上海喜臨門大廈全案營銷總綱32p酒店式公寓星級寫字樓產(chǎn)品規(guī)劃建議課件

致：喜臨門大廈全案營銷總綱致：喜臨門大廈全案營銷總綱項目目標(biāo)解析

∟∟項目目標(biāo)解析∟∟Levelofconfidentiality☆☆☆☆

項目全案目標(biāo)

1、項目主樓全面去化，實現(xiàn)資金的回籠2、項目附樓精細(xì)化運作，爭取利潤最大化Levelofconfidentiality☆☆☆Levelofconfidentiality☆☆☆☆

09年項目目標(biāo)

目標(biāo)體系回款目標(biāo)在09年全年完成2億元的銷售回款目標(biāo)形象目標(biāo)營造高的市場形象，彌補產(chǎn)品自身的不足，充分展現(xiàn)本項目的價值銷售價格跟隨市場大市，制定以確保項目的順利去化為前提的售價綜合目標(biāo)項目開發(fā)綜合效益最大化Levelofconfidentiality☆☆☆市場環(huán)境綜述

∟∟市場環(huán)境綜述∟∟附件：宏觀市場環(huán)境分析附件：宏觀市場環(huán)境分析Levelofconfidentiality☆☆☆☆

宏觀市場環(huán)境

2008年，整體經(jīng)濟(jì)走勢出現(xiàn)了急劇變化。上半年整體經(jīng)濟(jì)依然保持平穩(wěn)發(fā)展，而進(jìn)入下半年后，經(jīng)濟(jì)增長速度大幅下滑，多項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)快速回落，經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)了改革開放以來前所未有的嚴(yán)峻局面。導(dǎo)致這一急劇變化的最主要變量是美國次貸危機(jī)進(jìn)一步擴(kuò)散和深化，引發(fā)全球金融危機(jī)，使國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生急劇變化。宏觀經(jīng)濟(jì)形勢

宏觀經(jīng)濟(jì)形勢

宏觀市場環(huán)境

宏觀經(jīng)濟(jì)形勢

Levelofconfidentiality☆☆☆Levelofconfidentiality☆☆☆☆

由美國次貸危機(jī)引發(fā)的金融海嘯席卷全球金融市場，中國金融市場，受到嚴(yán)重的打擊，上海房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了08年上半年政策調(diào)整期后已然元氣大傷，難抵金融危機(jī)的再次影響，市場需求大幅萎縮，在動蕩和不明朗的市場環(huán)境中，大眾買家對于購房行為普遍持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度，對于樓市走好的預(yù)期也明顯弱于07年。危機(jī)下的上海房地產(chǎn)市場

宏觀市場環(huán)境

危機(jī)下的上海房地產(chǎn)市場

宏觀市場環(huán)境

Levelofconfidentiality☆☆☆Levelofconfidentiality☆☆☆☆

受全球金融危機(jī)影響，中國實體經(jīng)濟(jì)受到一定程度上的沖擊，而且隨著時間的延展，作為外向型經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的中國，經(jīng)濟(jì)環(huán)境在短時間內(nèi)可能無明顯的回升通道，商辦需求市場陷入低迷階段，09年本項目所面臨的整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境不容樂觀危機(jī)下的上海房地產(chǎn)市場

宏觀市場環(huán)境

危機(jī)下的上海房地產(chǎn)市場

宏觀市場環(huán)境

Levelofconfidentiality☆☆☆本項目發(fā)展方向判定

∟∟本項目發(fā)展方向判定∟∟本項目附樓發(fā)展方向研判本項目附樓發(fā)展方向研判本項目12層寫字樓產(chǎn)品目前已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，內(nèi)部為開敞式結(jié)構(gòu)，內(nèi)部隔斷尚未分隔，戶型的可塑性強附樓發(fā)展方向本項目附樓現(xiàn)狀分析總建筑面積：16300平米主體面積：10000平米目前現(xiàn)狀：結(jié)構(gòu)封頂使用年限：50年整體構(gòu)成：12層寫字樓、3層底商裙樓裙樓：3000平米車庫：3300平米可銷售部分：12層寫字樓實際使用率：本項目12層寫字樓產(chǎn)品目前已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，內(nèi)部為開敞式結(jié)構(gòu)，內(nèi)Levelofconfidentiality☆☆☆☆

Levelofconfidentiality☆☆☆☆

結(jié)合當(dāng)前的市場環(huán)境以及附樓本身目前的現(xiàn)狀，中原認(rèn)為，由于附樓目前，產(chǎn)品的可塑性較強，通過一定的產(chǎn)品上的包裝和戶型上的分隔，完全可以適應(yīng)當(dāng)前的市場需求附樓的發(fā)展方向Levelofconfidentiality☆☆☆主樓寫字樓產(chǎn)品發(fā)展方向研判主樓寫字樓產(chǎn)品發(fā)展方向研判Levelofconfidentiality☆☆☆☆

本項目主樓現(xiàn)狀研究：本項目主樓現(xiàn)狀分析

Levelofconfidentiality☆☆☆☆

Levelofconfidentiality☆☆☆☆

總建筑面積：21820平米（不包含11層酒店）目前現(xiàn)狀：純現(xiàn)房，已使用15年裝修狀況：毛坯整體構(gòu)成：底層3層商業(yè)裙房、11層酒店、剩余樓層為酒店車位數(shù)：50個地上車位可銷售部分：15層以上寫字樓可售總套數(shù)：106套實際使用率：50%主樓發(fā)展方向Levelofconfidentiality☆☆☆目前主樓戶型分類：本項目主樓現(xiàn)狀分析

目前本項目主樓產(chǎn)權(quán)分割均已經(jīng)完成，目前戶型可以分為8種戶型對稱分布，具體如下：戶型套數(shù)單套面積戶型總面積戶型占比A戶型15套237.5平米3562.5平米16.3%B戶型14套223.31平米3126.34平米14.3%C戶型8套147.9平米1183.2平米5.4%D戶型12套190.34平米2284.08平米10.4%E戶型14套190.34平米2664.76平米12.2%F戶型11套147.9平米1629.6平米7.4%G戶型16套223.31平米3572.96平米16.3%H戶型16套237.5平米3800平米17.45%主樓發(fā)展方向目前主樓戶型分類：本項目主樓現(xiàn)狀分析目前本項目主樓產(chǎn)權(quán)分割由本項目主樓在產(chǎn)品本體上的優(yōu)劣勢分析可見，目前本項目的主樓寫字樓產(chǎn)品本身劣勢較多，不利于銷售本項目主樓現(xiàn)狀分析

結(jié)合前期對于本項目的調(diào)查了解，分析得出本項目主樓在產(chǎn)品本體上的銷售優(yōu)劣勢本體產(chǎn)品優(yōu)勢本體產(chǎn)品劣勢◎地段：四平路沿線◎交通：四平路、3、4、8號線◎配套：商務(wù)聚集區(qū)◎純現(xiàn)房銷售◎產(chǎn)權(quán)狀況：僅35年產(chǎn)權(quán)，客戶難以接受◎使用率：50%的使用率，空間浪費大◎戶型面積：140-240平米中大面積戶型，大面積為主◎外立面：外立面較為陳舊，缺乏應(yīng)有的品質(zhì)感◎戶內(nèi)空間：層高僅有2米，且內(nèi)部格局多死角，難用◎內(nèi)部配套設(shè)施：內(nèi)部配套設(shè)施較為陳舊◎內(nèi)部格局：設(shè)計手法過于老套，不符合現(xiàn)代企業(yè)辦公的需求主樓發(fā)展方向由本項目主樓在產(chǎn)品本體上的優(yōu)劣勢分析可見，目前本項目的主樓寫Levelofconfidentiality☆☆☆☆

Levelofconfidentiality☆☆☆☆

結(jié)合當(dāng)前的市場環(huán)境，以目前市場上常規(guī)的寫字樓銷售模式來看，本項目主樓寫字間的銷售將圍繞投資和自用兩種需求方向展開，此兩種通路的可行性究竟如何，詳見如下分析：主樓發(fā)展方向Levelofconfidentiality☆☆☆Levelofconfidentiality☆☆☆☆

Levelofconfidentiality☆☆☆☆

本項目主樓投資價值分析主樓發(fā)展方向Levelofconfidentiality☆☆☆Levelofconfidentiality☆☆☆☆

結(jié)合本項目當(dāng)前的租金水平以及本項目開發(fā)商的成本價測算本項目的投資回報率Levelofconfidentiality☆☆☆☆

按照本項目目前現(xiàn)行的3元/平米/天的租金水平，在本項目成本價13000元/平米的基礎(chǔ)上計算本項目主樓寫字間產(chǎn)品的投資回報率（3元/平米/天*365天）/13000元/平米=8.4%

本項目主樓投資價值分析主樓發(fā)展方向Levelofconfidentiality☆☆☆經(jīng)過如上分析顯而易見：由以上結(jié)論可明顯看出，本項目主樓作為投資用途的價值凸現(xiàn)本項目的投資價值分析主樓發(fā)展方向經(jīng)過如上分析顯而易見：由以上結(jié)論可明顯看出，本項目主樓作為投Levelofconfidentiality☆☆☆☆

Levelofconfidentiality☆☆☆☆

主樓市場銷售抗性分析主樓發(fā)展方向Levelofconfidentiality☆☆☆目前市場上中小戶型寫字樓產(chǎn)品去化狀況良好，大面積產(chǎn)品受市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響而滯銷

從上海整體寫字樓市場成交戶型比例來看，08年，成交主力為100-200平米之間的中小戶型；其次為100平米以內(nèi)的小戶型寫字樓產(chǎn)品

從虹口板塊寫字樓市場成交戶型比例分析來看，08年成交主力戶型在100-150平米之間，可見，目前中小戶型寫字樓產(chǎn)品的去化狀況良好主樓市場銷售抗性分析主樓銷售可行性分析目前市場上中小戶型寫字樓產(chǎn)品去化狀況良好，大面積產(chǎn)品受市場經(jīng)由本項目寫字樓產(chǎn)品的戶型面積比例來看，目前本項目主樓寫字間戶型均為190-250平米的大面積戶型主樓發(fā)展方向主樓市場銷售抗性分析由本項目寫字樓產(chǎn)品的戶型面積比例來看，目前本項目主樓寫字間戶經(jīng)過如上分析顯而易見：結(jié)合當(dāng)前的市場環(huán)境以及寫字樓戶型去化比例分析結(jié)論和本項目目前普遍過大的寫字間戶型面積，可以預(yù)測本項目主樓的寫字樓產(chǎn)品除投資性需求外，均會因戶型面積過大而導(dǎo)致滯銷主樓發(fā)展方向主樓市場銷售抗性分析經(jīng)過如上分析顯而易見：結(jié)合當(dāng)前的市場環(huán)境以及寫字樓戶型去化比主樓發(fā)展方向分析：由以上分析可見目前主樓的租金較為可觀，導(dǎo)致主樓的投資價值凸現(xiàn)，按照純投資性需求方向進(jìn)行銷售較為可行，但本項目50%的公攤過高，影響投資客戶對于本項目的購買意向主樓發(fā)展方向主樓發(fā)展方向分析：由以上分析可見目前主樓的租金較為可觀，導(dǎo)致總體運作思路的導(dǎo)出

∟∟總體運作思路的導(dǎo)出∟∟

結(jié)合開發(fā)商對于本項目的預(yù)期以及對于09年銷售目標(biāo)的分析，經(jīng)過如上對于主樓和附樓發(fā)展可行性的分析，得出本項目整體的運作思路：附樓正常銷售可行主樓產(chǎn)品主要按照投資需求方向銷售先期針對附樓進(jìn)行適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品調(diào)整，并率先將附樓產(chǎn)品推向市場，通過熱銷在市場上營造本項目較高的市場關(guān)注度，同時，通過一系列拔高產(chǎn)品品質(zhì)的產(chǎn)品價值提升，定位附樓銷售價格和租金水平，進(jìn)而也拉升與之相鄰的主樓的租金，通過主樓租金的攀升，吸引投資客戶的關(guān)注，屏蔽產(chǎn)品自身分?jǐn)?、產(chǎn)權(quán)方面的劣勢，實現(xiàn)項目的銷售結(jié)合開發(fā)商對于本項目的預(yù)期以及對于09年銷售思路框架：思路分解執(zhí)行價格定位產(chǎn)品發(fā)展建議思路的實現(xiàn)營銷策略分解客戶定位思路的前提產(chǎn)品定位09年營銷策略思路框架：思路分解執(zhí)行價格定位產(chǎn)品發(fā)展建議思路的實現(xiàn)營銷策略項目產(chǎn)品定位

∟∟項目產(chǎn)品定位∟∟Levelofconfidentiality☆☆☆☆

區(qū)域住宅市場環(huán)境分析項目產(chǎn)品發(fā)展建議Levelofconfidentiality☆☆☆Levelofconfidentiality☆☆☆☆

08年上半年虹口板塊住宅產(chǎn)品銷售狀況較為平穩(wěn)；下半年，雖然市場均價有所提升，但成交量嚴(yán)重下滑區(qū)域住宅市場競爭環(huán)境

區(qū)域競爭市場環(huán)境分析

Levelofconfidentiality☆☆☆Levelofconfidentiality☆☆☆☆

08年虹口區(qū)住宅市場產(chǎn)品供應(yīng)多集中在內(nèi)環(huán)內(nèi)四平路沿線附近以及虹口濱江沿線兩個區(qū)域溧陽華府愛家豪庭紅葉香舍帝景苑新外灘花苑濱江雅墅鴻旭豪苑區(qū)域住宅市場競爭環(huán)境

區(qū)域競爭市場環(huán)境分析

因資源不同而在產(chǎn)品特征、售價等方面的差別，如下重點針對本項目所在的四平路沿線區(qū)域的各項目的詳細(xì)情況進(jìn)行調(diào)查分析Levelofconfidentiality☆☆☆樓盤目前狀態(tài)規(guī)模(總建面)產(chǎn)品類型(多層\高層)銷售價格容積率愛家豪庭現(xiàn)房銷售103780高層180003.36溧陽華府現(xiàn)房銷售110000高層\小高層250003虹葉香舍在售27013多層24000中信和平家園即將上市104896高層/小高層230002.92區(qū)域住宅市場競爭環(huán)境

區(qū)域競爭市場環(huán)境分析

四平路沿線區(qū)域住宅供應(yīng)市場總體銷售狀況調(diào)查樓盤目前狀態(tài)規(guī)模(總建面)產(chǎn)品類型(多層\高層)銷售價格容積樓盤目前狀態(tài)總建筑面積已售面積可售面積銷售率愛家豪庭現(xiàn)房銷售67044669557999.9%溧陽華府現(xiàn)房銷售110000105000950095%虹葉香舍期房預(yù)售2701392121780134.1%中信和平家園即將上市104896---區(qū)域住宅市場競爭環(huán)境

區(qū)域競爭市場環(huán)境分析

四平路沿線區(qū)域住宅供應(yīng)市場供應(yīng)量狀況調(diào)查：樓盤目前狀態(tài)總建筑面積已售面積可售面積銷售率愛家豪庭現(xiàn)房銷售樓盤產(chǎn)品戶型銷售價格愛家豪庭一房：76-78；二房：95-100；三房：130-14017000溧陽華府二房：94/114；三房：13926000虹葉香舍一房：69；二房：80-94；四房：17924000中信和平家園二房：86-88；三房：133-137；四房：14723000區(qū)域住宅市場競爭環(huán)境

區(qū)域競爭市場環(huán)境分析

四平路沿線區(qū)域住宅供應(yīng)市場產(chǎn)品調(diào)查：樓盤產(chǎn)品戶型銷售價格愛家豪庭一房：76-78；二房：95-1樓盤租金物業(yè)費元/平方米/天愛家豪庭3.8-5元/平米2.1-2.2溧陽華府3.5-4元/平米2虹葉香舍4.5元/平米1.5區(qū)域住宅市場競爭環(huán)境

區(qū)域競爭市場環(huán)境分析

四平路沿線區(qū)域住宅產(chǎn)品租賃市場調(diào)查：由租金水平來看，目前四平路沿線住宅產(chǎn)品的租金狀況均集中在4000元/平米，且樓盤租金物業(yè)費愛家豪庭3.8-5元/平米2.1-2.2溧陽華Levelofconfidentiality☆☆☆☆

目前區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)分布較為密集，目前區(qū)域內(nèi)多為尾盤銷售項目（溧陽華府、愛家豪庭），從區(qū)域未來的增量來看，除紅葉香舍為期房銷售之外，無其他潛在供應(yīng)項目，可以預(yù)見，在未來1-2年的時間里，區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品競爭有限，住宅產(chǎn)品在市場競爭層面存在機(jī)會區(qū)域內(nèi)住宅競爭市場環(huán)境分析結(jié)論：區(qū)域住宅市場競爭環(huán)境

區(qū)域競爭市場環(huán)境分析

Levelofconfidentiality☆☆☆Levelofconfidentiality☆☆☆☆

區(qū)域?qū)懽謽鞘袌霏h(huán)境分析項目產(chǎn)品發(fā)展建議Levelofconfidentiality☆☆☆Levelofconfidentiality☆☆☆☆

目前虹口板塊寫字樓市場沿四平路由北往南延伸分布，其中尤以本項目周邊區(qū)域?qū)懽謽琼椖糠植驾^為密集區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈偁幁h(huán)境

區(qū)域競爭市場環(huán)境分析

榮振大廈復(fù)城國際駿豐國際愛家國際嘉杰國際海泰國際天辰玫瑰廣場Levelofconfidentiality☆☆☆樓盤目前狀態(tài)規(guī)模(總建面)產(chǎn)品類型(多層\高層)銷售價格駿豐國際在售52000高層20000-24000愛家國際在售33157多層+高層18000-19000嘉杰國際在售107258高層26000-30000區(qū)域住宅市場競爭環(huán)境

區(qū)域競爭市場環(huán)境分析

四平路沿線區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)市場總體銷售狀況調(diào)查樓盤目前狀態(tài)規(guī)模(總建面)產(chǎn)品類型(多層\高層)銷售價格駿豐樓盤目前狀態(tài)總建筑面積已售面積可售面積銷售率駿豐國際在售5200066033195912.7%愛家國際在售33157199561320160.2%嘉杰國際在售107258669144034462.4%區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈偁幁h(huán)境

區(qū)域競爭市場環(huán)境分析

從寫字樓產(chǎn)品的市場供應(yīng)情況來看，09年區(qū)域內(nèi)寫字樓市場競爭非常激烈樓盤目前狀態(tài)總建筑面積已售面積可售面積銷售率駿豐國際在售52區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈偁幁h(huán)境

區(qū)域競爭市場環(huán)境分析

由各項目目前的銷售價格、裝修狀況、配套狀況以及周邊商務(wù)氛圍情況來看：發(fā)現(xiàn)目前區(qū)域內(nèi)在售的寫字樓均為中小戶型產(chǎn)品，售價集中在元／平米；且可以看出，面積越小，銷售速度越快樓盤產(chǎn)品戶型銷售價格配套駿豐國際118.25;151.75;226.520000-24000高標(biāo)準(zhǔn)智能化+品牌物管愛家國際84-15018000-19000高標(biāo)準(zhǔn)智能化+完善物管嘉杰國際100-20026000-30000高標(biāo)準(zhǔn)智能+品牌物管區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈偁幁h(huán)境區(qū)域競爭市場環(huán)境分析由各項目目前的區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈偁幁h(huán)境

區(qū)域競爭市場環(huán)境分析

從區(qū)域內(nèi)寫字樓項目的租賃狀況來看：目前區(qū)域內(nèi)寫字樓產(chǎn)品的租賃價格普遍集中在元／平米／天，且租金受辦公樓的年代久遠(yuǎn)的影響幅度加大樓盤租金物業(yè)費車位駿豐國際-24800愛家國際3.5-3.816.5800嘉杰國際419.3800區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈偁幁h(huán)境區(qū)域競爭市場環(huán)境分析從區(qū)域內(nèi)寫字樓本項目附樓產(chǎn)品定位本項目附樓產(chǎn)品定位結(jié)合附樓本體分析以及周邊市場環(huán)境的分析，判定本項目附樓產(chǎn)品按照純住宅、純寫字樓方向定位的可行性附樓產(chǎn)品發(fā)展建議

純住宅方向

純寫字樓方向

優(yōu)勢1：未來項目周邊小戶型住宅的缺乏優(yōu)勢2：本項目地處人文氛圍居住氛圍濃厚的地段優(yōu)勢3：產(chǎn)品可分隔成小戶型，迎合當(dāng)前市場需求劣勢1：本項目50年的產(chǎn)權(quán)劣勢2：在戶型、朝向、采光等方面客戶難以接受劣勢3：在規(guī)劃、戶內(nèi)配套等方面存在居住功能不足劣勢4：附樓位于兩路之間，缺乏私密性附樓發(fā)展方向判定

純住宅方向

純寫字樓方向

優(yōu)勢1：現(xiàn)有的產(chǎn)品規(guī)劃以及戶型設(shè)計基礎(chǔ)利于規(guī)劃優(yōu)勢2：毗鄰四平路，商務(wù)氛圍濃厚，商務(wù)價值高優(yōu)勢3：隸屬喜臨門大廈，市場知名度高劣勢1：區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈偁幖ち伊觿?：未來寫字樓市場需求銳減，銷售遲緩劣勢3：停車位、配套等方面不足，難以提升品質(zhì)劣勢4：與主樓同為寫字樓產(chǎn)品，存在自身同質(zhì)競爭××結(jié)合本項目09年的銷售目標(biāo)，考慮到產(chǎn)品自身產(chǎn)權(quán)、周邊市場競爭等不利因素，對本項目的銷售可能帶來的不利影響，結(jié)合以往對于此類型物業(yè)的操作經(jīng)驗，中原建議將本項目附樓定位為“酒店式公寓的產(chǎn)品性質(zhì)”結(jié)合附樓本體分析以及周邊市場環(huán)境的分析，判定本項目附樓產(chǎn)品按本項目主樓產(chǎn)品定位本項目主樓產(chǎn)品定位繼續(xù)維持現(xiàn)在的產(chǎn)品狀況，按照純寫字間的物業(yè)形態(tài)出售Levelofconfidentiality☆☆☆☆

鑒于本項目目前主樓的產(chǎn)品現(xiàn)狀結(jié)合當(dāng)前的市場環(huán)境，結(jié)合前面對于本項目整體發(fā)展方向的判定，定位本項目主樓的產(chǎn)品定位：本項目主樓產(chǎn)品定位

四平路沿線高投資價值的星級寫字樓產(chǎn)品繼續(xù)維持現(xiàn)在的產(chǎn)品狀況，按照純寫字間的物業(yè)形態(tài)出售Level本項目附樓產(chǎn)品規(guī)劃建議本項目附樓產(chǎn)品規(guī)劃建議附樓5-15層產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)分隔建議——按照自然柱距進(jìn)行分隔附樓產(chǎn)品規(guī)劃發(fā)展建議

規(guī)劃設(shè)計建議

目前本項目附樓內(nèi)部空間全部為大廳式格局，內(nèi)部空間上未做任何分割，基于目前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性以及區(qū)域住宅產(chǎn)品供應(yīng)市場的可變性，中原認(rèn)為，處于穩(wěn)妥考慮，為以后的銷售預(yù)留靈活的變動空間，建議按照原有的柱距對于每層平面進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分隔，具體情況如下：附樓5-15層產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)分隔建議——按照自然柱距進(jìn)行分隔附樓產(chǎn)各層面的功能布局建議——5-15F酒店式辦公、居家型辦公產(chǎn)品的戶型分隔建議附樓產(chǎn)品規(guī)劃發(fā)展建議

規(guī)劃設(shè)計建議

5-15層主要用途規(guī)劃為小戶型公寓，結(jié)合當(dāng)前市場上區(qū)劃狀況較好的戶型面積比例，產(chǎn)品劃分如下：戶型ABCDEF面積70㎡53㎡46㎡87㎡51㎡72㎡套數(shù)1套4套1套1套6套1套比例7%29%7%7%43%7%各層面的功能布局建議——5-15F酒店式辦公、居家型辦公產(chǎn)品A戶型建筑面積70平米B戶型建筑面積53平米C戶型建筑面積46平米F戶型建筑面積72平米E戶型建筑面積51平米D戶型建筑面積87平米B戶型建筑面積53平米B戶型建筑面積53平米B戶型建筑面積53平米E戶型建筑面積51平米E戶型建筑面積51平米E戶型建筑面積51平米E戶型建筑面積51平米E戶型建筑面積51平米A戶型B戶型C戶型F戶型E戶型D戶型B戶型B戶型B戶型E戶型附樓底層3層商業(yè)裙房的規(guī)劃思路附樓產(chǎn)品規(guī)劃發(fā)展建議

規(guī)劃設(shè)計建議

結(jié)合本項目附樓的具體產(chǎn)品特點、市場環(huán)境以及周邊的配套情況，建議本著“租售并舉、招商同步”的原則，先期引入專業(yè)的商業(yè)運營管理公司（五大行），對于附樓的商業(yè)裙房部分分割、部分留整，通過運營、招商和銷售，確保項目開發(fā)利潤的最大化注：針對此商業(yè)裙房的規(guī)劃、分割以及相應(yīng)的銷售價格的定位，建議在招入專業(yè)的商業(yè)運營管理公司后，共同針對此裙樓提出專業(yè)的規(guī)劃意見附樓底層3層商業(yè)裙房的規(guī)劃思路附樓產(chǎn)品規(guī)劃發(fā)展建議規(guī)劃設(shè)計Levelofconfidentiality☆☆☆☆

附樓產(chǎn)品建議附樓產(chǎn)品發(fā)展建議Levelofconfidentiality☆☆☆建筑外立面設(shè)計建議：附樓產(chǎn)品發(fā)展建議

裝修建議

為了能夠充分的體現(xiàn)本項目品質(zhì)感，同時將本項目塑造成為區(qū)域的一大亮點，結(jié)合附樓本體的現(xiàn)狀以及四平路沿線寫字樓的現(xiàn)狀，針對附樓外立面的風(fēng)格提出如下建議：◎立面上，為了彰顯品質(zhì)感，建議大面積采用玻璃幕墻和干掛大理石材進(jìn)行包裝◎頂層，為了較好的起到強的昭示性的作用，建議設(shè)置頂層燈光照明或霓虹燈廣告位的形式◎樓下同世紀(jì)大酒店的中間區(qū)域，建議設(shè)置花壇或小型旱噴，體現(xiàn)品質(zhì)感和極強的商務(wù)感、時尚感◎注意高大的品質(zhì)感強的精神堡壘的采用建筑外立面設(shè)計建議：附樓產(chǎn)品發(fā)展建議裝修建議附樓內(nèi)部公共空間裝修建議：附樓產(chǎn)品發(fā)展建議

裝修建議

為了能夠最大化的體現(xiàn)本項目的品質(zhì)感和現(xiàn)代感，針對附樓大堂、電梯廳、公共走廊等公共空間，提出如下裝修建議：關(guān)鍵部位大堂電梯廳公共走廊墻面建議采用玻璃或高檔石材瓷磚/大理石/玻璃/實木鋪設(shè)壁紙/高檔彩色乳膠漆粉刷地面建議采用大理石鋪設(shè)（拼花等形式）大理石鋪設(shè)并拋光大理石鋪設(shè)并拋光頂棚建議吊頂?shù)耐瑫r，局部采用挑高處理，注意保持現(xiàn)代簡約感石膏板吊頂，局部挑高，加燈槽石膏板吊頂，局部挑高，加燈槽門鋼花玻璃門、旋轉(zhuǎn)門不銹鋼鏡面玻璃門通道門建議采用鋼化玻璃門其他在大堂內(nèi)考慮設(shè)置小型綠化或水景考慮等候電梯的沙發(fā)等休憩設(shè)施的設(shè)置小型裝飾畫等墻面裝飾物

詳細(xì)的裝修建議詳見后續(xù)專門出具的裝修建議附樓內(nèi)部公共空間裝修建議：附樓產(chǎn)品發(fā)展建議裝修建議附樓智能化設(shè)施的添加建議：附樓產(chǎn)品發(fā)展建議

裝修建議

為了極大的提高項目的品質(zhì)感，提升項目的性價比，建議配合到位、精致的公共部位裝修之外，針對樓宇智能化提出如下添加建議：智能化項目具體內(nèi)容樓宇自動化系統(tǒng)對各樓公用設(shè)備進(jìn)行自動集中控制，大廈內(nèi)的機(jī)電設(shè)備的運行狀態(tài)進(jìn)行自動檢測，自動控制，從而使設(shè)備優(yōu)質(zhì)高效的運行。樓宇V-FAR網(wǎng)絡(luò)樓宇內(nèi)無線上網(wǎng)共享智能消防系統(tǒng)消防自動化報警系統(tǒng)，按消防規(guī)范，消防噴淋、消火栓、煙感探測器一次到位，自動消防、自動報警智能安防系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；防盜報警系統(tǒng)；門禁系統(tǒng)；巡更系統(tǒng)；汽車庫管理系統(tǒng)空間新風(fēng)系統(tǒng)空間中央空調(diào)

詳細(xì)的智能化系統(tǒng)建議詳見后續(xù)專門出具的建議附樓智能化設(shè)施的添加建議：附樓產(chǎn)品發(fā)展建議裝修建議為了極戶內(nèi)精裝修建議——菜單式裝修裝修建議

建議此產(chǎn)品全部按照精裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行銷售，為了能夠更好的適應(yīng)不同客戶群體的需求，建議此精裝修為菜單式裝修方式，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/平米，具體裝修建議如下：附樓產(chǎn)品發(fā)展建議

部位材料要求電梯井式電梯品牌電梯內(nèi)嵌式冷暖空調(diào)燃?xì)鉄崴鲀?nèi)外墻保溫系統(tǒng)金線米黃等系列產(chǎn)品國際品牌整體衛(wèi)生間潔具油煙機(jī)、燃?xì)庠睢⑾竟?、整體櫥柜廚具大理石窗臺地板國際品牌電氣要求材料部位戶內(nèi)精裝修建議——菜單式裝修裝修建議建議物管服務(wù)建議：Levelofconfidentiality☆☆☆☆

基于本項目酒店式公寓的產(chǎn)品定位，針對物業(yè)管理方面，建議邀請專門的酒店式物管顧問公司全程顧問，同時為了體現(xiàn)本項目的酒店式服務(wù)理念，針對管理服務(wù)提出三層服務(wù)內(nèi)容建議：

◎常規(guī)服務(wù)

◎針對性定向服務(wù)

◎有償服務(wù)附樓物業(yè)發(fā)展建議

酒店式服務(wù)建議

物管服務(wù)建議：Levelofconfidentialit針對性定向服務(wù)內(nèi)容：Levelofconfidentiality☆☆☆☆

附樓物業(yè)發(fā)展建議

酒店式服務(wù)建議

◎房屋管理服務(wù)；

◎房屋裝修管理服務(wù)；

◎物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)；

◎環(huán)境清潔衛(wèi)生管理服務(wù)；

◎綠化管理服務(wù)；

◎安全管理服務(wù)（包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安防范、消防管理和車輛管理三大方面）針對性定向服務(wù)內(nèi)容：Levelofconfidentia物管服務(wù)建議：Levelofconfidentiality☆☆☆☆

附樓物業(yè)發(fā)展建議

酒店式服務(wù)建議

◎會議室使用租賃；

◎法律咨詢服務(wù)；

◎代辦類服務(wù)，如代繳水電費、煤氣費、電話費等；

◎高層樓宇的電梯管理，外墻清洗等；物管服務(wù)建議：Levelofconfidentialit有償服務(wù)內(nèi)容敬建議：Levelofconfidentiality☆☆☆☆

附樓物業(yè)發(fā)展建議

酒店式服務(wù)建議

◎代房屋租賃服務(wù)；

◎創(chuàng)業(yè)協(xié)助、商業(yè)融資、商業(yè)規(guī)劃及策略、商業(yè)法律咨詢等商業(yè)類服務(wù)；

◎空間設(shè)計、商務(wù)寫作及編輯、各國語言翻譯、遠(yuǎn)程虛擬助理、互聯(lián)網(wǎng)資訊調(diào)研、專業(yè)調(diào)查員服務(wù)等創(chuàng)意類服務(wù)；

◎股票及債券投資顧問、按揭及其他貸款咨詢、個人財務(wù)規(guī)劃、會計師事務(wù)所等投資理財類服務(wù)；

◎代辦各類商務(wù)及業(yè)主、使用人委托的其他服務(wù)項目。這類服務(wù)項目一般是協(xié)商定價，也是以微利和輕利標(biāo)準(zhǔn)收費。

有償服務(wù)內(nèi)容敬建議：LevelofconfidentiaLevelofconfidentiality☆☆☆☆

主樓產(chǎn)品發(fā)展建議附樓產(chǎn)品發(fā)展建議Levelofconfidentiality☆☆☆建議針對目前的主樓進(jìn)行一定的更新，體現(xiàn)出產(chǎn)品的高品質(zhì)和高性價比，配合本身自有的高投資價值，屏蔽產(chǎn)品自身的劣勢Levelofconfidentiality☆☆☆☆

本項目主樓產(chǎn)品建議

更新項目更新建議每層電梯廳建議仿照主樓賓館行政樓層電梯廳的裝修檔次和風(fēng)格進(jìn)行裝修每層公共通道更換原有的地磚，重新鋪設(shè)大塊地磚或石材地磚寫字間內(nèi)部重新粉刷墻面，衛(wèi)生間地面、潔具更換主樓外立面重新粉刷外立面主樓外圍重新規(guī)劃停車位、更新停車設(shè)施、適當(dāng)加設(shè)部分綠植和水景觀設(shè)施本項目主樓的產(chǎn)品更新建議建議針對目前的主樓進(jìn)行一定的更新，體現(xiàn)出產(chǎn)品的高品質(zhì)和高性價附樓客戶定位研究

∟∟附樓客戶定位研究∟∟綜合分析目前四平路沿線住宅市場需求客戶的特征：客戶定位

小戶型公寓客戶定位

結(jié)合目前虹口板塊各項目的成交客戶特征的調(diào)查分析，重點是目前四平路沿線各住宅項目客戶特征的調(diào)查分析，得出目前四平路沿線住宅市場需求客戶的特征如下：客戶類型置業(yè)目的需求房型置業(yè)關(guān)注點價格承受能力區(qū)域內(nèi)常住居民改善型100平米以上的3房或復(fù)式結(jié)構(gòu)成熟社區(qū)、品質(zhì)、宜居、性價比強，能夠承受總價200-300萬水平的總價市區(qū)白領(lǐng)家庭首次置業(yè)，婚房80-90平米的兩房產(chǎn)品品質(zhì)、性價比、外觀裝修狀況較強，能夠承受100-200萬水平的總價市區(qū)白領(lǐng)單身個人置業(yè)、單身居住50-60平米的一房產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)、配套、外觀、裝修一般，能夠承受100萬以內(nèi)的總價水平原有住宅拆遷后的本地的原住居民留在原地兩房/三房地段、配套、環(huán)境、舒適度較強，一般能夠承受200-300萬水平的產(chǎn)品個別投資客戶抄底投資的個別需求一房、兩房性價比、地段、升值潛力較強，一般為多套購買綜合分析目前四平路沿線住宅市場需求客戶的特征：客戶定位小戶本項目的附樓酒店式公寓客戶定位：結(jié)合本項目自身特點，以及目前項目周邊住宅市場的需求客戶分布情況，推導(dǎo)得出的主要客源構(gòu)成如下：市區(qū)白領(lǐng)家庭市區(qū)白領(lǐng)單身個別投資客戶小型公司駐滬辦事處Levelofconfidentiality☆☆☆☆

客戶定位

附樓酒店式公寓客戶定位居住需求家庭式辦公需求本項目的附樓酒店式公寓客戶定位：結(jié)合本項目自身特點，以及目前目標(biāo)客戶區(qū)域選取原因與本項目的關(guān)聯(lián)性置業(yè)特征市區(qū)白領(lǐng)家庭內(nèi)環(huán)內(nèi)住宅價格洼地地段、定位、交通、配套、產(chǎn)品心態(tài)普遍的年輕化；有一定的經(jīng)濟(jì)承受能力，但尚不能夠承受市中心較高的房價市區(qū)白領(lǐng)單身內(nèi)環(huán)內(nèi)、超級便利、價格洼地產(chǎn)品、地段、交通風(fēng)口浪尖的人物，喜好自由，追求時尚、另類個別投資客戶價格洼地、升值潛力產(chǎn)品、地段、潛力、性價比關(guān)注性價比和升值潛力，一般不會自己居住家庭式辦公內(nèi)環(huán)內(nèi)、商住地段佳、交通便利、配套齊全、可商可住、產(chǎn)品檔次高要求辦公功能有一定的靈活性，最好有居住功能，對辦公的環(huán)境和氛圍、交通條件有一定的要求駐滬辦事處上海的經(jīng)濟(jì)中心優(yōu)勢、虹口區(qū)獨特的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢可商可住的靈活用途以及周邊的地段優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、配套優(yōu)勢具有居住功能、高生活便利、交通地段佳目標(biāo)客戶區(qū)域選取原因與本項目的關(guān)聯(lián)性置業(yè)特征市區(qū)白領(lǐng)家庭內(nèi)環(huán)Levelofconfidentiality☆☆☆☆

主樓客戶定位分析Levelofconfidentiality☆☆☆本項目主樓寫字樓產(chǎn)品的客戶定位：

由主樓的產(chǎn)品定位以及主樓當(dāng)前的實際狀況，判定主樓在目前的市場環(huán)境下的目標(biāo)客群有以下兩種：◎自用客戶◎投資客戶因目前的整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境，投資客戶投資能力均十分有限，因此目前主樓寫字樓產(chǎn)品的主力客群將以自用客戶為主Levelofconfidentiality☆☆☆☆

客戶定位

主樓客戶定位本項目主樓寫字樓產(chǎn)品的客戶定位：由主樓的產(chǎn)品綜合分析目前虹口板塊寫字樓市場的主力行業(yè)客群分布類型：客戶定位

綜合分析目前虹口板塊寫字樓需求市場的主力行業(yè)客戶，發(fā)現(xiàn)目前虹口寫字樓自用需求較為活躍的行業(yè)客戶主要有如下幾種：

◎航運行業(yè)、物流、貨運行業(yè)

◎科技產(chǎn)業(yè)及其服務(wù)業(yè)

◎知識產(chǎn)業(yè)及其服務(wù)業(yè)

◎建筑、開發(fā)行業(yè)及其服務(wù)業(yè)

◎國際貿(mào)易行業(yè)主樓客戶定位綜合分析目前虹口板塊寫字樓市場的主力行業(yè)客群分布類型：客戶定本項目主樓客戶行業(yè)定位：結(jié)合目前本項目的產(chǎn)品特點、主樓現(xiàn)在正在租賃的客戶行業(yè)分布情況以及周邊寫字樓項目的行業(yè)分布情況選取本項目主樓的客戶類型如下：小型投資散客Levelofconfidentiality☆☆☆☆

客戶定位

主樓客戶定位航運、物流科技產(chǎn)業(yè)建筑開發(fā)行業(yè)主力客群大型投資機(jī)構(gòu)重要客群偶得客群本項目主樓客戶行業(yè)定位：結(jié)合目前本項目的產(chǎn)品特點、主樓現(xiàn)在正客戶需求分析的結(jié)論：基于本項目的客戶定位，如何有效地吸引本項目足夠的目標(biāo)客戶上門，并促進(jìn)成交？Levelofconfidentiality☆☆☆☆

結(jié)論客戶需求分析的結(jié)論：基于本項目的客戶定位，如何有效地吸引本項客戶群體挖掘策略——吸納項目附樓首次開盤70%的客戶量Levelofconfidentiality☆☆☆☆

附樓酒店式公寓的挖掘策略在主樓銷售劣勢較大前提下，如何有效地在極短的時間內(nèi)挖掘足夠的客源，快速的引爆市場，為本項目主樓的入市營造良好的市場聲勢，中原基于09年的目標(biāo)和宏觀環(huán)境，提出如下客戶挖掘策略：

◎目標(biāo)客戶出入?yún)^(qū)域的廣告占位

◎客戶渠道拓展策略

◎中介門店的利用

◎圈層制勝的客戶長久維護(hù)策略

客戶群體挖掘策略——吸納項目附樓首次開盤70%的客戶量Lev客戶群體挖掘策略——目標(biāo)客戶出入?yún)^(qū)域的廣告占位建議在首次開盤前一個月完成如下包裝：（重要性：項目附樓首次開盤20%的客戶來源）

◎地鐵廣告的包裝：建議在項目首次開盤前包裝4號線、8號線項目附近站點的地鐵站臺廣告，同時注意1號線人民廣場站8號線換乘通道和站臺廣告的刊登

◎項目周邊主要路段包裝：項目周邊3公里范圍內(nèi)的四平路沿線、曲陽路沿線以及四川北路沿線的路旗廣告

◎項目周邊2公里范圍內(nèi)的寫字樓內(nèi)部廣告的包裝：樓宇電視廣告、電梯廳展架等形式

◎喜臨門大酒店高層區(qū)域戶外巨幅的展示

◎地鐵報刊的利用：時代報等的硬性廣告附樓酒店式公寓的挖掘策略客戶群體挖掘策略——目標(biāo)客戶出入?yún)^(qū)域的廣告占位建議在首次開盤客戶群體挖掘策略——客戶渠道拓展◎派單：針對虹口區(qū)主要商務(wù)密集區(qū)的寫字樓，在上下班高峰時間組織派單組人員進(jìn)行定向項目宣傳單頁派發(fā)

◎電話營銷：購買一定“動感地帶”客戶名單，專門開展call業(yè)務(wù)和短信群發(fā)業(yè)務(wù)

◎DM派發(fā)：對于部分通過以上方式接觸不到的目標(biāo)客戶群體，定期通過DM的形式，進(jìn)行時效性信息的宣傳

◎小型事件營銷的多多采用：以線下目標(biāo)客戶感興趣的小型活動代替線上推廣，配合DM邀請，直接增進(jìn)項目的直接客戶上門量附樓酒店式公寓的挖掘策略建議在首次開盤前一個月開展如下工作：（重要性：項目附樓首次開盤10%的客戶來源）

客戶群體挖掘策略——客戶渠道拓展◎派單：針對虹口區(qū)客戶群體挖掘策略——中介門店的合作◎注重同項目周邊區(qū)域中原中介門店的合作：

◎建立中原一二手全員銷售體系：

建議09年在中介門店帶看的基礎(chǔ)上，針對中原對項目部在代理的項目和中介各重點門店都設(shè)定帶看和成交指標(biāo)和獎勵機(jī)制，整合各方客戶資源，確保項目的客戶上門量

◎

全民營銷策略:（創(chuàng)新的客帶客營銷方式）

在本項目客戶積累達(dá)到一定的數(shù)量后,建議在客戶維護(hù)上面,采用一定的老帶新策略,并以此為基礎(chǔ)加以測控略創(chuàng)新，為老業(yè)主的老帶新建立梯級獎勵模式，即，通過不斷的發(fā)展下線，來獲取更高額度的獎勵附樓酒店式公寓的挖掘策略建議在首次開盤前一個月開始如下中介合作工作：（重要性：項目附樓首次開盤20%的客戶來源）

客戶群體挖掘策略——中介門店的合作◎注重同項目周邊區(qū)域中原客戶群體挖掘策略——中介門店的合作

建立本項目的客戶會：在具有一定的客戶積累以后，開始著手組建項目的客戶會，并定期一客戶會的名義組織各類目標(biāo)客戶喜聞樂見的小型活動，廣泛的吸引目標(biāo)客戶成為會員，通過集群效應(yīng)，增進(jìn)源源不斷地客待客產(chǎn)生附樓酒店式公寓的挖掘策略建議在具備一定的客戶積累后，開始著手開展如下工作：

客戶群體挖掘策略——中介門店的合作建立本項目的客戶會：在具本項目的價格定位

∟∟本項目的價格定位∟∟Levelofconfidentiality☆☆☆☆

附樓酒店式公寓價格定位Levelofconfidentiality☆☆☆金字塔篩選法推出本項目附樓酒店式公寓的銷售價格：Levelofconfidentiality☆☆☆☆

由于酒店式公寓具有住宅使用功能，同時又因其僅有50年產(chǎn)權(quán)，而類似寫字樓產(chǎn)品，因此在此物業(yè)的定價時，以住宅競爭市場的價格參照為主，同時注意同市場上寫字樓的售價的參照：市場比較法，推導(dǎo)出假設(shè)價格得出本項目初步的價格定位住宅市場比例參數(shù)對照經(jīng)過開發(fā)商的價格預(yù)期目標(biāo)的評測以及住宅項目銷售價格的參照，得出本項目的銷售價格本項目價格定位

附樓酒店式公寓價格定位金字塔篩選法推出本項目附樓酒店式公寓的銷售價格：Level價格推導(dǎo)第一步：通過市場比較法推導(dǎo)出假設(shè)附樓為純住宅產(chǎn)品的初步價格Levelofconfidentiality☆☆☆☆

通過市場比較法，參照本項目的三個重點參照項目，以5分制定價法，比較得出各項目的綜合素質(zhì)得分，通過此得分,進(jìn)而分析初步得出本項目的均價愛家豪庭溧陽華府虹葉香舍本項目區(qū)位屬性項目區(qū)位3443交通便利5445居住氛圍4553升值潛力4445總分16171716產(chǎn)品屬性產(chǎn)品品質(zhì)4554產(chǎn)品規(guī)劃3543戶型優(yōu)勢3445景觀優(yōu)勢3443總分13181715外延屬性形象展示3444品牌3553附加值3443總分9131310綜合素質(zhì)得分38484741本項目價格定位

附樓酒店式公寓價格定位價格推導(dǎo)第一步：通過市場比較法推導(dǎo)出假設(shè)附樓為純住宅產(chǎn)品的初價格推導(dǎo)第一步：通過市場比較法推導(dǎo)出假設(shè)附樓為純住宅產(chǎn)品的初步價格愛家豪庭溧陽華府虹葉香舍當(dāng)前售價18000元/㎡25000元/㎡24000元/㎡綜合素質(zhì)384845計算得出本項目相對于各競爭對手層面的均價具體項目綜合素質(zhì)得分計算過程計算結(jié)果愛家豪庭38（41/38）*100%*18000元/平米19421元/平米溧陽華府48（41/48）*100%*25000元/平米21354元/平米虹葉香舍45（41/45）*100%*24000元/平米21866元/平米市場比較法得出的附樓在假設(shè)為純住宅性質(zhì)產(chǎn)品時初步的價格定位：（A1）=（19421+21354+21866）/3=20880元/平米本項目價格定位

附樓酒店式公寓價格定位價格推導(dǎo)第一步：通過市場比較法推導(dǎo)出假設(shè)附樓為純住宅產(chǎn)品的初價格推導(dǎo)第二步：市場同類產(chǎn)品驗證法，導(dǎo)出本項目酒店式公寓的售價本項目價格定位

附樓酒店式公寓價格定位由上海住宅市場各住宅項目項目和酒店式公寓項目的價格對比關(guān)系按照比例得出本項目酒店式公寓的合理銷售價格：住宅項目酒店式公寓項目區(qū)域售價項目區(qū)域售價青年匯黃埔陸家浜路20000元/平米獨立時代黃埔陸家浜路19000元/平米樂莫苑松江新城6500元/平米樂莫苑松江新城6900元/平米同比市場上其它同類型的項目，最終推導(dǎo)出本項目的酒店式公寓合理的價格水平應(yīng)在

22000元/平米價格推導(dǎo)第二步：市場同類產(chǎn)品驗證法，導(dǎo)出本項目酒店式公寓的售Levelofconfidentiality☆☆☆☆

主樓寫字間價格定位Levelofconfidentiality☆☆☆按照當(dāng)前的租金水平，結(jié)合目前市場上常規(guī)的投資回報率倒推得出本項目主樓寫字間的銷售價格本項目價格定位

主樓寫字間價格定位目前上海寫字樓市場的投資回報率水平在6—8%之間，結(jié)合目前本項目使用年限等不利因素的影響，建議在制定本項目主樓寫字樓產(chǎn)品的銷售價格時所參照的投資回報率選取為7%左右，根據(jù)此投資回報率，結(jié)合當(dāng)前本項目的租金狀況倒推得出本項目在目前的市場形勢下的銷售價格定位：3元/平米/天*365/7%=15500元/平米左右按照當(dāng)前的租金水平，結(jié)合目前市場上常規(guī)的投資回報率倒推得出本09年本項目營銷策略

∟∟09年本項目營銷策略∟∟由本項目的SWOT分析導(dǎo)出09年本項目的總體營銷方向：09年本項目營銷策略導(dǎo)出

Levelofconfidentiality☆☆☆☆

SWOT分析優(yōu)勢（S）：◎本項目差異化的產(chǎn)品優(yōu)勢◎絕佳的地段優(yōu)勢和市場知名度◎便利的交通優(yōu)勢◎項目周邊成熟的各類配套◎通過產(chǎn)品調(diào)整、裝修，本項目具有的全新的市場形象劣勢（W）：◎目前房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃重,客戶成交周期長，投資需求弱◎項目主樓使用年限、使用率的劣勢嚴(yán)重制約主樓的銷售◎舊改項目，自身存在諸多不足機(jī)會（O）：◎區(qū)域內(nèi)小戶型住宅產(chǎn)品的稀缺◎09年春季房地產(chǎn)業(yè)迎來的小陽春◎隨著國家利好政策的不斷出臺，住宅市場剛性需求已逐漸放量SO戰(zhàn)略：抓住當(dāng)前的市場機(jī)會，發(fā)揮本項目附樓的產(chǎn)品優(yōu)勢，引爆市場，帶動主樓的去化WO戰(zhàn)略：抓住市場機(jī)會，過分看重市場形勢的變化，產(chǎn)品劣勢置之腦后，強力推售威脅（T）：◎金融危機(jī)影響加劇，影響本項目目標(biāo)客戶的購買力◎項目周邊寫字樓存量巨大，競爭激烈◎周邊諸多成熟的住宅小區(qū)的不斷推盤，一定程度上吸引了目標(biāo)客戶的關(guān)注ST戰(zhàn)略：不理會市場需求，單方面發(fā)揮本項目的各項優(yōu)勢尤其是本項目靈活的差異化的產(chǎn)品優(yōu)勢，應(yīng)對來自外界的各項威脅，揚長避短，配合大力的營銷推廣，吸引目標(biāo)客戶的關(guān)注和購買WT戰(zhàn)略：直面周邊環(huán)境的嚴(yán)重威脅，通過價格戰(zhàn)、大力推廣等方式，同各項威脅進(jìn)行直接抗?fàn)?，借此轉(zhuǎn)移目標(biāo)客戶對于本項目劣勢的關(guān)注，并配合一定的銷售策略、促銷，達(dá)成銷售由本項目的SWOT分析導(dǎo)出09年本項目的總體營銷方向：09年09年本項目的營銷策略

總體營銷策略的導(dǎo)出

SO戰(zhàn)略：在當(dāng)前嚴(yán)峻的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢下，以及本項目主樓存在諸多的不利因素影響銷售的前提下，充分把握當(dāng)前區(qū)域內(nèi)中小戶型住宅產(chǎn)品、酒店式公寓產(chǎn)品緊缺的市場機(jī)會，通過火爆的開盤吸引市場的廣泛關(guān)注度，同時通過附樓酒店式公寓產(chǎn)品的價格拉升作用，進(jìn)一步拔高本項目主樓的租金，來屏蔽本項目主樓產(chǎn)品自身的諸多不足09年本項目的營銷策略總體營銷策略的導(dǎo)出SO戰(zhàn)略：策略的分解

◎在項目推售方面——結(jié)合市場和產(chǎn)品本體，上半年主推附樓，引爆市場；下半年，順勢推出主樓，同時去化，完成年度目標(biāo)

◎在銷售管理方面——注重銷售能力的培訓(xùn)和提升，最大化的提高項目產(chǎn)品的成交率；準(zhǔn)備預(yù)備銷售方案，以應(yīng)對市場宏觀環(huán)境再度惡化而對于本項目銷售的影響

◎營銷推廣方面——一方面配合客戶挖掘和銷售節(jié)點，線下傳播為主，線上推廣為輔，吸引市場關(guān)注；另一方面，大力鋪墊宣傳主樓即將發(fā)售的信息，積聚市場的好奇心，為全面去化做準(zhǔn)備策略的分解◎在項目推售方面——結(jié)合市場和產(chǎn)品本體，上半年項目核心價值體系提煉及形象定位項目核心價值體系提煉及形象定位附樓核心價值點提煉

1、核心賣點：地段優(yōu)勢內(nèi)環(huán)內(nèi)，絕佳人文地段、區(qū)域成熟度高，◎內(nèi)環(huán)內(nèi)

◎溧陽路，絕佳人文地段◎周邊高檔寫字樓環(huán)布，區(qū)域成熟度高附樓核心價值點提煉1、核心賣點：地段優(yōu)勢附樓核心價值點提煉

2、核心賣點：交通和配套齊全便利的交通、成熟的配套◎四平路沿線◎4#、8#地鐵線路毗鄰◎周邊多個住宅小區(qū)林立，成熟配套盡情享用附樓核心價值點提煉2、核心賣點：交通和配套齊全附樓核心價值點提煉

3、核心賣點：形象優(yōu)勢全新外立面，品質(zhì)感強◎全新現(xiàn)代化的立面表現(xiàn)，品質(zhì)感強◎依托主樓巨大身高和廣大市場知名度，區(qū)域昭示性極強附樓核心價值點提煉3、核心賣點：形象優(yōu)勢附樓核心價值點提煉

4、核心賣點：稀缺產(chǎn)品、絕版小戶型核心地段稀缺的酒店式公寓產(chǎn)品，內(nèi)環(huán)內(nèi)絕版小戶型住宅◎酒店式公寓市區(qū)罕跡◎內(nèi)環(huán)內(nèi)絕版小戶型居住產(chǎn)品，絕對稀罕附樓核心價值點提煉4、核心賣點：稀缺產(chǎn)品、絕版小戶型附樓核心價值點提煉

5、核心賣點：高性價比、廣闊的發(fā)展“錢”景高品質(zhì)、佳地段、稀產(chǎn)品，高性價比，廣闊的升值潛力附樓核心價值點提煉5、核心賣點：高性價比、廣闊的發(fā)展“錢”附樓核心價值點提煉

6、核心賣點：用途多樣、精裝修、酒店式服務(wù)◎公寓式產(chǎn)品，多功能用途◎全部精裝修交房◎星級酒店標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，超值的享受附樓核心價值點提煉6、核心賣點：用途多樣、精裝修、酒店式服本項目的銷售策略本項目的銷售策略09年整體銷售策略：Levelofconfidentiality☆☆☆☆

09年項目銷售策略附樓銷售策略前期鋪墊，先聲奪人

低區(qū)先行、低價入市

多頻次開盤、少量推出09年整體銷售策略：Levelofconfidentia09年本項目的推售計劃：Levelofconfidentiality☆☆☆☆

09年項目銷售策略附樓銷售策略4月5月6月7月8月9月10月11月12月籌備期第一次開盤加推第二次開盤第二次加推推售產(chǎn)品附樓附樓附樓＋主樓附樓＋主樓09年本項目的推售計劃：Levelofconfident銷售策略——前期鋪墊，先聲奪人Levelofconfidentiality☆☆☆☆

附樓銷售策略為了能夠達(dá)到首次開盤火爆熱銷，爭得市場關(guān)注度的作用，建議在項目開盤前的客戶積累期，配合針對附樓的形象、產(chǎn)品宣傳的同時，注意通過線上報紙、網(wǎng)絡(luò)論壇等媒體非官方的發(fā)起對于“關(guān)于酒店式公寓產(chǎn)品在市區(qū)內(nèi)的稀缺性”和“關(guān)于酒店式公寓的價值”的討論，提高市場對于本產(chǎn)品的認(rèn)識，積累廣泛的社會關(guān)注度和意向客戶登記量銷售策略——前期鋪墊，先聲奪人Levelofconfid本項目銷售策略——低區(qū)先行，逐漸走高本項目推售策略產(chǎn)品線開發(fā)進(jìn)程項目價值低區(qū)產(chǎn)品，走量為主一炮打響，引爆市場形象趨向高端利潤源產(chǎn)品和走量產(chǎn)品共同開始去化形象趨向高端利潤源產(chǎn)品為主追求項目開發(fā)利潤最大化第一階段：啟動立勢第二階段：形象提升第三階段：利潤最大化低區(qū)先推出，同時配合一定的銷控，第一次開盤少量推出5-7層產(chǎn)品，少量試水，引爆市場；加推時，推出8-9層產(chǎn)品，配合漲價，逐步地爭取開發(fā)利潤；下半年，配合主推主樓，適當(dāng)減少附樓的推量，推出第10層附樓產(chǎn)品；年末加推，配合漲價，推出11-12層產(chǎn)品本項目銷售策略——低區(qū)先行，逐漸走高本項目推售策略產(chǎn)品線開發(fā)附樓低開高走的價格走勢策略：本項目的價格策略首次開盤，采用低于均價2%的價格開盤，確?？焖偃セ慌谧呒t第一次加推時，配合漲價，恢復(fù)到原價進(jìn)行銷售第二次開盤，為了配合主樓的推出，建議拔高售價到原價的102%的水平，側(cè)重去化主樓第二次加推，建議繼續(xù)拔高項目售價到原價的104%的水平當(dāng)項目銷售率達(dá)到80%后，再次漲價，采用高于原價5-6%的價格開盤，追求利潤最大化的同時，平衡總體均價水平當(dāng)項目銷售率達(dá)到90%后，再次漲價，采用高于總價7-8%的價格開盤，最終完成項目的銷售首次開盤低開，確保高去化率，一炮走紅，引爆市場后續(xù)銷售，價格逐漸走高，確保開發(fā)利潤的最大化21500元/平米22000元/平米22400元/平米22800元/平米23320元/平米23760元/平米注：此價格走勢僅是根據(jù)項目的推售計劃結(jié)合季節(jié)因素而推導(dǎo)而來的理想模型，具體在執(zhí)行中的價格走勢，還需要重點依照當(dāng)時的市場環(huán)境和銷售存量來確定附樓低開高走的價格走勢策略：本項目的價格策略首次開盤，采用第少量推出，多頻次開盤的策略：本項目的價格策略基于本項目09年的“以附樓帶動主樓共同銷售”的運作策略，以及當(dāng)前不甚明朗的市場環(huán)境，中原建議：09年本項目的銷售過程應(yīng)采用“少量推出，多頻次推售”的策略，通過不斷的推售在市場形成對于本項目不間斷的關(guān)注度，同時也有利于在當(dāng)前不穩(wěn)定的市場環(huán)境中及時發(fā)現(xiàn)問題、及時處理少量推出，多頻次開盤的策略：本項目的價格策略基于本項目09年本項目09年的推售節(jié)奏建議：本項目推售策略結(jié)合09年本項目的回款目標(biāo)，以及本項目09年的運作思路，本著“少量推出，多頻次推售”的原則，按照09年本項目的推售時間段，提出如下“兩次開盤兩次加推”的推售節(jié)奏，具體如下：第一次開盤加推第二次開盤加推時間2009年5月2009年7月2009年9月2009年11月推盤量30%20%30%30%推售產(chǎn)品主樓產(chǎn)品--12層13層附樓產(chǎn)品5-7層8-10層11層12-13層階段售價主樓售價--14000元/平米14000元/平米附樓售價21500元／平米22000元/平米22400元/平米22800元/平米本項目09年的推售節(jié)奏建議：本項目推售策略結(jié)合09年本項目的本項目09年的月度銷售計劃建議：本項目推售策略

按照前面的推售建議，結(jié)合前面制定的具體階段性均價，推導(dǎo)出本項目09年全年的推售計劃；并在此月度推售計劃的基礎(chǔ)上，默認(rèn)本項目09年推售產(chǎn)品100%去化的前提下的，測算出09年的銷售總額，具體如下：第一次開盤期第一次加推第二次開盤期第二次加推5月6月7月8月9月10月11月12月銷售面積（㎡）1190119011901190397（附）397（附）793（附）793（附）799（主）799（主）799（主）799（主）銷售價格（元／平米）2150021500220002200022400（附）22800（附）14000（主）14000（主）銷售額（萬）2588.52588.526182618889（附）889（附）1808（附）1808（附）1119（主）1119（主）1119（主）1119（主）銷售總額（萬）2億本項目09年的月度銷售計劃建議：本項目推售策略本項目09年的營銷推廣策略本項目09年的營銷推廣策略配合本項目的形象化推廣，在市場上建立本項目的形象，廣泛的吸引目標(biāo)客戶的關(guān)注持續(xù)引爆市場利用各階段的落地策略，配合具體的銷售節(jié)奏，逐步實現(xiàn)本項目０９年的目標(biāo)2009，先拉勢再賣實。。配合本項目的形象化推廣，在市場上建立本項目的形象，廣泛的吸引階段性營銷推廣時間計劃匯總表：Levelofconfidentiality☆☆☆☆

本項目營銷推廣策略4月5月6月7月8月9月10月11月12月籌備期第一次開盤第一次加推第二次開盤第二次加推附樓形象建立開盤信息發(fā)布、新聞熱點炒作附樓產(chǎn)品價值延展＋主樓價值宣傳開盤信息發(fā)布、炒作，同時重點宣傳主樓的價值項目整體形象成型、維護(hù)，客戶回饋、客戶會階段性營銷推廣時間計劃匯總表：Levelofconfid09年3月份營銷計劃項目開盤前的宣傳積累客戶４月項目形象概念提出：結(jié)合炒作和輿論效應(yīng)在市場上首度提出附樓的形象和價值，吸引足夠的客戶關(guān)注度形象推廣：通過路旗、地鐵廣告、樓面巨幅、寫字樓宣傳全面而廣泛的向目標(biāo)客群宣傳本項目的形象和產(chǎn)品的稀缺銷售動作：客戶積累＋賣卡洗客重點開始積累首次開盤的客戶，并通過賣卡洗客從概念著手，預(yù)告產(chǎn)品即將上市，開展形象宣傳，打開知名度。09年3月份營銷計劃項目開盤前的宣傳積累客戶４月項目形象概念第一階段（3月）附樓形象推出：附樓形象推廣訴求點：地段、產(chǎn)品稀缺、絕版小戶型公寓第一階段（3月）附樓形象推廣訴求點：地段、產(chǎn)品稀缺、絕版小戶線上推廣項目形象+項目開盤預(yù)告+客戶積累報紙軟文報紙軟文網(wǎng)絡(luò)主題短信廣播線下覆蓋產(chǎn)品賣點和項目形象為主戶外派單DM售樓處現(xiàn)場中介門店地鐵廣告線上推廣項目形象+項目開盤預(yù)告+客戶積累報紙軟文報紙軟文網(wǎng)絡(luò)第二階段（3月）開發(fā)商配合銷售中心裝修完畢；樣板房完成、模型、DM、樓書、戶型單頁到位第二階段（3月）銷售中心裝修完畢；樣板房完成、模型、DM、09年５－６月份營銷計劃項目第一次開盤推售面積：2380平米５月６月2次活動：開盤、春季房展會大力營造市場關(guān)注熱點：在此次開盤同時，通過一系列的硬廣、戶外、網(wǎng)絡(luò)等形式對于本項目的形象配合火爆開盤進(jìn)行廣泛的推廣宣傳和新聞熱點炒作，準(zhǔn)備加推銷售動作：項目第一次開盤，火爆旺銷配合開盤熱銷，大力推廣營造本項目熱銷局面，擴(kuò)大戰(zhàn)果09年５－６月份營銷計劃項目第一次開盤推售面積：2380平米第二階段（５－６月）此階段推廣策略：【引爆開盤】【順利去化】

【影響力擴(kuò)大】配合附樓開盤的火爆熱銷局面，通過線上渠道大力宣傳，持續(xù)吸引市場關(guān)注；線下通過客戶渠道覆蓋，最大化的引領(lǐng)客戶上門，擴(kuò)大戰(zhàn)果，準(zhǔn)備加推第二階段（５－６月）【引爆開盤】【順利去化】【影響力擴(kuò)線上推廣項目開盤火爆熱銷報紙軟文報紙軟文網(wǎng)絡(luò)主題短信廣播線下覆蓋項目開盤火爆熱銷+客戶引進(jìn)工地現(xiàn)場掃街DM售樓處現(xiàn)場中介門店線上推廣項目開盤火爆熱銷報紙軟文報紙軟文網(wǎng)絡(luò)主題短信廣播線下第二階段（５－６月）開發(fā)商配合DM、樓書、戶型單頁、紀(jì)念品、開盤物料第二階段（５－６月）DM、樓書、戶型單頁、紀(jì)念品、開盤物料09年７-8月份營銷計劃項目第一次加推加推面積：2380平米７月8月２次活動：酒店式公寓第一次加推、客戶聯(lián)誼活動（年輕化活動）開始著手預(yù)告宣傳主樓產(chǎn)品通過第一次開盤整的廣泛的關(guān)注，在項目附樓產(chǎn)品加推宣傳的同時，開始發(fā)掘主樓產(chǎn)品價值，重點宣傳投資前景，并爭得市場的認(rèn)同銷售動作：項目第一次加推結(jié)合開盤的火爆熱銷，以及市場對于本項目的追捧，適時加推，乘勝追擊09年７-8月份營銷計劃項目第一次加推加推面積：2380平米第二階段（７-8月）此階段推廣策略：【項目影響力維系】【客戶維護(hù)】【主樓鋪墊宣傳】通過新聞熱點炒作、網(wǎng)絡(luò)論壇、線下廣告等形式，維系項目的市場影響力在項目宣傳的同時，開始注重主樓的價值的挖掘和宣傳第二階段（７-8月）【項目影響力維系】【客戶維護(hù)】【主樓鋪線上推廣項目產(chǎn)品賣點+加推廣告報紙軟文報紙軟文網(wǎng)絡(luò)主題戶外線下覆蓋小型活動+行業(yè)協(xié)會活動：夏日風(fēng)情美食節(jié)戶外廣告畫面更新加強派單和ＤＭ注重通過新聞和網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行主樓的價值宣傳線上推廣項目產(chǎn)品賣點+加推廣告報紙軟文報紙軟文網(wǎng)絡(luò)主題戶外線第二階段（７-8月）開發(fā)商配合DM；樓書；戶型單頁；禮品第二階段（７-8月）DM；樓書；戶型單頁；禮品09年9-10月份營銷計劃項目第二次開盤加推面積：2400平米9月10月2次活動：開盤，秋季房展會注重項目形象的延續(xù)和更新：因有新產(chǎn)品的推出，因此在結(jié)合此前項目形象的基礎(chǔ)上，重點進(jìn)行項目主樓產(chǎn)品形象的宣傳和火爆開盤的熱點炒作銷售動作：項目第二次開盤結(jié)合金秋旺季，迅速推出新房源，快速去化09年9-10月份營銷計劃項目第二次開盤加推面積：2400平第三階段（９－１０月）此階段推廣策略：【發(fā)掘新市場】【開盤熱銷炒作】配合主樓新產(chǎn)品的推出，此階段的工作主要圍繞區(qū)域內(nèi)主樓目標(biāo)客群的找尋和定向推廣而展開，同時，結(jié)合開盤熱點炒作吸和主樓價值點的擴(kuò)大化宣傳，引目標(biāo)客戶的關(guān)注第三階段（９－１０月）【發(fā)掘新市場】【開盤熱銷炒作】配合主線上推廣項目形象更新+開盤熱銷報紙廣告報紙軟文網(wǎng)絡(luò)主題短信廣播線下覆蓋重點客戶層面覆蓋DM定向派單中介門店短信再次精確瞄準(zhǔn)目標(biāo)客群，重點通過DM、定向派單以及中介門店的大力宣傳，擴(kuò)大客戶來源，保證成交更新項目形象在市場上的宣傳，配合第二次開盤的火爆旺銷，在市場上再次形成對于本項目的火爆關(guān)注度線上推廣項目形象更新+開盤熱銷報紙廣告報紙軟文網(wǎng)絡(luò)主題短信廣第二階段（3月）開發(fā)商配合DM；樓書；戶型單頁；禮品第二階段（3月）DM；樓書；戶型單頁；禮品上海喜臨門大廈全案營銷總綱32p酒店式公寓星級寫字樓產(chǎn)品規(guī)劃建議課件09年11-12月份營銷計劃項目第二次開盤加推面積：4500平米11月12月2次活動：加推、年末客戶回饋化妝舞會注重客戶維護(hù)：在相對較為空閑的冬季里，重點進(jìn)行客戶回饋和維護(hù)銷售動作：項目第二次加推年末保障市場的關(guān)注熱度，回饋客戶為下一年的銷售打好基礎(chǔ)09年11-12月份營銷計劃項目第二次開盤加推面積：4500第二階段（4-5月）此階段推廣策略：【客戶維護(hù)】【項目形象保溫】結(jié)合年末，梳理客戶，回饋客戶，配合加推和一定的優(yōu)惠策略，加速去化也為明年的銷售打好基礎(chǔ)第二階段（4-5月）【客戶維護(hù)】【項目形象保溫】結(jié)合年末，線上推廣項目形象更新+開盤熱銷線下客戶維護(hù)客戶維護(hù)年末客戶回饋化妝舞會以項目價值點重復(fù)宣傳和年末客戶維護(hù)的形式為主報紙軟文網(wǎng)絡(luò)主題戶外線上推廣項目形象更新+開盤熱銷線下客戶維護(hù)客戶維護(hù)年末客戶回第二階段（3月）開發(fā)商配合DM；樓書；戶型單頁；禮品第二階段（3月）DM；樓書；戶型單頁；禮品本項目營銷推廣中的各項花費情況：本項目營銷推廣策略媒體所占百分比來客保障主要內(nèi)容戶外20%200組主要高架或就近高架三處報紙+雜志30%300組建議投放新聞晨報（每月2次半版）、上海樓市（每月1次整版）、理財周刊（每月1次半版）等，速遞、DM9%300組信用卡、手機(jī)帳單等定向投遞。網(wǎng)絡(luò)3%100組搜房網(wǎng)，百度搜索鏈接等展會11%300組09年5月、10月上海房展會SP活動25%300組企業(yè)老總論壇SP活動，產(chǎn)品說明會，人氣商場路演商會合作、行業(yè)協(xié)會活動等物料及其他2%日常應(yīng)用系統(tǒng)：信封、資料袋、樓盤銘牌、名片、DM、樓書、手提袋、贈品等；現(xiàn)場包裝：圍墻、室內(nèi)看板、燈箱指示牌、LOGO墻、精神堡壘、戶外指示系統(tǒng)、沙盤等；多媒體廣告宣傳片、廣播、短信廣告及其他不可預(yù)見費用總計100%本項目營銷推廣中的各項花費情況：本項目營銷推廣策略媒體所占百本項目09年營銷費用預(yù)算09年是本項目啟動的第一年，同時也是最為關(guān)鍵的一年，因此建議在總體營銷費用保持不變的前提下，最大化確保項目前期的推廣力度，具體營銷費用投入詳見下文：建議選取本項目09年總銷額的１％，作為09年的營銷推廣費用的總體預(yù)算，即：２億元*１%=200萬Levelofconfidentiality☆☆☆☆

本項目營銷推廣策略本項目09年營銷費用預(yù)算09年是本項目啟動的第一年，同時也是THANKS為您，我做到！THANKS為您，我做到！致：喜臨門大廈全案營銷總綱致：喜臨門大廈全案營銷總綱項目目標(biāo)解析

∟∟項目目標(biāo)解析∟∟Levelofconfidentiality☆☆☆☆

項目全案目標(biāo)

1、項目主樓全面去化，實現(xiàn)資金的回籠2、項目附樓精細(xì)化運作，爭取利潤最大化Levelofconfidentiality☆☆☆Levelofconfidentiality☆☆☆☆

09年項目目標(biāo)

目標(biāo)體系回款目標(biāo)在09年全年完成2億元的銷售回款目標(biāo)形象目標(biāo)營造高的市場形象，彌補產(chǎn)品自身的不足，充分展現(xiàn)本項目的價值銷售價格跟隨市場大市，制定以確保項目的順利去化為前提的售價綜合目標(biāo)項目開發(fā)綜合效益最大化Levelofconfidentiality☆☆☆市場環(huán)境綜述

∟∟市場環(huán)境綜述∟∟附件：宏觀市場環(huán)境分析附件：宏觀市場環(huán)境分析Levelofconfidentiality☆☆☆☆

宏觀市場環(huán)境

2008年，整體經(jīng)濟(jì)走勢出現(xiàn)了急劇變化。上半年整體經(jīng)濟(jì)依然保持平穩(wěn)發(fā)展，而進(jìn)入下半年后，經(jīng)濟(jì)增長速度大幅下滑，多項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)快速回落，經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)了改革開放以來前所未有的嚴(yán)峻局面。導(dǎo)致這一急劇變化的最主要變量是美國次貸危機(jī)進(jìn)一步擴(kuò)散和深化，引發(fā)全球金融危機(jī)，使國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生急劇變化。宏觀經(jīng)濟(jì)形勢

宏觀經(jīng)濟(jì)形勢

宏觀市場環(huán)境

宏觀經(jīng)濟(jì)形勢

Levelofconfidentiality☆☆☆Levelofconfidentiality☆☆☆☆

由美國次貸危機(jī)引發(fā)的金融海嘯席卷全球金融市場，中國金融市場，受到嚴(yán)重的打擊，上海房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了08年上半年政策調(diào)整期后已然元氣大傷，難抵金融危機(jī)的再次影響，市場需求大幅萎縮，在動蕩和不明朗的市場環(huán)境中，大眾買家對于購房行為普遍持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度，對于樓市走好的預(yù)期也明顯弱于07年。危機(jī)下的上海房地產(chǎn)市場

宏觀市場環(huán)境

危機(jī)下的上海房地產(chǎn)市場

宏觀市場環(huán)境

Levelofconfidentiality☆☆☆Levelofconfidentiality☆☆☆☆

受全球金融危機(jī)影響，中國實體經(jīng)濟(jì)受到一定程度上的沖擊，而且隨著時間的延展，作為外向型經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的中國，經(jīng)濟(jì)環(huán)境在短時間內(nèi)可能無明顯的回升通道，商辦需求市場陷入低迷階段，09年本項目所面臨的整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境不容樂觀危機(jī)下的上海房地產(chǎn)市場

宏觀市場環(huán)境

危機(jī)下的上海房地產(chǎn)市場

宏觀市場環(huán)境

Levelofconfidentiality☆☆☆本項目發(fā)展方向判定

∟∟本項目發(fā)展方向判定∟∟本項目附樓發(fā)展方向研判本項目附樓發(fā)展方向研判本項目12層寫字樓產(chǎn)品目前已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，內(nèi)部為開敞式結(jié)構(gòu)，內(nèi)部隔斷尚未分隔，戶型的可塑性強附樓發(fā)展方向本項目附樓現(xiàn)狀分析總建筑面積：16300平米主體面積：10000平米目前現(xiàn)狀：結(jié)構(gòu)封頂使用年限：50年整體構(gòu)成：12層寫字樓、3層底商裙樓裙樓：3000平米車庫：3300平米可銷售部分：12層寫字樓實際使用率：本項目12層寫字樓產(chǎn)品目前已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，內(nèi)部為開敞式結(jié)構(gòu)，內(nèi)Levelofconfidentiality☆☆☆☆