東莞市某區(qū)域地塊市場調(diào)研報告

****沿街地塊

市場調(diào)研報告一、東莞社會經(jīng)濟發(fā)展宏觀分析東莞全市社會經(jīng)濟狀況分析地塊周邊社會經(jīng)濟狀況分析東莞全市社會經(jīng)濟狀況“CCTV中國十大魅力城市”“CCTV中國十大活力城市”2004年10月12號2004年11月4日城市地位

占廣東比例戶籍人口2.06%生產(chǎn)總值7.05%2003年，東莞市生產(chǎn)總值超過900億，比上年增長19.5%。經(jīng)濟的快速增長是目前東莞房產(chǎn)市場增長的最有力支撐。東莞市用占廣東全省2％的戶籍人口，創(chuàng)造了7%的生產(chǎn)總值，經(jīng)濟水平大大高于廣東的平均水平。目前，東莞市總體經(jīng)濟實力在廣東位列第四。2004年上半年，全市完成生產(chǎn)總值567.01億元，比上年同期增長19.9%。2004年東莞經(jīng)濟總量突破1000億元大關(guān)。預(yù)計未來兩年，東莞經(jīng)濟仍將保持強勁的增長勢頭。經(jīng)濟總量快速增加，2004年突破千億大關(guān)東莞市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，比例超過50％。目前第二產(chǎn)業(yè)的主要構(gòu)成包括電子通信制造業(yè)、電器機械設(shè)備制造業(yè)、紡織業(yè)、塑料制品業(yè)等。東莞市第三產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展，所占比例達到43％，比2000年增加了4個百分點隨著CEPA的進一步推進，將吸引更多的港商進入珠江三角洲（尤其是東莞），屆時將大大促進該地區(qū)第二、三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)比例上升東莞商業(yè)一直保持快速增長，三年來，社會消費品零售總額翻了一番。其中2003年，東莞市社會消費品零售總額超過338億元，增長率達到14.7％2004年上半年全市社會消費品零售總額繼續(xù)保持高速增長，達到164.30億元，比上年同期增長14.7%社會消費品總額三年翻一番東莞城鎮(zhèn)居民的可支配收入保持穩(wěn)定增長，2003年達到18471元，比上年增加9%。2004年上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11658元，增長16.1%2003年城鎮(zhèn)居民的人均消費性支出增長緩慢，為只比上年增長1.6%。但到了2004年上半年，城鎮(zhèn)居民人均消費支出9656元，增長52.4%。其中，餐飲、住房、汽車等消費支出大幅度上漲2004年上半年居民消費大幅增加，消費潛力仍需進一步挖掘從1996年開始，東莞暫住人口開始超過戶籍人口，到2003年，暫住人口已經(jīng)是戶籍人口的2.8倍。2000年－2002年間暫住人口的大量增加，促進了東莞社會消費品零售總額的快速上漲，但是隨著人口結(jié)構(gòu)趨向穩(wěn)定，東莞社會消費品零售總額將會進入一個平穩(wěn)期人口結(jié)構(gòu)趨向穩(wěn)定，商業(yè)總量發(fā)展將進入平穩(wěn)期地塊所在區(qū)域社會經(jīng)濟狀況分析東城城區(qū)區(qū)簡簡介介1、穗深深經(jīng)經(jīng)濟濟走走廊廊的的黃黃金金地地段段，，區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)區(qū)區(qū)外外交交通通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)完完善善，，連連接接廣廣深深、、莞莞深深高高速速公公路路，，靠靠京京九九、、廣廣九九鐵鐵路路；；莞莞龍龍、、莞莞長長、、莞莞樟樟及及市市區(qū)區(qū)多多條條城城市市道道路路。。2、東東城城區(qū)區(qū)擁擁有有市市區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)最最好好的的自自然然資資源源：：黃黃旗旗山山、、虎虎英英湖湖、、高高爾爾夫夫球球會會，，成成為為東東莞莞市市區(qū)區(qū)目目前前居居住住環(huán)環(huán)境境最最好好的的區(qū)區(qū)域域。。3、目前前成為為東莞莞豪宅宅區(qū)域域的代代言，，云集集了東東莞市市80%的頂級級豪宅宅和近近一半半的中中檔樓樓盤，，其輻輻射力力可達達整個個莞城城及所所屬各各鎮(zhèn)。。南城區(qū)區(qū)簡介介1、南城區(qū)區(qū)原為為篁村村，現(xiàn)現(xiàn)規(guī)劃劃為東東莞市市未來來的新新城市市中心心區(qū)，，將是是東莞莞未來來重點點建設(shè)設(shè)的區(qū)區(qū)域。。2、南城的市市政配套完完善，經(jīng)濟基礎(chǔ)礎(chǔ)雄厚；諾諾基亞、雀雀巢等許多多跨國企業(yè)業(yè)都落戶在在南城，但但是南城目前的住宅項目目比較分散散，表現(xiàn)出出來就是居居住氛圍尚尚在培育階階段。3、南城區(qū)的的樓盤以中中高檔為主主，主要吸吸引周邊的的本地居民民和分布在在莞城各處處的企業(yè)白白領(lǐng)和政府府公務(wù)員。。東城區(qū)和南南城區(qū)在東東莞的地位位

生產(chǎn)總值戶籍人口暫住人口企業(yè)數(shù)東城區(qū)307050590262143532365南城區(qū)27498843086568852054合計5820381021122712384491東莞市94796541589611433645349126比例6.1%6.4%6.3%9.1％東莞市共分分為33個鎮(zhèn)區(qū)，經(jīng)經(jīng)濟和人口口均分散在在各個鎮(zhèn)區(qū)區(qū)，東城區(qū)區(qū)和西城區(qū)區(qū)在各個鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)中處于于平均地位位城市變遷：：向南和向向東是東莞莞城市發(fā)展展的主導(dǎo)方方向本地塊本地塊處于于東城和南南城的交界界處，將更更多的受到到中心區(qū)的的輻射，未未來機會增增加地塊位于東東城和南城城交界處，，屬于東莞市中中央商務(wù)務(wù)區(qū)東南南部分，處于中中心城區(qū)區(qū)的輻射射范圍。。地塊與與中心區(qū)區(qū)的關(guān)系系：一可以借借勢二要形成成差異化化中央商務(wù)區(qū)地塊地位位區(qū)域周邊邊工業(yè)園園區(qū)南城科技園區(qū)東城南片區(qū)科技園區(qū)東城北片區(qū)科技園區(qū)總用地面面積207公頃，以以電子、、食品等等產(chǎn)業(yè)為為主總用地172.2公頃,新建高科科技制造造業(yè)和接接納從舊舊城內(nèi)置置換出并并升級換換代的零零散產(chǎn)業(yè)業(yè)為主東城南片片區(qū)南部部工業(yè)組組團，總總用地91.1公頃，結(jié)結(jié)合技術(shù)術(shù)研發(fā)中中心，升升級現(xiàn)有有產(chǎn)業(yè)為為主周邊工業(yè)業(yè)區(qū)擁有有較多企企業(yè)，市市場增長長空間較較大本地塊小結(jié)結(jié)東莞經(jīng)濟濟快速增增長，為為房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的穩(wěn)步增增長提供供了有力力支撐。。人口增長長速度趨趨緩，人人口結(jié)構(gòu)構(gòu)趨向穩(wěn)穩(wěn)定，商商業(yè)總量量的發(fā)展展將進入入一個平平穩(wěn)期。。商業(yè)發(fā)發(fā)展面臨臨升級。。城鎮(zhèn)居民民收入支支出比逐逐年下降降，消費費潛力有有待進一一步挖掘掘。城市重心心向南城城區(qū)和東東城區(qū)發(fā)發(fā)展，本本地塊處處于兩區(qū)區(qū)的交界界處、中中央商務(wù)務(wù)區(qū)的東東北角，，市場開開發(fā)一要要中心區(qū)區(qū)提升自自己；二二要走差差異化道道路。地塊周邊邊區(qū)域有有三個工工業(yè)區(qū)，，為房地地產(chǎn)業(yè)的的進一步步發(fā)展提提供了較較強的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)支撐撐。二、房地地產(chǎn)市場場調(diào)研報報告東莞房產(chǎn)產(chǎn)市場基基本狀況況東莞市區(qū)區(qū)寫字樓樓市場分分析東莞市區(qū)區(qū)小戶型型住宅市市場分析析東莞市區(qū)區(qū)二手房房租賃市市場分析析東莞市區(qū)區(qū)酒店長長包房市市場分析析東莞市區(qū)區(qū)核心商商圈步行行街調(diào)研研分析東莞市地產(chǎn)市市場分析總量分析：2004年東莞房地產(chǎn)產(chǎn)投資保持快快速增長2000－2003年，東莞房地地產(chǎn)經(jīng)過了一一輪快速增長長，三年投資資總額增加了了4倍2004年房地產(chǎn)投資資總額依據(jù)保保持高速增長長，今年1—9月份全市完成成房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資額累計計已達63億元，比去年年同期的38億元增長了68％2004年第三季度投投資額為26.7億元，與第二二季度25.6億基本持平供應(yīng)分析：房房地產(chǎn)后續(xù)市市場供應(yīng)充足足

2003年2004年1－9月施工面積689.5623竣工面積257.397比例2.76.4

2003年，東莞市房房地產(chǎn)施工面面積和竣工面面積之比為2.7，處于合理的的范圍。但是是到了2003年1－9月，比例超過過了6.4。顯示短期供供應(yīng)減少,后續(xù)供應(yīng)增加加宏觀調(diào)控導(dǎo)致致2004年第三季度批批準預(yù)售面積積53.6萬平方，比第第一、第二季季度分別下降降25％和69％。綜合來看，東東莞房地產(chǎn)市市場后期供應(yīng)應(yīng)量將大幅增增加，未來幾幾年進入一個個消化階段

批準預(yù)售面積2004年第一季度72.12004年第二季度140.32004年第三季度53.6單位、：萬平平方米單位、：萬平平方米

住宅辦公樓商業(yè)用房施工面積530.129.699.2竣工面積2221.6626.3比例2.417.83.8

總量住宅辦公樓商業(yè)用房銷售面積658.9530.129.699.2空置面積119.691.61.6626.3總和778.5621.731.26125.5空置率15％15%5%21%2003年東莞全市各各類物業(yè)空置置率均較高，，住宅達到15％，商業(yè)用房房超過20％，辦公樓空空置率較小，，但是施工竣竣工面積之比比達到17.8，寫字樓市場場未來兩年放放量較多。2003年東莞全市各各類物業(yè)施工工竣工面積比比2003年東莞全市市各類物業(yè)業(yè)空置率分分析

2004年上半年2004年第三季度差值自籌資金32.8%37.4%4.6%貸款19.8%8.1%-11.7%定金和預(yù)付款38.0%38.0%0.0%信托資金2.4%11.9%9.5%其他7.0%4.7%-2.3%資金來源：：宏觀調(diào)控控、銀根縮縮緊，導(dǎo)致致房地產(chǎn)貸貸款比例下下降一半以以上，目前前所占比例例不到10％。。自自籌籌資資金金比比例例上上升升，，達達到到了了37.4%10月份份，，央央行行利利率率的的調(diào)調(diào)高高，，進進一一步步加加大大了了房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的資資金金壓壓力力小結(jié)結(jié)2004年，，東東莞莞全全市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場依依舊舊保保持持快快速速增增長長，，但但是是相相比比2003年，增速速已經(jīng)趨趨緩2003年，東莞莞全市房房地產(chǎn)市市場空置置率為15％，其中中商業(yè)用用房空置置率為21％，高于于普通水水平；2004年1－－9月份，施施工面積積上升，，竣工面面積下降降，施工工面積和和竣工面面積之比比超過6.4；數(shù)據(jù)顯顯示，東東莞房地地產(chǎn)未來來兩年供供應(yīng)量較較為充足足宏觀調(diào)控控、銀根根縮緊，，導(dǎo)致房房地產(chǎn)貸貸款比例例下降一一半以上上，目前前所占比比例不到到10％。自籌籌資金比比例上升升，達到到了37.4%。10月份，央央行利率率的調(diào)高高，進一一步加大大了房地地產(chǎn)市場場的資金金壓力寫字樓市市場分析析調(diào)研目的的通過對東東莞市區(qū)區(qū)部分在在售、已已使用的的寫字樓樓的調(diào)研研，分析析出目前前東莞市市區(qū)寫字字樓市場場的現(xiàn)狀狀，以期期對項目目的市場場定位提提供較為為準確的的依據(jù)。。調(diào)研樣本本本次調(diào)研研選取的的樣本來來自東城城區(qū)和中中心區(qū)，，共調(diào)研研了13個樣本，，其中東城區(qū)在售：地地王廣場場、國泰泰中心、、恒豐大大廈、君君豪商業(yè)業(yè)中心使用：新新華大廈廈、泰豐豐大廈中心區(qū)在售：龍龍翔國際際商會中中心、鴻鴻福廣場場、第一一國際、、華凱廣廣場星鵬商務(wù)務(wù)大廈使用：華華凱大廈廈、金盈盈大廈東莞市區(qū)區(qū)寫字樓樓市場分分析市場規(guī)模模據(jù)不完全全統(tǒng)計，，目前東東莞市區(qū)區(qū)在用、在在建、待待建的寫寫字樓總總面積在在100-130萬平米目前市場場在售項項目的供供應(yīng)量在在20-30萬平米市場需求求來自哪哪里？市場需求求1、投資資性需需求作為東東莞目目前最最具成成長性性的物物業(yè)類類型，，寫字字樓的的投資資潛力力巨大大，受受到眾眾多投投資客客的追追捧。。2、新增增自用用型需需求隨著東東莞經(jīng)經(jīng)濟的的不斷斷壯大大，本本地越越來越越多的的公司司興起起，同同時越越來越越多的的外地公司司進入入東莞莞，選選擇在在東莞莞設(shè)立立分公公司或或辦事事處。。3、改善善型需需求東莞有有大量量的公公司依依舊在在多年年以前前的辦辦公樓樓或是是在公公寓里里辦公公，隨隨著公公司的的成長長，迫迫切需需要改改善現(xiàn)現(xiàn)有的的辦公公環(huán)境境以適適合公公司的的發(fā)展展與形形象。。東莞寫寫字樓樓市場場有很很大的的需求求潛力力從長期期來看看，東東莞寫寫字樓樓存在在較大大市場場銷售狀狀況（萬平平米））東莞寫寫字樓樓市場場需求求增長長迅速速，市市場步步入快快速發(fā)發(fā)展階階段空置面面積2003年的統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)顯顯示：：當年的的寫字字樓空空置面面積為為0.63萬平米米當年的的寫字字樓銷銷售面面積是是7.01萬平米米空置面面積與與銷售售面積積的比比例是是0.09：：1較低的的空置置面積積，表表明東東莞寫寫字樓樓市場場需求求狀況況良好好東莞寫寫字樓樓分布布格局局東城區(qū)區(qū)：該區(qū)域域是東東莞商商業(yè)較較為集集中的的地方方，沃沃爾瑪瑪、百百佳購購物廣廣場、、東城城步行行街等等，在在建的的還有有世博博廣場場和待待建的的世紀紀廣場場，吸吸引了了大量量的人人群，，從而而在這這一區(qū)區(qū)域聚聚集了了極高高的人人氣。。隨著商商業(yè)氛氛圍的的形成成，提提升了了這一一區(qū)域域的商商務(wù)氛氛圍，，逐漸漸形成成了一一個較較為集集中的的商務(wù)務(wù)中心心，早早期的的恒豐豐大廈廈，到到現(xiàn)在在的君君豪商商業(yè)中中心、、地王王廣場場等。。商業(yè)聚聚集帶帶動商商務(wù)圈圈的形形成中心區(qū)區(qū)：中心區(qū)區(qū)是東東莞政政府著著力打打造的的一個個城市市中心心，在在東莞莞未來來的發(fā)發(fā)展中中，中中心區(qū)區(qū)將成成為城城市的的行政政中心心、文文化中中心、、商務(wù)務(wù)中心心，即即CBD，是東莞莞未來來的城城市重重心和和重要要節(jié)點點。已已開始始使用用的有有華凱凱大廈廈、金金盈大大廈，，周邊邊在建建的有有第一一國際際、鴻鴻福廣廣場、、國際際商會會大廈廈、華華凱廣廣場等等寫字字樓，，未來來這一一區(qū)域域?qū)⒊沙蔀閷憣懽謽菢禽^為為集中中的區(qū)區(qū)域。。城市未未來中中心節(jié)節(jié)點推推動商商務(wù)圈圈的形形成區(qū)域分分布—東城區(qū)區(qū)東縱大道東城大道東城西路東城中路君豪商業(yè)中心地王廣場國泰中心恒豐大廈沃爾瑪百佳購物廣場泰豐大廈新華大廈在售使用商場區(qū)域分分布—中心區(qū)區(qū)在售使用

中

心

區(qū)四環(huán)路鴻福路三環(huán)路第一國際華凱大廈金盈大廈星鵬商務(wù)大廈龍翔國際商會中心鴻福廣場華凱廣場項目地塊市政府東莞大道東莞寫寫字樓樓分布布特征征東莞寫寫字樓樓分布布較為為分散散沒有形形成高高度集集中的的商務(wù)務(wù)辦公公中心心東莞核核心商商務(wù)中中心將將在哪哪里形形成？？東莞城城市重重心南南移中心區(qū)區(qū)將成成為東東莞城城市的的中心心節(jié)點點區(qū)域功能定定位東城區(qū)中心區(qū)高檔住宅區(qū)區(qū)+區(qū)域商業(yè)中中心行政文化中中心+核心商務(wù)區(qū)區(qū)中心區(qū)是未未來的行政政、文化中中心和未來核心商商務(wù)區(qū)+辦公組團東城區(qū)定位位于高檔住住宅區(qū)，在在此基礎(chǔ)上上，會形成成區(qū)域商業(yè)業(yè)中心和辦辦公組團寫字樓具體體項目調(diào)研研基本資料（（一）物業(yè)名稱總面積（平方米）標準層面積（平方米）單位面積（平方米）實用率層高（米）龍翔國際商會大廈3.15萬160089-160072.2%3.5君豪商業(yè)中心3萬1300、3800主96-146、155-49168.2%3.9鴻福廣場1.2萬150048、主68-71、97-284（套內(nèi)）70%3.5恒豐大廈2萬120045、133-163、22267.4%3.6-3.9華凱廣場5.2萬200099-138、主150-163、20070.4%3.9地王廣場2.8萬1200主115-117、121、14572.5%3.9國泰中心2.7萬170039-59、76-114、150-27770.3%3.9星鵬商務(wù)大廈1.2495、54491、115、131、18070%3.5基本資料（（二）物業(yè)名稱均價（元/平米）租金（元/平米/月）管理費（元/平米/月）銷售率/出租率龍翔國際商會大廈4500-460038320-30%君豪商業(yè)中心410040-603.585%以上鴻福廣場390060%以上恒豐大廈3300352.575%以上華凱廣場3900395%以上金盈大廈36-422.595%以上（出租）星鵬商務(wù)大廈345030-352.540%（自然去化）新華大廈35295%以上（出租）第一國際4100100%地王廣場430070-80%基本資料（（三）物業(yè)名稱會所車位電梯衛(wèi)生間龍翔國際商會大廈會議中心、商務(wù)中心3.8米層高地下車庫4部三菱冷氣電梯公共地王廣場地下車庫5部（通力）公共恒豐大廈無3部（迅達）公共金盈大廈無9500平米3部高速群控電梯公共鴻福廣場運動場所、超市、餐廳等4部OTIS高速電梯公共華凱廣場會議廳、咖啡茶座等550個6部公共在售項目價價格分析從上圖可以以看出，東東城區(qū)在售售項目均價價高出中心心區(qū)65元/平米。但是是剔除掉檔檔次較低，，價格相對對也很低的的樓盤后，，東城區(qū)的的均價高出出中心區(qū)180元元/平米米。。區(qū)域物業(yè)名稱價格（元/平米）均價（元/平米）剔除較低檔次后均價（元/平米）東城區(qū)地王廣場430040504300國泰中心4500君豪商業(yè)中心4100恒豐大廈3300中心區(qū)龍翔國際商會中心450039854120鴻福廣場3900第一國際4175華凱廣場3900星鵬商務(wù)大廈3450主要要項項目目去去化化分分析析整體體銷銷售售市市場場良良好好，，主主要要在在售售項項目目去去化化率率在在70%以上上國際際商商會會大大廈廈由由于于定定價價過過高高，，影影響響其其去去化化速速度度，，星星鵬鵬商商務(wù)務(wù)大大廈廈因因采采用用自自然然去去化化，，去去化化速速度度相相對對較較慢慢。。物業(yè)名稱銷售率備注龍翔國際商會大廈20%定價過高，影響去化速度君豪商業(yè)中心85%鴻福廣場60%以上恒豐大廈75%華凱廣場100%地王廣場70-80%當天內(nèi)部認購80多套星鵬商務(wù)大廈40%采用自然去化，一周銷售1套左右國泰中心95%第一國際100%物業(yè)名稱出租率君豪商業(yè)中心50%恒豐大廈70%新華大廈只剩一套泰豐大廈只剩兩套金盈大廈只剩兩套國泰中心90%華凱大廈95%以上南城大廈60%部分分項項目目出出租租率率分分析析寫字字樓樓出出租租市市場場中中高高檔檔寫寫字字樓樓出出租租情情況況目目前前較較好好，，出出租租率率在在85%以上上；；低低檔檔寫寫字字樓樓（（如如南南城城大大廈廈））租租金金僅僅為為20元元/平方方米米/月，，但但空空置置率率依依然然較較高高，，樓樓宇宇除除形形象象乏乏善善可可陳陳，，沒沒有有停停車車位位也也是是個個致致命命弱弱點點，，部部分分公公司司從從該該寫寫字字樓樓遷遷出出。。由由此此可可看看出出，，老老城城區(qū)區(qū)滋滋生生的的服服務(wù)務(wù)型型小小公公司司數(shù)數(shù)量量不不足足，，這這也也印印證證了了東東莞莞前前幾幾年年第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展滯滯后后。。均豪商業(yè)中心心目前尚處于于銷售期，出出租率還處在在上升期。租金分析區(qū)域物業(yè)名稱租金（元/平米/月）平均租金（元/平米/月）東城區(qū)新華大廈3537.5泰豐大廈30恒豐大廈35君豪商業(yè)中心40-60中心區(qū)金盈大廈36-4238.6華凱大廈40-50龍翔國際商會中心38星鵬商務(wù)大廈30-35部分物業(yè)租金金狀況（黃色為在售售項目）東莞寫字樓租租金主要集中中在30-50元元/平米/月。中心區(qū)的平均均租金要高出出東城區(qū)1元/平米/月。面積分析—標準層面積物業(yè)名稱總面積（平方米）標準層面積（平方米）龍翔國際商會大廈3.15萬1600君豪商業(yè)中心3萬13003800鴻福廣場1.2萬1500恒豐大廈2萬1200華凱廣場5.2萬2000地王廣場2.8萬1200國泰中心2.7萬1700以上為部分在在售項目的總總面積和標準準層面積。總面積一般在在1-3萬平米。標準層面積一一般在1000-2000平米。龍翔國際商會會大廈標準層層平面圖標準層面積1600平方米，可自自由分割。單位面積89、115、161、、204、240、300平米。華凱廣場標準準層平面圖標準層面積2000平米。單位面積100、102、139、152、、163平米。地王廣場標準準層平面圖標準層面積1200平米。單位面積115、117、121、145、、162平米。鴻福廣廣場標標準層層平面面圖標準層層面積積1500平米。。單位面面積68、、97、101、107、138、200、220、308、405平米。。面積分分析—單位面面積（統(tǒng)計計樣本本：龍翔翔國際際商會會大廈廈、君君豪商商業(yè)中中心、、鴻福福廣場場、華華凱廣廣場、、地王王廣場場、國泰中中心、、恒豐豐大廈廈）各面積積區(qū)間間比例例差距距并不不是特特別大大，100-149平米所所占比比例最最大，，占到到32.1%。總體來來看，，單位位面積積集中中在100-200平米之之間，，占到到了60.4%。購買客客戶分分析投資所所占比比重較較大，，超過過一半半的是是投資資客戶戶。自用型型客戶戶多為為外來來的中中小型型貿(mào)易易公司司及其其他一一些類類型公公司。。入住客客戶分分析華凱大大廈是是東莞莞最為為高檔檔的寫寫字樓樓之一一，具具有一一定的的代表表性。。在這里里選取取中心心區(qū)的的華凱凱大廈廈進行行入住住客戶戶分析析。華凱大大廈入入住公公司（一——七層））華凱凱大大廈廈入入住住公公司司（八八———十五五層層））咨詢詢服服務(wù)務(wù)行行業(yè)業(yè)占占到到34%，比比例例最最大大。。建筑筑裝裝飾飾、、投投資資貿(mào)貿(mào)易易公公司司總總比比例例占占到到33%。以上上幾幾類類公公司司多多為為小小公公司司，，對對寫寫字字樓樓的的面面積積要求求不不是是很很高高，，一一般般在在100-200平米米。。東莞莞本本地地公公司司占占到到54%。外地地公公司司占占37%。國外公司司占9%?！钅壳皷|莞莞寫字樓樓市場供供應(yīng)量較較大，不不完全統(tǒng)統(tǒng)計在20-30萬平米。。從宏觀觀角度來來看，項項目開發(fā)發(fā)寫字樓樓可能會會面臨一一定的競競爭風(fēng)險險。☆市場整體體均價在在4000元/平米左右右，相對對公寓產(chǎn)產(chǎn)品沒有有價格優(yōu)優(yōu)勢，利利潤空間間不是很很大。☆整體去化化情況較較好，但但銷售速速度有放放緩趨勢勢?！钪懈邫n寫字字樓出租市市場較為良良好，低檔檔寫字樓具具有一定的的空置率。。☆購買客戶以以投資客為為主，占到到50%以上?！钍袌錾蠈懽肿謽堑闹髁α挝幻娣e積在100-200平米左右。。寫字樓市場場總體特征征****周周邊區(qū)域?qū)憣懽謽鞘袌鰣龌緺顩r****周周邊尚沒有有專門的寫寫字樓辦公公，處于東東城南片區(qū)區(qū)的各類公公司目前主主要在****及其其周邊的社社區(qū)或街鋪鋪內(nèi)辦公。。周邊工業(yè)業(yè)區(qū)的企業(yè)業(yè)在廠區(qū)辦辦公，辦公公條件較差差，面臨升升級。因此此，該區(qū)域域存在一定定量的寫字字樓潛在市市場寫字樓客戶戶類型(1)自用客戶各類咨詢服服務(wù)公司、、廣告工作作室和網(wǎng)絡(luò)絡(luò)代理公司司，目前****商商鋪和住宅宅內(nèi)存在相相當體量的的此類公司司裝飾設(shè)計公公司，裝飾飾設(shè)計公司司是目前寫寫字樓市場場的一個重重要可群，，華凱大廈廈有15-20%的客群來自自于此類公公司。此外外，在泰和和商業(yè)街上上，初步統(tǒng)統(tǒng)計有10家左右的裝裝飾公司貿(mào)易業(yè)務(wù)公公司，目前前有相當量量的貿(mào)易公公司分布在在****的各個居居民樓內(nèi)和和商鋪內(nèi)****周周邊有少量量的教育培培訓(xùn)中心，，也可以成成為寫字樓樓的潛在客客戶周邊鎮(zhèn)區(qū)企企業(yè)，企業(yè)業(yè)的發(fā)展壯壯大，一方方面要求企企業(yè)重視自自己的企業(yè)業(yè)形象，提提高辦公的的檔次；另另一方面，，企業(yè)發(fā)展展到一定程程度，會要要求將管理理中心、營營銷中心與與生產(chǎn)中心心分離開來來，進入高高檔寫字樓樓辦公與海關(guān)大廈廈相關(guān)各類類貨代、船船代、報關(guān)關(guān)公司等：：海關(guān)大廈廈即將搬入入中心區(qū)，，將會帶入入一大批依依附海關(guān)業(yè)業(yè)務(wù)而生存存的報關(guān)、、火待、船船代公司等等，此類公公司總量龐龐大（2）投資客戶戶港臺客戶：：在東莞工工作有大量量的港臺客客戶，收入入水平高，，目前他們們是第一國國際等寫字字樓投資主主力客群之之一本地客戶：：東莞本地地居民的總總體收入較較高，手中中有大量存存款，對中中小面積的的寫字樓有有一定的投投資需求。。這批人年年紀主要在在30-40歲之間（3）**公司司及其附屬屬公司**公司作作為東莞四四大地產(chǎn)商商之一，企企業(yè)的發(fā)展展需要良好好的辦公形形象，在適適合的情況況下，可以以提升自己己的辦公層層次重點客群分分析－貿(mào)貿(mào)易公司抽樣：服裝裝工作室位置：****步行行街業(yè)務(wù)類型：：貿(mào)易老板：臺灣灣人鋪位面積：：兩間鋪位位共80多個平方左左右租金：每個個鋪位每月月租金1800元，平均每每月每平方方租金為45元左右，與與中心區(qū)的的寫字樓租租金價格持持平為什么在****開開公司？（1）主要業(yè)務(wù)務(wù)伙伴居住住在****及周邊邊（2）附近沒有有寫字樓，，不得不租租在商鋪內(nèi)內(nèi)（3）小區(qū)內(nèi)環(huán)環(huán)境好，比比較安全評析如果周邊有有標準的辦辦公場所，，會考慮搬搬入重點客群分分析－裝飾飾設(shè)計公司司引入位置：泰和商業(yè)業(yè)街業(yè)務(wù)類型：：裝修設(shè)計計數(shù)量：10家左右鋪位面積：：多數(shù)公司司總營業(yè)面面積在150－20之間，底鋪鋪面積在100－150平方之間，，夾層面積積為底鋪面面積的一半半左右。租金：底鋪鋪月租金在在7000-10000元之間，每每平方每月月均價70-80元左右，考考慮到夾層層面積，每每平方每月月租金在50－60元之間。要要遠遠大于于中心區(qū)寫寫字樓的租租金。在街鋪開公司司的優(yōu)勢（1）交通方便（2）業(yè)務(wù)直接來來自于周邊社社區(qū)劣勢（1）臨街較為繁繁雜，會影響響到設(shè)計師的的工作（2）租金高于寫寫字樓，成本本上升評析華凱大廈有較較大比例的客客戶來自于裝裝修設(shè)計公司司，**周邊邊的裝修設(shè)計計公司也會成成為未來寫字字樓的重要客客戶重點客群分析析－各類貨代代、船代、報報關(guān)及相關(guān)貿(mào)貿(mào)易類公司的的引入東莞是一個外外向型經(jīng)濟為為主的城市，，出口貿(mào)易發(fā)發(fā)達；外向型型經(jīng)濟的發(fā)展展，催生出大大量的貨代、、船代、報關(guān)關(guān)公司及貿(mào)易易公司。隨著著東莞海關(guān)大大廈的即將搬搬遷到新城區(qū)區(qū)，大量的貨貨代、船代公公司、報關(guān)和和相關(guān)貿(mào)易公公司也會將公公司辦公地點點搬到海關(guān)大大廈周邊地區(qū)區(qū)。本地塊與與海關(guān)大廈相相距不足一公公里，將會成成為這部分公公司一個重要要的接受點。。目前東城南片片區(qū)寫字樓市市場尚處于啟啟動狀態(tài)，未未來隨著中心心區(qū)的逐漸建建成，中心區(qū)區(qū)核心商務(wù)圈圈將逐漸成規(guī)規(guī)模，將對老老城區(qū)公司產(chǎn)產(chǎn)生一定吸納納作用。東城城南片區(qū)也將將成為一個區(qū)區(qū)域商務(wù)辦公公組團****及其其周邊社區(qū)存存在一定數(shù)量量的小公司及及外地駐東莞莞辦事機構(gòu)，，其中相當部部分的的公司司所承受的已已經(jīng)超過了在在寫字樓辦公公的成本，可可見該區(qū)域?qū)憣懽謽鞘袌鰸摑摿薮?。第一國際的寫寫字樓會對未未來客戶產(chǎn)生生一定的競爭爭分流，但是是由于交通干干道的隔絕，，這一競爭性性大大削弱。。周邊工業(yè)園區(qū)區(qū)存在大量的的工廠，工廠廠產(chǎn)業(yè)的升級級及規(guī)模逐漸漸壯大，有可可能將營銷、、開發(fā)等部門門遷入中高檔檔寫字樓。由由此也將成為為本項目重要要的潛在客戶戶。寫字樓區(qū)域市市場特征小戶型市場分分析調(diào)研目的小戶型產(chǎn)品是是目前市場需需求的一大熱熱點，通過對對項目周邊在在售小戶型項項目的調(diào)研，，了解此類產(chǎn)產(chǎn)品的一些特特征，希望能能對項目同類類產(chǎn)品的定位位提供依據(jù)。。調(diào)研樣本公寓：金地格格林小城、**新天地、、精英名都、、鴻福廣場酒店式公寓：：城市假日、、第一國際產(chǎn)權(quán)式酒店；；鴻福廣場問題1：小戶型的界界定范圍？問題2：為何興起小小戶型熱？問題3：誰來購買小小戶型？問題4：小戶型的前前景如何？小戶型產(chǎn)品小戶型面積界定范圍小戶型一房

二房

三房銷售面積在60平米以下銷售面積在80平米以下銷售面積在100平米以下市場需求熱點點變化小面積（80-110平米）中大戶型（130平米以上）別墅中大戶型小戶型（30-100平米）90年代初2001、2002年目前小戶型受歡迎迎原因1、隨著東莞城城市的不斷發(fā)發(fā)展，吸引了了越來越多的的年輕白領(lǐng)，，購買總價較較低的小戶型型產(chǎn)品成為他他們的首選。。2、總價較低的的小戶型比較較符合城市的的低收入人群群購買能力。。3、投資客也非非常青睞這種種市場前景看看好的小戶型型產(chǎn)品。誰在寵愛小戶戶型總價低享受獨立空間換房了，適合用來出租周邊小戶型項項目分布科技大道東莞大道莞太路精英名都三環(huán)路鴻福路四環(huán)路五環(huán)路中心區(qū)鴻福廣場第一國際城市假日**新天地金地格林小城項目地塊公寓：**新天地、、精英名都、、鴻福廣場、、格林小城酒店式公寓：：第一國際、城城市假日產(chǎn)權(quán)式酒店：：鴻福廣場基本資料物業(yè)名稱總面積（平米）戶型面積（平米）均價（元/平米）銷售率目標客戶金地格林小城26萬小面積70-9093-190三房、四房3100小面積戶型基本售完25-35歲的白領(lǐng)階層、公務(wù)員、個體戶精英名都568套一房45、二房67、三房88-98280060-70%白領(lǐng)階層、年輕夫妻、打工一族**新天地18萬30-133320080%以上白領(lǐng)階層鴻福廣場（新城市公寓）462套31-783600/400090%以上白領(lǐng)階層、投資客城市假日（酒店式公寓）2.3萬54-933500-3800基本售完投資客第一國際（酒店式公寓）680套60-1054070售完投資客鴻福廣場（產(chǎn)權(quán)式酒店）豪華40套普通230套豪華40-43普通32-38豪華50萬普通40萬10-20%投資客戶型配比分析析房型面積（平米）套數(shù)比例單身公寓31-3525624.8%一房45-6124223.5%二房67-6936235.1%三房89-9817016.6%合計1030100%（統(tǒng)計樣本：：鴻福廣場、、精英名都））統(tǒng)計的樣本是是純小戶型公公寓產(chǎn)品。從上圖看出，，小戶型的公公寓面積一般般在30-100平米。二房在所有小小房型產(chǎn)品中中比例最大，，占到35.1%，其面積適中中，易為市場場接受。精英名都戶型型圖一房一廳：建建筑面積45.52平米套內(nèi)面積35.52平米兩房兩廳：建建筑面積67.21平米套內(nèi)面面積53.08平米三房兩兩廳：：建筑筑面積積88.92平米建筑面面積70.22平米建筑面面積98.04平米套內(nèi)面面積76.59平米實用率率：78%一房一廳兩房兩廳三房兩廳88.92平米三房兩廳98.04平米價格分分析酒店式式公寓寓價格格相比比純公公寓價價格沒沒有明明顯優(yōu)優(yōu)勢。。產(chǎn)權(quán)權(quán)式式酒酒店店單單價價是是另另兩兩種種產(chǎn)產(chǎn)品品單單價價的的3倍左左右右。。去化化分分析析去化化速速度度：：酒店店式式公公寓寓>公寓寓>產(chǎn)權(quán)權(quán)式式酒酒店店去化化特特征征：：酒店店式式公公寓寓相相對對公公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品來來說說，，價價格格并并不不高高，，但但是是酒酒店店式式公公寓寓的的品品質(zhì)質(zhì)卻卻要要高高出出公公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品，，酒酒店店式式的的服服務(wù)務(wù)適適合合自自己己來來使使用用同同時時也也更更能能吸吸引引一一些些高高端端人人群群來來入入住住，，投投資資的的潛潛力力更更大大一一些些。。產(chǎn)權(quán)權(quán)式式酒酒店店由由于于一一次次性性投投入入較較高高，，存存在在一一定定的的投投資資風(fēng)風(fēng)險險，，所所以以對對投投資資客客來來說說選選擇擇投投資資此此物物業(yè)業(yè)時時會會比比較較謹謹慎慎。?？蛻魬舴址治鑫?--小小戶戶型型住住宅宅自住住客客戶戶年齡齡：：以以青青年年人人為為主主，，年年齡齡在在25-35歲之之間間職業(yè)業(yè)：：企企業(yè)業(yè)中中基基層層管管理理人人員員、、貿(mào)貿(mào)易易業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)人人員員、、技技術(shù)術(shù)人人員員和和個個體體工工商商業(yè)業(yè)者者等等文化化程程度度：：大大專專以以上上文文化化水水平平來源源：：東東城城區(qū)區(qū)、、南南城城區(qū)區(qū)、、周周邊邊工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)和和周周邊邊鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)籍貫貫：：主主要要客客戶戶是是外外省省市市在在東東莞莞連連續(xù)續(xù)工工作作三三年年以以上上的的工工作作人人員員（（60-80%）、、部部分分本本地地年年輕輕人人投資資客客本地地私私營營業(yè)業(yè)主主、、個個體體工工商商業(yè)業(yè)主主和和企企業(yè)業(yè)中中高高層層管管理理人人員員客戶戶分分析析---酒店店式式服服務(wù)務(wù)公公寓寓投資資客客戶戶東莞莞市市經(jīng)經(jīng)濟濟發(fā)發(fā)達達，，居居民民儲儲蓄蓄豐豐富富，，有有很很強強的的投投資資能能力力。。目目前前第第一一國國際際和和城城市市假假日日酒酒店店式式公公寓寓主主要要購購買買者者即即為為投投資資客客。。使用客戶（1）酒店長包包房客群日企的日籍籍員工、在在東莞長期期工作的歐歐美人士和和港臺人士士，以及長長期到東莞莞出差的各各地商務(wù)人人士（2）租賃市場場高端客戶戶居住在新世世界花園、、****周邊等高高檔樓盤的的高收入租租戶（3）周邊工業(yè)業(yè)園區(qū)企業(yè)業(yè)高管居住在廠區(qū)區(qū)公寓內(nèi)，，通過完善善的物業(yè)服服務(wù)可以吸吸引過來（4〕小區(qū)內(nèi)辦公公的公司和和新增小型公公司等業(yè)務(wù)類型：：以貿(mào)易\事務(wù)型起步步的小型公公司、裝飾飾設(shè)計公司司等鴻福廣場產(chǎn)權(quán)式酒店店基本介紹：：普通客房套套內(nèi)面積32.8-38.1平米，總價價40萬，豪華客客房套內(nèi)面面積40.56-43.32平米，總價價50萬。一次性付款款。業(yè)主購買后后租給酒店店公司經(jīng)營營管理，租租期20年，20年后另行協(xié)協(xié)商簽定租租賃協(xié)議。。市場反映：：總270套，推出后后半個多月月，去化30-40套左右，銷銷售率在10-20%，銷售情況況比較好。。鴻福廣場產(chǎn)權(quán)式酒店店固定租金收益保障租賃期內(nèi)酒店公司向業(yè)主支付租金，每間普通客房每年固定租金2萬元，豪華客房2.5萬元。浮動租金收益保障前5年，酒店公司保證向普通客房業(yè)主每年1.2萬元浮動租金，豪華客房1.5萬租金，并每年將經(jīng)營毛利潤的70%作為浮動租金回饋業(yè)主。每間客房浮動租金=客房經(jīng)營年毛利潤總額*70%*分配系數(shù)普通客房分配系數(shù)=12000/（普通客房總數(shù)*12000+豪華客房總數(shù)*15000）豪華客房分配系數(shù)=15000/（普通客房總數(shù)*12000+豪華客房總數(shù)*15000）免費入住權(quán)及只有置換權(quán)業(yè)主可以享受每年12天的免費入住權(quán)。消費享受貴賓折扣優(yōu)惠酒店公司為業(yè)主贈送貴賓卡，業(yè)主憑貴賓卡在新城市酒店客房每年超過12天免費入住權(quán)的消費以及新城市酒店其他場所的消費均享受貴賓折扣優(yōu)惠?；刭彵ＷC業(yè)主可以自行轉(zhuǎn)讓所購新城市酒店客房產(chǎn)權(quán)，如果找不到買家，開發(fā)商可以保證按下列條款回購：（1）購買須一年以上（2）回購價格=原始購房價（含裝修款）*（1+0.02*購買年限）-歷年租金總額（參考鴻福福廣場樓書書資料）鴻福廣場產(chǎn)權(quán)式酒店店酒店普通客房年收益測算開房率80%70%60%備注營業(yè)收入950408346071280330元/天*360*開房率固定租金200002000020000固定運營成本/費用（含折舊）25200252002520070元/天*360天可變成本/費用/稅金86407560648030元/天*360天*開房率毛利潤412003040019600浮動租金288402128013720毛利潤*70%業(yè)主收益488404128033720固定租金+浮動租金業(yè)主投資回報率（%）12.2110.328.43投資總額400000（參考鴻福福廣場樓書書資料）小戶型市場場總結(jié)小戶型產(chǎn)品品是目前市市場需求的的一大熱點點，實際需需求和投資資需求都很很大。小戶型住宅宅產(chǎn)品受到到投資客的的喜歡，同同時也受到到城市年輕輕人的青睞睞。酒店式式服務(wù)公寓寓的主要購購買者是年年輕人。小戶型產(chǎn)品品的面積一一般在30-100平米，主力力面積在60-80平米。從目前的市市場狀況來來看，小戶戶型產(chǎn)品有有著較大的的發(fā)展?jié)摿α?。東莞市區(qū)二二手房租賃賃市場分析析研究目標通過研究東東莞市區(qū)租租賃市場的的發(fā)展狀況況，挖掘租租賃市場中中的空白點點和增長點點，分析小小戶型市場場和酒店式式公寓的可可能性。研究方法抽樣調(diào)查：：樣本數(shù)744個，樣本來來自于東莞莞廣信地產(chǎn)產(chǎn)、冠中地地產(chǎn)、美怡怡居物業(yè)、、卓業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)、美聯(lián)地地產(chǎn)、未來來地產(chǎn)、同同一物業(yè)等等7個二手房中中介典型社區(qū)分分析：****、新新世界花園園和**新新天地重點消費者者調(diào)查：周周邊工業(yè)園園區(qū)知名企企業(yè)人事部部研究設(shè)計研究指標東莞市區(qū)二二手房交易易概況東莞市區(qū)二二手租賃房房供應(yīng)的區(qū)區(qū)域分布結(jié)結(jié)構(gòu)東莞市區(qū)二二手租賃房房供應(yīng)的房房型比例分分析東莞市區(qū)二二手租賃房房供應(yīng)的面面積比例分分析東莞市區(qū)二二手租賃房房供應(yīng)的租租金單價分分析東莞市區(qū)二二手租賃房房供應(yīng)的月月租金總價價分析東莞市區(qū)各各類房型租租賃速度分分析東莞市區(qū)典典型社區(qū)的的租賃狀況況分析東莞市周邊邊工業(yè)園區(qū)區(qū)中高層管管理人員居居住狀況分分析二手市場基基本格局2004年年10月，東莞二二手房交易易量以東城城區(qū)最多，，占到了近近一半；其其次是南城城區(qū)，比例例在19％；交易比比例最低的的是莞城，，只有5%東城區(qū)域占占市區(qū)住宅宅租賃供應(yīng)應(yīng)的一半左左右。本地地塊處于租租賃市場的的熱點區(qū)域域。樣本數(shù)：744區(qū)域供應(yīng)分分布東莞莞市市區(qū)區(qū)租租賃賃市市場場供供應(yīng)應(yīng)主主力力戶戶型型為為二二、、三三房房，，占占到到了了總總供供應(yīng)應(yīng)量量的的70％左右躍式和復(fù)式房房型占了相當當比例，達到到5.5%別墅放量占租租賃市場總套套數(shù)比的1%左右.房型比例在東莞的三個個市區(qū)內(nèi)，莞莞城三房的供供應(yīng)比例最大大，達到57％小戶型的供應(yīng)應(yīng)主要集中在在南城，南城城一房的比例例達到市區(qū)一一房總供給量量的64％大戶型的供應(yīng)應(yīng)主要集中在在東城，五房房、復(fù)式、躍躍式和別墅的的套數(shù)之和占占到市區(qū)大戶戶型總套數(shù)的的67％東莞市區(qū)租賃賃房面積比較較面積東城南城莞城東莞70m2以下7.14%31.49%10.49%15.7%70－109m229.46%43.83%32.72%34.8%110－149m237.50%20.85%45.06%33.8%150m2以上25.89%3.83%11.73%15.7%東莞市區(qū)二手手租賃房的面面積均值約為為113米，面積分布布呈“中間大大，兩邊小””的正態(tài)分布布租賃房面積區(qū)區(qū)域比較東城>莞城>南城東城區(qū)二手租租賃房的均值值為130米，大大高于于平均值，顯顯示該區(qū)房型型普遍較大。。南城區(qū)二手租租賃房的均值值為90米，小戶型在在該區(qū)域較為為流行莞城區(qū)區(qū)面積積情況況與市市區(qū)總總體情情況相相類似似東城區(qū)區(qū)與南南城區(qū)區(qū)租賃賃房面面積分分布呈呈現(xiàn)的的差異異，顯顯示兩兩個區(qū)區(qū)域近近兩年年房產(chǎn)產(chǎn)走勢勢的區(qū)區(qū)別。。東城區(qū)區(qū)以大大戶型型為主主，顯顯示該該區(qū)小小戶型型市場場的缺缺失，，未來來有可可能導(dǎo)導(dǎo)致青青年群群體的的外流流。面積比比較房型東莞東城南城莞城單身公寓34343236一房一廳47444945一房二廳585955

二房一廳82986980二房二廳91938398三房一廳1021199795三房二廳121129110117四房一廳135122116四房二廳152153137161五房二廳198203158165五房三廳235235

160躍式153171106130復(fù)式196201174207別墅314335201300各房型型平均均面積積裝修類型東莞市區(qū)租租賃結(jié)構(gòu)檔檔次較高，，高檔裝修修房比例達達到1/3;毛中高檔檔裝修比比例之和和為67％；毛坯坯房的比比例目前前較少，，只有4％租金分析析－租金金單價東莞市區(qū)區(qū)住宅租租賃均價價每月每每平方約約為23元，其中中東城區(qū)區(qū)均價最最高，達達到26元，最低低為莞城城區(qū)，只只有18元東莞市區(qū)區(qū)住宅租租賃單價價主要集集中在11－20元和21－30元兩個價價位。東莞市區(qū)區(qū)存在一一定的高高端租賃賃市場，，租賃均均價在30元以上的的比例達達到17.9%低價位租租賃市場場供應(yīng)不不足，10元以內(nèi)的的租金均均價，只只有6％東莞市區(qū)區(qū)高檔裝裝修出租租的單價價約為每每平方30元，其中中東城區(qū)區(qū)高檔裝裝修房出出租的單單價為32元；南城城區(qū)次之之，約為為28元；莞城城區(qū)最低低，約為為25元東莞市區(qū)區(qū)中檔裝裝修的出出租單價價為每平平方21元，其中中東城區(qū)區(qū)的出租租單價為為23元，南城城區(qū)出出租單價價為22元，莞城城區(qū)出租租單價為為18元東莞市區(qū)區(qū)普通裝裝修的出出租單價價為每平平方16元，其中中東城區(qū)區(qū)的出租租單價為為16元，南城區(qū)出出租單價為為18元，莞城區(qū)出出租單價為13元物業(yè)類型與租租金單價基本本成正比，隨隨著戶型面積積的增大，租租金單價也呈呈上升趨勢（（受裝修標準準的影響，戶戶型越大，對對裝修的投入入越多）在小戶型中，，一房的租金金單價遠高于于二、三房，，能夠享有更更多的租金受受益租金分析－租租金總價均值：月租金金2757元/每套東莞每套租賃賃房月租金均均價超過2700元租賃房市場供供給量主要集集中在1000－1999元之間的價位位高端市場有相相當?shù)墓?yīng)量量，月租金在在4000元以上的占17.4%低價位市場供供應(yīng)量較小，，1000元房租以下的的只占8.3%高端租賃市場場儲備充足，，缺乏進一步步增長的空間間低端租賃市場場的供應(yīng)量相相對不足月租金東莞東城南城莞城1000元以下8.3%7.5%3.3%17.9%1000－1999元39.5%24.2%61.8%36.5%2000－2999元21.0%21.1%17.8%25.6%3000－3999元13.8%15.5%11.6%13.5%4000元以上17.4%31.7%5.4%6.4%均值2757365019762120東城區(qū)租賃市市場存在一個個龐大的高端端市場，月租租金均價達到到3650元，月租金在在4000元以上的高檔檔住宅占該區(qū)區(qū)總供應(yīng)量的的31.7%。該區(qū)租賃住住宅供應(yīng)的兩兩大特點：大大面積和精裝裝修，造成租租金總價的上上升南城區(qū)月租金金均價最低，，一個重要的的原因是該區(qū)區(qū)的的全新裝裝修小戶型放放量較多。有有較高的租金金單價，因此此1000元以下的比例例較少莞城區(qū)作為東東莞的老城區(qū)區(qū)，住房結(jié)構(gòu)構(gòu)相對穩(wěn)定，，租金也呈現(xiàn)現(xiàn)出一種常態(tài)態(tài)東城、南城、、莞城租賃市市場之比較

東城南城莞城供應(yīng)規(guī)模

市區(qū)總供給量的近一半市區(qū)總供給量的1/3市區(qū)總供給量的1/5主力房型/面積三房和大戶型三房和小戶型二、三房，面積適中房型供應(yīng)特點大戶型占了市區(qū)供給量的近2/3小戶型供給占了市區(qū)供應(yīng)量的2/3供應(yīng)結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)定裝修標準高檔裝修占有很大份額（50％左右）以中裝和普裝為主（分別為33％和40％）以中裝和普裝為主（分別為42％和33％）租金單價均價26元/平方均價22元/平方均價18元/平方租金總價月租金3650/套月租金4000元以上住宅供應(yīng)充足月租金1976/套以月租為1000－2000元之間租賃房供應(yīng)為主月租金2120元/套以月租為1000－3000元之間的租賃房供應(yīng)為主租賃去化速度度分析單身公寓>二房一廳>一房一廳>其他房型單身公寓目前前供應(yīng)量較少少，因此在租租賃市場上相相當走俏，各各中介門店推推出的單身公公寓在一個月月內(nèi)基本上能能夠完全去化化。二房一廳供應(yīng)應(yīng)量較多，但但是適合多種種租賃組合，，例如小家庭庭租賃、朋友友合租、個人人獨租等，因因此在二三房房中保持良好好去化速度一房一廳作為為目前租賃市市場小戶型的的主力房型，，供應(yīng)量不大大，雖然相對對單身公寓，，租金總價較較高，適應(yīng)人人群相對狹載載，但是去化化速度尚可。。二、三房作作為租賃市市場的主力力房型，供供應(yīng)量已經(jīng)經(jīng)超過需求求量，目前前空置率已已經(jīng)上升，，去化速度度也相應(yīng)降降低。去化化速度穩(wěn)定定在二、三三個月大戶型住宅宅適應(yīng)人群群較窄，平平均去化速速度最低典型社區(qū)租租賃分析

****新世界花園**新天地所屬板塊東城區(qū)與南城區(qū)的交界地帶東城區(qū)，黃旗山北側(cè)南城區(qū)社區(qū)規(guī)模建造面積55萬方，住宅戶數(shù)約6000套總面積近19萬方，戶數(shù)近2000套租賃規(guī)模租賃戶數(shù)約占總戶數(shù)30％租賃戶數(shù)約占總戶數(shù)的20％－30％主力房型/面積二房二廳和三房為主，占總租賃戶數(shù)80％三房以上的大面積房型為主，二房較少一，二房為主，有相當比例的單身公寓裝修情況簡裝、中裝為主，比例為78％，高于東莞市區(qū)和東城平均水平高檔裝修為主，比例超過一半全新裝修，以中裝為主租期分布簽約租期以一年主，比例在70％；其次是半年期簽約租期一一年為主，二、三年租期有相當比例典型社區(qū)租租賃分析（（續(xù)）

****新世界花園**新天地租金單價每平方米租金單價約20元/月每平方米租金單價約30元元/月每平方米租金單價約25元/月平均月租金每套2000元左右每套4000元左右每套1800元左右客群分析租客以公司中基層管理人員、銷售業(yè)務(wù)人員、技術(shù)人員等為主，少量港臺客戶。有一定比例租房作為公司員工宿舍（8％）和辦公場所（5％）有相當比例的港臺客戶和外籍人士，是外籍人士在東莞主要集中地之一。有較多外資合資企業(yè)在此租房作為公司員工宿舍，辦公用租房較少客群與****相近，但是城市白領(lǐng)更多，年齡結(jié)構(gòu)更年輕。辦公房較少。客群趨勢分析****物業(yè)相對老化，對需要提升居住條件的租客可能產(chǎn)生擠出效應(yīng)。隨著新樓盤的相繼推出，部分租戶可能發(fā)生遷移，目前部分租戶已經(jīng)往新世紀豪園等樓盤轉(zhuǎn)移隨著中心區(qū)配套建設(shè)的完善，將有更多的租客在此居住周邊工業(yè)區(qū)區(qū)外資和港港澳臺企業(yè)業(yè)中高層管管理人員居居住情況簡簡析居住類別企業(yè)自建宿宿舍，小區(qū)區(qū)內(nèi)租賃二二手房和酒酒店長包房房。企業(yè)自建宿宿舍規(guī)模模：周周邊工業(yè)區(qū)區(qū)大型企業(yè)業(yè)多數(shù)建有有員工宿舍舍物業(yè)配套：：閱覽室、、健身房、、球場等物業(yè)服務(wù)：：每天提供供清潔服務(wù)務(wù)、保安等等裝修標準：：裝修較好好，基本家家電配齊房型面積：：每人一個個單間，至至少40平方缺陷陷：：①廠區(qū)娛樂設(shè)設(shè)施不夠完完備②工作與生活活同在一處處、生活缺缺乏新鮮感感③有家庭的員員工生活不不方便小區(qū)租賃租賃人人：企業(yè)租租賃將此作作為員工宿宿舍、部分分不喜歡住住在廠區(qū)的的管理人員員，尤其是是港臺企業(yè)業(yè)的老板及及部分高級級管理人員員。原因因：廠區(qū)生生活環(huán)境較較差，部分分企業(yè)勞資資糾紛，安安全問題較較為突出范圍圍：東莞市市區(qū)一些中中高檔樓盤盤，主要在在新世界花花園周邊，，目前在**凱旋城城、陽光假假日和景湖湖春天等社社區(qū)人數(shù)也也在增多，，****也一直保保持相當?shù)牡谋壤?。租賃房型：：以大戶型型為主，普普遍在三房房以上裝修修：精裝修修為主，家家電基本配配齊酒店長包房房日本人是一一個主力人人群，日本本企業(yè)規(guī)定定日籍人士士必須居住住在附近酒酒店，中方方員工則可可居住在企企業(yè)自建宿宿舍中。（（詳見酒店店長包房調(diào)調(diào)研部分））中高層管理理人員的居居住要求安全便捷小結(jié)結(jié)東城區(qū)目前前租賃房供供應(yīng)以大戶戶型為主，，租金總價價過高，小小戶型產(chǎn)品品存在一定定的市場空空間。小戶型租賃賃速度最快快，表明租租賃市場對對小戶型需需求旺盛，，同時反映映在房地產(chǎn)產(chǎn)一級市場場尚存有開開發(fā)空間小戶型租金金單價高于于二三房，，具有更高高的投資價價值酒店式公寓寓在租賃市市場上存在在兩個主要要潛在消費費群：高端端租賃客戶戶和在小區(qū)區(qū)內(nèi)辦公的的公司。高端租賃客客戶：目前前在東城區(qū)區(qū)存在大量量的高端租租賃客戶（（新世界花花園一帶）），他們主主要居住在在精裝修高高級公寓內(nèi)內(nèi)，社區(qū)物物業(yè)配套和和服務(wù)較為為傳統(tǒng)，可可以通過強強化物業(yè)配配套和服務(wù)務(wù)吸引他們們轉(zhuǎn)移。辦公市場：：****的租賃市市場中，有有5％用于公司司辦公，這這部分客群群也是酒店店式公寓的的潛在群體體。周邊工業(yè)園園區(qū)企業(yè)中中，中高層層管理人員員的廠區(qū)公公寓娛樂配配套、物業(yè)業(yè)服務(wù)尚顯顯缺乏，產(chǎn)產(chǎn)區(qū)生活過過于單調(diào)，，（勞資糾糾紛，安全全問題較為為突出）通通過打造豐豐富城市文文化生活概概念、完善善物業(yè)服務(wù)務(wù)和娛樂配配套，可以以將一部分分客群吸引引過來。酒店店長長包包房房調(diào)調(diào)研研分分析析研究究目目的的酒店店長長包包房房客客戶戶同同時時也也是是酒酒店店式式公公寓寓的的潛潛在在客客戶戶，，研研究究酒酒店店式式長長包包房房的市市場場可可以以為為是是否否進進行行酒酒店店式式公公寓寓的的開開發(fā)發(fā)提提供供依依據(jù)據(jù)研究究指指標標酒店店常常包包房房的的市市場場規(guī)規(guī)模模酒店店常常包包房房的的租租賃賃面面積積分分析析酒店店常常包包房房的的租租期期分分析析酒店店常常包包房房的的租租金金分分析析酒店店常常包包房房的的客客群群分分析析酒店店長長包包房房的的配配套套分分析析研究究對對象象東莞莞市市區(qū)區(qū)三三星星級級以以上上賓賓館館研究設(shè)設(shè)計東莞酒酒店業(yè)業(yè)概況況東莞市市地處處粵港港珠三三角經(jīng)經(jīng)濟核核心區(qū)區(qū)，外外向型型經(jīng)濟濟發(fā)達達，商商務(wù)活活動頻頻繁，，酒