2022年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法題庫帶答案解析

2022年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法題庫帶答案解析第一部分單選題(50題)1、有理性的買者在購買商品時，會選擇（）。

A.效用最大而價格最低的

B.效用最小而價格最低

C.效用最大而價格最高的

D.效用最小而價格最高的

【答案】：A

2、房地產(chǎn)估價之所以要遵守價值時點原則，是因為（）。

A.影響房地產(chǎn)價格的因素是不斷變化的

B.房地產(chǎn)自身狀況會發(fā)生變化

C.必須確定一個價值所對應的時間

D.房地產(chǎn)經(jīng)濟活動通常有確定的發(fā)生時間

【答案】：A

3、在測算開發(fā)利潤時要注意（）與利潤率的匹配。

A.開發(fā)成本

B.計算基數(shù)

C.利潤

D.投資

【答案】：B

4、房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以（）狀況為參照系進行的。

A.可比實例房地產(chǎn)

B.估價對象房地產(chǎn)

C.標準房地產(chǎn)

D.類似房地產(chǎn)

【答案】：C

5、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中位置因素的是（）。

A.朝向

B.樓層

C.方位

D.交通條件

【答案】：D

6、下列（）房地產(chǎn)不是按用途來劃分的類型。

A.綜合房地產(chǎn)

B.出租房地產(chǎn)

C.辦公房地產(chǎn)

D.娛樂房地產(chǎn)

【答案】：B

7、對于應遵循（）但確因情況特殊而未采用相同的估價方法或?qū)Υ绞竭M行估價的，應在估價報告中說明并陳述理由。

A.替代原則

B.合法原則

C.一致性原則

D.一貫性原則

【答案】：C

8、采用百分率法進行交易情況修正時，應以可比實例（）為基準確定交易情況修正系數(shù)。

A.成交價格

B.賬面價格

C.正常價格

D.期望價格

【答案】：C

9、某建筑物的建筑面積5000m2，坐落的土地面積為2000m2，土地價格1500元/m2，用成本法測算出的該建筑物的重置價格為1600元/m2，市場上該類房地產(chǎn)的正常房地價格為1800元/m2。該建筑物的現(xiàn)值為（）。

A.2400元/m2

B.1200元/m2

C.1000元/m2

D.1500元/m2

【答案】：B

10、某房地產(chǎn)的建筑面積為2500m2，現(xiàn)狀價值為2000萬元，若現(xiàn)在將該房地產(chǎn)拆除重建，拆除費用為100萬元，殘值為45萬元，后續(xù)必要支出及應得利潤為4000元/m2，重建后的房地產(chǎn)市場價格為15000元/m2。該房地產(chǎn)的市場價值為（）萬元。

A.1945

B.2000

C.2695

D.2750

【答案】：C

11、采用成本法估價，要求在運用成本法時注意“逼近”，其中有要（）。

A.區(qū)分實際成本和客觀成本

B.正確估計正?；ㄙM和實際花費

C.同時考慮升值與貶值因素

D.考慮功能折舊

【答案】：A

12、將測算修復的必要支出及應得利潤作為房地產(chǎn)價值減損額的評估方法是（）。

A.成本法

B.價差法

C.修復成本法

D.損失資本化法

【答案】：C

13、評估甲別墅的市場價值，選取了乙別墅為可比實例，乙別墅的成交價格為8000元/m2，裝修標準為1000元/m2（甲別墅的裝修標準為800元/m2），因位置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比準價格為（）元/m2。

A.7020

B.7091

C.7380

D.8580

【答案】：B

14、相鄰房地產(chǎn)的權利人應正確處理相鄰關系，相鄰關系的產(chǎn)生是因房地產(chǎn)具有（）。

A.易受限制

B.獨一無二

C.相互影響

D.不可移動

【答案】：C

15、新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價，（）是一種有效的方法，因為新開發(fā)區(qū)在初期，土地市場和房地產(chǎn)市場一般還未形成，土地收益也還沒有。

A.比較法

B.成本法

C.收益法

D.假設開發(fā)法

【答案】：B

16、利用與估價對象具有相同或相似收益特征的可比實例的價格、凈收益等數(shù)據(jù)，選用相應的報酬資本化法公式，計算出報酬率的方法是（）。

A.市場提取法

B.分解法

C.累加法

D.排序插入法

【答案】：A

17、評估某宗房地產(chǎn)2013年10月13日的價格，選取了可比實例甲，其成交價格為3000元/m2，成交日期為2012年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2012年6月至2013年10月該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1%，對可比實例甲進行市場狀況修正后的價格為（）元/m2。

A.3214

B.3347

C.3367

D.3458

【答案】：B

18、在城市房屋征收中，征收補償實行房屋產(chǎn)權調(diào)換方式且所調(diào)換房屋為期房的，在對所調(diào)換房屋進行估價時，估價對象狀況如：期房區(qū)位、用途、面積、建筑結(jié)構(gòu)等，應當以（）為準。

A.征收人與被征收人在征收安置補償協(xié)議中的約定

B.征收人與被征收人的口頭約定

C.被征收人的要求

D.征收人的要求

【答案】：A

19、“皮槁而毛拔”（《素問·五臟生成篇》）的原因是

A.多食苦

B.多食甘

C.多食辛

D.多食咸

【答案】：A

20、房地產(chǎn)利用中存在外部性，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)（）的特性。

A.不可移性

B.獨一無二

C.相互影響

D.用途多樣

【答案】：C

21、某套200m2、單價4000元/m2的住宅，要求成交時首付20萬元，余款在3年內(nèi)分3期支付，每期末支付20萬元。如果折現(xiàn)率為5%，則該套住宅的實際價格為（）萬元。

A.71.84

B.74.47

C.75.23

D.80.00

【答案】：B

22、邪熱內(nèi)盛，深伏于里，陽氣被遏，郁閉于內(nèi)，不能外達于肢體，屬于

A.陰盛格陽

B.真寒假熱

C.陽盛格陰

D.陰陽亡失

【答案】：C

23、某在建工程按正常建設進度建設1年后停工，停工半年后基坑進水，現(xiàn)人民法院強制拍賣該在建工程，預計拍賣處置正常期限為0.5年，之后處理基坑進水、清淤、協(xié)調(diào)施工約需0.25年。經(jīng)市場調(diào)查，類似開發(fā)項目正常建設期為2.5年，開發(fā)完成后的市場價格為5000元/m2。折現(xiàn)率為10%，用動態(tài)分析法估價時，開發(fā)完成后的市場價格的現(xiàn)值為（）元/m2。

A.3939.93

B.4034.93

C.4132.23

D.4231.87

【答案】：B

24、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500m2，層高為4.1m，土地剩余使用期限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6m，建筑物重建價格為2000元/m2。假定層高每增加0.1m，建造費用每平方米相應增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建價格為基礎估算該建筑物的價值，則應扣除的功能折舊為（）萬元。（建筑物報酬率為10%）

A.11.80

B.16.07

C.23.57

D.31.07

【答案】：D

25、建筑物自竣工日期起至其對房地產(chǎn)價值不再有貢獻之日止的持續(xù)時間稱之為（）。

A.經(jīng)濟壽命

B.自然壽命

C.實際年齡

D.有效年齡

【答案】：A

26、房地產(chǎn)保值增值的特性從房地產(chǎn)價格變化的總趨勢來講，是（）上升的。

A.間斷式

B.波浪式

C.連續(xù)式

D.螺旋式

【答案】：B

27、下列情況中會導致房地產(chǎn)價格上升的是（）。

A.上調(diào)貸款利率

B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款

C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

D.增加土地供應

【答案】：B

28、下列關于血熱的敘述不正確的是

A.表現(xiàn)為刺痛，痛有定處，得溫而不減

B.為血分有熱，血行加速的病理狀態(tài)

C.病因為邪熱人血或五志過極化火

D.病機主要以實為主

【答案】：A

29、路線價法特別適用于對()進行估價。

A.單宗土地

B.大量土地

C.部分土地

D.待開發(fā)土地

【答案】：B

30、為財務報告服務的估價，為保證會計資料的可比性，需要遵循的原則是（）。

A.合法原則

B.最高最佳利用原則

C.一致性原則

D.一貫性原則

【答案】：D

31、關于房地產(chǎn)估價合法原則及其運用的說法，正確的是（）。

A.只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象

B.估價對象狀況必須是實際情況

C.以公益為目的的學校教學樓可以作為抵押評估對象

D.估價結(jié)果應是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格

【答案】：D

32、某在建工程現(xiàn)擬拍賣，已知該在建工程是半年前通過一次性付款取得土地，目前已經(jīng)完成地上一層結(jié)構(gòu)部分，半年后開始預售，1年后可竣工，銷售期為1年，銷售收入在銷售期內(nèi)均勻?qū)崿F(xiàn)，則采用成本法評估該在建工程價值中計算土地取得費用的投資利息的計息期和采用假設開發(fā)法評估該在建工程價值中對開發(fā)完成后的價值進行折現(xiàn)時的折現(xiàn)期分別為（）。

A.0.5年和1年

B.0.5年和1.5年

C.0.5年和2年

D.1年和1.5年

【答案】：A

33、現(xiàn)實中土地的使用、支配權要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于（）方面的制約。

A.建筑技術

B.土地權利設置

C.相鄰關系

D.土地使用管制

【答案】：D

34、（）是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳利用。

A.權益原理

B.收益遞增遞減原理

C.適合原理

D.均衡原理

【答案】：D

35、下面不屬于造成功能折舊的因素是（）。

A.建筑設計缺陷

B.人們消費觀念的改變

C.建筑技術進步

D.環(huán)境污染

【答案】：D

36、能讓口鼻干燥，皮膚干澀、甚則皸裂，毛發(fā)不榮，小便短少，大便干結(jié)的病邪是

A.熱

B.寒

C.風

D.燥

【答案】：D

37、下列估價業(yè)務中，估價機構(gòu)可以承接的是（）。

A.超出了估價機構(gòu)業(yè)務范圍的估價業(yè)務

B.估價機構(gòu)的專業(yè)能力難以勝任的估價業(yè)務

C.估價機構(gòu)的某些估價師與估價需求者有利害關系的估價業(yè)務

D.承接后出現(xiàn)很大執(zhí)業(yè)風險的估價業(yè)務

【答案】：C

38、某宗房地產(chǎn)2013年2月25日的價格為1000美元/m2。匯率為1美元＝6.29元人民幣，該類房地產(chǎn)以美元為基準的價格變動平均每月比上月遞減0.5%。則其在2013年10月25日的價格為（）元人民幣（2013年10月25日的匯率為1美元＝6.12元人民幣）。

A.6043

B.5879

C.6290

D.6120

【答案】：B

39、下面不屬于造成功能折舊的因素是（）。

A.建筑設計缺陷

B.人們消費觀念的改變

C.建筑技術進步

D.環(huán)境污染

【答案】：D

40、“()則心系急，肺布葉舉，而上焦不通，營衛(wèi)不散，熱氣在中，故氣消矣?！?/p>

A.憂

B.思

C.悲

D.恐

【答案】：C

41、關于成本估價中土地取得費用、建設成本、管理費用、銷售費用估算的說法，正確的是（）。

A.應按它們在過去實際發(fā)生時點的實際水平來估算

B.應按它們在過去實際發(fā)生時點的正常水平來估算

C.應按它們在未來預計發(fā)生時點的正常水平來估算

D.應按它們在價值時點的正常水平來估算

【答案】：D

42、在成本法估價中，關于合理確定開發(fā)用地取得途徑的說法，正確的是（）。

A.開發(fā)用地取得途徑應為估價對象土地的原始取得途徑

B.開發(fā)用地取得途徑應為估價時點估價對象所在區(qū)域類似土地的主要取得途徑

C.開發(fā)用地取得途徑應為估價時點收集的取得成本最高的土地取得途徑

D.開發(fā)用地取得途徑應為估價委托人提供的土地取得途徑

【答案】：B

43、頭脹頭痛、甚則嘔血、昏厥，屬于

A.怒則氣上

B.驚則氣亂

C.悲則氣消

D.恐則氣下

【答案】：A

44、在房地產(chǎn)投?；馂碾U時評估的保險價值是指（）。

A.土地的價值

B.建筑物的價值

C.建筑物與土地的價值

D.建筑物的拍賣價值

【答案】：B

45、因規(guī)劃修改、污染、工程質(zhì)量缺陷等導致的房地產(chǎn)價值減損的評估是（）。

A.災害調(diào)查評估

B.規(guī)劃實施情況評估

C.房地產(chǎn)價值減損評估

D.相關經(jīng)濟損失評估

【答案】：C

46、從理論上講，在為交易服務的估價中，一個良好的評估價值等于（）。

A.賬面價格和市場價格

B.理論價格和成交價格

C.原始價格和投資價格

D.正常成交價格即市場價格

【答案】：D

47、下列房地產(chǎn)權利的種類中，（）屬于擔保物權。

A.地役權

B.典權

C.抵押權

D.租賃權

【答案】：C

48、下列屬于按照房地產(chǎn)的實物形態(tài)分類的房地產(chǎn)是（）。

A.房地產(chǎn)的局部

B.工業(yè)房地產(chǎn)

C.部分產(chǎn)權或有限產(chǎn)權的房地產(chǎn)

D.在建工程

【答案】：A

49、房屋完損等級，是用來檢查房屋維修保養(yǎng)情況的一個標準，是確定房屋實際新舊和（）的重要依據(jù)。

A.估算價格

B.測算折舊

C.檢查保養(yǎng)情況

D.評定房屋的功能

【答案】：B

50、在國有土地上房屋征收評估中，對已出租的房地產(chǎn)不考慮租賃因素的影響。這一估價假設屬于（）。

A.未定事項假設

B.背離事實假設

C.不相一致假設

D.依據(jù)不足假設

【答案】：B

第二部分多選題(50題)1、下列關于房地產(chǎn)估價的市場定價的說法中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)價值是客觀存在的

B.房地產(chǎn)價值是專業(yè)估價人員的價值判斷結(jié)果

C.房地產(chǎn)價值由市場力量決定

D.由市場參與者集體的價值判斷所形成

E.估價師是運用自己的知識和經(jīng)驗去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產(chǎn)價值

【答案】：ACD

2、關于運用假設開發(fā)法評估某酒店在建工程的投資價值（其中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值采用收益法測算）的說法，正確的有（）。

A.可選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提或被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提估價

B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價值

C.收益法測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時可采用投資者的預算收益測算

D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應包括家具、設備等房地產(chǎn)以外財產(chǎn)的購置費用

E.折現(xiàn)率應等同于同一市場上類似在建工程項目所要求的平均報酬率

【答案】：ABC

3、一般來說，房地產(chǎn)價格等于“開發(fā)成本加平均利潤”的前提條件包括（）。

A.供求關系短期內(nèi)不太穩(wěn)定

B.自由競爭的市場環(huán)境

C.較長時期的市場運行

D.可大量重復開發(fā)建設

E.成本和效用變動不同步

【答案】：BCD

4、估價對象房地產(chǎn)是建筑面積300m2的商品住宅，要評估其在2014年5月份的市場價格，在選取可比實例時，下面（）不能作為可比實例。

A.劃撥土地、建筑面積300m2、成交日期為2014年1月的住宅

B.建筑面積250m2、成交日期為2011年1月的商品住宅

C.建筑面積50m2、成交日期為2014年3月的商品住宅

D.成交日期為2014年5月、建筑面積250m2的商品住宅

E.成交日期為2014年3月、建筑面積為300m2的商品住宅

【答案】：ABC

5、關于房地產(chǎn)估價誤差的說法錯誤的有（）。

A.判斷評估價值誤差大小或者準確性，是將其與估價對象的重置價格進行比較

B.估價會有誤差，可用一般物理測量的誤差標準來要求估價誤差標準

C.所有評估價值都有誤差，可以說所有評估價值都是近似值

D.估價誤差應有一定限度，因此需要確定合理誤差范圍

E.判斷評估價值的誤差大小或者準確性的是合格估價師的重新估價結(jié)果

【答案】：AB

6、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，屬于外部因素的有（）。

A.經(jīng)濟因素

B.區(qū)位因素

C.權益因素

D.人口因素

E.心理因素

【答案】：AD

7、對某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格進行評估時，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)將其裝修改造后能獲得最大收益，這時應遵循的估價原則有（）。

A.替代原則

B.謹慎原則

C.合法原則

D.最高最佳利用原則

E.價值時點原則

【答案】：ACD

8、關于房地產(chǎn)估價報告簽名、蓋章的說法，正確的有（）。

A.注冊房地產(chǎn)估價師可以蓋個人印章不簽名

B.注冊房地產(chǎn)估價師可以只簽名不蓋個人印章

C.至少有兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽名

D.法定代表人或執(zhí)行合伙人必須簽名

E.房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

【答案】：ABC

9、房地產(chǎn)由于壽命長久，供給有限，其價值通?？梢缘玫奖３?，甚至會隨著時間的推移而自然增加。會引起房地產(chǎn)自然增值的因素有（）。

A.對房地產(chǎn)本身進行投資改良

B.房地產(chǎn)需求增加導致其稀缺性增加

C.通貨膨脹

D.外部經(jīng)濟性

E.建造成本提高

【答案】：BD

10、某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓，一、二層為商業(yè)用房，三～六層為住宅，現(xiàn)需評估其中第四層某套住宅價格，擬選取該小區(qū)中另一幢6層住宅樓第四層的某套住宅為可比實例，該樓為同期建造但不臨街。對該可比實例與估價對象進行對比，進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時，判斷錯誤的有（）。

A.因位于同一小區(qū)，區(qū)位因素相同，不需進行區(qū)位狀況調(diào)整

B.因同期建造，質(zhì)量一致，不需進行實物狀況調(diào)整

C.因房地產(chǎn)權利性質(zhì)相同，不需進行權益狀況調(diào)整

D.因樓層相同，不需進行樓層因素調(diào)整

E.因臨街狀況不同，應進行噪聲污染因素調(diào)整

【答案】：ABCD

11、在假設開發(fā)法的靜態(tài)分析法中，應計利息的項目有（）。

A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價值

B.后續(xù)建設成本

C.后續(xù)管理費用

D.后續(xù)銷售稅費

E.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費

【答案】：ABC

12、在房地產(chǎn)抵押中，需要進行房地產(chǎn)估價的環(huán)節(jié)包括（）。

A.初次抵押中的抵押價值評估

B.再次抵押中的抵押價值評估

C.續(xù)貸抵押中的抵押價值評估

D.處置抵押中的市場價值評估

E.租賃抵押中的權益價值評估

【答案】：ABCD

13、某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓，一、二層為商業(yè)用房，三～六層為住宅，現(xiàn)需評估其中第四層某套住宅價格，擬選取該小區(qū)中另一幢6層住宅樓第四層的某套住宅為可比實例，該樓為同期建造但不臨街。對該可比實例與估價對象進行對比，進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時，判斷錯誤的有（）。

A.因位于同一小區(qū)，區(qū)位因素相同，不需進行區(qū)位狀況調(diào)整

B.因同期建造，質(zhì)量一致，不需進行實物狀況調(diào)整

C.因房地產(chǎn)權利性質(zhì)相同，不需進行權益狀況調(diào)整

D.因樓層相同，不需進行樓層因素調(diào)整

E.因臨街狀況不同，應進行噪聲污染因素調(diào)整

【答案】：ABCD

14、對于同一房地產(chǎn)，關于開發(fā)利潤率大小的說法，錯誤的有（）。

A.銷售利潤率小于投資利潤率

B.投資利潤率小于成本利潤率

C.成本利潤率小于直接成本利潤率

D.直接成本利潤率小于銷售利潤率

E.年利潤率小于總利潤率

【答案】：BD

15、關于投資價值和市場價值的說法，正確的有（）。

A.投資價值與市場價值都可以采用收益法評估

B.評估市場價值所采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風險程度對應的社會一般報酬率

C.評估投資價值所采用的折現(xiàn)率是某個特定的投資者所要求的最高報酬率

D.評估投資價值時，凈收益應采用稅前凈收益

E.評估投資價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的

【答案】：AB

16、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的（）。

A.最佳規(guī)模

B.最佳經(jīng)營手段

C.最佳集約度

D.最佳管理方式

E.最佳投資渠道

【答案】：AC

17、實際估價中，估價對象范圍的界定包括（）的界定。

A.實物構(gòu)成范圍

B.權益范圍

C.空間范圍

D.時間范圍

E.影響范圍

【答案】：ABC

18、在V＝A／Y×[1－1／（1＋Y）n]的情況下，采用市場提取法求取資本化率時采取的方法有（）

A.試錯法

B.移動平均法

C.曲線擬合法

D.線性內(nèi)插法

E.指數(shù)修勻法

【答案】：AD

19、對于商業(yè)房地產(chǎn)來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動力的取得

E.基礎設施條件

【答案】：AC

20、以下（）因素會減弱房地產(chǎn)變現(xiàn)能力。

A.通用性差

B.房地產(chǎn)市場繁榮

C.價值大

D.獨立使用性好

E.房地產(chǎn)具有分割轉(zhuǎn)讓性

【答案】：AC

21、估價所需資料主要包括下列（）。

A.反映估價對象狀況的資料

B.估價對象及同類房地產(chǎn)的交易.收益.成本等資料

C.對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料

D.對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料

E.建筑物建造階段工程監(jiān)理資料

【答案】：ABCD

22、估價對象為一宗熟地，對可比實例的成交價格進行權益狀況調(diào)整時，應包括的內(nèi)容有（）。

A.地役權設立情況

B.土地使用期限

C.基礎設施完備程度

D.容積率

E.臨街狀況

【答案】：ABD

23、基準地價修正法評估國有建設用地使用權價值應具備的條件有（）。

A.政府確定并公布了征收農(nóng)用地地區(qū)片價標準

B.估價對象位于基準地價覆蓋區(qū)域

C.有完備的基準地價修正體系

D.估價對象宗地的開發(fā)程度與基準地價對應的開發(fā)程度一致

E.估價對象宗地的使用年限與基準地價對應的使用年限相同

【答案】：BC

24、下面()引起的房地產(chǎn)價格上升是房地產(chǎn)的保值，不是真正的房地產(chǎn)自然增值。

A.更新或添加設施、設備，重新進行裝飾裝修，改進物業(yè)管理

B.政府進行道路、地鐵等交通建設，修建廣場、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等

C.經(jīng)濟發(fā)展和人口增長帶動房地產(chǎn)需求增加

D.將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蛏虡I(yè)用途，增加容積率E通貨膨脹

【答案】：A

25、假設開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途，而最佳用途的選擇要考慮土地位置的()。

A.可接受性

B.保值增值性

C.現(xiàn)實社會需要程度

D.未來發(fā)展趨勢E固定性

【答案】：ACD

26、對于同一房地產(chǎn)，關于開發(fā)利潤率大小的說法，錯誤的有（）。

A.銷售利潤率小于投資利潤率

B.投資利潤率小于成本利潤率

C.成本利潤率小于直接成本利潤率

D.直接成本利潤率小于銷售利潤率

E.年利潤率小于總利潤率

【答案】：BD

27、估價所需資料主要包括下列（）。

A.反映估價對象狀況的資料

B.估價對象及同類房地產(chǎn)的交易.收益.成本等資料

C.對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料

D.對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料

E.建筑物建造階段工程監(jiān)理資料

【答案】：ABCD

28、當房地產(chǎn)價格時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時，可以采用平均發(fā)展速度法進行預測。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的

B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同

C.房地產(chǎn)價格的變動過程只能是持續(xù)上升的

D.房地產(chǎn)價格的變動過程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

29、一名合格的房地產(chǎn)估價師應具備（）。

A.扎實的估價理論知識

B.良好的社會關系

C.良好的職業(yè)道德

D.深厚的語言文字表述功底

E.豐富的實踐經(jīng)驗

【答案】：AC

30、下列房地產(chǎn)交易中，需要進行交易情況修正的有（）。

A.以正常市場價格成交的交易

B.急于出售的交易

C.以協(xié)議方式進行的房地產(chǎn)交易

D.受迷信影響的交易

E.相鄰房地產(chǎn)的合并交易

【答案】：BD

31、房地產(chǎn)估價的三大基本方法是（）。

A.假設開發(fā)法

B.路線價法

C.市場法

D.成本法

E.收益法

【答案】：CD

32、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失，造成建筑物功能折舊的主要原因有（）,。

A.意外破壞的損毀

B.市場供給的過量

C.建筑設計的缺陷

D.人們消費觀念的改變

E.周圍環(huán)境條件惡化

【答案】：CD

33、收益法中計算凈收益時，扣除運營費用時不包括的項目有（）。

A.抵押貸款還本付息額

B.房地產(chǎn)折舊額

C.重置提撥款

D.房地產(chǎn)改擴建費用

E.所得稅

【答案】：ABD

34、運用基準地價修正法評估宗地價值時，應明確的基準地價內(nèi)涵的內(nèi)容主要包括基準地價對應的（）。

A.容積率

B.土地用途

C.土地開發(fā)程度

D.評估單位

E.土地使用權性質(zhì)

【答案】：ABC

35、下列估價假設中，屬于背離事實假設的有（）。

A.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設其未被查封

B.未進入被征收房屋內(nèi)實地勘察，估價中對其內(nèi)部狀況進行的合理設定

C.受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業(yè)鑒定，假設其是安全的

D.估價對象已出租，征收估價中假設其無租約限制

E.受托對估價委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進行評估，對可能的容積率等指標進行的合理設定

【答案】：AD

36、對部分或全部超出了自己專業(yè)勝任能力的估價項目，估價師合理的處理方式有（）。

A.放棄這個項目

B.努力學習，邊學邊干

C.埋頭苦干，克服困難完成項目

D.找別人完成項目，簽自己的名

E.對自己不能勝任的部分工作，主動請有關專家提供專業(yè)幫助

【答案】：A

37、由于房地產(chǎn)具有（）等特性，加上交易手續(xù)較復雜等原因，所以房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱。

A.價值量大

B.不可移動

C.獨一無二性

D.易受限制性

E.相互影響

【答案】：ABC

38、在房地產(chǎn)估價中，下列屬于房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)附屬財產(chǎn)的價值的有（）。

A.土地價值

B.電器設備價值

C.特許經(jīng)營權

D.商譽

E.債權債務

【答案】：BCD

39、下列估價假設中，屬于背離事實假設的有（）。

A.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設其未被查封

B.未進入被征收房屋內(nèi)實地勘察，估價中對內(nèi)部狀況進行的合理設定

C.受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業(yè)鑒定，假設其是安全的

D.估價對象已出租，征收估價中假設其無租約限制

E.受托對估價委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進行評估，對可能的容積率等指標進行的合理設定

【答案】：AD

40、求取出租的寫字樓凈收益，從有效毛收入中應扣除的項目包括（）。

A.房產(chǎn)稅

B.承租人支付的物業(yè)管理費

C.空調(diào)設備重置提撥款

D.所得稅

E.房屋保險費

【答案】：AC

41、下列房地產(chǎn)估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值

B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運營費用水平

C.預測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實例進行市場狀況調(diào)整

E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進行評估

【答案】：BD

42、求取建筑物折舊的方法主要有（）。

A.年限法

B.分解法

C.分部分項法

D.市場提取法

E.指數(shù)調(diào)整法

【答案】：ABD

43、下列關于具體的房地產(chǎn)估價工作中替代原則的說法，正確的有（）。

A.任何單位和個人不得干預估價活動，包括不得干預估價過程和結(jié)果

B.若存在著一定數(shù)量與估價對象相似的房地產(chǎn)并已知它們的價格時，可以通過這些相似的房地產(chǎn)的格推算出估價對象的價格

C.不能孤立地思考估價對象的價值，應考慮相似的房地產(chǎn)的價格牽掣

D.同一個估價機構(gòu)在同一個城市的各種估價結(jié)果，不可以拿出來比較

E.判定房地產(chǎn)使用權利時，應以土地用途管制、規(guī)劃條件等使用管制為依據(jù)

【答案】：BC

44、在求取凈收益中，運營費用包括（）。

A.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收

B.房地產(chǎn)折舊費

C.房屋保險費

D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額

E.為承租人提供的服務費

【答案】：AC

45、下列屬于土地使用管制的事項有()。

A.建筑物四周應留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通用地

B.取得的土地使用權不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施

C.某宗土地使用中，要求容積率為2.0

D.甲、乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通行道路E某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)

【答案】：AC

46、估價對象房地產(chǎn)是建筑面積300m2的商品住宅，要評估其在2014年5月份的市場價格，在選取可比實例時，下面（）不能作為可比實例。

A.劃撥土地、建筑面積300m2、成交日期為2014年1月的住宅

B.建筑面積250m2、成交日期為2011年1月的商品住宅

C.建筑面積50m2、成交日期為2014年3月的商品住宅

D.成交日期為2014年5月、建筑面積250m2的商品住宅

E.成交日期為2014年3月、建筑面積為300m2的商品住宅

【答案】：ABC

47、下列估價中適宜采用假設開發(fā)法的有（）。

A.征收補償估價

B.在建工程估價

C.出讓地塊估價

D.改變用途房地產(chǎn)估價

E.房屋抵押估價

【答案】：BCD

48、在合法利用前提下，且其他條件相同，若評估同一房地產(chǎn)的下列價值，其中通常低于其市場價值的有（）。

A.投資價值

B.抵押價值

C.快速變現(xiàn)價值

D.現(xiàn)狀價值

E.殘余價值

【答案】：BC

49、估價當事人包括（）。

A.注冊房地產(chǎn)估價師

B.估價師協(xié)會

C.房地產(chǎn)估價機構(gòu)

D.估價委托人

E.房地產(chǎn)經(jīng)紀人

【答案】：ACD

50、假設開發(fā)法評估在建工程價值時，采用投資利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應得利潤，計算基數(shù)應包括（）。

A.待開發(fā)在建工程價值

B.已完工程建設成本

C.取得在建工程的稅費

D.后續(xù)開發(fā)的投資利息

E.銷售稅金

【答案】：AC

第三部分大題(50題)1、關于路線價法和基準地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質(zhì)上都是比較法

B.都需要進行市場狀況調(diào)整

C.都需要進行交易情況修正

D.都需要進行土地狀況調(diào)整

E.都是批量估價方法

【答案】：AD

2、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）

【答案】：（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；

3、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。

【答案】：假設開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設工程教育網(wǎng)（），正保遠程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元

4、影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設備

B.是否易于取得動力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

5、在下列說法運用市場法估價，其步驟包括()。

A.搜集交易比例

B.選取可比實例

C.對可比實例成交價格做適當處理

D.價格調(diào)整E求取比準價格

【答案】：ABC

6、可用于報酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運營收益

D.稅前現(xiàn)金流量

E.稅后現(xiàn)金流量

【答案】：ABC

7、下列情況中會導致房地產(chǎn)價格下降的是（）。

A.上調(diào)貸款利率

B.嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款

C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

D.減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

E.提高最低購房首付款比例

【答案】：AC

8、關于長期趨勢法用途的說法，正確的有（）。

A.可用于假設開發(fā)法中預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

B.可用于收益法中預測未來租金、經(jīng)營收入、運營費用、空置率或凈收益

C.可用于比較法中對可比實例的成交價格進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整

D.可用來比較分析兩宗房地產(chǎn)價格水平的高低

E.可用于填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏

【答案】：AB

9、根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產(chǎn)（）時，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B.達到規(guī)模遞增

C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當

D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關聯(lián)

E.外部環(huán)境要素為最適當?shù)慕M合

【答案】：AC

10、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】：

11、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過（）來實現(xiàn)。

A.充公權

B.管制權

C.征稅權

D.征收權

E.出讓權

【答案】：ABCD

12、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設施

【答案】：ABC

13、下列選項中屬于構(gòu)筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】：CD

14、下列關于房地產(chǎn)估價的市場定價的說法中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)價值是客觀存在的

B.房地產(chǎn)價值是專業(yè)估價人員的價值判斷結(jié)果

C.房地產(chǎn)價值由市場力量決定

D.由市場參與者集體的價值判斷所形成

E.估價師是運用自己的知識和經(jīng)驗去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產(chǎn)價值

【答案】：ACD

15、下列選項中屬于構(gòu)筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】：CD

16、房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。

A.交通建設

B.外部配套設施

C.人口素質(zhì)變化

D.地區(qū)衰落

E.城市建設

【答案】：ABD

17、當房地產(chǎn)價格時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時，可以采用平均發(fā)展速度法進行預測。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的

B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同

C.房地產(chǎn)價格的變動過程只能是持續(xù)上升的

D.房地產(chǎn)價格的變動過程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

18、下列房地產(chǎn)估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值

B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運營費用水平

C.預測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實例進行市場狀況調(diào)整

E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進行評估

【答案】：BD

19、在傳統(tǒng)方法中，正確測算投資利息需要把握（）等幾個方面。

A.應計息項目

B.預售、預租和延遲銷售情況

C.計息周期

D.計息期

E.計息方式

【答案】：ACD

20、房地產(chǎn)由于壽命長久，供給有限，其價值通?？梢缘玫奖３郑踔習S著時間的推移而自然增加。會引起房地產(chǎn)自然增值的因素有（）。

A.對房地產(chǎn)本身進行投資改良

B.房地產(chǎn)需求增加導致其稀缺性增加

C.通貨膨脹

D.外部經(jīng)濟性

E.建造成本提高

【答案】：BD

21、影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設備

B.是否易于取得動力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

22、根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產(chǎn)（）時，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B.達到規(guī)模遞增

C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當

D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關聯(lián)

E.外部環(huán)境要素為最適當?shù)慕M合

【答案】：AC

23、可用于報酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運營收益

D.稅前現(xiàn)金流量

E.稅后現(xiàn)金流量

【答案】：ABC

24、對于商業(yè)房地產(chǎn)來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動力的取得

E.基礎設施條件

【答案】：AC

25、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）

【答案】：假設開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）×[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）

26、房地產(chǎn)的實物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，可以進一步分為（）。

A.該實體組合完成的功能

B.該實體的質(zhì)量

C.相應的配套的基礎設施

D.立體空間

E.有形的實體

【答案】：AB

27、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）

【答案】：假設開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）×[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）

28、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）

29、估價當事人包括（）。

A.注冊房地產(chǎn)估價師

B.估價師協(xié)會

C.房地產(chǎn)估價機構(gòu)

D.估價委托人

E.房地產(chǎn)經(jīng)紀人

【答案】：ACD

30、下列房地產(chǎn)中，屬于“干凈”的房屋所有權和出讓建設用地使用權的房地產(chǎn)的有（）。

A.已設立了抵押權的房地產(chǎn)

B.單獨所有的房地產(chǎn)

C.共同所有的房地產(chǎn)

D.房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項手續(xù)齊全的房地產(chǎn)

E.存在拖欠建設工程款的房地產(chǎn)

【答案】：BD

31、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的理由有（）。

A.房地產(chǎn)具有獨一無二性

B.政府部門要求估價

C.房地產(chǎn)的價值量較大

D.估價人員要求估價

E.房地產(chǎn)不可移動性

【答案】：AC

32、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容