1992年，下設“日照山海天城建開發(fā)有限公司、山海天建筑工程安裝有限公司、山海天物業(yè)治理有限公司”等子公司，是以房地產開發(fā)為核心，集建筑裝飾、物業(yè)治理、園林綠化、網絡科技、教育培訓、旅游服務等為一體的企業(yè)，正以年開發(fā)規(guī)模10萬平方米的速度快速進展。【典型項目】山海天度假小區(qū)、教授花園一期、二期工程、北大產學研居（日照）基地、海天園和大學城學生公寓等；◆山東海納房地產股份有限公司【簡介】山東海納房地產股份有限公司，初創(chuàng)于1991年10月，是一家以房地產投資運營為要緊事業(yè)領域，集市場營銷、物業(yè)治理、旅游酒店、社區(qū)服務、金融投資等產業(yè)鏈為一體的綜合型企業(yè)。

歷經十幾年的探究和實踐，公司現(xiàn)已進展成為房地產行業(yè)內極富特色與競爭力的品牌企業(yè)。先后榮獲中國建設銀行、工商銀行、農業(yè)銀行特級（AAA）信用企業(yè)、山東省消費者中意單位、山東省文明誠信百佳企業(yè)、省轄免檢企業(yè)、山東省重合同守信用企業(yè)、山東省房地產開發(fā)綜合效益百強企業(yè)、日照市守銀行信用企業(yè)、日照市明星企業(yè)等榮譽稱號，是日照市首家通ISO9001國際質量治理體系認證的房地產企業(yè)?！镜湫晚椖俊繃H帆船俱樂部、凌波園、日照大酒店、國際現(xiàn)代城、觀海苑商貿城、都市花園、月?；▓@不墅、莒州家園、伴海山莊、林海小區(qū)等；二、個盤調研1、住宅物業(yè)（內銷及外銷）代表項目調研項目名稱國際現(xiàn)代城戶型構成戶型面積（㎡）地理位置北京路與大連路交匯處一房兩廳59開發(fā)商山東海納房地產股份有限公司三房兩廳136177.91兩房兩廳103116代理商中原物業(yè)顧問有限公司整合推廣北京博思堂物業(yè)類不商住復式容積率0．99套數住宅：270戶車位安排地下停車場、車庫銷售均價一般住宅：3095元/㎡治理公司自己治理銷售率40%；付款方式一次性、按揭治理費用————開盤時刻05年9月銷售電2289888暢銷戶型兩房兩廳、三房兩廳項目賣點與營銷推廣主題你確實是時代八大夢想，走進MODERN時代客戶群分析外銷+內銷，要緊以東北、山西、周邊都市投資客及購房者為主營銷策略一次性付款：1%的折扣；按揭：首付30%。0.5%的折扣綜合評述實力開發(fā)商，投資有保障；中原代理，促快銷售進度；高層能夠觀海商業(yè)面積過大，片區(qū)商業(yè)優(yōu)勢不明顯；項目名稱都市花園二期戶型構成戶型面積（㎡）地理位置山東路與威海路交匯處兩房兩廳80—100開發(fā)商山東海納房地產股份有限公司三房兩廳140--170物業(yè)類不住宅復式268．06總占地面積270畝其它總建筑面積180000平米容積率0．99套數住宅：989戶車位安排地下停車場、車庫1200元/㎡銷售均價一般住宅：2750元/㎡治理公司自己治理銷售率一期78%；二期剛開始付款方式一次性、按揭治理費用2角/㎡交付時刻一期年底；二期：06年10月銷售電銷戶型兩房兩廳、三房兩廳項目賣點與營銷推廣主題大學城旁、新生活名著客戶群分析以內外銷相結合，內銷針對本市中層收入人群及教師，工務員；外銷針對周邊都市；營銷策略一次性付款：3%的折扣；按揭：首付30%，享有2%的折扣綜合評述地處大學城，文化概念盤，交通便利，環(huán)境優(yōu)美；價格合適，項目名稱興業(yè)山海天花園戶型構成戶型面積（㎡）地理位置日照市山海天旅游度假區(qū)太公一路兩房兩廳85103開發(fā)商日照市興業(yè)房地產開發(fā)有限公司兩房一廳95物業(yè)類不住宅三房兩廳110160總占地面積117畝復式268．06綠化率42%套數住宅：746戶車位安排地下停車場、車庫銷售均價一般住宅：3300元/㎡；不墅：5500元/㎡治理公司自己治理銷售率60%左右付款方式一次性、按揭治理費用5角/㎡開盤時刻2005年7月銷售電8377999暢銷戶型兩房兩廳、三房兩廳銷售策略銀行按揭首付30%，1%的折扣；一次性付款2%的折扣?？蛻羧悍治隹蛻粢o以北京、東北投資客居多，以滿足其度假休閑之用。綜合評述地處山海天旅游度假區(qū)，環(huán)境、交通優(yōu)勢突出；要緊以外消為主；項目名稱儒風海韻戶型構成戶型面積（㎡）地理位置煙臺路與學苑路交匯處一房兩廳開發(fā)商日照市鋼鐵房地產開發(fā)有限公司兩房兩廳三房兩廳142．3代理商中原物業(yè)顧問有限公司物業(yè)類不住宅四房兩廳179．03規(guī)劃設計同濟大學設計院五房220300套數住宅：270戶車位安排地面停車場、車庫銷售均價一般住宅：3000元/㎡交付時刻2005年12月銷售率40%；付款方式一次性、按揭治理費用————開盤時刻05年9月銷售電目賣點與營銷推廣主題現(xiàn)房、大學城、海景客戶群分析60%為鋼鐵公司職工、20%為大學城教職工20%為外來人口綜合評述交通便利、周邊配套完善；但其戶型設計不科學，兩房太少，一定層面上阻礙了銷售進度。項目名稱古城星座戶型構成戶型面積（㎡）地理位置山東路與日照路交匯處兩房兩廳85開發(fā)商日照東信房地產公司兩房一廳60物業(yè)類不商住三房兩廳100套數住宅：54戶車位安排地下停車場、車庫1200元/㎡銷售均價一般住宅：1400元/㎡治理公司自己治理銷售率一期78%；二期剛開始付款方式一次性、按揭治理費用2角/㎡交付時刻一期年底；二期：07年11月銷售電8278222暢銷戶型兩房兩廳、三房兩廳項目賣點與營銷推廣主題花最少的鈔票，住最高的房子，有語言的房子項目優(yōu)勢價格廉價、配套完善項目劣勢環(huán)境差、無社區(qū)、嘈雜客戶群分析要緊針對本地居民綜合評述地處地城中心區(qū)，生活便利；價格較低，適合本地一般居民；銷售情況較好；項目名稱都市花園戶型構成戶型面積（㎡）地理位置新市區(qū)山東路東首南側二房二廳122125開發(fā)商日照都市花園房地產開發(fā)有限公司三房二廳130171.5物業(yè)類不商住復式187255總占地面積108764平米總建筑面積124332平米其它容積率1．16住宅面積111871平米綠化率17．2%套數住宅：852戶車位安排地下停車場、車庫策劃代理深圳安佳置業(yè)有限公司治理公司自己治理銷售率30%左右付款方式一次性、按揭治理費用多層4.5角/㎡;高層7—8角/㎡銷售均價住宅：3300元/㎡；商鋪：6400元/㎡銷售電銷戶型兩房兩廳、三房兩廳銷售策略銀行按揭首付30%，底層商鋪首付40%，70年產權客戶群分析客戶要緊以北京、東北投資客居多，以滿足其度假休閑之用。綜合評述內外消結合的銷售模式，離海邊較近，賣房自住最為合適；項目名稱東辰·金色家園戶型構成戶型面積（㎡）地理位置日照市山東路165號兩房兩廳87.57—85.46開發(fā)商東辰企業(yè)集團兩房一廳75.32—76.74物業(yè)類不住宅三房兩廳94.06—104.73總占地面積21791平米復式268．06總建筑面積23970平米綠化率35%容積率1．1套數住宅：264戶車位安排地下停車場、車庫1200元/㎡銷售均價一般住宅：1400元/㎡治理公司————————————銷售率一期78%；二期剛開始付款方式一次性、按揭治理費用2角/㎡交付時刻一期年底；二期：06年10月銷售電3996958暢銷戶型兩房兩廳、三房兩廳項目賣點與營銷推廣主題日照市首座高性價比的園林社區(qū)住宅客戶群分析要緊以內銷為主，針對本地工薪階層綜合評述價格廉價、戶型結構科學合理，但交通不便、周邊配套不齊全項目名稱教授花園三期戶型構成戶型面積（㎡）地理位置山海天旅游度假區(qū)中部一房97.03開發(fā)商山海天城建集團兩房一廳68.9物業(yè)類不公寓式住宅兩房兩廳76.98114.84總占地面積39.6公頃三房兩廳123.4161.91總建筑面積32萬平米四房兩廳166.58容積率0．88綠化率48%套數公寓：套，住宅：車位安排地下停車場、車庫銷售均價3700元/㎡價格范圍36003880元/㎡規(guī)劃設計治理公司山海天物業(yè)治理有限公司銷售率30%左右付款方式一次性、按揭治理費用5角/㎡交付時刻2007年6月30日銷售電8314888暢銷戶型兩房兩廳、三房兩廳項目賣點與營銷推廣主題細節(jié)成就完美，品質感動生活；銷售策略銀行按揭首付30%，客戶群分析客戶要緊以北京、東北投資客居多，以滿足其度假休閑之用。綜合評述本項目交通便利，戶型安排科學合理、多樣，低密度建筑設計、本小區(qū)特點是與聞名高校聯(lián)手建設“國際化教育學區(qū)”。成了項目的一大特征，教授花園三期工程將與國際聞名學府北京大學聯(lián)合辦學，讓國際化的教育學區(qū)落戶小區(qū)內，從而完全解除精英業(yè)主們的后顧之憂。生活于此，與陽光、沙灘、森林為伴，與精英人士為鄰，“談笑有鴻儒，往來無白丁”。項目名稱天城·時尚party戶型構成戶型面積（㎡）地理位置菏澤路與淄博路交匯處一房一廳50201平米不等物業(yè)類不住宅（小高層）兩房兩廳總占地面積60000平米三房兩廳總建筑面積10萬平米四房兩廳綠化率38．40%銷售均價2500元/㎡代理商精實物業(yè)顧問車位安排地下停車場、車庫治理公司日照天誠物業(yè)治理有限公司銷售率50%左右付款方式一次性、按揭治理費用開盤時刻2005年8月銷售電8802666交付時刻2006年5月暢銷戶型兩房兩廳、三房兩廳項目賣點與營銷推廣主題日照市第一個純板式小高層銷售策略銀行按揭首付30%，3%的折扣；一次性付款4%的折扣；客戶群分析客戶要緊以北京、東北投資客居多，以滿足其度假休閑之用；綜合評述要緊以外銷為主，作為日照市第一個純小高層住宅社區(qū)，其規(guī)劃合理、配套完善深得客戶認可。項目名稱新天地、舒斯貝爾戶型構成戶型面積（㎡）地理位置海曲路與青島路交匯處一房35.2847.66開發(fā)商舒斯貝爾置業(yè)兩房一廳68.0079.94物業(yè)類不酒店式公寓+MALL+住宅兩房兩廳81.88132總占地面積60000㎡三房兩廳126.90155于總建筑面積200000㎡公寓面積30.30—109.76商業(yè)面積80000㎡主流面積30㎡左右公寓面積56000㎡商鋪面積住宅面積54000㎡主流面積套數公寓：660套，住宅：車位安排地下停車場、車庫銷售均價公寓：7600元/㎡住宅：3900元/㎡價格范圍公寓:6000-11700元/㎡住宅:規(guī)劃設計湯姆、嘉倫治理公司美國戴斯酒店治理公司銷售率付款方式一次性、按揭治理費用公寓:毛收入中扣除交付時刻2006年12月31日銷售電銷戶型公寓：海景小面積戶型，住宅：海景房，滯銷戶型公寓：背海大面積戶型，住宅：背海景房，項目賣點與營銷推廣主題日照首席海景商務、生活社區(qū)；君臨天下戴爾斯大酒—日照首座四星級產權式酒店；蔚藍海岸觀景座；夢想之城蔚藍之城；蔚藍海岸巔峰地胄、黃金三角軸心地標；銷售策略公寓投資方式:全面托付\靈活托付\全面托付,固定回報；70年產權,首付40%，年最低回報為出租率的30%回報，享受自住；客戶群分析國內各地投資客，要緊以山東省內日照周邊地區(qū)投資客為主；綜合評述日照第一高度，政府規(guī)劃重點項目，2007年日照水上運動會指定酒店；戴斯大酒店治理，治理有保障；投資回報高，銷售政策優(yōu)惠，回報細節(jié)不詳實；開發(fā)商實力雄厚，樓盤規(guī)模大；項目名稱金階廣場戶型構成戶型面積（㎡）地理位置日照市海濱五路20號兩房兩廳2941開發(fā)商山東日照福泰房地產開發(fā)有限公司三房兩廳物業(yè)類不產權式公寓+商業(yè)復式總占地面積270畝其它總建筑面積180000平米商業(yè)面積1300平米容積率0．99套數公寓：989戶車位安排地下停車場、車庫銷售均價公寓：2750元/㎡；臨街商鋪：13000元/㎡治理公司上海森濠酒店治理有限公司銷售率40%左右銷售代理上海同濟房地產咨詢有限公司付款方式一次性、按揭治理費用2角/㎡開盤時刻05年10月30日銷售電3605777項目賣點與營銷推廣主題首個四星級產權式酒店之商務辦公，TPC產權酒店異地交換平臺；客戶群分析要緊針對國內各地投資客，以東北投資客為主；營銷策略一次性付款：3%的折扣；按揭：首付30%。2%的折扣；7%的年回報再加上20天的免費入住權，7%的回報+50%酒店凈利分紅。綜合評述其在全國多處設點營銷，引進外地投資客，有利地補充了本地市場的客源少的問題，高回報率+專業(yè)治理公司運作+TPC產權交換平臺必將吸引投資者的目光。投資回報高，但合同期效短，投資風險較大；2、商服物業(yè)（內銷及外銷）代表項目調研一、項目概況項目名稱興業(yè)國際商城地理位置黃海一路與海濱三路交匯處項目規(guī)模總建筑面積45000商業(yè)建筑面積39000發(fā)展商日照興業(yè)房地產開發(fā)有限公司日照興文置業(yè)有限公司銷售方式按建筑面積治理公司海南可道商業(yè)治理有限公司銷售情況良好，可能銷售完成率為30%開盤時刻2003年單鋪面積主流：10--35㎡開業(yè)時刻2006年商場定位MALL（超市+百貨相結合的購物中心）管理公司實力業(yè)內知名度不高產品特征商住樓盤，商業(yè)負一上四層，住宅五至十八層；商業(yè)功能購物、休閑、娛樂、文化于一體的現(xiàn)代化商業(yè)中心；招商租賃情況招商已啟動，招商進度不詳，11月5日至6日進行《品牌經營治理培訓班》活動；客戶來源及特點客戶來源：全國各地，要緊以東北投資客為主，南京、上海、本地也有部分；客戶特點：東北投資客要緊以回鄉(xiāng)定居類為主；本地投資客要緊投資三、四層商鋪，因投資風險相對較小，回報有保障；其它為專業(yè)投資客；二、各樓層功能定位及售（租）價調查樓層經營品種/類不面積（m2）銷售方式（售/租）售價均價（元/m2）-1F家世界超市11000不售1F-4F百貨商場28000產權出售一層：9500二層：7500三、四層：60005F-18F商住兩用公寓6000產權式銷售3300銷售策略50年產權，首付40%=現(xiàn)付10%+開進展借給30%（二年還清），銀行按揭60%，返租3年每年回報7%,一次性回報21%，首付款內一次性回報扣除；三、四層可享受5年后加10%回購（買得商鋪總價+總價10%轉賣給開發(fā)商）；整體商鋪只對外出售50%；四、銷售現(xiàn)場服務情況銷售代表銷售代表人數治理架構服務水平現(xiàn)場流程男0人，女3人————————專業(yè)□√非專業(yè)□有序□√混亂□綜合評述優(yōu)勢：1、開發(fā)商實力雄厚；2、專業(yè)經營治理公司統(tǒng)一經營治理；3、知名連鎖超市家世界入駐；4、回報方式誘人，吸引投資客眼球；5、項目地段為老商業(yè)旺區(qū)；6、單鋪面積較小，總價較低；劣勢：1、一、二層返租時刻過短，阻礙投資客的投資熱度；2、招商及商場檔次定位能否實現(xiàn)問題；3、長期經營治理問題；4、商圈內商業(yè)競爭；一、項目概況項目名稱興業(yè)世紀城地理位置日照市北京路中段項目規(guī)?？偨ㄖ娣e約30萬平米發(fā)展商日照興業(yè)房地產開發(fā)有限公司銷售方式按建筑面積治理公司————銷售情況良好，可能銷售完成率為30%交付時間05年12月單鋪面積主流：75㎡左右開業(yè)時刻——————商場定位MALL管理公司實力香港創(chuàng)華商業(yè)治理公司產品特征商住樓盤，商業(yè)一上三層，商業(yè)功能購物、休閑、娛樂、文化于一體的現(xiàn)代化商業(yè)中心；招商租賃情況招商已啟動，招商進度不詳，11月5日至6日進行《品牌經營治理培訓班》活動；客戶來源及特點客戶來源：全國各地，要緊以東北投資客為主，南京、上海、本地也有部分；客戶特點：東北投資客要緊以回鄉(xiāng)定居類為主；本地投資客要緊投資三、四層商鋪，因投資風險相對較小，回報有保障；其它為專業(yè)投資客；二、各樓層功能定位及售（租）價調查樓層經營/業(yè)態(tài)品種/類不面積（m2）銷售方式（售/租）售價均價（元/m2）山東銀座商城產權出售13900百貨產權出售6300百貨產權式銷售6300左右銷售策略50年產權，首付40%=現(xiàn)付10%+開進展借給30%（二年還清），銀行按揭60%，返租2年每年回報7%一次性回報14%，首付款內一次性回報扣除；四、銷售現(xiàn)場服務情況銷售代表銷售代表人數治理架構服務水平現(xiàn)場流程男0人，女3人專業(yè)□√非專業(yè)□有序□√混亂□綜合評述優(yōu)勢：1、開發(fā)商實力雄厚；2、專業(yè)經營治理公司統(tǒng)一經營治理；3、知名連鎖銀座商城入駐；4、回報方式誘人，吸引投資客眼球；5、單鋪面積較小，總價較低；劣勢：1、招商及商場檔次定位能否實現(xiàn)問題；2、長期經營治理問題；4、商圈能否做起令人擔憂；第三章、日照市消費者調研一、消費者差不多特征分析1、從購房用途來分析，日照房地產市場消費者差不多上能夠分為三類：關于住房來講一是買房自住，二是買房度假，三是買房投資；關于商鋪來講一是投資，二是自差不多營；2、從內外銷量比來分析，內銷與外銷比為2:3，外銷占市場總銷售量的60%；3、從購房用途和人群關系來分析，度假、投資要緊以外銷為主，自住要緊以本地居民為主；4、從購房區(qū)域選擇分析，本地人消費者購房區(qū)域要緊集中在老城區(qū)和老城新城結合部，要緊因為生活便利，房總價相對較低；外地消費者要緊購房區(qū)域集中在山海天、新城東部及石臼，要緊因為環(huán)境好；二、消費者投資特征分析1、從房地產整體市場投資量來分析，要緊以外地投資為主；2、從投資物業(yè)類不來分析，住宅投資量高于商服投資量，商服物業(yè)開發(fā)力度的加強，商服物業(yè)投資量有望增加；3、從住宅投資情況分析，投資取向要緊集中在山海天及新城區(qū)高層小高層，要緊表現(xiàn)為海景房投資。4、從商服物業(yè)投資情況分析，產權式酒店公寓是市場的新型產物，目前投資較為走俏；三、消費者投資心理分析1、住宅物業(yè)投資心理分析：住宅物業(yè)投資要緊注重周邊環(huán)境及海景；2、商服物業(yè)投資心理分析：商服物業(yè)投資要緊注重固定回報和物業(yè)升值潛力；四、內銷及外銷客戶特征1、內銷客戶特征：內銷客戶要緊注重價格，對規(guī)劃、環(huán)境、交通條件不是專門注重，要緊以買房自住為主，收入較低的人群購房區(qū)域要緊集中在老城區(qū)及老城新城結合部要緊因為房價較低，收入較高人群購房區(qū)域要緊集中在新城區(qū)，要緊因為交通、環(huán)境及子女上學方便；2、外銷客戶特征：外銷客戶要緊來源于山東其它地區(qū)、東北、北京、河南、山西、新疆及周邊都市，其中東北客戶要緊以自住為主，同時也會投資；其它地點客戶要緊以度假、養(yǎng)老、投資升值等為主；第四章、日照市房地產現(xiàn)狀總結一、日照市房地產宏觀運行狀況1、軟硬環(huán)境良好，市場前景樂觀（1）政府政策更加透明規(guī)范；土地的運作差不多特不市場化，差不多從協(xié)議出讓制轉變?yōu)檎型稑酥坪透偱闹?。公正、公平、公開的土地出讓政策，讓更多外地有實力、有眼光的進展商也參與到都市建設中來，提升了房地產進展水平。（2）突出地點旅游優(yōu)勢，旅游度假類樓盤得已快速進展；日照市都市功能差不多形成，規(guī)劃形成生態(tài)旅游名城，以其豐富的旅游資源優(yōu)勢及良好的環(huán)境優(yōu)勢，來帶動整個城的各行業(yè)同步進展；就目前市場來看房地產行業(yè)的進展速度優(yōu)為突出，目前旅游度假類樓盤及公寓酒店類樓盤正處于快速、穩(wěn)步進展時期；同時政府不斷加大對旅游產業(yè)及配套設施的資金投入，增強都市阻礙力和都市旅游品牌。（3）都市規(guī)劃合理，具有前瞻性、特色性；日照市城區(qū)格局差不多形成，各片區(qū)有著不同的功能和特色，城區(qū)差不多沒有工業(yè)規(guī)劃，四大板分不以商貿、政治、物流、旅游四大板塊來規(guī)劃，目前已差不多形成規(guī)模；同時政府在進展旅游產業(yè)的同又引入水上運動項目，目前世帆賽基地已投入使用，水上運動基地正在快速建設中，相應的酒店等配套設施也在建設中。2、整體市場處于房地產進展的加速時期整個都市如同一個大工地，幾大片區(qū)開發(fā)力度逐步加快，新城建設、老城改造同步進行，房地產開發(fā)呈現(xiàn)加速進展態(tài)勢。3、外來投資客戶不斷增加，房地產消費市場穩(wěn)固進展；目前日照房地產市場外銷投資比率已超過半數達到了60%，可想而知如此的進展速度對日照市近年及今后的進展起到無形的大力推動作用，今年全國各地房市價格均有回落，但日照市房市整體價格沒有下降，反而有所增長；盡管商品房市場供給量巨大，然而商品房消費量還在不斷增加，整體房地產市場保持快速增長態(tài)勢。二、日照市房地產市場特征1、日照市市區(qū)（東港區(qū)）都市格局及房地產進展狀況（1）都市格局及分析依照日照市都市規(guī)劃特點可將市區(qū)分為以下片區(qū)【老城片區(qū)】日照市老城區(qū)，區(qū)域人口較多，是日照的商業(yè)旺區(qū)和本地居民重要的居集地，但片區(qū)環(huán)境較差，區(qū)域規(guī)劃及目前舊城改造相對落后于新城片區(qū)和石臼片區(qū)，目前在建在售項目多數為商業(yè)項目、商住項目。片區(qū)進展勢態(tài)傾向于形成日照核心商圈及金融中心，片區(qū)空間正在向四周拓展（圖中箭頭所示），在片區(qū)周邊有望形成以當地居民為主的居集地?！拘鲁瞧瑓^(qū)】規(guī)劃建設的日照新城區(qū)，日照市政府及相關行政職能部門所在地，片區(qū)交通、環(huán)境均做了完善的規(guī)劃，目前在建在售樓盤趨向CBD（中央商務、住宅）概念方向進展。以后有望形成政治、商務、文化中心區(qū)，同時接軌萬平口水上運動基地、海濱浴場及老城區(qū)（圖中箭頭所示），形成旅業(yè)、餐飲、旅游商品等特色為一體的中心區(qū)。綜合以上，新城片區(qū)以后將形成集政治、商業(yè)、商務、旅業(yè)、娛樂飲食、文化等為一體的特色中心城區(qū)?！臼势瑓^(qū)】日照老城區(qū)之一，商業(yè)旺區(qū)，外來人口要緊活動區(qū)域，目前以形成較濃厚的商業(yè)氛圍，商業(yè)功能集購物、娛樂休閑、餐飲旅業(yè)為一體。片區(qū)緊鄰日照港和萬平口，片區(qū)優(yōu)勢突出。日照新火車站坐落于片區(qū)內將會為片區(qū)的快速進展注入活力。目前片區(qū)內商業(yè)項目紛紛上馬，多個大型商業(yè)樓盤在建在售中，結合以上優(yōu)勢，不難看出片區(qū)的商業(yè)潛力遠大于老城片區(qū)，以后將會形成以物流、貿易、商業(yè)等多功能為一體的復合式進展片區(qū)。【大學城片區(qū)】規(guī)劃中的大學城，目前以多所大學進駐，要緊有曲府師范大學、濟寧醫(yī)學院、山東水院、山東體院等，規(guī)劃將形成集20多所大學的大學園區(qū)。周邊教育概念樓盤正在逐步興起?！旧胶Ｌ臁可胶Ｌ鞛槿照盏穆糜味燃賲^(qū)，要緊景點有山海天海水浴場、山海天海濱廣場、海洋館、太公島游樂園、桃花島風景區(qū)等聞名景點。片區(qū)結合濱海優(yōu)勢打造了多處海景大盤，目前的開發(fā)態(tài)勢正逐步加強?！救f平口】觀光、水上運動基地，目前要緊有世帆賽基地、萬平口廣場、萬平口海水浴場、金沙灘海水浴場等旅游景點，規(guī)劃將建成國內最大的水上運動基地（建設中）、世帆賽基地（已建成）、萬平口海濱生態(tài)廣場（建設中），結合水上運動和旅游觀光兩大優(yōu)勢共同打造片區(qū)在都市中的地位及阻礙力；目前周邊有多個五星級酒店正在建設或籌建中，不斷完善片區(qū)服務配套功能。2005年歐洲級世界帆船錦標賽、2006年470級世界帆船賽、2007年首屆全國水上運動會在日照進行。【日照港區(qū)】日照港是國家一類對外開放港口，灣闊水深，不凍不淤，無臺風直接登陸及發(fā)生破壞性地震的記錄，航線直達日本大坂、橫濱、名古屋，韓國釜山、平澤，可建設各類泊位100多個，吞吐能力可達2億噸，特不適宜建設15-30萬噸級深水泊位。是中國沿海煤炭、鐵礦石、氧化鋁、木材、石油、化工產品等重要的能源和原材料進出口港口和集散基地。（2）各片區(qū)房地產進展狀況★老城片區(qū)片區(qū)典型樓盤一覽表項目名稱物業(yè)類不均價陽光花園住宅2300元/㎡向陽小區(qū)住宅1730元/㎡東辰·金色家園住宅1400元/㎡古城星座住宅2330元/㎡水晶花園住宅2100元/㎡德福龍商業(yè)廣場住宅+商業(yè)住宅：2300物業(yè)產品特征：住宅、商業(yè)（商業(yè)開發(fā)量目前較少，開發(fā)量有望加大）物業(yè)價格特征：四個片區(qū)中老城片區(qū)房格最低，住宅均價在2000元/㎡左右；項目營銷特征：立足本地市場，廣告推廣較少；市場客戶特征：住宅消費要緊以在當地生活已久的中低收入人群為主；★新城片區(qū)片區(qū)典型樓盤一覽表項目名稱物業(yè)類不均價新天地·舒斯貝爾公寓+住宅住宅：3900元/㎡，公寓：7600元/㎡天城·時尚party住宅2500元/㎡都市花園住宅+商業(yè)住宅：3300元/㎡；商鋪：6400元/㎡都市花園二期住宅2750元/㎡興業(yè)世紀城商業(yè)13900元/㎡(1F)，6300元/㎡(2、3F)國際大廈商業(yè)+住宅住宅：3781元/㎡，商鋪：7854元/㎡物業(yè)產品特征：住宅（高層觀海房）、寫字樓、公寓、商業(yè)物業(yè)價格特征：住宅均價在2600--3000元/㎡之間，一層商業(yè)均價在1萬元/㎡左右，項目營銷特征：立足本地市場，面向外地，以戶外廣告各印刷品發(fā)放為主。市場客戶特征：住宅消費要緊以本地中高收入人群為主，公寓/商鋪多為周邊投資客，東北投資客及西北投資客；★石臼片區(qū)片區(qū)典型樓盤一覽表項目名稱物業(yè)類不均價國際現(xiàn)代城住宅+商業(yè)住宅：3095元/㎡興業(yè)國際商城商業(yè)一層：9500，二層：7500，三、四層：6000