購物中心招商調(diào)整攻略

-01-購物中心季度招商調(diào)整前提說明購物中心招商調(diào)整一般分為合同到期調(diào)整與合同期內(nèi)調(diào)整。其中，合同到期調(diào)整由資產(chǎn)部、綜合業(yè)務(wù)部聯(lián)合測算。調(diào)整類型調(diào)整依膳合同到期調(diào)整合同期內(nèi)調(diào)整①3年期租決②5年及以上年限期內(nèi)f品牌大面積到期①購物中心開業(yè)時間②購物中心經(jīng)營情況③空鋪調(diào)整購物中心在什么情況下需要實行招商調(diào)整，主要是依據(jù)購物中心開業(yè)時間、經(jīng)營情況、空鋪情況。購物中心在不同的情況下進行招商調(diào)整，其前提也不相同。下面以購物中心實行招商調(diào)整的三大依據(jù)為例進行說明，不滿足審核條件的購物中心需進行招商調(diào)整。1、以購物中心開業(yè)時間為招商調(diào)整依據(jù)

時間段招商調(diào)整審核說明開業(yè)未滿18個月■蹈:滿踏戒件/原品牌胞.租期:原則要求不超過首個租賃決策期；如超過根據(jù)購物中心分類重新審核遞增率是否達(dá)標(biāo)（如：經(jīng)營困難購物中心遞增秦不低于10%,以此類推）.原則不合予裝修免租期開業(yè)超過13個月，但在首個決策期內(nèi),租金滿足原品牌租金年度遞增后租金（零圣7%:餐飲乏5%）?租期：原則上不超過決策期后的12個月；如超過按照購物中匕吩類（如：三類購物中心遞增率不低于10%）?原則不給予裝修免租期處于第二個決策期（但不屬于5年期大面積調(diào)整）?租金：租金滿足決策文件/原品牌租金；對比購物中心同樓層相令隋蒯立、品牌租金及同城購物中心■租期：合同簽整年（24/36等整年月份，規(guī)避重要節(jié)假日）?原則不給予裝修免租期2、以購物中心經(jīng)營情況為招商調(diào)整依據(jù)根據(jù)商管2016年5月月度經(jīng)營分析會要求，對開業(yè)滿6個月以上購物中心進行經(jīng)營分類。對各類別購物中心招商調(diào)整遞增率作如下說明：C、D類購物中心（經(jīng)營困難購物中心）招商調(diào)整審核如下:

3、以購物中心空鋪情況為招商調(diào)整依據(jù)如產(chǎn)生實質(zhì)性空鋪，購物中心需在上報《季度招商調(diào)整方案》時，在備注中說明空鋪期及事由。3、以購物中心空鋪情況為招商調(diào)整依據(jù)對空鋪調(diào)整的審核說明如下:購物中心類別招商調(diào)整審核說明購物中心類別招商調(diào)整審核說明?租金:滿足決策文件/原品牌租金?租期：符合制度要求「如超過根據(jù)購物中心分類新審核遞增率c.D類購物中心（經(jīng)營困,免租期:符合制度要求，結(jié)合扶拮政策合理分配?上報時限：只要發(fā)生經(jīng)營預(yù)警，即可按之前時間規(guī)c.D類購物中心（經(jīng)營困,免租期:符合制度要求，結(jié)合扶拮政策合理分配?上報時限：只要發(fā)生經(jīng)營預(yù)警，即可按之前時間規(guī)難購物中心）定上報避免出現(xiàn)實質(zhì)性空鋪的措施:各區(qū)域、購物中心對目標(biāo)品牌資源需及時儲備并跟進意向，同時加強空鋪預(yù)警管理。例如，租戶的租售比在同業(yè)態(tài)連續(xù)3個月排名后三位或兩次以上（含）、延遲繳費、人員貨品不足等情況出現(xiàn)時，應(yīng)提前做好空鋪預(yù)警及招商調(diào)整方案。-02-

購物中心季度招商調(diào)整流程1、購物中心季度招商調(diào)整流程購物中心季度招商調(diào)整分為六個流程，分別為品牌落位調(diào)研、商務(wù)條件審核、租金測算、方案審批、招商執(zhí)行與考核評審。其中在品牌落位調(diào)研階段需做好品牌儲備、項目定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃等事宜，為接下來的招商調(diào)整做準(zhǔn)備。,租金原則上滿足租決｝旨標(biāo)/原品牌租金并測算年廚a金指標(biāo)&&；招商調(diào)整審核說明,租期招商調(diào)整審核說明率；?赫期：符合制度要求；?上報時限：隨時上報招商調(diào)整方案；,審批：綠色通道，綜合業(yè)務(wù)部2天內(nèi)完成審核、報簽并下發(fā).2、購物中心季度招商調(diào)整上報流程各購物中心需在每季度最后1個月10日前提報次季度招商調(diào)整方案。CD類購物中心（經(jīng)營困難購物中心）每季度第1個月10日前可補報一次本季度招商調(diào)整方案。

3、購物中心季度招商調(diào)整文件組成購物中心在進行季度招商調(diào)整時，需充分準(zhǔn)備以下資料文件:-03-購物中心季度招商調(diào)整注意要點注意要點1：調(diào)整計劃應(yīng)與資產(chǎn)租賃信息一致購物中心季度招商調(diào)整計劃審批表是否與資產(chǎn)租賃系統(tǒng)信息一致，如下表中的鋪位編號、計租面積等信息，庫外品牌需提前錄入審批。

序號內(nèi)容1季度招商調(diào)整-方案本批表2李度招商調(diào)整-樓層平面?zhèn)?季度瞬瞰-屏州丁管揖佝4庫外品牌說明5原品牌月均字「坪效及租售比;□乾6租金收益測算（如租金負(fù)增長或低于決俺標(biāo)廁需塌趾表，且須區(qū)域總、區(qū)域財務(wù)、店總.單店財務(wù)簽字）室外街自持商鋪調(diào)整，須附《室夕陶自持商鋪租賃決策文件》J百貨退租區(qū)商鋪調(diào)整，領(lǐng)附《百貨退租區(qū)租金分解》及最新的9當(dāng)年有租決及大調(diào)的項目，如季快調(diào)涉及品牌無法達(dá)2!1下發(fā)遞增率/頁刪算《年度全部到期品牌遞增標(biāo)》.確?？傮w調(diào)整可達(dá)標(biāo)（須區(qū)域總、店,注意要點2：引進品牌與被調(diào)整品牌品類、級次一致引進品牌時需滿足以下條件：品牌級次、經(jīng)營品類符合購物中心定位且跟周邊業(yè)態(tài)相匹配;原則上品類不能變更，如確需變更，需在備注內(nèi)說明原因；原則上新品牌級次不能低于原品牌；品牌未到期不允許提前續(xù)簽，聯(lián)發(fā)品牌有優(yōu)先續(xù)約權(quán)；庫外品牌需附介紹。如下表中的擬調(diào)整品牌茗記甜品，屬于餐飲品牌，符合購物中心定位；與被調(diào)整品牌福藝工藝同屬于Z級次。A2O3O-DA2O3O-D179-32D31M犯注意要點3：租金遞增調(diào)整充分考慮同樓層、同品類品牌的租金狀況租金遞增調(diào)整需注意以下方面：年度內(nèi)有租決及大面積調(diào)整的項目，季度招商調(diào)整的租金遞增應(yīng)參照大調(diào)遞增比例；租金遞增除滿足《購物中心招商管理辦法》相關(guān)規(guī)定外，需充分考慮同樓層、同品類品牌的租金狀況；面積、位置基本相當(dāng)?shù)耐握{(diào)整品牌，租金遞增應(yīng)基本持平；新合同環(huán)比遞增零售不低于8%，餐飲不低于5%；新合同環(huán)比遞增如遇切鋪等特殊情況需注明起始日期；原則上無免租期。如下表中的擬調(diào)整品牌漫8、茗記甜品如下：注意要點4：租期制定盡量與周邊品牌租期統(tǒng)租期制定需注意以下方面：原品牌合同剩余租期超過18個月，新品牌租期與原合同租期持平；原品牌合同剩余租期不滿18個月，新品牌租期可適當(dāng)延長一年；合同期盡量與租決期持平，無統(tǒng)一租決期，盡量與周邊租期統(tǒng)一；租約到期日須避免與重大節(jié)假日重疊，根據(jù)實際情況租期應(yīng)縮短1-3個月；非餐飲續(xù)簽：原址續(xù)約不裝修，租期不超過12個月；原址續(xù)約重新裝修，租期不超過24個月；餐飲續(xù)簽：原址續(xù)約不裝修，租期不超過24個月；原址續(xù)約重新裝修，租期不超過36個月；水吧、甜品等原址續(xù)簽，且須重新裝修，租期不超過12個月。如下表中，被調(diào)整品牌福藝工藝與擬調(diào)整品牌漫8、茗記甜品的合同日期:JN物中。季度招商廉魅計劃審批裹華璀時目■r20廣鏟月-?目頊002400034&001BD.OOILJEi.MtMH125-乳11如下表中，被調(diào)整品牌福藝工藝與擬調(diào)整品牌漫8、茗記甜品的合同日期:JN物中。季度招商廉魅計劃審批裹華璀時目■r20廣鏟月-?目頊002400034&001BD.OOILJEi.MtMH125-乳11百9NM7.9-ISA20312BS6gffl品Z（知月煩］彌奉4RM心棒;■■卻稿能就I罹燦十II死?例r時寸WAR并比1Z5-虱12016^4JtH7.9H：15；2Q3O-D1753是否存在空鋪期；是否為經(jīng)營預(yù)警品牌（正常租約到期除外），如不是預(yù)警品牌，原則上不允許臨時上報招調(diào)，如必須審批，則須說明臨時進行調(diào)整原因；明確續(xù)簽超過12個月是否重新裝修；是否為大學(xué)生創(chuàng)業(yè)商鋪；調(diào)入餐飲品牌，需說明是否與場內(nèi)現(xiàn)有經(jīng)營品牌沖突；二次簽批：說明已簽批品牌掉鋪原因及商務(wù)條件；租賃決策到期前6個月內(nèi)的品牌調(diào)整，原則上不允許進行季度招商調(diào)整，特殊情況需說明；

其它特殊說明（商鋪位置、扶持政策、捆綁落位）如下表，品牌調(diào)整因由需在備注中說明:2014125-2017.9.152O15.9.1E2015!#物弟心季度招浦房整計劃宿粗賽E2014125-2017.9.152O15.9.1E2015!#物弟心季度招浦房整計劃宿粗賽E.Em（而月回）Mill[S/H/a1?-1■后■*稻童加tCMg)M9UIM隔IMi*A由1AB□*|J?MM2J400QWOOawg02O3O-B17.^3ZJMi5：A睥0ISDQO2Sgi5fl%Q2031J014l.12.5-注意要點6：擬調(diào)整品牌信息重點審核在審核擬調(diào)整品牌信息時，需重點審核其調(diào)整類別、租金、租金遞增率、免租期、合同日期等信息，如下表：購物中心季度招商調(diào)整中涉及的租期、免租期等商務(wù)條件需遵照《商管公司制度》及《營運期招商調(diào)整規(guī)范》要求審核及執(zhí)行。某購物中心租賃年限及免租期規(guī)定呻物申O蘋屋招■■甄計到雷樁聶240.DO-240.DQ10179.1H5.9li理)3240.CO1呻物申O蘋屋招■■甄計到雷樁聶240.DO-240.DQ10179.1H5.9li理)3240.CO1S/RkImaw譬WtRffiS開業(yè)日■?201-B2D1412.5-201G.924，胃一232120如|用1020912S.S6某購物中心裝修免租期及履約保證金規(guī)定業(yè)態(tài)租賃期限裝修免租期面租(nji)上限（月）面積（m2}上限（0）服裝/'36<300>300<20/36cm會員制品牌60其他36餐飲：<200m236勻00>300<30<45iTOm22460原址續(xù)約品牌售飲s1224/原則上不給予租約到期日須避免與重大節(jié)銀日重置，可根據(jù)實際情況,將合同mmsi-3個月，注意要點7：鋪位切分充分考慮后續(xù)出租情況鋪位切分需充分考慮后續(xù)經(jīng)營掉鋪后再出租情況。如下圖中的被調(diào)整品牌錢家頂頂香，其鋪位被切分后的經(jīng)營面積與擬進駐品牌綠康態(tài)自助涮烤的經(jīng)營面積為2：1。租賃決策到期調(diào)整的租期需無罷對接『如遇特殊盾況需提II葡器以TW求：|?①需將免租期分散至惜僧度分別執(zhí)行「且每季度最多給裝修免予1個月免租期，不得出現(xiàn)某T度租戶無租金經(jīng)營；租期②免租期的給予，要與預(yù)收租金相結(jié)合,降低公司風(fēng)臉：③給予免租的租戶,在免租期內(nèi)必須參與購物中心組織的I各項大型營銷企劃活動；II用新增免皿中WP欠費。履約保履約保證金原則上為3個月租金，質(zhì)量保證金而爭氐于1證金萬元人民幣』特殊情況須上報商業(yè)地產(chǎn)執(zhí)行總裁審批Q

注意要點8：鋪位編號使用規(guī)范鋪位編號必須使用系統(tǒng)的鋪位編號；同一品牌多個鋪位的，原合同所有鋪位號須全部填寫；一鋪位一行對應(yīng)一個面積數(shù)據(jù)，不得合并鋪位號和面積；鋪位類型發(fā)現(xiàn)變化（主力店變步行街或步行街變主力店）、面積變化（新增鋪位、鋪位停用、鋪位局部面積增減）應(yīng)在備注中說明原因，并由地方在“鋪位管理”上報變更審批后，方可錄入方案；品牌名稱必須使用品牌庫的品牌使用名；租決/微調(diào)、專項調(diào)整和季度調(diào)整不得混合提報。如下表中的熱風(fēng):

注意要點9：審核購物中心租金測算對比表數(shù)據(jù)購物中心租金測算對比表的數(shù)據(jù)部分需進行審核，避免出現(xiàn)購物中心的指標(biāo)對不上的情況。錯誤事例一：該購物中心的年度預(yù)算指標(biāo)填寫錯誤，導(dǎo)致本方案與與預(yù)算差異數(shù)據(jù)錯誤。

錯誤事例二：該購物中心的三組數(shù)據(jù)的指標(biāo)都是一樣的。注意要點10：避免原品牌撤場與新品牌進場之間存在空鋪期應(yīng)避免原品牌撤場與新品牌進場之間存在空鋪期。如下表新品牌合同簽訂和原品牌撤場時間存在空鋪期，且未注明特別原因。注意要點11:與品牌合同截止日期避開大型節(jié)假日購物中心與品牌合同截止日期應(yīng)避開大型節(jié)假日。新簽品牌的合同日期需避開五一、十一春節(jié)等法定節(jié)假日。

如果遇到節(jié)假日，應(yīng)將合同日期提前15-30天。如下表，將合同截止日期定在五一，應(yīng)避免這種情況。序號9S?MMANMMH.an■it目■牌M￡UtMMHK■TEVw?Knp琦諾MUNi1C70B頭粵