房地產(chǎn)開發(fā)全流程運(yùn)營計劃管理78

房地產(chǎn)開發(fā)全流程運(yùn)營計劃管理考核2內(nèi)容房地產(chǎn)計劃運(yùn)營概述影響快速運(yùn)營的關(guān)鍵因素計劃運(yùn)營體系的整體思路如何進(jìn)行有效的計劃管理3在關(guān)注公司目標(biāo)的完成中，最多的往往是進(jìn)度說法一：或者我們不能按時完成進(jìn)度、或者我們雖然完成了進(jìn)度，但是用日夜趕工換來的、或者我們雖然按時完工了，可是留下了很多隱患說法二：在進(jìn)度和質(zhì)量、成本的選擇中，我優(yōu)先考慮的一定是進(jìn)度為什么房地產(chǎn)企業(yè)會關(guān)注進(jìn)度？---進(jìn)度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題由于建設(shè)工期的拖長，房地產(chǎn)投資機(jī)會風(fēng)險加大進(jìn)度時間，決定管理費(fèi)和財務(wù)費(fèi)用的增加——“一天一輛奧迪？”影響公司的IRR，而它作為大部分房地產(chǎn)企業(yè)項目投資決策的重要依據(jù)，如：金地測算低于15%的不考慮拿地，萬科測算要求16％以上，龍湖測算低于19%不考慮拿地；所以三邊工程是一個常態(tài)內(nèi)外部接口多，“協(xié)同”與“協(xié)調(diào)”非常復(fù)雜計劃管理是管理人員的必備工具產(chǎn)品做得好又如何，錯過了最佳的出貨時間點(diǎn)，項目不只是失敗而已6進(jìn)度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題—從碧桂園的選擇中看到的：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。項目論證階段項目策劃階段設(shè)計管理階段工程管理階段項目立項主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售入伙竣工銷售管理階段客戶關(guān)系管理階段拓展?fàn)I銷設(shè)計工程組織項目論證初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案組織項目策劃/產(chǎn)品、市場及客戶定位研究概念規(guī)劃設(shè)計營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備方案設(shè)計擴(kuò)初設(shè)計施工圖設(shè)計設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理成本估算測算預(yù)算、標(biāo)底、合同價進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購結(jié)算入伙事務(wù)管理客服報建建設(shè)用地規(guī)劃許可證、簽訂土地使用合同設(shè)計方案及施工圖報建、初步設(shè)計報建、基礎(chǔ)提前開工報建

辦理房地產(chǎn)預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)初始登記合同備案、按揭辦理工程施工配合設(shè)計配合銷售配合采購管理土地獲取7進(jìn)度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題—提速帶來的價值■內(nèi)部收益率提高5個百分點(diǎn)，銷售凈利率提高0.7個百分點(diǎn)■集團(tuán)凈資產(chǎn)每年多周轉(zhuǎn)0.2次，凈資產(chǎn)收益率提高3個百分點(diǎn)■同等資金峰值條件下，集團(tuán)平均開發(fā)規(guī)?？商岣?0%■項目平均占用降低25%，資金成本降低60元/平米某公司提速6個月帶來的收益8然而，單純的計劃管理并不能解決從戰(zhàn)略到執(zhí)行的問題從戰(zhàn)略到執(zhí)行本身就存在戰(zhàn)略與目標(biāo)之間的脫節(jié)問題計劃本身不能解決業(yè)務(wù)模式和流程的問題影響進(jìn)度計劃的原因中，相當(dāng)一部分是因為工作的成果質(zhì)量原因計劃解決不了激勵的問題。。。。。。9所以，更多的企業(yè)開始關(guān)注綜合運(yùn)營管理世茂運(yùn)營中心：綜合計劃管理（含戰(zhàn)略規(guī)劃、進(jìn)度計劃和證照管理）、流程管理、知識管理龍湖：最早提出運(yùn)營概念之一的企業(yè)萬科：總經(jīng)辦最早設(shè)立運(yùn)營管理崗更多中小企業(yè)開始關(guān)注運(yùn)營。。。。。。10所以，更多的企業(yè)開始關(guān)注綜合運(yùn)營管理

計劃管理體系－計劃管理

管理型運(yùn)營體系－營運(yùn)績效管理－運(yùn)營計劃管理－階段成果管理－關(guān)鍵決策管理－信息與知識管理－流程管理

專業(yè)型運(yùn)營體系－投資決策管理－運(yùn)營績效管理－運(yùn)營計劃管理－階段成果管理－關(guān)鍵決策管理－資金預(yù)算管理－目標(biāo)成本管理－信息與知識管理－流程管理1411內(nèi)容房地產(chǎn)計劃劃運(yùn)營概述述影響快速運(yùn)運(yùn)營的關(guān)鍵鍵因素計劃運(yùn)營體體系的整體體思路如何進(jìn)行有有效的計劃劃管理12影響公司快快速周轉(zhuǎn)的的因素組織與項目目管理模式式----決策速度與與決策方式式是影響效效率的關(guān)鍵鍵因素業(yè)務(wù)流程的的合理性----是否高效合合理的主流流程、部門門間接口是是否清晰、、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)是否明確確決定工作作的質(zhì)量；；計劃運(yùn)營營體系產(chǎn)品與管理理的標(biāo)準(zhǔn)化化程度項目本身的的因素----政府關(guān)系、、項目自然然條件和主主動性的政政府博弈（（偷面積、、改規(guī)劃））是否業(yè)績導(dǎo)導(dǎo)向的文化化與有無清清晰的責(zé)任任機(jī)制13案例：客觀觀原因背后后的因素案例：某項項目A區(qū)樁基礎(chǔ)選選型與施工工某項目A區(qū)別墅去年年12月開始招標(biāo)標(biāo)，基礎(chǔ)形形式（設(shè)計計定）鉆孔孔樁3月份初施工工單位進(jìn)場場施工發(fā)現(xiàn)鉆孔樁樁做不了，，應(yīng)該改成成沖孔樁但是設(shè)計建建議盡量不不改，成本本會增加60%，但由于無無法施工，，經(jīng)成控部部門同意3月底改成用用沖孔樁，，其他邊坡坡的地方就就用人工挖挖孔樁，（（2周時間，成成控才同意意）4月份已經(jīng)開開始施工4月底發(fā)現(xiàn)有有4棟別墅土質(zhì)質(zhì)特殊，無無法進(jìn)行人人工開挖，，其他器械械（沖孔、、鉆孔）也也不行，后后來就改成成鋼管樁（（設(shè)計要重重新出施工工圖，用了了1個月的時間間），招標(biāo)標(biāo)又用了1個月的時間間7月份開始進(jìn)進(jìn)場，采用用的鋼管比比較特殊，，要重新訂訂貨（20天）9月份設(shè)計增增加800多米鋼管，，完成了鋼鋼管樁部分分的施工另外3棟別墅，原原設(shè)計是天天然基礎(chǔ)（（直接做在在土上），，5月份開挖后后土質(zhì)達(dá)不不到設(shè)計要要求，改成成了人工挖挖孔樁，6月又遇到與與剛才4棟一樣的情情況，3棟樓討論到到現(xiàn)在還沒沒有確定最最終的施工工方案，6月份開始討討論方案，，反復(fù)試用用鋼護(hù)筒、、水泥管護(hù)護(hù)筒、繡閥閥管加固、、懸噴樁加加固等方案案，8月份最終確確定此部分分樁采用繡繡閥管加固固后再開挖挖的方案，，10月初繡閥管管施工完畢畢，挖孔樁樁進(jìn)場繼續(xù)續(xù)開挖，但但是樁內(nèi)土土質(zhì)仍達(dá)不不到預(yù)想效效果本來今年年希望今今年年底底達(dá)到預(yù)預(yù)售條件件，但由由于以上上問題，，也只能能拖到明明年開售售，竣工工也只能能到明年年年底。。14從萬科均均好中加加速所看看到的－－難的不不是快，，而是又又快又好好案例：萬萬科“在均好中中加速”15我們?yōu)槭彩裁从辛髁鞒踢€是是會效率率低？公司流程程框架業(yè)務(wù)模型型人力資源源策劃定位規(guī)劃設(shè)計工程管理營銷管理客戶服務(wù)業(yè)務(wù)主流流程及子流程程操作指導(dǎo)導(dǎo)及表格格概念設(shè)計方案設(shè)計初步設(shè)計施工圖設(shè)計施工過程配合主流程:一級子流流程:二級流程程:行政財務(wù)ＩＴ主流程決決定總體體效率部門流程程決定協(xié)協(xié)同效率率作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)決定工工作質(zhì)量量16首先應(yīng)關(guān)關(guān)注公司司的整體體業(yè)務(wù)流流程的效效率，它它關(guān)系到到資產(chǎn)周周轉(zhuǎn)率某公司專專業(yè)集成成流程圖圖17建設(shè)工程程施工許許可證方案報建建營銷設(shè)計項目成本工程可行性研研究報告告土地出讓讓合同建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證概念設(shè)計計產(chǎn)品建議議書規(guī)劃設(shè)計計單體設(shè)計計施工圖設(shè)設(shè)計工程總包包招標(biāo)施工圖報報建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證工程形象象進(jìn)度銷售開盤盤項目聽證證會市場定位位國有土地地使用權(quán)權(quán)證開工銷售許可可證第二階段:開發(fā)決策？月技術(shù)決策？月第一階段:土地決策第三階段:技術(shù)實施？月生產(chǎn)施工？月總周期？月自有資金銀行貸款18某公司示示范區(qū)加加速19其次關(guān)注注業(yè)務(wù)流流程的協(xié)協(xié)調(diào)性，，這是影影響流程程效率的的第二個個關(guān)鍵因因素很多時候，我我們只關(guān)注業(yè)業(yè)務(wù)流程的審審批順序，往往往忽略業(yè)務(wù)務(wù)流程間的協(xié)協(xié)調(diào)性20案例：某項目目標(biāo)高錯誤的的產(chǎn)生和業(yè)務(wù)務(wù)流程的關(guān)注注點(diǎn)場地豎向標(biāo)高高設(shè)計原因分析:土建設(shè)計、市市政設(shè)計與景景觀設(shè)計系三三個不同的單單位，分別完完成后施工以以最后的景觀觀設(shè)計為依據(jù)據(jù)進(jìn)行控制標(biāo)標(biāo)高。經(jīng)驗及教訓(xùn)：：各專業(yè)設(shè)計提提前介入是好好事，但各自自完成后須進(jìn)進(jìn)行綜合豎向向設(shè)計匯總。。繪制綜合豎豎向設(shè)計圖并并進(jìn)行嚴(yán)格的的綜合評審。。如何避免？21如何確保業(yè)務(wù)務(wù)流程完成節(jié)節(jié)點(diǎn)的質(zhì)量，，這也是影響響流程效率的的重要原因之之一由于時間比較較緊和人員熟熟練程度等原原因，節(jié)點(diǎn)質(zhì)質(zhì)量達(dá)不到要要求返工而導(dǎo)導(dǎo)致流程效率率降低成為了了影響流程效效率的主要因因素22能否快速決策策和在合適的的時間決策是是快速運(yùn)營的的關(guān)鍵23內(nèi)容房地產(chǎn)計劃運(yùn)運(yùn)營概述影響快速運(yùn)營營的關(guān)鍵因素素計劃運(yùn)營體系系的整體思路路如何進(jìn)行有效效的計劃管理理24計劃運(yùn)營管理理的架構(gòu)---誰來管戰(zhàn)略型集團(tuán)總總部—萬科25計劃運(yùn)營管理理的架構(gòu)---誰來管地區(qū)PMO型—龍湖26計劃運(yùn)營管理理的架構(gòu)---誰來管權(quán)威推動型—金地27計劃運(yùn)營管理理的架構(gòu)---誰來管職能型--中小企業(yè)總經(jīng)理財務(wù)副總財務(wù)管理部運(yùn)營發(fā)展部人力資源部工程副總設(shè)計副總設(shè)計管理部工程管理部董事長營銷管理部合同預(yù)算部景觀裝飾部材料設(shè)備部投資副總會計核算稅務(wù)籌劃審計監(jiān)察財務(wù)分析投資融資戰(zhàn)略規(guī)劃報批報建項目拓展法律事務(wù)人力資源企業(yè)文化行政后勤客戶服務(wù)營銷策劃產(chǎn)品定位銷售管理高層部門主要職能合同管理商務(wù)談判甲供材料分包總包景觀設(shè)計景觀施工成本管理計劃運(yùn)營資產(chǎn)運(yùn)營部資產(chǎn)管理招商運(yùn)營產(chǎn)品研究市場研究市場策劃品牌管理營銷副總行政管理部行政副總?cè)耸滦姓?8目的：1、及時和充分分掌握集團(tuán)所所屬項目的動動態(tài)運(yùn)行狀況況；2、及早判斷公公司及項目運(yùn)運(yùn)行的風(fēng)險和和影響，提前前做出相關(guān)預(yù)預(yù)警和應(yīng)對策策略；2、有效提高公公司資金、資資產(chǎn)的運(yùn)行效效率；4、為集團(tuán)的績績效考核提供供依據(jù)5、推進(jìn)業(yè)務(wù)流流程的實施，，提高集團(tuán)精精細(xì)化管理水水平。管理對象：針對集團(tuán)下屬屬的所有項目目管理方式：以目標(biāo)管理為為工具，以動動態(tài)監(jiān)控手段段，并通過結(jié)結(jié)果評價體系系，有效將運(yùn)運(yùn)營管控納入入績效考核體體系，使得整整體的管控方方案有據(jù)、有有察、有效。。計劃運(yùn)營管理理的架構(gòu)---如何管(整體思路）29一體化運(yùn)營的的概念系統(tǒng)的一體化化一體化的運(yùn)營營管理是一個個完整的系統(tǒng)統(tǒng)，包含目標(biāo)標(biāo)設(shè)定、過程程監(jiān)控、結(jié)果果評估，形成成一個PDCA的有效循環(huán)環(huán)體系；專業(yè)的一體體化一體化的運(yùn)運(yùn)營管理涵涵蓋了項目目運(yùn)營管理理的各個重重要專業(yè)環(huán)環(huán)節(jié)，保證證集團(tuán)對各各項目動態(tài)態(tài)監(jiān)控的全全面性和科科學(xué)性，并并且能夠通通過報表管管理系統(tǒng)地地反映項目目的重要經(jīng)經(jīng)營指標(biāo)；；管理的一體體化一體化的運(yùn)運(yùn)營管理通通過與考核核的有效鏈鏈接，運(yùn)營營管理將納納入公司績績效考核體體系，使得得運(yùn)營管理理和人力資資源形成良良好的互動動，實現(xiàn)的的管理的一一體化，使使得運(yùn)營管管理有效可可控；30通過目標(biāo)規(guī)規(guī)劃、過程程監(jiān)控、結(jié)結(jié)果評價緊緊密整合，，形成一套套全面科學(xué)學(xué)的管控體體系運(yùn)營目標(biāo)設(shè)定計劃管理成果管理決策管理目標(biāo)規(guī)劃過程監(jiān)控結(jié)果評價項目評估成本管理資金預(yù)算管管理————知識管理———————信息報表管管理———31目標(biāo)管理是是保證公司司目標(biāo)實現(xiàn)現(xiàn)的全程工工具收益目標(biāo)進(jìn)度目標(biāo)成本目標(biāo)成果跟蹤表表計劃劃跟跟蹤蹤表表動態(tài)成本本表滾動資金金計劃表表季度評估估年度評估估項目周期期評估目標(biāo)設(shè)定定運(yùn)營監(jiān)控控結(jié)果評估估通過表單單對目標(biāo)標(biāo)及成果果進(jìn)行跟跟蹤設(shè)計基于于關(guān)鍵目目標(biāo)的評評估體系系，優(yōu)化評估估結(jié)果的的應(yīng)用方方式32運(yùn)營目標(biāo)標(biāo)設(shè)定為為明確了了項目開開發(fā)的方方向項目運(yùn)營營目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)品牌目標(biāo)標(biāo)經(jīng)營目標(biāo)標(biāo)進(jìn)度目標(biāo)標(biāo)土地、合合作方及及可持續(xù)續(xù)發(fā)展具體對項項目開發(fā)發(fā)周期等等的要求求品牌承擔(dān)擔(dān)在細(xì)分分市場地地位的責(zé)責(zé)任對現(xiàn)金流流和利潤潤的取舍舍和要求求等33過程監(jiān)控控包含計計劃管理理、成本本管理、、資金管管理、知知識信息息管理四四條主線線計劃管理理（計劃編編制及跟跟蹤監(jiān)督督、動態(tài)態(tài)調(diào)整））成果管理理（關(guān)鍵成成果管理理）決策管管理（決策策會議議管理理）成本管管理（目標(biāo)標(biāo)成本本、動動態(tài)成成本管管理））資金預(yù)預(yù)算管管理（預(yù)算算編制制及滾滾動資資金計計劃））—————知識管管理—————計劃管管理線線成本管管理線線知識信息線線———信息報表管管理-——-資金管理線線34基于WBS的計劃運(yùn)營營管理思路路計劃管理指指導(dǎo)思想：：基于業(yè)務(wù)務(wù)活動分析析，以目標(biāo)標(biāo)結(jié)果位導(dǎo)導(dǎo)向WBS分析計劃管理成果管理決策管理基于WBS的計劃運(yùn)營管管理：邏輯嚴(yán)密：依靠一套嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)?shù)姆治龇椒ǚ?，而不是靠“?jīng)經(jīng)驗”收集；；系統(tǒng)解決：基于一個內(nèi)核核構(gòu)建項目計計劃運(yùn)營管理的各個個體系，以保保證各個體系系的系統(tǒng)性和匹匹配性個性定制：基于上述兩兩個個條件，，才可以保證“針對對公司個性，，量身定制，，并且符合行業(yè)業(yè)規(guī)律”；35四大要素的設(shè)設(shè)定是計劃運(yùn)運(yùn)營管理的核核心（流程總圖））梳理項目從獲獲取到竣工交交付過程中關(guān)關(guān)鍵活動環(huán)節(jié)，通通過合理搭接接和工作前置置，提高了項目開開發(fā)的總體效效率；（提煉企業(yè)覆蓋企業(yè)全全業(yè)務(wù)的流程程清單）流程策劃計劃管理設(shè)定關(guān)鍵活動動環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)工期，提高高項目管理計劃的可控控及可實施性性，同時通過過標(biāo)準(zhǔn)工期設(shè)定，也便便于多項目及及異地項目管管控變得有效；計劃管理計劃管理通過關(guān)鍵活動動環(huán)節(jié)的成果果標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一化化，評價運(yùn)營質(zhì)量，標(biāo)標(biāo)志階段完成成，提高會議議決策效率，積累管理理經(jīng)驗；關(guān)鍵活動環(huán)節(jié)節(jié)的成果決策策方式標(biāo)準(zhǔn)化化，明確決策層級，降降低決策風(fēng)險險，提高側(cè)決決策效率成果管理決策會議管理理關(guān)聯(lián)任務(wù)工作周期確認(rèn)方式輸出成果36一體化運(yùn)營管管理體系搭建建思路37根據(jù)企業(yè)需求求及關(guān)注點(diǎn)，，一般將項目目開發(fā)階段劃劃分為5-8個STEP1劃分項目開發(fā)發(fā)階段某標(biāo)桿企業(yè)劃劃分方案：1、土地投資分分析階段；2、項目啟動階階段；3、方案設(shè)計及及初設(shè)指導(dǎo)階階段；4、初設(shè)驗算及及施工圖指導(dǎo)導(dǎo)階段；5、施工準(zhǔn)備階階段；6、營銷開盤階階段；7、竣工交房階階段；8、項目后評估估階段；38根據(jù)企業(yè)項目目特點(diǎn)建立分分級計劃管理理體系39里程碑節(jié)點(diǎn)計計劃項目開發(fā)及產(chǎn)產(chǎn)品化1.項目獲取2.項目策劃5.項目銷售3.項目設(shè)計4.工程建設(shè)6.產(chǎn)品交付立項可研報告項目取得項目定位規(guī)劃方案單體方案初步設(shè)計施工圖設(shè)計總包/監(jiān)理開工達(dá)預(yù)售條件結(jié)構(gòu)封頂竣工集中入住開盤拓展報建營銷設(shè)計工程采購客服成本運(yùn)營40沒有標(biāo)準(zhǔn)的項項目節(jié)點(diǎn)，但但應(yīng)該有設(shè)置置的思路原則則和工具項目1級節(jié)點(diǎn)項目里程碑依據(jù)公司/項目特點(diǎn)的關(guān)關(guān)鍵活動進(jìn)度——過程控制點(diǎn)投資/財務(wù)/資金產(chǎn)品品質(zhì)客戶導(dǎo)向管理精細(xì)化41某標(biāo)桿企業(yè)12里程碑42需要創(chuàng)造哪些些價值活動43增加加的的項項目目節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，，體體現(xiàn)現(xiàn)了了項項目目管管理理或或公公司司管管理理的的““需需求求””和和““思思想想””44計劃劃的的拆拆分分案案例例45設(shè)定定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)工工期期46計劃劃監(jiān)監(jiān)控控與與計計劃劃預(yù)預(yù)警警是是計計劃劃執(zhí)執(zhí)行行的的保保證證47通過過明明確確節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)的的前前置置節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)、、后后置置節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)為為編編制制流流程程總總圖圖提提供供依依據(jù)據(jù)STEP3編制制項項目目開開發(fā)發(fā)流流程程總總圖圖48流程程總總圖圖示示意意49關(guān)鍵鍵成成果果總總圖圖示示意意STEP4根據(jù)據(jù)項項目目開開發(fā)發(fā)計計劃劃梳梳理理重重要要節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)的的關(guān)關(guān)鍵鍵成成果果50龍湖湖節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)成成果果管管理理體體系系51項目目成成果果管管理理是是運(yùn)運(yùn)營營管管理理的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容52項目目成成果果管管理理是是運(yùn)運(yùn)營營管管理理的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容53關(guān)鍵鍵決決策策會會議議示示意意STEP5根據(jù)據(jù)關(guān)關(guān)鍵鍵成成果果規(guī)規(guī)劃劃項項目目決決策策會會議議體體系系54內(nèi)容容房地地產(chǎn)產(chǎn)計計劃劃運(yùn)運(yùn)營營概概述述影響響快快速速運(yùn)運(yùn)營營的的關(guān)關(guān)鍵鍵因因素素計劃劃運(yùn)運(yùn)營營體體系系的的整整體體思思路路如何何進(jìn)進(jìn)行行有有效效的的計計劃劃管管理理房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)的三三級計計劃管管理體體系56房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)項目目管理理的三三級計計劃管管理體體系公司年年度經(jīng)經(jīng)營目目標(biāo)項目關(guān)關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)計計劃項目現(xiàn)現(xiàn)金流流計劃劃配套工工程計計劃一級計劃營銷推推廣計計劃施施工進(jìn)進(jìn)度控控制計計劃承建商商、材材料進(jìn)進(jìn)場計計劃用用圖圖、樣樣板確確認(rèn)計計劃承建商商、材材料分分判計計劃出圖、、樣板板封樣樣計劃劃售樓賣賣場計計劃各專業(yè)業(yè)部門門計劃劃需要的的其它它計劃劃（比比如：精精裝修修）二級計劃三級計劃3~5年戰(zhàn)略略人力資資源配配置報建計計劃57施工營銷推推廣計計劃計劃公司年年度經(jīng)經(jīng)營目目標(biāo)項目關(guān)關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)計計劃項目現(xiàn)現(xiàn)金流流計劃劃一級計劃承建商商、材材料分分判計計劃售樓賣賣場計計劃各專二級計劃三級計劃項目總總體開開發(fā)計計劃剖剖析以以及建建議1.項目關(guān)關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)計計劃行行業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀分分析2.房地產(chǎn)產(chǎn)項目目總體體開發(fā)發(fā)計劃劃編制制要求求3.編制建建議案案例4.在不同同管控控模式式下的建議議3~5年戰(zhàn)略略人力資資源配配置582010.10版權(quán)所所有不不得得拷貝貝項目關(guān)關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)計計劃行行業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀:在行業(yè)業(yè)中，，各個個房地地產(chǎn)企企業(yè)因因經(jīng)營營差異異、背背景區(qū)區(qū)別、、階段段不同同等原原因，，對于于房地地產(chǎn)項項目關(guān)關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)計計劃的的定義義和控控制關(guān)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)不盡盡相同同，有有營銷銷導(dǎo)向向型、、有法法務(wù)導(dǎo)導(dǎo)向、、有承承建導(dǎo)導(dǎo)向等等，各各企業(yè)業(yè)也難難以統(tǒng)統(tǒng)一，，因為為項目目關(guān)鍵鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)計劃劃體現(xiàn)現(xiàn)的是是一個個企業(yè)業(yè)的經(jīng)經(jīng)營思思想。。項目關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)計劃行行業(yè)現(xiàn)狀分分析59以營銷為導(dǎo)導(dǎo)向的計劃劃管理安排排1.土地使用證證2.交地3.方案4.初步設(shè)計5.施工圖設(shè)計計6.開工7.售樓處、樣樣板房區(qū)開開放

9.開盤

10.完成銷售額45％

11.完成銷售額70％

12.完成銷售額95％

13.景觀施工進(jìn)場

14.竣工

15.交房

16.交房95％房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)以營銷為為導(dǎo)向的項項目關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)計劃案案例60龍湖：集團(tuán)團(tuán)關(guān)注的關(guān)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)14個關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)：（1）取得國土土使用權(quán)證證（2）交地（3）完成方案案設(shè)計（4）完成初步步設(shè)計（5）完成施工工圖設(shè)計（（6）取得施工工許可證（7）項目開工工（8）售樓處、、樣板區(qū)開開放（9）取得預(yù)售售許可證（10）開盤（11）景觀施工工進(jìn)場（12）竣工備案案（13）交房（14）交房完成成率95％不影響集團(tuán)團(tuán)管控的14個關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，地區(qū)公公司可自行行調(diào)整計劃劃，只需將將結(jié)果抄送送集團(tuán)運(yùn)營營中心；影響上述14個節(jié)點(diǎn)中紅紅色的5個節(jié)點(diǎn)，地地區(qū)總經(jīng)理理應(yīng)進(jìn)行書書面解釋，，并經(jīng)集團(tuán)團(tuán)總裁審批批，以引起起關(guān)注；剩余9個關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)的變化由由集團(tuán)運(yùn)營營中心審批批；集團(tuán)只考核核項目關(guān)鍵鍵節(jié)點(diǎn)的按按時達(dá)成率率。61房地產(chǎn)項

1.公司經(jīng)營資金進(jìn)出關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（經(jīng)營進(jìn)度）

2.項目融資節(jié)點(diǎn)（比如:四證）

3.考慮各專業(yè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的協(xié)調(diào)關(guān)系

4.重大的費(fèi)用節(jié)點(diǎn)

5.上市公司的財務(wù)節(jié)點(diǎn)

6.報建法律手續(xù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

7.集團(tuán)對項目專業(yè)管理監(jiān)控點(diǎn)

8.人力資源授權(quán)管理節(jié)點(diǎn)

9.適當(dāng)?shù)臅r候，要考慮供方資源配置

項目總體開發(fā)計劃體現(xiàn)項目經(jīng)營思想、統(tǒng)領(lǐng)項目各專業(yè)計劃，是項目進(jìn)入實施階段最核心的計劃。房地產(chǎn)項目目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)計劃編制制要求62房地產(chǎn)項目目總體開發(fā)發(fā)計劃編制制建議案例例1.土地確權(quán)（（項目第一一筆付款））——完善法律手手續(xù)、重大大費(fèi)用節(jié)點(diǎn)點(diǎn)2.場地拆遷完完畢——完善法律手手續(xù)3.項目經(jīng)營實實施策劃報報告——經(jīng)營監(jiān)控、、專業(yè)監(jiān)控控與公司授授權(quán)4.概念性方案案設(shè)計任務(wù)務(wù)書——專業(yè)節(jié)點(diǎn)5.概念性方案案設(shè)計任務(wù)務(wù)書集團(tuán)確確認(rèn)——專業(yè)監(jiān)控與與公司授權(quán)權(quán)6.營銷方案——專業(yè)節(jié)點(diǎn)7.營銷方案集集團(tuán)確認(rèn)——專業(yè)監(jiān)控與與公司授權(quán)權(quán)8.《項目投資分分析模型（（概念版））》——項目專業(yè)風(fēng)風(fēng)險控制、、專業(yè)監(jiān)控控與公司授授權(quán)9.規(guī)劃及建筑筑方案集團(tuán)團(tuán)確認(rèn)——專業(yè)監(jiān)控與與公司授權(quán)權(quán)10.詳規(guī)批復(fù)——完善法律手手續(xù)11.建筑用地規(guī)規(guī)劃許可證證——完善法律手手續(xù)12.土地證——完善法律手手續(xù)13.建筑方案征征詢及批復(fù)復(fù)——完善法律手手續(xù)14.園林景觀方方案設(shè)計集集團(tuán)確認(rèn)——專業(yè)監(jiān)控與與公司授權(quán)權(quán)15.擴(kuò)初征詢及及批復(fù)——完善法律手手續(xù)16.“示范區(qū)”策劃方案集團(tuán)確認(rèn)——專業(yè)監(jiān)控與與公司授權(quán)權(quán)17.施工圖報建建、會審——專業(yè)節(jié)點(diǎn)18.建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證證——完善法律手手續(xù)19.簽訂總承包包合同——專業(yè)監(jiān)控與與公司授權(quán)權(quán)20.建筑工程施施工許可證證——專業(yè)節(jié)點(diǎn)21.四證取得——融資節(jié)點(diǎn)22.基礎(chǔ)工程開開工——專業(yè)節(jié)點(diǎn)23.“示范區(qū)”完工開放——專業(yè)節(jié)點(diǎn)24.預(yù)售許可證證辦理——完善法律手手續(xù)25.開盤——公司經(jīng)營營資金關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)26.完成銷售售額30％——公司經(jīng)營營資金關(guān)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)27.完成銷售售額45％——公司經(jīng)營營資金關(guān)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)28.完成銷售售額70％——公司經(jīng)營營資金關(guān)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)29.完成銷售售額85％——公司經(jīng)營營資金關(guān)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)30.主體工程程結(jié)構(gòu)完完工——重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn)點(diǎn)31.外立面落架——重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn)32.市政配套工程程及室外工程程——重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn)點(diǎn)33.竣工備案——完善法律手續(xù)續(xù)34.交樓入伙——專業(yè)節(jié)點(diǎn)35.辦理房產(chǎn)證——完善法律手續(xù)續(xù)63房地產(chǎn)項目總總體開發(fā)計劃劃在不同管控控模式下的精精度建議1.2.集團(tuán)公司控制制區(qū)域總部，，計劃控制節(jié)節(jié)點(diǎn)建議20～30個；區(qū)域總部控制制項目公司，，計劃控制節(jié)節(jié)點(diǎn)建議45～50個；我們的關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)控制多少少個合適？64項目現(xiàn)金流分分析計劃剖析析及建議承建商、材料料進(jìn)場計劃公司年度經(jīng)營營目標(biāo)項目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)計劃項目現(xiàn)金流計計劃營銷推廣計劃劃施施工一級計劃承建商、材料料分判計劃售樓賣場計劃劃二級計劃三級計劃1.項目現(xiàn)金流分分析計劃行業(yè)業(yè)現(xiàn)狀：此計劃各企業(yè)都都有，但是一般比較粗粗糙，沒有成本本部門、工程程部門參與，僅僅由財財務(wù)根據(jù)經(jīng)驗驗估算出來2.建議：對項目目前期時間管管理、項目工程管理進(jìn)行行優(yōu)化，有效效提高資金利用效率。各專業(yè)部門計計劃需要的的其它計劃3~5年戰(zhàn)略人力資源配置置65公司年度經(jīng)營營目標(biāo)項目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)計劃項目現(xiàn)金流計計劃配套工程計劃劃一級計劃售樓賣場計劃劃各專業(yè)部門計計劃需要的其它計計劃二級計劃三級計劃營銷推廣計劃劃施施工進(jìn)度度控制計劃報報建計劃承建商、材料料進(jìn)場計劃施工進(jìn)度控制制計劃剖析及及建議1.施工進(jìn)度控制制計2.施工進(jìn)度控制制行業(yè)現(xiàn)狀施工進(jìn)度控制制編制要求3.3~5年戰(zhàn)略人力資源配置置66房地產(chǎn)項目施施工進(jìn)度控制制計劃的本質(zhì)質(zhì)意義經(jīng)營目標(biāo)行動計劃轉(zhuǎn)化?房地產(chǎn)項目施施工進(jìn)度控制制計劃的本質(zhì)質(zhì)意義就是：：把公司的經(jīng)營營目標(biāo)轉(zhuǎn)化為為工程管理的的行動計劃。。?這是房地產(chǎn)工工程項目管理理最關(guān)鍵的計計劃！67房地產(chǎn)項目施施工進(jìn)度控制制計劃的現(xiàn)狀狀分析房地產(chǎn)項目施施工進(jìn)度控制制計劃疑問?此計劃與總包包施工組織設(shè)設(shè)計中提供的的計劃有何區(qū)區(qū)別？為什么么甲方要編制制？此計劃由誰編編制？什么時時候編制？此計劃設(shè)置的的控制節(jié)點(diǎn)多多少合適？由由什么要素決決定？682010.10公司年度經(jīng)營營目標(biāo)項目總體開發(fā)發(fā)計劃項目現(xiàn)金流計計劃一級計劃出圖、樣板封封樣計劃售樓賣場計劃劃各專業(yè)部門計計劃版權(quán)所有不不得拷貝需要的其它計計劃二級計劃三級計劃承建商商、材材料分分判計計劃剖剖析及及建議議1.分包模模式對對經(jīng)營營進(jìn)度度控制制的影影響節(jié)后付付款的的必要要性3~5年戰(zhàn)略略人力資資源配配置2.承銷商商、材材料分分判計計劃69分包模模式對對經(jīng)營營進(jìn)度度控制制的影影響承建單單位和和甲供供材料料招標(biāo)標(biāo)計劃劃探討：：分判越越細(xì)，，要求求甲方方介入入越深深，經(jīng)經(jīng)營進(jìn)進(jìn)度的的量化化可能能更難難。分判模模式的的影響響要素素：公公司管管理（（包括括成本本和工工程））習(xí)慣慣、三三邊工工程程度、、總包包選擇擇、供供方資資源穩(wěn)穩(wěn)定性性、當(dāng)當(dāng)?shù)毓┕┓劫Y資源質(zhì)質(zhì)量、、甲方方管理理能力配置置等。。工程范范圍劃劃分探探討分判數(shù)數(shù)量建建議。。701.2.現(xiàn)金流流計劃劃配套工工程計計劃出圖、、樣板板封樣樣計劃劃售樓賣賣場計計劃各專業(yè)業(yè)部門門計劃劃需要要的的其其它它計計劃劃三級計劃出圖、、樣板板封樣樣計劃劃剖析析及建建議出圖、、樣板板封樣樣計劃劃需要要前置置設(shè)計管管理程程序優(yōu)優(yōu)化承建商商、材材料分分判計計劃71施工圖圖出圖圖與樣樣板確確認(rèn)計計劃分分析施工圖圖出圖圖與樣樣板確確認(rèn)計計劃施工圖圖出圖圖與樣樣板確確認(rèn)計計劃要要求：：施工圖圖出圖圖與樣樣板確確認(rèn)計計劃隨隨著設(shè)設(shè)計深深入，，盡快快不斷斷細(xì)化化；二次委委托設(shè)設(shè)計和和選材材用料料，盡盡量提提前；；設(shè)計部部保持持與成成本部部、工工程部部的及及時溝溝通配配合；；關(guān)于施施工圖圖階段段具體體工作作跟蹤蹤計劃劃，還還要細(xì)細(xì)化72房地產(chǎn)產(chǎn)設(shè)計計管理理程序序優(yōu)化化：設(shè)設(shè)計前前置、、售樓樓賣場場爭取取時間間、支支持招招標(biāo)采采購?fù)两〝U(kuò)初建筑、規(guī)劃方案 結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案施工圖設(shè)計

建筑、規(guī)劃方案

部品設(shè)計及 定板概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案施工圖概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案設(shè)計施工圖設(shè)計景觀概念方案設(shè)計景觀施工圖設(shè)計設(shè)備選型

實施方案設(shè)計階段

銷售配合資料產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)論證階段拿地節(jié)點(diǎn)

策劃階段方案報建設(shè)計管理階段

擴(kuò)初設(shè)計工程管理

景觀方案設(shè)計銷售示范區(qū)設(shè)計部品材料調(diào)研部品材料清單部品材料定板封樣產(chǎn)品配置建議

施工圖設(shè)計指引模型研究結(jié)構(gòu)設(shè)計建筑平面73一級計劃承建商出圖、樣板板封樣計劃劃售樓賣場計計劃各專業(yè)部門門計劃需要的其它它計劃二級計劃三級計劃3~5年戰(zhàn)略公公司年度度經(jīng)營目標(biāo)標(biāo)售樓賣場計劃剖析析及建議1.售樓賣場計計劃控制的的重要性2.售樓賣場計計劃控制建建議74售樓賣場計計劃控制的的重要性售樓