集體建設用地流轉教案課件

集體建設用地流轉集體建設用地流轉集體建設用地的前世今生流轉背后的原因法律政策關于流轉的爭論與變革Content第1頁/共47頁集體建設用地的前世今生Content第1頁/共47頁農村集體土地農用地集體建設用地宅基地鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地公共設施和公益事業(yè)用地第2頁/共47頁農村集體土地農用地集體建設用地宅基地鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地公共設施和公：

是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村各級農民集體經濟組織依據土地所有權和使用權相分離的原則，將農村集體建設用地的使用權，或者是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)及農民個人將自己依法獲取的農村集體建設用地使用權，通過租賃、土地使用權作價入股等方式，有償讓與或轉讓給單位和個人使用的行為。集體建設用地的概念01第3頁/共47頁：是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村各級農民集體經濟組織依據土地所有權和使用集體建設用地的由來02宅基地鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地農村公共設施和公益事業(yè)用地第4頁/共47頁集體建設用地的由來02宅基地第4頁/共47頁集體建設用地利用的現狀03（1）“大”，即土地占用數量過大主要是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農民個人建房占用土地面積過大，造成了土地的大量浪費。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)盲目鋪攤子，圈而不建。農民住宅大院子，一戶多宅、空宅閑置的現象較嚴重。如山東省文登市2006年的統(tǒng)計，從1996年到2006年，一戶多宅戶數從6442戶增加到9242戶；全市“空心村”率達9.7%;宅基地超占面積累計758.4畝。第5頁/共47頁集體建設用地利用的現狀03（1）“大”，即土地占用數量過大第第6頁/共47頁第6頁/共47頁第7頁/共47頁第7頁/共47頁

集體建設用地數量不斷擴張據國土資源部統(tǒng)計，目前我國農村存量集體建設用地有2.7億畝，相當于5倍的城市建設用地。據統(tǒng)計，2005年全國農村居民點規(guī)模達到2.49億畝，占建設用地總規(guī)模一半以上，遠遠超出城鎮(zhèn)用規(guī)模。珠三角農村集體建設用地占全部建設用地總量的50%以上。佛山市南海區(qū)接近50%,東莞市在40%以上,而深圳寶安區(qū),比例高達80%。國土資源部規(guī)劃司數據顯示，1996—2007年，不包括常年在外務工的農民，我國農村人口減少約1.2億人，而農村建設用地不減反增，增加近130萬畝，人均建設用地增加了34平方米。以浙江為例，1996年，浙江城市化水平32.8%，農村居民點面積35.7萬公頃，人均用地122平方米；至2000年浙江城市化水平上升到49%，農村居民點面積上升到36.1萬公頃，人均用地達到147平方米；2006年浙江城市化水平上升到56%，農村居民點面積進一步上升到36.9萬公頃，人均用地高達165平方米。第8頁/共47頁集體建設用地數量不斷擴張據國土資源部統(tǒng)計，目前我國農村存量（2）“散”，即布局零亂分散

這主要表現在農民個人建房無統(tǒng)一的規(guī)劃，鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)用地無統(tǒng)一規(guī)劃，布局分散。根據浙江省平湖市的調查，全市自然村落達2340個，平均每個自然村居住人數不足150人。其中自然村30戶以下占49%，31至50戶的占32%，50至100戶的占15%，101戶及以上的占4%。目前村企業(yè)用地也沒有經過規(guī)劃，散落在村莊周圍，也不能形成集聚效益。第9頁/共47頁（2）“散”，即布局零亂分散根據浙江省平湖市的調查，全（3）“低”，即土地利用效率低有些鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)規(guī)模過大，還有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)不經過充分論證就盲目上馬，造成了廠房閑置和土地的荒蕪，也不能形成集聚效益。第10頁/共47頁（3）“低”，即土地利用效率低有些鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)規(guī)模（4）“多”，即違法用地多主要是農村中一些干部、群眾的土地法制意識比較淡薄，干部越權批地，群眾少批多用，搶占現象嚴重。案例：河南省鄭州市“五洲市場”違法建設案例第11頁/共47頁（4）“多”，即違法用地多主要是農村中一些干部集體建設用地流轉的現狀04（1）集體建設用地流轉現象普遍存在根據國土資源部的調查，截止2001年6月底，深圳市寶安區(qū)已建成的工業(yè)用地中有85.5%是集體建設用地。東莞市石褐鎮(zhèn)的10平方公里建成區(qū)中，集體建設用地占2/3。蘇州市已有一半以上的集體建設用地進人市場流轉，涉及土地面積超過10萬畝(國土資源部土地利用司調研組,2002)。2006年，廣東省集體建設用地流轉宗數約2100宗，面積達23250畝。從2003年1月1日至2008年8月31日，順德區(qū)共辦理流轉1242宗，流轉面積7939畝。2007年～2008年，常德市已出租村辦學校、村委辦公樓及破產鄉(xiāng)(村)辦企業(yè)用地9500多畝。第12頁/共47頁集體建設用地流轉的現狀04（1）集體建設用地流轉現象普遍存在第13頁/共47頁第13頁/共47頁（2）流轉形式多種多樣目前，集體建設用地使用權流轉形式涵蓋了出讓、一次性轉讓、出租、聯(lián)營等多種形式，以出租為主，其次是出讓和一次性轉讓。

例如，在北京市集體產業(yè)用地總量中，出租形式占到流轉總量的90%以上。河南省新野縣2007年流轉面積約有4650畝，其中租賃大約3000畝和轉讓約1650畝。第14頁/共47頁（2）流轉形式多種多樣目前，集體建設用地使用權（3）流轉后主要作為生產經營性用地集體建設用地流轉后的用途主要為工業(yè)用地和商業(yè)服務業(yè)用地，在調研中我們也發(fā)現集體建設用地流轉后用于房地產開發(fā)的案例。

另外，流轉后的用途在地域之間稍有差異，在經濟發(fā)達地區(qū)主要用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和工業(yè)用地，經濟欠發(fā)達地區(qū)更多的是用于住宅用地。第15頁/共47頁（3）流轉后主要作為生產經營性用地第15頁/共47頁（4）流轉收入已成為集體和農民的重要收入來源

北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)鄭各莊村，1998年在落實30年承包政策的同時推行股份制，農民把土地承包經營權以入股的方式交回集體，集體又將土地委托給村辦企業(yè)宏福集團經營，成立了宏富創(chuàng)業(yè)園。園區(qū)規(guī)模1600畝，已吸引了24家企業(yè)入園，全部采取出租的形式，每年每畝5000-10000元租金。截至2005年底，村經濟總收入實現7.6億元，人均純收入1.78萬元。同時，北七家鎮(zhèn)充分發(fā)揮土地流轉的優(yōu)勢，大力發(fā)展教育、商業(yè)及休閑等配套產業(yè)，辦學校，興辦了集餐飲、住宿、洗浴、娛樂為一體的旅游休閑項目。第16頁/共47頁（4）流轉收入已成為集體和農民的重要收入來源北京市昌平（5）流轉的主體多元化流轉的主體以鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和村集體經濟組織為主。其中以村集體經濟組織為主的土地流轉宗數較多，但規(guī)模較小，每宗流轉面積在幾十畝到數百畝左右；以鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府為流轉主體次之，往往能集中較多的土地，統(tǒng)一建設鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)，每宗占地多數在千畝以上。第17頁/共47頁（5）流轉的主體多元化流轉的主體以鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和村農村集體建設用地審批和收回方面的制度

集體建設用地具體用途鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)建設用地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施、公益事業(yè)建設用地宅基地審批權限《土地管理法》第60條:農村集體經濟組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應當持有關批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準；其中涉及占用農用地的，由省級人民政府批準。與鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)用地的審批權限一致《土地管理法》第62條規(guī)定：農村居民建設住宅用地，經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準。其中涉及占用農用地的，依照本法第44條規(guī)定向有批準權限的人民政府辦理農用地轉用審批手續(xù)。審批程序預申請—選址—正式申請—審核—批準—撥付土地—發(fā)證申請—審核—批準、撥付土地—發(fā)證申請—村民會議討論—審核—批準—撥付土地和核發(fā)土地使用證收回情況《土地管理法》第65條規(guī)定：有下列情形之一的，農村集體經濟組織報經原批準用地的人民政府批準，可以收回土地使用權：①為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設，需要使用土地的；②不按照批準的用途使用土地的；③因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。法律政策規(guī)定05第18頁/共47頁農村集體建設用地審批和收回方面的制度集體建設用地具體用途鄉(xiāng)（1）農村集體建設用地的使用范圍按照《土地管理法》第43條規(guī)定，有3種情況均可以使用農民集體所有的建設用地。---興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)使用本集體的土地。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))辦企業(yè)、村辦企業(yè)、村民組辦企業(yè)、個人辦企業(yè)均可使用所在農民集體組織的土地，而不允許使用其他集體所有的土地。但是農民集體組織用本集體所有土地與其他單位或個人以土地使用權入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，視為使用本農民集體所有土地，是允許的。---村民建住宅使用集體的土地。農村集體居民，經過批準回原籍落戶的職工，退伍軍人、離、退休干部以及回家定居的華僑，港澳臺同胞住宅建設可以使用集體的土地。第19頁/共47頁（1）農村集體建設用地的使用范圍第19頁/共47頁一般情況下，城鎮(zhèn)居民使用農民集體土地，或農民建住宅使用其他集體所有的土地是不允許的。---鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共沒施和公益事業(yè)建設使用農民集體的土地。包括農村道路、水利設施、學校、通訊、醫(yī)療衛(wèi)生、敬老院、幼兒園、村委會辦公室，不管是使用本集體所有的土地，還是其他集體的土地都是允許的。主要考慮一些道路、水利設施及學校等，在本集體土地內無法安排，需要使用其他村民小組土地的實際悄況。因此，法律不能限制此類項目使用非本集體的土地。第20頁/共47頁一般情況下，城鎮(zhèn)居民使用農民集體土地，或農民建住（2）農村集體建設用地使用的原則鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施、公益事業(yè)和農村村民建住宅，使用農民集體所有的建設用地都必須遵循以下原則：①必須是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施、公益事業(yè)、農村村民住宅等鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設項目，方可使用農村集體建設用地。②必須符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用規(guī)劃是集鎮(zhèn)、村莊建設用地的最高原則，一切建設都必須服從，對沒有農用地計劃指標或超過農用地轉用計劃指標的，不得批準新增建設用地。

第21頁/共47頁（2）農村集體建設用地使用的原則第21頁/共47頁

③必須依法取得縣級以上人民政府批準。不論是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、公共設施、公益事業(yè)還是農民宅基地都必須依法取得批準。否則都被視為是非法占地，必須依法處理。如果涉及占用農用地的，必須依法辦理農用地轉用審批手續(xù)。④建設占地與農村土地整理掛鉤，嚴格控制占用耕地。原則上，農村建設用地的規(guī)模不得再擴大，如需擴大規(guī)模或占用耕地，必須對農村土地進行整理，增加耕地有效面積。⑤農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建筑，但是符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建沒用地的企業(yè)，因破產、兼片等情形致使土地使用權必須轉移的，應當嚴格依法辦理審批手續(xù)。

第22頁/共47頁③必須依法取得縣級以上人民政府批準。不論是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、公（3）收回集體土地使用權的條件根據《土地管理法》第65條規(guī)定，有下列情形之一的，農村集體經濟組織報經批準，可以收回土地使用權：為鄉(xiāng)村公共設施和公益事業(yè)建設，需要使用的土地不按照批準的用途使用的土地例如，農村居民利用政府批準的宅基地建設磚廠燒磚，單位或者個人將批準用于建設鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)的土地用于建造住宅，將政府批準的建設用地非法出租轉讓等等。因撤消、遷移等原因而停止使用的土地第23頁/共47頁（3）收回集體土地使用權的條件第23頁/共47頁集體建設用地流轉法律規(guī)定

法規(guī)名稱頒布時間規(guī)定憲法2004年第十條“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓”。民法通則1986第八十條“土地不得買賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉讓”。擔保法1995第三十四條“抵押人所有的房屋和其他地上定著物可以抵押?！薄罢氐燃w所有的土地使用權不得抵押；第三十六條鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押第三十七條宅基地不得抵押，第三十四條第（五）項、第三十六條第三款規(guī)定除外物權法2007第一百八十三條鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。土地管理法2004第二條“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地”；第四十三條“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外”；第六十二條“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”；第六十三條“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外”。城市房地產管理法1994第八條“城市規(guī)劃區(qū)內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓”。第24頁/共47頁集體建設用地流轉法律規(guī)定法規(guī)名稱頒布時間規(guī)定憲法20集體建設用地流轉政策規(guī)定

政策名稱頒布時間

規(guī)

定國務院關于發(fā)展房地產業(yè)若干問題的通知（國發(fā)[1992]61號）1992“集體所有土地，必須先行征用轉為國有土地后才能出讓。農村集體經濟組織以集體所有的土地資產作價入股，興辦外商投資企業(yè)和內聯(lián)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，須經縣級人民政府批準，但集體土地股份不得轉讓”。中共中央、國務院關于進一步加強土地管理切實保護耕地的通知（中共中央11號文）1997“用于非農業(yè)建設的土地,因與本集體以外的單位和個人轉讓、出租、抵押附著物而發(fā)生土地使用權交易的,應依法嚴格審批,要注意保護農民的利益”。中共中央國務院關于做好農業(yè)和農村工作的意見（中發(fā)[2003]第3號文）2003“各地要制定鼓勵鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)向小城鎮(zhèn)集中的政策,通過集體建設用地流轉、土地置換、分期繳納出讓金等形式,合理解決企業(yè)進鎮(zhèn)的用地問題”關于深化改革嚴格土地管理的規(guī)定（國務院[2004]28號文）2004“在符合規(guī)劃的前提下,村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉”。關于堅持依法依規(guī)管理節(jié)約集約用地支持社會主義新農村建設的通知（國土資發(fā)[2006]52號文）2006“要適應新農村建設的要求,經部批準,穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)建設用地增加和農村建設用地減少相掛鉤試點、集體非農建設用地使用權流轉試點,不斷總結試點經驗,及時加以規(guī)范完善?！钡?5頁/共47頁集體建設用地流轉政策規(guī)定政策名稱頒現行法律政策規(guī)定我國目前的法律對集體建設用地的流轉限制是比較嚴格的。事實上，集體經濟組織內部成員雖可以使用本集體土地興辦企業(yè)或建住房，卻不允許出讓、轉讓或出租，這意味著集體建設用地在法律上是禁止流轉的。兩種情況例外：①農村集體經濟組織與其他單位、個人以土地使用權入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的；②符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移。

第26頁/共47頁現行法律政策規(guī)定我國目前的法律對集體建設用地的流轉限制是比較集體建設用地流轉的試點和實踐1999年，國土資源部法規(guī)司司長甘藏春在蕪湖調研時談到：“集體建設用地的問題是堵不住的，只有用疏的方法……”。蕪湖市從1999年11月先期開展集體建設用地使用權流轉試點；2002年10月23日，安徽省人民政府出臺了《安徽省集體建設用地有償使用和使用權流轉試行辦法》；2001年，國土資源部又增加江蘇省蘇州市、河南省安陽市、浙江省湖州市、廣東省佛山市順德區(qū)和南海區(qū)等地作為集體建設用地流轉的試點。2004年10月，國務院下發(fā)《關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號），明確提出“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉”；2005年5月，廣東省政府在全國率先出臺《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》，承認了集體建設用地流轉的合法地位，并對集體建設用地使用權出讓、出租、轉讓、轉租和抵押作出了明確的規(guī)定。第27頁/共47頁集體建設用地流轉的試點和實踐1999年，國土資源部法規(guī)司司長頒布地區(qū)

政策名稱時間1蕪湖市《蕪湖市農民集體所有建設用地使用權流轉管理辦法（試行）》2000年2池州市《池州市農民集體所有建設用地使用權流轉管理辦法（試行）》（池政[2001]82號）2001年3安徽省《安徽省人民政府關于印發(fā)<安徽省集體建設用地有償使用和使用權流轉試行辦法>的通知》（皖政[2002]60號）2002年4蘇州市《蘇州市農民集體存量建設用地流轉暫行辦法》1996年5無錫市《無錫市集體建設用地使用權流轉管理暫行辦法》2007年6南京市《市政府關于印發(fā)<南京市集體建設用地使用權流轉管理辦法(試行)>的通知》（寧政發(fā)[2004]213號）2004年7江蘇省《關于加強土地規(guī)劃和利用管理，推進集體建設用地使用權流轉的若干意見》2002年8宿遷市《宿遷市農村集體建設用地使用權流轉管理辦法（試行）》2006年9福建省《關于農村集體非農建設用地流轉試點工作意見》2003年10晉江市《晉江市農村集體非農建設用地流轉管理暫行辦法》2003年11順德市《順德市集體所有建設用地使用權流轉管理暫行辦法》2002年12順德市《關于土地使用權出讓和集體建設用地流轉征收契稅的通知》2003年13中山市《中山市農村集體建設用地使用權流轉管理暫行辦法》（中府[2003]153號）2003年14江門市《印發(fā)江門市農村集體建設用地使用權管理暫行細則的通知》（江府[2004]7號）2004年15東莞市《東莞市集體建設用地使用權流轉管理實施辦法》2005年16廣東省《關于試行農村集體建設用地使用權流轉的通知》2003年頒布地區(qū)

政策名稱時間17廣東省《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》2005年18建德市《建德市集體非農建設用地使用權流轉管理暫行辦法》（建政[2000]9號）2000年19湖州市《關于印發(fā)<湖州市區(qū)農村集體建設用地使用管理試行辦法>的通知》（湖政辦發(fā)[2001]104號）2001年20衢州市《衢州市人民政府辦公室關于市區(qū)農村集體非農建設用地使用權依法流轉的意見(試行)》（衢政辦發(fā)[2005]73號）2005年21濟源市《濟源市人民政府辦公室關于印發(fā)濟源市農民集體所有建設用地使用權流轉管理試行辦法的通知》（濟政辦[2004]38號）2004年22河南省《河南省農民集體所有建設用地使用權流轉管理若干意見的通知》2003年23許昌市魏都區(qū)《許昌市魏都區(qū)集體建設用地使用流轉管理試行辦法》（許政[2003]17號）2003年24鄧州市《關于辦理集體建設用地使用權流轉有關問題的通知》（鄧國土資[2006]8號）2006年25上海市《轉發(fā)市計委等三部門關于上海市農村集體土地使用權流轉試點意見的通知》（滬府辦[2001]54號）2001年26北京市《北京市農民集體建設用地使用權流轉試點辦法》2003年27臨沂市《臨沂市集體建設用地使用權流轉管理暫行辦法》2001年28煙臺市《煙臺市集體建設用地使用權流轉管理試行辦法》2002年29海市《威海市中心鎮(zhèn)集體建設用地使用權流轉管理暫行辦法》2002年30大連市《大連市集體建設用地使用權流轉管理暫行辦法》2004年31湖北省《湖北省農民集體所有建設用地使用權流轉管理試行辦法》2006年32成都市《成都市集體建設用地使用權流轉管理辦法》2007年第28頁/共47頁頒布地區(qū)集體建設用地流轉的試點和實踐天津宅基地換房重慶的“地票”南京農房抵押第29頁/共47頁集體建設用地流轉的試點和實踐天津宅基地換房第29頁/共47頁存在的問題及產生的原因06隱性流轉、私下流轉大量存在，交易秩序混亂流轉收益低，存在集體土地資產流失現象糾紛多，流轉各方權益得不到保護耕地保護受到嚴重威脅◆問題第30頁/共47頁存在的問題及產生的原因06隱性流轉、私下流轉大量存在，交易秩(1)隱性流轉、私下流轉大量存在2007年9月至2008年1月國土資源部曾組織開展了全國土地執(zhí)法“百日行動”活動，結果發(fā)現，實際中的土地違法違規(guī)形式多樣，包括“化整為零式、以租代征式、強制拋荒式、征少占多式、征此占彼式、規(guī)劃變性式、舊址改造式、招商引資式、先占后批式、聯(lián)合開發(fā)式”十種形式。這次執(zhí)法活動共清查出“以租代征”案件1.87萬件。第31頁/共47頁(1)隱性流轉、私下流轉大量存在2007年9月至2008年(2)流轉收益低，集體土地資產流失第一類是村集體經濟組織利用集體預留的機動地或原有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地進行流轉，不涉及農民土地承包權；第二類是村集體經濟組織與農民簽訂協(xié)議，將農民承包的土地收回后進行流轉；第三類是以鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府為主體進行土地流轉，一般由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府先與村集體經濟組織簽訂協(xié)議，將土地集中，統(tǒng)一進行開發(fā)和流轉，村集體經濟組織再與農民簽訂協(xié)議。從集體建設用地流轉的主體看，以村集體經濟組織為主的土地流轉宗數較多，但規(guī)模較小，每宗流轉面積在幾十畝到數百畝左右。第32頁/共47頁(2)流轉收益低，集體土地資產流失第一類是村集體經濟組織利(3)糾紛多，各方權益得不到保障根據國土資源年鑒的統(tǒng)計，1999-2002年，本立案年的土地利用違法案件達1256117件，其中，個人違法用地案件占75.8%，企事業(yè)單位違法用地案件占14.8%，村（組）集體違法用地案件占6.1%，省及以下政府違法用地的案件占3.3%。違法主體范圍也在不斷擴大，有農村集體，有農民、居民個人，有國家的廠礦企業(yè)、黨政軍機關、各類事業(yè)單位，有外資，有私營企業(yè)，有各級政府部門。第33頁/共47頁(3)糾紛多，各方權益得不到保障根據國土資源年鑒的統(tǒng)計，1(4)耕地保護受到沖擊，威脅糧食安全根據國土資源部統(tǒng)計資料顯示，1996-2003年耕地減少的總量中，建設占用耕地占耕地減少總量的14%，2004年這一比例上升到22.63%，2006年達到38.4%，2007年占到了79.6%。江蘇省蘇州市城鄉(xiāng)結合部耕地全部轉為建設用地的“無地隊”達58個，加上下屬縣市，“無地隊”多達200多個第34頁/共47頁(4)耕地保護受到沖擊，威脅糧食安全根據國土資源部統(tǒng)計資料經濟發(fā)展建設用地供求矛盾土地制度安排和執(zhí)行實踐倒逼◆原因第35頁/共47頁經濟發(fā)展◆原因第35頁/共47頁(1)經濟發(fā)展2000-2008年城市土地價格水平第36頁/共47頁(1)經濟發(fā)展2000-2008年城市土地價格水平第36頁(2)建設用地供求矛盾根據調查，一些省份五年用完了10年的計劃指標，有的省份2000年就用完了2010年的指標。從1997－2010年，中央給東部某省農地轉為建設用地指標100萬畝，而2000－2004年該省每年平均使用建設用地50萬畝，最高達70萬畝。西部某省會城市的農地轉用和建設用地指標是13.5萬畝，到2003年已經用去了17.13萬畝。城市快速膨脹和國有建設用地供給的嚴重不足。第37頁/共47頁(2)建設用地供求矛盾根據調查，一些省份五年用完了10年的(3)現行土地制度和管理存在缺陷制度法規(guī)不