論北京的房價是否會有幾十萬元一平米的那一天

論北京的房價是否會有幾十萬元一平米的那一天

中文摘要和關鍵詞

[摘要]北京作為我國首都，有是國際化大都市，其住宅價格問題一直受到全國的關注。尤其是2004年以后北京房價年均增速達到30%以上,2006-2007年甚至超過60%,過高的房價對北京經(jīng)濟的發(fā)展,社會的穩(wěn)定都造成很大影響。本文研究了國內外專家的研究綜述，通過經(jīng)濟因素，供求關系，政府政策的幾個方面分析了影響北京房價的因素，然后相應的提出了控制北京房價的建議，最后得出只要各界共同努力，北京的房價會控制得住的。

[關鍵詞]北京，房價，因素，建議

英文摘要和關鍵詞

[Abstract]BeijingasChina'scapitalcity,thereisaninternationalmetropolis,thehousingpriceproblemhasbeennationalattention.EspeciallyaftertheBeijing2004averageannualgrowthratesofover30%in2006-2007andevenmorethan60%highpricesonBeijing'seconomicdevelopment,socialstabilityaregreatlyaffected.Thispapersummarizesresearchexpertsathomeandabroad,byeconomicfactors,supplyanddemand,severalaspectsofgovernmentpolicyanalysisofthefactorsthataffecthousingpricesinBeijing,andthenmadeacorrespondingproposaltocontrolhousingpricesinBeijing,theconclusionthataslongasthejointeffortsofallsectors,Beijing'shousingpriceswillcontrolismaintained.

[Keyword]Beijing,prices,factors,theproposed

目錄

TOC\o"1-3"\h\u

27936

中文摘要和關鍵詞

1

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英文摘要和關鍵詞

1

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一、前言

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1.本文的研究背景

3

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2國內外研究綜述

3

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二、研究北京房價的意義

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三、北京房地產的發(fā)展現(xiàn)狀

4

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1.房地產供需結構不協(xié)調

4

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2.產業(yè)布局與住房建設不協(xié)調

5

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四、影響北京房價的原因

5

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1.國家GDP的增長

5

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2.北京人口密集與房屋的供求關系

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3.房地產成為了地方支柱性產業(yè)

6

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4.政府的管理力度不夠大

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五、對調控北京房價的建議

8

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1.增加普通商品住房的供給

8

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2.嚴厲打擊各種投機炒作和哄抬房價行為

8

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3.政府要明確房地產業(yè)定位

9

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六、結論

9

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參考文獻

11

一、前言

1.本文的研究背景

近年來隨著城市化、工業(yè)化步伐的加快，中國房地產業(yè)一方面得之于天時,在總體上對經(jīng)濟社會的發(fā)展確實起到了促進作用；另一方面由于野蠻生長，其負面影響也在蔓延，不僅扭曲了經(jīng)濟結構，成為經(jīng)濟社會的一大隱患。現(xiàn)在房地產是全國乃至中央領導高度關注的一個熱點問題，也引起了業(yè)內外特別是學術界的爭論。大家關注的問題主要有三個：第一個是規(guī)模是否過大；第二，沖動是否過快；第三是價格。房地產具有先于國民經(jīng)濟蕭條而蕭條，后于國民經(jīng)濟復蘇而復蘇的特點。

改革開放以來，總體來說，我國的房地產市場具有廣闊的發(fā)展空間和巨大的內需市場。中國正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展期和人民生活水平的快速提升期，到2020年將建成全面小康社會，中國人均GDP10年后會突破1萬美元。廣闊的發(fā)展空間和強大的內需，不僅支撐中國經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，對緩解世界金融危機也將發(fā)揮重要作用。中央政府有高超的領導藝術，見事早、行動快，宏觀調控的預見性、針對性和實效性不斷提高。這些無疑將對我國的房地產行業(yè)的發(fā)展起到積極的促進作用。

2國內外研究綜述

我國房地產市場相對國外來說，雖然起步比較晚，但是伴隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢，發(fā)展形勢比較復雜。國內學術界圍繞房地產價格波動，除了借鑒相應的價格模型針對供給和需求因素對房地產價格波動的影響進行實證研究之外，更多結合近年來中央針對房地產進行宏觀調控政策效應進行研究評述。

毛豐付以1999-2002年土地季度價格指數(shù)和房地產季度價格指數(shù)為樣本，通過格蘭杰因果關系檢驗和回歸分析，對房價與地價間的影響關系進行了分析，得出長期內房價走勢決定地價走勢、短期內兩者存在相互影響的結論。

柴強（2005）認為，房地產的特征之一就是價值量大，這一特性決定了房地產的開發(fā)和銷售都離不開金融信貸的支持。因此利率上升對房價有著很大的影響。從成本的角度來看，利率上升會增加房地產開發(fā)的投資利息，從而使房價上漲；從需求的角度來看，由于現(xiàn)在購買住房普遍采用按揭付款，利率上升減少房地產有效需求，從而房價下降。

關于住宅租金和住宅價格的關系，經(jīng)Wheaton的擴展形成了著名的“存量-流量”模型。這個模型說明了提供住宅存量的房地產資產市場與提供住宅服務的房地產物業(yè)市場是如何通過價格、租金、新建房產的數(shù)量以及住宅存量的變動等幾個方面而向均衡方面調整。在住宅市場中，住宅的短期供給是無彈性的，租金和收入以及人口等決定了住宅的需求。在短期內，住宅市場主要用來調節(jié)租金水平，從而使供需達到平衡。

研究北京房價的意義

改革開放以來，我國房地產業(yè)從無到有，從小到大經(jīng)過了二十多年的發(fā)展，在國民經(jīng)濟發(fā)展中影響廣泛、作用顯著、規(guī)模巨大，已經(jīng)成為令人關注的一個重要產業(yè)，同時也是一項關系到國計民生的系統(tǒng)工程。在我國轉軌時期市場化進程中，房地產業(yè)從無到有，異軍突起，已成為對國民經(jīng)濟及產業(yè)變遷起關鍵性作用的支柱產業(yè)，其作為社會經(jīng)濟增長推動器的地位也日益顯現(xiàn)。但我國正處于計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉型期，房地產市場嚴重失衡，雙軌制的住房制度、不規(guī)范的市場開發(fā)、房地產金融的過度滯后等因素嚴重制約了房地產市場的健康發(fā)展。

我國任何一個消費領域都沒有住宅房地產業(yè)對發(fā)展經(jīng)濟、擴大市場內需、提高人民生活水平的作用更大。房價的快速上漲，使房屋價格與居民實際購買能力之間出現(xiàn)了明顯的矛盾，百姓購房壓力加大，生活不堪重負。一路走高的房價，也引起了專家學者激烈爭論。因此，分析北京的房價影響因素對全國實施政策調控房價，對于解決民生，促進社會公平，維護社會穩(wěn)定，實現(xiàn)又好又快發(fā)展具有重要意義。

三、北京房地產的發(fā)展現(xiàn)狀

1.房地產供需結構不協(xié)調

現(xiàn)在北京房地產的供應系統(tǒng)是政府性供房和市場性供房兩個系統(tǒng)。房地產市場有效供應不足是北京房近年來地產增長的主要原因，住房價格快速上漲造成中低端商品住房供應不足，中端人群的住房改善需求受到限制。相關數(shù)據(jù)顯示，2007年有55%的北京市家庭希望用60萬就可以買到一套房子，但當年批準上市的總價在60萬元以下的商品住房僅占當年上市房子數(shù)量的22%，居民需求意向價位與住房供應價位結構存在相當大的出入。

從全市范圍看，二手房的交易稅增加了兩到三倍，這顯然給原本低迷的市場又潑了一盆冷水，導致全市二手房的交易量再創(chuàng)新低。去年12月12日是新計稅價執(zhí)行的首個工作日，北京二手房住宅網(wǎng)簽僅為82套。根據(jù)當時北京市住建委公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，去年12月12日至18日，北京二手住宅網(wǎng)簽總量為581套，環(huán)比前一周的8502套大幅下跌了93.2%。

此外，當前北京市居民支付能力較強，潛在的住房需求較大，占全市常住家庭的55.2%。其中，較高的市場住房需求的比例，占31.8％;住房需求的政策，占23.4％。住房需求的政策，商品房價格的需求比例較高，為12％，保障性住房的需求占4.9％，1.7％，廉租房的需求。部分不能完全覆蓋三類住房政策屬于夾心層應通過政策租賃來解決，占該類需求的4.8％。對于首次購房需求占1.8％;;住房，以改善住房需求，占18.2％的市場潛在需求市場的租賃需求占11.8％。

2.產業(yè)布局與住房建設不協(xié)調

產業(yè)布局和生活設施還不完善，產業(yè)布局調整的同時沒能同步直播郊區(qū)化。近年來，北京天通苑，望京，通州等地建立了住宅區(qū)，但由于沒有撤離相關的行業(yè)，就業(yè)機會，居民仍集中在中心城區(qū)，大量的居民重返工作的主要城市，巨大的交通壓力，使得郊區(qū)“臥城”的可能性增加。北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)是一份工作離主城中心，但在周邊區(qū)域，不足的生活配套設施建設，基礎設施，因為住房供應是不夠的，許多白領就業(yè)中心只在的主城購買，例如立交帶來的通勤交通，進一步提高居住城市的交通負擔。

四、影響北京房價的原因

1.國家GDP的增長

一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平越高、經(jīng)濟增長越快、產業(yè)結構越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產市場需求就越大，房價總體水平也越高。反之，房價總體水平越低。經(jīng)濟發(fā)展與城市建設往往是同步的。一方面，地方經(jīng)濟發(fā)展必然會推動城市建設，加速城市改造和開發(fā)。城市一系列發(fā)展就會令土地開發(fā)商擁有巨大的商機，從而加速房地產的發(fā)展。發(fā)展城市的資金就會大量流入房地產，加速房價上漲。另一方面，發(fā)展經(jīng)濟也亟需房地產業(yè)的發(fā)展來拉動，房價上漲，增加房地產收入，就有助于經(jīng)濟發(fā)展。從中國的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房價有了巨幅增長，就是源于全國的經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟因素方面的迅猛發(fā)展。而從目前來看，沿海地區(qū)與內地，北京、上海、廣州、深圳等大城市與一般城市之間，房價水平有較為顯著的差異，這也主要是由于這些城市之間，在以上經(jīng)濟因素方面存在的明顯差異所造成的。

北京人口密集與房屋的供求關系

北京是我國的政治文化中心，擁有全國最大的以公務員為主體的官員階層；擁有規(guī)模龐大的國內駐京辦事機構；擁有規(guī)模龐大的涉外機構，由于行政級別、職稱、學歷等原因，這部分人的住房消費力較強。

自2001年全國戶籍制度改革以后，外地人口的增多使得北京本身已較大的住房需求更加膨脹。北京擁有北大、清華等70余所高校，擁有一流的醫(yī)療設施等。我國GDP一直以來平穩(wěn)增長，2006年以10.7%的增幅達到20.94億元，是1997年以來增長最快的年份。GDP創(chuàng)新高，通常也就意味著老百姓的錢袋子又鼓了一些。于是，富裕起來的小城市居民或特權階層，由于子女上大學、建立第二居所等原因，紛紛到北京購房。于是北京住宅市場的彈丸之地開始對抗來自世界五湖四海的購房需求。《樓市》市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在平均每年有20.2萬人涌入北京所產生的購房需求下，北京房屋銷售套數(shù)開始以超過100%的速度增長。2004年北京房屋銷售總套數(shù)達到了18.3萬套，此后維持在15萬套左右。而從2002～2006年北京房屋銷售情況來看，外省個人購房占到了34%。

房地產成為了地方支柱性產業(yè)

把房地產當作支柱性產業(yè)，作為拉動地方經(jīng)濟增長的主渠道，以增加地方財政收入的主要手段，政府勢必會在房地產行業(yè)，“做大做強”不遺余力，這樣就勢必繼續(xù)推高房價，是必然導致房地產調控秋天的目標。也就是說，如果你不改變房地產作為支柱產業(yè)的觀念，穩(wěn)定房價和宏觀調控的目標就不可能真正實現(xiàn)。

房地產作為支柱產業(yè)，原本是為了拉動地方經(jīng)濟的增長，但房地產開發(fā)過度發(fā)展，宏觀經(jīng)濟的表現(xiàn)勢必會帶來巨大的風險，到時不僅是經(jīng)濟和社會不會發(fā)展，同時也可能會導致長期的經(jīng)濟衰退，房地產已經(jīng)成為下一個型號的支柱產業(yè)，很多非房地產企業(yè)，包括一些高科技公司從事房地產開發(fā)，大量的資金和人力資源對房地產的積累，這勢必會影響到其他產業(yè)的發(fā)展提高科技研發(fā)能力，不利于升級和調整經(jīng)濟結構和制造的，不利于節(jié)約資源，降低能耗，不利于遏制能源產業(yè)的過度擴張，促進環(huán)保;房地產業(yè)作為支柱造成極高的價格也導致了大量??的儲蓄收入用于購買，導致國內消費疲軟，許多其他行業(yè)的，除了房地產開發(fā)的影響。

房地產業(yè)作為支柱，在表面上，可以驅動下游相關產業(yè)的發(fā)展在短期內，帶來經(jīng)濟利益，但由于在房地產，鼓勵增長的信息不對稱問題的存在，欺詐性銷售行為，而且由于中國人口眾多，城市化，加上政府推動房地產開發(fā)和提振價格，造成了大量社會財富向少數(shù)房地產開發(fā)商和地方政府積累，多數(shù)人分享發(fā)展的成果，繼續(xù)由少數(shù)利益集團，搶吸收。因此，房地產行業(yè)作為經(jīng)濟增長帶動的支柱，并不會帶來普遍增加公益性，但只有這樣，大多數(shù)人成了少數(shù)利益集團利用的對象。

政府的管理力度不夠大

房地產行業(yè)本身就是個暴利的行業(yè)。高利益同時帶來了高稅收，這除了能帶動地方經(jīng)濟發(fā)展，還可能引起了官場的腐敗。商勾結的事情也比比皆是,房價上漲，腐敗的官員也許就成了受益的一員。所以，面對上漲的房價，地方官員也大多數(shù)是睜只眼閉只眼了。中國的房地產業(yè)已經(jīng)與各種利益集團牢牢捆綁在一起。其所以能夠假市場經(jīng)濟之名，行壟斷經(jīng)濟之實，并且愈演愈烈，權力腐化、以權牟利、權錢交易是必要條件;與房地產業(yè)相關的官員腐敗潛規(guī)則橫行。最近在反腐斗爭中揭露的案例顯示，貪官幾乎無不擁有大量房地產，動輒兩位數(shù)，甚至上百套。目前開征房產稅的技術條件已經(jīng)日漸成熟，征收房產稅有利于引導住房消費走向成熟，北京、湖北、四川等省市已就開征房產稅正在進行緊鑼密鼓的準備。房產稅的出臺是一件符合未來方向的政策，“房產稅的稅率并不是特別猛，而是對未來房地產的長期調整，大家會考慮房產的持有成本，從而導致對房地產的溫和調整。

五、對調控北京房價的建議

1.增加普通商品住房的供給

要增加普通商品房的供給，首先要規(guī)范普通商品住房的認定標準。當前北京認定普通商品住房的標準大多依據(jù)小區(qū)容積率、套型建筑面積和交易單價，但由于交易單價不斷變動，而且近年來一直呈上漲態(tài)勢，使得普通商品住房相關政策的適用范圍非常小。這不僅抵消了政策引導供求趨于平衡的作用，而且還使該項政策在社會輿論中背上了“無用之具”的名聲。從可操作角度出發(fā)，應更加注重從小區(qū)容積率和套型建筑面積認定普通商品住房，在各種政策上向容積率高、中小套型住房占比高的項目予以傾斜。其次，積極試點土地出讓的年租制，對于高檔住房要探索“漲價歸公”的機制。對于容積率高、中小套型住房占比高的房地產開發(fā)項目，允許開展土地出讓年租制的試點，即每5年或10年分期繳付土地出讓金，以此降低企業(yè)的開發(fā)成本，也能保證地方政府可持續(xù)地獲得收益。對于容積率低、大戶型住房比重較高的房地產開發(fā)項目，結合土地年租制和價格變動因素評估，對因公共基礎設施改善而形成價格上漲的部分要征收額外的土地出讓金，從而實現(xiàn)“漲價歸公”的公平理念。這需要在房地產企業(yè)登記、房地產開發(fā)模式以及市場監(jiān)管等方面都進行較大幅度的改革，具體設想在此不做詳述，以后將做專論。最后，要更加重視存量房市場對普通商品住房的供應。一方面，要加強對空置住房的監(jiān)管，努力提高存量住房資源的利用效率。這既可以在已有稅種上差別化地對待空置與非空置住房的持有和交易，也可以探索推行累進制的住房空置稅。另一方面，要減輕普通商品住房交易環(huán)節(jié)的稅負，降低其流轉成本。在經(jīng)濟快速發(fā)展時期，普通商品住房的高周轉率是符合發(fā)展規(guī)律的，也是應該鼓勵的。

2.嚴厲打擊各種投機炒作和哄抬房價行為

囤貨惡炒哄抬價格是任何市場經(jīng)濟體都不會容忍的。每一波炒作都伴隨著巨大的商業(yè)欺詐陷阱，在一個少數(shù)人欺騙是驚人的利潤，而數(shù)以千計的參與者破產。現(xiàn)在發(fā)展到利用每一個機會，看看有什么炒什么，他們會去油炸食品，炒菜，炒水，這將影響到人民群眾的日常生活優(yōu)勢。此外，投機利益集團的商品已進入生產，煤炭煎，炒石油，鐵礦石煎，炒鋼材，有色金屬煎，炒木材領域如此多的中國大陸生產的價格比發(fā)達國家高，這將削弱中國經(jīng)濟的競爭力，威脅國家的經(jīng)濟發(fā)展。因此，過度投機哄抬價格的行為必須堅決遏制違法，維護市場經(jīng)濟中，價格的正常秩序。

政府要明確房地產業(yè)定位

首先，對于當前國內房地產市場，如果不調整，這個市場發(fā)展是否可持續(xù)。如果不可持續(xù)，長痛還不如短痛。因為，吹大了的房地產泡沫擠出是必然的。有人認為可以增加居民收入方式來讓過高的房價為民眾可承受。不過，以投資者為主導的市場要讓消費者來承受這種高房價根本是緣木求魚：不可能。盡管房價調整會影響短期的經(jīng)濟增長，但房價不調整更是會影響長期的經(jīng)濟增長，從而使未來調整所付出的成本與代價會更高。這就要看政府所強調的是短期行為還是長期目標了。

其次，就當前的中國經(jīng)濟形勢來看，最大問題仍然是如何處理房地產泡沫的問題。因為中國房地產泡沫問題不僅影響到整個中國產業(yè)調整，也影響到整個社會收入分配不公及增加國內金融體系風險。盡管近期沒有對房地產市場出臺政策，估計是對當前中國房地產泡沫問題在觀察與反思，以便重新調整房地產市場未來發(fā)展的基本思路，但是政府應該對房地產市場有明確的態(tài)度，并給市場一個清楚的預期。否則不僅容易為市場所誤導，市場以為國內房地產市場政策會調整而讓“房地產化”進一步放大，從而會增加未來房地產市場調整成本及困難，也增加了房地產泡沫破滅導致國內金融體系危機爆發(fā)的風險。

六、結論

總之，房地產是多種因素綜合作用的結果。治理房地產市場是一項艱巨的系統(tǒng)工程。需要各方面力量的協(xié)調合作，共同治理。盡管理論上存在供給創(chuàng)造需求的可能，就房地產市場而言，土地投資能否最終轉化為財富要取決于房地產市場終端需求。從土地購置到形成住宅銷售，大約需要一年到一年半的時間，期間經(jīng)濟社會變化都將影響到終端的住宅銷售，存在很大不確定性。新一屆政府在房地產調控政策選擇上，重視市場機制作用，加大保障性住房建設和住宅市場供應，將有力緩解住宅供求矛盾，減少房價上漲預期。房產稅開征預期以及不動產統(tǒng)一登記在全國鋪開，將會降低高凈值人群繼續(xù)投資多套住宅的熱情。雖然從表面上看，“地王”出現(xiàn)和樓面價上升，將會對相關區(qū)域的房價形成一定支撐，但這種支撐能否有