物業(yè)管理的基本原理

第四章物業(yè)管理的基本原理【教學(xué)目的】通過(guò)本章學(xué)習(xí)，要求了解物業(yè)管理公共選擇理論，理解物業(yè)管理的委托代理理論、區(qū)分所有權(quán)建筑物的管理制度，掌握住宅權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán)的有關(guān)內(nèi)容。第1頁(yè)，共66頁(yè)?！窘虒W(xué)內(nèi)容】

第一節(jié)物業(yè)管理的委托代理理論

第二節(jié)住宅權(quán)

第三節(jié)建筑物區(qū)分所有權(quán)

第四節(jié)區(qū)分所有權(quán)建筑物的管理制度第2頁(yè)，共66頁(yè)。1.委托代理（1）代理：一方（代理人）以他方（被代理人）的名義，在授權(quán)范圍內(nèi)與第三人進(jìn)行法律行為，其法律后果直接歸屬他方的。（2）委托代理：由代理人依照被代理人的委托而進(jìn)行的代理，也稱為意定代理。委托是被代理人授予代理人以代理權(quán)的一種單方的法律行為，但委托代理還應(yīng)以一定的法律關(guān)系（如委托合同）作基礎(chǔ)：委托合同是一種法律行為，委托人與被委托人雙方要有一致的意思表示。（3）委托代理形式:可以采用口頭形式委托，也可以采用書面形式委托。物業(yè)管理委托按照國(guó)家的規(guī)定必須要采取書面形式的委托，即采用物業(yè)管理委托合同書。第一節(jié)物業(yè)管理的委托代理理論第3頁(yè)，共66頁(yè)。2.委托代理關(guān)系的實(shí)現(xiàn)（1）委托代理程序物業(yè)管理中，委托代理的實(shí)現(xiàn)絕不是簡(jiǎn)單的一個(gè)“合約”，而是若干個(gè)連續(xù)性的“合約”，這又表現(xiàn)為一種“代理鏈”體制形態(tài)：第4頁(yè)，共66頁(yè)。（2）委托代理實(shí)現(xiàn)要點(diǎn)第一，被代理人應(yīng)慎重選擇代理人。代理人的素質(zhì)、工作方式、工作能力就第5頁(yè)，共66頁(yè)。第二，委托授權(quán)范圍要明確。第6頁(yè)，共66頁(yè)。第三，委托代理的事項(xiàng)必須合法。第7頁(yè)，共66頁(yè)。物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動(dòng)產(chǎn)生的基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來(lái)為業(yè)主提供物業(yè)管理和服務(wù)的，其權(quán)利和義務(wù)直接來(lái)自于合同。沒(méi)有物業(yè)服務(wù)合同，也就沒(méi)有物業(yè)管理企業(yè)的管理權(quán)?？梢?，物業(yè)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)形成了一種委托代理的特定合同關(guān)系。由于眾多業(yè)主不可能直接從事具體的管理事務(wù)，此項(xiàng)工作必然經(jīng)由業(yè)主委托的代理人來(lái)完成，從而使得物業(yè)所有權(quán)和管理權(quán)相分離，產(chǎn)生了管理權(quán)的代理。這就是委托代理理論。3.委托代理理論注意點(diǎn)：（1）物業(yè)管理公司不得超越代理權(quán)限行使物業(yè)管理權(quán)利。凡物業(yè)管理公司超越所授權(quán)范圍而為的代理行為，非經(jīng)業(yè)主團(tuán)體認(rèn)可，為無(wú)效行為，對(duì)業(yè)主的共同物業(yè)利益造成損害的，應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。（2）物業(yè)公司不是“萬(wàn)事通”，什么都要做，大小問(wèn)題都要解決，而且必須解決。第8頁(yè)，共66頁(yè)。一、住宅區(qū)里的產(chǎn)權(quán)形態(tài)1.專有部分：作為產(chǎn)權(quán)人絕對(duì)有權(quán)獨(dú)立處分這個(gè)空間（如出售、出租或贈(zèng)與等）而不必征得其他業(yè)主同意。

“最后粉刷層表層”說(shuō)，內(nèi)部管理的需要第9頁(yè)，共66頁(yè)。第10頁(yè)，共66頁(yè)。2.兩方互有（互有部分或相鄰部分)：其權(quán)利主體只有兩個(gè)業(yè)主，且僅限于共用、共有之構(gòu)件，卻不含共用、共有的空間。如相鄰兩家的隔墻。

P42頁(yè)相鄰使用權(quán)第11頁(yè)，共66頁(yè)。3.部分共有：引出共有人共同保養(yǎng)、維護(hù)及承擔(dān)修繕費(fèi)用的義務(wù)。甲乙第12頁(yè)，共66頁(yè)。第13頁(yè)，共66頁(yè)。第14頁(yè)，共66頁(yè)。第15頁(yè)，共66頁(yè)。二、物業(yè)管理的公共選擇理論第16頁(yè)，共66頁(yè)。第17頁(yè)，共66頁(yè)。第18頁(yè)，共66頁(yè)。第19頁(yè)，共66頁(yè)。第20頁(yè)，共66頁(yè)。第21頁(yè)，共66頁(yè)。第22頁(yè)，共66頁(yè)。第23頁(yè)，共66頁(yè)。第24頁(yè)，共66頁(yè)。物業(yè)管理領(lǐng)域而言，其表現(xiàn)為：第一，業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，第二，物業(yè)管理的規(guī)章或重大決策，經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)，表決執(zhí)行服從多數(shù)的原則，第三，對(duì)違反公共利益的，物業(yè)管理者有權(quán)制止。這就是公共選擇理論。第25頁(yè)，共66頁(yè)。第二節(jié)住宅權(quán)一、住宅權(quán)的基本含義住宅權(quán)可以概括為具有可獲得的、可負(fù)擔(dān)得起的、適宜于人類居住的，具有安全、健康、尊嚴(yán)以及有獲得物質(zhì)設(shè)備和基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施可能性的并不受歧視的住房權(quán)利。包括兩層含義：一是指住宅人權(quán)，是指每一個(gè)公民均享有的基本人權(quán)二是指住宅所有權(quán)以及與住宅所有權(quán)有關(guān)的其他權(quán)利。第26頁(yè)，共66頁(yè)。二、住宅權(quán)的主體1.個(gè)人。人人享有住宅權(quán)。不分性別、種族、膚色、語(yǔ)言、宗教、政治和其他見解、社會(huì)出身、財(cái)產(chǎn)或其他身份，每一位公民均享有住宅的權(quán)利。2.家庭。每一個(gè)家庭在社會(huì)上享有住宅權(quán)。不同的國(guó)家、地區(qū)、城市和家庭的差異性，決定了住宅權(quán)利性質(zhì)差異的存在。第27頁(yè)，共66頁(yè)。三、住宅權(quán)的內(nèi)容居住權(quán)安全與健康權(quán)（或稱舒適權(quán)）住宅的公平權(quán)住宅選擇的偏好權(quán)住宅私密權(quán)住宅救濟(jì)權(quán)住宅不受侵犯權(quán)自由處分權(quán)第28頁(yè)，共66頁(yè)。831工程隨著城市化進(jìn)程的加快，城市人口急劇增長(zhǎng)，一些市民居住條件急需改善。為此，從2003年起，揚(yáng)州市啟動(dòng)“831”安居幫扶工程，為人均居住面積8平方米以下、人均月收入300元以下、在揚(yáng)州居住10年以上的困難家庭，新建住房并以低于成本的價(jià)格定向銷售給他們。胡錦濤總書記對(duì)揚(yáng)州首創(chuàng)的“831工程”予以好評(píng)：“你們這是為困難群體辦了一件大好事。”第29頁(yè)，共66頁(yè)。四、住宅權(quán)的客體1.國(guó)家義務(wù)。政府負(fù)有創(chuàng)造條件以促成和幫助公民住宅權(quán)實(shí)現(xiàn)的責(zé)任，尤其是通過(guò)立法措施，盡其資源能力所及，合理分配投資和資源，使各項(xiàng)權(quán)利完全實(shí)現(xiàn)。保障公民在住房及土地占用和使用方面的合法權(quán)益，特別應(yīng)關(guān)注那些處于不利或弱勢(shì)地位群體的需求，尋求公平合理的使公民能獲得可居住的、能負(fù)擔(dān)得起的住房政策。2.個(gè)人義務(wù)。個(gè)人有義務(wù)努力推進(jìn)和遵守住宅權(quán)，比如不得從事投機(jī)活動(dòng)而將土地閑置的義務(wù)。3.國(guó)際社會(huì)的義務(wù)。對(duì)于住宅權(quán)實(shí)現(xiàn)，聯(lián)合國(guó)、聯(lián)合國(guó)人居委員會(huì)、國(guó)際貨幣基金組織和世界銀行等國(guó)際組織必須承擔(dān)一系列義務(wù)。這些機(jī)構(gòu)對(duì)住宅權(quán)的實(shí)現(xiàn)承擔(dān)一般性義務(wù)有些是基于法律產(chǎn)生的，而更多的是基于社會(huì)和政治因素而產(chǎn)生的。比如在發(fā)生天災(zāi)人禍，住宅或人居條件遭遇破壞時(shí)，提供金融和其他幫助的義務(wù)。第30頁(yè)，共66頁(yè)。第三節(jié)建筑物區(qū)分所有權(quán)一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念及特征（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念建筑物區(qū)分所有權(quán)，就是指區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物的專有部分享有的專有所有權(quán)，與對(duì)建筑物所享有的共用部分持分權(quán)，以及基于建筑物的管理維護(hù)和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的成員權(quán)的總稱。該界定采用了三元論說(shuō)，表明建筑物所有權(quán)由三部分組成：住宅專有所有權(quán)、住宅共用部分持分權(quán)（共用所有權(quán)）和成員權(quán)。第31頁(yè)，共66頁(yè)。（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征1.內(nèi)容多樣性。即建筑物區(qū)分所有權(quán)是一個(gè)復(fù)合的權(quán)利，是由專有部分所有權(quán)、共用部分持分權(quán)和成員權(quán)這三個(gè)部分構(gòu)成的建筑物所有權(quán)的共有形式。2.專有權(quán)的主導(dǎo)性。專有所有權(quán)占主導(dǎo)地位，區(qū)分所有權(quán)人只有取得了專有所有權(quán)，才能取得共有所有權(quán)和成員權(quán)。3.一體性。專有所有權(quán)、共有所有權(quán)和成員權(quán)必須結(jié)為一體，不可分離。4.權(quán)利主體身份的多重性。建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利人，其身份具有多重性，他既是專有權(quán)人，又是共有權(quán)人，既按份享有所有權(quán)，又共同享有某些設(shè)施、空間的共有權(quán)，還對(duì)全部的權(quán)利客體享有成員權(quán)（管理權(quán)）。5.登記公示性。建筑物區(qū)分所有權(quán)作為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，需要履行房地產(chǎn)物權(quán)的登記，以表明權(quán)利的取得和變更。第32頁(yè)，共66頁(yè)。二、專有所有權(quán)

（一）專有所有權(quán)的概念及性質(zhì)專有所有權(quán)又稱“專有權(quán)”或“特別所有權(quán)”，是指區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物專有部分依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。由于專有權(quán)并不是對(duì)建筑物的支配，而是對(duì)一定范圍的建筑空間的支配權(quán)，因此，學(xué)術(shù)界一般認(rèn)為專有權(quán)的性質(zhì)為空間所有權(quán)，專有權(quán)系區(qū)分所有權(quán)人對(duì)獨(dú)立專門使用的建筑空間所擁有的所有權(quán)。

第33頁(yè)，共66頁(yè)。（二）專有所有權(quán)的客體與標(biāo)準(zhǔn)專有權(quán)的客體就是建筑物的專有部分，確定專有部分的標(biāo)準(zhǔn)有兩個(gè)：一是構(gòu)造上的獨(dú)立性二是利用上的獨(dú)立性。構(gòu)造上的獨(dú)立性，又稱“物理上的獨(dú)立性”，是指四壁具有一定的遮蔽性，使專有部分與建筑物的其他部分在外觀上有明顯的區(qū)別，并借此保障專有部分獨(dú)立利用的可能性。一棟建筑物的內(nèi)部，若沒(méi)有墻壁間隔，僅僅以屏風(fēng)、隔扇間隔，也不能成為專有部分。利用上的獨(dú)立性，又稱為“機(jī)能上的獨(dú)立性”或“經(jīng)濟(jì)上的獨(dú)立性”，以有無(wú)獨(dú)立的出入口和內(nèi)部專用設(shè)備、隔間構(gòu)造為標(biāo)準(zhǔn)，具有滿足人們生活目的的獨(dú)立機(jī)能。

第34頁(yè)，共66頁(yè)。（三）專有部分的范圍指專有部分相互間或與共用部分相互間的分隔部分，究竟至何界線為止可以計(jì)入專有部分。此問(wèn)題直接影響到各區(qū)分所有權(quán)人能夠自由使用、改良的權(quán)利；同時(shí)也間接影響到為維持建筑物整體的安全，而對(duì)各區(qū)分所有權(quán)可能產(chǎn)生的損害建筑物安全行為的禁止問(wèn)題。在實(shí)踐中，住宅專有部分的范圍除住宅建筑物本身外，還包括住宅建筑物之附屬物與附屬建筑。第35頁(yè)，共66頁(yè)。1.中心（壁心）說(shuō)。認(rèn)為專有部分的范圍達(dá)到墻壁、柱、地板和天花板厚度的中心。2.空間說(shuō)。又稱“全部屬于共用部分說(shuō)”。從專有部分是由建筑材料所圍成的空間的觀點(diǎn)出發(fā)，認(rèn)為專有部分的范圍僅限于由墻壁、地板和天花板圍成的空間，而將墻壁、地板和天花板等作為界線部分都視為全體或部分區(qū)分所有權(quán)人的共用部分。3.最后粉刷表層說(shuō)。認(rèn)為專有部分延伸到界線部分的最后粉刷表層，即境界壁與其他境界的本體屬共用部分。4.壁心和最后粉刷表層說(shuō)。認(rèn)為各區(qū)分所有權(quán)人之間適用最后粉刷表層說(shuō)；在第三人的關(guān)系（如買賣、保險(xiǎn)、納稅）上，則適用壁心說(shuō)。第36頁(yè)，共66頁(yè)。（四）專有所有權(quán)的內(nèi)容1．區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人所享有的權(quán)利（1）所有權(quán)。專有所有權(quán)人對(duì)住宅建筑物專有部分享有占用、使用、收益和處分的權(quán)利。該權(quán)利具有絕對(duì)性、排他性和永久性。即所有權(quán)可以對(duì)該專有權(quán)在法律限制范圍內(nèi)，行使居住、使用、出租、抵押、出售等權(quán)利。（2）相鄰使用權(quán)。即指住宅所有人為行使自己的專有權(quán)，可以請(qǐng)求使用其他區(qū)分所有權(quán)人的專有部分或共用部分。例如：二樓頂棚漏水，必須從三樓的地板著手維修。三樓所有權(quán)人無(wú)正當(dāng)事由不得拒絕二樓區(qū)分所有權(quán)的請(qǐng)求，否則可能構(gòu)成侵權(quán)。但二樓所有人也必須在“必要的范圍內(nèi)進(jìn)行”。必要的范圍一般應(yīng)認(rèn)定為維護(hù)或修繕具有必要性、緊急性且無(wú)其他方法的情況。不是必須或緊急或有其他方法的情況下，則不得行使相鄰使用權(quán)。否則是對(duì)其他所有權(quán)人專有權(quán)或共有權(quán)的侵犯。第37頁(yè)，共66頁(yè)。2．區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人承擔(dān)的義務(wù)（1）不得違反全體區(qū)分所有權(quán)人的共同利益。包括區(qū)分所有權(quán)人就自己專有部分內(nèi)部加以改造或增建，而拆除其專有部分內(nèi)部梁柱或墻壁的一部分，若危及整棟建筑物的安全或影響整個(gè)建筑物的外觀時(shí)，則屬于違反公共利益，應(yīng)加以禁止。（2）不得違反住宅使用用途與目的。住宅所有權(quán)人雖可以自由地使用自己的專有部分，但必須按住宅用途使用，否則構(gòu)成不當(dāng)使用行為。如將住宅改為經(jīng)營(yíng)用房、生產(chǎn)用房等。這對(duì)全體區(qū)分所有權(quán)人的利益是一種侵犯。第38頁(yè)，共66頁(yè)。（3）維護(hù)建筑物存在的義務(wù)。住宅所有權(quán)人雖對(duì)住宅享有所有權(quán)，但該專有部分存在于一獨(dú)立的建筑物中，因此，住宅所有權(quán)人有對(duì)該建筑物維持的義務(wù)。未經(jīng)其他所有權(quán)人同意，不得翻建其專有部分，或?qū)υ撠?cái)產(chǎn)進(jìn)行減少其價(jià)值的行為。（4）不得隨意更改在其專有部分內(nèi)影響公共的或其他區(qū)分所有權(quán)人的電線、煤氣管道、水管等。（堵住或拆除廚房排氣煙道、衛(wèi)生間排氣管道）（5）獨(dú)自承擔(dān)其專有部分的修繕及費(fèi)用。（6）遵循管理規(guī)約與物業(yè)服務(wù)合同。第39頁(yè)，共66頁(yè)。三、共有所有權(quán)（一）共有所有權(quán)的概念與特征共有所有權(quán)，或稱共用部分持分權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律法規(guī)或物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)定，對(duì)區(qū)分所有建筑物共用部分所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。第40頁(yè)，共66頁(yè)。具有以下特征：1.共有所有權(quán)的從屬性。共用部分相對(duì)于住宅的專有部分具有從屬性。共有所有權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移、消滅決定于專有所有權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移和消滅。2.共用部分具有不可分割性。一是共用部分本身具有不可分割性。公寓的共用部分禁止分割。二是共用部分與專有部分的不可分割性。當(dāng)專有部分轉(zhuǎn)移時(shí)，共用部分也隨之轉(zhuǎn)移。3.共有所有權(quán)的多重性。根據(jù)不同標(biāo)準(zhǔn)作出不同分類，如法定共有權(quán)和約定共有權(quán)、全體共有權(quán)和部分共有權(quán)、對(duì)建筑物的共有權(quán)和對(duì)附屬建筑物的共有權(quán)。第41頁(yè)，共66頁(yè)。（二）共用部分的范圍共用部分：由區(qū)分所有權(quán)人全體或一部分共同所有的、不屬于專有部分的法定共用部分與約定共用部分。現(xiàn)代發(fā)達(dá)國(guó)家都將建筑物共用部分推定為各有關(guān)區(qū)分所有權(quán)人共有。法定共用部分是指構(gòu)造、利用上并無(wú)獨(dú)立性的建筑物和設(shè)備。如建筑物軀干部分、共用出入口、通道、樓梯、梁柱，共用墻壁、樓地板、屋頂以及共用設(shè)施、設(shè)備，如電梯、中央空調(diào)、管線等應(yīng)屬于法定共用。約定共用部分，是指構(gòu)造、利用上雖然有獨(dú)立性，但依區(qū)分所有權(quán)人的規(guī)約而成為共有部分。如管理用房、倉(cāng)庫(kù)、地上或地下車庫(kù)、垃圾站、庭院等。當(dāng)然這種約定不得損害區(qū)分所有權(quán)人的利益。如約定不明確，則推定為法定共用。第42頁(yè)，共66頁(yè)。共用部分的范圍包括四個(gè)方面：①建筑物的基本構(gòu)造部分，如支柱、屋頂、基礎(chǔ)、外墻、地下室等；②建筑物的共用部分及其附屬物，如樓梯、消防設(shè)備、走廊、水塔、自來(lái)水管道、暖氣管道，以及僅為部分區(qū)分所有權(quán)人所共有的部分，如各層樓之間的樓板、間壁墻等，僅屬于相鄰部分的區(qū)分所有權(quán)人所共有；③建筑物所占有的地基的使用權(quán)，應(yīng)歸屬于全體建筑區(qū)分所有權(quán)人所有；④住宅小區(qū)的綠地、道路、公共設(shè)施、公益性活動(dòng)場(chǎng)所、圍墻、小區(qū)大門建筑等地上或地下共有物，以及水電、照明、消防等公用配套設(shè)施，還有小區(qū)的物業(yè)管理用房，除依法應(yīng)當(dāng)歸國(guó)家或有關(guān)法人所有的以外，原則上應(yīng)當(dāng)歸全體住宅小區(qū)的業(yè)主所共有。第43頁(yè)，共66頁(yè)。（三）共有所有權(quán)的內(nèi)容1．共有所有權(quán)人對(duì)共用部分的權(quán)利（1）共用部分的使用權(quán)。在一棟建筑物上各共有人對(duì)共用部分，在使用上應(yīng)全體使用，在使用方法上采用共同使用和輪流使用兩種。例如，對(duì)電梯、走廊，依其性質(zhì)可共同使用，而電話、洗衣機(jī)因使用具有排他性，因而可輪流使用。（2）共用部分的專用使用權(quán)。對(duì)住宅共用部分如公共電梯、屋頂、外墻壁、公共走廊、地下室等，應(yīng)由全體區(qū)分所有權(quán)人依固有的用途和使用方法共同使用。但在實(shí)際上，經(jīng)常對(duì)某些共用部分設(shè)定“專用使用權(quán)”，即由特定的人專屬獨(dú)占使用的情況。專用使用權(quán)的設(shè)置，不能影響其他所有權(quán)人權(quán)利的行使，甚至剝奪了他人的權(quán)利。共用部分收益權(quán)應(yīng)歸全體所有權(quán)人。這種專用使用權(quán)的設(shè)定，必須依法律規(guī)定或依規(guī)約之約定取得。一是依公寓出售契約取得，二是依規(guī)約取得。第44頁(yè)，共66頁(yè)。（3）共用部分的收益權(quán)。即共有所有權(quán)人根據(jù)規(guī)約或其共有持分份額，獲得因共用部分所產(chǎn)生利益的權(quán)利。比如將庭院出租、在屋頂假設(shè)廣告牌等。目前，我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)利用物業(yè)共用部分經(jīng)營(yíng)取得收益，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修基金的不足。我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第55條規(guī)定：“利用物業(yè)公用部分，共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用?！钡?5頁(yè)，共66頁(yè)。（4）共用部分的處分權(quán)。區(qū)分所有權(quán)人對(duì)于區(qū)分所有建筑物的共用部分有同等的處分權(quán)。對(duì)共用部分及其相關(guān)設(shè)施的拆除、更新以及設(shè)置處分，都必須經(jīng)過(guò)全體業(yè)主同意即業(yè)主大會(huì)決定，不得由個(gè)人或者部分人決定。對(duì)于共用部分在法律上的處分，應(yīng)當(dāng)隨同自己的專用部分一道處分，不得分割處分。建設(shè)單位也不得擅自將共用部分出售給他人。我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第27條規(guī)定：“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部分，共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分?！保?）要求賠償權(quán)。區(qū)分所有建筑物的共用部分遭受侵害時(shí)，任何區(qū)分所有權(quán)人都有權(quán)要求加害人停止侵害、返還原物，恢復(fù)原狀，賠償損失。第46頁(yè)，共66頁(yè)。2.共有所有權(quán)人對(duì)共用部分的義務(wù)（1）不得改變共用部分的本來(lái)用途。共有所有權(quán)人對(duì)共用部分必須按其“本來(lái)用途”加以使用。共有所有權(quán)人對(duì)共用部分的使用須以尊重整個(gè)建筑物的使用目的為前提。如停車場(chǎng)只能用于停車，不允許堆放雜物等。我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第50條規(guī)定。（2）分擔(dān)共用部分費(fèi)用的義務(wù)。共用部分為建筑物的實(shí)體部分，必然發(fā)生修繕、管理、維護(hù)、改良等費(fèi)用，應(yīng)由全體區(qū)分所有權(quán)人承擔(dān)。鑒于共用部分可能為全體住宅所有權(quán)人共有，或部分所有權(quán)人共有，則費(fèi)用也區(qū)分為全體共擔(dān)與部分所有權(quán)人共擔(dān)。我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第54條規(guī)定。第47頁(yè)，共66頁(yè)。（3）不得侵占的義務(wù)。區(qū)分所有權(quán)人使用共用部分，必須維護(hù)共用部分的正常使用狀態(tài)，不得擅自侵占共用部分，不得改動(dòng)共用部分的設(shè)置和結(jié)構(gòu)，保持共用部分的完好和清潔。任何人使用不當(dāng)損害共用部分的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。（4）維持現(xiàn)狀的義務(wù)。各共有權(quán)人負(fù)有維持建筑物共用部分共有現(xiàn)狀的義務(wù)，任何區(qū)分所有權(quán)人永遠(yuǎn)不得請(qǐng)求分割共用部分。第48頁(yè)，共66頁(yè)。四、成員權(quán)（一）成員權(quán)（構(gòu)成員權(quán)）的概念是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的，作為建筑物的團(tuán)體組織成員之一所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。具有以下幾個(gè)特征：1.成員權(quán)是基于區(qū)分所有權(quán)人之間的團(tuán)體關(guān)系而產(chǎn)生的權(quán)利。2.成員權(quán)是一項(xiàng)與專有所有權(quán)、共有所有權(quán)處于同等地位的權(quán)利。三個(gè)權(quán)利地位平等，相互依存，密不可分，同時(shí)又都具有相對(duì)的獨(dú)立性。3.成員權(quán)是一種具有存續(xù)性的權(quán)利。成員權(quán)隨著區(qū)分所有權(quán)人之間的團(tuán)體關(guān)系存在而存在，只要建筑物存在，區(qū)分所有權(quán)人之間的團(tuán)體關(guān)系就會(huì)存續(xù)，即使是專有部分轉(zhuǎn)移，成員權(quán)也隨著轉(zhuǎn)移給新的區(qū)分所有權(quán)人，而不會(huì)消失。第49頁(yè)，共66頁(yè)。（二）成員權(quán)的內(nèi)容1．區(qū)分所有權(quán)人作為成員權(quán)人所享有的權(quán)利：表決權(quán)、參與訂定規(guī)約權(quán)、選聘與解聘管理者的權(quán)利、請(qǐng)求權(quán)。所謂請(qǐng)求權(quán)，是指區(qū)分所有權(quán)人作為管理團(tuán)體的成員而對(duì)公共管理事項(xiàng)及公共利益的應(yīng)得份額所享有的請(qǐng)求權(quán)。主要包括的內(nèi)容有：請(qǐng)求召集集合的權(quán)利、請(qǐng)求正當(dāng)管理共同關(guān)系的事務(wù)的權(quán)利、請(qǐng)求收取共用部分應(yīng)得的利益的權(quán)利、請(qǐng)求停止違反共同利益的行為的權(quán)利、法律規(guī)定的其他請(qǐng)求權(quán)。2．區(qū)分所有權(quán)人作為成員權(quán)人所承擔(dān)的義務(wù)：執(zhí)行區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體所作出的決議的義務(wù)、遵守管理規(guī)約的義務(wù)、接受管理者管理的義務(wù)。第50頁(yè)，共66頁(yè)。（三）成員權(quán)的變動(dòng)成員權(quán)的變動(dòng)是指成員權(quán)的取得與消滅。1．建筑物區(qū)分所有權(quán)人成員權(quán)的取得：指任何組織或個(gè)人只要取得專有所有權(quán)，同時(shí)也就取得了共有所有權(quán)和成員權(quán)。成員權(quán)的取得有兩種方式：原始取得：原始取得所有權(quán)，便原始取得成員權(quán)。繼受取得：通過(guò)轉(zhuǎn)移方式取得區(qū)分所有權(quán)，即繼受取得了成員權(quán)。2．建筑物區(qū)分所有權(quán)人成員權(quán)的消滅成員權(quán)的消滅有兩種：建筑物本體消滅不再存在；建筑物毀損部分過(guò)大，經(jīng)協(xié)議不再重建。這時(shí)，基于該建筑物而產(chǎn)生的共同關(guān)系以及基于共同關(guān)系而產(chǎn)生的成員權(quán)也隨之消滅。第51頁(yè)，共66頁(yè)。第四節(jié)區(qū)分所有權(quán)建筑物的管理制度一、管理內(nèi)容：包括物的管理與人的管理。（一）物的管理：指對(duì)建筑物、基地以及附屬設(shè)施的保存、改良、利用以至處分等所謂的物理的管理。1.建筑物。建筑物分為專有和共用兩大部分，共用部分是管理的主要內(nèi)容。除此之外，專有部分相互間或?qū)Ｓ胁糠峙c共用部分間的墻壁、地板、頂棚、柱等所謂境界壁，以及為維持建筑物的安全與外觀所必要的支柱、屋頂、外壁等建筑物基本構(gòu)造部分，也視為共用部分，納入管理內(nèi)容之中。2.基地?；匕ㄋ念悾孩倭Ⅲw重疊上去的專有部分下的基地；②共用部分的基地；③建筑物至市政道路的基地；④其他基地。3.附屬設(shè)施。附屬于建筑物的一切設(shè)施，如供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、煤氣管道、空調(diào)系統(tǒng)、緊急報(bào)警裝置、中央監(jiān)控系統(tǒng)、電梯以及屋頂?shù)馁A水槽等共用部分。

第52頁(yè)，共66頁(yè)。關(guān)于區(qū)分所有建筑物的物的管理，世界衛(wèi)生組織（WHO）設(shè)定了安全、健康、便利、舒適的居住環(huán)境基本標(biāo)準(zhǔn)。其內(nèi)容可歸納為四個(gè)部分：①消防保安；②清潔維護(hù)；③公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)；④綠化管理。第53頁(yè)，共66頁(yè)。（二）人的管理所謂人的管理，是指對(duì)區(qū)分所有權(quán)人的群居生活關(guān)系所產(chǎn)生的社區(qū)管理，主要包括對(duì)建筑物不當(dāng)毀損行為的管理、對(duì)建筑物不當(dāng)使用行為的管理以及對(duì)生活妨害行為的管理。1．對(duì)建筑物不當(dāng)毀損行為的管理建筑物不當(dāng)毀損行為，是指區(qū)分所有權(quán)人在使用共用部分或改造專有部分時(shí)所產(chǎn)生的危及建筑物整體安全或影響整棟建筑物外觀的行為，如將陽(yáng)臺(tái)或前院擴(kuò)充為室內(nèi)部分，擅自添設(shè)鐵窗、柵欄，改變建筑物外貌，或室內(nèi)裝修時(shí)隨意更改承重墻等影響建筑物安全的結(jié)構(gòu)等。第54頁(yè)，共66頁(yè)。2.對(duì)建筑物不當(dāng)使用行為的管理所謂對(duì)建筑物不當(dāng)使用行為，是指改變房屋性質(zhì)，如住宅改變?yōu)槲鑿d、餐廳、小型加工廠等，此種對(duì)建筑物的不當(dāng)使用，不只帶來(lái)噪音、振動(dòng)，降低居住生活品質(zhì)，甚至?xí)咕蛹野踩缮详幱啊?．對(duì)生活妨害行為的管理所謂對(duì)生活妨害的行為，是指一棟區(qū)分所有建筑物上的區(qū)分所有權(quán)人，由于生活習(xí)慣、嗜好、對(duì)建筑物的用途等并非完全一致，所以在建筑物使用上所產(chǎn)生的一些行為影響到他人的生活，如飼養(yǎng)寵物、大聲喧嘩、不合時(shí)宜的大聲播放音樂(lè)妨礙鄰居安寧、任意堆放垃圾、物品或妨害公共安全的行為，都應(yīng)在管理和禁止之列。第55頁(yè)，共66頁(yè)。二、管理方式（一）自主管理方式

（二）委托管理方式

第56頁(yè)，共66頁(yè)。（一）自主管理方式自主管理，是指區(qū)分所有權(quán)人自行執(zhí)行管理業(yè)務(wù)或彼此構(gòu)成一個(gè)管理團(tuán)體執(zhí)行管理業(yè)務(wù)的管理?？煞譃橹苯庸芾恚ㄈ藬?shù)較少時(shí)）和管理團(tuán)體組織管理（人數(shù)較多時(shí)）。管理團(tuán)體的最高權(quán)力機(jī)關(guān)為區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)（或稱為業(yè)主大會(huì)）。大會(huì)決議事項(xiàng)直接構(gòu)成區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)。管理團(tuán)體設(shè)理事會(huì)（或稱業(yè)主委員會(huì)）作為其執(zhí)行機(jī)構(gòu)。理事長(zhǎng)通常為管理團(tuán)體的具體管理人，執(zhí)行管理任務(wù)。第57頁(yè)，共66頁(yè)。（二）委托管理方式委托管理，是指區(qū)分所有權(quán)人將管理業(yè)務(wù)委托管理公司或第三人管理。這時(shí)，區(qū)分所有權(quán)人與管理者通過(guò)委托合同或契約形成委托關(guān)系。根據(jù)委托業(yè)務(wù)的內(nèi)容，又可分為全部委托和部分委托。全部委托是將管理業(yè)務(wù)全部委托管理公司，部分委托是指將管理業(yè)務(wù)的部分委托管理公司，而另一部分則由管理團(tuán)體承擔(dān)。相比較而言，后一種委托費(fèi)用較低。第58頁(yè)，共66頁(yè)。三、管理規(guī)約

（一）管理規(guī)約概念（二）管理規(guī)約的設(shè)定、變更及廢止（三）管理規(guī)約的事項(xiàng)（四）管理規(guī)約的效力第59頁(yè)，共66頁(yè)。（一）管理規(guī)約概念管理規(guī)約，是指全體區(qū)分所有權(quán)人就建筑物的管理、使用及所有關(guān)系，以書面形式規(guī)定的自治規(guī)則。一般講，建筑物規(guī)模越大，區(qū)分所有權(quán)人數(shù)越多，共用部分的管理及所有關(guān)系也就越復(fù)雜，因此有必要設(shè)定一個(gè)各區(qū)分所有權(quán)人共同遵守的規(guī)約。在中國(guó)物業(yè)管理實(shí)踐中，稱之為“管理規(guī)約”。制定公約的目的，是為了維護(hù)區(qū)分所有權(quán)人全體的合法權(quán)益以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用。管理規(guī)約的性質(zhì)，是區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體的最高自治規(guī)范。第60頁(yè)，共66頁(yè)。（二）管理規(guī)約的設(shè)定、變更及廢止關(guān)于管理規(guī)約的設(shè)定歸納起來(lái)主要有兩種途徑：①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或出售單位預(yù)先制定，在分批出售房屋時(shí)，分別與單個(gè)買售人（受讓人）達(dá)成同意該項(xiàng)管理規(guī)約的協(xié)議。我國(guó)實(shí)踐中稱“業(yè)主臨時(shí)公約”。②通過(guò)區(qū)分所有權(quán)人全體會(huì)議（業(yè)主大會(huì)）形成，稱“管理規(guī)約”。管理規(guī)約的設(shè)定、變更、追加和廢止，一般通過(guò)區(qū)分所有權(quán)人全體集會(huì)的決議程序進(jìn)行，即召開業(yè)主大會(huì)決議通過(guò)。比如，由代表全體投票權(quán)的2/3以上的管理團(tuán)體成員的過(guò)半數(shù)予以決定，方可有效。

第61頁(yè)，共66頁(yè)。（三）管理規(guī)約的事項(xiàng)管理規(guī)約的事項(xiàng)應(yīng)與區(qū)分所有權(quán)人協(xié)議商定。管理規(guī)約的內(nèi)容常常因?yàn)閰^(qū)分所有建筑物的規(guī)模、用途，以及區(qū)分所有權(quán)人的生活水準(zhǔn)不同和需要不同而有所差別。主要內(nèi)容包括以下四項(xiàng)：（1）專有所有權(quán)和共有部分的使用方法和原則；（2）區(qū)分所有權(quán)人的生活公約；（3）共用部分設(shè)定的專用使用權(quán)；（4）其他共同事務(wù)和共同關(guān)系約定。第62頁(yè)，共66頁(yè)。（四）管理規(guī)約的效力管理規(guī)約的效力在于約束全體區(qū)分所有權(quán)人的行為，是區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體的最高自治規(guī)則，因