房地產(chǎn)企業(yè)管控模式和流程管理29

房地產(chǎn)企業(yè)管控模式和流程管理課程附件：房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點

設(shè)計配合

采購策劃、總包監(jiān)理招標(biāo)地質(zhì)勘查、七通一平、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工

項目取得項目策劃階段竣工入伙產(chǎn)品交付階段項目發(fā)展?fàn)I銷設(shè)計工程采購組織項目論證

項目取得

市場調(diào)研初步項目定位規(guī)劃要點/規(guī)劃草案項目定位概念規(guī)劃設(shè)計項目營銷招商方案策劃租售前準(zhǔn)備（含前期客戶積累）方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗收銷售及入伙配合工程施工配合、租售配合及入園手續(xù)配合租售事務(wù)管理成本前期成本估算測算設(shè)計階段成本控制及測算、形成

控制性目標(biāo)成本確定

合約框架

動態(tài)成本管理工程實施階段的成本管理結(jié)算產(chǎn)品交付管理入住事務(wù)管理客服戰(zhàn)略用地規(guī)劃許可證國有土地使用證

規(guī)劃許可證

（辦理房地產(chǎn)預(yù)售施工許可證（

基礎(chǔ)提前施工報建）

許可證）產(chǎn)權(quán)初始登記工程施工配合物業(yè)方案策劃、設(shè)計配合、物業(yè)

公司選聘銷售配合工程條件評估投資估算投資目標(biāo)執(zhí)行監(jiān)控項目計劃動態(tài)管理項目后

評估

項目運營策劃（含項目計劃）景觀/專項／二次設(shè)計、部品策劃

內(nèi)部立項項目論證階段

項目策劃會

方案評審會方案設(shè)計階段

初設(shè)-施工圖階段主體結(jié)構(gòu)開工

開盤銷售

程管理階段

銷售管理階段房地產(chǎn)開發(fā)基本模式（7階段、7專業(yè)、53個關(guān)鍵活動/節(jié)點）里程碑節(jié)點集團增加的15個節(jié)點某標(biāo)桿企業(yè)的項目關(guān)鍵節(jié)點（集團25、城市公司３１））1.

投資分析完成2.

概念設(shè)計3.

規(guī)劃用地許可證4.

基礎(chǔ)施工圖完成5.

施工報建圖完成6.

取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》7.

節(jié)能審批通過8.

室外綜合管網(wǎng)與景觀施工圖完成9.

取得《施工許可證》10.基礎(chǔ)開工11.（銷售展示區(qū)實施計劃確定）12.（銷售展示區(qū)開放時間）13.外腳手架拆除14.室外配套、園建完成15.模擬驗收及整改完成

城市公司增11個1.

項目啟動時間2.

施工至正負(fù)零3.

交付風(fēng)險檢查完成４.

裝修樣板房樣板驗收５.

土建單位與安裝單位工作面移交1.

項目定位(分解)2.

規(guī)劃方案3.

單體方案4.

施工圖設(shè)計５.

總包監(jiān)理確定６.

開工７.

（達(dá)預(yù)售條件）８.

結(jié)構(gòu)封頂９.竣工備案1０.集中入園

45產(chǎn)品定位、營銷管理

地塊調(diào)查、客戶細(xì)分/體驗研究、競品調(diào)研、可行性研究……

項目定位、產(chǎn)品建議（集團產(chǎn)品品類、產(chǎn)品線支撐）

營銷策劃總案

品牌管理、會員管理

營銷推廣

銷售模式選擇、合作單位選擇及控制

展示區(qū)設(shè)計、工程管理

銷售現(xiàn)場管理

內(nèi)部認(rèn)籌、開盤、入伙、售后服務(wù)、權(quán)證辦理、……

數(shù)據(jù)分析、后評價6規(guī)劃設(shè)計管理建造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計任務(wù)書、深度要求設(shè)計出圖計劃（各階段）勘察設(shè)計單位的招標(biāo)選擇設(shè)計全程跟蹤管理設(shè)計評審標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理前期介入不同階段、不同設(shè)計單位、不同層級設(shè)計管理部門的穿插協(xié)作設(shè)計與報批報建、招標(biāo)采購的緊密互動材料、設(shè)備選型，材料確樣/封樣設(shè)計評審（關(guān)注各專業(yè)協(xié)調(diào)）、設(shè)計優(yōu)化、設(shè)計監(jiān)理設(shè)計變更管理變更提出單位變更類別（需否通過設(shè)計部門？）變更技術(shù)審查變更預(yù)警/估算變更后的圖紙管理變更實施確認(rèn)（設(shè)計合同履約）7規(guī)劃設(shè)計管理（續(xù)）施工中的設(shè)計配合設(shè)計交底、圖紙會審深化設(shè)計、綜合管線設(shè)計樣板驗收、確認(rèn)現(xiàn)場指導(dǎo)設(shè)計效果監(jiān)督

注：設(shè)計合同的約束條款設(shè)計后評價、標(biāo)準(zhǔn)化工作設(shè)計師設(shè)計院例：規(guī)劃設(shè)計改進(jìn)信息渠道內(nèi)外部檢查、設(shè)計評審、圖紙會審標(biāo)桿學(xué)習(xí)、行業(yè)資訊

規(guī)劃設(shè)計部項目后評價/管理評審案例庫、設(shè)計任務(wù)書、審圖要點、產(chǎn)品/部品標(biāo)準(zhǔn)等示意物業(yè)管理處、集團客服部(維修報告及投訴)建立如下圖所示的規(guī)劃設(shè)計改進(jìn)機制顧客滿意信息員工合理化建議9概念設(shè)計規(guī)劃設(shè)計單體設(shè)計施工圖部品設(shè)計標(biāo)桿企業(yè)通過流程的知識化，實現(xiàn)了質(zhì)量和效率的提升！初步設(shè)計傳統(tǒng)設(shè)計管理流程某地產(chǎn)公司現(xiàn)行設(shè)計流程：產(chǎn)品創(chuàng)新研究剛剛才起步，對住宅產(chǎn)品沒有系統(tǒng)的研究成果，部品定板則是由事業(yè)部在工程實施階段配合規(guī)劃創(chuàng)意中心選定，設(shè)計周期長，一旦要趕“開盤”，就經(jīng)常會出現(xiàn)“忙中出亂、亂中出錯”的情況。10拿地節(jié)點

方案報建方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計施工圖

部品材料定板封樣論證階段工程管理規(guī)劃設(shè)計擴初設(shè)計市政施工圖設(shè)計部品材料清單示范區(qū)景觀、裝修施工圖

擴初報建

施工圖報建概念規(guī)劃方案產(chǎn)品創(chuàng)新建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案銷售示范區(qū)策劃市政概念及方案住宅設(shè)計管理流程參考標(biāo)桿－優(yōu)秀企業(yè)設(shè)計管理思路部品材料調(diào)研提高有效性及效率！11開發(fā)報報批報報建流流程國土規(guī)規(guī)劃部部門報報建辦理土土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓手手續(xù)、、核實實地價價規(guī)劃、、建筑筑方案案報建建初步設(shè)設(shè)計報報建施工圖圖報建建規(guī)劃查查丈、、規(guī)劃劃驗收收建設(shè)主主管部部門報報建工程招招投標(biāo)標(biāo)或直直接發(fā)發(fā)包基坑支支護方方案備備案樁基提提前施施工許許可證證施工合合同備備案墻體材材料使使用手手續(xù)施工許許可證證辦理理燃?xì)夤すこ舔烌炇枕椖靠⒖⒐を烌炇沼媱澲髦鞴懿坎块T報報建計劃立立項固定資資產(chǎn)投投資許許可證證12開發(fā)報報批報報建流流程（（續(xù)））消防局局報建建方案報報建擴初報報建施工圖圖報建建消防工工程竣竣工驗驗收環(huán)保局局報建建項目環(huán)環(huán)境影影響審審批，，提出出環(huán)境境評估估報告告環(huán)保驗驗收（（包括括發(fā)電電機機機房噪噪音單單項驗驗收、、排污污驗收收、排排煙與與隔油油驗收收）城城管辦辦報建建占用綠綠化及及人行行道的的審批批開路口口審批批營銷廣廣告審審批供電部部門報報建水務(wù)部部門報報批……鏈接：：房地地產(chǎn)開開發(fā)項項目報報批報報建一一覽表表13工程計計劃管管理項目發(fā)發(fā)展計計劃工程進(jìn)進(jìn)度控控制總總計劃劃、總總計劃劃評審審記錄錄、總總計劃劃調(diào)整整施工圖圖交付付計劃劃及調(diào)調(diào)整情情況承建商商進(jìn)場場計劃劃及調(diào)調(diào)整情情況甲供材材料進(jìn)進(jìn)場計計劃及及調(diào)整整情況況樣板確確認(rèn)計計劃及及調(diào)整整情況況施工過過程控控制計計劃施工總總進(jìn)度度計劃劃報表表及評評審意意見（（內(nèi)/外控計計劃？？）施工月月進(jìn)度度計劃劃及評評審意意見施工周周進(jìn)度度計劃劃及評評審意意見延長工工期報報審表表或報報告（（考核核及問問責(zé)））房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)的計計劃體體系戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃年度計計劃月度計計劃項目總總體控控制計計劃項目銷銷售計計劃項目開開發(fā)計計劃項目資資金計計劃現(xiàn)場工工程進(jìn)進(jìn)度計計劃項目設(shè)設(shè)計計計劃項目招招標(biāo)采采購計計劃項目報報批報報建計計劃項目開開發(fā)計計劃項目計計劃統(tǒng)統(tǒng)籌項目關(guān)關(guān)鍵節(jié)節(jié)點計計劃戰(zhàn)略層層面（概念念計劃劃）戰(zhàn)術(shù)層層面（執(zhí)行行計劃劃）實施層層面（滾動動計劃劃）總進(jìn)度度計劃劃ABCDP1P2P3里程碑碑計劃劃標(biāo)段計計劃執(zhí)行計計劃一級計計劃二級計計劃三級計計劃四級計計劃如何制制訂計計劃分級計計劃示示意圖圖項目開開發(fā)總總計劃劃示例例項目施施工進(jìn)進(jìn)度計計劃（（四級級節(jié)點點，有有約300個節(jié)點點）供應(yīng)商商（供供方））管理理供應(yīng)商商資源源庫供應(yīng)商商準(zhǔn)入入初次考考察評評價禁用、、不合合格、、準(zhǔn)入入級、、合格格級、、優(yōu)秀秀級、、戰(zhàn)略略級履約過過程評評價按重要要性分分級評評審（（評審審主體體層級級、頻頻次））評審信信息渠渠道與付款款審批批節(jié)點點捆綁綁合同履履約完完成后后評價價年度評評審定定級、、調(diào)級級思考？？什么樣樣的施施工單單位才才是好好的施施工單單位？？什么樣樣的監(jiān)監(jiān)理單單位才才是好好的監(jiān)監(jiān)理單單位？？招標(biāo)采采購管管理招標(biāo)采采購計計劃（按照照項目目發(fā)展展計劃劃和合合約規(guī)規(guī)劃、、前置置）招標(biāo)委委托（（盡量量做到到圖紙紙完備備、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)明明確））招標(biāo)文文件的的編制制和審審查工程量量清單單、標(biāo)標(biāo)底編編制邀請招招標(biāo)過過程控控制（數(shù)量量、準(zhǔn)準(zhǔn)入門門檻、、可競競爭性性、異異常狀狀況應(yīng)應(yīng)對））開標(biāo)、、評標(biāo)標(biāo)、談?wù)勁小?、定?biāo)標(biāo)中標(biāo)通通知書書的簽簽發(fā)招標(biāo)后后評價價紀(jì)律要要求及及審計計的介介入20評標(biāo)過過程風(fēng)風(fēng)險識識別：：1、評標(biāo)標(biāo)組人人員的的資質(zhì)質(zhì)、能能力、、公正正性？？2、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)則則的合合理性性3、技術(shù)術(shù)標(biāo)針針對性性和雷雷同性性4、材料料設(shè)備備是否否存在在被限限制品品牌的的排他他性陷陷阱5、材料料設(shè)備備是否否未明明確檔檔次6、是否否存在在不平平衡報報價7、對低低于合合理成成本的的投標(biāo)標(biāo)者是是否進(jìn)進(jìn)行質(zhì)質(zhì)詢？？8、評標(biāo)標(biāo)過程程是否否存在在泄密密風(fēng)險險？9、評評標(biāo)標(biāo)組組是是否否能能得得到到有有關(guān)關(guān)投投標(biāo)標(biāo)者者不不良良業(yè)業(yè)績績的的信信息息？？10、評評標(biāo)標(biāo)過過程程是是否否關(guān)關(guān)注注是是否否掛掛靠靠投投標(biāo)標(biāo)？？是是否否圍圍標(biāo)標(biāo)、、串串標(biāo)標(biāo)？？………風(fēng)險險識識別別評評價價運運用用———評標(biāo)標(biāo)管理理流流程程關(guān)關(guān)鍵鍵點點識識別別？合約約管管理理之之工工程程分分判判合合同同管管理理合約約規(guī)規(guī)劃劃：：工程程分分判判范范圍圍的的劃劃分分及及其其相相互互關(guān)關(guān)系系認(rèn)質(zhì)質(zhì)認(rèn)認(rèn)價價及及材材料料樣樣板板策策劃劃項目目整整體體施施工工招招標(biāo)標(biāo)方方案案及及計計劃劃（（含含結(jié)結(jié)算算形形式式））招標(biāo)標(biāo)采采購購合同同談?wù)勁信校ǎㄒ灰淮未?、、二二次次））合同同編編號號、、歸歸檔檔、、傳傳遞遞（（包包括括保保密密））合同同內(nèi)內(nèi)、、外外部部交交底底和和解解釋釋辦理理工工程程保保險險和和保保險險索索賠賠事事宜宜合同同履履約約的的推推動動（（如如計計劃劃、、會會議議、、激激勵勵））合同同履履約約檢檢查查評評價價（（檢檢查查監(jiān)監(jiān)督督分分判判合合同同執(zhí)執(zhí)行行情情況況，，建建立立承承建建商商履履約約情情況況記記錄錄））合同同執(zhí)執(zhí)行行偏偏差差的的原原因因分分析析及及糾糾偏偏調(diào)調(diào)整整、、信信息息反反饋饋（（供供方方資資信信評評價價））；；合同后評評價合約管理理之物資資分判合合同管理理（補充充）編制甲供供物資采采購進(jìn)度度計劃組織工程程物資的的招標(biāo)工工作及評評標(biāo)定標(biāo)標(biāo)工作提供需送送樣報審審物資的的樣品工程維修修備用物物資的移移交及工工程剩余余物資處處理工作作工程物資資的統(tǒng)計計工作乙供物資資的詢價價工作工程成本本管理立項階段段區(qū)域、參參照產(chǎn)品品成本數(shù)數(shù)據(jù)庫調(diào)調(diào)研、建建立產(chǎn)品定位位建議、、部品建建議編制項目目建安成成本匡算算編制分部部分項工工程成本本匡算設(shè)計階段段限額設(shè)計計要求編制項目目建安成成本估算算、預(yù)算算目標(biāo)成本本、責(zé)任任成本編制成本本控制建建議書發(fā)包階段段編制項目目工程量量清單、、標(biāo)底商務(wù)標(biāo)評評比招標(biāo)談判、交交底材料、設(shè)設(shè)備認(rèn)質(zhì)質(zhì)認(rèn)價24工程成本本管理（（續(xù)）施工階段段制項目資資金投入入計劃明明細(xì)變更、簽簽證預(yù)警警、動態(tài)態(tài)管理審核工程程進(jìn)度款款、補充充預(yù)算建安成本本動態(tài)評評估竣工階段段工程竣工工結(jié)算外審單位位的運用用和管理理內(nèi)審審核保固固金的支支付成本后評評價思考：成本投入入與產(chǎn)品品定位、、客戶定定位？最最低價中中標(biāo)的思思考？目標(biāo)成本本的剛性性？目標(biāo)成本本的階段段和精細(xì)細(xì)程度？？何為成本本預(yù)警？？如何實實施？變更、簽簽證的編編號重要要嗎？一一單一算算？一月月一結(jié)？？造價工程程師的管管理？26施工準(zhǔn)備備及施工工階段之之技術(shù)管管理項目管理理策劃書書（不僅僅是技術(shù)術(shù)管理內(nèi)內(nèi)容）圖紙管理理圖紙會審審審查要要點編制制圖紙會審審紀(jì)要及及補充設(shè)設(shè)計變更更圖紙會審審與圖紙紙的標(biāo)識識設(shè)計變更更管理施工組織織設(shè)計施工組織織設(shè)計審審查要點點施工單位位總平面面布置的的關(guān)注施工方案案專家論證證、重要要工藝方方法標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（合約約附件））、方案案交底監(jiān)理規(guī)劃劃、監(jiān)理理細(xì)則的的審查規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的管理理適用規(guī)范范標(biāo)準(zhǔn)清清單、檢檢查測量管理理基準(zhǔn)點座座標(biāo)測量報驗驗資料沉降及變變形觀測測記錄儀器配備備的要求求及校準(zhǔn)準(zhǔn)施工過程程之工程程質(zhì)量管管理建立質(zhì)量量目標(biāo)、、明確甲甲方管控控重點精密的合合約系統(tǒng)統(tǒng)和管理理項目策劃劃設(shè)備材料料進(jìn)場控控制（驗收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、封封樣、品品牌及合合格證驗驗收、復(fù)復(fù)檢、平平行檢測測、甲供供材料現(xiàn)現(xiàn)場移交交、材料料退場管管理）方案先行行樣板引路路：樣板清單單樣板交底底、樣板板驗收（（大面積積施工前前15天）、樣樣板返工工、樣板板檔案實物交底底、考試試甲方進(jìn)行行技術(shù)交交底工序控制制措施人機料法法環(huán)控制制，工作作面交接接，會議議的管理理驗收的