2022年?duì)I改增政策對(duì)建筑業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的影響分析

營(yíng)改增政策對(duì)建筑業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的影響分析我國(guó)從2022年1月1日開(kāi)頭，分行業(yè)逐步推行“營(yíng)改增”改革。實(shí)施4年多來(lái)，只剩下建筑、房地產(chǎn)、金融和生活服務(wù)四個(gè)行業(yè)還未掩蓋到。

根據(jù)今年政府工作的支配，今年要全面完成“營(yíng)改增”改革。營(yíng)業(yè)稅這一從前的地方大稅種將由此退出歷史舞臺(tái)。5月1日起，“營(yíng)改增”將掩蓋建筑、房地產(chǎn)、金融、生活服務(wù)等四大行業(yè)，影響不一，營(yíng)改增最新政策對(duì)建筑業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的影響分析詳述如下。

自國(guó)務(wù)院明確提出，力爭(zhēng)“十二五”期間全面完成“營(yíng)改增”改革，“營(yíng)改增”便大步向前。我們可以觀看到2022年“營(yíng)改增”起步以來(lái)，詳細(xì)分三步走，第一步是擴(kuò)圍，即“營(yíng)改增”方案在地區(qū)和行業(yè)上的擴(kuò)圍，即全面推動(dòng)營(yíng)改增;其次步是改制，即進(jìn)一步改革和完善增值稅制度制度;第三步是立法。目前還處于擴(kuò)圍階段。

目前，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、生活服務(wù)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)四大行業(yè)營(yíng)業(yè)稅改增值稅總方案即將公布，這將直接影響四大行業(yè)的800余萬(wàn)戶企業(yè)，涉及年?duì)I業(yè)稅稅額1.6萬(wàn)億元。鉑略財(cái)務(wù)培訓(xùn)從各渠道了解到，估計(jì)6月下旬財(cái)政部和國(guó)稅總局把四大行業(yè)的“營(yíng)改增”草案上報(bào)國(guó)務(wù)院。若進(jìn)展順當(dāng)，估量該草案最快可能在將來(lái)一周內(nèi)出臺(tái)，正式的實(shí)施日期可能最早會(huì)在10月1日，最晚在明年1月1日。

建筑業(yè)、房地產(chǎn)稅率定為11%

建筑、房地產(chǎn)行業(yè)性質(zhì)較為特別，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，其重要性不言而喻。建筑業(yè)主要是為房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)服務(wù)，兩者上下聯(lián)通，相輔相成。假如房地產(chǎn)行業(yè)不一起改，而只改建筑業(yè)，那就只改上游不改下游，下游企業(yè)得不到抵扣。所以需要聯(lián)動(dòng)改革，將上下游一起改革，從而形成完整的抵扣鏈。由于這兩類(lèi)行業(yè)業(yè)務(wù)簡(jiǎn)單，牽扯的主體多，金額高，對(duì)其“營(yíng)改增”的設(shè)計(jì)方案從提出到完成歷時(shí)最久，可見(jiàn)是特別審慎地作出打算的。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍采納5%的營(yíng)業(yè)稅稅率，建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅率為3%，基于行業(yè)與經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的現(xiàn)狀，此次“營(yíng)改增”房地產(chǎn)、建筑業(yè)的增值稅稅率均為11%。更多最新建筑行業(yè)分析信息請(qǐng)查閱發(fā)布的《2022-2022年中國(guó)建筑行業(yè)進(jìn)展分析及投資潛力討論報(bào)告》。

問(wèn)題亟待關(guān)注，配套措施跟進(jìn)

鉑略調(diào)查結(jié)果顯示，建筑業(yè)企業(yè)在新政實(shí)施后，稅負(fù)短期必定會(huì)上升。那些掛靠的中小型建筑商由于缺乏議價(jià)力量，無(wú)法將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到下游企業(yè)，在將來(lái)很可能面對(duì)險(xiǎn)惡的生存危機(jī)。而大型建筑企業(yè)必需加快轉(zhuǎn)變內(nèi)控管理和發(fā)票管理才能從營(yíng)改增的巨變中游刃有余。

房地產(chǎn)企業(yè)普遍關(guān)注新政是否允許抵扣土地購(gòu)置費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中土地成本的占比高達(dá)60%。無(wú)論是二三線城市還是一線城市的項(xiàng)目，土地成本都會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)水平。據(jù)測(cè)算，若土地成本不能抵扣，企業(yè)稅負(fù)較之前上升2個(gè)百分點(diǎn)。而土地成本可以抵扣，稅負(fù)較之前下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。目前，業(yè)界就對(duì)土地購(gòu)置費(fèi)采納“虛擬進(jìn)項(xiàng)稅”計(jì)算抵扣的呼聲很高。當(dāng)然，涉及不動(dòng)產(chǎn)形態(tài)不一，企業(yè)內(nèi)部架構(gòu)多樣化，以及地域化等因素影響，實(shí)際執(zhí)行效果也會(huì)存在差異。據(jù)了解，虛擬進(jìn)項(xiàng)稅不太可能在本次新政中體現(xiàn)。

建筑業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用日益增加，由于建筑行業(yè)具有跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)等特點(diǎn)，建筑業(yè)進(jìn)項(xiàng)抵扣、納稅地點(diǎn)、納稅時(shí)間等問(wèn)題需要重視。而對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱之一的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，其顯著特征是項(xiàng)目周期長(zhǎng)，且成本與收入周期背離?！盃I(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)項(xiàng)稅額與其進(jìn)項(xiàng)稅額產(chǎn)生時(shí)間上的不匹配和總分機(jī)構(gòu)納稅對(duì)象是需要考慮到的。

機(jī)遇挑戰(zhàn)并存，管控策劃先行

增值稅和企業(yè)所得稅是相互結(jié)合的。營(yíng)改增后，企業(yè)取得增值稅專用發(fā)票，即可以獲得進(jìn)項(xiàng)來(lái)抵扣增值稅，又可以獲得成原來(lái)抵扣所得稅。反之，假如無(wú)法獵取發(fā)票，將蒙受雙重?fù)p失。營(yíng)業(yè)稅時(shí)代不重視發(fā)票的思維是錯(cuò)誤理念。由于建筑業(yè)普遍是掛靠經(jīng)營(yíng)，掛靠經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的就是在營(yíng)改增下小型建筑公司，掛靠方往往不具備向大型供應(yīng)商選購(gòu)的習(xí)慣，無(wú)法取得增值稅專用發(fā)票。因此發(fā)票管理是營(yíng)改增之后的重中之重。假如只會(huì)做業(yè)務(wù)，沒(méi)有發(fā)票管理，企業(yè)最終會(huì)被11%的增值稅和25%的企業(yè)所得稅的稅負(fù)壓垮。

與此前的稅負(fù)相比，此次變化對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)既為挑戰(zhàn)也不失為機(jī)遇。此次并非是對(duì)原體系的修補(bǔ)，而是新體系的建立與革新，在將來(lái)出臺(tái)的“營(yíng)改增”細(xì)則里會(huì)提到主要的稅務(wù)處理，但不肯定面面俱到，一些詳細(xì)問(wèn)題會(huì)先出一個(gè)指引性規(guī)定，各地在實(shí)務(wù)上難免會(huì)消失不同操作，依據(jù)之前其他行業(yè)“營(yíng)改增”的閱歷，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)在后續(xù)一兩年時(shí)間內(nèi)依據(jù)消失的詳細(xì)問(wèn)題對(duì)政策進(jìn)一步調(diào)整。

建筑、房地產(chǎn)企業(yè)可以實(shí)行新項(xiàng)目新方法，老項(xiàng)目老方法的思路實(shí)現(xiàn)“營(yíng)改增”平穩(wěn)順當(dāng)?shù)倪^(guò)渡。鉑略建議管理層在宏觀層面應(yīng)當(dāng)提高思想熟悉，成立“營(yíng)改增”小組，解讀分析政策，制定工作方案，改造企業(yè)流程和業(yè)務(wù)系統(tǒng)，合理利用不同業(yè)務(wù)的稅負(fù)差等方法籌劃，降低稅改成本。而財(cái)務(wù)人員需在詳細(xì)實(shí)務(wù)層面上注意對(duì)稅收申報(bào)以及發(fā)票管理，關(guān)注政策法規(guī)以及考慮到與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通的溝通協(xié)調(diào)、