房地產(chǎn)投資與理財

房地產(chǎn)與理財

第10章房地產(chǎn)本章學習目標

掌握房地產(chǎn)投資的基本知識；

了解房地產(chǎn)估價及其影響因素；

學習如何制定一個合理的房地產(chǎn)投資計劃；

掌握房地產(chǎn)投資策略及其應用。10.1房地產(chǎn)概述

10.1.1房地產(chǎn)的特性和種類房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地或建筑物上的不可分離的部分和附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)與個人的其他資產(chǎn)相比有其自身的特性。這些特性包括：位置固定、使用價值耐久、不可分割、土地資源的有限性和整體價值的增值性等。對一般的投資者來說，房地產(chǎn)就意味著各種類型的房屋。我國的房地產(chǎn)市場形成時間不長，具有濃厚的轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟色彩。從性質(zhì)上劃分，我國的房地產(chǎn)有以下幾種類型：（1）商品房。（2）安居房、解困房和經(jīng)濟適用房。（3）房改房。10.1.2房地產(chǎn)投資的優(yōu)點和缺點1．房地產(chǎn)投資的優(yōu)點（1）現(xiàn)金流和稅收策劃。（2）價值升值。某些類型的房地產(chǎn)，特別是土地，升值非?？臁母鲊臍v史看，總的來說，在20世紀70年代的大部分時間和80年代的部分時間，房地產(chǎn)投資是很少的幾項投資收益率可以持續(xù)超過通貨膨脹率的投資之一。當每年通貨膨脹率維持在10%～15%時，大部分房地產(chǎn)投資的收益率保持在15%～20%之間，有的甚至更高。因此對一項房地產(chǎn)的估價，不僅應當包括對來自資產(chǎn)的現(xiàn)金流收入的折現(xiàn)，還應該估計到資產(chǎn)價值的升值。在很多例子中，房地產(chǎn)升值對房地產(chǎn)回報率的影響要大大高于年度凈現(xiàn)金流的影響。（3）使用財務杠桿。表10-1房地產(chǎn)投資財務杠桿使用例表不使用財務杠桿

使用財務杠桿所有者投資額1000000100000借款額0900000總投資10000001000000息稅前收入130000130000減項：利息090000（利率10%）

稅前收項：所得稅（稅率28%）

3640011200稅后收入9360028800投資回報率9.36%28.8%2．房地產(chǎn)投資的缺點（1）缺乏流動性。（2）需要大筆首期投資。（3）房地產(chǎn)周期與杠桿帶來的不利影響。（4）高風險。10.1.3房地產(chǎn)的投資方式（1）直接購房投資。直接購房投資，即投資者用現(xiàn)款或向銀行抵押貸款的方式直接向戶主或房地產(chǎn)開發(fā)商購買住房，并適當裝修后，或出售或出租以期獲取回報。這是一種普遍的投資方式，也是房地產(chǎn)投資者最常用的一種投資方式。如果投資者以貸款的方式購得住房，然后出租，用租金來償還銀行的利息，也就是“以租還貸”。（2）期房投資。期房又稱預售房，指開發(fā)商在樓盤并未完全竣工時，通過向政府房產(chǎn)管理部門申請并取得商品房預售許可證后預先出售的房屋。投資者在購買時，可以用自有資金支付購房款，也可以首付住房約定銷售價格的20%，然后和開發(fā)商一道向銀行申請按揭貸款，即銀行向開發(fā)商支付余款，投資者承諾此貸款的還本付息。期房投資則是購買期房的投資者在房屋還沒有完工交付使用時便將購房合同更名轉(zhuǎn)讓，賺取差價。對于按揭購買，投資者只需支付一部分房款比例就可以獲得房產(chǎn)增值的收益，因此杠桿較高，投資利潤較大，但同時由于房屋尚未建成，有較大的投資風險。（3）以舊翻新。所謂以舊翻新，就是把舊樓買來或租來，然后投入一筆錢進行裝修，以提高其附加值，最后將裝修一新的樓宇出售或轉(zhuǎn)租，從中賺取利潤。采用這種方式投資商品房時，應盡可能選擇地段好、易租售的舊樓，如學校服務半徑、大公司周圍的樓房。另外，在裝修前，一定要結(jié)合地段經(jīng)營狀況及房屋建設結(jié)構(gòu)，確定裝修之后樓宇的使用性質(zhì)和未來購買或租住的人群。（4）以租養(yǎng)養(yǎng)租。所謂以租租養(yǎng)租，，就是長長期租賃賃房屋，，然后以以不斷提提升租金金標準的的方式轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租，從從中賺取取差價。。以租養(yǎng)養(yǎng)租這種種操作手手法又稱稱做“二二房東。。有些投投資人將將租來的的房產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租獲利利相當豐豐厚。如如果投資資者剛開開始做房房地產(chǎn)投投資，資資金嚴重重不足時時，這種種投資方方式比較較合適。。（5）以租代購。。所謂以租代購購是指開發(fā)商商將空置待售售的商品房出出租并與租戶戶簽訂購租合合同。若租戶戶在合同約定定的期限內(nèi)購購買該房，開開發(fā)商即以出出租時所擬定定的房價將該該房出售給租租戶，所付租租金可充抵房房款，待租住住戶交足余額額后，即可獲獲得該房的完完全產(chǎn)權(quán)。這這種方式發(fā)源源于廣州、上上海等經(jīng)濟發(fā)發(fā)達地區(qū)，雖雖然是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商出售售房屋的一種種變相方式，，但對消費者者來說，也不不失為一個投投資理財?shù)暮煤棉k法。（6）到拍賣會上上淘寶。目前，許多拍拍賣公司都拍拍賣各種類型型的房產(chǎn)。這這類房產(chǎn)一般般由法院、資資產(chǎn)公司或銀銀行等委托拍拍賣，基于變變現(xiàn)的需要，，其價格往往往只有市場價價格的70%左右，且產(chǎn)權(quán)權(quán)歸屬明析。。10.1.4我國房地產(chǎn)投投資的交易成成本1．房屋買進的的交易成本（1）購買商品房房。在現(xiàn)房買買進時，購買買方需繳納的的稅費有兩種種：契稅和印印花稅。契稅稅分兩個檔次次繳納：普通通住宅需按房房價的1.5%繳納；高檔住住宅需按房價價的3%繳納。印花稅稅數(shù)額不大，，有兩種：一一種是契約印印花稅，按合合同交易金額額的0.05%繳納；一種是是產(chǎn)權(quán)印花稅稅，為5元/戶。如果需要按揭揭或者抵押貸貸款，還要交交律師費、房房屋保險費、、評估費和公公證費。律師師費是0.25%～0.3%，公證費是200元/份；保險及評評估費的比例例不一，一般般都是依據(jù)行行業(yè)慣例及供供求情況來確確定數(shù)額，大大約占貸款額額的1.5%。另外，在正正式入住時還還應當按購房房款2%的比例向售房房單位交納維維修基金，此此基金為售房房單位代為收收取的。維修修基金屬全體體業(yè)主共同所所有，不計入入住宅銷售收收入。綜上，各種費費用約占購房房總額的5%。（2）購買二手房房。二手房的買入入除不需要交交納維修基金金外，與商品品房的稅費基基本相同，只只不過在需要要抵押時的程程序和費用有有所不同。如如果買方需要要使用銀行按按揭購買，賣賣方的房屋恰恰好也是按揭揭的房屋，那那么此時便可可以進行轉(zhuǎn)按按揭操作，賣賣方將房屋和和所欠貸款一一并轉(zhuǎn)讓給購購買者，此時時使用貸款的的費用便是轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)按揭操作成成本，大約為為貸款金額的的1%。如果賣方的的房屋不是按按揭房屋，那那么往往需要要委托房屋中中介公司向銀銀行申請貸款款。因為有公公司擔保，此此時需支付一一定的委托貸貸款費和擔保保費，一般也也為1%。如果委托中中介購買二手手房，還需交交付房屋中介介公司費用，，大約為房款款的1%。（3）購買二手期期房。如果投資者者購買二手期期房，則只需需交納購買金金額1.5%的契稅，0.05%的印花稅及每每平方米3元的交易手續(xù)續(xù)費。如果是是高檔房，契契稅為3%。同樣，交易易時也可以采采取轉(zhuǎn)按揭方方式。如果委托中介介購買，費用用也為1%左右。2．房屋賣出的的交易成本（1）現(xiàn)房賣出。。需繳納的稅有有印花稅、營營業(yè)稅和個人人所得稅。印印花稅按合同同交易金額的的0.05%繳納；營業(yè)稅稅的規(guī)定為個個人購買并居居住超過一年年的免交此稅稅，但不滿一一年的應按銷銷售價減去購購入原價后的的差額征收5%的營業(yè)稅，并并按營業(yè)稅計計征7%的城建稅和3%的教育費附加加；個人所得得稅按銷售價價減去購入原原價后的差額額征收20%的所得稅。如如果出售的是是個人購買的的公產(chǎn)房，則則由相應的辦辦法核定成本本價；如果在在住房出售1年之內(nèi)再購房房，按照購房房金額大小相相應退還納稅稅保證金；如如果購房金額額超過原住房房出售金額則則全額退還；；如果低于原原住房出售金金額則按比例例退還。因此此實際上必定定發(fā)生的稅收收只有0.05%的印花稅，投投資者只要購購買住房超過過1年，并在賣出出后的1年內(nèi)重新投資資新的房產(chǎn)，，便可以規(guī)避避其他稅費。。同樣交易手手續(xù)費為每建建筑平方米2.5元。如果委托托中介賣出，，費用在1.5%左右。（2）期房賣出。。如果賣出期房房，賣方還需需交納購買金金額1.5%的契稅，0.05%的印花稅和每每平方米3元的交易手續(xù)續(xù)費。如果是是高檔房，契契稅為3%。如果委托中中介賣出，費費用為1.5%左右。3．非住宅買賣賣對于非住宅買買賣，買方應應繳納交易金金額0.05%印花稅和3%的契稅；賣方方應繳納交易易總額0.05%的印花稅、5%的營業(yè)稅和個個人所得稅及及土地增值稅稅。個人所得得稅應納稅額額的計算公式式為：納稅額額（售房價購入價交易的稅費））20%。如果土地沒沒有增值或者者增值在20%以下的將免繳繳增值稅。如如果超過限額額，將按土地地增值稅適用用四級超率累累進稅率，稅稅率分別為增增值額的30%（增值未超過過50%），40%（增值未超過過100%），50%（增值未超過過200%）和60%（增值超過200%）。10.2房地產(chǎn)投資分分析10.2.1選擇房地產(chǎn)投投資的城市（1）就業(yè)。在人口流動越越來越快的今今天，某城市市原來人口的的增加和縮小小對城市規(guī)模模的影響基本本上不起什么么作用，而就就業(yè)機會是影影響城市規(guī)模模的一個重要要因素。如果果一個城市的的就業(yè)機會很很多，人口就就會流入，相相應的配套設設施和服務就就能發(fā)展起來來，從而促使使其不斷擴張張。分析一個個城市的就業(yè)業(yè)機會，應分分析該城市主主導產(chǎn)業(yè)的增增長情況。所所謂主導產(chǎn)業(yè)業(yè)通常用其創(chuàng)創(chuàng)造的國民生生產(chǎn)總值占整整個城市的國國民生產(chǎn)總值值的比例來衡衡量，一般如如果該產(chǎn)業(yè)的的比例高于全全國的平均水水平，那么就就可以看做其其為主導產(chǎn)業(yè)業(yè)。（2）城市的基礎礎設施。城市的交通、、電力、市政政服務等基礎礎設置對經(jīng)濟濟的發(fā)展來說說是至關重要要的。因此，，良好的基礎礎設施有利于于吸引更多的的企業(yè)來此投投資建廠，從從而創(chuàng)造更多多的就業(yè)機會會。我國沿海海地區(qū)的發(fā)展展就是一個明明顯的例子。。例如，在缺缺乏資源的日日本，各種產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和大部分分人口都集中中在交通便利利的港口城市市或交通樞紐紐，房地產(chǎn)在在這些地區(qū)興興旺發(fā)達。美美國也是如此此，大城市都都集中在交通通便利、礦藏藏豐富的五大大湖地區(qū)。（3）氣候。氣候條件影響響著人們居住住、工作和生生活的質(zhì)量，，也直接影響響著城市的發(fā)發(fā)展?jié)摿Α?0.2.2對房地產(chǎn)進行行估價正確估計房地地產(chǎn)的價值，，對于房地產(chǎn)產(chǎn)投資有著非非常重要的意意義。投資者者都希望自己己的投資能得得到良好的收收益，但是面面對千變?nèi)f化化的市場價格格，選擇什么么樣的購置時時機就顯得格格外重要了。。如果投資者者能事先對某某項房地產(chǎn)的的價值進行合合理判斷，那那么他就可以以爭取在該項項房地產(chǎn)的市市場價格低于于其價值時購購買，從而保保證未來取得得增值收益?！，F(xiàn)金流貼現(xiàn)估估價模型為：：式中V——現(xiàn)有的現(xiàn)金流流；CFi———各期期的的現(xiàn)現(xiàn)金金收收入入；；r———貼現(xiàn)現(xiàn)率率。。一旦旦估估計計出出現(xiàn)現(xiàn)金金流流，，確確定定貼貼現(xiàn)現(xiàn)率率，，就就可可以以進進行行房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價價了了。。很多多房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的現(xiàn)現(xiàn)金金流流形形式式為為租租賃賃收收入入或或租租金金收收入入，，因因而而能能夠夠運運用用現(xiàn)現(xiàn)金金流流貼貼現(xiàn)現(xiàn)模模型型進進行行估估價價。。（1）現(xiàn)現(xiàn)金金流流入入。。來自自于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的現(xiàn)現(xiàn)金金一一般般表表現(xiàn)現(xiàn)為為租租金金或或租租賃賃收收入入。。在在估估計計未未來來年年限限的的租租金金時時，，必必須須考考慮慮的的因因素素有有：：過過去去的的租租金金的的變變化化趨趨勢勢、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)供供需需狀狀況況和和宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟濟環(huán)環(huán)境境、、閑閑置置率率（（即即在在一一定定時時期期內(nèi)內(nèi)未未能能出出租租的的時時間間的的百百分分比比）），，以以及及需需要要過過多多長長時時間間才才能能租租出出去去，，需需要要的的時時間間越越久久，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)預預期期產(chǎn)產(chǎn)生生的的現(xiàn)現(xiàn)金金流流也也就就越越少少。。（2）現(xiàn)現(xiàn)金金流流出出。。房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的費費用用包包括括固固定定費費用用和和變變動動費費用用兩兩種種。。固固定定費費用用指指與與居居住住無無關關的的費費用用項項目目，，如如財財產(chǎn)產(chǎn)稅稅、、保保險險、、修修理理、、維維修修等等；；變變動動費費用用指指與與居居住住有有直直接接關關系系的的費費用用項項目目，，如如煤煤氣氣、、水水、、電電、、有有線線費費、、電電話話費費等等。。（3）預預期期增增長長率率。。在估估計計現(xiàn)現(xiàn)金金流流時時，，一一個個關關鍵鍵的的因因素素是是租租金金和和費費用用的的預預期期增增長長率率，，決決定定預預期期增增長長率率的的要要素素是是預預期期通通貨貨膨膨脹脹率率。。在在一一個個穩(wěn)穩(wěn)定定的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場中中，，現(xiàn)現(xiàn)金金流流的的預預期期增增長長率率應應該該接接近近于于預預期期通通貨貨膨膨脹脹率率。。而而在在一一個個低低閑閑置置率率的的市市場場中中，，租租金金的的增增長長率率就就有有可可能能高高于于預預期期通通貨貨膨膨脹脹率率，，至至少少持持續(xù)續(xù)到到市市場場短短缺缺的的情情況況消消失失以以后后。。反反過過來來也也是是一一樣樣，，在在一一個個高高閑閑置置率率的的市市場場中中，，租租金金的的預預期期增增長長率率就就有有可可能能低低于于預預期期通通貨貨膨膨脹脹率率。。（4）期期末末價價值值。。在所所有有的的現(xiàn)現(xiàn)金金流流模模型型中中，，一一個個關關鍵鍵的的數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)是是被被估估價價資資產(chǎn)產(chǎn)的的期期末末價價值值。。有有兩兩種種方方法法用用來來估估計計資資產(chǎn)產(chǎn)的的期期末末價價值值。。假定定資資產(chǎn)產(chǎn)的的當當前前價價值值按按照照預預期期通通貨貨膨膨脹脹率率增增長長以以達達到到期期末末價價值值。。因因此此，，如如果果預預期期通通貨貨膨膨脹脹率率是是3%，則則一一項項當當前前價價格格為為100萬元的的房產(chǎn)產(chǎn)，在在10年后的的價值值將是是134.4萬元。。另外我我們還還可以以假定定最終終年份份（投投資期期的最最后一一年））的現(xiàn)現(xiàn)金流流將會會按照照一個個穩(wěn)定定的比比率增增長下下去。。如果果這一一假定定成立立，那那么房房產(chǎn)的的期末末價值值將是是資產(chǎn)的的期末末價值值預期式中r——折現(xiàn)率率；——第t年的現(xiàn)現(xiàn)金流流；g——永遠增增長率率（即即預期期在未未來保保持不不變的的增長長率））。10.2.3如何確確定具具體的的投資資目標標投資目目標的的選擇擇通常常很適適合中中長期期的投投資者者，因因為城城市房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格通常常是一一種均均衡的的狀態(tài)態(tài)。在在這種種均衡衡狀態(tài)態(tài)下，，隨著著城市市規(guī)模模的擴擴大，，城市市的房房地產(chǎn)產(chǎn)的總總?cè)萘苛恳膊徊粩嘣鲈黾?。。這種種增加加一是是通過過向城城市外外圍的的擴張張來實實現(xiàn)，，另一一方面面，隨隨著城城市中中心地地價的的提高高促進進城市市中心心的建建筑向向更高高的空空中進進行擴擴張來來實現(xiàn)現(xiàn)?，F(xiàn)現(xiàn)實中中，這這種均均衡狀狀態(tài)基基本上上不可可能存存在，，因此此對短短期投投資者者來說說，選選定某某一區(qū)區(qū)域后后，要要進行行供求求分析析：在在供給給方面面主要要考慮慮房屋屋的損損毀和和新建建成的的數(shù)量量；在在需求求方面面應考考慮該該區(qū)域域人口口、收收入增增長的的情況況。通通過對對供求求的分分析來來判斷斷房產(chǎn)產(chǎn)的價價格，，以此此發(fā)現(xiàn)現(xiàn)那些些估價價過低低的房房地產(chǎn)產(chǎn)并進進行投投資10.2.4房地產(chǎn)產(chǎn)投資資時機機的把把握1．宏觀觀經(jīng)濟濟波動動與房房地產(chǎn)產(chǎn)2．在蕭蕭條時時買入入，在在火爆爆時賣賣出10.3房地產(chǎn)產(chǎn)投資資策略略10.3.1期房投投資策策略預售房房屋與與期房房銷售售的一一個重重要的的不同同之處處是，，無論論銀行行按揭揭還是是用自自有資資金購購買，，都必必須向向開發(fā)發(fā)商付付全款款，并并且房房屋也也必須須在封封頂后后才能能申請請預售售許可可。而而投資資期房房所付付款項項只是是一種種定金金的性性質(zhì)，，也不不需銀銀行介介入便便有杠杠桿投投資的的效果果。1．期房房投資資的優(yōu)優(yōu)點。。（1）價格格便宜宜。（2）設計計新潮潮。（3）選擇擇余地地更大大。（4）升值值潛力力高。。2．期房房投資資的缺缺點（1）資金金成本本較高高。（2）出現(xiàn)現(xiàn)不能能按時時交房房或者者質(zhì)量量、面面積、、配套套設施施不合合格等等情況況。（3）房地地產(chǎn)市市場下下跌的的風險險。如如果房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場下跌跌，那那么投投資者者就花花了冤冤枉錢錢。（4）周圍圍可能能存在在的貶貶值因因素導導致住住房建建成后后貶值值。3．期房房投資資的策策略（1）關注注市場場的走走勢。。在購買買期房房時，，一定定要對對所在在地的的房地地產(chǎn)價價格的的大趨趨勢進進行理理性的的判斷斷，以以避免免所購購期房房入住住后出出現(xiàn)貶貶值。。（2）避開開信譽譽差的的開發(fā)發(fā)商。。（3）多走走多問問。根據(jù)我我國房房地產(chǎn)產(chǎn)銷售售有關關辦法法，凡凡是預預售房房屋必必須從從國家家房屋屋管理理部門門取得得商品品銷售售許可可證。。因此此，查查驗房房地產(chǎn)產(chǎn)是否否具有有其資資格非非常重重要。。另外外，還還有其其他的的一些些法律律文件件，如如建設設用地地規(guī)劃劃許可可證、、建設設工程程規(guī)劃劃許可可證、、建設設工程程開工工證、、土地地使用用權(quán)證證等都都要查查驗清清楚，，以保保障投投資者者產(chǎn)權(quán)權(quán)的順順利過過渡。。10.3.2二手房投投資策略略1．二手房房投資風風險（1）房屋的的權(quán)屬。。目前房房屋的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、使使用狀況況十分復復雜。其其中存在在不少產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與使使用權(quán)分分離的住住房、已已抵押的的住房、、因歷史史問題解解決不了了權(quán)屬的的住房等等，因此此投資者者為此有有可能造造成此后后的糾紛紛。（2）中介公公司不規(guī)規(guī)范。目目前，二二手房交交易的中中介機構(gòu)構(gòu)采取了了收傭金金、吃差差價的做做法，損損害了買買賣雙方方的利益益。（3）按揭貸貸款較難難。很多多人在購購買二手手房時猶猶豫不決決的原因因，就是是因為二二手房按按揭貸款款的手續(xù)續(xù)非常復復雜，如如果機構(gòu)構(gòu)或者賣賣方?jīng)]有有誠意配配合的話話，就會會使買方方陷入進進退兩難難的境地地。2．投資策策略（1）注意交交易主體體進行二二手房交交易的資資格是否否符合。。例如，，考察賣賣方是否否有房產(chǎn)產(chǎn)證，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是否否明晰；；若是期期房需要要開發(fā)商商做擔保保等。另另外，可可到房地地產(chǎn)交易易中心查查詢房屋屋是否抵抵押及其其產(chǎn)權(quán)情情況，向向周邊鄰鄰里詢問問相關的的房屋情情況。（2）在評估估房產(chǎn)時時注意房房屋土地地價值是是否貶值值。（3）注意房房屋的質(zhì)質(zhì)量。（4）通過中中介進行行交易。。10.3.3拍賣會上上淘房策策略想在拍賣賣會上淘淘房的投投資者應應注意下下面幾個個方面：：（1）及時獲獲得信息息。（3）根據(jù)房房地產(chǎn)投投資的估估價方法法對其進進行合理理的估價價，確定定自己的的心理價價格。如如果在競競拍中發(fā)發(fā)現(xiàn)價格格已經(jīng)超超出了自自己的承承受價格格，應果果斷放棄棄，因為為高于心心理價格格5%以上的房房產(chǎn)已不不具備投投資價值值了。（4）鑒于付付款條件件的苛刻刻，想做做房地產(chǎn)產(chǎn)拍賣的的投資者者，要有有充足的的資金實實力。（5）另外根根據(jù)相關關法律，，房屋所所有人拍拍賣共有有房產(chǎn)時時，應有有其他共共有人的的書面同同意，否否則不具具備法律律效力。。因此投投資者在在遇到此此類房產(chǎn)產(chǎn)時需要要注意，，以免白白白浪費費時間和和精力。。10.4房地產(chǎn)投投資的風風險管理理10.4.1房地產(chǎn)投投資風險險的特性性房地產(chǎn)投投資的風風險是指指投資的的實際收收益與期期望收益益的偏差差。表現(xiàn)現(xiàn)為以下下幾個方方面。1．普遍的的投資風風險（1）風險和和收益的的對稱性性。投資資房地產(chǎn)產(chǎn)既可能能帶來收收益，也也可能造造成損失失。收益益和風險險是并存存的，收收益和風風險是成成正比的的，承擔擔多大的的風險，，就可能能獲得多多大的收收益。（2）多變性性。房地地產(chǎn)投資資風險的的性質(zhì)和和程度受受國家政政策、法法規(guī)及經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展水平等等因素的的影響而而呈現(xiàn)動動態(tài)變化化的特征征。投資資環(huán)境中中任何一一個因素素的變化化都會引引起房地地產(chǎn)投資資風險的的變化。。（3）可預測測性。通通過對各各種統(tǒng)計計資料、、投資條條件和市市場狀況況的分析析，投資資者可以以對房地地產(chǎn)投資資風險發(fā)發(fā)生的概概率及其其可能造造成的損損失做出出判斷，，從而預預測或度度量可能能發(fā)生的的風險。。（4）可控制制性。房房地產(chǎn)投投資風險險的可控控制性體體現(xiàn)在投投資者可可以采取取合理的的投資方方案來規(guī)規(guī)避風險險。通過過對多種種投資方方案進行行風險評評估，選選擇出最最佳方案案，或利利用組合合投資來來降低風風險。2．房地產(chǎn)產(chǎn)特有的的風險（1）流動性性風險。。房地產(chǎn)產(chǎn)是無法法移動的的固定物物，其買買賣存在在區(qū)域的的特性。。如果急急需變賣賣房產(chǎn)，，但不容容易找到到買家，，這時無無賣方可可能就不不得不降降低售價價來吸引引買家。。所以，，投資房房地產(chǎn)的的變現(xiàn)能能力較差差。（2）市場風風險。房房地產(chǎn)風風險受經(jīng)經(jīng)濟周期期性的變變動、社社會政治治環(huán)境、、供求關關系的影影響。如如果政治治穩(wěn)定、、經(jīng)濟繁繁榮，房房地產(chǎn)的的價格可可能看漲漲，反之之則會下下跌。如如果對房房地產(chǎn)走走勢把握握不好的的話，將將會受到到損失。。因此，，不要在在房地產(chǎn)產(chǎn)價格泡泡沫過大大的時候候進行非非理性投投資。（3）利率風風險。市市場利率率變動會會影響房房地產(chǎn)的的成本，，在房地地產(chǎn)預期期收益一一定的情情況下，，市場利利率越高高，房地地產(chǎn)投資資價值越越低。利利率變化化對獲取取租金收收益的房房地產(chǎn)投投資者及及利用銀銀行貸款款進行房房地產(chǎn)投投資者的的影響尤尤其明顯顯。（4）購買力力風險。。雖然房房地產(chǎn)投投資具有有抵御通通貨膨脹脹的能力力，但如如果房屋屋價格和和租金的的上漲幅幅度低于于通貨膨膨脹率，，則房地地產(chǎn)的實實際收益益仍會減減少。而而且在通通貨膨脹脹時，如如果大幅幅提高房房地產(chǎn)的的售價，，又會影影響對房房地產(chǎn)的的購房能能力和消消費需求求，形成成供大于于求的現(xiàn)現(xiàn)狀。（5）交易風風險。房房地產(chǎn)交交易市場場的信息息不對稱稱，使投投資者購購買房地地產(chǎn)時可可能產(chǎn)生生交易風風險，現(xiàn)現(xiàn)實中所所產(chǎn)生的的許多買買賣糾紛紛，都是是由于信信息不對對稱所造造成的。。（6）意外風險。。房地產(chǎn)還可可能遭受自然然災害和人們們意外的過失失行為所帶來來的風險，如如地震、海嘯嘯、臺風等自自然災害，意意外的火災和和水災等人為為事故，都可可能使房地產(chǎn)產(chǎn)受到損毀，，從而造成損損失。10.4.2房地產(chǎn)投資風風險的決策1．風險決策的的影響因素（1）風險成本。。由于風險的的客觀性，任任何人想完全全回避風險是是不現(xiàn)實的。。要降低風險險必須付出相相應的代價。。由風險導致致的費用即風風險成本，包包括風險本身身所造成的損損失，對風險險的前期預防防費用及后續(xù)續(xù)的風險防范范費用。例如如，給房地產(chǎn)產(chǎn)投資進行財財產(chǎn)保險。（2）風險收益。。風險收益是是因承擔風險險進行投資而而獲得的額外外的回報。房房地產(chǎn)投資的的預期收益比比無風險收益益更高，這部部分的收益是是補償風險成成本的收益，，又稱為風險險溢價。（3）信息。隨著著投資者獲得得的信息量的的增加，投資資者面對的不不確定性因素素就會減少，，提高了投資資者決策行為為的正確程度度，降低了決決策風險。相相反，如果投投資者掌握的的相關信息不不準確，那么么就有可能對對自身條件和和外部環(huán)境判判斷失誤，從從而增加決策策風險。即使使獲取信息也也要付出成本本，但與投資資決策風險所所造成的損失失相比，還是是值得投入的的。10.4.2房地產(chǎn)投資風風險的決策2．決策方法根據(jù)投資者對對待風險的態(tài)態(tài)度和所掌握握信息的情況況，可采用不不同的決策方方法，主要有有如下幾種：：（1）最大可能法法。（2）期望值法。。（3）概率不確定定情況下的風風險決策。10.4.3房地產(chǎn)投資風風險防范與策策略1．房地產(chǎn)風險險防范的措施施（1）做好充分的的調(diào)查準備工工作。首先應應了解投資者者的風險承受受能力及投資資目的，包括括風險偏好的的類型、個人人財力、自身身知識結(jié)構(gòu)、、投資動機等等。其次要調(diào)調(diào)查市場環(huán)境境，以及投資資房地產(chǎn)的基基本情況。對對房地產(chǎn)信息息的掌握應盡盡量詳盡。（2）優(yōu)化分析。。在掌握大量量信息的基礎礎上，投資者者應依靠經(jīng)驗驗或技術方法法進行風險分分析，優(yōu)化投投資策略，最最后確定適合合投資者的最最優(yōu)方案。10.4.3房地產(chǎn)投資風風險防范與策策略2．房地產(chǎn)投資資的合理組合合對于資金實力力雄厚的個人人投資者，可可以考慮房地地產(chǎn)的組合投投資，即在對對房地產(chǎn)市場場分析的基礎礎上，選擇不不同類型的房房地產(chǎn)和不同同的投資時機機進行組合投投資。例如，，投資者可以以考慮投資期期限長短的結(jié)結(jié)合，高中低低檔房地產(chǎn)的的有機搭配、、投資區(qū)域不不同、組合不