企業(yè)土地增值稅清算稅收專項(xiàng)檢查課件

土地增值稅清算與房地產(chǎn)企業(yè)稅收檢查輔導(dǎo)

劉玉章土地增值稅清算與劉玉章1《2010年稅收專項(xiàng)檢查工作方案》國稅發(fā)[2010]35號(hào)近年，房地產(chǎn)市場量價(jià)齊升，有必要繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和建筑安裝業(yè)進(jìn)行稅收監(jiān)控。將房地產(chǎn)企業(yè)與建筑安裝企業(yè)一并進(jìn)行檢查，目的在于通過兩個(gè)關(guān)聯(lián)行業(yè)的檢查，核實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用情況，進(jìn)而查清企業(yè)的納稅情況。此外，以前年度安排的房地產(chǎn)行業(yè)專項(xiàng)檢查，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資本項(xiàng)目運(yùn)作情況關(guān)注不夠，需要進(jìn)一步予以檢查核實(shí)。一般檢查2008年至2009年兩個(gè)年度的稅款繳納情況，有涉及稅收違法行為的，應(yīng)追溯到以前年度?！?010年稅收專項(xiàng)檢查工作方案》2國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知國發(fā)[2010]10號(hào)(四)發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定,認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作,對(duì)定價(jià)過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知3國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知

國稅發(fā)[2010]53號(hào)為深入貫徹《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（國發(fā)[2010]10號(hào)）精神，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)收益，充分發(fā)揮土地增值稅調(diào)控作用.各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要認(rèn)真貫徹落實(shí)國務(wù)院通知精神，高度重視土地增值稅征管工作，進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算，強(qiáng)化稅收調(diào)節(jié)作用。還沒有全面組織清算、管理比較松懈的地區(qū)，要轉(zhuǎn)變觀念、提高認(rèn)識(shí)，將思想統(tǒng)一到國發(fā)[2010]10號(hào)文件精神上來，堅(jiān)決、全面、深入的推進(jìn)本地區(qū)土地增值稅清算工作，不折不扣地將國發(fā)[2010]10號(hào)文件精神落到實(shí)處。國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知4

第一講增值稅改革對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響一、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅涉稅事項(xiàng)納稅人身份的選擇《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》：年應(yīng)稅銷售額超過小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)的其他個(gè)人按小規(guī)模納稅人納稅；非企業(yè)性單位、不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的企業(yè)可選擇按小規(guī)模納稅人納稅。房地產(chǎn)企業(yè)增值稅涉稅事項(xiàng)納稅人身份應(yīng)選擇小規(guī)么納稅人。二、稅率與應(yīng)納稅額的計(jì)算

1、征收率：小規(guī)模納稅人增值稅征收率為3％。第一講增值稅改革對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響52、應(yīng)納稅額的計(jì)算小規(guī)模納稅人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，實(shí)行按照銷售額和征收率計(jì)算應(yīng)納稅額的簡易辦法，并不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額＝銷售額×征收率

3、銷售額的計(jì)算小規(guī)模納稅人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價(jià)方法的，按下列公式計(jì)算銷售額：銷售額＝含稅銷售額÷（1＋征收率）2、應(yīng)納稅額的計(jì)算64、房地產(chǎn)企業(yè)銷售使用過的設(shè)備或物品怎樣納稅

財(cái)稅[2009]9號(hào)：（1）小規(guī)模納稅人（除其他個(gè)人外）銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，減按2％征收率征收增值稅。

“已使用過的固定資產(chǎn)”：是指納稅人根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度已經(jīng)計(jì)提折舊的固定資產(chǎn)。（2）小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的除固定資產(chǎn)以外的物品，應(yīng)按3％的征收率征收增值稅。4、房地產(chǎn)企業(yè)銷售使用過的設(shè)備或物品怎樣納稅7小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)在計(jì)算銷售額時(shí)征收率執(zhí)行？％國稅函[2009]90號(hào)：小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)和舊貨，按下列公式確定銷售額和應(yīng)納稅額：銷售額＝含稅銷售額÷（1＋3％）；銷售固定資產(chǎn)應(yīng)納稅額＝銷售額×2％銷售固定資產(chǎn)以外的物品應(yīng)納稅額＝銷售額×3％小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)在計(jì)算銷售額時(shí)征收8

例1、某房地產(chǎn)公司2006年3月購入2臺(tái)運(yùn)貨車，每臺(tái)車單價(jià)200000元，增值稅稅率17％，貨車折舊年限為5年。為了提高運(yùn)輸能力，更新車輛，2009年4月公司將這兩臺(tái)汽車出售，每臺(tái)售價(jià)60000元，應(yīng)如何繳納增值稅。（1）2006年3月購入車輛的會(huì)計(jì)處理：借：固定資產(chǎn)－汽車468000貸：銀行存款468000（2）2009年4月出售銷售2臺(tái)汽車的銷售額＝含稅銷售額÷（1＋3％）＝120000÷（1＋3％）＝116505元增值稅應(yīng)納稅額＝116505×2％＝2330元

例1、某房地產(chǎn)公司2006年3月購入2臺(tái)運(yùn)貨車，9

5、房地產(chǎn)企業(yè)處理廢舊物資怎樣納稅例2、甲房地產(chǎn)公司開發(fā)的A小區(qū)已經(jīng)竣工，在清理施工現(xiàn)場時(shí)，將建筑廢舊物資變賣，收入110000元，繳納了營業(yè)稅5500元。這樣納稅對(duì)么？錯(cuò)！應(yīng)交增值稅額＝110000÷（1＋3％）×3％＝3204（元）借：銀行存款110000貸：營業(yè)外收入106769應(yīng)交稅費(fèi)－應(yīng)交增值稅3204

5、房地產(chǎn)企業(yè)處理廢舊物資怎樣納稅10

第二講營業(yè)稅檢查及節(jié)稅指南《2010年稅收專項(xiàng)檢查工作方案》（一）檢查應(yīng)稅營業(yè)額的合理性、完整性。1、有無直接坐支售樓收入不入賬的情況。2、營業(yè)收入是否包括了各種價(jià)外費(fèi)用，重點(diǎn)關(guān)注被查對(duì)象收取的各類手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)返還收入是否并入營業(yè)收入申報(bào)納稅；收取的水電開戶費(fèi)、管道設(shè)施費(fèi)、城建配套費(fèi)、代辦證件費(fèi)等是否并入營業(yè)收入申報(bào)納稅。3、是否存在低價(jià)銷售的行為、有無價(jià)格明顯偏低而無正當(dāng)理由的情況，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間銷售價(jià)格是否合理。

第二講營業(yè)稅114、動(dòng)遷、拆遷補(bǔ)償?shù)仁鄯啃袨槭欠癜匆?guī)定足額申報(bào)納稅。5、各種換購房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)抵債、無償贈(zèng)與房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目、提供土地或資金共同建造不動(dòng)產(chǎn)、拆遷補(bǔ)償（安置）等行為是否按規(guī)定足額納稅。6、以房換地、參建聯(lián)建、合作建房過程中，是否按規(guī)定申報(bào)繳納營業(yè)稅。7、以投資名義轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，未與投資方共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并且收取固定利潤或按銷售收入一定比例提成的行為是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

4、動(dòng)遷、拆遷補(bǔ)償?shù)仁鄯啃袨槭欠癜匆?guī)定足額申報(bào)納稅。128、房地產(chǎn)企業(yè)大額往來、長期掛賬的款項(xiàng)是否存在漏計(jì)銷售問題。9、納稅人自建住房銷售給本單位職工，是否按照銷售不動(dòng)產(chǎn)照章申報(bào)納稅。10、各種房產(chǎn)出租收入（如開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）是否按規(guī)定申報(bào)納稅；特別是“售房回租”業(yè)務(wù)，有無以房租費(fèi)沖抵售房收入后再申報(bào)納稅。

8、房地產(chǎn)企業(yè)大額往來、長期掛賬的款項(xiàng)是否存在漏計(jì)銷售13（二）檢查應(yīng)稅營業(yè)額的及時(shí)性。1、銷售房產(chǎn)預(yù)收款（預(yù)收定金）是否及時(shí)申報(bào)納稅。2、按分期收款合同約定的時(shí)間應(yīng)收取而未收到的銷售款是否及時(shí)申報(bào)納稅。（三）其他營業(yè)稅涉稅問題。

（二）檢查應(yīng)稅營業(yè)額的及時(shí)性。14一、關(guān)于營業(yè)稅“境內(nèi)、境外”的判斷在中華人民共和國境內(nèi)（以下簡稱境內(nèi)）提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指：（1）提供或者接受條例規(guī)定勞務(wù)的單位或者個(gè)人在境內(nèi)；（2）所轉(zhuǎn)讓的無形資產(chǎn)（不含土地使用權(quán)）的接受單位或者個(gè)人在境內(nèi)。（3）所轉(zhuǎn)讓或者出租土地使用權(quán)的土地在境內(nèi)；（4）所銷售或者出租的不動(dòng)產(chǎn)在境內(nèi)。一、關(guān)于營業(yè)稅“境內(nèi)、境外”的判斷15

（三）境內(nèi)企業(yè)在境外提供建筑勞務(wù)征稅的規(guī)定

財(cái)稅[2009]111號(hào)：

1、對(duì)中華人民共和國境內(nèi)（以下簡稱境內(nèi)）單位或者個(gè)人在中華人民共和國境外（以下簡稱境外）提供建筑業(yè)、文化體育業(yè)（除播映）勞務(wù)暫免征收營業(yè)稅。2、境外單位或者個(gè)人在境外向境內(nèi)單位或者個(gè)人提供的完全發(fā)生在境外的《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定的勞務(wù)，不屬于條例第一條所稱在境內(nèi)提供條例規(guī)定的勞務(wù)，不征收營業(yè)稅。

（三）境內(nèi)企業(yè)在境外提供建筑勞務(wù)征稅的規(guī)定16

例、甲建筑施工企業(yè)2009年在境內(nèi)從事建筑安裝勞務(wù)取得營業(yè)收入5000萬元。承包A國建筑工程，取得勞務(wù)收入1000萬美元（美元對(duì)人民幣匯率為6.80元），計(jì)算該公司2009年應(yīng)交營業(yè)稅額。境內(nèi)建筑勞務(wù)應(yīng)交營業(yè)稅額＝5000×5％＝250（萬元）境外建筑勞務(wù)折合人民幣＝6.80×1000萬＝6800（萬元）但是，此項(xiàng)建筑勞務(wù)屬于境內(nèi)單位或者個(gè)人在中華人民共和國境外提供建筑業(yè)勞務(wù)，免征營業(yè)稅。所以，該公司2009年應(yīng)交營業(yè)稅額為250萬元。例、甲建筑施工企業(yè)2009年在境內(nèi)從事建筑安裝17

（四）對(duì)跨年度老合同實(shí)行營業(yè)稅過渡政策：

財(cái)稅[2009]112號(hào)規(guī)定：

跨年度老合同涉及的境內(nèi)應(yīng)稅行為的確定和跨年度老合同涉及的建筑、旅游、外匯轉(zhuǎn)貸及其他營業(yè)稅應(yīng)稅行為營業(yè)額的確定，按照合同到期日和2009年12月31日(含12月31日)孰先的原則，實(shí)行按照原《營業(yè)稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則與相關(guān)規(guī)定執(zhí)行的過渡政策?！硟?nèi)境外的判斷、營業(yè)額

上述跨年度老合同涉及的稅率、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、納稅地點(diǎn)、扣繳義務(wù)人、人民幣折合率、減免稅優(yōu)惠政策等其他涉稅問題，自2009年1月1日起，應(yīng)按照新條例和新細(xì)則的規(guī)定執(zhí)行。文到之前納稅人已繳、多繳、已扣繳、多扣繳的營業(yè)稅稅款，允許從其以后的應(yīng)納稅額中抵減或予以退稅。（四）對(duì)跨年度老合同實(shí)行營業(yè)稅過渡政策：18

二、自建房產(chǎn)自用是否繳納營業(yè)稅？例、山東省某市一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，由于業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，2008年二月將一棟新建好的寫字樓自用，寫字樓成本價(jià)1900萬元。當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)做視同銷售處理，繳納營業(yè)稅。經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，公允價(jià)格為2800萬元，繳納營業(yè)稅及附加154萬元，企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，還要征收企業(yè)所得稅。請(qǐng)問，對(duì)么？

19新《細(xì)則》第五條納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為：

（1）單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人；（2）單位或者個(gè)人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為；（3）財(cái)政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。新《細(xì)則》第五條納稅人有下列情形之一的20三、價(jià)外費(fèi)用怎樣繳納營業(yè)稅財(cái)稅[2003]16號(hào)：單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營業(yè)額中征收營業(yè)稅?！稐l例》第五條，營業(yè)額為納稅人收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：

三、價(jià)外費(fèi)用怎樣繳納營業(yè)稅21

（1）由國務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；（2）收取時(shí)開具省級(jí)以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)；（3）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。凡價(jià)外費(fèi)用，無論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅額。[討論]：1、“營業(yè)外收入”交營業(yè)稅么？2、企業(yè)“主營業(yè)務(wù)收入”金額與《營業(yè)稅納稅申報(bào)表》的“應(yīng)稅營業(yè)額”完全相等么？（1）由國務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，22

四、混合銷售的稅種選擇（一）混合銷售：一項(xiàng)銷售行為如果既涉及應(yīng)稅勞務(wù)又涉及貨物，為混合銷售行為。（二）混合銷售適用稅種的判定：

1、銷售單位的性質(zhì)2、銷售額占交易額的比重：年銷售額年銷售額＋年?duì)I業(yè)額

＜50％四、混合銷售的稅種選擇＜50％23

（三）特殊形式的混合銷售納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額：

（1）提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物的行為；（2）財(cái)政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。（三）特殊形式的混合銷售24

五、兼營行為如何納稅（一）兼營營業(yè)稅的不同稅目

《條例》第三條納稅人兼有不同稅目的應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅的勞務(wù)(簡稱應(yīng)稅勞務(wù))、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅目的營業(yè)額、轉(zhuǎn)讓額、銷售額（統(tǒng)稱營業(yè)額）；未分別核算營業(yè)額的，從高適用稅率。（二）兼營營業(yè)稅的應(yīng)稅勞務(wù)和增值稅的貨物銷售《細(xì)則》第八條納稅人兼營應(yīng)稅行為和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅行為的營業(yè)額和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額，其應(yīng)稅行為營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅行為營業(yè)額。

五、兼營行為如何納稅25六、企業(yè)承包、承租經(jīng)營納稅人的確定原細(xì)則規(guī)定：企業(yè)租賃或承包給他人經(jīng)營的,以承租人或承包人為納稅人新細(xì)則規(guī)定：單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營的，承包人、承租人、掛靠人（統(tǒng)稱承包人）發(fā)生應(yīng)稅行為，承包人以發(fā)包人、出租人、被掛靠人（統(tǒng)稱發(fā)包人）名義對(duì)外經(jīng)營并由發(fā)包人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的，以發(fā)包人為納稅人；否則以承包人為納稅人。

六、企業(yè)承包、承租經(jīng)營納稅人的確定26

七、銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低如何處置《條例》第七條納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格明顯偏低并無正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其營業(yè)額。（一）按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；（二）按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；（三）按下列公式核定：

營業(yè)額＝營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）

七、銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低如何處置27

八、甲供材料政策的變化（一）原《細(xì)則》第18條：納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè),無論與對(duì)方如何結(jié)算,其營業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動(dòng)力的價(jià)款在內(nèi)。納稅人從事安裝工程作業(yè),凡所安裝的設(shè)備的價(jià)值作為安裝工程產(chǎn)值的,其營業(yè)額應(yīng)包括設(shè)備的價(jià)款在內(nèi)。注意：營業(yè)稅的計(jì)稅基數(shù)是營業(yè)收入，而不是施工成本。

八、甲供材料政策的變化28建筑安裝工程計(jì)稅營業(yè)額計(jì)算示意圖施工成本：1.人工費(fèi)2.材料費(fèi)3.機(jī)械使用費(fèi)4.施工間接費(fèi)

工程結(jié)算（售價(jià)）1.直接費(fèi)＝工程量×預(yù)算定額（人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)）工程結(jié)算價(jià)款2.各項(xiàng)取費(fèi)：按直接費(fèi)一定比例計(jì)取材料價(jià)差、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、長途搬遷費(fèi)法定稅金、法定利潤、管理費(fèi)用

計(jì)稅營業(yè)額包工包料甲供材料包工包料保設(shè)備計(jì)稅營業(yè)額＝按包工包料方式計(jì)算的工程結(jié)算價(jià)款工程價(jià)款結(jié)算辦法施工企業(yè)會(huì)計(jì)制度建筑安裝工程計(jì)稅營業(yè)額計(jì)算示意圖施工成本：工程結(jié)算（售價(jià)）29

例、甲房地產(chǎn)公司將一項(xiàng)開發(fā)工程出包給乙建筑施工公司，合同采取甲供鋼材的承包方式，乙方現(xiàn)場領(lǐng)用。根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄎ?guī)定，各項(xiàng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：材料價(jià)差3％，臨時(shí)設(shè)施費(fèi)2％，法定稅金4％，法定利潤3.5％，管理費(fèi)2.5％，計(jì)15％。該工程決算：直接費(fèi)1000萬元，其中鋼材預(yù)算價(jià)格200萬元；各項(xiàng)取費(fèi)150萬元，包工包料結(jié)算價(jià)格為1150萬元。由于甲方供鋼材，實(shí)際結(jié)算價(jià)款為950萬元。乙公司開具發(fā)票950萬元，請(qǐng)計(jì)算乙公司應(yīng)交營業(yè)稅稅額；甲公司鋼材采購成本220萬元，怎樣計(jì)入“開發(fā)成本”？

例、甲房地產(chǎn)公司將一項(xiàng)開發(fā)工程出包給乙建筑施工公司30（二）財(cái)稅[2003]16號(hào)：通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構(gòu)成管道工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭）、清管器、收發(fā)球筒、機(jī)泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設(shè)備，其價(jià)值不包括在工程的計(jì)稅營業(yè)額中。其他建筑安裝工程的計(jì)稅營業(yè)額也不應(yīng)包括設(shè)備價(jià)值，具體設(shè)備名單可由省級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各自實(shí)際情況列舉。計(jì)稅營業(yè)額＝工程結(jié)算價(jià)款－設(shè)備價(jià)款（二）財(cái)稅[2003]16號(hào)：通信線路工程和輸送管道31（三）新《細(xì)則》第16條：除提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物的行為外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。要點(diǎn)：

1、建筑業(yè)的納稅人？建筑施工企業(yè)。2、建筑勞務(wù)劃分為：裝飾性建筑勞務(wù)、非裝飾性建筑勞務(wù)。3、甲供材料也要征營業(yè)稅，但是，材料費(fèi)是指定額材料費(fèi)，動(dòng)力價(jià)款是指定額機(jī)械費(fèi)4、甲供設(shè)備不征營業(yè)稅。

（三）新《細(xì)則》第16條：除提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷32（四）裝飾勞務(wù)的清包工以清包工形式提供的裝飾勞務(wù)：是指工程所需的主要原材料和設(shè)備由客戶自行采購，納稅人只向客戶收取人工費(fèi)、管理費(fèi)及輔助材料費(fèi)等費(fèi)用的裝飾勞務(wù)。財(cái)稅[2006]114號(hào)規(guī)定：納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務(wù)，按照其向客戶實(shí)際收取的人工費(fèi)、管理費(fèi)和輔助材料費(fèi)等收入(不含客戶自行采購的材料價(jià)款和設(shè)備價(jià)款)確認(rèn)計(jì)稅營業(yè)額。非裝飾性建筑勞務(wù)——含甲供材料裝飾性建筑勞務(wù)——不含甲供材料第16條建筑勞務(wù)（四）裝飾勞務(wù)的清包工第16條建筑勞務(wù)33例1－6、A企業(yè)新建一棟寫字樓，樓內(nèi)配電梯、中央空調(diào)等設(shè)備。設(shè)計(jì)概算為3000萬元，其中設(shè)備價(jià)款400萬元。請(qǐng)問，在工程出包時(shí)，應(yīng)當(dāng)怎樣簽訂合同對(duì)A企業(yè)有利？

例1-7、甲房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)別墅100套，準(zhǔn)備精裝修后出售，根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙計(jì)算，裝修直接成本需要1980萬元。其中材料費(fèi)占60％，采取何種出包方式，可以減少對(duì)裝修工程的營業(yè)稅支出？

例1－6、A企業(yè)新建一棟寫字樓，樓內(nèi)配電梯、中央空調(diào)等34

九、利用新《條例》降低稅基的方法（一）交通運(yùn)輸業(yè)計(jì)稅營業(yè)額＝全部價(jià)款和價(jià)外收費(fèi)－支付其他單位的運(yùn)費(fèi)（二）建筑施工業(yè)計(jì)稅營業(yè)額＝全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用－支付其他的單位分包款（三）勞務(wù)公司計(jì)稅營業(yè)額＝全部價(jià)款－轉(zhuǎn)付的工資和職工福利費(fèi)－“五險(xiǎn)一金”－其他費(fèi)用

九、利用新《條例》降低稅基的方法35（四）金融保險(xiǎn)業(yè)的金融商品買賣業(yè)務(wù)計(jì)稅營業(yè)額＝賣價(jià)－買價(jià)（五）物業(yè)公司計(jì)稅營業(yè)額＝全部收入－代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)赓M(fèi)－代承租者支付的水、電、燃?xì)赓M(fèi)、房屋租金（六）銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計(jì)稅營業(yè)額＝全部收入－購置（受讓）原價(jià)或抵債作價(jià)（四）金融保險(xiǎn)業(yè)的金融商品買賣業(yè)務(wù)36

十一、合法有效憑證：（1）支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個(gè)人開具的發(fā)票為合法有效憑證；（2）支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證；（3）支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明；

十一、合法有效憑證：37

（4）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。國稅函[2005]77號(hào)：合法有效憑證，包括法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及可由人民法院執(zhí)行的仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。（4）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。38

十二、救市政策：個(gè)人售房營業(yè)稅的優(yōu)惠（財(cái)稅[2009]157號(hào)）自2010年開始：（1）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：不足5年，差額征稅；超過5年免稅。（2）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：不足5年全額征稅；超過5年差額征稅個(gè)人購房優(yōu)惠：（財(cái)稅[2008]137號(hào)）：自2008年11月1日起：1.對(duì)個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1％。首次購房證明由住房所在地縣（區(qū)）住房建設(shè)主管部門出具。2.對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅。3.對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。十二、救市政策：39

第三講土地增值稅檢查及節(jié)稅指南《2010年稅收專項(xiàng)檢查工作方案》1、是否按規(guī)定申報(bào)預(yù)繳土地增值稅，其會(huì)計(jì)處理是否正確。2、是否不按規(guī)定進(jìn)行成本分?jǐn)偅鲋殿~的計(jì)算是否正確。3、對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定是否符合要求，是否將高檔住宅與普通標(biāo)準(zhǔn)住宅混淆在一起預(yù)交或清算土地增值稅。4、是否以工程未結(jié)算、未決算或商品房未銷售完畢等理由不進(jìn)行土地增值稅的清算。5、是否不按規(guī)定確定土地增值稅的清算單位。6、是否按規(guī)定對(duì)開發(fā)成本中的利息支出進(jìn)行分離，超過貸款期限的利息和罰息是否稅前剔除。7、土地增值稅清算后再有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否按規(guī)定納稅。

第三講40第一節(jié)應(yīng)納稅額的計(jì)算

一、土地增值稅：是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。（一）納稅人：（二）征稅范圍：有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。１、“國有土地”是指法律規(guī)定屬于國家所有的土地；2、地上建筑物及附著物連同土地一并轉(zhuǎn)讓。第一節(jié)41（三）征稅范圍的界定：1．土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物和附著物的行為征稅。只對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)征稅，轉(zhuǎn)讓集體所有土地是違法行為；2．土地增值稅是對(duì)國有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。不包括出讓；不包括未轉(zhuǎn)讓；3．土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。雖轉(zhuǎn)讓未取得收入不征稅。

（三）征稅范圍的界定：42

二、收入總額的確認(rèn)（一）《清算管理規(guī)程》：審核收入情況時(shí)，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入；對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致的，一實(shí)測面積確認(rèn)收入。（二）220號(hào)函：已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。合同所載房面積與實(shí)際測量面積不一致，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。二、收入總額的確認(rèn)43

（三）視同銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、職工獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、債務(wù)重組、非貨幣性交易等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),繳納土地增值稅。（六種）（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果土地使用權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，也不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

（三）視同銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定44

三、扣除項(xiàng)目內(nèi)容：扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本（土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用）。（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。包括地價(jià)款、契稅、繳納有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)等。1.同一宗土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。2.是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。三、扣除項(xiàng)目內(nèi)容：45

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本

1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。（1）企業(yè)用本項(xiàng)目建造的房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，同時(shí)確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（2）企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按視同銷售處理，并計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本46（3）異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（4）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。審查支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。

（3）異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房472.前期工程費(fèi),包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。審查時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：（1）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。（2）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。（3）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?.前期工程費(fèi),包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文48

4.建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。

（1）發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時(shí)，自購建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。（3）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。（4）建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。4.建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各49

5.公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

（1）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。（2）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。（3）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?.公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立50

6.開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、利息支出、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。

6.開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所51（1）利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。（2)利息支出凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。（1）利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛?2（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（1）、（2）項(xiàng)所述兩種辦法。（4）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，53（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“房地產(chǎn)開發(fā)成本之”和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。簡稱“按照建造成本的10％扣除”。計(jì)算扣除的具體比例由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。（四）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目：是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“房地產(chǎn)開發(fā)成本之”

之和加計(jì)20％的扣除；簡稱按照建造成本的20％加計(jì)扣除。（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和印花稅。（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)54

（六）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格,是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí),由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。財(cái)稅[2006]21號(hào)第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額、新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5％計(jì)算”。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。（意味著不足6個(gè)月的不計(jì)算扣除額）（六）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格,是指在轉(zhuǎn)讓已使用的55三、扣除項(xiàng)目的具體要求（一）對(duì)原始憑證的要求：清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。在土地增值稅清算中，扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的，應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

三、扣除項(xiàng)目的具體要求56

《清算管理規(guī)程》

第22條：拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除

57（二）對(duì)單位面積建安造價(jià)的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的“前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用”的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

《清算程序》第25條：參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。（二）對(duì)單位面積建安造價(jià)的規(guī)定：58（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中利息的計(jì)算：

1.《細(xì)則》規(guī)定：利息支出的扣除，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。開發(fā)費(fèi)用＝實(shí)際支付金融機(jī)構(gòu)的利息＋5％建造成本

2.國稅函[2010]220號(hào)：凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。（含：提供非金融機(jī)構(gòu)借款證明或因無借款而沒證明的情況）（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中利息的計(jì)算：59

扣除項(xiàng)目金額計(jì)算公式：扣除項(xiàng)目金額＝建造成本＋10％建造成本＋20％建造成本＋5.5％銷售收入總額＝1.3×建造成本＋營業(yè)稅金及附加前提：《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的建造成本中不含利息支出?？鄢?xiàng)目金額計(jì)算公式：60

3.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算的變化國稅發(fā)[2007]132號(hào)第三十五條（八）：在計(jì)算加計(jì)扣除項(xiàng)目基數(shù)時(shí)，審核是否剔除了已計(jì)入開發(fā)成本的借款費(fèi)用。4.國稅函[2010]220號(hào)：土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。結(jié)論：企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的利息支出不能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的，開發(fā)費(fèi)用按稅收規(guī)定的10％計(jì)算扣除；開發(fā)項(xiàng)目的利息支出能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的利息允許據(jù)實(shí)扣除，其余開發(fā)費(fèi)用按5％扣除。3.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算的變化61

扣除項(xiàng)目的計(jì)算公式：（1）企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的利息支出不能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的：扣除項(xiàng)目金額＝（建造成本－已計(jì)入開發(fā)成本的借款利息）×1.3＋營業(yè)稅及附加＝1.3×不含息建造成本＋營業(yè)稅及附加

（2）企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的利息支出能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的：扣除項(xiàng)目金額＝（1.3×不含息建造成本＋營業(yè)稅及附加）＋利息差利息差＝實(shí)際支付金融機(jī)構(gòu)利息－5%×建造成本金融機(jī)構(gòu)利息支出＞5%建造成本據(jù)實(shí)扣除法金融機(jī)構(gòu)利息支出≤5%建造成本比例扣除法扣除項(xiàng)目的計(jì)算公式：62

四、土地增值稅的稅收優(yōu)惠

（一）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠1、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的免征土地增值稅。財(cái)稅[2006]141號(hào)規(guī)定：“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定，可在各省級(jí)人民政府根據(jù)國辦發(fā)[2005]26號(hào)制定的“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。

四、土地增值稅的稅收優(yōu)惠63（二）國家征用、收回房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠《條例》第八條因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅?！都?xì)則》解釋：是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。財(cái)稅[2006]21號(hào)進(jìn)一步明確：（1）因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民，而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；（2）因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級(jí)人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。

（二）國家征用、收回房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠64（三）個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠1、《細(xì)則》：個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房,經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn),凡居住滿五年或五年以上的,免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的,減半征收土地增值稅；居住未滿三年的,按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。2、財(cái)稅字[1999]210號(hào)規(guī)定：對(duì)居民擁有的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。3、個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。4、自2008年11月1日起對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。（三）個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠65（四）企業(yè)以房地產(chǎn)投資聯(lián)營的稅收優(yōu)惠財(cái)稅字[1995]048號(hào)第一條：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營的，投資聯(lián)營一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。財(cái)稅[2006]21號(hào)補(bǔ)充：對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用財(cái)稅字[1995]48號(hào)第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。（四）企業(yè)以房地產(chǎn)投資聯(lián)營的稅收優(yōu)惠66（五）合作建房的稅收優(yōu)惠對(duì)于一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。（六）企業(yè)兼并的稅收優(yōu)惠在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅。

（五）合作建房的稅收優(yōu)惠67（七）舊房轉(zhuǎn)為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]24號(hào)）：第一條（三）企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房轉(zhuǎn)作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。與廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)的新的優(yōu)惠政策自2007年8月1日起執(zhí)行，文到之日前已征稅款在以后應(yīng)繳稅款中抵減。（七）舊房轉(zhuǎn)為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠68五、關(guān)于土地增值稅預(yù)征及清算的規(guī)定

1、《細(xì)則》第十六條：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因,而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的,可以預(yù)征土地增值稅,待該項(xiàng)目全部竣工,辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算,多退少補(bǔ)。

2、財(cái)稅[2006]21號(hào)：各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

五、關(guān)于土地增值稅預(yù)征及清算的規(guī)定693、國稅發(fā)[2010]53號(hào)：第二條、科學(xué)合理制定預(yù)征率，加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征工作為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。

3、國稅發(fā)[2010]53號(hào)：70七、《清算管理規(guī)程》關(guān)于土地增值稅清算審核的規(guī)定（一）土地增值稅清算的審核部門——稅務(wù)機(jī)關(guān)《清算規(guī)程》第五條稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)對(duì)納稅人清算申報(bào)的收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及稅款計(jì)算等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。

七、《清算管理規(guī)程》關(guān)于土地增值稅清算審核的規(guī)定71（二）審查內(nèi)容1、清算項(xiàng)目的審查：（1）清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；（2）對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；（3）對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。（二）審查內(nèi)容722、收入情況的審核：（1）重點(diǎn)審核“銷售明細(xì)表”、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入；（2）對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核；（3）對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，審核有無價(jià)格明顯偏低情況；（4）視同銷售房產(chǎn)的審查。確認(rèn)有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。2、收入情況的審核：73

3、扣除項(xiàng)目金額的審查（1）在土地增值稅清算中，扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。（2）計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。（3）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。3、扣除項(xiàng)目金額的審查74（4）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?，防止人為調(diào)節(jié)成本。（5）納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。（6）對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。（4）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清75第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算

一、土地增值稅清算：是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。二、稅務(wù)機(jī)關(guān)的責(zé)任：1、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)2、對(duì)納稅人申報(bào)情況進(jìn)行審核。三、納稅人的責(zé)任：納稅人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。

第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算76

四、土地增值稅的前期管理

1、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，實(shí)施項(xiàng)目管理。按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)帳，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。2、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人項(xiàng)目開發(fā)期間的會(huì)計(jì)核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。3、對(duì)納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對(duì)納稅人實(shí)施項(xiàng)目專用票據(jù)管理措施。四、土地增值稅的前期管理77五、土地增值稅的清算受理（一）土地增值稅的清算單位1、以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；2、對(duì)分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算；3、開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。《清算管理規(guī)程》：對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

五、土地增值稅的清算受理78（二）土地增值稅清算項(xiàng)目的確定

1.應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目：

①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

（二）土地增值稅清算項(xiàng)目的確定79

2.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目：

①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

②取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。④省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。要求清算的項(xiàng)目由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)決定并下達(dá)《清算通知》，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。2.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清80

六、納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料（一）土地增值稅清算表及其附表；（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。（三）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。（四）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。六、納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料81

七、收到清算資料后的處理方式《清算管理規(guī)程》第十三條，明確規(guī)定了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是否受理土地增值稅清算的處理方式有三種：

1、對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理。2、對(duì)符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補(bǔ)報(bào)，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理。3、對(duì)不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。意味著可能對(duì)該項(xiàng)目的土地增值稅清算，按照《清算管理規(guī)程》第三十三條規(guī)定實(shí)行核定征收。

七、收到清算資料后的處理方式82六、土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。對(duì)符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信?！肚逅愎芾硪?guī)程》第12條：納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。

國稅發(fā)[2010]53號(hào)：有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)作用，提高清算效率。各地稅務(wù)師管理中心要配合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的管理，對(duì)清算中弄虛作假的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)肅懲治。六、土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證83七、土地增值稅的核定征收《清算管理規(guī)程》第三十四條在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收：（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出《核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書》。七、土地增值稅的核定征收84

國稅發(fā)[2010]53號(hào)：核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5％，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。國稅發(fā)[2010]53號(hào)：85

八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按“清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用”乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算清算時(shí)計(jì)算：單位可售面積成本費(fèi)用＝開發(fā)總成本費(fèi)用÷總可售面積清算后再銷售或轉(zhuǎn)讓時(shí)計(jì)算:扣除項(xiàng)目的建造成本＝單位可售面積成本費(fèi)用×銷售面積八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理86第三節(jié)土地增值稅納稅籌劃技巧

一、開發(fā)產(chǎn)品定價(jià)技巧：

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅避稅臨界點(diǎn)：

例3-1、某房地產(chǎn)公司從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開發(fā)，2008年，出售一棟普通住宅樓，總面積12000平方米，平均單位售價(jià)2000元，銷售總額2400萬元，該樓支付土地出讓金324萬元，房屋開發(fā)成本1200萬元，其中：利息支出100萬元，但不能提供金融機(jī)構(gòu)借款費(fèi)用證明，城建稅率7%，教育費(fèi)附加3%，印花稅率0.5‰，當(dāng)?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用允許扣除比例10%。第三節(jié)87

1、收入總額2400萬；2、扣除項(xiàng)目金額（扣除利息支出100萬）：（1）取得土地使用權(quán)金額324萬（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本1100萬（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（324+1100）×10%=142.4萬（4）加計(jì)20%扣除數(shù)（324+1100）×20%=284.8萬（5）扣除營業(yè)稅及附加2400×5%×（1+7%+3%）=132萬扣除項(xiàng)目金額合計(jì)：324+1100+142.4+284.8+132=1983.2萬3、增值額：2400－1983.2=416.8萬4、增值率：416.8÷1983.2=21.02%

建造成本1、收入總額2400萬；建造成本885、應(yīng)交土地增值稅：416.8×30%－0=125.04萬6、獲利金額：收入－成本－費(fèi)用－利息－稅金＝2400－324－1100－100－132－125＝619萬假設(shè)：降價(jià)到1975/平方米增值額：2370－1981.6＝388.4萬；增值率：388.4÷1981.6＝19.6%小于20%，免繳土地增值稅。獲利額：2370－324－1100－100－130.4＝715.6萬多獲利96.6萬5、應(yīng)交土地增值稅：416.8×30%－89《計(jì)算免稅臨界點(diǎn)》：設(shè)銷售收入總額為X，設(shè)不含息建造成本為Y。于是：按照建造成本10％計(jì)算的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為0.1Y；財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20％扣除額為0.2Y；允許扣除的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加為：X×5％×（1＋7％＋3％）＝0.055X《計(jì)算免稅臨界點(diǎn)》：90計(jì)算：當(dāng)增值率為20%時(shí)，銷售總額X與建造成本Y的關(guān)系：X－（1.3Y+0.055X）（1.3Y+0.055X）0.934X＝1.56YX＝1.67024Y即：增值率＝20%時(shí)，售價(jià)為建造成本的1.67024倍;當(dāng)X＜1.67024Y時(shí),增值率＜20%,根據(jù)稅法規(guī)定,免交土地增值稅。所以,我們把1.67024稱為“免稅臨界點(diǎn)定價(jià)系數(shù)”。

＝

20%計(jì)算：當(dāng)增值率為20%時(shí)，銷售總額X與建造成本Y的關(guān)系91

根據(jù)上述計(jì)算方法，我們得到高收益最低定價(jià)系數(shù)為1.82014。用圖表示如下：

不交土地增值稅稅負(fù)重、利潤少相對(duì)稅負(fù)輕、利潤高

1.670241.82014（免稅臨界點(diǎn)定價(jià)系數(shù)）（高收益最低定價(jià)系數(shù)）上例建造總成本1424萬元，單位建造成本1186.67元/平方米免稅臨界點(diǎn)定價(jià)＝1186.67×1.67024＝1982.02元/平方米高收益最低定價(jià)＝1186.67×1.82014＝2159.91元/平方米根據(jù)上述計(jì)算方法，我們得到高收益最低定價(jià)系數(shù)為1.892

（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅臨界點(diǎn)的計(jì)算計(jì)算：當(dāng)增值率為0時(shí)，銷售總額X與建造成本Y的關(guān)系：X－（1.3Y+0.055X）（1.3Y+0.055X）X－（1.3Y+0.055X）＝0X＝1.37566Y當(dāng)X≤1.37566Y，增值率即≤0，免交土地增值稅。（三）經(jīng)濟(jì)適用房需要預(yù)征土地增值稅么？《河北省土地增值稅管理辦法》（冀地稅發(fā)[2006]37號(hào)）第十二條：納稅人承建經(jīng)政府有關(guān)部門認(rèn)定的經(jīng)濟(jì)適用住房不預(yù)征土地增值稅，竣工決算后，按規(guī)定計(jì)算征、免土地增值稅。＝0（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅臨界點(diǎn)的計(jì)算＝093（四）如何通過“不含息建造成本”控制增值率?

以下“建造成本”均為不含息建造成本。土地增值稅的增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目金額＝（銷售收入總額－扣除項(xiàng)目金額）÷扣除項(xiàng)目金額＝銷售收入總額-（建造成本+10%建造成本+20%建造成本+營業(yè)稅及附加）建造成本+10%建造成本+20%建造成本+營業(yè)稅及附加（四）如何通過“不含息建造成本”控制增值率?94

二、土地增值稅納稅籌劃十大方法：

（一）適度加大建造成本法[例—1]甲房地產(chǎn)開發(fā)公司正在開發(fā)麗景小區(qū)，為此項(xiàng)目支付土地出讓金1500萬元，開發(fā)成本3200萬元，含借款利息200萬元，可售面積30000平方米?，F(xiàn)在正在討論銷售策略，如果銷售毛坯房，每平方米售價(jià)3200元，銷售收入總額為9600萬元，營業(yè)稅稅率5%，城市維護(hù)建設(shè)稅7%，教育費(fèi)附加3%，計(jì)算應(yīng)交納多少土地增值稅？并請(qǐng)幫助進(jìn)行納稅籌劃。

提高售價(jià)，收回成本加大扣除額，降低增值率提高售價(jià)，收回成本95

（二）費(fèi)用移位法

[例—2]仍然利用[例—1]的資料，假設(shè)甲公司開發(fā)麗景小區(qū)需要兩年時(shí)間，公司管理人員30人，每年需要管理費(fèi)用200萬元。公司本部的人員兼任項(xiàng)目的管理工作，為了加強(qiáng)項(xiàng)目管理，經(jīng)過董事會(huì)決議，把公司的一部分管理人員編制到開發(fā)項(xiàng)目中，共計(jì)擴(kuò)大項(xiàng)目人員編制16人，每年減少管理費(fèi)用、增加開發(fā)間接費(fèi)用100萬元，計(jì)算對(duì)應(yīng)交土地增值稅的影響?！队懻摗罚赫{(diào)整公司編制，10％的“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”扣除是否受影響？（二）費(fèi)用移位法96

（三）巧用利息扣除法，降低土地增值稅[例—3]宏大房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)旭升小區(qū)的過程中，支付土地出讓金4000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本9000萬元，其中含銀行借款費(fèi)用1000萬元，能夠提供銀行借款證明文件。可售面積40000平方米，每平方米平均售價(jià)6400元，銷售總額25600萬元。應(yīng)如何計(jì)算土地增值稅可以使稅負(fù)降低。建造總成本＝4000＋9000＝13000（萬元）不含息建造成本＝13000－1000＝12000（萬元）銀行借款費(fèi)用/建造成本＝1000÷12000＝8.33%＞5％（三）巧用利息扣除法，降低土地增值稅97

土地增值稅納稅申報(bào)表單位：萬元項(xiàng)目行次比例扣除據(jù)實(shí)扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用1312001600其中：利息146001000其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用15600600

98（四）合作建房籌劃法[例—4]甲企業(yè)屬于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2006年通過招拍掛受讓一塊土地使用權(quán)，支付土地出讓金3000萬元，甲企業(yè)沒有進(jìn)行任何開發(fā)。2008年3月，甲企業(yè)準(zhǔn)備將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙房地產(chǎn)開發(fā)公司，評(píng)估價(jià)8000萬元，由乙公司開發(fā)這項(xiàng)土地。營業(yè)稅稅率5%，城市維護(hù)建設(shè)稅7%，教育費(fèi)附加3%，計(jì)算甲企業(yè)應(yīng)交土地增值稅額。如何轉(zhuǎn)讓可以降低土地增值稅？（四）合作建房籌劃法99（五）股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法[例—5]廣源房地產(chǎn)公司是三個(gè)自然人出資設(shè)立的有限責(zé)任公司。實(shí)收資本3000萬元，公司成立之后，通過拍賣取得一宗土地使用權(quán)，面積100000平方米，支付出讓金3000萬元，隨后進(jìn)行了房產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)費(fèi)用2000萬元,期間費(fèi)用100萬元；現(xiàn)在，因金融危機(jī)再無力開發(fā)，德隆房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備用10000萬元收購這項(xiàng)在建項(xiàng)目。如何轉(zhuǎn)讓可以使廣源房地產(chǎn)開發(fā)公司稅費(fèi)最低？（五）股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法100（六）轉(zhuǎn)讓在建工程法[例—6]七星房地產(chǎn)公司在興隆小區(qū)開發(fā)了100套別墅，總建筑面積30000平方米，取得土地使用權(quán)支付的費(fèi)用3000萬元，建造成本10000萬元，其中：金融機(jī)構(gòu)借款費(fèi)用1000萬元，開發(fā)期間發(fā)生期間費(fèi)用600萬元。現(xiàn)在正在籌劃銷售策略，如果銷售毛坯房，每平方米售價(jià)10000元，計(jì)算納稅總額。有無可以減輕稅費(fèi)支出的籌劃方案？（六）轉(zhuǎn)讓在建工程法101（七）企業(yè)籌建期的巧妙運(yùn)用

[例—8]某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2004年7月成立，2005年2月取得一宗土地使用權(quán)，支付土地出讓金2800萬元，然后，公司開始辦理土地使用權(quán)過戶的手續(xù)、搞規(guī)劃設(shè)計(jì)、進(jìn)行“七通一平”等項(xiàng)工作，又辦理開工許可證、預(yù)售許可證等前期工作，該小區(qū)規(guī)劃為“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”。一直到2006年7月才開工施工建設(shè)，在這期間發(fā)生費(fèi)用200萬元，財(cái)會(huì)部門作為“開辦費(fèi)”處理。工程經(jīng)過一年的施工，于