物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用和意義

物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用和意義物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用和意義一、物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位（一）市場經(jīng)濟中產(chǎn)品生產(chǎn)過程市場是商品經(jīng)濟的集中表現(xiàn)。社會分工是商品經(jīng)濟和市場存在與發(fā)展的基礎(chǔ)。馬克思指出:由于社會分工，這些商品的市場日益擴大；生產(chǎn)勞動的分工，使它們各自的產(chǎn)品互相變?yōu)樯唐?，互相成為等價物，使他們互相成為市場。列寧也指出:哪里有社會分工和商品生產(chǎn)，哪里就有‘市場’。從這里可以看出，市場和商品經(jīng)濟密切聯(lián)系。商品經(jīng)濟越發(fā)達，市場越發(fā)達，市場對生產(chǎn)和消費的作用也就越大。市場和商品經(jīng)濟的共同基礎(chǔ)是社會分工，社會分工越發(fā)達、越細密，市場容量和范圍也就越大?，F(xiàn)代化的市場經(jīng)濟以其自身巨大的滲透力打破了封建割據(jù)、地區(qū)封鎖、小農(nóng)經(jīng)濟的自產(chǎn)自足的生產(chǎn)模式，從而形成了社會化大生產(chǎn)。從市場學觀點來看，一個成功的產(chǎn)品要占領(lǐng)市場，并在市場中占有較大的份額，就必須把產(chǎn)品放到市場環(huán)境中去考察、去檢驗。要通過調(diào)查、研究，分析市場對產(chǎn)品生產(chǎn)每一環(huán)節(jié)的直接、間接的影響和要求，來決定產(chǎn)品生產(chǎn)的全過程，并且隨著市場的變動，不斷搜集、反饋信息，以此來調(diào)整生產(chǎn)各環(huán)節(jié)，使之適應社會需求。這一循環(huán)良性運作的結(jié)果，將使產(chǎn)品不斷更新?lián)Q代，緊緊跟隨市場的需要，不斷創(chuàng)造新的完美，滿足人民日益增長的物質(zhì)需要；同時，不難看出在這一循環(huán)中，售后服務這一環(huán)節(jié)有著相當重要的地位。它是上一生產(chǎn)循環(huán)的延續(xù)和發(fā)展，又是下一生產(chǎn)循環(huán)的開端，是一個承前啟后的環(huán)節(jié)。缺少這一環(huán)節(jié)，生產(chǎn)循環(huán)就會斷裂，產(chǎn)品將與消費者失去聯(lián)系，將給產(chǎn)品的改造帶來困難，久而久之，產(chǎn)品將老化，從而在市場中失去應有的地位。因此，國內(nèi)外成功的企業(yè)家都非常重視售后服務這一環(huán)節(jié)。如國外的豐田、本田等企業(yè)，其售后服務網(wǎng)點，遍布世界各地，哪里有產(chǎn)品，哪里就有其售后服務。又如國內(nèi)的青島海爾集團，也十分重視售后服務。凡是購買青島海爾冰箱的保質(zhì)期要比通常產(chǎn)品的保質(zhì)期多延長一年的售后服務，一旦使用中發(fā)生故障，只要向維修門市部打個電話，就會有人立即上門服務，解決困難，同時還收到總廠郵來的慰問信。正是由于注重售后服務，使其在人們心目中留下了良好的印象，購買該廠產(chǎn)品的人越來越多，使其產(chǎn)值利潤成倍地增長。1996年4月2日《人民日報》報道的一則消息中稱:海爾的銷售收入從10年前的348萬元起步，發(fā)展到1995年的43.4億元，提高了1245倍，八五期間海爾連續(xù)5年銷售收入增長速度都在60%以上。從中可以看出售后服務已成為營銷學中一個不可缺少的環(huán)節(jié)，成為企業(yè)經(jīng)營成功的根本保證。（二）物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的組成部分在房地產(chǎn)開發(fā)中，同樣存在著與產(chǎn)品生產(chǎn)過程類似的循環(huán)。對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，重視售后的物業(yè)管理，才能使自己的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)形成一個完整的運作系統(tǒng)，并可望得到較好的發(fā)展。如果房產(chǎn)交付使用后，沒有良好的物業(yè)管理，那么原來規(guī)劃設(shè)計再好的小區(qū)環(huán)境也會變成公共設(shè)施遭嚴重破壞、垃圾滿地、臭氣襲人、環(huán)境嘈雜、治安混亂、夜不安寢的不良環(huán)境。如南京市某住宅小區(qū)建成驗收時，有的建筑曾獲得魯班獎，然而沒幾年，就出現(xiàn)了一年新、二年舊、三年破的狀況，居民意見很大，紛紛批評開發(fā)商，要求開展物業(yè)管理。從營銷學的角度來看，作為銷售后服務的物業(yè)管理決不亞于房地產(chǎn)開發(fā)中的其他過程，甚至有時比前面開發(fā)過程顯得更重要。因為前期開發(fā)不足出現(xiàn)的一些小問題，可以通過良好的物業(yè)管理工作，求得業(yè)主（使用人）的理解和原諒，挽回不好的影響。所以物業(yè)管理對房地產(chǎn)開發(fā)商具有不可估量的重要性?，F(xiàn)實中，許多房地產(chǎn)開發(fā)公司的領(lǐng)導們非常明白這一道理，對物業(yè)管理給予足夠的重視，常抓不懈，以其優(yōu)良的售后服務贏得了客戶，大大促進了房產(chǎn)銷售。例如海南珠江實業(yè)股份有限公司，1989年第一期房產(chǎn)開發(fā)時，由于對海南施工隊伍的情況不十分熟悉，導致一期工程質(zhì)量不盡如人意，但是公司把工作做在了物業(yè)管理上，從而贏得了社會的理解和認可。他們在物業(yè)環(huán)境營造上，整了120畝土地分期開發(fā)，第一期只開發(fā)二三十畝，奉行開發(fā)一塊、美化一塊、服務一塊的觀念，將首期開發(fā)的內(nèi)部環(huán)境修理好，鋪種草地，栽植花木，雕砌小景觀，修好馬路，使居民進入小區(qū)以后，沒有那種房子雖蓋好到處是建筑垃圾的感覺。相反，精心培植和養(yǎng)護的草地、花木，清潔的馬路，放置整齊的公共設(shè)施，給人以一種寧靜、舒適的感覺。他們還專門成立了小區(qū)物業(yè)管理，積極開展便民服務，解決住戶的生活困難。正是由于注重了這些平凡的事情，熱心為居民服務，使企業(yè)的信譽在公眾心目中扎下了根。日復一日出色的物業(yè)管理工作，又使這種聲譽得以保持和擴大，所以海南珠江實業(yè)股份有限公司贏得了一期又一期的購房老客戶。相反，有不少開發(fā)企業(yè)，只顧建樓、賣樓，不重視環(huán)境營造和物業(yè)管理，待投資者入住之后，問題百出:水、電供應無保障，環(huán)境臟亂，人員混雜，沒有安全感。如此物業(yè)管理，居住業(yè)主身受其害，其負面影響也會不脛而走，即使房價低于別的開發(fā)商，其房產(chǎn)也難以銷售。尤其是當前國家宏觀調(diào)控時期，房地產(chǎn)處在低谷，許多開發(fā)商開發(fā)的房產(chǎn)難以銷售出去。據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計，到1998年我國空置的房產(chǎn)率為15.99%，接近警戒線（發(fā)達國家將空置房屋警戒線定為3年供應總量的10%）。面對銷售困難階段，一些房地產(chǎn)開發(fā)公司注重物業(yè)管理，用良好的服務質(zhì)量贏得了消費者。南京市棲霞房地產(chǎn)開發(fā)公司面對涉外別墅、高檔商住樓大量滯銷的現(xiàn)狀，著重強化物業(yè)管理工作，使他們開發(fā)的涉外小區(qū)東方花園城被建設(shè)部評為優(yōu)秀住宅小區(qū)樣板，24幢別墅很快銷售一空，還不能滿足外國客人的需要，又進行二期工程的建造。這與南京其他房地產(chǎn)公司開發(fā)的別墅、商住樓銷售不出去形成了鮮明的對比。（三）良好的物業(yè)管理使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能從整個社會來講，資源總量是有限的。一件產(chǎn)品消耗了資源，它在使用中應能使其價值全部轉(zhuǎn)移，才是最為經(jīng)濟的。如果只轉(zhuǎn)移了一部分就報廢掉，無形中就造成了部分資源的白白浪費。尤其是像土地這種一次性資源，只會越占用越少，因而其價格不斷上漲，開發(fā)成本不斷增加。一塊土地被占用來蓋樓房，那么這一塊土地就不能再使用。如果由于設(shè)計、建造和使用管理的原因，使本來壽命可達到70年的樓宇，只使用了50年就不得不拆除，那么由此造成的資源和財富的損失是巨大的。美國某大學房地產(chǎn)管理教授格林·黑格說:在中國旅行時，一些只有三五年的樓房，看上去卻好像已有20年了。與此相反，瑞士不少二戰(zhàn)前的住房，現(xiàn)在仍然發(fā)揮其作用，既保持了傳統(tǒng)的建筑風格，又具有嶄新的內(nèi)部設(shè)施。新加坡的住宅區(qū)，每5年至7年要進行一次粉飾裝修、更新設(shè)施，以保持全新面貌。管理、維修、養(yǎng)護使物業(yè)發(fā)揮了最大的使用效能。所以開展物業(yè)管理，對房產(chǎn)資源進行愛護，延長使用壽命，可為社會節(jié)約大量的財富。例如深圳天景花園，良好的物業(yè)管理使房產(chǎn)升值比同區(qū)域、同檔次房產(chǎn)高出40%以上。（四）物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營上的需要住房是生活資料，屬于商品性質(zhì)。這就要求經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)樹立好的信譽、好的形象，就要促使他們考慮售后服務，保證用戶滿意。售后服務是市場競爭的需要，是廣大購房者在購房前必須考慮的先決條件。凡是重視開展物業(yè)管理的房地產(chǎn)開發(fā)公司必然開發(fā)經(jīng)營的效益好。例如廣州華東實業(yè)公司每年開發(fā)面積比不上其他公司，資金也不如別的公司雄厚，但他的房地產(chǎn)市場十分興旺，每年興建的商品房只有期貨，從來沒有賣不出去的商品。原因就在于堅持以提供售后服務為內(nèi)容的小區(qū)管理服務，即:建設(shè)管理服務一條龍，深受用戶的信任二、開發(fā)商對物業(yè)管理的投入良好的物業(yè)管理可以使開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)經(jīng)營中得到大筆的利潤和無形的資本社會信譽、企業(yè)好的形象，名利雙豐收。因此，許多有遠見的開發(fā)商都愿意對物業(yè)管理進行必要的投入，以得到更多的回報。從實踐中來看，應著重在三個方面進行投入:（一）觀念的投入房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的投入，首先應當是觀念的投入，即從領(lǐng)導決策層到公司的全體職員都應重視物業(yè)管理。要完整而科學地理解房地產(chǎn)開發(fā)過程的循環(huán)理論，并充分認識每個環(huán)節(jié)在開發(fā)過程中的重要性，尤其是對物業(yè)管理環(huán)節(jié)的認識要上升到一個戰(zhàn)略高度?，F(xiàn)在許多房地產(chǎn)商過于急功近利，只顧把全部精力放