房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書篇一：萬(wàn)科地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書

萬(wàn)科地產(chǎn)

——項(xiàng)目全程策劃流程

一、市場(chǎng)調(diào)研：

1，前言-----本次市調(diào)的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等；2，市場(chǎng)分析：

（1）當(dāng)前市場(chǎng)分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）

（2）區(qū)域市場(chǎng)分析（銷售價(jià)格、成交情況）3，近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì)4，競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析

5，消費(fèi)者分析：

（1）購(gòu)買者地域分布；

（2）購(gòu)買者動(dòng)機(jī)

（3）功能偏好（外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價(jià)格、付款方式）

（4）購(gòu)買時(shí)機(jī)、季節(jié)性

（5）購(gòu)買反應(yīng)（價(jià)格、規(guī)劃、地點(diǎn)等）

（6）購(gòu)買頻度

6，結(jié)論

二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研

1，地塊狀況：

（1）位置

（2）面積

（3）地形

（4）地貌

（5）性質(zhì)

2，地塊本身的優(yōu)劣勢(shì)

3，地塊周圍景觀（前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述）4，環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安）

5，地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）

6，公共配套設(shè)施（菜市場(chǎng)、商店、購(gòu)物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂(lè)場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店）

7，地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析（SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析）

三、項(xiàng)目投資分析

1，投資環(huán)境分析

（1）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策、開

（2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)

（3）目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)（價(jià)格、成本、效益）現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照）

2，土地建筑功能選擇（見(jiàn)下圖表）

3，現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照）

4，土地延展價(jià)值分析判斷（十種因素）

5，成本敏感性分析（1）容積率

（2）資金投入

（3）邊際成本利潤(rùn)

6，投入產(chǎn)出分析

（1）成本與售價(jià)模擬表

（2）股東回報(bào)率

7，同類項(xiàng)目成敗的市場(chǎng)因素分析

四，營(yíng)銷策劃

（一）市場(chǎng)調(diào)查

1項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢(shì)判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）2建筑規(guī)模與風(fēng)格

3建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）

4裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊）

5功能配置（游泳池、球場(chǎng)、俱樂(lè)部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等）

6物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）

7發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì)）

8結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）

（二）、目標(biāo)客戶分析

1、經(jīng)濟(jì)背景

經(jīng)濟(jì)實(shí)力

行業(yè)特征公司（實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）

家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式.

（三）、價(jià)格定位

1理論價(jià)格（達(dá)到銷售目標(biāo)）

2成交價(jià)格

3租金價(jià)格

4價(jià)格策略

（四）、入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)

（五）、廣告策略

1廣告的階段性劃分

2階段性的廣告主題

3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

4廣告效果監(jiān)控

（六）、媒介策略

1媒介選擇

2軟性新聞主題

篇二：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書范文

一：房地房地產(chǎn)策劃師證書產(chǎn)名目房地產(chǎn)策劃師要求策劃所包涵內(nèi)容：

一）房地產(chǎn)市場(chǎng)拜訪

項(xiàng)目特性闡發(fā)、建筑規(guī)模與風(fēng)格、建筑布局和結(jié)構(gòu)、裝修和房地產(chǎn)策劃書范文設(shè)備、功能設(shè)置裝備擺設(shè)、物業(yè)經(jīng)管、生長(zhǎng)商背

景、結(jié)論和建議

二）房地產(chǎn)目標(biāo)用戶闡發(fā)

經(jīng)濟(jì)后臺(tái)：經(jīng)濟(jì)氣力/房地產(chǎn)策劃師要求行業(yè)特性/公司、家庭

野蠻后臺(tái)：踐諾體式格局、媒體抉擇、創(chuàng)意、表達(dá)體式格局、

三）房地產(chǎn)價(jià)格定位

實(shí)際價(jià)錢/成交價(jià)格/租金價(jià)錢/價(jià)格戰(zhàn)略

四）入市機(jī)會(huì)、入市姿勢(shì)

五）廣房地產(chǎn)策劃師證書告戰(zhàn)略

告白的階段性區(qū)分、階段性的房地產(chǎn)策劃師要求廣告主題、階段性的廣告創(chuàng)意浮現(xiàn)、廣告成果監(jiān)控

六）房地產(chǎn)序文戰(zhàn)略

序文抉擇/軟性新聞主題/序文組合/投放頻次/費(fèi)用預(yù)算

七）房地產(chǎn)踐諾用度

事發(fā)地房地產(chǎn)策劃師要求包裝（營(yíng)銷中間、樹范單元、圍板等）印刷品（銷售文件、售樓書等）序文投放

二：房地產(chǎn)發(fā)賣房地產(chǎn)策劃師證書策劃所包涵內(nèi)容：

一）銷售事發(fā)地籌辦

二）銷售代表培訓(xùn)

三）銷售事發(fā)地經(jīng)管

四）房號(hào)銷控管理

四）銷售階段總結(jié)

五）銷售廣告評(píng)價(jià)

六）用戶跟進(jìn)服務(wù)房地產(chǎn)策劃書范文

七）階段性營(yíng)銷打算調(diào)劑

第三節(jié)：房地產(chǎn)發(fā)賣籌謀的內(nèi)容信息及步房地產(chǎn)策劃書范文驟

一：項(xiàng)目鉆研：即項(xiàng)目銷售市場(chǎng)及銷售狀況的鉆研，詳細(xì)分析名目的銷售狀態(tài)、購(gòu)買人群、接收價(jià)

位、購(gòu)買出處等。

二：市場(chǎng)調(diào)研：對(duì)所有單干敵手的具體了解，所謂心腹知彼、百戰(zhàn)不殆

三：房地產(chǎn)名目利害勢(shì)分析：針對(duì)名目的銷售狀況做詳盡的客觀闡發(fā)，并找出支持理由。

篇三：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)策劃書(完整版)

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程設(shè)計(jì)

目錄

一、宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析

（一）武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（二）產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

二、區(qū)域市場(chǎng)分析

（一）區(qū)域環(huán)境分析（二）區(qū)域產(chǎn)品特征分析（三）新政對(duì)區(qū)域的影響

三、產(chǎn)品定位

（一）項(xiàng)目SWOT分析

（二）形象及市場(chǎng)定位（三）文化內(nèi)涵定位（四）目標(biāo)購(gòu)房群定位

（五）產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位及建議

（六）價(jià)格定位

四、銷售推廣建議

（一）銷售推廣建議（二）案名及平面表現(xiàn)

（三）營(yíng)銷推廣建議

五、案例評(píng)述

武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目開發(fā)策劃書

一、宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析

（一）武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

“十五”及“十一五”期間，武漢市經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速發(fā)展。至XX年底，武漢GDP就已經(jīng)到達(dá)3141億元，跨入“3000億俱樂(lè)部”。

武漢作為湖北經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“引擎”，在全球金融危機(jī)背景下，GDP增長(zhǎng)快速，仍高于全國(guó)、全省平均水平。武漢著力打造八個(gè)千億產(chǎn)業(yè)，各項(xiàng)指標(biāo)接近十年最高水平。武漢經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1、消費(fèi)市場(chǎng)旺暢。武漢累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額持續(xù)增長(zhǎng)。2、消費(fèi)價(jià)格回落，這將促進(jìn)人們對(duì)高價(jià)值產(chǎn)品的消費(fèi)居民收入提高，將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加活躍。

（二）產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系比較緊密的金融政策，稅收政策以及國(guó)家各種關(guān)于調(diào)控和穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起著很大的影響，下面我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新政策。

雖然目前宏觀經(jīng)濟(jì)明顯復(fù)蘇，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固；而樓市價(jià)格的持續(xù)上漲，房?jī)r(jià)重站高位。由此判斷，未來(lái)的房地產(chǎn)政策將可能走向有保有壓，對(duì)首次置業(yè)繼續(xù)優(yōu)惠、對(duì)二套房貸款收緊的政策可能性更大。

二、區(qū)域市場(chǎng)分析

（一）區(qū)域環(huán)境分析

本案位于武漢新型商業(yè)區(qū)——光谷商業(yè)區(qū)腹地，離武漢光谷CBD近五分鐘車程，在短時(shí)間內(nèi)就能到達(dá)光谷中心，滿足各項(xiàng)購(gòu)物需求；小區(qū)面朝中國(guó)最大的城市內(nèi)陸湖——東湖，自然環(huán)境優(yōu)美，在小區(qū)內(nèi)生活，東湖美景盡收眼底，為您的居住帶來(lái)身臨魚米之鄉(xiāng)之感；小區(qū)背臨著名學(xué)府——中國(guó)地質(zhì)大學(xué)，人文氣息濃厚，使您置身家中就能聆聽高等學(xué)府的教育。

樓盤區(qū)位圖

小區(qū)區(qū)域內(nèi)住房供應(yīng)量將在今年內(nèi)繼續(xù)上升，新老項(xiàng)目供應(yīng)量加

大，供求比平衡，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)一步加快，諸多高新企業(yè)及高新項(xiàng)目不斷推進(jìn)，入住人口不斷增加，區(qū)域面貌得到進(jìn)一步改善。區(qū)域配套完善，地鐵2號(hào)線XX年開通，光谷步行街容量進(jìn)一步擴(kuò)大，沃爾瑪落戶、新世界進(jìn)駐、金融港推進(jìn)區(qū)域配套檔次提升。

光谷10年供應(yīng)量預(yù)估

光谷09年供求走勢(shì)

篇四：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案例(全程)

目錄

第1章項(xiàng)目概況及市場(chǎng)研究分析.................................................................................................3

項(xiàng)目概況............................................................................................................................3

項(xiàng)目提出背景....................................................................................................................4

項(xiàng)目具備的基本條件........................................................................................................5

項(xiàng)目性質(zhì)與特點(diǎn)........................................................................................................5

在城市規(guī)劃中的作用........................................................................................................6

開發(fā)規(guī)模............................................................................................................................6

沈丘縣房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析............................................................................................6

本項(xiàng)目臨近地段房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析............................................................................8

第2章項(xiàng)目環(huán)境分析...............................................................................................................10

地塊環(huán)境條件分析........................................................................................................10

交通狀況...............................................................................................................10

項(xiàng)目地塊優(yōu)劣分析........................................................................................................11

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析.......................................................................................................11

項(xiàng)目劣勢(shì)分析.......................................................................................................12

項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析.......................................................................................................12

結(jié)論................................................................................................................................12

項(xiàng)目建設(shè)條件................................................................................................................13

項(xiàng)目建設(shè)自然條件.............................................................................................13

項(xiàng)目建設(shè)用地條件.............................................................................................13

市政配套條件.......................................................................................................13

第3章項(xiàng)目市場(chǎng)定位.................................................................................................................14

項(xiàng)目的功能定位............................................................................................................14

目標(biāo)客戶定位及分析......................................................................................................14

項(xiàng)目的價(jià)格定位...............................................................................................................21

第4章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案.......................................................................................................22

規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則..............................................................................................22

規(guī)劃設(shè)計(jì)方案..................................................................................................................22

總平面設(shè)計(jì)...........................................................................................................22

建筑設(shè)計(jì).............................................................................................................23

結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì).............................................................................................................24

主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)..........................................................................................................25

第5章項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方案...........................................................................................................26

項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的前提條件.......................................................................................................26

項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開發(fā)模式.........................................................................................................26

第六章項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案...........................................................................................................27

項(xiàng)目建設(shè)方案..................................................................................................................27

合理安排施工順序，確保工程質(zhì)量...................................................................27

采用流水作業(yè)法，提高施工效率.....................................................................27

恰當(dāng)安排冬雨季施工，確保按時(shí)竣工...............................................................27

第7章項(xiàng)目營(yíng)銷方案.................................................................................................................28

營(yíng)銷理念........................................................................................................................28

功能理念................................................................................................................28

誠(chéng)信理念................................................................................................................28

健康理念................................................................................................................28

服務(wù)理念................................................................................................................28

智能化理念............................................................................................................28

銷售策略........................................................................................................................29

銷售初期................................................................................................................29

項(xiàng)目強(qiáng)銷期與銷售持續(xù)期....................................................................................29

促銷策略..........................................................................................................................29

廣告促銷...............................................................................................................30

人員促銷...............................................................................................................31

銷售促進(jìn)...............................................................................................................32

其他促銷方法.......................................................................................................32

第8章項(xiàng)目物業(yè)管理方案...........................................................................................................34

物業(yè)管理模式建議..........................................................................................................34

第9章項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃.................................................................................35

總投資估算的原則..........................................................................................................35

項(xiàng)目總投資的估算..........................................................................................................35

項(xiàng)目資金籌措..................................................................................................................36

第10章項(xiàng)目銷售收入預(yù)測(cè).......................................................................................................38

銷售價(jià)格預(yù)測(cè)................................................................................................................38

住宅價(jià)格確定............................................................................................................38

選擇案例.....................................................................................................................38

第11章項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià).............................................................................................................40

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇....................................................................................40

財(cái)務(wù)盈利能力分析........................................................................................................40

全部投資現(xiàn)金流量表。......................................................................................40

資本金現(xiàn)金流量表，見(jiàn)附表3。.......................................................................40

清償能力分析................................................................................................................40

項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論........................................................................................................40

第12章項(xiàng)目不確定性分析.....................................................................................................42

項(xiàng)目盈虧平衡分析........................................................................................................42

項(xiàng)目敏感性分析..........................................................................................................42

風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和控制措施....................................................................................................45

風(fēng)險(xiǎn)類型.............................................................................................................45

規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施.................................................................................................46

第13章結(jié)論及建議.................................................................................................................49

參考文獻(xiàn).........................................................................................................................................50

第1章項(xiàng)目概況及市場(chǎng)研究分析

項(xiàng)目概況

項(xiàng)目名稱為“和諧二號(hào)院”

本項(xiàng)目地塊位于河南省沈丘縣行政新區(qū)和諧路與尚德路交匯處西北角，與沈丘縣政府僅一墻之隔，也是沈丘縣未來(lái)發(fā)展方向。小區(qū)周邊配套完善，行政新區(qū)廣場(chǎng)、中華槐園、市政公園立體環(huán)繞，是一個(gè)最佳的居住環(huán)境。而且，周邊地理位置也非常優(yōu)越，西邊緊鄰沈丘縣政府，錦華大酒店，2分鐘即可通達(dá)寧洛高速，5分鐘到達(dá)沈丘最繁華地段，北面緊鄰207省道，中英文學(xué)校，就學(xué)方便，安全更有保障。向南有康馨游泳館、沈丘縣綜合體育館、神話KTV、阿五美食等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，農(nóng)村信用社、周口銀行近在咫尺，提供了一個(gè)集教育、餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物于一體的居住環(huán)境。

項(xiàng)目總占地32畝，總建筑面積約萬(wàn)平方米，小區(qū)本身?yè)碛?0%的超高綠化率，并配有大面積水系景觀帶，容積率低至，打造了一個(gè)最佳的居住環(huán)境。小區(qū)內(nèi)有三個(gè)入口，人車分流，和諧路上的入口只能過(guò)人和自行車、電動(dòng)車，尚德路東入口，還有207省道的北入口，出門就是中英文學(xué)校，出行就學(xué)更加方便。小區(qū)共由12棟樓，由住宅、商鋪、寫字樓及產(chǎn)權(quán)式酒店組成。其中1、2層均為臨街商鋪。1、2、3號(hào)樓共5層，為產(chǎn)權(quán)式酒店，4號(hào)樓是13層的寫字樓，5、6號(hào)樓是16層的高檔住宅，全框架結(jié)構(gòu)，面積平方，2梯2戶的高標(biāo)準(zhǔn)配置，有很高的居住舒適度，一二層為臨街商鋪，面積為平方米之間，為上下兩層的。7、8、9、10、11、12號(hào)樓為多層住宅，共5層帶個(gè)閣樓，一層為車庫(kù)，二三層一戶，四五層為一戶，面積為平方米之間。

項(xiàng)目提出背景

沈丘的工業(yè)發(fā)展和項(xiàng)目建設(shè)匯聚了人氣，帶來(lái)了商機(jī)，帶動(dòng)了城市建設(shè)和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?！敖ㄔO(shè)現(xiàn)代城市，營(yíng)造江淮情調(diào)，打造水韻綠城，展現(xiàn)個(gè)性沈丘?！痹诰幹瞥煽h城總體規(guī)劃后，沈丘縣在全市首家請(qǐng)專家和專門機(jī)構(gòu)對(duì)縣城重點(diǎn)路段、重點(diǎn)街區(qū)和新城區(qū)發(fā)展編制建設(shè)控制性詳細(xì)規(guī)劃。

幾年前，沈丘縣只有大閘路和縣府街一縱一橫2條主街道。自縣十次黨代會(huì)以來(lái)，該縣對(duì)兆豐大道進(jìn)行了升級(jí)改造，對(duì)沙北一干渠進(jìn)行硬化美化，新建拓寬了站前大道、長(zhǎng)安路東段，規(guī)劃修建的紙店沙河大橋、東環(huán)路、新埠口大橋、西環(huán)路建成通車。兩年多來(lái)，全縣修建城區(qū)道路11條，總長(zhǎng)35公里，總面積130萬(wàn)平方米；改造修復(fù)城區(qū)道路6條，總長(zhǎng)23公里，總面積60平方米，縣城規(guī)劃區(qū)形成主要干道“五縱三橫一環(huán)”的狀格局。

城市建設(shè)2年多的投入相當(dāng)于過(guò)去30年的總和！而這些全靠城市經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)運(yùn)作。

城市變化帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)迅速發(fā)展。目前，在寬敞、明亮富有現(xiàn)代化氣息的兆豐大道和火車站前大道沿線以及沈丘沙潁河兩岸，塔吊林立，一片繁忙的景象。富都財(cái)富中心、銘源世紀(jì)豪庭、潁河嘉園、錦苑小區(qū)、永基水岸花城、綠城水岸名家等一大批房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)建成，總建筑面積160萬(wàn)平方米，總投資超過(guò)18億元。引資逾億元建成并已投入使用的四星級(jí)賓館錦華大酒店，硬件設(shè)施全市一流?？h文

新廣場(chǎng)噴泉

體中心、綜合體育館、恒瑞商業(yè)步行街、一峰購(gòu)物廣場(chǎng)、萬(wàn)家樂(lè)生活廣場(chǎng)等先后投入使用。在完善城市功能的同時(shí)，拉動(dòng)了城市三產(chǎn)快速提升。沈丘的街心花園、市民文化廣場(chǎng)、街角林帶、10多公里橫貫城區(qū)的濱河公園，把昔日相貌平平的縣城裝扮成了靚麗小城。[

為了發(fā)展沈丘新區(qū)的面貌，縣政府重點(diǎn)扶持房地產(chǎn)行業(yè)在新區(qū)的發(fā)展。

項(xiàng)目具備的基本條件

本項(xiàng)目位于行政新區(qū)的核心位置，前有行政新區(qū)廣場(chǎng)，后有中華槐園，隔壁是縣政府，對(duì)面縣委，是沈丘未來(lái)的發(fā)展方向。是未來(lái)沈丘政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。

項(xiàng)目性質(zhì)與特點(diǎn)

①地理位置優(yōu)越

位于行政新區(qū)的核心位置，是未來(lái)沈丘的發(fā)展方向。

②建設(shè)投資大

篇五：某房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃書

空氣家苑項(xiàng)目計(jì)劃書

工程管理09-1容樂(lè)

一、項(xiàng)目建設(shè)說(shuō)明

空氣家苑小區(qū)，是河池新空氣投資有限公司投資籌建的。該小區(qū)的籌建是為空氣集團(tuán)河池科技園的配套設(shè)施，為園區(qū)入駐企業(yè)及百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的企業(yè)提供了利于企業(yè)建設(shè)開發(fā)，方便企業(yè)員工生活，改善生活條件及美化開發(fā)區(qū)環(huán)境的項(xiàng)目。

二、項(xiàng)目選擇地理位置概況

該小區(qū)位于百旺開發(fā)區(qū)內(nèi)，在南新路與新建路交匯處的東南側(cè)，毗鄰兩條公路旁，交通方便、地勢(shì)平坦、周圍環(huán)境優(yōu)雅。距市中心XX多米。

三、項(xiàng)目建設(shè)市場(chǎng)的需求情況及開發(fā)策略定位

1、市場(chǎng)需求狀況

（1）、百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已進(jìn)入駐許多企業(yè)，如鋼構(gòu)廠，橡膠制品廠等，目前沒(méi)有建設(shè)一定規(guī)模的、給企業(yè)提供方便條件的小區(qū)。

（2）、東江鎮(zhèn)內(nèi)沒(méi)有封閉式小區(qū)。住宅建筑規(guī)劃不太集中、建筑風(fēng)格、標(biāo)準(zhǔn)一般。

（3）、鎮(zhèn)內(nèi)較好地段新建房?jī)r(jià)，目前已達(dá)到2400元/㎡。

2、開發(fā)策略定位

（1）、小區(qū)規(guī)模、規(guī)劃占地5萬(wàn)平方米以內(nèi)，規(guī)劃建筑面積10萬(wàn)平方米以內(nèi)。

（2）、建筑類型：門市、住宅、車庫(kù)比例適宜，戶型面積適合市場(chǎng)需求。

（3）、建筑風(fēng)格、綠化、景觀具有特色。

（4）、較好的施工質(zhì)量。

（5）、科學(xué)的物業(yè)管理。

四、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格

1、建設(shè)規(guī)模

規(guī)劃占地：41506平方米，建筑面積：85407平方米（其中住宅建筑面積：58485平方米，商業(yè)門市：平方米，物業(yè)及車庫(kù)：9013平方米），住宅戶型60-70平方米的占60%；90平方米的占20%；50平方米的占20%，總戶數(shù)約835戶。車庫(kù)每套面積：平方米，總

套數(shù)約：400。

2、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格

（1）、小區(qū)規(guī)劃有創(chuàng)意、道路布局合理，要人、車分流，方便進(jìn)出。主入口為步行街，次入口為車輛出入口。

（2）、整個(gè)小區(qū)建筑風(fēng)格要高雅，建筑線條設(shè)計(jì)合理，美觀實(shí)用（尤其沿街樓面），建筑顏色搭配合諧，明朗，且有對(duì)比度。

（3）、小區(qū)的綠化、景觀園林設(shè)計(jì)有特色，觀賞性強(qiáng)。設(shè)有體育、健身場(chǎng)地及設(shè)施。

五、環(huán)境影響、風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施

1、環(huán)境影響

符合國(guó)家環(huán)境保護(hù)法律、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求。

2、風(fēng)險(xiǎn)分析

（1）、小區(qū)規(guī)劃規(guī)模較大，超過(guò)當(dāng)?shù)氐囊?，造成開發(fā)房屋積壓。

（2）、工地建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，工程建設(shè)及工期是本項(xiàng)目的主要工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)中招投標(biāo)的實(shí)施成功與否將直接關(guān)系到工程造價(jià)和質(zhì)量，工程如果延期將影響項(xiàng)目的資金回收。

（3）、戶型設(shè)計(jì)與市場(chǎng)需求不對(duì)接，造成房屋積壓。

（4）、周邊企業(yè)入駐數(shù)量不足，需求量不大。

3、防范措施

（1）、充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查（戶型面積需求，園區(qū)規(guī)劃綠化需求，價(jià)格需求等）。確定合理開發(fā)規(guī)模及戶型面積分類。

（2）、抓好前期規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì)，使設(shè)計(jì)先進(jìn)、符合市場(chǎng)需求。

（3）、抓好施工、監(jiān)理工作，保證施工質(zhì)量及施工工期。

（4）、加強(qiáng)對(duì)園區(qū)企業(yè)的招商引資及周邊企業(yè)的調(diào)查，加速有關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)。

六、建設(shè)成本、銷售、稅金、利潤(rùn)估算

1、建設(shè)成本估算：

（1）、住宅按900元/㎡（磚混）：58485×900元/㎡=元。

（2）、商業(yè)建筑1200元/㎡（框架）：×1200元/㎡=元。

（3）、車庫(kù)、物業(yè)等1100元/㎡：車庫(kù)㎡，物業(yè)450㎡（其它640㎡），計(jì)：9013×1100元/㎡=元。

（4）、土地成本：270元/㎡×㎡=元，

單位建筑面積地成本：元/㎡。

（5）、前期費(fèi)：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：3元/㎡（含外豎向），

審圖費(fèi)：2元/㎡，防雷檢測(cè)費(fèi)：1元/㎡，

測(cè)繪費(fèi)：元/㎡，質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：1元/㎡，

環(huán)保相關(guān)費(fèi)、環(huán)保評(píng)估費(fèi)、項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告費(fèi)：元/㎡，

公司費(fèi)用（工資、招待費(fèi)等，計(jì)180萬(wàn)元）元/㎡，

廣告費(fèi)：100萬(wàn)元，即元/㎡；

其它費(fèi)(暫設(shè)、圍擋、臨時(shí)道路、水、電等)：65元/㎡。

土地契稅（5%）：56萬(wàn)元，即元/㎡，

消防管理費(fèi)：2元/㎡，設(shè)計(jì)費(fèi)：8元/㎡，

勘察費(fèi)：1元/㎡，監(jiān)理費(fèi)：6元/㎡

質(zhì)檢費(fèi)：2元/㎡，

總計(jì)：元/㎡。

（6）、小區(qū)配套費(fèi)：

①小區(qū)道路（含照明），30元/㎡。②小區(qū)綠化景觀，15元/㎡。③小區(qū)外：給水10元/㎡、排水10元/㎡、雨水10元/㎡、消防20元/㎡。④小區(qū)供熱一次費(fèi)：40元/㎡。小區(qū)供電：90元/㎡。（含有線電視、電話、線、監(jiān)控）。消防：40元/㎡。人防：35元/㎡。

上述計(jì)300元/㎡（建筑面積）。

（7）、住宅成本計(jì)：900+++300=1467元/㎡，

總費(fèi)：1467×58485=元。

商業(yè)成本計(jì)：1200+++300=1767元/㎡，

總費(fèi)：1767×=元。

車庫(kù)成本計(jì)：1100+++300=1667元/㎡，

總費(fèi)：1667×9013=元。

總計(jì)：元，計(jì)%貸款利息，

總計(jì)：元。

2、銷售估算：

（1）、住宅：按2300元/㎡×58485㎡=元；

（2）、商業(yè)：按3800元/㎡×㎡=元；

（3）、車庫(kù)：按2700元/㎡×9013㎡=元；

（4）、總計(jì)：元。

3、利潤(rùn)估算：

（1）、銷售利潤(rùn)：-139XX24=元。

（2）、稅金：暫按下三項(xiàng)計(jì)：

①營(yíng)業(yè)稅：5%

5%×=元。

②所得稅：25%

25%×=元。

③城建、教育附加稅8%：

8%×=元。

（3）、稅后利潤(rùn)：

---=元。

七、項(xiàng)目資金運(yùn)作

1、項(xiàng)目初期投資

（1）、土地費(fèi)：270元/㎡×=萬(wàn)元

（2）、前期立項(xiàng)、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、審圖、消防審查、公司費(fèi)用、廣告費(fèi)等計(jì)：420萬(wàn)。合計(jì)：萬(wàn)元。

2、項(xiàng)目的融資

（1）、對(duì)工業(yè)園區(qū)已建廠房1-2#，6-11#租賃、出售。

（2）、對(duì)工業(yè)園區(qū)規(guī)劃廠區(qū)進(jìn)行租賃、出售。

（3）、尋找共同開發(fā)的合作伙伴，對(duì)方出資，我方出地，負(fù)責(zé)立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、竣工、歸檔等全方位服務(wù)，達(dá)到利益雙贏。

（4）、房屋銷售過(guò)程融資。

（5）、銀行抵押貸款。

八、項(xiàng)目實(shí)施原則及建設(shè)周期

1、項(xiàng)目實(shí)施原則

（1）、嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)程序，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)工作。

（2）、重點(diǎn)抓規(guī)劃、方案、施工圖設(shè)計(jì)，做到設(shè)計(jì)合理，技術(shù)先進(jìn)。

（3）、嚴(yán)把施工質(zhì)量關(guān)，質(zhì)量與進(jìn)度協(xié)調(diào)統(tǒng)一，保證質(zhì)量，按時(shí)完工，交付使用。

2、建設(shè)周期

（1）、XX年3月20日-3月25日，地質(zhì)勘察。

（2）、XX年2月1日-4月1日規(guī)劃、設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段。

（3）、XX年4月1日-4月15日審圖、圖紙交底。

（4）、XX年4月15-10月25工程施工階段，10月25日全部竣工交付使用。

九、銷售策劃

1、銷售宣傳的重點(diǎn)區(qū)域：金城江區(qū)

2、及時(shí)開展銷售宣傳，準(zhǔn)備工作（XX年1月1日-3月1日），3月1日開始正式銷售宣傳。

3、銷售中心辦公室，內(nèi)有小區(qū)規(guī)劃圖（景觀、園林）沙盤，各種戶型沙盤展示（XX年2月20日做完）。

4、多方位廣告宣傳

（1）、上宣傳：平面效果圖、戶型圖、銷售價(jià)格及相關(guān)說(shuō)明。

（2）、通過(guò)媒體（報(bào)紙、廣播、電視），銷售宣傳冊(cè)，單體廣告板，路燈廣告板宣傳。

5、與百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、金城江區(qū)協(xié)商，由金城江開往東江鎮(zhèn)、空氣家苑小區(qū)的相關(guān)公交車，在小區(qū)門前設(shè)站。

十、項(xiàng)目立項(xiàng)結(jié)論

通過(guò)以上論述，該小區(qū)建成后，能夠達(dá)到對(duì)工業(yè)園區(qū)的企業(yè)有利生產(chǎn)，方便生活。能夠起到促進(jìn)中小企業(yè)入駐工業(yè)園區(qū)，拉動(dòng)百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)及金城江區(qū)經(jīng)濟(jì)作用。

本項(xiàng)目在周邊企業(yè)入駐具有一定數(shù)量，且有相應(yīng)配套設(shè)施，戶型平面布局合理，戶型面積適宜，建筑風(fēng)格高雅，顏色搭配合諧，觀賞性強(qiáng)的景觀園林，優(yōu)良的施工質(zhì)量，科學(xué)的物業(yè)管理，把握好銷售市場(chǎng)，其項(xiàng)目是可行的。

篇六：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)策劃書

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃書

制作人：李小建6石明明1劉成豐4舒玉龍6

目錄

第一章宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析2

咸寧市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響3

第二章區(qū)域市場(chǎng)分析3

區(qū)域環(huán)境分析3區(qū)域產(chǎn)品特色分析4新政對(duì)區(qū)域的影響7

第三章產(chǎn)品定位8

項(xiàng)目SWOT分析8市場(chǎng)定位10產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議14價(jià)格定位14

第四章銷售推廣建議15

推廣階段建議15案名及平面表現(xiàn)16營(yíng)銷推廣建議16

第五章結(jié)束語(yǔ)20

第一章宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析

（一）咸寧市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

咸寧市宏觀經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)以下特征：

1.咸寧市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定，呈良好發(fā)展趨勢(shì)，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個(gè)良好的發(fā)展空間。

2.隨著咸寧市的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的不斷提高，對(duì)高價(jià)值產(chǎn)品的消費(fèi)和投資欲望都將得到提升。

（二）產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

限制房?jī)r(jià)上漲，提高按揭利率，適度建設(shè)兩限房，經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房和集資房。經(jīng)濟(jì)上：有效抑制泡沫房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，防止通貨膨脹、物價(jià)上漲、金融危機(jī)。社會(huì)上：嚴(yán)格制定針對(duì)流動(dòng)人口的購(gòu)房及居住的條例規(guī)范，控制人口增長(zhǎng)，合理規(guī)范房產(chǎn)市場(chǎng)，擬制良性房產(chǎn)圈技術(shù)上沒(méi)什么說(shuō)的，從宏觀上沒(méi)法分析。還有，近年物價(jià)上漲的很厲害，明顯通貨膨脹；這和一直上漲的房?jī)r(jià)有很大關(guān)系，國(guó)家也在盡可能地防止經(jīng)濟(jì)危機(jī)，控制房?jī)r(jià)。

國(guó)家采取一系列措施無(wú)非是保證房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，這些舉措將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的影響。

第二章區(qū)域市場(chǎng)分析

(一)區(qū)域環(huán)境分析

浮山區(qū)位于咸寧市東部，東與浮山小學(xué)相連，南咸寧市政府，西

北接咸寧學(xué)院、北連咸寧區(qū)國(guó)稅局?？偯娣e平方公里，人口萬(wàn)人。浮山區(qū)交通四通八達(dá)，是咸寧市武漢及長(zhǎng)沙、南昌地區(qū)的要通。全區(qū)有巨寧大道，銀泉大道等43條主要干道。浮山區(qū)是咸寧著名的科研高教區(qū)，有超過(guò)21所大專院校，11間科研院所，15所中學(xué)、1所職中、31所小學(xué)、65所幼兒園。區(qū)內(nèi)社會(huì)保障事業(yè)發(fā)展較快。

由于城市中心東移，浮山區(qū)作為新興區(qū)域，也就成為了咸寧市商品樓集中地。浮山區(qū)樓盤分布相對(duì)集中，主要分布在以浮山以北，毗鄰浮山公園和咸安區(qū)政府，地理位置優(yōu)越。附近工廠較多，居民較為密集，消費(fèi)群體以工薪階層為主。隨著多年發(fā)展，該外來(lái)人口越來(lái)越多，逐漸發(fā)展成了外來(lái)人口聚居地，由于浮山區(qū)政府的搬遷和落成，使該區(qū)的環(huán)境和市政設(shè)施得到了逐步的完善和健全，加速了區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸引不少在城東工作的人士在此置業(yè)安居。區(qū)域地圖如下：

(二)區(qū)域產(chǎn)品特色分析

通過(guò)對(duì)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)內(nèi)同檔次產(chǎn)品、產(chǎn)品形態(tài)相似產(chǎn)品及客群相同產(chǎn)品進(jìn)行分析，主要有：

篇七：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃書

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃書

項(xiàng)目概況

項(xiàng)目名稱：翰林軒房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

項(xiàng)目地址情況

（1）項(xiàng)目地址：該項(xiàng)目位于南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)秀靈路北段，項(xiàng)目西臨秀靈路，南臨秀靈路東四里，位于秀靈路與秀靈東四里交界處，

（2）地塊的現(xiàn)狀：翰林軒項(xiàng)目主要進(jìn)行了地產(chǎn)前期開發(fā)的大量準(zhǔn)備工作，包括取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、項(xiàng)目立項(xiàng)拆遷許可辦理規(guī)劃、前期實(shí)地測(cè)繪等。

（3）地塊的周邊環(huán)境：該項(xiàng)目位于市中心西面，緊鄰廣西大學(xué)，處在舊城區(qū)與高校區(qū)交接處，既享受成熟地段，又享受濃郁的文化氛圍，本項(xiàng)目周邊板塊中，現(xiàn)有居住項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間較長(zhǎng)，新開發(fā)項(xiàng)目很少；商業(yè)類型物業(yè)呈現(xiàn)由西向東發(fā)展成熟度和規(guī)模逐漸增強(qiáng)的特點(diǎn)，該區(qū)域己經(jīng)形成了一個(gè)完善的商業(yè)圈，是涵蓋多種商業(yè)類的綜合性商業(yè)配套區(qū)域；區(qū)域客戶素質(zhì)很高，很多為各大學(xué)的教工和一些向往學(xué)院氛圍的置業(yè)者，對(duì)本區(qū)域居住認(rèn)可度很高，其購(gòu)買力很強(qiáng)，為本項(xiàng)目提供穩(wěn)定的客戶群基礎(chǔ)。

項(xiàng)目建設(shè)單位

1項(xiàng)目建設(shè)單位名稱：南寧市聚源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司○

2項(xiàng)目建設(shè)單位簡(jiǎn)介：○南寧聚源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，是一家專注于房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)的專業(yè)開發(fā)企業(yè)，自成立以來(lái)，公司已在南寧市開發(fā)了百余萬(wàn)平方米商品房屋，目前，公司的業(yè)務(wù)范圍涉及了房地

產(chǎn)開發(fā)、建筑材料銷售、建筑工程施工、自營(yíng)進(jìn)出口業(yè)務(wù)、化工產(chǎn)品生產(chǎn)、銷售、物業(yè)管理、貿(mào)易等領(lǐng)域。

開發(fā)項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容

翰林軒項(xiàng)目是集商業(yè)、住宅、公寓以及酒店等功能于一體，總建筑面積達(dá)12萬(wàn)平方米，其中商業(yè)萬(wàn)平方米，酒店式公寓萬(wàn)平方米，住宅萬(wàn)平方米，公建面積萬(wàn)平方米，總投資達(dá)3億元人民幣，整個(gè)工程分兩期進(jìn)行。

項(xiàng)目建設(shè)的必要性

近兩年，南寧城市發(fā)展已不僅僅局限在南寧，泛北部灣的發(fā)展規(guī)劃、東盟商務(wù)區(qū)的日漸成熟，南寧房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景更為廣闊。XX年，南寧市房地產(chǎn)累計(jì)完成投資億元，同比增長(zhǎng)，增幅比去年提高了個(gè)百分點(diǎn)，增長(zhǎng)速度高出同期全社會(huì)投資增速

個(gè)百分點(diǎn)。全年房地產(chǎn)投資額占全社會(huì)投資的比重為，比上年提高個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出加速上升的走勢(shì)。

1項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位○2項(xiàng)目施工單位○3項(xiàng)目項(xiàng)目合作的有關(guān)單位：○

4項(xiàng)目物業(yè)管理單位監(jiān)理單位○

項(xiàng)目建設(shè)的自然條件：能充分滿足項(xiàng)目建設(shè)的要求

市政基礎(chǔ)設(shè)施條件：供水、排水、弱電、煤氣、通信、道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施能滿足項(xiàng)目建設(shè)的要求。

1類似項(xiàng)目營(yíng)銷策劃實(shí)例○2國(guó)家及南寧項(xiàng)目營(yíng)銷策劃的依據(jù)：○

3房地產(chǎn)市場(chǎng)信息○4南寧市投資環(huán)市對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目取費(fèi)的規(guī)定○

5潛在消費(fèi)者調(diào)查資料○6南寧市規(guī)劃局批準(zhǔn)的用地規(guī)劃紅線境資料○

7項(xiàng)目可行性研究報(bào)告○8有關(guān)法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。圖及規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)○

市場(chǎng)調(diào)查

項(xiàng)目所在區(qū)域樓盤狀況及競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)發(fā)展情況

（1）供需情況分析

西鄉(xiāng)塘區(qū)住宅供應(yīng)量在南寧市排第二位，可見(jiàn)市場(chǎng)還是比較活躍的，與需求量相似，西鄉(xiāng)塘區(qū)去年的銷售業(yè)績(jī)也是排在第二位，不同的是銷售所占的總體比例較供應(yīng)占的總體比例高，說(shuō)明西鄉(xiāng)塘區(qū)的銷售情況比較好。

（2）西大板塊住宅開發(fā)與供應(yīng)情況

本項(xiàng)目地處西大板塊東部，近年來(lái)房地產(chǎn)活動(dòng)比較活躍，西鄉(xiāng)塘區(qū)房地產(chǎn)本身有很大的市場(chǎng)需求，但受征用地限制，其開發(fā)一直緩慢。隨著人口的增多，房地產(chǎn)需求也日益加大，西鄉(xiāng)塘區(qū)尤其是高新區(qū)本身的軟硬環(huán)境有了進(jìn)一步的改善，加上規(guī)劃中的心好江公園和建設(shè)中的相思湖新區(qū)以及兩個(gè)板塊本身具備的高校、科研、高新企業(yè)作依托，這些都是促使房地產(chǎn)開發(fā)增大增強(qiáng)的因素。

（3）西大板塊房地產(chǎn)銷售情況分析

投資型物業(yè)在該區(qū)域不但銷售情況好，而且速度也比較快，附近未來(lái)景觀有良好的預(yù)期，地段升值潛力大，即使在開發(fā)之初周邊配套不太完善，交通也不便捷，仍然可以獲得客戶青睞，西大板塊主要在售樓盤價(jià)格變化趨勢(shì)是：早期樓盤價(jià)格低、漲幅大、漲幅快。投資型在售樓盤價(jià)格已每平方米4700元，主要居住樓盤價(jià)格增漲速度快。

（4）區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析

該區(qū)域商業(yè)未成規(guī)模，整體氛圍尚待改善，商業(yè)業(yè)態(tài)豐富但比較零散，沒(méi)有主題，自發(fā)形成為主、中、低檔次，項(xiàng)目周邊人口主要由教師、單位職工、村民以及學(xué)生組成，流動(dòng)人口眾多，居住人口比較混雜，其中教師、單位職工收入水平高，消費(fèi)能力強(qiáng)；村民收入水平低，消費(fèi)檔次要求不高；學(xué)生群體人數(shù)眾多，消費(fèi)欲望強(qiáng)烈。

（5）項(xiàng)目地段分析結(jié)論

本項(xiàng)目周邊板塊中，現(xiàn)有居住項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間較長(zhǎng)，新開發(fā)項(xiàng)目很少，商業(yè)類型物業(yè)呈現(xiàn)由西向東發(fā)展成熟度和規(guī)模逐漸增強(qiáng)的特點(diǎn)，該區(qū)域己經(jīng)形成了一個(gè)完善的商業(yè)圈，是涵蓋多種商業(yè)類的綜合性商業(yè)配套區(qū)域，本項(xiàng)目定位為居住商業(yè)類型物業(yè)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)很小，從宏觀地段分析的角度具有基本的可行性，區(qū)域客戶素質(zhì)很高，很多為各大學(xué)的教工和一些向往學(xué)院氛圍的置業(yè)者，對(duì)本區(qū)域居住認(rèn)可度很高，其購(gòu)買力很強(qiáng)，為本項(xiàng)目提供穩(wěn)定的客戶群基礎(chǔ)，

產(chǎn)品定位

產(chǎn)品定位的原則

1引導(dǎo)社會(huì)消費(fèi)潮流；○2具有創(chuàng)新和專業(yè)性；○3人性化服務(wù)○

項(xiàng)目定位

本項(xiàng)目毗鄰文化教育氛圍濃郁的高校區(qū)，高文化素質(zhì)的人群云集，具有打造藝術(shù)地產(chǎn)的天時(shí)、地利、人和的優(yōu)越條件，將原創(chuàng)、個(gè)性、藝術(shù)的產(chǎn)品奉獻(xiàn)給市場(chǎng)，以獲得鶴立雞群的地位。本項(xiàng)目可采取兩種表達(dá)形式：一種是藝術(shù)植入建筑，將藝術(shù)融入項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，創(chuàng)造出多種高藝術(shù)水平的建筑空間：另一種作為營(yíng)銷的方式出現(xiàn)，在營(yíng)銷過(guò)程中融入高品味的藝術(shù)形式開展豐富的文化藝術(shù)活動(dòng)，賦予產(chǎn)品藝術(shù)的色彩。

項(xiàng)目功能定位

本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位于分住宅、公寓、商業(yè)三種產(chǎn)品，集居住、商業(yè)、文化、娛樂(lè)、投資于一體，強(qiáng)大的商業(yè)購(gòu)物功能與休憩娛樂(lè)功能合理有效的結(jié)合，使得整個(gè)區(qū)域形成整體優(yōu)勢(shì)，滿足人們居住、購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、投資、學(xué)習(xí)等多種需要，使本區(qū)域的活動(dòng)和消費(fèi)者之間產(chǎn)生互動(dòng)效果。

項(xiàng)目形象定位

本項(xiàng)目的形象定位于南寧城市的一個(gè)標(biāo)志性的現(xiàn)代化綜合園區(qū)，作為南寧的新視角、新亮點(diǎn)，成為南寧對(duì)外的又一個(gè)代表性窗口。本項(xiàng)目從文化、建筑、風(fēng)格、功能、景觀、配套等多視角，全方位地來(lái)

篇八：項(xiàng)目XXXX房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書

項(xiàng)目X房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書

第一部分項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)分析

一、項(xiàng)目所在區(qū)域簡(jiǎn)介：

項(xiàng)目X地處新華區(qū)，擁有得天獨(dú)厚的地理位置。新華區(qū)位于河北省省會(huì)石家莊市西北部，總面積平方公里?？?cè)丝谌f(wàn)人。這里物華天寶，人杰地靈。區(qū)城內(nèi)有石太高速、京廣鐵路等四通八達(dá)的交通路，有省農(nóng)科院等一批享譽(yù)國(guó)內(nèi)外的科研院所，人才濟(jì)濟(jì)、實(shí)力雄厚的省直單位；有商賈云集、交易活躍的現(xiàn)代商圈；有毗盧寺、趙佗先人墓等熠熠閃光的文化積淀；有燕趙大地自古以來(lái)重義守信的純樸民風(fēng)，這里是開拓者值得奮斗的投資沃土。建區(qū)30多年以來(lái)，全區(qū)廣大干部職工大力發(fā)揚(yáng)“團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、苦干、爭(zhēng)先”的新華精神，抒豪情壯志，展強(qiáng)區(qū)宏圖，朝著建設(shè)“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、開放大區(qū)、文明城區(qū)”的宏偉目標(biāo)闊步前進(jìn)，奏響了“加快發(fā)展、富民強(qiáng)區(qū)”的時(shí)代強(qiáng)音。

與時(shí)俱進(jìn)的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)。改革開放以來(lái)，特別是近幾年來(lái)，新華區(qū)大力實(shí)施農(nóng)村城市化、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改革推動(dòng)、開放帶動(dòng)、科技興區(qū)“五大主體戰(zhàn)略”，初步形成了以東方農(nóng)業(yè)科技城為依托。以苗木花卉、綠色無(wú)公害蔬菜、旅游休閑農(nóng)業(yè)三大基地和奶業(yè)、特種養(yǎng)殖發(fā)展為重點(diǎn)的特色農(nóng)業(yè)發(fā)展新格局。構(gòu)筑了以三鹿、實(shí)力克等較大的龍頭企業(yè)為第一梯隊(duì)，以科一重工、華興、東方等集團(tuán)為第二梯隊(duì)，以20家年銷售500萬(wàn)元以上的規(guī)模企業(yè)為第三梯隊(duì)完善的工業(yè)體系，全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)綜合排名連續(xù)9年保持市內(nèi)區(qū)第一；石家莊實(shí)力克液晶材料有限公司是世界第三大液晶生產(chǎn)廠家，主要產(chǎn)品國(guó)內(nèi)市場(chǎng)占有餐飲娛樂(lè)服務(wù)中心、二環(huán)路商貿(mào)批發(fā)中心、聯(lián)盟路家居交易中心為主體的大商貿(mào)格局，聞名全國(guó)的新華集貿(mào)中心市場(chǎng)是華北地區(qū)規(guī)模最大、品種最多的服裝集散地，年成交額150多億元，集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、觀光為一體的民族路商業(yè)街，即將開街，將會(huì)極大地改善城區(qū)形象、繁榮經(jīng)濟(jì)發(fā)展。初具雛形的開放大區(qū)。近年來(lái)，全區(qū)吸引國(guó)內(nèi)資金30多億元，啟動(dòng)項(xiàng)目30多個(gè)，累計(jì)改造舊城1300多畝，使城區(qū)面貌煥然一新。同時(shí)，依托新華集貿(mào)中心市場(chǎng)，成功組織了灣里廟綜合商業(yè)區(qū)的開發(fā)建設(shè)，先后運(yùn)作了東方購(gòu)物中心、福興閣、太子電子城、康泰廣場(chǎng)、王府井百貨商場(chǎng)等20多個(gè)大型商業(yè)設(shè)施，初步形成了華北地區(qū)最大的商業(yè)中心雛形。短短幾年內(nèi)，新華區(qū)已發(fā)展三資企業(yè)53家，實(shí)際利用外資近8000萬(wàn)美元。一般貿(mào)易和三資企業(yè)出口貿(mào)易額達(dá)8000多萬(wàn)美元。以人為本的文明城區(qū)。新華區(qū)堅(jiān)持“四個(gè)創(chuàng)建”為載體，建設(shè)“花園式社區(qū)”。97年以來(lái)，廣泛開展了創(chuàng)建文明街道、文明小區(qū)、文明樓院、文明市場(chǎng)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)了市民文明素質(zhì)、群眾生活質(zhì)量和社區(qū)文明程度的顯著提高。以社區(qū)精神文明教育學(xué)院為載體，營(yíng)造“知識(shí)型社區(qū)”。創(chuàng)辦了全省第一家社區(qū)精神文明教育學(xué)院，并在全區(qū)推廣，充分滿足居民群眾日益增長(zhǎng)的文化需求，社區(qū)精神文明教育學(xué)院已成為傳授先進(jìn)文化、傳播精神文明的主陣地。以社區(qū)信用檔案為載體，營(yíng)造“信用社區(qū)”。創(chuàng)建了全國(guó)第一家社區(qū)信用檔案庫(kù)，努力打造誠(chéng)信政府和誠(chéng)信社區(qū)，在全區(qū)逐步形成了誠(chéng)實(shí)守信、踐言諾行的良好風(fēng)尚。由于成績(jī)突出，多次獲得省市“精神文明建設(shè)工作先進(jìn)單位”稱號(hào)，中央文明辦多次向全國(guó)推廣該區(qū)精神文明創(chuàng)建經(jīng)驗(yàn)。

項(xiàng)目X擁有以上這些優(yōu)勢(shì)，其房產(chǎn)的開發(fā)前景是很可觀的。

二、項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)特征：

1、環(huán)境分析:

項(xiàng)目X所屬的新華區(qū)西望太行山，北依滹沱河，地處省會(huì)上風(fēng)上水，是全市水源保護(hù)地，植物園等13座公園綠樹蔭蔭，民心河等五大水系碧波漾漾，新修建的南水北調(diào)和西北部水利防洪生態(tài)工程也將為省會(huì)增添新的景觀。得天獨(dú)厚的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，使新華區(qū)被譽(yù)為省會(huì)“后花園”。新華區(qū)總體交通便利，24條市區(qū)主次干道縱橫交錯(cuò)，石閆、石青公路等西北主要出市口四通八達(dá)，石環(huán)公路環(huán)抱全區(qū)，石太高速鐵路穿越而過(guò)，中華北大街機(jī)場(chǎng)快速路即將動(dòng)工修建。新華區(qū)歷史文化積淀深厚，毗盧寺明代貼金壁畫馳名中外，趙佗先人墓名播港粵，大石橋、解放紀(jì)念碑、正太鐵路總工會(huì)舊址見(jiàn)證了石家莊解放的歷程。新華區(qū)也是宗教活動(dòng)和民族聚居地，是全省天主教、基督教、伊斯蘭教、道教的主要活動(dòng)場(chǎng)所，保留有古樸典雅的清真寺、天主教堂、基督教福音堂等宗教建筑。

圖中紅點(diǎn)處為園中園位置

項(xiàng)目X公交站點(diǎn)：

118路(省經(jīng)貿(mào)大學(xué)-新華電子廣場(chǎng)(紀(jì)念碑))、118路(新華電子廣場(chǎng)(紀(jì)念碑)-省經(jīng)貿(mào)大學(xué))、86路(北站-河北經(jīng)貿(mào)大學(xué))、86路(河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)-北站)、旅游10路(北站-太平河)、旅游10路(太平河-北站)、112路(省圖書館站→河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)站)、112路(河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)站→省圖書館站)等。

2、市場(chǎng)分析:

XX年石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展，和平路沿線成為焦點(diǎn)區(qū)，裕華區(qū)和橋西區(qū)大盤不斷。與之相比，新華區(qū)長(zhǎng)期沉寂在一片寂靜聲中。新盤的供給量少之又少。成規(guī)

模的大盤幾乎沒(méi)有。在嚴(yán)重供給缺乏的情況下，需求逐漸累積，并抬高了區(qū)域的房?jī)r(jià)。新華區(qū)位于石家莊市西北部。東臨京廣鐵路，靠近火車站，與橋東區(qū)交界；南到商業(yè)中心區(qū)中山路——金橋北大街——民族路——中華北大街——華西路——維明北大街——新華路一線，與橋西區(qū)相臨；西北面與鹿泉市和正定縣接壤?？偯娣e平方千米?？?cè)丝谌f(wàn)人。區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品分布集中在二環(huán)以內(nèi)以及北二環(huán)附近。植物園附近和北三環(huán)附近有少量別墅項(xiàng)目。當(dāng)前區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：

（1）、人口密度大，舊城區(qū)眾多，阻礙了區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的步伐

新華區(qū)是石家莊市的老城區(qū)，原屬鹿泉管轄，定名歷史可以追溯到解放前。也正是由于歷史悠久的原因，新華區(qū)內(nèi)多舊的居民區(qū)。高駐小區(qū)、柏林小區(qū)、西三莊小區(qū)等多為規(guī)模較大、居住人口多，存續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的小區(qū)。舊城改造和城中村改造工作進(jìn)行起來(lái)難度較大。而由于區(qū)域內(nèi)企業(yè)數(shù)量少，分布廣泛，使長(zhǎng)安區(qū)大受裨益的“退二進(jìn)三”政策對(duì)新華區(qū)的影響極為有限，故此整個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)速度較慢，近年來(lái)新盤供應(yīng)一直有限。

（2）、住宅供應(yīng)量較少，新房搶手

由于區(qū)域內(nèi)人口密度大，舊小區(qū)的拆遷面臨諸多困難，使整個(gè)區(qū)域內(nèi)的土地供應(yīng)量很小。受土地供給量的制約，區(qū)域內(nèi)的住宅供應(yīng)也十分緊張。XX年有紅人公館和盛典蘇州兩個(gè)較知名項(xiàng)目，到XX年，基本沒(méi)有形成規(guī)模的大盤面世。

在新增住宅供應(yīng)中，各樓盤的體量均較小。有些樓盤一推售就在很短的時(shí)間內(nèi)售罄，不需進(jìn)行廣告宣傳即可迅速被市場(chǎng)消化。有些樓盤雖然在咨詢期，但客戶的積累量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了樓盤的供給量。XX年新華區(qū)的土地供應(yīng)僅有剛剛拍出的[XX]009號(hào)地。在07年之前該地區(qū)也很少有土地供應(yīng)。受此影響，預(yù)計(jì)XX年該區(qū)域的新盤供應(yīng)量不會(huì)出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。供給緊張的局面將會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

（3）、住宅需求主要來(lái)自本區(qū)域原有住民，居民購(gòu)買能力較強(qiáng)

新華區(qū)內(nèi)道路、交通、市容市貌等條件并不十分理想，區(qū)域的居住環(huán)境很難對(duì)區(qū)外居民形成吸引力。因此，其他區(qū)域的居民選擇在新華區(qū)置業(yè)的傾向很不明顯。在本區(qū)域內(nèi)居住和工作的原住民是該區(qū)域住房需求的主力軍。作為石家莊市的老城區(qū)，新華區(qū)內(nèi)居民區(qū)分布廣泛，且大部分小區(qū)存續(xù)年限較長(zhǎng)，居民改善居

住條件的意愿較強(qiáng)烈。但新建住宅的供應(yīng)量有限使此類需求受到抑制。供需形成巨大缺口，房?jī)r(jià)上漲迅速。高房?jī)r(jià)和低供給給中低收入家庭購(gòu)房造成困難，從而促使一部份居民將眼光投向了與之相鄰的鹿泉市。西三環(huán)沿線的中低檔商品住宅中有相當(dāng)一部分的客戶來(lái)自新華區(qū)。盡管如此，出于工作地點(diǎn)、生活便利性和時(shí)間成本等多重因素考慮，大部分的新華區(qū)居民仍傾向于在本區(qū)域內(nèi)置業(yè)。其中，中高收入的業(yè)主表現(xiàn)出較強(qiáng)的購(gòu)買欲望，而且有