房地產(chǎn)計劃運營管理體系分享T

房地產(chǎn)計劃運營管理體系分享2012年07月21日應用形式及方法內(nèi)容概念計劃運營管理體系計劃運營管理是什么？為什么需要計劃運營管理？計劃運營管理應該管些什么？計劃體系房地產(chǎn)計劃運營管理體系邏輯圖歸結(jié)起來三句話：是個啥？有些啥？怎么個用法？運營體系計劃管理體系成果管理體系流程管理體系決策會議體系績效評價體系信息管理體系1.階段定義及劃分2.工具（WBS分解、BSC)

3.模板第一部分：房地產(chǎn)計劃運營體系概述運營——西方學者把有形產(chǎn)品的生產(chǎn)稱為“production”或“manufacturing”，而將提供服務的活動稱為“operations”；現(xiàn)在的趨勢是將兩者均稱為“operations，即運營”運營計劃管理——就是對“運營活動”的規(guī)劃、控制和評估，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務提供密切相關(guān)的各項管理工作的總稱。輸入輸出資源(社會規(guī)則)許可有形產(chǎn)品服務運營活動運營管理運營戰(zhàn)略、新產(chǎn)品開發(fā)、產(chǎn)品設計、采購供應、生產(chǎn)制造、產(chǎn)品配送直至售后服務規(guī)劃/控制和評估運營運營計劃的定義：為什么需要關(guān)注運營計劃管理？？？項目計劃的現(xiàn)實表象計劃制定計劃執(zhí)行1.

走一步看一步；1.

計劃沒有用，計劃跟2.

三拍計劃（拍腦袋、拍胸脯不上變化、拍大腿）；2.

計劃達成率很低基本3.

你做你的計劃，我做我的計都是外部的原因劃，誰影響自己不知道，自己影響誰也不知道；3.

做得很快，質(zhì)量很差4.

不給別人空間，給自己留足

空間；計劃管理中常見的錯誤認識：1、不讓具體執(zhí)行計劃的人參與計劃的制訂；2、準備-開始-瞄準：我們常聽到我們來不及做計劃了，必須馬上把工作做完。時間底線越嚴格，就越要制定計劃；3、大刷子計劃，經(jīng)理要求至少提供一個條形圖給他，他們卻給一個26周的工作計劃；4、太多細節(jié)的計劃：計劃細節(jié)永遠不要超出你的可控范圍，想想項目延期的高昂成本，你就會覺得好的計劃是必要的；5、忽視風險：忽視潛在風險并不等于能行，相反，它是魯莽的項目管理方法。墨菲法則說：任何可能變壞的是都會變壞。房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈與流程特點：利潤貢獻和風險從前端向后端逐級遞減投資策劃土地獲取項目策劃設計管理采購管理工程管理銷售管理售后服務物業(yè)管理產(chǎn)品實現(xiàn)過程越靠近價值鏈前端，經(jīng)營操作風險越大，但對整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤貢獻越高，流程中重點關(guān)注風險控制和成本的控制（可行性論證、策劃、設計流程）價值鏈中段是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量和成本控制區(qū)間，決定了利潤的最終實現(xiàn)大小，重點關(guān)注質(zhì)量和動態(tài)成本的控制（工程管理、成本管理流程）越靠近價值鏈后端，經(jīng)營操作風險越小，但對組織的品牌和客戶價值產(chǎn)生重要影響，重點關(guān)注服務與顧客關(guān)系維護（服務、顧客滿意相關(guān)流程）價值鏈：房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈與流程特點：1、運作周期長：監(jiān)控成本和監(jiān)控難度；2、內(nèi)外部接口多：協(xié)調(diào)和可控性難度；3、以人為主：標準化程度低、一致性難度（包工、包料、抱人）；4、并行運作多：協(xié)調(diào)和計劃控制難度；5、一次性：糾錯的成本高難度大（風險：一失足成千古恨）房地產(chǎn)流程特點1、周期：運作時間長2、復雜性：外部接口多3、對象：以人為主4、方式：并行運作多5、結(jié)果：一次性構(gòu)成流程特點：計劃運營管理的價值（例一）：恒大管理模式式啟示1、融資能力強強，數(shù)額高；；2、一線城市機機會進入，二二三線城市合合理地價大規(guī)規(guī)模進入；3、土地儲備量量最大，進入入城市最多；；4、戰(zhàn)略布局以以二三線為主主。1、定位主要基基于土地屬性性，以中低端端為主；2、產(chǎn)品高度標標準化，注重重大面積水景景規(guī)劃；3、戶型全明設設計，注重贈贈送空間，標標準化；4、裝修注重名名牌，通過規(guī)規(guī)模降成本。。1、規(guī)模造勢，，大手筆投資資排球、足球球；2、以標準化復復制實現(xiàn)快速速開發(fā)；3、執(zhí)行標準案案例規(guī)范營銷銷動作；4、實景呈現(xiàn)營營造震撼視覺覺效果；5、高性價比策策略入市。投資擴張項目開發(fā)營銷策略例二：萬科公公司通過計劃劃管理產(chǎn)生的的價值1、通過工作前前置，改變關(guān)關(guān)鍵流程；2、通過標準化化、集中決策策等，縮短決決策周期。運營策略1、高層（金色色系列）：從從14個月縮短到12個月內(nèi)；2、多層（四季季花城系列））：從15個月縮短到9個月內(nèi)。開發(fā)周期財務收益1、內(nèi)部收益率率提高5個百分點，銷銷售凈利率提提高0.7個百分點；2、集團凈資產(chǎn)產(chǎn)每年多周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)0.2次，凈資產(chǎn)收收益率提高3%；3、同等資金峰峰值下，平均均開發(fā)規(guī)模提提高20%；4、項目平均占占用資金降低低25%，資金成本降降低60元/平米計劃管理是房房地產(chǎn)開發(fā)過過程中的重點點：加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)多項目運作規(guī)范/標準化房地產(chǎn)企業(yè)的的凈資產(chǎn)回報報率主要取決決于銷售利潤潤率、資產(chǎn)周周轉(zhuǎn)率和財務務杠桿，而項項目開發(fā)進度度對資產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率影響重大大多項目同時運運作，需要有有效的項目計計劃體系作為為監(jiān)控和支持持手段。其次次，項目計劃劃體系也是房房地產(chǎn)企業(yè)整整合、調(diào)動、、高效利用資資源的保證項目開發(fā)過程程中的并行、、專業(yè)配合、、內(nèi)外接口等等，需要項目目計劃實現(xiàn)有有效組織和協(xié)協(xié)同。同時，，隨著規(guī)模的的擴大，高層層決策、協(xié)調(diào)調(diào)和監(jiān)控，主主要通過項目目計劃實現(xiàn)項目計劃管理理體系的價值值資源聚合：需要對外部部供方資源和和內(nèi)部能力資資源進行系統(tǒng)統(tǒng)管理和配置置；協(xié)同運作：總部-區(qū)域公司、公公司-部門、部門-項目之間密切切協(xié)作；統(tǒng)籌籌推推進進：統(tǒng)統(tǒng)籌籌考考慮慮各各項項目目開開發(fā)發(fā)，，合合理理設設置置經(jīng)經(jīng)營營目目標標和和開開發(fā)發(fā)節(jié)節(jié)奏奏；；適時時調(diào)調(diào)整整：根根據(jù)據(jù)外外部部多多變變的的政政策策環(huán)環(huán)境境適適時時調(diào)調(diào)整整開開發(fā)發(fā)目目標標和和節(jié)節(jié)奏奏。。通過過………從營營銷銷只只關(guān)關(guān)注注市市場場、、設設計計只只關(guān)關(guān)注注產(chǎn)產(chǎn)品品、、成成本本只只關(guān)關(guān)注注費費用用、、工工程程只只關(guān)關(guān)注注進進度度，，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向向在在項項目目總總經(jīng)經(jīng)理理統(tǒng)統(tǒng)籌籌下下的的四四位位一一體體●做做事事目目標標明明確確—更效效率率●做做事事重重點點明明確確—更聚聚焦焦●做做事事標標準準明明確確—更公公平平實現(xiàn)現(xiàn)………什么么是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的運運營營管管理理體體系系？？？？？？？？房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的”運營營管管理理”，主主要要是是對對項項目目開開發(fā)發(fā)活活動動的的規(guī)規(guī)劃劃、、控控制制和和評評估估住宅宅/寫字字樓樓/商鋪鋪/…………物業(yè)業(yè)服服務務/管理理服服務務/生活活服服務務………運營營活活動動運營營管管理理經(jīng)營權(quán)取得產(chǎn)品計劃產(chǎn)品設計產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)品銷售產(chǎn)品交付與服務一般般意意義義的的運運營營活活動動房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的運運營營活活動動項目目取取得得項目目策策劃劃項目目實實施施營銷銷管管理理產(chǎn)品品交交付付為達達成成項項目目開開發(fā)發(fā)所所必必須須完完成成的的：：成成本本/采購購/外部部程程序序人力力/資金金/…………土地地開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營營權(quán)權(quán)………運營營管管理理———究竟竟包包含含哪哪些些內(nèi)內(nèi)容容？？？？？？？？輸入入輸出出運營營方案設計施工圖設計例：：XX運營營管管理理中中心心的的7項內(nèi)內(nèi)容容（（七七巧巧板板））房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)項項目目運運營營的的內(nèi)內(nèi)容容：：“計計劃劃運運營營管管理理””有有別別與與““項項目目開開發(fā)發(fā)業(yè)業(yè)務務活活動動””和和相相關(guān)關(guān)的的““專專業(yè)業(yè)活活動動””，，主主要要表表現(xiàn)現(xiàn)為為對對各各個個項項目目活活動動的的規(guī)規(guī)劃劃、、控控制制和和評評估估規(guī)劃控制評估QCTPA計劃管理體系成果管理體系決策會議體系流程管理體系績效評估體系表現(xiàn)現(xiàn)形形式式為為：：三三大大功功能能、、六六大大體體系系信息息管管理理體體系系（（平平臺臺））支持活動主要活動公司基礎建設（一般管理、會計、財務、成本、戰(zhàn)略計劃）人力資源管理（招聘、培訓、發(fā)展）技術(shù)開發(fā)（研究和發(fā)展產(chǎn)品和流程的改進，新技術(shù)研究）采購、報建（原材料采購、設備供應、手續(xù)提供）立項策劃設計施工竣工銷售服務利潤潤傳統(tǒng)統(tǒng)房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的價價值值鏈鏈系系統(tǒng)統(tǒng)支持持活活動動主要要活活動動平衡衡計計分分卡卡所所描描述述包包含含愿愿景景、、戰(zhàn)戰(zhàn)略略指指引引下下的的財財務務、、內(nèi)內(nèi)部部運運營營、、客客戶戶/市場場、、學學習習成成長長等等發(fā)發(fā)展展性性指指標標依據(jù)據(jù)賽賽普普理理念念房房地地產(chǎn)產(chǎn)運運營營計計劃劃新新的的價價值值鏈鏈系系統(tǒng)統(tǒng)項目目成成功功－－項項目目管管理理成成功功－－公公司司成成功功階段段性性成成果果管管理理體體系系（（體體現(xiàn)現(xiàn)企企業(yè)業(yè)的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略及及管管理理思思想想））項目目一一、、二二級級計計劃劃（（項項目目綜綜合合經(jīng)經(jīng)營營計計劃劃及及項項目目年年度度、、季季度度、、月月度度經(jīng)經(jīng)營營計計劃劃））各職職能能管管理理計計劃劃及及員員工工三三級級計計劃劃流程程管管理理體體系系決策策會會議議管管理理體體系系營運運績績效效評估估體體系系信息息與與知知識識管管理理體體系系（間間接接價價值值的運運營營管管理理體系系））（直直接接價價值值的計劃管管理體系）進度指標標、銷售售指標、、費用指指標、成成本指標標…..設計管理規(guī)定成本管理規(guī)定工程管理規(guī)定采購管理規(guī)定項目發(fā)展管理規(guī)定財務管理規(guī)定營銷管理規(guī)定客服管理規(guī)定賽普的總總結(jié)歸納納是一種種——從模塊管管理到協(xié)協(xié)同管理理的跨越越企業(yè)的規(guī)規(guī)范化管管理，常常常是從從專業(yè)線線的自發(fā)發(fā)性規(guī)范范化開始始的，解解決“從從無序到到有序””的基本本問題，，賽普的的總結(jié)歸歸納充分分反映了了：縱深發(fā)展展——流程規(guī)范范化和精精細化橫向發(fā)展展——強調(diào)專業(yè)業(yè)協(xié)同房地產(chǎn)項目開發(fā)的特點內(nèi)外部接口多且復雜，協(xié)調(diào)控制成本高決策風險高，需多專業(yè)綜合決策并行運作始終貫穿快速開發(fā)要求各專業(yè)高度配合專業(yè)耦合，相互制約影響……模塊管理理最大的的問題在在于,沒有系統(tǒng)統(tǒng)解決專專業(yè)與專專業(yè)之間間的協(xié)作作核心是：：職能導導向向流流程導向向的改變變運營管理理體系整整體框架架強化房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營效效能，搭搭建項目目運營管管理平臺臺，策劃劃項目運運營管理理體系，，協(xié)助企企業(yè)全面面掌握項項目運營營管理的的方法論論和工具具目標原則方法戰(zhàn)略導向向原則流流程程驅(qū)動原原則分分級級管理原原則系系統(tǒng)協(xié)協(xié)同原則則組織保證證，搭建建平臺基于流程程活動的的深入分分析，系系統(tǒng)詳細細的劃分分項目階階段規(guī)，，設定計計劃各級級節(jié)點搭搭建有序序的計劃劃管理體體系，設設計規(guī)范范的執(zhí)行行制度保保障體系系流程管理計劃管理會議管理信息管理項目評估成果管理基于流程程活動分分析體系策劃劃（計劃劃與運營營）執(zhí)行保障障體系第二部分分：房地地產(chǎn)運營營體系詳詳述一、進度度計劃體體系：例：城市市型公司司完整的的三級計計劃體系系公司戰(zhàn)略略規(guī)劃（三年經(jīng)經(jīng)營規(guī)劃劃）一級計劃劃年度經(jīng)營營計劃（一級節(jié)節(jié)點計劃劃）公司管理理計劃二級計劃劃項目運營營目標書書二級節(jié)點點計劃各部門年年度職能能計劃部門季度度/月度工作作計劃三級計劃劃三級節(jié)點點計劃（（專項計計劃）崗位季度度/月度工作作計劃《設計出圖圖計劃》-設計、《報建計劃劃》-報建《配套計劃劃》-項目事務務、《采購計劃劃》-采購《工程進度度計劃》-工程、《營銷作業(yè)業(yè)計劃》-營銷《開放區(qū)開開盤專項項計劃》-營銷、《竣工驗收收專項計計劃劃》-工程、《產(chǎn)品交付付專項計計劃》-客戶服務務為什么要要編制三三年經(jīng)營營計劃房地產(chǎn)項項目從啟啟動-設計-開工-開盤-交房大約約2-3年周期，，要保證證每年關(guān)關(guān)鍵財務務指標（（銷售額額、收入入、利潤潤）呈健健康增長長，必須須合理調(diào)調(diào)配和安安排三年年的項目目資源開開發(fā)。三年經(jīng)營營規(guī)劃就就是“吃吃著嘴里里的、看看著碗里里的、想想著鍋里里的”■■計劃編制制的目標標1、體現(xiàn)公公司戰(zhàn)略略導向和和管理意意圖；2、與管控控模式相相匹配；；3、與管理理水平、、人員素素質(zhì)相匹匹配。1、覆蓋中中期規(guī)劃劃、年度度計劃、、季度/月度計劃劃；2、全面覆覆蓋項目目開發(fā)業(yè)業(yè)務和職職能管理理；3、全員覆覆蓋。1、自上而而下；2、逐級細細分。完整性層次性匹配性1、標準模模板；2、標準工工作周期期?？煽匦杂媱濗w系系策劃計劃編制制特點及及方法特點：1個目標—-戰(zhàn)略導向向2個維度—-項目開發(fā)發(fā)與職能能管理N個層級—-分級計劃劃管理方法：---戰(zhàn)略導向向---自上而下下---分層分工工---關(guān)注接口口---兩線同步步案例:龍湖的成成果標準準管理二、階段段性成果果管理體體系：龍湖階段段關(guān)鍵成成果體系系的特點點為提高項項目運作作效率，，降低項項目管理理風險，，集團制制定了項項目從拿拿地開始始到項目目結(jié)束全全過程，，各關(guān)鍵鍵節(jié)點的的項目控控制標準準和重要要輸出成成果，形形成了35個項目階階段性性成果果；各項目目階段段性成成果經(jīng)經(jīng)集團團領導導或各各區(qū)域域地產(chǎn)產(chǎn)公司司領導導審批批后，，即形形成項項目實實施過過程中中的里里程碑碑信號號，上上階段段的里里程碑碑信號號是該該項目目下一一階段段工作作的重重點支支持依依據(jù)，，上一一階段段性成成果未未審批批完成成，不不得進進入下下一階階段工工作。。明確階階段性性成果果的定定義、、承辦辦部門門崗位位、審審核人人及批批準人人，審審批完完成后后抄送送人隨公司司發(fā)展展，集集團會會增減減管控控的階階段性性成果果范圍圍和對對審批批流程程進行行更新新通過對對各區(qū)區(qū)域公公司以以前提提交的的階段段性成成果的的歸集集整理理，形形成《項目階階段性性成果果參考考模板板》，作為為各成成果的的參考考標準準階段性性成果果管控控定義義表為什么么要關(guān)關(guān)注““成果果標準準”成果標標準就是對對開發(fā)發(fā)各個個環(huán)節(jié)節(jié)所產(chǎn)產(chǎn)生的的成果果，尤尤其是是文件件，在在結(jié)構(gòu)構(gòu)的完完善與與合理理、內(nèi)內(nèi)容的的全面面深入入與有有效、、形式式的規(guī)規(guī)范與與統(tǒng)一一等方方面所所作出出的統(tǒng)統(tǒng)一的的規(guī)范范要求求或指指導性性綱領領。其其表現(xiàn)現(xiàn)形式式往往往為階階段成成果文文件的的綱領領目錄錄、涵涵蓋要要點規(guī)規(guī)定、、表現(xiàn)現(xiàn)形式式限制制等。。成果標標準管管理體體系非標準化產(chǎn)品,對人的依賴性比較高企業(yè)差異大，管理要求各異基礎教育不足,內(nèi)部培養(yǎng)決策所需信息多樣復雜一次性，風險高龍湖的的會議議體系系（賽賽普書書籍中中會議議決策策體系系會議議要素素形式式更便便于操操作與與理解解）三、會會議決決策管管理體體系：：項目啟啟動會會管理理要求求萬科城城市公公司的的10級會議議會議的的有效效的管管理某著名名地產(chǎn)產(chǎn)集團團對會會議管管理的的總結(jié)結(jié)——如何開開好會會一個會會議成成功的的關(guān)鍵鍵在于于：會會議的的準備備、主主持人人的控控制以以及成成果的的處理理；沒有初初稿、、方案案、預預案的的議題題盡量量不要要放在在例會會的議議程之之內(nèi)，，只宜宜放在在專題題會中中的““頭腦腦風暴暴會””之中中；若某種種會議議較多多的時時間總總在通通報某某一類類信息息，則則宜將將這類類信息息以電電子版版本的的形式式由專專人整整理定定期向向相關(guān)關(guān)人員員傳送送；在會上上傳送送或者者展示示的信信息如如果較較多，，盡量量采用用PPT的形式式；如如果傳傳遞的的信息息很專專業(yè)，，則盡盡量輔輔以圖圖紙、、圖表表、圖圖片等等資料料；如如果傳傳遞的的信息息很復復雜，，且又又需幫幫助別別人建建立場場景意意境感感，則則請盡盡量輔輔以照照片、、音像像、模模型、、實物物等；；各地區(qū)區(qū)公司司應對對某一一類會會議議議題的的上會會資料料給出出定義義、提提出要要求；；主持人人與召召集人人應謹謹慎界界定參參會人人員、、列席席人員員范圍圍，盡盡量避避免擴擴大會會議；；會議議可以以連續(xù)續(xù)開，，但并并非全全體人人員都都必須須從頭頭至尾尾參加加，會會議通通知時時召集集人應應給出出預告告；主持人人對突突發(fā)的的占用用太多多時間間的議議題，，應有有權(quán)及及時打打斷、、中止止；對對一時時難以以決定定的議議題，，應立立即指指定專專人主主持專專題會會議，，且指指定反反饋時時間，，并由由召集集人擔擔任跟跟蹤檢檢查者者；各地區(qū)區(qū)公司司應對對某一一類會會議的的紀要要定義義出模模版，，給出出明確確要求求對會會議要要求落落實的的事項項，除除非系系統(tǒng)中中指定定有跟跟蹤檢檢查者者，否否則主主持人人應指指定跟跟蹤檢檢查者者，或或召集集人自自動成成為約約定的的跟蹤蹤檢查查者；；會議紀紀要通通常要要在會會上宣宣讀一一次（（特殊殊情況況除外外），，會后后由召召集人人送主主持人人審批批后生生效（（不再再多人人會簽簽）；；績效評評價指指標舉舉例（（平衡衡計分分卡模模式））：收益類指標：銷售利潤/結(jié)轉(zhuǎn)收入/結(jié)轉(zhuǎn)成本效率類指標：銷售利潤率/投資回報率/IRR

資金類指標：經(jīng)營性現(xiàn)金流/資金平衡時間資產(chǎn)類指標：NPV……項目品牌：知名度/認知度/美譽度等客戶滿意度：滿意度（規(guī)劃設計/銷售服務/工程質(zhì)量/物業(yè)服務）……運營視角進度指標質(zhì)量目標專業(yè)管理目標:如目標成本變動率\標準部品應用率\戰(zhàn)略采購比例安全控制目標……學習視角人員培養(yǎng)知識管理……財務視角客戶視角項目評價指標四、績績效評評價體體系：：項目評評價的的層次次及方方式項目投投資評評價體體系經(jīng)營目目標進度目目標成本目目標資金目目標其他目目標評評價指指標客戶目目標運營目目標學習目目標不包含含進度度項目評評價指指標（（KPI模式））全周期期(運營策策劃/成功標標尺)年度季度/月度各階段段投資資測算算年度計計劃與與全周周期計計劃對對標項目后后評估年度計計劃與與全周周期計計劃對對標項目后后評估項目投投資動動態(tài)評評價(年度)項目非非財務務類KPI(年度)項目投投資動動態(tài)評評價(月度)專項流流程KPI(年度)三大工工具：：投資資評價價模型型、項項目KPI、流程程KPI項目財財務類類KPI(年度)五、投投資評評價體體系——龍湖的的投資資分析析模型型六、流流程管管理體體系萬科基基于項項目加加速需需求的的流程程改造造（宏宏觀））支持項項目加加速的的三大大工具具案例:減少流流程中中的非非增值值環(huán)節(jié)節(jié)，關(guān)關(guān)注流流程的的效率率，提提升流流程““效能能”（（微微觀））對流程程進行行分析析，提提出修修改意意見委員會決策效果不佳：可決策內(nèi)容少，人員召集困難、占用領導時間改為總經(jīng)理確認\委員會調(diào)整為審批預可研報告應前置,與項目拓展部信息收集同步\且應早于其定位策劃調(diào)整流程次序靜態(tài)測算并非一定要財務資金部完成加快效率,由項目拓展部完成信息管管理體體系（（詳見見0A模板或或信息息管理理專項項培訓訓）成果固固化提升效效率第三部部分：：計劃劃管理理體系系詳述述計劃管管理是是房地地產(chǎn)企企業(yè)管管理尤尤其項項目運運營管管理中中的重重點，，也是是難點點計劃管管理是是房地地產(chǎn)企企業(yè)經(jīng)經(jīng)營管管理中中的重重點加速資產(chǎn)產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率需求多項目運運作需求求規(guī)范化/標準化管管理需求求房地產(chǎn)企企業(yè)的凈凈資產(chǎn)回回報率，，主要取取決于銷銷售利潤潤率、資資產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率和財財務杠桿桿，而資資產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率主要要取決于于項目開開發(fā)進度度好的項目目計劃管管理和執(zhí)執(zhí)行是保保證較高高資產(chǎn)周周轉(zhuǎn)率的的主要手手段多項目同同時運作作，需要要有效的的項目計計劃體系系為主要要監(jiān)控手手段支持持項目計劃劃管理體體系是房房地產(chǎn)企企業(yè)整合合、調(diào)動動、高效效利用資資源的保保證房地產(chǎn)項項目開發(fā)發(fā)中的并并行、專專業(yè)配合合、內(nèi)外外接口多多等特點點，需要要項目計計劃來實實現(xiàn)有效效的組織織和協(xié)同同隨著規(guī)模模的擴大大，高層層決策、、協(xié)調(diào)和和監(jiān)控，，主要通通過項目目計劃管管理實現(xiàn)現(xiàn)從人盯人人的個人人行為，，向基于于計劃的的目標管管理轉(zhuǎn)變變房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要高效運作的項目計劃管理體系現(xiàn)實中常見的問題體現(xiàn)企業(yè)業(yè)核心的的戰(zhàn)略要要求和項項目運作作思路協(xié)調(diào)各專專業(yè)和各各維度，，實現(xiàn)項項目績效效最優(yōu)準確反映映項目實實際運行行情況過程預警警功能考核激勵勵的主要要依據(jù)……僅有關(guān)注注進度，，與資金金計劃、、財務預預算銜接接不緊密密各自為政政，可執(zhí)執(zhí)行性差差，難以以考核缺乏分級級管理原原則，操操作復雜雜，無效效計劃多多缺乏預警警計劃過程監(jiān)控控和評估估不嚴格格……賽普對標標桿企業(yè)業(yè)項目計計劃管理理經(jīng)驗的的總結(jié)S:計劃體系系管理架架構(gòu)設計計P:計劃體系系的策劃劃計劃運營營管理體體系整體體框架D:計劃實施施與落實實C:計劃監(jiān)控控與預警警A:計劃執(zhí)行行評估考考核A-評估P-策劃S-結(jié)構(gòu)C-檢查計劃的分分級管理理項目計劃劃的策劃劃：節(jié)點點策劃、、標準工作周期期研究成成果管管理項目運營營策劃D-編制分級管理理、滾動動編制項目計劃劃編制：：三位一體的項項目計劃劃計劃實施施的檢查與與跟蹤蹤計計劃的動動態(tài)預警警機制21計劃評估估考核計劃改進進和調(diào)整整一個典型型的集團團公司計計劃管理理架構(gòu)集團城市公司項目部《項目投資指導書（全周期計劃）》《項目年度經(jīng)營開發(fā)計劃》《一級計劃(35關(guān)鍵節(jié)點)監(jiān)控報告》《項目季度經(jīng)營開發(fā)計劃》《項目月度經(jīng)營開發(fā)計劃》《二級計劃(108關(guān)鍵節(jié)點)監(jiān)控報告》《項目月度經(jīng)營開發(fā)計劃》《項目周計劃》編制、調(diào)整《三級計劃》編制、調(diào)整《專項計劃》WHY——評估風險、項目整體規(guī)劃（投資指導書）

重點監(jiān)控，保證公司整體的財務表現(xiàn)、現(xiàn)金流WHAT——編制全周期、審批年度計劃（一般都僅到一級節(jié)點）HOW——全周期計劃主導、年度計劃審批、過程計劃督促WHY——保證完成對集團的承諾

重點監(jiān)控，并解決項目部權(quán)限外的審批、調(diào)整WHAT——編制年度計劃、審批月度計劃HOW——全周期計劃參與、年度計劃主導、過程計劃審批/監(jiān)控WHY——保證完成對公司的承諾

形成具體的作業(yè)計劃，指導實際工作WHAT——參與細化年度計劃、編制月度/周計劃HOW——年度計劃參與、過程計劃編制/動態(tài)調(diào)整一、年度度經(jīng)營計計劃制定定編制經(jīng)營營計劃的的五個原原則:一：總體體-長期短期期相結(jié)合合，走一一步看兩兩步-BSC；二：縱向向-上下結(jié)合合，經(jīng)營營目標+重點工作作逐級分分解；三：橫向向-協(xié)調(diào)一致致，以銷銷售為龍龍頭，綜綜合平衡衡財務要要求；四：剛性性彈性結(jié)結(jié)合，一一般不調(diào)調(diào)整或半半年度進進行調(diào)整整；五：考核核激勵相相匹配，，分層考考核，落落實責任任。項目經(jīng)營營開發(fā)計計劃三要要素項目運營營目標書書-策劃階段段：將項項目目標標固化，，形成系系統(tǒng)的項目目經(jīng)營指指導策略略項目運營營目標書書——體現(xiàn)公司司在項目目獲取后后的投資資戰(zhàn)略意意圖和最最初意愿愿，對整整體運營營策略略及經(jīng)經(jīng)營開發(fā)發(fā)計劃內(nèi)內(nèi)容的整整體規(guī)劃劃，是項項目經(jīng)營營計劃細細化及執(zhí)執(zhí)行的總總綱目錄運營指導導策略、經(jīng)經(jīng)營目標、、開發(fā)進度度目目標是必必備備內(nèi)容；；成成本管理理目目標因為為其其敏感性性，也也會被被關(guān)注注1.項目經(jīng)營營決策指指導意見見2.項目經(jīng)營營目標3.項目開發(fā)發(fā)進度目目標4.項目開發(fā)發(fā)成本管管理目標標5.質(zhì)量管理理目標6.項目風險險提示42從細化版版本的項項目運營營目標書書看其指指導作用用：①定性的的指導策策略+定量的控控制指標標?集團和一一線公司司之間就項項目經(jīng)營營目標形成成的“契契約約”?公司整體體經(jīng)營目目標的預測測依據(jù)運營目標標書并非非針對項目考考核43②項目目目標的落落地支撐撐：對項項目經(jīng)營營的規(guī)劃劃&項目經(jīng)營計劃的的總綱?項目后續(xù)續(xù)方案設設計工作作的指導導和后續(xù)方方案經(jīng)濟濟測算的的比較和和調(diào)調(diào)整依據(jù)據(jù)44③項目目目標的落落地支撐撐：項目開發(fā)發(fā)和資金金管理的的規(guī)劃&項目開發(fā)發(fā)計劃和和資金計計劃的總總綱?項目后續(xù)續(xù)進度和和資金管管理的指導和調(diào)調(diào)整依據(jù)據(jù)45④項目運運營目標標書也會會承載公公司管理理的目標標或戰(zhàn)略略類的目標如：質(zhì)量量管理、、客戶滿意意度提升升集團產(chǎn)品品戰(zhàn)略的的要求46項目目標標/項目運營營目標書書的啟發(fā)發(fā)關(guān)鍵詞：：三個思想想，承載載公司要要求、總總綱、契契約、調(diào)調(diào)整基準準?不一定要要有復雜雜的項目目運營目目標書，，但是必必須要有有清晰的的項目目目標和運運營指導導策略，，才能清楚楚的承載載公司對對項目的的經(jīng)營管管理要求求?項目目標標和策略略既是項項目經(jīng)營營開發(fā)規(guī)規(guī)劃或計計劃的總總綱，又又必須要要有細化化的規(guī)劃劃或計劃作為執(zhí)執(zhí)行支撐撐，形成成完整的的項目經(jīng)經(jīng)營開發(fā)發(fā)邏輯?項目目標標/運營目標標書是公公司管理理層和項項目經(jīng)營營（操作作）層就就項目運運營達成成的（初初步）契契約，對對于項目目運作成成熟的公公司可以以成為績績效的依依據(jù)，對對于欠成成熟的公公司可以以作為后后續(xù)工作作的指導導或調(diào)整整基準47制定項目目年度經(jīng)經(jīng)營開發(fā)發(fā)計劃流流程以城市型型公司為為例管理層提出項目目年度經(jīng)經(jīng)營設想想計劃運營部門提出項目目年度經(jīng)經(jīng)營設想想各業(yè)務部部門參與資源源盤點：：營銷：銷銷售資源源和營銷銷作業(yè)節(jié)節(jié)點盤點點；工程：開開竣工資資源和關(guān)關(guān)鍵工程程節(jié)點盤盤點；設計：設設計出圖圖時間節(jié)節(jié)點盤點點：…驗證或修修改設想想，提出出目標明確已有有項目的的年度資資源審批計劃劃組織項目目年度經(jīng)經(jīng)營開發(fā)發(fā)計劃編編制參與編制制二、項目計劃劃管理體系項目開發(fā)計劃劃是集團項目目開發(fā)管理的的基本工具，，是多項目運運營管理的基基礎。項目計計劃管理的成成熟度決定了了項目開發(fā)運運營的效率。。它的本質(zhì)是是透過計劃管管理體系將公公司流程和項項目運作步驟驟有機的結(jié)合合起來。項目目計劃管理體體現(xiàn)的原則是是：●分級級分分層層：：項項目目里里程程碑碑節(jié)節(jié)點點計計劃劃、、一一級級計計劃劃、、二二級級計計劃劃、、三三級級計計劃劃●抓一一級級、、控控一一級級、、看看一一級級●逐步步推推進進項目目開開發(fā)發(fā)計計劃劃（（節(jié)節(jié)點點計計劃劃））分分解解的的一一般般經(jīng)經(jīng)驗驗方法法：：基于于項項目目敏敏感感點點、、關(guān)關(guān)鍵鍵節(jié)節(jié)點點結(jié)結(jié)合合管管理理要要求求確確定定一級級節(jié)節(jié)點點方法法：：WBS分解解二級級節(jié)節(jié)點點方法法：：WBS分解解三級級節(jié)節(jié)點點關(guān)于于WBS(工作作分分解解結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu))注:嚴格格來來講講，，WBS－workbreakdownstructure分解解的的結(jié)結(jié)果果是是““任任務務包包””或或者者““活活動動””，，每每個個任任務務包包或或活活動動都都對對應應其其里里程程碑碑，，這這個個里里程程碑碑被被稱稱為為““節(jié)節(jié)點點””49房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目開開發(fā)發(fā)可可以以用用典典型型的的網(wǎng)網(wǎng)絡絡結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)WBS表示示房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目開開發(fā)發(fā)運運營營1.項目目獲獲取取2.項目目策策劃劃3.設計計管管理理4.采購購管管理理5.工程程管管理理6.營銷銷管管理理7.產(chǎn)品品交交付付營銷銷輸輸入入條條件件概念念設設計計任任務務書書橫向向到到邊邊：：按按開開發(fā)發(fā)階階段段和和順順序序分分解解縱向到到底底：：按按專專業(yè)業(yè)細細分分事事項項，，責責任任明明確確51初步步運運營營策策劃劃項目目定定位位策策劃劃概念念設設計計項目目運運營營策策劃劃項目目啟啟動動會會方案案招招標標概念念深深化化方方案案概念念方方案案成成本本測測算算概念念方方案案評評審審項目目發(fā)發(fā)展展設計計工程程成本本營銷銷客服服戰(zhàn)略略（（財財務務/計劃劃））項目目一一級級節(jié)節(jié)點點計計劃劃方法法：：基基于于項項目目敏敏感感點點、、關(guān)關(guān)鍵鍵節(jié)節(jié)點結(jié)結(jié)合合管管理理要要求求確確定定?又多多被被稱稱為為““里里程程碑碑””，，一一般般是是對對項項目目整整體體進進度度影影響響一級級節(jié)節(jié)點點方法法：：WBS分解解二級級節(jié)節(jié)點點方法法：：WBS分解解三級級節(jié)節(jié)點點最為為明明顯顯或或最最為為重重要要（（如如對對現(xiàn)現(xiàn)金金流流影影響響、、對對企企業(yè)業(yè)管管理理要求求影影響響））的的節(jié)節(jié)點點?一般般用用于于項項目目運運營營策策劃劃和和年年度度項項目目開開發(fā)發(fā)計計劃劃，，是是公公司司管管理理層層對對項項目目開開發(fā)發(fā)決決策策的的判判斷斷依依據(jù)據(jù)?一般般經(jīng)經(jīng)驗驗在在20-40個項目目開開發(fā)發(fā)流流程程素素描描———12個項項目目里里程程碑碑項目目開開發(fā)發(fā)及及商商品品化化1.項目目獲獲取取2.項目目策策劃劃3.方案案設設計計4.初設設-開工工5.項目目開開發(fā)發(fā)實實施施6.項目目銷銷售售7.產(chǎn)品品交交付付拓展展報建建營銷銷設計計工程程采采購購成本本客服服運營營項目目定定位位規(guī)劃劃方方案案單體體方方案案初步步設設計計施工工圖圖設設計計總包包監(jiān)監(jiān)理理確確