物業(yè)公司會計核算辦法

物業(yè)公司會計核算辦法物業(yè)公司會計核算辦法物業(yè)公司會計核算辦法xxx公司物業(yè)公司會計核算辦法文件編號：文件日期：修訂次數(shù)：第1.0次更改批準(zhǔn)審核制定方案設(shè)計，管理制度物業(yè)公司會計核算辦法2014-11-05

物業(yè)公司會計核算辦法第一章經(jīng)營收入核算管理規(guī)定1

經(jīng)營收入的范圍經(jīng)營收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得各項收入，包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。主營業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)收入、公眾代辦性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入。企業(yè)收取使用權(quán)房（如老公房）的租金也計入物業(yè)管理收入，并設(shè)置明細(xì)科目核算。物業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)除物業(yè)管理及服務(wù)以外的其他經(jīng)營性收入。如企業(yè)經(jīng)營自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入、前期費收入等

物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。

其他業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他經(jīng)營活動所取得的收入，包括企業(yè)代為經(jīng)營業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如代為房屋出租取得的收入；代為經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施取得的收入；還包括房屋中介代理收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。商業(yè)用房經(jīng)營收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經(jīng)營收入。2

經(jīng)營收入的確認(rèn)及其時間企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑據(jù)時確認(rèn)為經(jīng)營收入的實現(xiàn)。當(dāng)年度經(jīng)營收入必須計入當(dāng)年度損益，不得提前或延后。

物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)在業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后，確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)。企業(yè)與業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，可根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期或者在收到合同規(guī)定的價款之日確認(rèn)營業(yè)收入的實現(xiàn)。3

經(jīng)營收入會計科目處理

因物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等業(yè)務(wù)取得的經(jīng)營收入計入“主營業(yè)務(wù)收入”科目。其他如材料物資銷售等屬于其他業(yè)務(wù)收入范圍的收入計入“其他業(yè)務(wù)收入”科目。以上科目必須按收入類別和項目管理處分別設(shè)置并進(jìn)行明細(xì)核算。

企業(yè)利用業(yè)主委員會的場地收取停車使用費，所取得的收入計入“其他應(yīng)付款——***場地停車費代收”科目貸方，并全額計提和交納營業(yè)稅及附加稅費。根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議支付業(yè)主委員會收益或各種應(yīng)承擔(dān)的管理費用（按協(xié)議規(guī)定列支）時，計入“其他應(yīng)付款——***場地停車費代收”科目借方;物業(yè)公司自身獲得的收益，即“其他應(yīng)付款—***場地停車費代收”科目的貸方余額，借記并轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”。各企業(yè)可根據(jù)實際情況按項目管理處和費用類別設(shè)置明細(xì)賬進(jìn)行核算。第二章成本費用核算管理規(guī)定1

成本核算方法成本核算應(yīng)遵循收入成本配比原則，按照物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等不同業(yè)務(wù)項目分別歸集各自成本費用，成本核算方法一旦確定，至少在一個會計年度內(nèi)不得任意改變。2

成本劃分原則為了正確核算成本，須分清以下成本費用界限：生產(chǎn)經(jīng)營成本和非生產(chǎn)經(jīng)營成本的界限只有正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗才能計入生產(chǎn)經(jīng)營成本。生產(chǎn)經(jīng)營成本主要包括：直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動的人員工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費；房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費；房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備耗用的水電費；直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動人員的勞動保護(hù)費；綠化費、保潔費、保安費；直接用于物業(yè)管理等經(jīng)營活動的固定資產(chǎn)折舊費等等。非生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗，如投資活動，籌資活動；非生常損失消耗，如災(zāi)害盜竊損失、違約金、滯納金等賠償支出、資產(chǎn)減值損失等，均不能計入生產(chǎn)經(jīng)營成本。

生產(chǎn)經(jīng)營成本與期間費用的界限凡與企業(yè)直接生產(chǎn)經(jīng)營活動無關(guān)的經(jīng)營管理性支出均計入期間費用。如：為組織管理企業(yè)而發(fā)生的行政性管理支出等。

不同會計期間的成本費用界限根據(jù)“權(quán)責(zé)發(fā)生制”原則確定當(dāng)期的成本費用，正確核算“待攤費用”和“預(yù)提費用”。會計期末未經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)認(rèn)可的“待攤費用”及“預(yù)提費用”，均應(yīng)計入當(dāng)年度損益。

不同核算單位的費用界限根據(jù)管理需要，按照管理處核算成本費用。管理處發(fā)生的成本費用，直接計入該管理處成本。

3

成本核算及科目設(shè)置

按不同管理處設(shè)置“主營業(yè)務(wù)成本”明細(xì)賬，計算并歸集主營業(yè)務(wù)成本。主營業(yè)務(wù)成本下按物業(yè)管理過程中不同的核算對象，設(shè)置“物業(yè)管理成本”、“物業(yè)經(jīng)營成本”、“物業(yè)大修成本”，并在明細(xì)科目下按成本類別設(shè)置三級明細(xì)科目。

物業(yè)管理成本的核算自營方式管理成本的核算。采用自營方式進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的，可將發(fā)生的各項直接費用按成本類別計入“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)管理成本”。

出包方式管理成本的核算。對部分采取出包方式進(jìn)行的公共性服務(wù)，如綠化、保潔等，一般按照簽訂的承包合同付款，成本即為合同的結(jié)算款，并按成本類別計入“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)管理成本”。

物業(yè)經(jīng)營成本的核算物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營由業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋、建筑物和共用設(shè)施等物業(yè)應(yīng)付給物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的租賃費、承包費等計入“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)經(jīng)營成本”。直接為以上經(jīng)營項目發(fā)生的人工工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費、勞動保護(hù)費；材料費、水電費等也計入“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)經(jīng)營成本”。物業(yè)大修成本的核算物業(yè)大修成本是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、更新改造任務(wù)實際發(fā)生的工程支出。其他業(yè)務(wù)支出的核算其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他經(jīng)營活動所發(fā)生的有關(guān)成本和費用支出。企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費，計入其他業(yè)務(wù)支出。期間費用的核算企業(yè)籌建期間所發(fā)生的開辦費，在企業(yè)尚未實現(xiàn)收入之前計入“長期待攤費用”，不計入當(dāng)期損益。在實現(xiàn)收入后，開辦費一次計入當(dāng)期損益。屬于籌建期以后至企業(yè)實現(xiàn)收入前發(fā)生的期間費用，直接計入當(dāng)期損益；企業(yè)實現(xiàn)收入以后，即正常經(jīng)營期間發(fā)生的期間費用，直接計入當(dāng)期損益。期間費用核算的科目設(shè)置按照《****集團財務(wù)管理制度》的規(guī)定執(zhí)行。辦公費、通訊費、業(yè)務(wù)招待費、業(yè)務(wù)宣傳費、差旅費統(tǒng)一在期間費用下按照部門類別進(jìn)行核算。第三章物業(yè)工程的核算1

物業(yè)工程的內(nèi)容物業(yè)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共同部位、共同設(shè)施設(shè)備大修、更新改造及由業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修等工程。物業(yè)工程按其實施方式的不同一般分為兩種：自營方式，指物業(yè)管理企業(yè)自行組織施工；出包方式，指物業(yè)管理企業(yè)委托外單位承包工程。2

物業(yè)工程的核算應(yīng)在“在建工程”科目下設(shè)置明細(xì)科目“物業(yè)工程”，用于歸集物業(yè)工程所發(fā)生的各項支出。該科目借方登記物業(yè)工程發(fā)生的各項支出；貸方登記已完物業(yè)工程成本的結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)；科目借方余額，反映在建工程的實際成本。本科目應(yīng)按工程項目類別設(shè)置明細(xì)賬進(jìn)行核算。自營工程的核算。企業(yè)自行組織施工時，本科目借方核算物業(yè)工程施工中發(fā)生各項費用，包括人工費、材料費、工程物資、機械使用費等。上述費用在發(fā)生時確定由某個工程項目負(fù)擔(dān),則直接計入該項目成本；若涉及多個工程項目，應(yīng)增設(shè)相應(yīng)科目歸集有關(guān)費用支出，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各有關(guān)項目。

出包工程的核算。委托外單位承包工程時，將支付給承包單位的工程價款，計入“在建工程——物業(yè)工程——**工程”科目，貸記“銀行存款”等科目。

工程完工交付使用的核算。企業(yè)承接的房屋共同部位、共同設(shè)施設(shè)備大修、更新改造工程完工交付使用時，其工程決算價款，須經(jīng)業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可。若該工程價款由維修基金列支，則根據(jù)分?jǐn)偙磉M(jìn)行轉(zhuǎn)賬結(jié)算；若該工程不由維修基金列支，則根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的簽證進(jìn)行價款結(jié)算。工程完工交付使用的會計科目處理：借記“銀行存款”或“長期應(yīng)付款—代管基金”科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入—物業(yè)大修收入”科目；同時結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)大修成本”，貸記“在建工程—物業(yè)工程—**工程”科目。第四章維修基金的核算1

科目設(shè)置應(yīng)在“專項應(yīng)付款”下設(shè)置明細(xì)科目“代管基金”，用于核算企業(yè)接受委托管理的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。2

維修基金的核算收到維修基金的核算收到維修基金時，借記“銀行存款”科目，貸記“專項應(yīng)付款—代管基金—本金”。維修基金利息核算企業(yè)收到銀行計息通知單，屬于代管基金存款的利息收入，借記“銀行存款”科目，貸記“專項應(yīng)付款—代管基金—利息收入”。維修基金收益核算物業(yè)企業(yè)有償使用產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有的商業(yè)用房和共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)支付的有關(guān)費用，如租賃費、承包費、有償使用費等，作為維修基金的收益，計入“專項應(yīng)付款—代管基金”的貸方。維修基金使用核算由本企業(yè)承接房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修、更新、改造任務(wù)的項目，實際發(fā)生的工程支出，通過“物業(yè)工程”科目核算，核算方法同第四章。由外單位承接大修任務(wù)的，工程完工后，經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后與承接單位進(jìn)行結(jié)算，并根據(jù)維修基金分?jǐn)偙磉M(jìn)行分配轉(zhuǎn)賬，借記“專項應(yīng)付款—代管基金”，貸記“銀行存款”等科目。第五章代收款項的核算

企業(yè)應(yīng)在“其他應(yīng)付款“科目下設(shè)置明細(xì)科目“代收款項”，用于核算企業(yè)代收代付款項，如代收的電表初裝費、有線電視初裝費等。企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委托代為收取的房租等，也在本科目核算。本科目應(yīng)按代收代交費用種類設(shè)置明細(xì)并按往來單位進(jìn)行核算。第六章現(xiàn)金流量分類根據(jù)****集規(guī)字[2005]第17號文件，結(jié)合物業(yè)行業(yè)特點，對現(xiàn)金流量的分類規(guī)定如下：1

現(xiàn)金流量的具體分類：序號小博科代碼大博科代碼項目名稱具體歸集范圍一、經(jīng)營活動現(xiàn)金流量1、

111201

銷售商品，提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金銷售商品、提供勞務(wù)及其他業(yè)務(wù)收入實際收到的現(xiàn)金，如，物業(yè)管理及其經(jīng)營、材料銷售、出租收入、代理中介等業(yè)務(wù)所收到的現(xiàn)金2、

112202

收到的稅費返還收到返還的各種稅費，包括地方性財政返還收入3、

113203

收到的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金反映企業(yè)除上述項目外收到的與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金流入，包括各種管理費收入、罰沒收入、個人賠償款、職工備用金及個人各種代墊還款、存款利息收入、質(zhì)保金等4、

121204

購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金購買材料、商品、接受勞務(wù)實際支付的現(xiàn)金，主要包括主營業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)性支出所支付的現(xiàn)金，具體指物業(yè)管理成本支出（含物業(yè)非在編現(xiàn)場操作人員工資）5、

122205

支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金支付給在職職工的工資、獎金、福利、各種社會保障性支出及個人所得稅等。固定資產(chǎn)等在建工程職工支出不在此項6、

123206

支付的各種稅費企業(yè)按規(guī)定支付的各種稅費，不包括固定資產(chǎn)等資本化稅費支出7、

124207

支付的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金反映企業(yè)除上述項目以外的與經(jīng)營活動有關(guān)的支出，如罰款支出、個人備用金及各種代墊款現(xiàn)金支出、管理費用及營業(yè)費用現(xiàn)金支出等二、投資活動現(xiàn)金流量1、

211301

收回投資所收到的現(xiàn)金企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓或到期收回（除現(xiàn)金等價物以外）的短期投資、長期股權(quán)投資、長期債權(quán)投資本金所收到的現(xiàn)金2、

212302

取得投資收益所收到的現(xiàn)金企業(yè)因股權(quán)性和債權(quán)性投資而取得的股利、利息所收到的現(xiàn)金3、

213303

處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所收到的現(xiàn)金凈額處置收入減處置費用后的凈額，包括保險賠償性收入。（支出數(shù)以負(fù)數(shù)反映）4、

214304

收到的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金反映企業(yè)除上述項目以外的與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金收入5、

221305

購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金企業(yè)購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金，不包括資本化利息及融資租賃費6、

222306

投資所支付的現(xiàn)金企業(yè)權(quán)益性和債權(quán)性投資所支付的現(xiàn)金（含投資支付的手續(xù)費），包括委托銀行貸款、暫列入往來科目的投資。7、

223307

支付的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金反映企業(yè)除上述項目外與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金支出三、籌資活動現(xiàn)金流量1、

311401

吸收投資所收到的現(xiàn)金企業(yè)收到的投資者投入的現(xiàn)金，包括發(fā)行股票、債券等方式籌集資金實際收到的款項凈額（發(fā)行收入減支付的傭金等發(fā)行費用的凈額）2、

313402

借款所收到的現(xiàn)金企業(yè)舉借各種長短期借款收到的現(xiàn)金，包括銀行貸款（含委托貸款）、向集團外單位借款所收到的現(xiàn)金3、

314403

收到的其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金（集團內(nèi)關(guān)聯(lián)企業(yè)各種往來款）反映企業(yè)收到的除上述項目外與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金，包括接受現(xiàn)金捐贈、集團內(nèi)撥款、押金、代收款項、代收維修資金等4、

321404

償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金反映企業(yè)償還債務(wù)本金所支付的現(xiàn)金，包括銀行還貸（含委托貸款還貸）、償還向外單位所借款項等5、

322405

分配股利、利潤或償還利息所支付的現(xiàn)金企業(yè)支付的股利、利息等現(xiàn)金支出，包括計入固定資產(chǎn)價值、財務(wù)費用和項目開發(fā)成本的各種借款利息、票據(jù)貼息及融資租賃費6、

324406

支付的其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金（集團內(nèi)關(guān)聯(lián)企業(yè)各種往來款）反映企業(yè)支付的除上述項目以外的與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金支出，包括捐贈支出、集團內(nèi)撥款歸還代收款項、劃轉(zhuǎn)維修資金等現(xiàn)金支出四、匯率變動對現(xiàn)金的影響1.現(xiàn)金流量發(fā)生時的記帳匯率與現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額中外幣現(xiàn)金凈增加額期末匯率之間的折算差額2

“將凈利潤調(diào)節(jié)為經(jīng)營活動現(xiàn)金流量”補充資料的填列序號小博科代碼大博科代碼項目名稱具體歸集范圍1701701

凈利潤反映企業(yè)當(dāng)期實現(xiàn)的凈利潤，按利潤表中“凈利潤”填列2702702

計提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備反映企業(yè)計入當(dāng)期損益的八大資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計提數(shù)，按八大資產(chǎn)減值準(zhǔn)備科目分析填列3703703

固定資產(chǎn)折舊反映企業(yè)計提的計入當(dāng)期損益的累計折舊，按“累計折舊”明細(xì)科目分析填列4704704

無形資產(chǎn)攤銷計入當(dāng)期損益的無形資產(chǎn)攤銷數(shù)，按“無形資產(chǎn)”明細(xì)科目分析填列5705705

長期待攤費用攤銷反映計入當(dāng)期損益的長期待攤費用攤銷數(shù)。具體按“長期待攤費用”明細(xì)科目分析填列6706706

少數(shù)股東損益編制合并報表的企業(yè)，在合并利潤表中反映少數(shù)股東的損益按合并利潤表“少數(shù)股東損益”數(shù)填列7707707

未確認(rèn)的投資損失編制合并報表的企業(yè)，在合并資產(chǎn)負(fù)債表中反映的子公司超過母公司投資賬面價值的那部分虧損，按合并資產(chǎn)負(fù)債表“未確認(rèn)投資損失”填列8708708

待攤費用的減少（減：增加）反映企業(yè)當(dāng)期待攤費用的增減數(shù)，按“待攤費用”科目期初期末差額填列9709709

預(yù)提費用的增加（減：減少）反映企業(yè)當(dāng)期預(yù)提費用的增減數(shù)，按“預(yù)提費用”科目期初期末差額填列。項目開發(fā)預(yù)提成本不在此列10710710

處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)的損失（減：收益）反映企業(yè)處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)發(fā)生的凈損益，按“營業(yè)外收入”、“營業(yè)外支出”明細(xì)科目分析填列11711711

固定資產(chǎn)報廢損失反映企業(yè)固定資產(chǎn)盤虧（或盤盈）的凈損益，按“營業(yè)外收入”、“營業(yè)外支出”明細(xì)科目分析填列12712712

財務(wù)費用反映企業(yè)本期發(fā)生的屬于投資活動和籌資活動并計入當(dāng)期損益的利息支出等財務(wù)費用(含項目開發(fā)利息支出)。利息收入不在此列。按“財務(wù)費用”、“開發(fā)成本”明細(xì)科目分析填列13713713

投資損失（減：收益）反映企業(yè)投資所發(fā)生的凈損益，按“投資收益”科目填列14714714

遞延稅款貸項（減借項）反映企業(yè)本期遞延稅款的凈增加或凈減少，按“遞延稅款”科目分析填列15715715

存貨的減少（減：增加）反映企業(yè)存貨的減少或增加，按存貨下屬科目期初期末差額填列16716716

經(jīng)營性應(yīng)收項目的減少（減：增加）只反映企業(yè)與經(jīng)營活動有關(guān)的應(yīng)收明細(xì)科目的減少或增加，應(yīng)扣除計入“其他應(yīng)收款”等科目中集團內(nèi)外投資和籌資性活動往來款項，按“應(yīng)收票據(jù)”、“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”、“預(yù)付賬款”、“應(yīng)收補貼款”及其他流動資產(chǎn)科目期初期末差額填列17717717

經(jīng)營性應(yīng)付項目的增加（減：減少）只反映企業(yè)與經(jīng)營活動有關(guān)的應(yīng)付明細(xì)科目的增加或減少，應(yīng)扣除計入“其他應(yīng)付款”等科目中集團內(nèi)外投資和籌資性活動往來款項，按“應(yīng)付票據(jù)”、“應(yīng)付賬款”、“預(yù)收賬款”、“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費”、“應(yīng)交稅金”、“其他應(yīng)交款”、“其他應(yīng)付款”、“預(yù)計負(fù)債”、“長期應(yīng)付款”、“專項應(yīng)付款”等科目期初期末差額填列18799799

其他其他需調(diào)整和反映的項目第六章附則物業(yè)公司的會計處理第一章

經(jīng)營收入核算管理規(guī)定

1

經(jīng)營收入的范圍經(jīng)營收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得各項收入，包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。

主營業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。

物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)收入、公眾**性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入。企業(yè)收取使用權(quán)房（如老公房）的租金也計入物業(yè)管理收入，并設(shè)置明細(xì)科目核算。

物業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)除物業(yè)管理及服務(wù)以外的其他經(jīng)營性收入。如企業(yè)經(jīng)營自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入、前期費收入等。

物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。

其他業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他經(jīng)營活動所取得的收入，包括企業(yè)代為經(jīng)營業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如代為房屋出租取得的收入；代為經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施取得的收入；還包括房屋中介代理收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。

商業(yè)用房經(jīng)營收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經(jīng)營收入。

2

經(jīng)營收入的確認(rèn)及其時間

企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑據(jù)時確認(rèn)為經(jīng)營收入的實現(xiàn)。當(dāng)年度經(jīng)營收入必須計入當(dāng)年度損益，不得提前或延后。

以下內(nèi)容需要回復(fù)才能看到

物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)在業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后，確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)。企業(yè)與業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，可根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期或者在收到合同規(guī)定的價款之日確認(rèn)營業(yè)收入的實現(xiàn)。

3

經(jīng)營收入會計科目處理

因物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等業(yè)務(wù)取得的經(jīng)營收入計入“主營業(yè)務(wù)收入”科目。其他如材料物資銷售等屬于其他業(yè)務(wù)收入范圍的收入計入“其他業(yè)務(wù)收入”科目。以上科目必須按收入類別和項目管理處分別設(shè)置并進(jìn)行明細(xì)核算。

企業(yè)利用業(yè)主委員會的場地收取停車使用費，所取得的收入計入“其他應(yīng)付款——***場地停車費代收”科目貸方，并全額計提和交納營業(yè)稅及附加稅費。根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議支付業(yè)主委員會收益或各種應(yīng)承擔(dān)的管理費用（按協(xié)議規(guī)定列支）時，計入“其他應(yīng)付款——***場地停車費代收”科目借方;物業(yè)公司自身獲得的收益，即“其他應(yīng)付款—***場地停車費代收”科目的貸方余額，借記并轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”。各企業(yè)可根據(jù)實際情況按項目管理處和費用類別設(shè)置明細(xì)賬進(jìn)行核算。

第二章

成本費用核算管理規(guī)定

1

成本核算方法成本核算應(yīng)遵循收入成本配比原則，按照物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等不同業(yè)務(wù)項目分別歸集各自成本費用，成本核算方法一旦確定，至少在一個會計年度內(nèi)不得任意改變。

2

成本劃分原則為了正確核算成本，須分清以下成本費用界限：

生產(chǎn)經(jīng)營成本和非生產(chǎn)經(jīng)營成本的界限只有正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗才能計入生產(chǎn)經(jīng)營成本。生產(chǎn)經(jīng)營成本主要包括：直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動的人員工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費；房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費；房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備耗用的水電費；直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動人員的勞動保護(hù)費；綠化費、保潔費、保安費；直接用于物業(yè)管理等經(jīng)營活動的固定資產(chǎn)折舊費等等。非生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗，如投資活動，籌資活動；非生常損失消耗，如災(zāi)害盜竊損失、違約金、滯納金等賠償支出、資產(chǎn)減值損失等，均不能計入生產(chǎn)經(jīng)營成本。

生產(chǎn)經(jīng)營成本與期間費用的界限凡與企業(yè)直接生產(chǎn)經(jīng)營活動無關(guān)的經(jīng)營管理性支出均計入期間費用。如：為組織管理企業(yè)而發(fā)生的行政性管理支出等。

不同會計期間的成本費用界限根據(jù)“權(quán)責(zé)發(fā)生制”原則確定當(dāng)期的成本費用，正確核算“待攤費用”和“預(yù)提費用”。會計期末未經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)認(rèn)可的“待攤費用”及“預(yù)提費用”，均應(yīng)計入當(dāng)年度損益。

不同核算單位的費用界限根據(jù)管理需要，按照管理處核算成本費用。管理處發(fā)生的成本費用，直接計入該管理處成本。

3

成本核算及科目設(shè)置

按不同管理處設(shè)置“主營業(yè)務(wù)成本”明細(xì)賬，計算并歸集主營業(yè)務(wù)成本。

主營業(yè)務(wù)成本下按物業(yè)管理過程中不同的核算對象，設(shè)置“物業(yè)管理成本”、“物業(yè)經(jīng)營成本”、“物業(yè)大修成本”，并在明細(xì)科目下按成本類別設(shè)置三級明細(xì)科目。

物業(yè)管理成本的核算

自營方式管理成本的核算。采用自營方式進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的，可將發(fā)生的各項直接費用按成本類別計入“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)管理成本”。

出包方式管理成本的核算。對部分采取出包方式進(jìn)行的公共性服務(wù)，如綠化、保潔等，一般按照簽訂的承包合同付款，成本即為合同的結(jié)算款，并按成本類別計入“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)管理成本”。

物業(yè)經(jīng)營成本的核算物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營由業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋、建筑物和共用設(shè)施等物業(yè)應(yīng)付給物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的租賃費、承包費等計入“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)經(jīng)營成本”。直接為以上經(jīng)營項目發(fā)生的人工工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費、勞動保護(hù)費；材料費、水電費等也計入“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)經(jīng)營成本”。

物業(yè)大修成本的核算物業(yè)大修成本是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、更新改造任務(wù)實際發(fā)生的工程支出。

其他業(yè)務(wù)支出的核算其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他經(jīng)營活動所發(fā)生的有關(guān)成本和費用支出。企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費，計入其他業(yè)務(wù)支出。

期間費用的核算企業(yè)籌建期間所發(fā)生的開辦費，在企業(yè)尚未實現(xiàn)收入之前計入“長期待攤費用”，不計入當(dāng)期損益。在實現(xiàn)收入后，開辦費一次計入當(dāng)期損益。屬于籌建期以后至企業(yè)實現(xiàn)收入前發(fā)生的期間費用，直接計入當(dāng)期損益；企業(yè)實現(xiàn)收入以后，即正常經(jīng)營期間發(fā)生的期間費用，直接計入當(dāng)期損益。期間費用核算的科目設(shè)置按照《****集團財務(wù)管理制度》的規(guī)定執(zhí)行。辦公費、通訊費、業(yè)務(wù)招待費、業(yè)務(wù)宣傳費、差旅費統(tǒng)一在期間費用下按照部門類別進(jìn)行核算。

第三章

物業(yè)工程的核算

1

物業(yè)工程的內(nèi)容物業(yè)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共同部位、共同設(shè)施設(shè)備大修、更新改造及由業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修等工程。物業(yè)工程按其實施方式的不同一般分為兩種：自營方式，指物業(yè)管理企業(yè)自行組織施工；出包方式，指物業(yè)管理企業(yè)委托外單位承包工程。

2

物業(yè)工程的核算應(yīng)在“在建工程”科目下設(shè)置明細(xì)科目“物業(yè)工程”，用于歸集物業(yè)工程所發(fā)生的各項支出。該科目借方登記物業(yè)工程發(fā)生的各項支出；貸方登記已完物業(yè)工程成本的結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)；科目借方余額，反映在建工程的實際成本。本科目應(yīng)按工程項目類別設(shè)置明細(xì)賬進(jìn)行核算。

自營工程的核算。企業(yè)自行組織施工時，本科目借方核算物業(yè)工程施工中發(fā)生各項費用，包括人工費、材料費、工程物資、機械使用費等。上述費用在發(fā)生時確定由某個工程項目負(fù)擔(dān),則直接計入該項目成本；若涉及多個工程項目，應(yīng)增設(shè)相應(yīng)科目歸集有關(guān)費用支出，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各有關(guān)項目。

出包工程的核算。委托外單位承包工程時，將支付給承包單位的工程價款，計入“在建工程——物業(yè)工程——**工程”科目，貸記“銀行存款”等科目。

工程完工交付使用的核算。

企業(yè)承接的房屋共同部位、共同設(shè)施設(shè)備大修、更新改造工程完工交付使用時，其工程決算價款，須經(jīng)業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可。若該工程價款由維修基金列支，則根據(jù)分?jǐn)偙磉M(jìn)行轉(zhuǎn)賬結(jié)算；若該工程不由維修基金列支，則根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的簽證進(jìn)行價款結(jié)算。

工程完工交付使用的會計科目處理：借記“銀行存款”或“長期應(yīng)付款—代管基金”科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入—物業(yè)大修收入”科目；同時結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)大修成本”，貸記“在建工程—物業(yè)工程—**工程”科目。

第四章

維修基金的核算

1

科目設(shè)置應(yīng)在“專項應(yīng)付款”下設(shè)置明細(xì)科目“代管基金”，用于核算企業(yè)接受委托管理的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。

2

維修基金的核算

收到維修基金的核算收到維修基金時，借記“銀行存款”科目，貸記“專項應(yīng)付款—代管基金—本金”。

維修基金利息核算企業(yè)收到銀行計息通知單，屬于代管基金存款的利息收入，借記“銀行存款”科目，貸記“專項應(yīng)付款—代管基金—利息收入”。

維修基金收益核算物業(yè)企業(yè)有償使用產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有的商業(yè)用房和共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)支付的有關(guān)費用，如租賃費、承包費、有償使用費等，作為維修基金的收益，計入“專項應(yīng)付款—代管基金”的貸方。

維修基金使用核算由本企業(yè)承接房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修、更新、改造任務(wù)的項目，實際發(fā)生的工程支出，通過“物業(yè)工程”科目核算，核算方法同第四章

由外單位承接大修任務(wù)的，工程完工后，經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后與承接單位進(jìn)行結(jié)算，并根據(jù)維修基金分?jǐn)偙磉M(jìn)行分配轉(zhuǎn)賬，借記“專項應(yīng)付款—代管基金”，貸記“銀行存款”等科目。

第五章

代收款項的核算

企業(yè)應(yīng)在“其他應(yīng)付款“科目下設(shè)置明細(xì)科目“代收款項”，用于核算企業(yè)代收代付款項，如代收的電表初裝費、有線電視初裝費等。企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委托代為收取的房租等，也在本科目核算。本科目應(yīng)按代收代交費用種類設(shè)置明細(xì)并按往來單位進(jìn)行核算。物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定一會計科目及使用說明

第204號科目

預(yù)收賬款1.本科目核算企業(yè)按合同規(guī)定向有關(guān)單位和個人預(yù)收的款項，如企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人提供的公共衛(wèi)生清潔公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安綠化等預(yù)止的公共性服務(wù)費等2.企業(yè)向有關(guān)單位和個人預(yù)收的款項，借記銀行存款科目，貸記本科目；收入實現(xiàn)時，借記本科目，貸記經(jīng)營收入其他業(yè)務(wù)收入科目有關(guān)單位和個人補付的款項，借記銀行存款等科目，貸記本科目；退回多付的款項，作權(quán)反會計分錄預(yù)收賬款情況不多的公司，也可以將預(yù)收的款項直接記入應(yīng)收賬款科目的貸方，不設(shè)本科目3.本科目應(yīng)按有關(guān)單位和個人設(shè)置明細(xì)賬4.本科目期末貸方余額，反映企業(yè)向有關(guān)單位和個人預(yù)收的款項；期末如為借方余額，反映應(yīng)由有關(guān)單位和個人補付的款項第205號科目

代收款項1.本科目核算企業(yè)因代收代交有關(guān)費用等應(yīng)付給有關(guān)單位的款項，如代收的水電費煤氣費有結(jié)電視費電話費等企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委托代為收取的房租等，也在本科目核算2.企業(yè)收到代收的各種款項時，借記銀行存款等科目，貸記本科目；交給有關(guān)單位時，借記本科目，貸記銀行存款等科目收取代辦手續(xù)費等服務(wù)收入時，借記本科目，貸記經(jīng)營收入科目3.本科目應(yīng)按代收代交費用種類設(shè)置明細(xì)賬4.本科目貸方余額，反映企業(yè)尚未支付的代收款項第209號科目

其他應(yīng)付款1.本科目核算企業(yè)應(yīng)付暫收其他單位或個人的款項，如物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人入住時或入住后準(zhǔn)備進(jìn)行裝修時，企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人收取的可能因裝修而發(fā)生的毀損修復(fù)安全等方面費用的保證金等2.發(fā)生的各種應(yīng)付暫收款項，借記銀行存款等科目，貸記本科目；支付時，借記本科目，貸記銀行存款等科目3.本科目應(yīng)按債權(quán)人或應(yīng)付暫收款項的類別設(shè)置明細(xì)賬4.本科目期末余額，反映企業(yè)尚未收付的其他應(yīng)付款第281號科目

代管基金1.本科目核算企業(yè)接受委托管理的房屋共用部分共用設(shè)施設(shè)置維修基金2.企業(yè)代收代管基金時，借記銀行存款代管基金存款科目，貸記本科目企業(yè)收到銀行計息通知，屬于代管基金存款的利息收入，借記銀行存款代管基金存款科目，貸記本科目企業(yè)有償使用產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共用的商業(yè)用房和共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)負(fù)擔(dān)的有關(guān)費用，如租賃費承包費有償使用費等，應(yīng)按受益對象，借記經(jīng)營成本管理費用其他業(yè)務(wù)支出科目，貸記本科目代管基金按規(guī)定用途使用，應(yīng)分別以下兩種情況進(jìn)行處理：由本企業(yè)承接房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大修更新改造任務(wù)的，實際發(fā)生的工程支出，借記物業(yè)工程科目，貸記銀行存款庫存材料等有關(guān)科目；工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人簽證認(rèn)可后進(jìn)行轉(zhuǎn)賬，借記本科目，貸記經(jīng)營收入-物業(yè)大修收入科目；結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記經(jīng)營成本科目，貸記物業(yè)工程科目由外單位承接大修任務(wù)的，工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人簽證認(rèn)可后與承接單位進(jìn)行結(jié)算，借記本科目，貸記銀行存款等科目3.本科目應(yīng)按單幢房屋設(shè)置明細(xì)賬4.本科目期末貸方余額，反映代管基金的結(jié)余第411號科目

物業(yè)工程1.本科目核算企業(yè)承接物業(yè)工程所發(fā)生的各項支出企業(yè)對業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人提供的管理用房商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，也在本科目核算2.企業(yè)承接的房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大修更新改造工程發(fā)生的各項支出，借記本科目，貸記銀行存款庫存材料等科目工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人簽證認(rèn)可后進(jìn)行轉(zhuǎn)賬，借記代管基金科目，貸記經(jīng)營收入物業(yè)大修收入科目；結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記經(jīng)營成本科目，貸記本科目企業(yè)對業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人提供的管理用房商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，借記本科目，貸記銀行存款庫存材料等有關(guān)科目，工程完工結(jié)轉(zhuǎn)成本，借記遞延資產(chǎn)科目，貸記本科目3.本科目應(yīng)按工程項目設(shè)置明細(xì)賬4.本科目期末借方余額，反映在建工程的實際成本5.企業(yè)可以根據(jù)實際業(yè)務(wù)需要，增設(shè)相應(yīng)的科目第501號科目

經(jīng)營收入1.本科目核算企業(yè)的物業(yè)管理（主營業(yè)務(wù)）活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人提供維修管理和服務(wù)等勞務(wù)而取得的各項收入，包括物業(yè)管理收入物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人收取的公共性服務(wù)費收入公眾代辦性服務(wù)費收入和特約服務(wù)收入物業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)經(jīng)營業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營停車場游泳池各類球場等共用設(shè)施收入物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人的委托，對房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入2.企業(yè)取得的和項收入，應(yīng)按下列原則確認(rèn)：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人簽證認(rèn)可后，確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)；企業(yè)與業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)3.企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人提供公共性服務(wù)公眾代辦性服務(wù)以及特約服務(wù)而取得的物業(yè)管理收入，借記銀行存款應(yīng)收賬款等科目，貸記本科目企業(yè)經(jīng)營業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的物業(yè)經(jīng)營收入，借記銀行存款應(yīng)收賬款等科目，貸記本科目企業(yè)承接房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大修工程，工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人簽證認(rèn)可后進(jìn)行轉(zhuǎn)賬，借記代管基金科目，貸記本科目4.本科目應(yīng)按經(jīng)營收入的種類設(shè)置明細(xì)賬，如物業(yè)管理收入物業(yè)經(jīng)營收入物業(yè)大修收入等，其中物業(yè)管理收入，企業(yè)可以根據(jù)實際管理，按照物業(yè)管理收入的組成內(nèi)容（如來源渠道等）設(shè)置明細(xì)賬，進(jìn)行明核算5.期末，應(yīng)將本科目的余額轉(zhuǎn)入本年利潤科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額第502號科目

經(jīng)營成本1.本科目核算企業(yè)物業(yè)管理物業(yè)經(jīng)營物業(yè)大修等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本企業(yè)所屬物業(yè)管理單位在經(jīng)營中發(fā)生的管理人員的工資資金及職工福利費固定資產(chǎn)折舊費及修理費水電費取暖費辦公費差旅費郵電通訊費交通運輸費租賃費財產(chǎn)保險費勞動保護(hù)費保安費綠化維護(hù)費低值易耗品攤銷及其他費用等間接費用，記入管理費用科目，不在本科目核算2.企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人提供公共性服務(wù)公眾代辦性服務(wù)及特約服務(wù)所發(fā)生的直接費用，直接記入本科目，借記本科目，貸記銀行存款庫存材料應(yīng)付賬款等科目企業(yè)經(jīng)營物業(yè)應(yīng)付給物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人的租賃費承包費等，直接記入本科目，借記本科目，貸記代管基金或應(yīng)付賬款科目月份終了，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記本科目，貸記物業(yè)工程科目3.本科目的明細(xì)核算應(yīng)與經(jīng)營收入的明細(xì)核算相對應(yīng)4.期末，應(yīng)將本科目的余額轉(zhuǎn)入本年利潤科目，結(jié)轉(zhuǎn)后，本科目應(yīng)無余額第511號科目

其他業(yè)務(wù)收入1.本科目核算企業(yè)除主管業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費收入材料物資銷售收入廢品回收收入商業(yè)用房經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等商業(yè)用房經(jīng)營收入是指企業(yè)利用業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身房歌舞廳美容美發(fā)商店飲食店等經(jīng)營收入其他業(yè)務(wù)收入的確認(rèn)原則，與主營業(yè)務(wù)收入確認(rèn)原則相同2.企業(yè)取得的各項其他業(yè)務(wù)收入，借記銀行存款應(yīng)收賬款等科目，貸記本科目3.本科目應(yīng)按其他業(yè)務(wù)的種類設(shè)置明細(xì)賬，如房屋中介代銷手續(xù)費收入物資銷售收入廢品回收收入商業(yè)用房以營收入等4.期末，應(yīng)將本科目的余額轉(zhuǎn)入本年利潤科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額第512號科目

其他業(yè)務(wù)支出1.本科目核算企業(yè)除主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)所發(fā)生的各項支出，包括為銷售商品提供勞務(wù)而發(fā)生的相關(guān)成本費用以及相關(guān)稅金及附加等2.企業(yè)發(fā)生的其他業(yè)務(wù)支出，借記本科目，貸記應(yīng)付工資銀行存款應(yīng)交稅金其他應(yīng)交款代管基金等科目3.本科目應(yīng)按其他業(yè)務(wù)的種類設(shè)置明細(xì)賬，如房屋中介代銷手續(xù)費支出物資銷售成本廢品回收成本商業(yè)用房經(jīng)營支出等4.期末，應(yīng)將本科目的余額轉(zhuǎn)入本年利潤科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額二會計報表的編制說明1.在資產(chǎn)負(fù)債表住房周轉(zhuǎn)金項目下增設(shè)代管基金項目，反映企業(yè)接受委托管理的房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的結(jié)余本項目應(yīng)根據(jù)代管基金科目的期末貸方余額填列2.物業(yè)工程科目的期末余額在資產(chǎn)負(fù)債表存貨項目中反映3.代收款項科目的期末余額，在資產(chǎn)負(fù)債表其他流動負(fù)債項目中反映淺議物業(yè)管理企業(yè)會計核算的新規(guī)定李俊杰一物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定程度的一種自然延續(xù)物業(yè)管理會計的出現(xiàn)和發(fā)展是物業(yè)管理公司進(jìn)入市場實行企業(yè)化經(jīng)營專業(yè)化管理和社會化服務(wù)的必然產(chǎn)物財政部通知在2000年1月1日起貫徹執(zhí)行財會字[1999]44號文關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度>有關(guān)問題的通知以及物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定（試行），以物業(yè)管理的行業(yè)特點，融合了會計核算方法和會計程序，豐富了會計工作的內(nèi)容，使目前上海地區(qū)物業(yè)管理企業(yè)，由采用多種行業(yè)會計制度統(tǒng)一過渡到完整的系統(tǒng)的可以操作可以實施的會計方法和步驟上來筆者曾對上海幾家頗有影響的物業(yè)管理企業(yè)作了一次調(diào)查，大多數(shù)企業(yè)財務(wù)人員認(rèn)為：物業(yè)管理會計沒能像工業(yè)會計制度那樣成熟可操作，很難做到融會貫通運用自如原因有三：其一，物業(yè)管理行業(yè)作為新興行業(yè)，國家地方房管部門不斷有新的政策法規(guī)和條款出臺，使物業(yè)管理會計核算跟不上新政策的實施要求；其二，財務(wù)人員過去不能以會計法為準(zhǔn)繩實施操作，而是以某些不夠成熟的房管要求處理業(yè)務(wù)，造成核算過程中偏差；其三，物業(yè)管理行業(yè)的工作內(nèi)容從原來簡單的房屋養(yǎng)護(hù)到運用現(xiàn)代化管理科學(xué)和先進(jìn)的維護(hù)養(yǎng)護(hù)技術(shù)，從簡單的為使用人提供服務(wù)到智能化管理，管理的內(nèi)容豐富了，服務(wù)的項目擴大了，而財務(wù)人員缺少專業(yè)培訓(xùn)，主管部門又很少有權(quán)威性的政策解釋上述三個原因阻礙了物業(yè)管理財務(wù)的正常發(fā)展物業(yè)管理企業(yè)的會計核算在明確執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度基礎(chǔ)上，再按照物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定（試行）執(zhí)行是近年來比較具體的對物業(yè)會計的工作性指導(dǎo)，統(tǒng)一了物業(yè)管理行業(yè)會計科目的設(shè)置如新設(shè)的第205號科目代收款項，第281號科目代管基金，第411號科目物業(yè)工程是在行業(yè)中常見常用的收支科目對原先房地產(chǎn)企業(yè)使用的第204號科目預(yù)收帳款，第209號科目其他應(yīng)付款，第501號科目經(jīng)營收入，第502號科目經(jīng)營成本，第512號科目其他業(yè)務(wù)支出等都較具體地作了解釋和歸類說明充分發(fā)揮了會計管理的職能，為企業(yè)內(nèi)部正確統(tǒng)計運作和有效控制成本支出，提供合理的會計信息和充分的理論依據(jù)二1物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定分清了代收款項同其他收入款項的界限，新設(shè)置的第205號科目代收款項立意明確，物業(yè)公司代有關(guān)部門向業(yè)主收取的垃圾清運費有線電視初裝費電表保證金水費押金等，可在代收款項一級科目下設(shè)各項二級科目，分類入帳有利于發(fā)揮會計管理職能，統(tǒng)一結(jié)算交納，操作性強[例]某物業(yè)公司為環(huán)衛(wèi)所代收建筑垃圾清運費，為有線電視臺代收初裝費，為自來水公司預(yù)收水費，為供電所代收電表保證金，具體分錄如下：借：101現(xiàn)金102銀行存款貸：205代收款項垃圾清運費有線電視初裝費水費電表保證金月末將收入各項費用歸還有關(guān)部門，分錄如下：借：205代收款項垃圾清運費有線電視初裝費水費電表保證金貸：102銀行存款月末將為業(yè)主服務(wù)的服務(wù)費收入結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營收入：借：205代收款項服務(wù)費收入貸：經(jīng)營收入服務(wù)費收入代收款項科目的期末余額，在資產(chǎn)負(fù)債表中其他流動負(fù)債額目中反映2物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定切合實際設(shè)置新科目，糾正了以往對維修基金科目歸類無序的缺陷過去有的物業(yè)管理企業(yè)將維修基金歸集在第203號科目應(yīng)付帳款，也有歸集在第261號科目長期應(yīng)付款新增設(shè)第281號科目代管基金是為房屋使用人和業(yè)主代管的部分基金，既符合國家規(guī)范，又符合物業(yè)公司實際[例]某物業(yè)公司收到委托管理的房屋共用部位共用設(shè)施維修基金和代管基金的存款利息，分錄如下：借：102銀行存款代管基金存款貸：281代管基金維修基金利息收入外單位承接大修任務(wù)，工程完工后，經(jīng)業(yè)委會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人認(rèn)可后支付維修基金，分錄如下：借：281代管基金維修基金貸：102銀行存款本科目期末貸方余額反映代管基金結(jié)余款3物業(yè)管理企業(yè)會計核等補充規(guī)定新設(shè)置第411號科目物業(yè)工程，歸集了承接物業(yè)工程成本支出，為物業(yè)工程有效地系統(tǒng)地提供正確的成本信息，有利于物業(yè)公司進(jìn)行成本控制[例1]某物業(yè)公司對開發(fā)商提供的物業(yè)管理辦公用房進(jìn)行裝修改建，分錄如下：借：411物業(yè)工程辦公室裝修貸：102銀行存款124庫存材料辦公室裝修工程完工，費用在二年中分?jǐn)偅航瑁?71遞延資產(chǎn)辦公室裝修貸：411物業(yè)工程辦公室裝修借：502經(jīng)營成本物業(yè)管理貸：171遞延資產(chǎn)辦公室裝修[例2]根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人提議和業(yè)委會要求對某樓屋面進(jìn)行大修借：411物業(yè)工程物業(yè)大修工程貸：102銀行存款104庫存材料工程完工后，工程款經(jīng)業(yè)委會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人鑒證，結(jié)轉(zhuǎn)工程成本：借：281代管基金維修基金貸：501經(jīng)營收入物業(yè)大修工程借：502經(jīng)營成本物業(yè)大修貸：411物業(yè)工程物業(yè)大修工程本科目應(yīng)按工程項目內(nèi)容設(shè)置明細(xì)帳，借方金額反映在建工程的實際成本綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定（試行）是現(xiàn)階段物業(yè)管理會計規(guī)范發(fā)展過程中的一大進(jìn)步但與目前物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展速度相比仍有不足之處譬如：業(yè)主委員會同物業(yè)公司之間的帳務(wù)設(shè)置不夠明確；第411號科目物業(yè)工程在科目使用說明中對物業(yè)管理用房裝飾裝修發(fā)生的支出，也可采用第159號科目在建工程；第209號科目其他應(yīng)付款記入對使用人收取的可能因裝修而發(fā)生的毀損修復(fù)等方面的保證金等，不符合上海市居住物業(yè)管理條例的有關(guān)規(guī)定類似上述情況，需要廣大財務(wù)人員在今后的工作實踐中再研究摸索和改進(jìn)，使物業(yè)管理會計的內(nèi)容既能適應(yīng)多元化物業(yè)服務(wù)對會計信息資料的需要，又能滿足物業(yè)管理企業(yè)自身對會計信息資料的要求物業(yè)管理企業(yè)會計相關(guān)賬務(wù)處理一、所設(shè)相關(guān)會計科目

1、資產(chǎn)類科目：現(xiàn)金

銀行存款

其他貨幣資金

短期投資

應(yīng)收票據(jù)

應(yīng)收賬款

預(yù)付賬款

其他應(yīng)收款

待攤費用

長期待攤費用

固定資產(chǎn)

低值易耗品

固定資產(chǎn)清理

累計折舊

在建工程

2、負(fù)債類科目：應(yīng)付工資

應(yīng)付票據(jù)

應(yīng)付賬款

短期借款

長期借款

其他應(yīng)付款

預(yù)收賬款

預(yù)提費用

應(yīng)交稅金

其他應(yīng)交款

3、所有者權(quán)益類科目：

實收資本

資本公積

本年利潤

利潤分配

盈余公積

4、成本類科目：無

5、損益類科目：主營業(yè)務(wù)收入

其他業(yè)務(wù)收入

投資收益

營業(yè)外收入

主營業(yè)務(wù)成本

主營業(yè)稅金及附加

其他業(yè)務(wù)支出

營業(yè)費用

管理費用

財務(wù)費用

營業(yè)外支出

所得稅

以前年度損益調(diào)整

二、相關(guān)賬務(wù)處理（僅供參考）：1、存現(xiàn)

借：銀行存款

（明細(xì)科目為銀行所在名稱）

貸：現(xiàn)金2、提現(xiàn)

借：現(xiàn)金

貸：銀行存款3、預(yù)交地稅款

借：應(yīng)交稅金—營業(yè)稅

—城建稅

其他應(yīng)交款—教育費附加

—水利基金

貸:銀行存款4、地稅養(yǎng)老金誤收退稅

借：銀行存款

貸：其他應(yīng)交款—養(yǎng)老保險基金5、代付上月員工小靈通話費

借：其他應(yīng)收款—員工—電話費

貸：銀行存款6、代收電信公司電費（預(yù)收一年，每月分?jǐn)偅?/p>

借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款—基站電費7、電信公司電費計入

借：預(yù)收賬款—電費

貸：管理費用—電費8、轉(zhuǎn)存單位定期存款一份

借：其他貨幣資金—定期存款

貸：銀行存款9、付上月份稅款

借：應(yīng)交稅金—營業(yè)稅

—城建稅

其他應(yīng)交款—教育費附加

—水利基金

—養(yǎng)老保險基金

貸：銀行存款10、付上月份電話費

借：管理費用—電話費

貸：銀行存款11、付上月份水費（分辦公區(qū)、宿舍、食堂、

綠化、商鋪、消防、生活用水等）

借：管理費用—水費（辦公……）

預(yù)收賬款—業(yè)主二次供水（生活用水）

貸：銀行存款12、付上月中旬及本月中旬電費

借：管理費用—電費

預(yù)收賬款—業(yè)主二次供水能耗

—業(yè)主電梯能耗

貸：銀行存款13、收電信線路改造勞務(wù)費

借：現(xiàn)金

貸：其他業(yè)務(wù)收入—維修收入14、付萬用表檢測費用及購潤滑油

借：管理費用—維修費

低值易耗品—維修用具

貸：現(xiàn)金15、購書刊、洗發(fā)水（發(fā)放員工）

借：其他應(yīng)付款—工會經(jīng)費

貸：現(xiàn)金16、收商鋪水電費

借：現(xiàn)金

貸：其他應(yīng)收款—商鋪—電費/水費17、發(fā)放上月管理員工工資

借：應(yīng)付工資

貸：現(xiàn)金18、代付上月中隊?wèi)?zhàn)士、搬運工工資（為減少交

養(yǎng)老保險人數(shù)，故作總公司支付）

借：其他應(yīng)收款—總公司

—房開公司（代付搬運工工資）

貸：現(xiàn)金19、購軍靴、環(huán)衛(wèi)服裝

借：其他應(yīng)收款—員工—服裝費

貸：現(xiàn)金20、支付上月垃圾裝車費

借：其他業(yè)務(wù)支出—裝修垃圾清運費

貸：現(xiàn)金/銀行存款21、付維修電機費及購買燈光等費用

借：管理費用—維修費

低值易耗品—維修用具

貸：現(xiàn)金22、購置保潔、維修用配件

借：低值易耗品—保潔用具

—維修用具

貸：現(xiàn)金23、收員工上月小靈通話費

借：現(xiàn)金

貸：其他應(yīng)收款—員工—電話費24、收商鋪管理押金

借：現(xiàn)金

貸：其他應(yīng)付款—商鋪押金25、退業(yè)主裝修保證金

借：其他應(yīng)付款—業(yè)主—裝修保證金

貸：現(xiàn)金26、中隊活動開支

借：其他應(yīng)付款—工分經(jīng)費

貸：現(xiàn)金27、付馬匹治療費及購馬飼料款

借：管理費用—治安費

貸：現(xiàn)金28、付購菜款柴油大米及食油款

借：應(yīng)付福利費—伙食費

貸：現(xiàn)金29、收物管費等

借：現(xiàn)金/銀行存款

貸：預(yù)收賬款—業(yè)主—物管費

—業(yè)主—電梯能耗費

—業(yè)主—二次供水

—業(yè)主—停車綜合服務(wù)費

—業(yè)主—垃圾清運費

其他應(yīng)付款—業(yè)主—裝修保證金30、代房開公司代購垃圾袋

借：其他應(yīng)收款—房開公司名稱

貸：現(xiàn)金31、罰款收入

借：現(xiàn)金

貸：營業(yè)外收入—賠款32、食堂購洗潔精及飯盒等

借：低值易耗品—廚房用品

貸：現(xiàn)金33、食堂購液化氣及煤氣罐一只

借：應(yīng)付福利費

低值易耗品—煤氣罐

貸：現(xiàn)金34、購發(fā)票辦公用品、報銷車費等

借：管理費用—辦公費

—差旅費

貸：現(xiàn)金35、付生活垃圾費

借：管理費用—保潔費

貸：現(xiàn)金36、領(lǐng)用低值易耗品

借：管理費用—低值易耗品攤銷

貸：低值易耗品—維修用具

—保潔用具

—廚房用具37、商鋪電費計入

借：其他應(yīng)收款—商鋪——電費

貸：管理費用—電費38、開辦費用的攤銷

借：管理費用—開辦費攤銷

貸：長期待攤費用—開辦費39、計提折舊

借：管理費用—折舊費

貸：累計折舊40、計提本月工資

借：管理費用—工資

貸：應(yīng)付工資41、計提各項經(jīng)費

借：管理費用—福利費

—工會經(jīng)費

—教育經(jīng)費

貸：應(yīng)付福利費

其他應(yīng)付款—

工會

—教育部42、空置房應(yīng)收物管費

借：其他應(yīng)收款—房開公司

貸：主營業(yè)務(wù)收入43、結(jié)轉(zhuǎn)本月收入

借：預(yù)收賬款—業(yè)主—物管費

—業(yè)主—車位物管費

—房開公司

—商鋪—物管費

—商鋪—租金

貸：主營業(yè)務(wù)收入

其他業(yè)務(wù)收入44、結(jié)轉(zhuǎn)開工裝修垃圾費

借：預(yù)收賬款—業(yè)主—垃圾清運費

貸：其他業(yè)務(wù)收入—垃圾清運費45、計提本月稅金及附加

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加

其他業(yè)務(wù)支出

管理費用

貸：應(yīng)交稅金—營業(yè)稅

—城建稅

其他應(yīng)交款—教育費附加

—水利基金46、計提本月養(yǎng)老保險

借：管理費用—養(yǎng)老金

貸：其他應(yīng)交款—養(yǎng)老基金47、結(jié)轉(zhuǎn)益類賬戶

借：主營業(yè)務(wù)收入

其他業(yè)務(wù)收入

營業(yè)外收入

貸：本年利潤48、結(jié)轉(zhuǎn)損類賬戶

借：本年利潤

貸：管理費用

其他業(yè)務(wù)支出

主營業(yè)務(wù)稅金及附加關(guān)于代收的水電費的會計分錄我覺得應(yīng)是這樣：支付給自來水公司或供電局時：借：代收款項貸：銀行存款向業(yè)主收回時借：銀行存款貸：代收款項物業(yè)管理公司,定期收取的物業(yè)管理費.收到時:借:現(xiàn)金

貸:預(yù)收帳款當(dāng)月結(jié)轉(zhuǎn)收入,

借:預(yù)收帳款

貸:主營業(yè)務(wù)收入同時交納營業(yè)稅

借:主營業(yè)務(wù)稅金及附加

貸:應(yīng)交稅金-營業(yè)稅

-城建稅

其他應(yīng)交款-教育費附加結(jié)轉(zhuǎn)成本

實際發(fā)生時

借：物業(yè)管理成本-小區(qū)

貸：現(xiàn)金

借：主營業(yè)務(wù)成本-物業(yè)管理成本-小區(qū)

貨：物業(yè)管理成本-小區(qū)結(jié)轉(zhuǎn)利潤

借:本年利潤

貸:

主營業(yè)務(wù)成本

主營業(yè)務(wù)稅金及附加

借:主營業(yè)物收入

貸:本年利潤

借:本年利潤

貸:財務(wù)費(支出)

管理費有關(guān)物業(yè)管理公司的流轉(zhuǎn)稅征收及計算的主要內(nèi)容如下：

按現(xiàn)行規(guī)定，物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)時，計稅依據(jù)為全部營業(yè)收入額，即物業(yè)管理公司收取的物業(yè)管理費。其一般計算公式為：

營業(yè)稅稅額應(yīng)稅營業(yè)額適用稅率

管理費等收入的征稅及計算。物業(yè)管理公司在為房屋業(yè)主及租住戶提供服務(wù)而收取的管理費、服務(wù)費（包括保潔費、保安費、公共設(shè)施維護(hù)費、停車費等各種名目的收費）、維修費（包括維修材料費及人工費）、租賃費（包括居民租住公有住宅的租金收入）等收入，征收的營業(yè)稅。

代辦性收入的征稅及計算。（１）代辦購物手續(xù)費的征收及計算。為房屋業(yè)主及租住戶代購貨物，可按收取的代辦手續(xù)費收入征收的營業(yè)稅。對為房屋業(yè)主及租住戶代辦的防盜門窗、曬衣架、隔離欄等物品也應(yīng)按規(guī)定征收增值稅。（２）代辦收費取得收入的征稅及計算。為房屋業(yè)主及租住戶代收代付的水、電、煤、電話費以及代收、代付垃圾費等各種業(yè)務(wù)而取得的收入，可以按扣除實際支付后的余額，征收的營業(yè)稅。裝修保證金、公共維修基金的征收及計算。（1）房屋裝修保證金等的征稅及計算。物業(yè)管理公司向房屋業(yè)主及租住戶收取的房屋裝修保證金、履約保證金等，如果是到期退還給業(yè)主及租住戶的，可不征收營業(yè)稅；如果到期不退還或已作為業(yè)主裝修違規(guī)行為予以罰沒的，均應(yīng)按規(guī)定征收的營業(yè)稅。（２）公共維修基金等的征稅及計算。物業(yè)管理公司向房屋業(yè)主收取的公共維修基金以及向房屋開發(fā)商在交付房產(chǎn)管理權(quán)時收取的房屋公共部位維修基金，因其屬?？顚Ｓ谩舸鎯?，基金的所有權(quán)屬房屋業(yè)主管理委員會，物業(yè)管理公司僅是代管使用、按實列支，可暫時不征收營業(yè)稅。但物業(yè)管理公司可以提供勞務(wù)形式，從維修基金中取得的收入，應(yīng)按規(guī)定征收的營業(yè)稅。代開發(fā)票或收據(jù)的征收及計算。對物業(yè)管理公司為私房業(yè)主或租住戶代開出租房發(fā)票或收據(jù)，應(yīng)照章征收的營業(yè)稅。

另外，物業(yè)管理公司繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅，應(yīng)按營業(yè)稅的

計算；交納的教育費附加，應(yīng)按營業(yè)稅的計算。

天業(yè)物業(yè)管理公司某月各種服務(wù)收入共計元，按收入的計算營業(yè)稅，按營業(yè)稅的計算城市維護(hù)建設(shè)稅，按營業(yè)稅的計算教育費附加。編制會計分錄如下：（1）計算營業(yè)稅：（元）借：營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅（2）計算城市維護(hù)建設(shè)稅：（元）借：營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅（3）計算教育費附加：（元）借：營業(yè)稅金及附加貸：其他應(yīng)交款——應(yīng)交教育費附加物業(yè)管理企業(yè)除了按營業(yè)收入計算的營業(yè)稅金，還有一些費用性稅金，如房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等，應(yīng)在“管理費用”賬戶中核算。

例：天業(yè)物業(yè)管理公司應(yīng)納稅房屋價值元，本月應(yīng)繳房產(chǎn)稅元。作會計分錄如下：借：管理費用貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交房產(chǎn)稅天業(yè)物業(yè)管理公司本月購買印花稅票元。作會計分錄如下：借：管理費用貸：現(xiàn)金練習(xí)題

一、名詞解釋

營業(yè)成本營業(yè)費用期間費用二、填空

物業(yè)管理公司營業(yè)成本是物業(yè)管理企業(yè)在從事管理活動中發(fā)生的各項，它包括、和等。２．“營業(yè)成本”賬戶屬于類賬戶。它按設(shè)置明細(xì)賬。３出租房按月攤銷額應(yīng)根據(jù)出租房的和計算。４．物業(yè)企業(yè)將、、費用統(tǒng)稱為期間費用。５期間費用與經(jīng)營沒有直接聯(lián)系，但與其發(fā)生的直接相關(guān)，并直接計入６．物業(yè)管理公司繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅，應(yīng)按的計算；繳納的教育費附加應(yīng)按的計算。

三、選擇（包括單選和多選）１．屬于物業(yè)管理公司營業(yè)成本的有（）。

（１）樓內(nèi)電梯維修費（２）綠化維護(hù)費（３）公司辦公費２．以下費用屬于公共性服務(wù)成本的有（）。

（１）樓道照明電費（２）停車棚修理費（３）住戶冰箱修理費３．物業(yè)管理公司用于出租經(jīng)營的房屋應(yīng)設(shè)置（）賬戶核算。

（１）低值易耗品（２）固定資產(chǎn)（３）庫存商品下列費用屬于期間費用的有（）。

（１）營業(yè)費用（管理費用（銷售費用應(yīng)征收的營業(yè)稅的收費項目有（）。

）保安費（２）停車費（３）保潔費四、問答題１．營業(yè)成本核算應(yīng)遵循的原則是什么

物業(yè)管理公司的營業(yè)成本主要包括哪些內(nèi)容３．期間費用根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則有哪四種核算方法４．試說明物業(yè)管理公司流轉(zhuǎn)稅的主要內(nèi)容。５．如何計算物業(yè)管理公司出租房的攤銷額、

五、實務(wù)題（一）資料

江達(dá)物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)杏花村小區(qū)的物業(yè)管理工作年６月發(fā)生如下業(yè)務(wù)：１．每半年一次的小區(qū)水箱清洗工作，共耗費材料元，人工元；幫住戶分?jǐn)倹_洗水箱的水費元，以現(xiàn)金支付。

公司將小區(qū)內(nèi)的綠化服務(wù)工作出包給園林局，合同規(guī)定每半年結(jié)算一次。上半年實際發(fā)生的花草樹木費及人工費共元，以銀行存款支付。

支付抽水房修理抽水水泵款元，以現(xiàn)金付訖。

公司運垃圾手推車４輛，價值元。領(lǐng)用時予以一次攤銷。

公司制作廣告宣傳布標(biāo)條，計元，以銀行存款支付。

本月“作業(yè)派工單”列示，公司所屬服務(wù)組代辦服務(wù)工時，經(jīng)計算，工資總額中應(yīng)分配為代辦服務(wù)成本。

開出現(xiàn)金支票，從銀行提取現(xiàn)金元備發(fā)工資。

結(jié)轉(zhuǎn)分配本月應(yīng)付工資，其中：公共服務(wù)組元，特約服務(wù)組

元，理發(fā)沐浴室元，餐廳，管理部門。

為更換停車棚的頂棚，購買玻璃鋼瓦共計元，以銀行存款支付。

號樓住戶下水道堵塞，公司派臨時工疏通，以現(xiàn)金支付人工費

元。

本月特約服務(wù)“物料耗用單”列示共耗用材料元；“工時耗用單”列示實際人工費元。

公司經(jīng)理出差預(yù)借現(xiàn)金元。

公司附設(shè)浴室進(jìn)行修理，共耗材料元。

公司所屬出租房本月應(yīng)攤銷修理費元。

月末公司附設(shè)餐廳計算實際耗用材料元，予以結(jié)轉(zhuǎn)。

公司所屬出租房年攤銷率為，原值元，按月計提出租房攤銷。

撿修小區(qū)內(nèi)路燈，發(fā)現(xiàn)損壞燈泡４個。配置燈泡支出元，以現(xiàn)金支付。

經(jīng)理出差報銷差旅費元，余款退回。

公司經(jīng)理室本月復(fù)印資料費元，以現(xiàn)金支付。

銀行開來公司借款利息結(jié)算單，實際應(yīng)交借款利息款元，已預(yù)提元。

行政辦公室領(lǐng)用辦公椅把，計元，予以一次攤銷。

本月公司的各種服務(wù)收入元，按計算營業(yè)稅。

按營業(yè)稅的計算城市維護(hù)建設(shè)稅，按營業(yè)稅的計算教育費附加。

計算本月應(yīng)繳車船使用稅元。

以銀行存款上繳以上各種稅金。（二）要求

根據(jù)以上資料編制會計分錄第四章

物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入的核算

資金是物業(yè)管理公司開展有效物業(yè)管理的前提，建立這個前提就必須通過適當(dāng)?shù)馁Y金籌措方式來解決。而物業(yè)管理公司最主要的資金來源是物業(yè)管理公司實現(xiàn)的收入。第一節(jié)

營業(yè)收入的概念及范圍一、營業(yè)收入的概念

營業(yè)收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)活動和其他經(jīng)營活動所取得的各項收入。物業(yè)管理的主營業(yè)務(wù)收入來自物業(yè)管理費，它是物業(yè)管理公司根據(jù)對業(yè)主和用戶所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點等不同情況，采用政府定價、政府指導(dǎo)價或協(xié)議定價等方式向業(yè)主和用戶收取的費用。

物業(yè)管理營業(yè)收入主要包括主營業(yè)務(wù)收入和多種經(jīng)營收入，其中，主營業(yè)務(wù)收入又包括物業(yè)管理費收入和物業(yè)經(jīng)營收入（如房產(chǎn)銷售與出租收入）等。（一）

物業(yè)管理費收入

物業(yè)管理費是指在物業(yè)管理范圍內(nèi)，物業(yè)管理公司為業(yè)主或用戶提供標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)和委托服務(wù)所收取的有償服務(wù)費。包括：１．為房屋業(yè)主和租住戶提供公共衛(wèi)生清洗、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化而收取的公共性服務(wù)費。２．為房屋業(yè)主和租住戶代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費、房屋自用部位和自用設(shè)施修繕等而收取的公眾代辦性服務(wù)費。３．為滿足房屋業(yè)主和租住戶需要而提供的個別服務(wù)，包括房屋裝修、代購商品、家電維修等特約服務(wù)費。

物業(yè)管理公司在根據(jù)業(yè)主或用戶的需要向其提供服務(wù)時，可收取相應(yīng)的有償服務(wù)費，而形成物業(yè)管理費收入。但是，物業(yè)管理收費數(shù)額的大小并不能由物業(yè)管理公司隨意確定，而是應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理公司向業(yè)主或用戶所提供服務(wù)項目的不同性質(zhì)，分別實行政府定價、政府指導(dǎo)價和協(xié)議定價來確定：

公共性服務(wù)的物業(yè)管理費：如公共衛(wèi)生清潔、公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)、保安、綠化等收費應(yīng)實行政府指導(dǎo)價。

代辦性服務(wù)的物業(yè)管理費：如水電費、煤氣費、有線電視費、電話費、采暖費等應(yīng)實行政府定價。

特約性服務(wù)的物業(yè)管理費：如為業(yè)主或用戶提供的特約服務(wù)或委托服務(wù)，包括車輛保管、家電維修、居室清潔、找醫(yī)送藥、看護(hù)病人、接送子女上學(xué)等，可實行協(xié)議價格。

凡政府物價管理部門沒有統(tǒng)一規(guī)定收費標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)項目，物業(yè)管理公司可與業(yè)主或用戶協(xié)商議定價格，并按照服務(wù)協(xié)議收取物業(yè)管理費。（二）物業(yè)經(jīng)營收入

物業(yè)管理公司通過經(jīng)營業(yè)主管委會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得經(jīng)營收入，如房屋租賃及產(chǎn)權(quán)單位委托代管房產(chǎn)的收入，可簽定協(xié)議確定。（三）多種經(jīng)營收入

由于物業(yè)管理在我國還是一個啟動時間不長的行業(yè)，人們收入水平又普遍較低，目前各物業(yè)管理公司所收取的費用是微利的，所以，物業(yè)管理公司要生存和發(fā)展就必須增加積累，擴大經(jīng)營規(guī)模，因而要靠多種經(jīng)營取得收入，如為方便居民而兼營的多種服務(wù)業(yè)務(wù)收入。多種經(jīng)營收入是當(dāng)前物業(yè)管理公司發(fā)展不可忽視的重要資金來源。

二、營業(yè)收入的確認(rèn)

《企業(yè)會計準(zhǔn)則》第條明確規(guī)定：“企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理確認(rèn)營業(yè)收入的實現(xiàn)，并將已實現(xiàn)的收入按時入賬”；“企業(yè)應(yīng)當(dāng)在發(fā)出商品、提供勞務(wù)，同時收訖價款或者取得索取價款的憑證時，確認(rèn)營業(yè)收入”；“長期工程（包括勞務(wù)）合同，一般應(yīng)根據(jù)完成進(jìn)度法或者完成合同法合理確認(rèn)營業(yè)收入?！?/p>

由此可見，營業(yè)收入的實現(xiàn)主要有兩個明顯標(biāo)志：（１）商品產(chǎn)品已經(jīng)發(fā)出或者是勞務(wù)已經(jīng)提供；（２）價款已經(jīng)收到或者得到了收取價款的憑證。在實際工作中，又與貨款的結(jié)算方式有著密切的關(guān)系。（一）在交款服務(wù)的情況下，營業(yè)收入的確認(rèn)

采取交款服務(wù)的方式，服務(wù)費收訖，發(fā)票賬單已交給居民，營業(yè)收入則被確認(rèn)。（二）在預(yù)收服務(wù)費的情況下，營業(yè)收入的確認(rèn)

采取定期預(yù)收服務(wù)費的，應(yīng)在物業(yè)管理公司已提供某一階段服務(wù)（一般以月度為計算期）后作為收入的實現(xiàn)，這時服務(wù)費已收，服務(wù)已提供。（三）在分期收款方式情況下，營業(yè)收入的確認(rèn)

采取分期收款方式，按提供物業(yè)管理服務(wù)的合同約定的收款日期作為營業(yè)收入的實現(xiàn)。在這種方式下，服務(wù)已提供，服務(wù)費要按合同到期日收款。到了合同收款日，物業(yè)管理公司才取得收取這部分服務(wù)費的權(quán)利，確定收入實現(xiàn)。出租房租金收入，應(yīng)按合同（租約）規(guī)定的付租日期和金額，確認(rèn)租金收入的實現(xiàn)。合同（租約）規(guī)定的收款日期已到，承租方未付租金的，仍應(yīng)視為租金收入實現(xiàn)。（四）在托收承付結(jié)算方式的情況下，營業(yè)收入的確認(rèn)

采用托收承付結(jié)算的方式，在勞務(wù)已提供，或商品已發(fā)出，并已將發(fā)票賬單提交銀行辦妥托收手續(xù)后作為收入的實現(xiàn)。第二節(jié)營業(yè)收入的核算一、“營業(yè)收入”賬戶的設(shè)置

物業(yè)管理公司通過設(shè)置“營業(yè)收入”賬戶核算公共性服務(wù)、代辦性服務(wù)、特約服務(wù)、租賃服務(wù)及兼營服務(wù)等取得的經(jīng)營收入。該賬戶屬于損益類賬戶，貸方登記實現(xiàn)的營業(yè)收入；借方登記營業(yè)收入的結(jié)轉(zhuǎn)額；期末將余額結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤”賬戶后，應(yīng)無余額。本賬戶按營業(yè)收入的類別設(shè)置明細(xì)賬，如“公共性服務(wù)收入”、“代辦性服務(wù)收入”、“特約服務(wù)收入”、“租賃服務(wù)收入”、“兼營服務(wù)收入”等。二、營業(yè)收入的核算（一）公共性服務(wù)費收入的核算

公共性服務(wù)費的內(nèi)容。公共性服務(wù)費包括公共衛(wèi)生清洗、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化費用，它是物業(yè)管理公司經(jīng)營收入的主要內(nèi)容。公共性服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價的價格管理辦法，各區(qū)、縣物價部門制定公共性服務(wù)費的中準(zhǔn)價及浮動幅度。

物業(yè)管理公共性服務(wù)收費的費用內(nèi)容一般由以下八個部分構(gòu)成：

（1）管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；（２）樓內(nèi)公用設(shè)施維修及保養(yǎng)費；（３）綠化管理費；（４）清潔衛(wèi)生費；（５）保安費（６）辦公費；

（7）物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；（８）法定稅費。

物業(yè)管理服務(wù)收費的利潤率不超過。

以上各項費用由房屋所有人支付。房屋租賃人除繳房租外，同時繳付第（４）項、第（５）項費用。２．公共性服務(wù)費的計算。公共性服務(wù)費是以房屋的建筑面積為計算依據(jù)的。各套房屋的建筑面積，除了各套“自用”建筑面積外，還要合理分?jǐn)偂肮谩苯ㄖ娣e。

各套房屋的“自用”建筑面積包括：各套房屋戶門以內(nèi)的起居室（廳）、臥室、辦公室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、過道和陽臺等面積。各套房屋的“公用”建筑面積包括：公共使用的門廳、樓梯、電梯井（廳）、公共通道、垃圾管道以及突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機房等面積。

各套房屋分?jǐn)偟摹肮谩苯ㄖ娣e應(yīng)以該套房屋的“自用”建筑面積占該幢總“自用”建筑面積的百分比進(jìn)行分?jǐn)?。各套房屋建筑面積的計算，可按以下公式進(jìn)行：

某套房屋該套房屋的“自用”

建筑面積建筑面積

套房屋“自用”建筑面積應(yīng)

攤的“公用”建筑面積的分?jǐn)偮?/p>

其中

各套房屋“自用”建筑面積應(yīng)

分?jǐn)偟摹肮谩苯ㄖ娣e的分?jǐn)偮?/p>

該套房屋該幢房屋“自用”

“公用”建筑面積建筑面積總和

例某幢房屋的建筑面積共米，其中各套房屋“自用”建筑面積總和為平方米，“公用”建筑面積為平方米。則：

各套房屋“自用”建筑面積應(yīng)分?jǐn)偟摹肮谩苯ㄖ娣e的分?jǐn)偮?/p>

（

如某套房屋的“自用”建筑面積為平方米，則：

該套房屋建筑面積

如果每月公共性服務(wù)收費定為元，則該套房屋業(yè)主每月應(yīng)交公共性服務(wù)費為：（元）。

公共性服務(wù)費收入一般采用定期預(yù)收，往往為６個月預(yù)收一次，分月計算營業(yè)收入。預(yù)收服務(wù)費收入可記入“預(yù)收賬款”賬戶的貸方。例天業(yè)物業(yè)管理公司月份預(yù)收下半年公共性服務(wù)費，號樓室業(yè)主“自用”建筑面積平方米，經(jīng)“公用”建筑面積分?jǐn)偤?，計算公共性服?wù)費的建筑面積應(yīng)為平方米。每月每平方米收費標(biāo)準(zhǔn)為元，該房屋業(yè)主每月公共性服務(wù)費為

元，一次預(yù)收６個月。

預(yù)收下半年度公共性服務(wù)費時，公司應(yīng)編制會計分錄如下：借：現(xiàn)金貸：預(yù)收賬款——公共性服務(wù)費收入按月提供服務(wù)時，公司應(yīng)編制會計分錄如下：借：預(yù)收賬款——公共性服務(wù)費收入貸：營業(yè)收入——公共性服務(wù)費收入（二）公眾代辦性服務(wù)費收入的核算

房屋業(yè)主和租住戶委托物業(yè)管理公司代繳水