現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)新城ppp項目可行性研究報告

第一章項目總 項目概況簡 項目開發(fā)背 項目概 項目定 主要經(jīng)濟指標(biāo) 第二章項目建設(shè)背 國家及省發(fā)展政 項目特 A區(qū)開發(fā)條件、現(xiàn)狀與分 第三章項目建設(shè)需求分 項目SOWT分 政策環(huán)境分 土地市場分 第四章項目選址及建設(shè)條 A區(qū)征地拆遷自然狀 項目開發(fā)目 第五 規(guī)劃功能結(jié)構(gòu)分 規(guī)劃用地布 項目建設(shè)內(nèi) 第六章開發(fā)方 開發(fā)原 開發(fā)建設(shè)總體策 開發(fā)分 公共設(shè)施規(guī) 景觀與水系統(tǒng)規(guī) 道路交通規(guī) 公共交通系統(tǒng)規(guī) 供地計劃 征地拆遷方 市政設(shè)施建設(shè)方 第七章項目節(jié)能分 能耗狀況分 能耗指標(biāo)計 項目管理節(jié)能措 第八章項目評 環(huán)境現(xiàn) 第九章項目實施進度計 實施進度安 第十章方 10.1范圍、組織形式及方 10.2方 資質(zhì)要 10.4基本情 第十一 投資估算與籌 估算依 項目投資計 項目總投資估 第十二章項目組織管 項目管 項目公司前期編 第十三 利潤分 項目籌措計 結(jié) 第十四 風(fēng)險分 不確定性分 風(fēng) 工程質(zhì)量風(fēng) 投融資風(fēng)險分 政策風(fēng) 項目風(fēng)險防控建 第十五章項目綜合效益分 政治效 社會效 經(jīng)濟效 第十六章結(jié)論與建 釋義眉山現(xiàn)代工業(yè)新城總部經(jīng)濟區(qū)（A區(qū)）：以下簡稱“項目區(qū)”或A區(qū)；京府投資公司：以下簡稱“京府公司”或“項目公司眉山現(xiàn)代工業(yè)新城投資：以下簡稱“新城公司總部經(jīng)濟區(qū)（A）區(qū)項目可行性：以下簡稱“可研報眉山現(xiàn)代工業(yè)新城總部經(jīng)濟區(qū)（A）PPP總部經(jīng)濟區(qū)8.2平方公里的項目策劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃以及總部經(jīng)濟區(qū)（A區(qū)）約2.2平方公里的修建性詳細(xì)規(guī)劃與城市設(shè)計編場人支與進項區(qū)運理特經(jīng)權(quán)經(jīng)營與管理等；（）以下簡稱：一級開發(fā)（定200，以的地制紅圖所示面積為準(zhǔn)）；區(qū)，以下簡稱：總部商務(wù)區(qū)（0項區(qū)內(nèi)由中景基、京公司通過源配置、多招商區(qū)（180）。第一章項目總論稱：眉山現(xiàn)代工業(yè)新城總部經(jīng)濟區(qū)（A區(qū)）PPP建設(shè)運營項目，區(qū)位和范圍：位于眉山市中心城區(qū)城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)成樂高速以西、醴泉河以東、省道106區(qū)片區(qū)（詳見附件《眉山現(xiàn)代工業(yè)新城總部經(jīng)濟區(qū)（A區(qū)）規(guī)劃范圍圖》）2.2（）建設(shè)單位：京府投資運營管理單位：京府投資區(qū)入駐企業(yè)投資的組織建設(shè)運營管理單位：京府投資有眉山現(xiàn)代工業(yè)新城總部經(jīng)濟A2.2（以下簡稱：A區(qū)）容：包括總部經(jīng)濟區(qū)8.2規(guī)劃以及總部經(jīng)濟區(qū)（A）約2.2規(guī)劃與城市設(shè)計編制、土地一級開發(fā)、投資融資、規(guī)劃與建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、市場、人才支撐與引進、項目區(qū)的運營管理、特許經(jīng)營權(quán)經(jīng)營與管理等。目標(biāo)：打造西部獨具特色的總部經(jīng)濟區(qū)和省“產(chǎn)融合、兩化互動”的示范區(qū)，項目總投資不低于億元，總建筑面積不少于200企業(yè)（或企業(yè)總部）年度總額不低于以下標(biāo)準(zhǔn)：運營期第1于3第2于4億作期：項目合作期限為12年。其中，建設(shè)期為6年（自批準(zhǔn)總部經(jīng)濟區(qū)（A）2.2建性1起算，運營期為6年（自建設(shè)期滿后次日起算。預(yù)計201510202710月入：項目公司股東出資+會融資項目公司招商組織駐企業(yè)投資。景基本背景根據(jù)省眉山市城市2010-2020發(fā)展規(guī)劃眉山市將發(fā)展成為成時為適國家新城鎮(zhèn)化設(shè)發(fā)展、省平原城市6游、休閑、商業(yè)、工業(yè)等功能；另外，眉山現(xiàn)代工業(yè)新城主要集中了工業(yè)集群，工業(yè)新城以7個（）彭經(jīng)開新（公義、成眉產(chǎn)業(yè)園為北組，組團造新2014年，眉山現(xiàn)代工業(yè)新城實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值428億元入393億元，園區(qū)入駐企業(yè)達(dá)到333戶，計劃到2017年，承載全市工業(yè)總60%以上，銷售收入累計實現(xiàn)1900個產(chǎn)業(yè)眉山。打造6個百億園區(qū)，新增2個省級開發(fā)區(qū)，力爭建成1個國家級A區(qū)（A心，毗鄰天府新區(qū)片區(qū)的新型城。況項目位眉山市是省距離省會最近的地級市，是省著名的歷史文化名城，擁有區(qū)位、天府新區(qū)、三化三張靚麗的名片，國際機場40公里，是省重點打造的天府新區(qū)區(qū)域之一。眉山現(xiàn)代工業(yè)新城總部經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃總面積8.2平方公里，位于眉山市城東、省106以2.2平方公里。部城建設(shè)后，進行運營管理（含特許經(jīng)營權(quán)），A地一級整理，宗地內(nèi)場地平整，做好區(qū)域內(nèi)水系景觀、重點工程建設(shè)工作。項目區(qū)建成后，總建筑面積預(yù)計230萬平方米，可實現(xiàn)就業(yè)人當(dāng)?shù)啬酥琳麄€西南地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展、為實現(xiàn)城鄉(xiāng)和人民改善，起到應(yīng)有的示范作用位

山現(xiàn)代業(yè)新城區(qū)形成集總辦公、態(tài)居與務(wù)規(guī)劃建設(shè)條件市項目合作公司負(fù)責(zé)總部經(jīng)濟區(qū)8.2平方公里的策劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制組織工作，負(fù)責(zé)A區(qū)約2.2平方公里城市設(shè)總部經(jīng)濟區(qū)（A）綜合容積率≤2.5（A總面積計算），劃確定（A區(qū)可開發(fā)建設(shè)用地配比（按A區(qū)總面積計算）：總部商務(wù)區(qū)及配套商務(wù)用地（商服用地）35%-5%，生活配套居住用地15%-25%，公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地、道路及交通設(shè)施用地20%-2510%-15%，具體由控制性詳細(xì)規(guī)劃確定。：按照總部經(jīng)濟區(qū)（A區(qū)）開發(fā)計劃、投資計劃和招商計劃，市政府負(fù)責(zé)保障總部經(jīng)濟區(qū)（A區(qū)）建設(shè)用地。財政政策總經(jīng)濟區(qū)A）范圍內(nèi)業(yè)上繳方留存分，建期按100運營期按50%由市財政依法預(yù)付安排給眉山現(xiàn)代工業(yè)新城投資，眉山現(xiàn)代工業(yè)新城投資收到款項后5個部經(jīng)濟區(qū)（A）土地出讓收入按規(guī)定計提政策性專項基金(土地出讓收入總額的15%)后，由市財政依法安排給項目公司，用于支付項目合作公司實施的總部經(jīng)濟區(qū)（A區(qū)）征地拆遷補償安置、市政公用設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和運營管理等費A）區(qū)建設(shè)目，除以政策另規(guī)定外免收屬于本級收的行政業(yè)性；總部經(jīng)區(qū)A）上繳行政事性市級所得部由市財依法全額排給項目公，用于付項A區(qū)依法全額預(yù)付安排給眉山現(xiàn)代工業(yè)新城投資，眉山現(xiàn)代工業(yè)新城投資收到款項后5個工作日內(nèi)，將款項安排給京府公司，用于京府公司實施的總部經(jīng)濟區(qū)（A區(qū)）項目。部經(jīng)濟區(qū)準(zhǔn)金融機構(gòu)指標(biāo)。配套服務(wù)政策眉山市市建立總部經(jīng)濟區(qū)（A區(qū)）建設(shè)會議制度，協(xié)調(diào)濟區(qū)建設(shè)運營和產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供“一站式”服務(wù)。項目合作政企合作模式（PPP模式）：是指與社會資本合作模（Public-PrivatePartnership,PPP），是指與社會資本之間，經(jīng)營收益和必要的“”（即）獲得合理投資回報；負(fù)責(zé)行政、服務(wù)、政策支持，在合作期滿取得本協(xié)議約定基礎(chǔ)設(shè)施，通過眉山現(xiàn)代工業(yè)新城總部經(jīng)濟區(qū)（A區(qū)）產(chǎn)業(yè)發(fā)總部經(jīng)濟區(qū)（A區(qū)）建設(shè)運營采取政企合作（PPP）模式，實行“主導(dǎo)、市場、企業(yè)主體閉運行、自負(fù)盈虧”。市負(fù)責(zé)規(guī)劃審定、產(chǎn)業(yè)、政策配政務(wù)服務(wù)、群眾工略投資企業(yè)負(fù)責(zé)投資融資、規(guī)劃建設(shè)、發(fā)展、市場、人才支撐、運營管理。新城公司同投企業(yè)共出資組項目合作司，資本金5億元，眉山現(xiàn)代工業(yè)新城投資占股30%，投資企業(yè)占股70市業(yè)政務(wù)務(wù)、群工略投資業(yè)負(fù)責(zé)投融資、劃建設(shè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展市場、人才撐、運管理；項合作公對項目施統(tǒng)規(guī)、統(tǒng)一資、統(tǒng)設(shè)、一招商、一運營統(tǒng)一管，承項區(qū)征地遷補償置等所需，負(fù)市政公設(shè)施、共服眉山市負(fù)責(zé)規(guī)劃審定、產(chǎn)業(yè)政策配套、政務(wù)服務(wù)、眾工作；中景恒基負(fù)責(zé)投資融資、建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、市場人才支撐、運營管理。城（）織施征地拆遷、償、安及群眾工，協(xié)調(diào)各項套政策項目合作公司在建設(shè)運營期間履行總部經(jīng)濟區(qū)（A）規(guī)劃、投資、項目合作中景恒基與眉山市共同出資在眉山市成立項目合作公司（公司），項目公司已經(jīng)于2015年8月1日成立，即：京府投資。京府公司資本為5中眉山市安排出 安排出3.5億元，持股比例為70%。眉山市向項目合作公司選派監(jiān)事會主（法定代表人）、總經(jīng)理和財務(wù)經(jīng)理，并負(fù)責(zé)項目合作公司經(jīng)營管理團隊的組建及日常經(jīng)營管理。及籌措方16發(fā)自建50.75萬平米總部辦公成本為13.91億元，項目財務(wù)費為4.11億元，項目公司用為0.55億元。項目總投資為億元。另項目公司組織入駐企業(yè)投入建設(shè)的180萬平方米總投資86.88億元本項目一開發(fā)和部商區(qū)投資需來源三個部，部分是項目公司資本金（本5，一部分來自項目公司融資14.08（15%，其余部分來自于項目收益返投。本項目總部配套區(qū)投資所需來源于：項目公司組織入駐企業(yè)投入的資本金和入駐企業(yè)落戶項目的投資項目區(qū)總投122其中：一級土地整理及總部商務(wù)總投資額35.12億元，總部配套區(qū)由項目公司組織入駐企業(yè)建86.88億元務(wù)區(qū)項目財務(wù)效項目一級開發(fā)和總部商務(wù)區(qū)項目投資中，一級土地整理成本比為45.56%，二級開發(fā)自建總成本占比39.60%，用占比3.13%，財務(wù)費用占比11.71%。一級開發(fā)和總部商務(wù)區(qū)融資總額14.08億元，銀行融資綜合年化利率15%以內(nèi)，每年末付息一次，2017年之后不再追加融額使用期集中在2016年至2017年，主要用于支付項目征地拆遷安置用、二開發(fā)建、支利息費及目公司用，其值發(fā)生在2016年一季度，融資額達(dá)2.535億元，主要用于征地拆遷安置費用和前期費用等開支；其余項目資所需來于項目返投，項返投產(chǎn)生于2016年一季度3600萬元，項目收益由土地整理成本返回和項目公司與約收益及回地稅成。主要于項目地拆遷用、融資本及利息用、支項目公司用。收入投峰發(fā)201821960部商務(wù)區(qū)建設(shè)利潤分京府公司收益應(yīng)具體包括以下幾個部分項目一級開發(fā)（化10%收益率計算收益；（；總部辦公銷售收入4)少量總部辦公自持租賃收益方的收益的各項稅和費返還部分；項目公司特許經(jīng)營權(quán)收本項目預(yù)計投資35.12億元，預(yù)計實現(xiàn)利潤總額9.79億元利潤8.13億元，返稅后利潤預(yù)計11.55億元（全部償還融資本息后，部商務(wù)區(qū)資本金現(xiàn)金流量經(jīng)財務(wù)效益測算，在計算期6年（2015-2020年）整個項目可實現(xiàn)土地稅前收入為23.50億元（已扣除向繳納15%部分和稅費；項目公司經(jīng)24.97。實現(xiàn)利潤總9.79億元，項目年化資本金凈利潤率27.09%；項目投資財務(wù)收益率稅后為30.93%；財務(wù)收期為4.91年（稅后。的現(xiàn)金流且償還能力較好。部商務(wù)區(qū)項目盈虧平衡分本項目可供出讓土地1734.45畝92.26元/畝，含金融成本每畝成本為115.96萬元/畝，土地掛牌出售利潤43.22萬元，平均出讓價格為168.94萬元/畝；本項目安全邊界項目能力良好且安全邊界系數(shù)大于30%較為安全，風(fēng)險可控。部商務(wù)區(qū)償債能力分15%，每年末付息一次，項目在計算期第三7計算償債能力的各項指標(biāo)如下：償債備付經(jīng)測算，本項目一級開發(fā)和總部商務(wù)區(qū)在償還期的第一（即2017年）償債備付率為0.84，第二年償債備付率為1.40，第三付息的可以償還，且在償還期第二年即（2018年）開利息備付務(wù)償還期的第一年（即2017年）利息備付率為2.33，第二年利息備付率為6.79，第三年利息備付率為8.98，第四年利息備付率為33.56，表明償付利息的十分充足。務(wù)區(qū)項目結(jié)本項目一級開發(fā)和總部商務(wù)區(qū)一級開發(fā)和總部商務(wù)區(qū)預(yù)計投35.12億元，預(yù)計實現(xiàn)利潤總額9.79億元，凈利潤8.13億元，返稅后凈利潤11.55億元，稅后項目投資收益率為30.93%，保本作—總項數(shù)單備1一級土地整理及總部商務(wù)區(qū)總投億包括：一級開發(fā)和自建部分總投2項目公司組織投入部分總投資億只含建安和土地投資估算（合計億二項目用地指數(shù)單備1土地一級整理范 可供畝規(guī)劃總用地面 .63開發(fā)期4計算6三投資估金單備1一級土地整理投億包括征地拆遷及安置房、市政基礎(chǔ)設(shè)施2二級億開發(fā)50.75萬平方米總3用億按每2000萬估算，201510004財務(wù)費億利率15%投資估算（合計億四籌億1自有億項目開發(fā)前期費用、項目公司2社會融億利率15%3項目收入返億五財務(wù)分析指單1經(jīng)營收億計算期內(nèi)（6年2總成億計算期3稅前利億計算期內(nèi)（凈利潤++地稅4凈利潤（稅后億計算期5返稅后凈利億項目凈利潤+地6資本金利潤稅后利潤/自有（計算期6年7年化資本金凈利利潤率/計算期（稅后8項目投資收益稅后；irr=10%計算期6凈現(xiàn)值億稅凈現(xiàn)值億稅投資年稅后(動態(tài)第二章項目建設(shè)背景國家及省發(fā)展政2014年初，頒布《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃2014—2020提出“、人為”的城鎮(zhèn)發(fā)展方。明確未來城間，也給了本項目明確的發(fā)展思路。2014年6月30日，省正式《成渝經(jīng)濟區(qū)成城市展劃2014—2020》的省辦發(fā)（2014）54的發(fā)展任務(wù)。間格局。中成德眉樂城市線是個《規(guī)》市群《規(guī)劃》中明確了眉山市截止2020年要實現(xiàn)中心城區(qū)人50—100萬生物生產(chǎn)業(yè)”的產(chǎn)業(yè)區(qū)的并加強就業(yè)服務(wù)能力建設(shè)，打造勞務(wù)培訓(xùn)和輸出。項目特從地理上看，眉山市屬于省，1997年建立眉山地區(qū)，2000撤地建，轄一五縣，中東坡區(qū)城市，為下最位于盆地平原西南部，岷江中游青衣江下游的扇形地帶，--樂黃金走廊段。眉山位居南城市的中心，速接僅60山80佛余公里；北臨雙流機場45公里南距樂山大件碼頭70余公眉山市人文旅游資源有東坡文化、長壽文化、道教文化、文編藝術(shù)節(jié)、丹棱嗩吶節(jié)等。（山黃走的段點區(qū)“原”的重組成部。同時，山作為的組團與成南渝濟，同時同樂山、賓、瀘，重慶同融沿江，北與家級濟開發(fā)天新區(qū)接，亦為、山兩城節(jié)點城市。微觀位置

成樂高速以西、醴泉河以東、省道106線以南。自然眉山位于盆地平原西南邊緣，東經(jīng)(102.4-18.6)北緯（331）位于平原西南部，岷江中游和青衣江下游的扇地帶，-樂山黃走廊中段。北靠，瞰樂山，臨資陽西望雅，是平原通川南、川南、川、云南咽喉地和南大門。岷江和青衣江貫穿境內(nèi)，以平原和河流沖積平壩為主。東部海拔500-800m分達(dá)800-1500m，中生代紅色巖層分布廣泛，丹霞地貌發(fā)育，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。年平均氣溫17.1℃，最低氣溫-3.5℃，最高溫度38.6℃，年平均降雨量大于1000毫米。眉山市境內(nèi)山巒，丘陵起伏，地勢呈西高東低，最高海拔夏季受西太平洋副熱帶高壓控制，冬季受西北利亞和冷空氣影響，加之輻射的變化，形成區(qū)內(nèi)多種氣候類型。社會經(jīng)濟概1、基本情況眉山市下轄一區(qū)五縣（管理東坡區(qū)山區(qū)、縣、洪雅縣7186k45.7%，37%。常住人297.84萬人，其中城鎮(zhèn)常住116.01人率38.95%。全年出生人口34890人，人口23144人，人口自然增長率3.34％。市位于東坡區(qū)，東坡區(qū)古稱眉州，是眉山市市轄區(qū)，位于眉山市西南方向，面積13311583個街道，20138636.935萬。級開發(fā)、運營基本條件。2、全2013年經(jīng)濟社會發(fā)展情況眉山2013年地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）860.04元，按可比價計算拉動經(jīng)濟增長7.23百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值224.24增泡菜產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，成功舉辦第五屆泡菜展銷會，泡菜城建設(shè)順被國家農(nóng)業(yè)示范。區(qū)、青神工業(yè)開發(fā)區(qū)350眉山中心城區(qū)房地產(chǎn)新開工面積280萬平米，增長133.3%；品房銷售眉山中心城區(qū)銷售160.1萬平米，增長25.5分別增長20.5%和28.9%。全市城鎮(zhèn)建設(shè)投入183.4億元，增長13.1%；其中城區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)58.2元11.5%。城鎮(zhèn)化率提高1.75百分點，達(dá)到家；實現(xiàn)保費收入33.5元，增5%左右105.7%序20132013年預(yù)計經(jīng)濟1—2—3—4—5%——6%——7—8—財政9—%——居民收入與消———城鄉(xiāng)——‰5——3、全2014年經(jīng)濟社會發(fā)展情省審定，全年地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）944.89億元，按可比價計算比上年增長10.1%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值152.19億元，增長3.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值539.89億元，增長11.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值252.81億元，增長11.2%。三大產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為5.6%、66.2%、28.2%，分別拉動經(jīng)濟增長0.6、6.7、2.8個百分點。人均地區(qū)生產(chǎn)總值31664元，增長9.7％。三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的16.8：57.1：26.1優(yōu)化為16.1：57.1：26.8。全年非公有制經(jīng)濟增加值603.49億元，比上年增長11.2%，占地區(qū)生產(chǎn)總值的 63.9經(jīng)濟增長的貢獻率為694拉動經(jīng)濟增長7.02個百分點。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值59.35億元，增長41%；第二產(chǎn)業(yè)增加值403.33億元，增長11.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值140.82億元，增12.5%。全年居民消費價格總水平（CPI）比上年上漲1.9%。其中，食品類價格上2.7%1.52.3%，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類價格上漲2.1%，醫(yī)療及個人用品類價格上漲1.8%，交通和通信類價格上漲2.3%，教育文化用品及服2.1中生產(chǎn)資料19生活資料價格2.7％。工業(yè)生產(chǎn)者購進價格（IPI）下降3.3％。全年全社會固定資產(chǎn)投資922.98元，比上年22.1%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資18.68億元，增長8.8%；第二產(chǎn)業(yè)投資363.89億元，增長15.8%，其中工業(yè)投資362.93億元，增長16.8%；第三產(chǎn)業(yè)投資540.41億元，增長27.2%。全年500萬元及以上項目投資商品房銷售面積331.99萬平方米，增長16.0%。A眉山現(xiàn)代工業(yè)新城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)總?cè)丝?6.931萬，平均人643人/平方公里，遠(yuǎn)低于天府新區(qū)現(xiàn)1100人/平方公里485642、尚義四鎮(zhèn)。預(yù)計常住人口規(guī)506075人口主要集中在鳳鳴、青龍、耳、鋁硅等幾個已有大部分園區(qū)內(nèi)居住人口很少，主要是農(nóng)民安置人口和工人倒班業(yè)占人口例較；從業(yè)構(gòu)以一、二業(yè)為。從業(yè)文化素質(zhì)較低。結(jié)論：目前周邊及郊區(qū)總部經(jīng)多以單一產(chǎn)業(yè)帶動發(fā)展，8.2、政的資陽、雅安兩地總部經(jīng)濟區(qū)眉山總部濟區(qū)的展必將為一個點，帶工業(yè)新產(chǎn)業(yè)通過對眉山現(xiàn)代工業(yè)新城總部經(jīng)濟區(qū)項目的初步研究和市對項目做出以下評述：本項目具有極大的潛力。從我們初步的來看，現(xiàn)已入駐7工業(yè)發(fā)提供綜配套、升眉山形和、推進產(chǎn)定位，還具備了獨特的自身優(yōu)勢——區(qū)位眉山成本、天府新區(qū)、本項目對的發(fā)展有巨大的推動作用。根據(jù)數(shù)據(jù)性結(jié)論，各項經(jīng)濟指標(biāo)反了本項的收益良，僅能帶動的發(fā)展并于我管、招商資、政研究、劃”多個專背景組的資深團隊，對于吸收挖掘人才、提隊素質(zhì)是一個很好的契機。從宏觀角度來看，從政治效益上講，眉山現(xiàn)代工業(yè)新城項目整體繞提出的“兩化”互動、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)總體，并按照經(jīng)濟工作會議提出，要走集約、智能、綠色、低碳的新型城鎮(zhèn)化道路的總體部署，慧城市及資源部的節(jié)約集約模范市。從經(jīng)濟效益上講，眉山現(xiàn)代工業(yè)新城總部經(jīng)濟區(qū)項目把握住眉山300平方公里眉山現(xiàn)代新的高，既工業(yè)新的產(chǎn)業(yè)長極和動極更將成眉從社會效益上講，項目建設(shè)同時吸引了高素質(zhì)人才入駐，區(qū)域人5品質(zhì)，使人民感提升。項目擁有獨特文化名片-東坡文化，通過樣化包裝，將現(xiàn)區(qū)文化互，打文化之。綜上所述，通過對本項目的各項初步論證可知，本項目的實施對于我未的發(fā)展極大的進作用，時將極地帶動區(qū)經(jīng)濟第三章項目建設(shè)需求分析眉山市基礎(chǔ)設(shè)施情況分重點工程、交通系統(tǒng)：2014成綿樂鐵路客運專線投入運營、眉山交通中3雅高速公路眉山段已經(jīng)通車，經(jīng)濟區(qū)環(huán)線高速眉山段正在建設(shè)。加快推進岷江航電樞紐工程開發(fā)建設(shè)。全年交通項目85元以和眉山市至眉山段，路線總長69.28km，總投資53.38億。其次，2014年底成綿樂城際鐵路開通運行。這一線路串聯(lián)起沿線城市群，將對整個眉山經(jīng)濟發(fā)展起到“發(fā)”作用。生態(tài)綠化工程建47%21治，保護城鄉(xiāng)飲用水源。文化加快建設(shè)中心城區(qū)。堅持“文化立市”，以文立城，加快建四大文化公園建設(shè)，啟動赤壁路、杭州路、交通中心片區(qū)道路整抓好國家園林城市、國家衛(wèi)生城市、省級文明城市等創(chuàng)建工作。眉項目SOWT分縱觀本項目（A，風(fēng)險與機遇并存，優(yōu)勢與劣勢同樣明顯。需要、企業(yè)緊密合作，方能促成本項目的順利建設(shè)。優(yōu)勢分⑴與毗鄰的區(qū)位優(yōu)勢，是群中距離最近的地⑵項目所在區(qū)域，大環(huán)境的交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)⑶有一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和布局，具有一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)⑷商業(yè)用地性質(zhì)開發(fā)總部商務(wù)區(qū)的優(yōu)⑸人文及旅游資源優(yōu)勢⑹中景恒基企業(yè)資源優(yōu)勢劣勢分⑴區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，需要投入大量的建設(shè)⑵區(qū)域內(nèi)整體形象欠佳，亟需改造⑶生活配套匱乏，生活不便利⑷尚未形成產(chǎn)業(yè)強勢地位，區(qū)域的號召力和引領(lǐng)力不強⑸片區(qū)現(xiàn)狀不利于高素質(zhì)人口導(dǎo)入⑹醴泉河水質(zhì)較差，治理投入較大及規(guī)模有限。（8）本項目周期較長、所需量較大也是一個不利因素機遇分⑴國家西部開發(fā)、《新型城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃2014-2020⑵城市展、成渝經(jīng)濟區(qū)城市展規(guī)2014-2020⑶眉山市發(fā)展區(qū)域的良好愿望景恒基企業(yè)愿望的結(jié)分 ⑶國際、國內(nèi)的經(jīng)濟，充數(shù)，將對項目產(chǎn)生影響。⑷本項目受政策層面的影響較大，政策變化將帶來風(fēng)險3-1SWOT政策環(huán)境分房地產(chǎn)政期限、貸調(diào)政收的，在緊房眉山市針對房地產(chǎn)開發(fā)政策情眉山市加強調(diào)控，促進房業(yè)有序發(fā)展，主要是加融的加房產(chǎn)力擴信用好、實力強、市場前景好的開發(fā)企業(yè)。繼續(xù)加大對風(fēng)險小、收益穩(wěn)定的個人住房，增加對性住房的信貸支持。加強房產(chǎn)市場規(guī)劃管理。第一，嚴(yán)把規(guī)劃關(guān)。規(guī)劃部門必須嚴(yán)格按照律、和要求，科學(xué)、合理正項目規(guī)劃。規(guī)劃區(qū)范劃。令立即停工整頓，及時處理。國有使用權(quán)抵押期間，抵押人同意，不得辦理項目規(guī)劃續(xù)。第二，嚴(yán)把批后管理關(guān)規(guī)劃部門要充分行使規(guī)劃權(quán)，項目規(guī)劃批準(zhǔn)后的，制止、早，不留后患，并依法開發(fā)企業(yè)的責(zé)任。同時，眉山市加強房地產(chǎn)市場土地管理采取改用途、價置換安排臨時用、納入儲等途20%征收土地閑置費。堅持“熟地”出讓。將競買保證金調(diào)整為起拍(掛)價的50土地成交后，須在10個工作日內(nèi)簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓付土地價款的，分期支付時間最長不得超過6個月。建立房地產(chǎn)用地開工竣工申報制度。用地者應(yīng)當(dāng)在項目開工、竣工時，向部門申報，門應(yīng)對土地出讓合同約定內(nèi)容15土地市場分土地供應(yīng)分眉山城市規(guī)劃區(qū)2010山城市規(guī)劃區(qū)2010年度國有建設(shè)用地供應(yīng)總量為31宗2048畝，具3-1：1B-2B-3B-4B-5A-6A-7A-8A-9A-A-A-B-原眉山農(nóng)業(yè)學(xué)校用49擬調(diào)整土地用為經(jīng)營性以規(guī)劃部門審的土地用途為無無無眉山城市規(guī)劃區(qū)201120111695眉山城市規(guī)劃區(qū)2011年度國有建設(shè)用地供應(yīng)總量為52畝。其中：住宅用161139畝，商9184畝，公共管與公共服務(wù)用地4宗142畝，交通用地23宗221畝市本級收益范圍供應(yīng)41848畝。包括：出讓經(jīng)營性用地宗493畝，劃撥公共管理與服務(wù)用地、交通用地26宗355畝眉山經(jīng)開區(qū)收益范圍出讓經(jīng)營性用地8729畝東坡區(qū)收益范圍出讓經(jīng)營性用地3108畝眉山城市規(guī)劃區(qū)2012畝。其中商服用11280畝121385畝住宅用231592畝公共管理與公共服務(wù)用地15746畝交通用地2宗1001畝（預(yù)計2012年道路建設(shè)需新增建特殊用地1宗20畝（金象園區(qū)消防特警站。2012年度眉山城市規(guī)劃區(qū)國有建設(shè)用地供應(yīng)總量為64畝。其中433386畝金象化工園區(qū)片區(qū)181531畝東坡區(qū)人民范圍3宗108畝眉山城市規(guī)劃區(qū)2013山城市規(guī)劃區(qū)2013年度國有建設(shè)用地供應(yīng)總量約10350畝（根據(jù)項目建設(shè)需要可作適當(dāng)調(diào)整。供應(yīng)（1）商服用151236畝464353畝住宅用272090畝公共管理與公共服務(wù)用地172171畝241853畝金象化工園區(qū)片區(qū)131644畝東坡區(qū)人民范圍52宗3839畝岷東新172984畝 年眉山市國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃指標(biāo)和布局（一）國有建設(shè)用地供應(yīng)總山城市規(guī)劃區(qū)2014年度國有建設(shè)用地供應(yīng)總量約19939.539畝（根據(jù)項目建設(shè)需要作適當(dāng)調(diào)整。（二）國有建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和布局眉山城市規(guī)劃區(qū)2014年度國有建設(shè)用地供應(yīng)總量為宗19939.539。其1）商服用504062.923畝2）工礦倉儲用地576861.543畝3）住宅用424838.8035畝公共管理與公共服務(wù)用地141930.02畝交通用地20宗2222.25畝特殊用124畝1）眉山市414501.005畝金象化工園區(qū)片區(qū)171263畝795863.17畝岷東新254434.15畝甘眉工業(yè)園區(qū)片區(qū)223878.214畝土地成交分成交均379.75畝成交218.1應(yīng)商91.05成91.05畝成交均173.09畝3、眉山市201379號宗地東臨東坡2號道路，南臨萬景公司用地，西臨陳蜀黔用地，北臨東坡島15號道路，4、2014年眉山土地成交分1）2014年1-12月，按中國指數(shù)的數(shù)據(jù)，眉山成交住宅用512724畝。5、2015年眉山土地成交分我方針對項目地的商住用地土地價值取值方法和依據(jù)如根據(jù)估價方法的適宜性?可信程度?可操作性,參考本地市場評估調(diào)研數(shù)據(jù),估價對象所在區(qū)域地價水平,綜合考慮采取算數(shù)平均法計算土地單價。2013-2015土方面進行權(quán)重評分：自身因子：主要通過地塊規(guī)模大小、地勢地貌情況、指標(biāo)、地表建筑物拆遷難度、通達(dá)性、地塊區(qū)域區(qū)域規(guī)劃面進行權(quán)重評分；部因子從當(dāng)?shù)胤隽Χ取⑦吿?、周環(huán)境專業(yè)市權(quán)（備注：參照2014年-2015年東坡區(qū)、金象園區(qū)及周邊主城區(qū)成交的8宗土地價值分析并通過對自身影響因子和外部影響因子綜合評分對比分析進行權(quán)重配比）預(yù)計2016年項目地成交土地基準(zhǔn)地價分眉山市根據(jù)地實情況山市劃區(qū)商用地、宅用地及工業(yè)用地的土地級別及基準(zhǔn)定價進行規(guī)定，商服基準(zhǔn)地價在36.0-23.93035.13-10487工業(yè)基準(zhǔn)地價在11.47-14.40萬元/畝，詳見下表級面積（平方米所占比ⅠⅡⅢⅣⅤ合級面積（平方米所占比ⅠⅡⅢⅣⅤ合級面積（平方米所占比ⅠⅡ工業(yè)合房地產(chǎn)市場成交量及成交價格分3.4.1市各郊區(qū)與眉山市房地產(chǎn)分1、?。?）主城區(qū)商品住宅市場分同時下降39.18%；成交面積406.9萬m2，同比下降24.93%。（2）市各郊區(qū)商品住宅市場分郊區(qū)住宅存量：截止2015年6月，郊區(qū)商品房住宅庫存量達(dá)到1459萬m2，仍處于，以月均去化106.5萬m2的速度計算，需14個月消化庫存。 2、各郊區(qū)區(qū)域供銷分郊區(qū)住宅存量：各郊區(qū)中，雙流住宅市場供應(yīng)量與銷售量為各郊區(qū)之最，受北改利好驅(qū)動，新都區(qū)供銷量同期也處于。3、眉山市房地產(chǎn)分析（住宅根據(jù)眉山網(wǎng)統(tǒng)計，2014年1-12月中心城區(qū)共銷售約套，預(yù)計全15000套左右，基本與去年持平，銷售面積萬平米左右多層、小的洋品結(jié)構(gòu)比較單一；2013據(jù)市局統(tǒng)計均價43004、眉山市房地產(chǎn)各戶型面積分目前來看，70~90m2戶型成交占比高，市場仍以剛需為主；市場存量仍處于，后市去化壓力不減。2015年下半年，地產(chǎn)市場調(diào)整期進入尾聲，眉山房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)售價上升趨勢，預(yù)計2016房地產(chǎn)眉山市東坡區(qū)典型樓盤現(xiàn)狀分如陽光、、鷺湖國際、凱旋廣場、陽光春天、金色春 等，大多集中在80-130㎡，出售均價大多集中4000-5000元/㎡鷺湖國、金融、商務(wù)、體育、會展、中高端為一體的城市新都會圈1362.5凱旋廣

3-7旋廣場領(lǐng)地在山繼凱帝景凱旋天、江麗景之飾首席設(shè)計師潘向東先生提綱項目外立面和公共空間的設(shè)計尚

3-8尚都是龍輝躍·尚都房地產(chǎn)開發(fā)繼“詩

3-9加洲國際城是華星子公司華星地產(chǎn)2010年在大地區(qū)高品質(zhì)開山之作，斥巨資12億元，與甲級設(shè)計單位中國建筑東北（福州分院、頗負(fù)盛名的匯森景觀設(shè)計強強聯(lián)手打造18.5%超低建筑密度，80%綠化景觀。眾和銘

眾和?銘座位于眉山居住氛圍、生活價值、休閑工作極為完善的城活中心項目北眉州大道西靠體館、會中心東陽光傳世風(fēng)

3-11公園（含三蘇千年文化休閑集大成商業(yè)體，總用地面積綠化覆蓋約50%。一站式社區(qū)高端配套、低密度、低容積且臨河、眉

玫瑰園(17)期眉州是玫瑰園房地產(chǎn)開發(fā)繼玫瑰園(16)期景峰華麗轉(zhuǎn)身之后的又一高端力作。項目占地平方米，總建筑面積165968.68平方米，是集居住、商業(yè)、文化、旅(17)期眉州項目打造成為具有城眉州眉山市東街28號小小小小76-75-70-81-73-75-70-預(yù)計2016年眉山市房地產(chǎn)市場均價（含住宅、商業(yè)、商辦）5500元左右，2016-2021年，房地產(chǎn)市場均價平均達(dá)到6000元/平方米以項目地塊現(xiàn)狀與分道路交）時也是城市的形象大道和快速通道。蒲眉路和S106（眉洪路）從項目界處橫成樂高速系老城，但項目現(xiàn)交通與老區(qū)接不暢，帶動不強。規(guī)區(qū)縱向由建的工環(huán)線串聯(lián)部眉山開區(qū)新線現(xiàn)狀貨運交為主，項目中部過，對目通造影圖4- 聯(lián)系規(guī)劃區(qū)與南北工業(yè)園區(qū)的2號線與工業(yè)環(huán)線道路路面建設(shè)情況基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)

4-2①電力：區(qū)域內(nèi)106線南側(cè)現(xiàn)有1座110KV的變電站，三條②自來水：區(qū)域內(nèi)沿106線已鋪設(shè)Φ500自來水主管，日供水萬立方米，供水單位為眉山市水廠③天然氣：區(qū)域內(nèi)已預(yù)留Φ219天然氣主管接口，日供氣能力萬立方米，供氣單位為眉山市新海宇公司2015建成運營，一期日處理能15萬噸，遠(yuǎn)期日處理能30時水電區(qū)現(xiàn)分多農(nóng)村，時電就地形地

有淺402-450用地坡度多0～15度之間，以0～8度為主，用地坡向分布比較均勻，高差約為28m，比較現(xiàn)狀土地使用情況及周邊5112比例1A公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用2M工業(yè)一類二類三類3S道路與交通城市4U公用供應(yīng)5村莊6軍事7水8農(nóng)林項目所在區(qū)域現(xiàn)有建筑主要以3-4項目所在區(qū)域的西邊眉州大道的北側(cè)，現(xiàn)有一生態(tài)旅游示范村——龔村，整體以“仿宋”風(fēng)貌打造。荷塘景觀優(yōu)美、公服配套較完善，人居環(huán)境良好。周邊已建項目主要有亞馬遜電子商務(wù)運營中心、格力電器、順隆汽貿(mào)、圣豐農(nóng)產(chǎn)品交易、安置區(qū)、航空學(xué)校等。區(qū)內(nèi)自然資源與氣候環(huán)目資源發(fā)，主由醴泉及狀坑塘成。醴河屬25m，A區(qū)區(qū)域周邊現(xiàn)

圖4- A區(qū)以北為尚義場鎮(zhèn)及眉山經(jīng)開區(qū)工業(yè)園區(qū)，經(jīng)開工業(yè)園區(qū)以生A區(qū)以南為金象工106省道北側(cè)為新農(nóng)3-4A區(qū)征地拆遷自然狀序村戶人人均耕地面房屋面積（平方米合磚磚土木土木簡16組0021組70034組045組052組63組074組085組0小計項目開發(fā)目項目開發(fā)區(qū)域內(nèi)最終達(dá)到六通一平，指土地(生地)在通過一級平主要包括：通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)?、以及場地平整。滿足正常生活工作需要。通排水：這里的排水包括了規(guī)劃區(qū)內(nèi)的生活污水以及雨水的放通電力：是指規(guī)劃區(qū)內(nèi)電纜鋪設(shè)完畢，一般電力的要求能滿足規(guī)劃區(qū)內(nèi)一般正常生活工作需要。、傳真、郵件、寬帶網(wǎng)絡(luò)、光纜等。通燃?xì)猓横槍τ行枰烊細(xì)饣蛎簹獾囊?guī)劃區(qū)設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)，燃?xì)馐褂靡险w規(guī)劃和使用量，符合城鎮(zhèn)燃?xì)廨斉涔こ淌┕ぜ膀炇崭傻劳〞?。場地平整：指將需要進行的施工現(xiàn)場（紅線范圍內(nèi)）的自然地面通過工或機挖填平造成為計需要平面，得施整工場無物施范內(nèi)木、植畢滿測第五 項目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)區(qū)域定位及規(guī)劃設(shè)發(fā)展理眉山提出2010-2020城市發(fā)展規(guī)劃，將眉山打造成為區(qū)域中心城市、新興工業(yè)、宜居田園城市、特色文化名城。圍繞此規(guī)劃，眉山市并進行優(yōu)規(guī)劃理，水系及其景觀打交通微環(huán)，化，從而提升區(qū)域，增加區(qū)值；化：東坡故文化為，區(qū)內(nèi)景觀體化居住主體、商住化、飲、、休閑、物等業(yè)都，與其端化：在影全市乃全省和高度，合區(qū)特瞄可持續(xù)發(fā)展；已經(jīng)具有規(guī)模的7個工業(yè)園區(qū)，進行定制化配套建設(shè)及服務(wù)，同時引進高端產(chǎn)業(yè)進行整合配套，實現(xiàn)補鏈?zhǔn)桨l(fā)展和拓展性發(fā)展； 政策，讓藍(lán)領(lǐng)、白領(lǐng)、金領(lǐng) 能安居樂業(yè)項目功能定市場為向，以市展為托，東坡文、服務(wù)包、、金服務(wù)、化旅游生態(tài)居住務(wù)區(qū)。規(guī)劃功能結(jié)構(gòu)分一核、一帶、兩軸、合算中心、科研中心、五星級店和總部商業(yè)設(shè)施、配套住宅等為融、信息、技術(shù)研發(fā)平臺、人力資源平臺、的打造提供有力支撐，打開世界的窗口區(qū)：開發(fā)建設(shè)總部辦公樓、科研孵化中心、文化休閑設(shè)施、CEO規(guī)劃用地布序用地名比例1R二類居2A公共管理與行政辦文化設(shè)教育科3B商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用商業(yè)用商務(wù)用康體用4S道路與交通設(shè)施用城市道交通場5U公用設(shè)供應(yīng)設(shè)安全設(shè)6G綠地與廣場公園綠防護綠廣場用7商業(yè)住8F商業(yè)辦公綜合用地城市建9水總圖5-3總平目內(nèi)塊開發(fā)取高中、容積率配設(shè)的方式，屈曲的天際線。A區(qū)平均毛容積率：1.16（總建筑面積/規(guī)劃總用地面積A區(qū)可經(jīng)營性開發(fā)地塊平均凈容積率：1.99（可經(jīng)營性總建筑面項目建設(shè)內(nèi)

項目內(nèi)容：負(fù)責(zé)總部經(jīng)濟區(qū)8.2平方公里的整體策劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃及費用，負(fù)責(zé)A區(qū)約2.2平方公里投資融資、規(guī)劃建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、市場、人才支撐、運營管理等。工程建設(shè)及運營內(nèi)容部城建設(shè)后，進行運營管理（含特許經(jīng)營權(quán)），A落位工作。項目建設(shè)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)簡總部經(jīng)濟區(qū)區(qū)可建設(shè)用地總面積為198.64公頃包括總部辦公、商業(yè)、商住、商辦、居住及市政設(shè)施用地?？山?jīng)營性開發(fā)用115.63萬㎡，占總用地的58.2%；綜合容積率為1.99。其中總部辦公用地面積31.77公頃，建筑面積約50.75萬㎡商業(yè)主要為獨立占地商業(yè)建筑，用地面積15.10公頃，建筑31.17萬㎡商住綜合用地面積3.97公頃，建筑面積17.84萬㎡商辦綜合用地面積13.96公頃，建筑35.69萬㎡會議會展用2.33公頃，建筑面積約6.99萬㎡居住用地面48.50公頃，建筑面積83.61萬㎡建筑面積合計：231.13萬平方米?；印钡氖痉秴^(qū)，總投資不低于100億元，總建筑面積不低于5億元。項目土地一級整理項目，開發(fā)周期擬控制在3年內(nèi)，項目采用“主導(dǎo)”即以在區(qū)域規(guī)劃、開發(fā)模式、征地拆遷、市政場身資展的活區(qū)域土地市場，以可操作的市場，解決區(qū)域發(fā)展困局。而解決區(qū)域的拆遷安置、市政設(shè)施、重點工程建設(shè)等瓶頸實現(xiàn)“土地資產(chǎn)化、資益化、資本化、資本化”。開發(fā)工作主要分以下五個階段期工——市、各有部門報目主資格，資發(fā)式；編土地一整理實方案并報審定；過備和市易土地會審議得；確區(qū)域土權(quán)屬及收方式域土地備案；辦理規(guī)劃意見書準(zhǔn)、建設(shè)用地項目預(yù)審、建設(shè)用地規(guī)劃證、建設(shè)用地拆遷證等工作。計確認(rèn)編制《地一級理項目結(jié)報告》報區(qū)、市土局審核等工作。第六章開發(fā)方案開發(fā)原1、堅持統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施原創(chuàng)劃理念，提高規(guī)劃水平，確保規(guī)劃的前瞻性、科學(xué)性和嚴(yán)肅性。堅持“先規(guī)劃后建設(shè)、先后地上”的科學(xué)開發(fā)理念。2、堅持基礎(chǔ)先行、項目帶動原設(shè)施項，帶重大項目，速發(fā)建設(shè)程，強綜合爭3、堅持產(chǎn)業(yè)支撐、要素集聚原通過加速調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)業(yè)布局，科學(xué)配置資源，有效引導(dǎo)人流、物流、流，推目向產(chǎn)業(yè)集合、居民向新城4、堅持生態(tài)宜居、突出特色原術(shù)和現(xiàn)歷史文脈，加強文化環(huán)境塑造，利用水域資源的優(yōu)越條件，以活水為，以東坡文化為底蘊，實現(xiàn)特色化發(fā)展，依托文化旅游產(chǎn)業(yè)去工業(yè)化，提升區(qū)域 ，展示城市個性化，實現(xiàn)人的 效應(yīng)。開發(fā)建設(shè)總體策些問題而，在提供必要的辦公、居住、服務(wù)、體育休閑、文化住行的全方位配套支持，實現(xiàn)人口的。開發(fā)分6-1宜發(fā)建設(shè)，實現(xiàn)人氣的第一階段①產(chǎn)業(yè)發(fā)展部辦公區(qū)域形成雛形。②城市發(fā)展劃先、標(biāo)桿市配套行，一開發(fā)動區(qū)主完城廣泛的會資源引進巨頭企及優(yōu)質(zhì)育科研源，發(fā)件設(shè)施，支撐科研成果的轉(zhuǎn)。③人口導(dǎo)入前期依托產(chǎn)業(yè)及教育科研資源優(yōu)勢，高學(xué)歷、高素質(zhì)產(chǎn)業(yè)人④重點項目重點項目一：招商服務(wù)中供投資境、政咨詢，咨，金融財務(wù)、務(wù)、動重點項目二：東坡水業(yè)、運動等功能服務(wù)，完城生活、游憩等配套功能。觀段、非遺文化濱水景觀段，每段布局相應(yīng)的文化，提升節(jié)點聚集效應(yīng)；以生態(tài)綠地、親水駁岸、親水平臺等生態(tài)岸線處理方式打造濱水區(qū)域，形成每段有亮點、節(jié)點有特色的東坡水岸景觀帶。重點項目三：總部商務(wù)

6-3舒展；積可觀零售商配套，的休閑廊，全的辦與交流臺，以智能交通串聯(lián)作、生、商業(yè)間，建，以多化的總辦類型，滿項目各企業(yè)對性化舒集約式總部組團融中心、東坡國際、SOHO公寓及商業(yè)配套服務(wù)設(shè)施等，形成商加辦公區(qū)域濱水空間景觀。結(jié)合總部大道設(shè)置景觀綠地和開放空間廊道，花園式總部組團花園洋式的公建筑結(jié)合花式的建環(huán)境外環(huán)的型辦公空間，滿足高端人6-6庭院式科研孵化組團以2-3層的低層院落式辦公建筑，融入東坡文化，結(jié)合特色庭院噪聲源26°范圍內(nèi)的高噪空間，建筑體量主要以低層建筑為主。通辦公建圍合，入東坡化內(nèi)，形成立的、格多定制式總部組團6-8第二階段①產(chǎn)業(yè)發(fā)展接和天府新區(qū)外溢產(chǎn)業(yè)吸引面向市場的企業(yè)功能性總面向西南市場的區(qū)域性總部②城市發(fā)展業(yè)的本需求在總部公樓開發(fā)設(shè)的同，配套的業(yè)廣的社會資，良好的關(guān)系以及中民族建筑究會的強度及，場及到地方級注。智慧高端人才的時也能項目的期發(fā)獻計獻策。化旅游施的建設(shè)目在于依東坡文旅游產(chǎn)業(yè)工業(yè)化提升區(qū)域打旅游目地，展城市個化，讓的認(rèn)識眉，了眉③人口導(dǎo)入本階段導(dǎo)入大型企業(yè)管 、研發(fā)企業(yè)高新技術(shù)人才、本地素質(zhì)④重點項目重點項目一：會議會展中閑、、食、購、文化等功，用于辦各類大型議、會、培訓(xùn)如東坡際總部、東坡際企業(yè)家等，搭建交流平臺，為對口企業(yè)提供商務(wù)交流提供服務(wù)重點項目二：科研孵化中以研發(fā)功為主輔以試功能實園區(qū)產(chǎn)學(xué)研發(fā)展充服務(wù)?？臻g處靈活：過顏色介入和部不同的間組，為枯的研發(fā)境提供同的場景使研發(fā)有條在不的場景中得到放松。第三階段

①產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢，廣泛吸引西部大中業(yè)總部入駐，引進性或國的總部辦公、總部服務(wù)地。②城市發(fā)展供全面配套，對一二期建設(shè)用地功能延伸完善，配套補充，使區(qū)設(shè)不僅可以滿足園區(qū)中高端素質(zhì)人才的居住需求，更能吸引眉山具特色的端商貿(mào)住和康體休閑區(qū)成為產(chǎn)一體示范區(qū)，兩化互動發(fā)展樣板。③人口導(dǎo)入④重點項目重點項目一：CEO濱水國重點項目二：品尚青年社以中端居住為主，滿足總部經(jīng)濟區(qū)領(lǐng)的生活服務(wù)需求品尚青年社區(qū)采取”BOCK“區(qū)運動、休閑場所，提升社區(qū)；引入水系，在節(jié)點處形成效率重點項目三：五星級酒

6-12術(shù)轉(zhuǎn)讓，知識交易提供平臺。6-13公共設(shè)施規(guī)公建、會議會展及市政設(shè)施七類。行政辦公總部辦公商業(yè)樣化及達(dá)，時也為部濟區(qū)起區(qū)注入的活商辦商居社區(qū)公建結(jié)合組團綠地，位于住宅區(qū)，為居民提供社區(qū)服務(wù)會議會展位于總部大道與五號路交叉口處，滿足會 、大型會展、品展示等功能需求市政設(shè)施規(guī)劃保留現(xiàn)狀110KV變電站及消防一一兩多景觀水系統(tǒng)規(guī)劃現(xiàn)狀總部經(jīng)濟區(qū)起步區(qū)內(nèi)有一條約20流岸線整無變；區(qū)內(nèi)一些零散小灌溉渠現(xiàn)狀內(nèi)圖例道路交通規(guī)

型主干體系方格網(wǎng)交通系以總部大道及工業(yè)環(huán)線形 型交通干道，聯(lián)系規(guī)劃區(qū)內(nèi)各能片區(qū)米，支路紅線寬度控制為12-16米引入有軌電車公共交通方式，串辦公區(qū)、生活配套社區(qū)、濱水文化景觀區(qū)，將工作、生活、融為一體形成項目的特色接，實現(xiàn)眉山城市區(qū)域旅游化。線路結(jié)合有軌電車線路及站點設(shè)置線路，完善公共交通體系機場大巴設(shè)置機場大巴線路，與雙流國際機場、簡陽國際機場無縫對接項目實施進度計劃安范圍較大，按照土地一級整理正常程序開發(fā)周期約需3年。其中個征地“拆安補”工作整個周期為需30供地計劃4567893.4.項目組織與實施方結(jié)合項目開發(fā)模式整體構(gòu)想，以總部城規(guī)劃落位為愿景，以土地對A區(qū)一級開發(fā)模式做出如下設(shè)計：模式設(shè)計原則:主導(dǎo)，市場，封閉運成立以相關(guān)為組的土地理工作小組，責(zé)項目的統(tǒng)一和策，協(xié)解決項目中的題，對地儲備發(fā)工進需。組織方式——監(jiān)督，多元協(xié)調(diào)，企業(yè)實東坡區(qū)組織相部門配項目公開展相關(guān)地整理作，并在項目進過程各單位的關(guān)，確保目順利施；坡區(qū)負(fù)組織實集體土征收和有土地上屋征收作，同按場化方籌集項合作范內(nèi)土地整所需；②負(fù)項目標(biāo)準(zhǔn)化整理等招標(biāo)和建設(shè)管理工作。方—“立理封運、賬、獨算”級順，規(guī)建緩域設(shè)資資 設(shè)項 期間采 全程監(jiān)督管控，依靠項目公司進行市場化作，解決區(qū)域開發(fā)建設(shè)需求，障區(qū)域一級整理順利進行，全部進入專管賬戶共同。專管賬戶作為土地征用、拆遷、安置、經(jīng)小組核準(zhǔn)后，統(tǒng)一從專管收支，?？?。征地拆遷方項目區(qū)域內(nèi)集體土地征收工作由東坡區(qū)負(fù)責(zé)組織相關(guān)部分施，項公司負(fù)籌集土征收所需，本區(qū)共需收集土3200㎡/人，其中住宅面積約40㎡/人，商業(yè)10㎡/人，拆遷人口1912人市政設(shè)施建設(shè)方案和建設(shè)要求，并對工程計劃、工程進度、工程質(zhì)量、使用進行監(jiān)督和審計，由一級開發(fā)主體項目公司采用市場化的方式，進行統(tǒng)籌建設(shè)。崇禮區(qū)土地一級整理擬開發(fā)深度為“六通一平”，即通路、通電、通上水、通下水、通氣、通暖及通訊，宗地內(nèi)場地平整第七章項目節(jié)能分析用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)依據(jù)《中民節(jié)約能源法》《關(guān)于加強節(jié)能工作的決定》（國發(fā)[2006]28號 節(jié)能減排綜合性工作方案》（國發(fā)《國家發(fā)展和關(guān)于加強資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估。發(fā)改環(huán)資[2011]82號）用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》（2006《綜合能耗計算通則》GB/T2589-《節(jié)電措施經(jīng)濟效益計算與評價》GB/T13471-《室外作業(yè)場地照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB50582—2010《用能單位能源計量器具配備和管理通則》（GBl7167—《節(jié)約用電管理辦法》(國經(jīng)貿(mào)資源[2000]1256項目方案采用用能標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范的全面性和適宜全面性分節(jié)能是國家發(fā)展經(jīng)濟的一項長遠(yuǎn)方針。該項目方案遵《節(jié)約能源法》以及、國家發(fā)展委、省、省發(fā)展委等頒布的一系列節(jié)約能源的。依據(jù)中國節(jié)能技術(shù)政策大綱、綜合能耗計算通則、公共建筑節(jié)設(shè)計標(biāo)、省住建筑能設(shè)計準(zhǔn)等用標(biāo)準(zhǔn)以及項目適宜性分能耗狀況分能充分滿足項目運營需求高壓線從中部穿過，分別為一條220kkv和兩條110kv的高壓線②自來水：區(qū)域內(nèi)沿106線已鋪設(shè)Φ500自來萬立方米，供水單位為眉山市水廠③天然氣：區(qū)域內(nèi)已預(yù)留Φ219天然氣主管接口，日供氣能力萬立方米，供氣單位為眉山市新海宇公司④污水處理：在緊鄰的金象化工園區(qū)規(guī)劃污水處理廠一座，預(yù)時水電區(qū)現(xiàn)分多農(nóng)村，時電就能耗指標(biāo)計電力為本項目主要供應(yīng)能源。根據(jù)《綜合能耗計算通則》（GB/T2589-2008）對綜合能耗計算的各種能源，包括一次能源：原煤、原油、天然氣、水力、風(fēng)力、陽能、生物質(zhì)能等；二次能源：焦炭、焦?fàn)t煤氣、汽油、煤油、柴油、液化石油、熱力、電力等。nEeipi式中E---綜合能耗n---消耗的能源品種數(shù)。本項目中涉及的能源品種包括電、水、ei---生產(chǎn)和服務(wù)活動中消耗的第i種能源實物量pi---第i種能源的折算系數(shù)，按能量的當(dāng)量值或能源等價值折算。本項目能源消耗主要包括三大部分，電力消耗、自來水消耗（能工質(zhì)、天然氣消耗，電力、自來水、天然氣均由市政管線供123電水項目管理節(jié)能措專門的后勤管理和圍護保養(yǎng)負(fù)責(zé)日節(jié)能工，強對后業(yè)務(wù)質(zhì)制定節(jié)能節(jié)水管理制對于日常照明與管理應(yīng)嚴(yán)格按照《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（GB50034-2004）的要求，遵循以下規(guī)定進行管理照光源的或點亮?xí)r間、維持平均照度，定期更換光源。更更換光源的主要性能參設(shè)備設(shè)施定期維設(shè)備系統(tǒng)是日常管理節(jié)能的主要內(nèi)容，對照明系統(tǒng)、給排水系用情況節(jié)的設(shè)，等則需定對運行數(shù)進行錄，錄加強節(jié)能宣傳，提高節(jié)能節(jié)水第八章項目評目的、依據(jù)和指導(dǎo)思有關(guān)和要求充分利現(xiàn)有資源結(jié)合本目的特和周環(huán)環(huán)境現(xiàn)空氣環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)66硫、二化氮達(dá)，可吸顆粒物，濃度均值較年均水環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)目資源發(fā)，主由醴泉及狀坑塘成。醴河屬m聲學(xué)環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)眉山市城區(qū)道路交通噪聲均值為690為.11、2、4夜間城區(qū)道交通、域聲環(huán)境量與上基本持；功區(qū)聲環(huán)境質(zhì)量較上年略有下降環(huán)境評價標(biāo)執(zhí)行質(zhì)量標(biāo)大《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（GB3095-2012》二級地表《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（GB3838-2002》Ⅲ類水域標(biāo)準(zhǔn)聲學(xué)環(huán)《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)（GB3096-2008》2類標(biāo)準(zhǔn)排放標(biāo)廢《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB16297-2012）二級標(biāo)準(zhǔn)《輕型汽車污染物排放標(biāo)準(zhǔn)（GWPBJ-1999廢按規(guī)劃，本項目緊鄰的金象化工園區(qū)規(guī)劃污水處理廠一座，預(yù)2015年建成運營，一期日處理能力15萬噸，遠(yuǎn)期日處理能力30萬噸污水經(jīng)集后排入政最后排污水處廠?！段劬C合（GB898-20）三級標(biāo)準(zhǔn)。噪施工期噪聲排放執(zhí)行《建筑施界噪聲限值》（GB12523-90《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)（GB3095-93》2、4類項目建設(shè)對環(huán)境的影施工期主要污染基礎(chǔ)工程施揚塵：土建工程造成填，其余運往建筑堆放場處置；污水：施工工地食宿產(chǎn)生的少量生活污水主體工程及附屬工程施聲：拌機水泥、運車、料送動、成機揚塵：混凝土工程、地基開挖與回填固廢：土建工程施工廢棄物、工地生活；污水：施工廢水、施工工地生活污水；污水：量少、可以忽略廢氣：隨裝飾材料而異，重點控制苯系物污染設(shè)備安噪聲：動力噪聲營運期污染源分噪聲：主要由汽車在項目場地內(nèi)行駛時產(chǎn)生；活動噪聲；設(shè)備聲固廢：主要為員工及外來的生活。：出目車生尾、、調(diào)空、電機使用時產(chǎn)生的煙氣。環(huán)境保護方施工期環(huán)境保護對策和措廢項目施工期污水主要為生活污水、抽排出 水及混凝土攪廢自施工業(yè)過程及施材料的對周圍境有一的主要道路進行硬化，并使用草簾覆蓋，防止揚塵，所有時道路需清、濕潤并加強理使輛盡能減緩內(nèi)、腳手板上的清理干凈，清應(yīng)避免揚塵的產(chǎn)生。車輛必須實行封閉式，避免在過程中的拋灑象建材堆放點要相對集中，并采取一定的防塵措施，抑制揚塵在施地出口放置防塵墊，對輛現(xiàn)場設(shè)置洗車場對場內(nèi)的建筑要及時清運，嚴(yán)禁隨意拋灑的行為。離圍欄，結(jié)構(gòu)安全可靠，高度不應(yīng)低于1.8米，外車設(shè)置0.2米高的包括露天攪拌混凝土；車輛帶泥出門，運載車輛超載、冒載，高空拋撒建渣，場地積水，現(xiàn)場廢棄物。固置，因此應(yīng)考慮棄土路線的合理性及時的環(huán)境保護措施工期產(chǎn)生土、建筑生活。根建設(shè)提供資堆放場處置。噪項目施工噪聲對周圍較小。生態(tài)環(huán)減少施地土流量，應(yīng)取如措施：土前項目周路用硬化面；在施地排水溝，止雨水刷場地并在排項目開挖坑。此，產(chǎn)生水，須通降水計和水施工排除地水體或低地層中滯水、水等水的，本建議采管井法水，同時要求有質(zhì)的單進行目的基坑降水、護壁方案設(shè)計。降水工程監(jiān)測與要求抽水前應(yīng)統(tǒng)一測一次各井靜止水位允許誤差為：±5c。繪制水位降深值St勢，預(yù)測設(shè)計降水深度要求所需時間抽水設(shè)備定期保養(yǎng)，降水期間不得隨意停抽更換水泵時，測量井深，掌握水泵安裝的合理深度，防止泵分析結(jié)項目設(shè)過程將嚴(yán)按照同設(shè)計同時施、時投入使用“三同”制度確保認(rèn)真各項染治理施，將第九章項目實施進度計劃編制原則及實施方進度計劃編制原本項目的建設(shè)工期和進度安排是在設(shè)按工程進度計劃位的前提下進行編制。項目實施內(nèi)項目前完成方案規(guī)劃、報告、可行性、勘察、設(shè)計、招投施工階總圖工程等?？⒐を炇战桓秾嵤┻M度安開發(fā)建設(shè)計劃（項目工程建設(shè)內(nèi)容及計劃工程內(nèi)容分期計劃及內(nèi)容①2015年10月—2016城市設(shè)計、控制性詳細(xì)規(guī)劃和單體規(guī)劃方案等規(guī)劃編制工作項目合作公司項目投資、融資計劃編②一期：2015年—2017完成征地、拆遷和部分安置房建設(shè)市政路網(wǎng)基本完成，河道改造及相關(guān)景觀工程施工基本結(jié)束③第二期：2017年—2018部分安置房建設(shè)總部商務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)、辦公區(qū)④第三期：2019年—2020酒店商業(yè)綜合體第十章方根據(jù)國家（30及省有關(guān)建設(shè)項目招投標(biāo)的規(guī)定《四設(shè)（川府發(fā)[2007]14號，結(jié)合項目特點、管理需要，該項目的建設(shè)采取招投標(biāo)方式選擇項目建設(shè)參與單位。10.1范圍、組織形式及方10.1.1范10.1.2組織形10.2方招標(biāo)方招標(biāo)方式為自行邀請招標(biāo)方式招標(biāo)工作組織形由業(yè)主托招標(biāo)機來實本項的招投工作。標(biāo)機的選擇按照《省國家資工程設(shè)項目準(zhǔn)招標(biāo)機構(gòu)比選文件》的規(guī)定確定。資質(zhì)要10.4基本情本基本情況及部門核準(zhǔn)意見如下表所述√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√ 第十一 投資估算與籌估算依本項目的投資估算以下列文件為依據(jù)《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版《省建設(shè)工程工程量計價》其他內(nèi)外部文件。項目測算主要數(shù)據(jù)說按每年5%增值計；賃測算，正常運營年份后租賃按5%空置率考慮；項目一級開發(fā)（含征地拆遷安置、成本等）按照年化收益率計算收益總部商務(wù)區(qū)銷售收入4)總部商務(wù)區(qū)自持租賃收益項目公司特許經(jīng)營權(quán)收4、擬定進行土地以加一級開發(fā)和總總部商務(wù)區(qū)項目向社會融資總額14.08億元，銀行融資年化利率15%以內(nèi)，每年末付息一次，在計算期第3年開始償還并于四年內(nèi)還（即2017年-2020年。5低估成本。6、其他費率取值基準(zhǔn)10所得稅：稅率為征地拆遷安置補償費估集體土地需拆遷安置的居民約7411912人，需拆遷房屋總面積平方米，新建約60444.53平方米征地補償費的構(gòu)據(jù)《省征區(qū)片綜地價果標(biāo)表》和《勞動和社會保障廳關(guān)于各地征地區(qū)片綜合地價社會保障費用標(biāo)準(zhǔn)的通地著物的還應(yīng)當(dāng)向所人付青苗償費和它土地附物補償費。區(qū)域內(nèi)一級開發(fā)總費用為16.01征地“拆安補”計2015年42018年2項目投資計 投項目施行統(tǒng)一投資，投向主要為：征地拆遷安置、土地一級11.4.1保障原投資對項目實施的重點保障原保障拆遷安置按項目開發(fā)進度計劃進行保障市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的有序?qū)嵤┍Ｕ下肪W(wǎng)建設(shè)及時推進，拉動土地價值提升保障總部辦公區(qū)建設(shè)按計劃緊密推進保障重點項目成本投入需求，徹底保證重點招商按計劃推進保障公共配套設(shè)施科學(xué)匹配實保障招商計劃充分實施，提供專項進行支撐融資對項目實施的重點保障原保障多元化融資，有效控制成本適時成立產(chǎn)業(yè)基金，促進融資長線穩(wěn)定后續(xù)成立創(chuàng)投基金，構(gòu)建入駐企業(yè)資本市場孵化保障拆遷安置先行，雙線融通保障招商計劃實施，及時配套保障按開發(fā)計劃供給，確保動態(tài)配比需求融資管理實施預(yù)期風(fēng)控，確保按季度提前匹配項目總投資估經(jīng)測本項目一級開發(fā)和總部商務(wù)區(qū)總投資成本為35.12億元，具—總項數(shù)單備1一級土地整理及自建部分總投億包括：一級開發(fā)和自建部分總2項目公司組織投入部分總投資億只含建安和土地費用，未含財務(wù)和投資估算（合計億二項目用地指數(shù)單備1土地一級整 可供整理的土畝規(guī)劃總用地面 .63開發(fā)期4計算6三投資估金單備1一級土地整億包括征地拆遷及安置房、市政基礎(chǔ)設(shè)施、2二級開發(fā)總成億3用億按每2000萬估算，201510004財務(wù)費億利率15%投資估算（合計億四籌億1自億項目開發(fā)前期費用、項目公司2社會融億利率15%3項目收入返億五財務(wù)分析指單1經(jīng)營收億計算期內(nèi)（6年2總成億計算期3稅前利億計算期內(nèi)（凈利潤++地稅4凈利潤（稅后億計算期5返稅后凈利億項目凈利潤+地6資本金利潤稅后利潤/自有（計算期6年7年化資本金凈利潤利潤率/計算期（稅后8項目投資收益稅后；irr=10%計算期6凈現(xiàn)值億稅凈現(xiàn)值億稅投資年稅后(動態(tài)前期工程

11-1主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表期工程用主要括：目申請告制費、價報標(biāo)工程建設(shè)監(jiān)理費等其費用。前期工費合計為8000萬征地拆遷補償

征地拆遷補償費依據(jù)眉府函（2012）124進算，主要包括農(nóng)用地征地補償費、農(nóng)民拆遷安置補償及其他費用合計為48599.29萬元。詳見《基礎(chǔ)表1，土地整理費用估算表》11.4.3安置要包括置房設(shè)、工經(jīng)費過渡、物業(yè)理、社41564.59市政基礎(chǔ)設(shè)施及已建需均攤基礎(chǔ)設(shè)依據(jù)本項目地塊現(xiàn)狀條件，從的市政方案咨詢了解到，47090業(yè)環(huán)線項目、工業(yè)大道東坡區(qū)段項目、金象消防站項目總計14754元；市政基礎(chǔ)設(shè)施及已建需均攤基礎(chǔ)設(shè)施預(yù)計投入成本61844財務(wù)費本項目財務(wù)費用基本假設(shè)為按照銀行利率15%，借款按照各季度需每季度分次借，在項目入土地讓階段本付息，余額用于償本金。經(jīng)計算，本項目財務(wù)費用為4.112用2000萬/年計20151000第十二章項目組織管理項目建設(shè)管理工作范編制建設(shè)管理計劃、工程進度計劃及計劃設(shè)計、工程監(jiān)理、工程施工的招標(biāo)主要設(shè)備和關(guān)鍵材料的招標(biāo)采購工作施工質(zhì)量保證體系等技術(shù)文件，并檢查。進度、質(zhì)量控制和合同管理工作。項目管項目監(jiān)項目監(jiān)督與評價是保證項目順利實施的重要，由項目建設(shè)領(lǐng)項目建設(shè)小組負(fù)責(zé)成立項目監(jiān)督評價管理小組，由建設(shè)監(jiān)督方監(jiān)督方式為經(jīng)常性監(jiān)督和階段性監(jiān)經(jīng)常性監(jiān)實計劃的情，到位和使情況，設(shè)工程工進及定與實，配套的，設(shè)質(zhì)檢驗與裝質(zhì)驗收等對項目中的不足之處進行修改和完善。監(jiān)督頻監(jiān)督報項目監(jiān)督評價管理小組對階段性監(jiān)督檢查結(jié)果向有關(guān)部門提交項目質(zhì)量、進度、投資控項目質(zhì)量控理內(nèi)容主要為以下幾個方面：1）監(jiān)理、施工單位的資質(zhì)和質(zhì)量保證體系組織和建立本項目的質(zhì)量控制體系，完善質(zhì)量保證體系對工程質(zhì)量進行、檢查、監(jiān)督、控制完善質(zhì)量事故的報告和處置制督促、檢查工程建設(shè)是否符合設(shè)計圖紙要求督促、檢查工程建設(shè)是否符合國家有關(guān)的規(guī)范要求督促、檢查工程材料是否符合有關(guān)規(guī)范要求項目進度控的條件鼓勵施工加快進度，控制對投資的投放速度，控制對物資的供應(yīng)，建立相應(yīng)的和懲罰措施等。依據(jù)規(guī)劃、控制和協(xié)調(diào)等管理職能，在工準(zhǔn)備及實施的全過程中，對工程進度進行控制。項目投資控支出額之間的偏差，并分析產(chǎn)生偏差的原因，采取有效措施加以控制，項目合同、信息及協(xié)調(diào)管項目合同管技項目和工作任務(wù)的實現(xiàn)。人的職、對合的訂立、及履的監(jiān)督查，都提出體項目信息管（部門、每項信息管理任務(wù)執(zhí)行的時間和其工作成果等。同時項目項目協(xié)調(diào)管組織各單位、間，專業(yè)專業(yè)間環(huán)節(jié)與節(jié)間以的組織調(diào)、除解決，保證實建設(shè)目的各預(yù)項目公司前期編人（委派（二）編制46公司編制，具體如人力行政部編制：人力行政部總編制為11人計劃管理部編制：計劃管理部編制1人財務(wù)審計部編制：財務(wù)審計部共4人前期管理部編制：前期管理部共2人招商運營中心編制：招商運營中心共11人投融資部編制：投融資部共4人規(guī)劃部編制：規(guī)劃部5人項目管理部編制：項目管理部4人董事會編制：2人公 編制在日后的工作進行過程中可根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展進行調(diào)整 一級開發(fā)和總部商務(wù)區(qū)成本分根據(jù)總成本構(gòu)成和使用計劃，項目各階段成本費用構(gòu)成如表部辦公建設(shè)費用、報建費用及、前期費用等組成。45.56%，總部商務(wù)區(qū)二級開發(fā)自建總成本占比39.60%，用占比3.13%，財務(wù)費用占比11.71%。本項目一開發(fā)總部務(wù)區(qū)投所需來源三個分，部分來自項目公司資本金（5融資14.08億元（年利率15，其余部分來自于項目收益返投。整理成本返和項目司與約定益及返回地組成。要用201822240利潤分

表13-2項 項目公司收益應(yīng)具體包括以下三大部分對于投資方實際付出的一級開發(fā)成本，暫按照10%收益率計算收益；對于出讓的土地，土地溢價收益（）定預(yù)付的方式安排給項目公司；項目土地一級開發(fā)建設(shè)及土地溢價產(chǎn)生的地方收益的各項稅和費按預(yù)付方式部分；項目二級開發(fā)建設(shè)創(chuàng)造的地方部分補貼給項目特許經(jīng)營權(quán)收益項目運營管理收一級開發(fā)和總部商務(wù)區(qū)項目預(yù)計投資35.12億元，預(yù)計實現(xiàn)9.79億元，凈利8.13返稅后利潤預(yù)11.55億元（全一級開發(fā)和總部商務(wù)區(qū)預(yù)計投資35.12億元，預(yù)計實現(xiàn)9.798.1311.55億元總部配套區(qū)工程投入60.33億元、土地投入21.25億元、財務(wù)費用與用預(yù)計5.29億元，合計投入：86.88億元，預(yù)計實現(xiàn)利稅：21.12億元。項目區(qū)總投資預(yù)計122一級開發(fā)和總部商務(wù)區(qū)資本金現(xiàn)金流量分經(jīng)財務(wù)效益測算，在計算期6年（2015-2020年）整個項目可實現(xiàn)土地收益預(yù)測為23.50億元（已扣除向繳納15%部分和稅費；項目公司經(jīng)營收24.97億元；實現(xiàn)利潤總9.79億元；項目年化資27.09%，項目投資回收期為4.91（稅后；項目投前財6.06稅后財務(wù)凈現(xiàn)5.30金流且還償能力較好因20152017為負(fù)值，但中后期收入及沉淀充足，2018年之后累計凈現(xiàn)金流持續(xù)為正，項目年度稅后凈現(xiàn)金流為11.337項目籌措計一級開發(fā)和總部商務(wù)區(qū)項目籌措與額根據(jù)投資估算，項目共計籌措35.12億元，其中：自514.08億元，項目收益返16.04根據(jù)測算，每年度籌措,詳見《附表籌措表20153.4332016年：10.962017年：9.073億元；2018年：7.638億元；2019年：3.698億元；2020年：0.32根據(jù)測算，每年度融資額度為2015需要7.613億元；2016要融6.465計融14.08億元根據(jù)測算，每年度收益返投額度為20161.78億元；20172.608億元；20187.638億元20193.698億元；20200.32億元；合計16.044億元籌措方式1、籌措通過測算，投資強度為：29.9實情況，初設(shè)定以自有、合方投資、動開發(fā)收返投為主，行、市運營基金、業(yè)基金、地產(chǎn)金融賃等多形相結(jié)合的式，即以自有、合作投資、部貸啟動項，通過分分組團建設(shè)，現(xiàn)回，以滾動發(fā)作為下一期投資的重要來。2、項目融資計融資方式（）和額度2015年第四季度，通過銀行獲得授信14.08億元，利息控制在年化15%以內(nèi)，按兩次進行申報并，第一次7.613億元，第二次6.465億元；成本的設(shè)定與財務(wù)費用平均按年化15%利息計算，財務(wù)費用為4.112億元項目一級開發(fā)和總部商務(wù)區(qū)本息償還及償還來1、本金償還億元億元2019第一0.5第二、第三、第四季度各1億2020年第一、第二季度共計償2.08億合計：償還本金14.08億元2、利息支付本息合計：18.19億元2、償還以項目收益償還本息方本項目收入分為三大部分：項目公司土地收益預(yù)測23.50項目公司總部商務(wù)區(qū)銷售營業(yè)收入總計24.97億元；項目公營權(quán)收益合計及城市物業(yè)運營管理收益18.93億元（未進入測算共收67.40億元通過測算，一級開發(fā)和總部商務(wù)區(qū)項目結(jié)余償還本息億元后結(jié)余：扣除各種稅費，項目尚有利潤8.13億元。本項目一級開發(fā)和總部商務(wù)區(qū)收益完全能夠覆蓋本息一級開發(fā)和總部商務(wù)區(qū)償債能力分14.08億元，銀行融資年化利率15%，（2017年償債備付經(jīng)測算，本項目在償還期的第一年（即2017年）償債備付第四年償債備付率為1.24，表明可用于還本付息的可以償還債務(wù)，且在償還期第二年即（2018年）開始較為穩(wěn)定，項目償債利息備付經(jīng)測算，本項目在償還期的第一年（即2017年）利息備付第四年利息備付率為33.56，表明償付利息的十分充足。還款計劃及退出機結(jié)資費用資本金財務(wù)收益率為30.93本作業(yè)率68.64%，31.36第十四 風(fēng)險分不確定性分收款時間和方式的不確定將直接影財務(wù)成，同時也進一加大回款的壓，也能否按照預(yù)期順利實施。市政設(shè)施費用測算時是對整體進行估算，及管理帶來不確定性。土地出讓價格的不確定波，影響讓價格也會影響對項公司回計劃，最終影響項目能否按照預(yù)期順利實施。一級開發(fā)和總部商務(wù)區(qū)項目盈虧平本項目一級開發(fā)和總部商務(wù)區(qū)可供出讓土地為1734.45畝，土整理每畝成本92.26萬元，含融資成本后綜合土地成本為115.66元/畝，土地招商每畝利43.22萬元，平均出讓價格為168.94畝；本項目安全邊界系數(shù)為31.36%，盈虧臨界點作業(yè)率（保本作業(yè)率）為68.64%，因此項目能力良好且安全邊界系數(shù)大于30%較為100%狀態(tài)下的盈虧平衡，出讓均價為115.66畝時，出讓畝數(shù)為1734.45畝可達(dá)到盈虧平衡；在80%狀態(tài)下的盈虧平衡，出讓均價為144.95萬元/畝時，出讓畝數(shù)為1190.53畝；或出讓價格為144.95萬/畝時出讓畝數(shù)1387.56綜合表明，該項目處于相對安全狀態(tài)，風(fēng)險可風(fēng)省成本。同時開發(fā)過程中應(yīng)制定詳細(xì)的開發(fā)計劃，逐步實免風(fēng)險。工程質(zhì)量風(fēng)避這方面的風(fēng)險。投融資風(fēng)險分投資風(fēng)險分1續(xù)的政策支持和政策執(zhí)行；2、結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)支撐風(fēng)險務(wù)業(yè)，對于項目的支撐產(chǎn)生不響；3、市場風(fēng)險眉山市人口增長緩慢，對于項目效應(yīng)有影響4、風(fēng)險對于土地整理和二級建設(shè)聯(lián)動的項目來講，土地及時供應(yīng)尤重要5、由于項目總投資很大，工程建設(shè)期長，項目占用時間較提出考驗。融資風(fēng)險分和融資組合尤為重要；2、本項目當(dāng)期需求和當(dāng)工程特，對于選擇和組合恰的融資和控制綜合成本提出考；3、對于項目的科學(xué)調(diào)配和項目投融資管理的協(xié)作要求很高投融資風(fēng)險控1、投資風(fēng)險控制①設(shè)立工作小組與項目主管部門積極協(xié)調(diào)，縮短項目政策與②充分利用自身資源引進知名金融機構(gòu)，構(gòu)建金融服務(wù)中心低風(fēng)險；2、融資風(fēng)險控制司將本項目地塊抵押至募集人或募集計劃執(zhí)行人，作為股東借款及收益的擔(dān)保。駐1-2機構(gòu)派駐1項目作公進行常管；募集人或募集計劃執(zhí)行人作為項目合作公司股東，在股東會及董事會層面對項目合作公司對外新增，重大資產(chǎn)對外抵押，對外擔(dān)保，公司分紅方案等對于公司價值有顯著影響的重大事件有一票否決權(quán)；組合有效的融資團隊，建立融資管理體系，優(yōu)先控制風(fēng)政策風(fēng)的，勢對開發(fā)的項目銷情況帶影響，接導(dǎo)致發(fā)企業(yè)緊張，從而影響企業(yè)的拿地決策。對此，應(yīng)盡可能理順土地開、理關(guān)，在學(xué)劃定理開計，項項目風(fēng)險防控建本項目收益主要來源為