各類容積率與對應(yīng)的總圖方案-42p

容積率及總圖規(guī)劃課題研究分享研發(fā)設(shè)計部-規(guī)劃建筑組2017年12月1目錄PA

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一、

容積率與項目規(guī)劃的邏輯關(guān)系PA

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二、

不同容積率的方案強排模式PA

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三、

案例分享PA

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一、容積率與項目規(guī)劃的邏輯關(guān)系如何用足容積率：?

損失可銷售部分的容積率等于白白扔掉一塊利潤1、容積率是通過控制性詳規(guī)過程中的設(shè)計與測算得出的此地塊的用地強度，具有一定的科學(xué)性，規(guī)劃出一份足額容積率的總圖應(yīng)該是可以操作的。2、影響容積率有幾個客觀因素：日照規(guī)范、間距要求、退紅要求、限高要求等。也有幾個人為操作因素：產(chǎn)品定位、不利地塊的利用度、單體樓型選擇等。PA

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一、

容積率與項目規(guī)劃的邏輯關(guān)系如何用足建筑密度：?

損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價空間1、建筑密度主要與首層建筑面積有關(guān)--首層戶型（贈送私家花園）是項目賣價最高的戶型，項目溢價的主要組成部分，絕不能浪費掉2、底層挖掘和分率原則中論述-好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過。PA

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一、容積率與項目規(guī)劃的邏輯關(guān)系如何貨值最大化：1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。2、運用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢價空間。3、資源利用最大化

,盡可能多的擴大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例

，擴大溢價范圍4、盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積PA

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二、不同容積率的方案強排模式日照及間距計算的影響6PA

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二、不同容積率的方案強排模式戶型選擇模式7PA

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二、不同容積率的方案強排模式8PA

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二、不同容積率的方案強排模式容積率小于1：PA

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二、不同容積率的方案強排模式容積率：1.0~1.5PA

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二、不同容積率的方案強排模式容積率：1.5~2.0PA

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二、不同容積率的方案強排模式容積率：2.0~2.8PA

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三、案例分享?

用足指標(biāo)?

貨值最大化?

復(fù)制模塊?

配套用房最小化?

贈綠規(guī)劃和底層挖掘?

控制地庫?

減少入口PA

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三、案例分享1、用足容積率和建筑密度1.1用足容積率1.2用足建筑密度2、用足規(guī)劃法規(guī)的邊界（三個案例）如：利用兩層挑空陽臺不計面積的政策，提供更多可帶來溢價的贈送面積，驗收后修成房間，有效增加實際容積率；利用2.0米以下不計面積的規(guī)定。PA

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三、案例分享：龍湖北京唐寧ONE總用地面積：56640

㎡代征道路：6225

㎡代征綠地：1338

㎡消防站用地：2800建設(shè)用地：約49077

㎡容積率：≤3.8地上總建筑面積：176000

㎡公建面積占20%-40%住宅面積占60%-80%綠地率：≥30%集中綠地：6000

㎡建筑限高：80m規(guī)劃難點：

建筑限高從80米突破到90米；

日照；用地內(nèi)另含公交場站一座，占地2500平方米，廉租房建筑面積：6000

平米，不含在以上總建筑面積指標(biāo)內(nèi)PA

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三、案例分享：龍湖北京唐寧ONE設(shè)計前將不影響地塊以外樓房日照的立體空間切割出來，之后按規(guī)范填充建筑物，得出最大容積率。PA

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三、案例分享：龍湖北京唐寧ONE端頭轉(zhuǎn)角戶型設(shè)計部分90平米以下小戶型端頭轉(zhuǎn)角戶型設(shè)計部分90平米以下小戶型精品公寓：擋光住宅作為商業(yè)指標(biāo)在陰影區(qū)部分的作為商業(yè)指標(biāo)?

把無法滿足日照要求的部分布置商業(yè)產(chǎn)權(quán)面積?多元化產(chǎn)品，混合分布PA

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三、案例分享：龍湖北京唐寧ONE邊角地塊的有效利用?大進深多單元的平面組合單體對容積率貢獻大?

北方地區(qū)在好的地段可采用少量的東西向布局北京唐寧ONE樓型的選擇大大提高了容積率一棟住宅占到住宅總面積的36%規(guī)劃少量的東西朝向建筑PA

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三、案例分享?

損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價空間1、用足建筑密度：主要與首層建筑面積有關(guān)--首層戶型（贈送私家花園）是項目賣價最高的戶型，項目溢價的主要組成部分，絕不能浪費掉2、用足當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)：底層挖掘和分率原則中論述--好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過。PA

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三、案例分享用足密度--好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過。PA

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三、案例分享：用足法規(guī)雙層陽臺贈送驗收后修成房間，有效增加實際容積率雙層高可變空間的利用優(yōu)點：零面積變2房，3房戶型成5房功能：可以做為家庭娛樂、書房、保姆間、空中花園等多種用途，上下層不等高分隔，靈活多變。實景展示建議做兒童房：下層為臥室，閣樓為學(xué)習(xí)、游戲閣樓平面剖面圖PA

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三、案例分享：用足法規(guī)PA

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三、案例分享：用足法規(guī)、利用2.

米以下不計面積的規(guī)定，可以將半地下室墊高至2.

米以內(nèi)，贈送給客戶，帶來銷售溢價，驗收后將墊層清除，改為房間。PA

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三、案例分享“肚里有貨”

---貨值最大化1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。（可利用總圖預(yù)案指標(biāo)求解模型）2、運用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢價空間。3、資源利用最大化

,盡可能多的擴大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例

，擴大溢價范圍。4、盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積。PA

RT

三、案例分享不平衡使用容積率案例A地

塊

經(jīng)

濟

技

術(shù)

指標(biāo)126139.64㎡凈用地面積40728.70㎡建設(shè)用地15米和40米代征綠地111.32畝地上可建設(shè)面

520300.00㎡積建設(shè)用地77.88畝4.1容

積

率≤30％其中住宅26%建筑密度綠

地

率≥30%各業(yè)態(tài)市場分析新城案例含金量高＝容積率面積收益容積率面積收益地價外成本＝預(yù)計建面價格－預(yù)計地價外成本＝前期工程費＋基礎(chǔ)設(shè)施及配套費各

業(yè)

態(tài)

的

容

積

率

面

積

收

益

表業(yè)態(tài)預(yù)計建面價格10000/

㎡13000/㎡預(yù)計地價外成本1887/㎡2000/㎡容積率面積收益8113元社區(qū)商鋪

50~250㎡普通聯(lián)排11000元10040元9040元親地底躍

200~250㎡電梯頂躍

200~250㎡電梯洋房

100~130㎡34高層83~130㎡12000/

㎡11000/

㎡7500/

㎡1960/㎡1960/㎡2750/㎡4750元6800/

㎡（精裝）

2505/㎡4295元這里可以看到聯(lián)排、親地底躍和電梯頂躍是含金最高的，其次是多建電梯洋房，最后剩余的容積率為高層?？傮w規(guī)劃業(yè)態(tài)配比新城案例商業(yè)占足4%的覆蓋率，在適當(dāng)?shù)奈恢玫咨桃?guī)劃要求：1.容積率:4.1高層提高覆蓋率≥20%，少占地，容積率≥81、聯(lián)排別墅占地較大，但不易出面積2.覆蓋率:30%其中住宅26%各業(yè)態(tài)指標(biāo)比對：2、一般底躍雖然可類別墅，但只有1~2層的面積可溢價業(yè)態(tài)合理容積率

覆蓋率社區(qū)商業(yè)

3層普通聯(lián)排2.5層底躍1~3層電梯頂躍2~355~100%30~35%3、電梯7+1比多層在相同覆蓋率下更易出面積，且能激活4、5、6和頂躍溢價0.6~0.757+1無電梯頂躍7替代5+16電梯花園洋房≥7

1.5~2.025~30%55442+1替代33222無電梯花園洋房1.3~1.528~32%15~20%111聯(lián)排無電梯洋房電梯洋房高層（12~33層）

2.5~6PA

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三、案例分享洋房集中、規(guī)?；?，城市形象主道路入口形成洋房規(guī)模視覺；形成點、線、面豐富城市空間；社區(qū)商業(yè)34層高層多層返遷房景尚景（高層）電梯花園洋房規(guī)劃未建小區(qū)新城案例?不平衡使用容積率后的總貨值為40億元左右

，大于單一產(chǎn)品的總貨值，比如只做高層的貨值為36.5億左右本方案占地比：花園洋房區(qū)

高層區(qū)=6.3/3.7本方案可售住宅面積比（含下躍贈送）：花園洋房

高層=3.1/6.91.2不平衡使用容積率案例B地

塊

經(jīng)

濟

技

術(shù)

指

標(biāo)106690㎡總用地面積（算容積率的基數(shù)）虎溪河8395㎡建設(shè)用地虎溪河及周邊綠地（不計入綠地率）98295㎡市政停車場建設(shè)用地可建設(shè)用地面積可建設(shè)地上面積容

積

率160035㎡1.5≤30％≥30%建筑密度綠

地

率總圖—

配比研究項目案例7層

以配比的方式用足1.5的容積率

產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合有：7層7層7層1、商業(yè)＋洋房洋房洋房

洋房洋房2、商業(yè)＋聯(lián)排/大院＋高層3、商業(yè)＋聯(lián)排/大院＋洋房＋高層20.5層各業(yè)態(tài)對應(yīng)的容積率及密度：業(yè)態(tài)容積率建筑密度社區(qū)商業(yè)

3層2~367~100%間距2.5層2.5層

2.5層普通聯(lián)排

3層0.6~0.7

25~30%32%大院別墅

2~4層

0.8別墅

別墅

別墅高層洋房

7層1.2~1.5

23%高層

22層2.5~3.5

10~15%二、貨值最大化運用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢價空間。1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效0.5

0.8

2.0容積率：0.30.61.5辦法，做總圖之前要進行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。（分析兩個案例）獨花花

高高獨聯(lián)2、運用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢價空間。(產(chǎn)品類型示意案例）1234town3、資源利用最大化

,盡可能多的擴大優(yōu)質(zhì)資類獨棟別

聯(lián)排大院

類聯(lián)排洋

高源戶型比例

，擴大溢價范圍墅房4、盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空1800W500W200W100W50W間，變?yōu)榭射N售面積案例：贈送半地下室和閣樓面積附送閣樓0－30四層三層90－10590－10590－10590－105附送閣樓二層0－30重慶睿城大院90－120二層聯(lián)排：200－250（實得350~400）送

:2F＋閣樓，半地下層庭院疊拼：180－220（實得220~300）送:4F＋閣樓，半地下層庭院90－120首層首層地下室（帶采光庭院）下室（帶庭院）聯(lián)排別墅剖面圖疊拼別墅剖面圖聯(lián)排戶型解析疊拼戶型解析送閣樓送閣樓空中花園前花園獨立入戶樓梯后花園后花園前花園贈送車庫贈送車庫贈送半地下室贈送半地下室“削減龍?zhí)住?--配套用房最小化會所室內(nèi)泳池、乒乓球室均在地下一層,網(wǎng)球場下沉，布置在地下室底板上,底上沿街布置，一層為架空茶座、二樓為茶室、屋頂為竹林茶座。地上面積391平米.?

嚴(yán)格控制物管用房、會所、垃圾站、居委會等配套建筑面積，并盡量放到地下層，不占用容積率。?

會所應(yīng)布置在沿街位置，地下泳池便于對外經(jīng)營，總圖報建時，會所要標(biāo)注為商業(yè)用房?！暗叵曼S金”---控制地庫將車庫抬到地上一層

案例?

在不占用容積率的前提下，盡量將車庫抬到地上一層或采用停車橋?

優(yōu)化車庫柱網(wǎng)，控制車庫面積，標(biāo)準(zhǔn)為：車庫面積/車位數(shù)應(yīng)小于35平米

。抬高一層的城市街道的界面抬高架空地下室分析架空一層車位：通風(fēng)采光；減少埋深；減少防水工程量等初步估算節(jié)省1300萬元；6%左右坡道減少埋深采光通風(fēng)車輛直接入庫停車橋中央集中車位外圍地上車位-地上，半地下兩層車位集中分布-減小下挖工程量，大幅降低成本-框架結(jié)構(gòu)，開放式，無管線（停車專題將展開研究）北京