上海新江灣城C地塊研展報(bào)告住宅部分

新江灣城C5地塊研展報(bào)告目錄一、住宅市場(chǎng)分析1）上海宏觀市場(chǎng)研究2）楊浦市場(chǎng)研究3）競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究4）客戶需求分析二、項(xiàng)目理解1）地塊基本狀況2）項(xiàng)目SWOT分析三、項(xiàng)目定位四、產(chǎn)品建議國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，04年，上海GDP已達(dá)到7450.27億元，預(yù)計(jì)到2007年上海人均GDP達(dá)到7500美元左右。居民收入穩(wěn)中有升,2004年人均年可支配收入16683元。就業(yè)形勢(shì)保持穩(wěn)定。外資投資質(zhì)量進(jìn)一步提高。05年上半年簽定合同金額71.03億美圓，增長(zhǎng)15.5%。旅游業(yè)的成熟促使產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)增強(qiáng)，酒店業(yè)迅速升溫。到2004年底，上海共接待境內(nèi)旅游人數(shù)8505萬人次，人均消費(fèi)達(dá)1430元，比去年同期增長(zhǎng)11.86%。P.a.9%數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計(jì)局1、上海宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀-總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看好上海人均GDP發(fā)展歷程及增長(zhǎng)趨勢(shì)上海歷年人均可支配收入與城鎮(zhèn)登記失業(yè)率一、住宅市場(chǎng)分析

（一）上海宏觀市場(chǎng)研究一、住宅市場(chǎng)分析

（一）上海宏觀市場(chǎng)研究預(yù)計(jì)近三年住宅土地供應(yīng)量將達(dá)到7000萬平方米以上。今后五年內(nèi)土地市場(chǎng)供應(yīng)充沛，年平均供應(yīng)量2500公頃。商業(yè)用地比重呈逐年上升趨勢(shì)。2、土地供應(yīng)量分析——未來3年平均年供應(yīng)量2500萬平方米，市場(chǎng)供應(yīng)充沛一、住宅市場(chǎng)分析

（一）上海宏觀市場(chǎng)研究從2000年到2005年六年商品房供求數(shù)據(jù)看，總體供求趨于平衡。04年到05年初“惜售”心理引發(fā)“搶購(gòu)”風(fēng)潮，導(dǎo)致供求關(guān)系矛盾加大。05年1-9月份，受宏觀調(diào)控影響，供應(yīng)量明顯大于當(dāng)前的需求，市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)顯現(xiàn)。3、供求關(guān)系分析——長(zhǎng)期供求趨勢(shì)平衡，05年內(nèi)受宏觀調(diào)控影響，供大于求明顯一、住宅市場(chǎng)分析

（一）上海宏觀市場(chǎng)研究4、長(zhǎng)期價(jià)格走勢(shì)——仍在上升通道，但漲幅明顯趨緩2000年至2004年房?jī)r(jià)連續(xù)5年增幅達(dá)到10%以上。2004年平均成交價(jià)格達(dá)到7647元/平方米，同比前一年增幅高達(dá)29.68％，為歷年來最高水平。2005年，截至9月，全市商品房成交均價(jià)8564元/平方米，較上一年度增長(zhǎng)12%，漲幅明顯減小。一、住宅市場(chǎng)分析

（一）上海宏觀市場(chǎng)研究4、短期價(jià)格走勢(shì)——短期處于“價(jià)停量跌”的調(diào)整期，部分高價(jià)入市樓盤價(jià)格去化受阻，價(jià)格下跌較多。進(jìn)入2005年，滬上住宅交易均價(jià)漲跌變化頻繁。一月份和三月份成交均價(jià)一度超過9000元/平方米。隨著政府的宏觀調(diào)控之后，成交均價(jià)一路下滑，目前停留在8000元/平方米左右。隨著政策的陸續(xù)出臺(tái)，市場(chǎng)形勢(shì)日顯嚴(yán)峻，供求雙方僵持、對(duì)壘局面已經(jīng)形成。一、住宅市場(chǎng)分析

（一）上海宏觀市場(chǎng)研究近三年價(jià)格的持續(xù)上漲，導(dǎo)致萬元以上比重持續(xù)放大，萬元以下的比重則逐漸縮小。其中環(huán)線內(nèi)均價(jià)普遍上萬。單價(jià)15000以上集中在市中心，楊浦、普陀、閘北較難找到。4、價(jià)格走勢(shì)分析——近三年成交價(jià)格比重重心向高端價(jià)格（10000元以上）移動(dòng)一、住宅市場(chǎng)分析

（一）上海宏觀市場(chǎng)研究浦東、閔行兩區(qū)在10000-15000元/平方米價(jià)格段成交量最大。楊浦、閘北在此價(jià)格段分布比重比較突出，達(dá)40%以上。4、價(jià)格走勢(shì)分析——10000-15000元/平方米價(jià)格段中，楊浦占到40％以上比重。10000-15000元/平方米價(jià)格分布區(qū)域一、住宅市場(chǎng)分析

（一）上海宏觀市場(chǎng)研究供應(yīng)量預(yù)測(cè)：“十一五”期間住宅供應(yīng)量為10850萬平方米，年供應(yīng)量為2170萬平方米。成交量預(yù)測(cè)：通過對(duì)歷史成交數(shù)據(jù)進(jìn)行SAS篩選、信息擴(kuò)散的基礎(chǔ)上進(jìn)行有效需求預(yù)測(cè)。“十一五”期間住宅成交總量為10551萬平方米。5、市場(chǎng)展望與特征預(yù)期（2005-2010年）一、住住宅市市場(chǎng)分分析（（一一）上上海宏宏觀市市場(chǎng)研研究總體市市場(chǎng)研研判房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是是相當(dāng)當(dāng)長(zhǎng)的的一段段時(shí)間間內(nèi)仍仍將是是國(guó)民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的支支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)還還將擔(dān)擔(dān)負(fù)著著完善善社會(huì)會(huì)保障障的重重任，，對(duì)于于構(gòu)建建和諧諧社會(huì)會(huì)具有有重要要的意意義。。5、市市場(chǎng)展展望與與特征征預(yù)期期（2005-2010年））一、住住宅市市場(chǎng)分分析（（一一）上上海宏宏觀市市場(chǎng)研研究具體市市場(chǎng)特特征預(yù)預(yù)期供求變變化：：十一五五期間間總體體供求求關(guān)系系傾向向于———供供稍大大于求求的情情形。。價(jià)格走走勢(shì)：：由于兩兩個(gè)1000萬萬的沖沖擊，，中低低價(jià)住住房比比例將將大大大增加加，高高價(jià)房房的供供應(yīng)比比例相相對(duì)降降低，，同時(shí)時(shí)，需需求結(jié)結(jié)構(gòu)也也將向向中低低價(jià)方方向調(diào)調(diào)整。。經(jīng)過過未來來一段段時(shí)間間的平平抑、、夯實(shí)實(shí)，房房?jī)r(jià)回回歸理理性，，此后后平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)展展。行業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)：：對(duì)企業(yè)業(yè)而言言，宏宏觀調(diào)調(diào)控將將給有有實(shí)力力的企企業(yè)充充分調(diào)調(diào)整發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，，以適適應(yīng)宏宏觀調(diào)調(diào)控，，調(diào)整整完成成以后后將可可能面面臨更更好的的發(fā)展展契機(jī)機(jī)。市場(chǎng)環(huán)環(huán)境：：對(duì)消費(fèi)費(fèi)者而而言，，在持持續(xù)作作用的的宏觀觀調(diào)控控將在在很大大程度度上改改變自自去年年起在在上海海房地地產(chǎn)市市場(chǎng)上上出現(xiàn)現(xiàn)的投投資、、炒作作等行行為，，房地地產(chǎn)市市場(chǎng)將將逐步步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)理性性回歸歸，市市場(chǎng)環(huán)環(huán)境將將得到到日趨趨得到到凈化化和改改善。。運(yùn)行機(jī)機(jī)制：：對(duì)政府府而言言，為為未來來成熟熟房地地產(chǎn)市市場(chǎng)的的建立立打好基礎(chǔ)礎(chǔ)。5、市市場(chǎng)展展望與與特征征預(yù)期期（2005-2010年））一、住住宅市市場(chǎng)分分析（（二二）楊楊浦區(qū)區(qū)域市市場(chǎng)研研究（1））新江江灣城城高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)規(guī)劃備備受關(guān)關(guān)注“綠色色生態(tài)態(tài)港、、國(guó)際際智慧慧城””，按按照這這一總總體規(guī)規(guī)劃目目標(biāo)，，新江江灣城城的整整個(gè)空空間結(jié)結(jié)構(gòu)將將分為為六大大板塊塊。包包括江江灣天天地板板塊、、復(fù)旦旦江灣灣新校校區(qū)板板塊、、江灣灣公園園板塊塊、自自然花花園板板塊、、都市市村莊莊板塊塊、知知識(shí)商商務(wù)板板塊。。（2））東外外灘整整體規(guī)規(guī)劃出出臺(tái)，，三大大開發(fā)發(fā)區(qū)域域沿江江樓市市迎來來生機(jī)機(jī)規(guī)劃中中的東東外灘灘是指指楊浦浦大橋橋兩側(cè)側(cè)區(qū)域域和復(fù)復(fù)興島島地區(qū)區(qū)，是是上海海市重重點(diǎn)開開發(fā)黃黃浦江江“4＋1”地地區(qū)中中的一一部分分。國(guó)際商商貿(mào)綜綜合服服務(wù)區(qū)區(qū)；漁漁人碼碼頭博博覽旅旅游休休閑區(qū)區(qū)；復(fù)復(fù)興島島環(huán)島島生態(tài)態(tài)生活活區(qū)。。1、區(qū)區(qū)域規(guī)規(guī)劃及及未來來發(fā)展展楊浦區(qū)區(qū)隨著著兩個(gè)個(gè)重大大區(qū)域域的規(guī)規(guī)劃實(shí)實(shí)施，，正在在成為為上海海市中中心城城區(qū)發(fā)發(fā)展?jié)摑摿ψ钭畲蟮牡木幼∽〕菂^(qū)區(qū)。一、住住宅市市場(chǎng)分分析（（二二）楊楊浦區(qū)區(qū)域市市場(chǎng)研研究未來五五年將將有200萬平平方米米的住住宅供供應(yīng)，，主要要來自自新江江灣城城、平平?jīng)雎仿犯脑煸旒敖昴瓿鲎屪尩耐镣恋亍?。新江灣灣城：：未?年內(nèi)內(nèi)可上上市住住宅供供應(yīng)量量達(dá)126.26萬萬平方方米。。平?jīng)雎仿犯脑煸欤焊脑烀婷娣e約約33萬平平方米米，可可建住住宅面面積約約60-70萬萬平方方米。。公告出出讓土土地：：從2003年楊楊浦區(qū)區(qū)公告告出讓讓地塊塊來看看，商商業(yè)比比重占占據(jù)了了50%，，住宅宅可建建設(shè)總總量不不會(huì)超超過30萬萬平方方米。。2、供供應(yīng)量量分析析———供應(yīng)應(yīng)量歷歷來偏偏低，，未來來將有有較大大的供供應(yīng)量量。一、住住宅市市場(chǎng)分分析（（二二）楊楊浦區(qū)區(qū)域市市場(chǎng)研研究從2000年到到2005年的的供求求數(shù)據(jù)據(jù)來看看，總總體供供求呈呈起伏伏狀態(tài)態(tài)。供供求量量由增增長(zhǎng)到到逐漸漸遞減減趨勢(shì)勢(shì)。從02年到到05年，，供應(yīng)應(yīng)量呈呈遞減減趨勢(shì)勢(shì)，市市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)入供供應(yīng)短短缺階階段。。2005年年底有有望達(dá)達(dá)到供供求平平衡。。3、供供求關(guān)關(guān)系分分析——長(zhǎng)長(zhǎng)期處處于供供不應(yīng)應(yīng)求的的局面面，隨隨著供供應(yīng)量量的逐逐年減減少，，2005年底底有望望達(dá)到到供求求平衡衡。一、住住宅市市場(chǎng)分分析（（二二）楊楊浦區(qū)區(qū)域市市場(chǎng)研研究2005年年2005年年供應(yīng)應(yīng)量39.3萬萬平方方米2005年年成交交量40.8萬萬平方方米2006-2010年住宅年年均供供求量量為87.5萬萬平方方米住宅供供求總總量為為437.5萬萬平方方米3、供供求關(guān)關(guān)系分分析———預(yù)測(cè)基基本處處于““供略略大于于求””局面面一、住住宅市市場(chǎng)分分析（（二二）楊楊浦區(qū)區(qū)域市市場(chǎng)研研究從數(shù)據(jù)據(jù)上看看，商商品房房均價(jià)價(jià)呈跳跳躍式式上升升，年年漲幅幅超過過全市市。其其中04年年漲幅幅達(dá)43%。2005年住宅宅均價(jià)突突破萬元元大關(guān)，，并一直直穩(wěn)定在在萬元以以上。由于供應(yīng)應(yīng)量有限限，宏觀觀調(diào)控一一時(shí)難以以壓制價(jià)價(jià)格上漲漲勢(shì)頭。。住宅價(jià)價(jià)格受新新政影響響較小。。4、長(zhǎng)期期價(jià)格走走勢(shì)——價(jià)格將持持續(xù)穩(wěn)定定，保持持不跌勢(shì)勢(shì)態(tài)。一、住宅宅市場(chǎng)分分析（（二）楊楊浦區(qū)域域市場(chǎng)研研究月度價(jià)格格基本在在1萬元元以上，，新增房房源對(duì)區(qū)區(qū)域均價(jià)價(jià)影響較較大。單價(jià)10000-15000元成為為主力價(jià)價(jià)格，其其中12000元/平平方米以以下成交交最活躍躍。4、短期期價(jià)格走走勢(shì)——受宏宏觀調(diào)控控影響，，處于調(diào)調(diào)整階段段，價(jià)格格起伏較較大，但但主力成成交價(jià)格格基本穩(wěn)穩(wěn)定10000-15000元/平平方米之之間。一、住宅宅市場(chǎng)分分析（（三）競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)研究市場(chǎng)特特征樓盤規(guī)模模：均為中小小型樓盤風(fēng)格格：大多為現(xiàn)現(xiàn)代簡(jiǎn)約約型風(fēng)格格近期價(jià)格格：整體均價(jià)價(jià)突破萬萬元，近近期價(jià)格格呈下探探趨勢(shì)。。價(jià)格趨勢(shì)勢(shì)：2006年集中中供應(yīng)，，中長(zhǎng)期期價(jià)格仍仍有上升升空間。。1、楊浦浦區(qū)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市場(chǎng)分分析——競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤大大多在控控江路及及東外灘灘板塊，，本案競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域域主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象象在新江江灣城內(nèi)內(nèi)。一、住宅宅市場(chǎng)分分析（（三）競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)研究產(chǎn)品特征征——房房型、面面積房型：基本以經(jīng)經(jīng)濟(jì)型為為主，二二房占據(jù)據(jù)比重最最大，其其次為三三房。四四房和復(fù)復(fù)式比重重較小。。面積：二房主力力面積92-106平平方米，，三房主主力面積積124-140平方方米。1、楊浦浦區(qū)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市場(chǎng)分分析一、住宅宅市場(chǎng)分分析（（三）競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)研究產(chǎn)品特征征——功功能二房：雙衛(wèi)生間間配置比比例較小小，占16.67%。。儲(chǔ)藏室室配置比比例占33.33%。。次臥則則分為經(jīng)經(jīng)濟(jì)型和和緊湊型型，開間間在3.3-3.6米米。三房：儲(chǔ)藏室配配置比例例有所放放大，達(dá)達(dá)到50%；次次臥的開開間主力力尺度有有所放大大，為相相對(duì)舒適適型配置置；大部部分的三三房房型型都設(shè)計(jì)計(jì)為客廳廳朝南，，以及主主臥室和和一間次次臥朝南南，另外外一間次次臥以及及廚房、、餐廳等等輔助功功能空間間朝北；；主臥室室內(nèi)一般般都套有有主衛(wèi)，，從而形形成主人人較為私私密的生生活空間間；餐廳廳的北面面開始大大量設(shè)計(jì)計(jì)成觀景景陽(yáng)臺(tái)。。1、楊浦浦區(qū)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市場(chǎng)分分析一、住宅宅市場(chǎng)分分析（（三）競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)研究產(chǎn)品特征征——單單價(jià)、總總價(jià)單價(jià)：大部分樓樓盤價(jià)格格在10000-15000元/平平方米，，主力范范圍在10500-14000元/平方米米。銷售售最快的的集中在在10000-12000元元/平方方米之間間?？們r(jià)：總價(jià)范圍圍一般在在50-300萬元/套之間間。主力力總價(jià)在在83-172萬元/套。其中主力力總價(jià)：二房：92-112萬萬元/套套三房：118-134萬元/套從銷售現(xiàn)現(xiàn)狀來看看，合理理控制總總價(jià)是關(guān)關(guān)鍵，去去化速度度比較快快。1、楊浦浦區(qū)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市場(chǎng)分分析一、住宅宅市場(chǎng)分分析（（三）競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)研究2、聯(lián)洋洋社區(qū)產(chǎn)產(chǎn)品分析析第一階段：經(jīng)濟(jì)型二、三房為主，滿足居住功能。代表樓盤：天安花園華麗家族花園御景園聯(lián)洋花園第二階段：舒適型三、四房成絕對(duì)主力，復(fù)式結(jié)構(gòu)出現(xiàn)，同時(shí)調(diào)景觀。代表樓盤：水清木華當(dāng)代清水園浦東虹橋花園金樽花園第三階段：兩極化既有經(jīng)濟(jì)型，也有豪華型，同時(shí)全裝修房開始入市。代表樓盤：聯(lián)洋年華聯(lián)洋丁香苑仁恒河濱城聯(lián)洋社區(qū)區(qū)發(fā)展軌軌跡一、住宅宅市場(chǎng)分分析（（三）競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)研究聯(lián)洋社區(qū)區(qū)三個(gè)階階段樓盤盤示意圖圖號(hào)碼項(xiàng)目1當(dāng)代清水園2華麗家族3第九城市4聯(lián)洋花園5水清木華6聯(lián)洋年華7御景園8天安花園9中邦風(fēng)雅頌10仁恒河濱城11金樽花園2、聯(lián)洋洋社區(qū)產(chǎn)產(chǎn)品分析析第一階段樓盤第二階段樓盤第三階段樓盤一、住宅宅市場(chǎng)分分析（（三）競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)研究主要結(jié)結(jié)論論開發(fā)模式式：土地商與與開發(fā)商商聯(lián)手合合作的產(chǎn)產(chǎn)物，整整體規(guī)劃劃完整，，配套完完善，布布點(diǎn)科學(xué)學(xué)。戶型配置置：目前戶型型配比中中，三房房、四房房占據(jù)絕絕大多數(shù)數(shù)。主力面積積：二房為105-115平方米米三三房為138-165平方米米四房為149-380平方米米復(fù)復(fù)式為200-360平方米米單價(jià)區(qū)間間：目前該社社區(qū)以二二手房為為主，價(jià)價(jià)格位于于12000-17000元元/平方方米。總價(jià)區(qū)間間：74-570萬萬元/套套。主力力總價(jià)區(qū)區(qū)間為：：105-168萬元元/套2、聯(lián)洋洋社區(qū)產(chǎn)產(chǎn)品分析析一、、住住宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析（（三三））競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市市場(chǎng)場(chǎng)研研究究總體體介介紹紹2003年年正正式式啟啟動(dòng)動(dòng)，，總總規(guī)規(guī)劃劃170萬萬平平方方米米。。統(tǒng)一一規(guī)規(guī)劃劃，，各各樓樓盤盤之之間間品品質(zhì)質(zhì)較較為為接接近近，，差差異異性性主主要要體體現(xiàn)現(xiàn)在在戶戶型型設(shè)設(shè)置置。。區(qū)內(nèi)內(nèi)樓樓盤盤規(guī)規(guī)模?；颈径级荚谠?0萬萬平平方方米米左左右右，，樓樓型型大大多多為為18層層的的建建筑筑，，少少數(shù)數(shù)為為24-26層層的的高高層層建建筑筑。。房型型設(shè)設(shè)置置基基本本為為一一梯梯兩兩戶戶。。3、、古古北北二二期期板板塊塊產(chǎn)產(chǎn)品品分分析析一、、住住宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析（（三三））競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市市場(chǎng)場(chǎng)研研究究主要要結(jié)結(jié)論論市場(chǎng)場(chǎng)定定位位：：市場(chǎng)場(chǎng)定定位位處處于于高高端端定定位位，，三三房房配配比比達(dá)達(dá)到到50%左左右右，，而而二二房房?jī)H僅占占20%。。。。主力力面面積積：：二房房為為127-139平平方方米米三三房房為為150-18平平方方米米（（大大于于其其他他區(qū)區(qū)域域同同類類型型產(chǎn)產(chǎn)品品））四四房房、、復(fù)復(fù)式式為為230-340平平方方米米。。功能能特特點(diǎn)點(diǎn)：：客廳廳朝朝向向取取決決于于景景觀觀方方向向；；主主臥臥區(qū)區(qū)概概念念廣廣泛泛應(yīng)應(yīng)用用，，配配置置書書房房、、衣衣帽帽間間等等；；另另外外，，保保姆姆房房普普遍遍應(yīng)應(yīng)用用，，并并帶帶有有獨(dú)獨(dú)立立進(jìn)進(jìn)戶戶門門。。單價(jià)價(jià)區(qū)區(qū)間間：：12000-27000元元/平平方方米米；；主主力力單單價(jià)價(jià)在在12500-17000元元/平平方方米米之之間間。?？們r(jià)價(jià)區(qū)區(qū)間間：：170-640萬萬元元/套套。。3、、古古北北二二期期板板塊塊產(chǎn)產(chǎn)品品分分析析一、、住住宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析（（四四））客客戶戶需需求求特特征征分分析析1、、基基本本特特征年齡齡特特征征：：年齡齡特特征征31-50歲歲，，該該群群體體具具有有一一定定的的社社會(huì)會(huì)地地位位，，收收入入可可觀觀；；追追求求相相對(duì)對(duì)舒舒適適的的生生活活方方式式或或擁?yè)碛杏幸灰欢ǘǖ牡馁Y資金金進(jìn)進(jìn)行行投投資資。。職務(wù)務(wù)特特征征：：目標(biāo)標(biāo)價(jià)價(jià)格格段段需需要要相相當(dāng)當(dāng)?shù)牡慕?jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)承承受受能能力力，，一一些些非非典典型型職職業(yè)業(yè)者者、、經(jīng)經(jīng)理理、、私私企企業(yè)業(yè)主主等等是是重重點(diǎn)點(diǎn)潛潛在在客客戶戶。。家庭月收入入：主力收入在在8000-12000元/月。目標(biāo)客群：?jiǎn)蝺r(jià)在10000-15000元/平方米的的需求者一、住宅市市場(chǎng)分析（（四）客客戶需求特特征分析2、需求求特征征購(gòu)房目的：：盡管宏觀調(diào)調(diào)控對(duì)投資資、投機(jī)需需求的抑制制，但“自自用兼投資資”置業(yè)觀觀念在客戶戶群中的比比重也較多多，僅次于于長(zhǎng)期自用用者。面積需求：：購(gòu)房者的意意愿一般是是傾向于選選擇寬敞的的居住空間間。數(shù)據(jù)表表明，主力力需求段在在100-120平平方米之間間；總體來來看，面積積段的選擇擇比較集中中?？們r(jià)承受能能力：多數(shù)（55.8%））選擇100-150萬元總總價(jià)范圍的的住房，這這與前面調(diào)調(diào)查得出的的主力面積積需求100-120平方米米呈對(duì)應(yīng)，，從側(cè)面印印證調(diào)研的的有效性。。購(gòu)房考慮因因素：價(jià)格水平站站75.27%，交交通方便占占61.29%，其其次為戶型型及配套等等。目標(biāo)客群：?jiǎn)蝺r(jià)在10000-15000元/平方米的的需求者二、項(xiàng)目理理解

（一一）地塊基基本情況所處位置如如右圖所示示。相鄰關(guān)系東：C6地地塊南：D1、、D2住宅宅區(qū)（容積積率1.2-1.8）西：復(fù)旦大大學(xué)新校區(qū)區(qū)北：已建成成的新江灣灣中央公園園。規(guī)劃條件住宅部分：：用地面積積11.73萬平米米，容積率率1.8商業(yè)部分：：用地面積積7.54萬平米，，容積率2。二、項(xiàng)目理理解

（二二）項(xiàng)目SWOT分分析1、優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，，處于核心心位置地塊方正規(guī)規(guī)則，有利利于布局。。周邊水系、、綠化等景景觀環(huán)境良良好。道路條件優(yōu)優(yōu)越。直接接通達(dá)淞滬滬路、殷行行路主干道道。經(jīng)驗(yàn)豐富的的美國(guó)開發(fā)發(fā)商——漢漢斯中央公園實(shí)實(shí)景復(fù)旦大學(xué)新新校區(qū)二、項(xiàng)目理理解

（二二）項(xiàng)目SWOT分分析2、劣勢(shì)公共配套設(shè)設(shè)施還在建建設(shè)，短期期內(nèi)無法提提供服務(wù)。。公共交通尚尚未進(jìn)駐。。對(duì)于不備備有自備車車的客戶而而言，此為為一個(gè)重要要缺陷。高端客戶缺缺乏。此為為楊浦區(qū)房房地產(chǎn)發(fā)展展的一個(gè)特特點(diǎn)，歷史史的原因造造成其與市市中心存在在較大的心心理差距。。市場(chǎng)認(rèn)知度度不高。二、項(xiàng)目理理解

（二二）項(xiàng)目SWOT分分析3、機(jī)會(huì)整體規(guī)劃正正在逐步落落實(shí)。五角場(chǎng)副中中心趨于成成熟。中環(huán)線全線線貫通。軌道交通加加緊建設(shè)之之中。2006年底底M1線通通車，將有有效解決與與中心距離離較大的問問題。五角場(chǎng)現(xiàn)狀狀實(shí)景二、項(xiàng)目理理解

（二二）項(xiàng)目SWOT分分析4、威脅區(qū)位供應(yīng)量量較大。新江灣城內(nèi)內(nèi)部地塊總總量豐富，，有不少項(xiàng)項(xiàng)目同步發(fā)發(fā)展，C區(qū)區(qū)內(nèi)有C1、C2、、C4、C6等地塊塊將于2006年出出讓。屆時(shí)競(jìng)爭(zhēng)激激烈將不可可避免。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目地地塊情況二、項(xiàng)目理理解

（二二）項(xiàng)目SWOT分分析總結(jié)結(jié)優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)勢(shì)并存，區(qū)區(qū)別在于時(shí)時(shí)間角度。。優(yōu)勢(shì)將長(zhǎng)期期存在，劣劣勢(shì)短期存存在。隨著著時(shí)間的推推移，部分分劣勢(shì)將會(huì)會(huì)轉(zhuǎn)化為機(jī)機(jī)會(huì)。威脅將在未未來一年后后顯現(xiàn)。潛在項(xiàng)目的的推出將導(dǎo)導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)產(chǎn)生，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將不可避避免。通過開發(fā)策策略、產(chǎn)品品定位等方方面的設(shè)計(jì)計(jì)，在入市市時(shí)機(jī)和產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)方方面形成與與新江灣城城其他項(xiàng)目目的錯(cuò)位，，以避免不不利的產(chǎn)品品競(jìng)爭(zhēng)。三、項(xiàng)目定定位

（一一）總體定定位——美美式標(biāo)準(zhǔn)生生態(tài)人人居1、美式標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、原版版打造C5項(xiàng)目的的開發(fā)商是是來自美國(guó)國(guó)的漢斯，，成立于1957年年，擁有長(zhǎng)長(zhǎng)達(dá)48年年的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。對(duì)于美美國(guó)市場(chǎng)的的了如指掌掌，使?jié)h斯斯能夠把美美國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)中的的優(yōu)秀理念念和優(yōu)秀產(chǎn)產(chǎn)品帶到中中國(guó)來。在本項(xiàng)目，，開發(fā)商漢漢斯將首次次在上海引引入美式標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，為上上海房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)打造造原版的美美國(guó)居住空空間。2、生態(tài)空空間，人性性居所根據(jù)規(guī)劃，，上海市將將把新江灣灣城打造成成“21世世紀(jì)知識(shí)型型、生態(tài)型型的花園城城區(qū)”。新江灣城內(nèi)內(nèi)已經(jīng)建成成占地達(dá)100畝。。原生態(tài)保護(hù)護(hù)的生態(tài)源源、50萬萬平方米的的生態(tài)走廊廊、17萬平方方米的中央央公園以及及其他綠化化景觀，將將成為上海海市區(qū)內(nèi)碩碩果僅存的的生態(tài)空間間。美式標(biāo)準(zhǔn)生生態(tài)人人居三、項(xiàng)目定定位

（二二）定位依依據(jù)——分分期擴(kuò)張，，高端客群群主力成交客客戶群：隨著新江灣灣城的逐漸漸成熟，其其輻射的范范圍將逐漸漸擴(kuò)大，主主力成交客客戶群也將將有所變化化，從區(qū)域域高端客戶戶向全市擴(kuò)擴(kuò)張。客戶切入點(diǎn)點(diǎn)：但是在客戶戶的切入點(diǎn)點(diǎn)上，每期期在運(yùn)作中中均需要以以高端的海海歸、白領(lǐng)領(lǐng)為主，而而后輻射到到”新上海海人”，因因?yàn)樗麄兊牡膶俚匦允鞘亲钊醯?，，更青睞的的生活的品品質(zhì)，這也也是我們項(xiàng)項(xiàng)目的所長(zhǎng)長(zhǎng)。三、、項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位（（三三））開開發(fā)發(fā)策策略略————分分期期開開發(fā)發(fā)，，分分期期交交房房一期三期二期分期開發(fā)時(shí)間計(jì)劃一期產(chǎn)品：2006年動(dòng)工開發(fā)，2007年上市銷售二期產(chǎn)品：2007年動(dòng)工開發(fā)，2008年上市銷售三期產(chǎn)品：2008年動(dòng)工開發(fā)，2009年上市銷售三、、項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位（（三三））開開發(fā)發(fā)策策略略————分分期期開開發(fā)發(fā)，，分分期期交交房房分期期策策略略建議議2006年年動(dòng)動(dòng)工工開開發(fā)發(fā)，，2007年年上上市市銷銷售售。。分期期理理由由一期期地地塊塊緊緊鄰鄰主主干干道道淞淞滬滬路路及及復(fù)復(fù)旦旦大大學(xué)學(xué)新新校校區(qū)區(qū)，，兩兩者者均均于于2006年年啟啟動(dòng)動(dòng)。。易易于于聚聚集集人人氣氣。。但是是由由于于一一期期開開發(fā)發(fā)較較早早，，新新江江灣灣城城內(nèi)內(nèi)部部大大量量的的功功能能尚尚未未成成熟熟，，能能夠夠吸吸引引的的客客戶戶層層次次相相對(duì)對(duì)較較低低，，這這一一點(diǎn)點(diǎn)主主要要反反映映在在產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)上上。。1、、一一期期啟啟動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)一期三、、項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位（（三三））開開發(fā)發(fā)策策略略————分分期期開開發(fā)發(fā)，，分分期期交交房房客戶戶定定位位————定定位位于于““楊楊浦浦區(qū)區(qū)高高端端客客群群””價(jià)格格定定位位————12000-14000元元/平平方方米米（全全裝裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：：1000元元/平平方方米米））1、、一一期期啟啟動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)三、、項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位（（三三））開開發(fā)發(fā)策策略略————分分期期開開發(fā)發(fā)，，分分期期交交房房產(chǎn)品品房房型型建建議議據(jù)本本司司對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目情情況況和和市市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀狀的的分分析析，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目一一期期的的主主要要客客源源來來自自于于楊楊浦浦區(qū)區(qū)的的高高端端，，一一期期房房型型應(yīng)應(yīng)根根據(jù)據(jù)這這部部分分客客戶戶群群的的需需求求進(jìn)進(jìn)行行定定制制。。1、、一一期期啟啟動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)戶型種類建筑面積（㎡）配比比例二房二廳二衛(wèi)100-11035%三房二廳二衛(wèi)130-14035%2+1房二廳二衛(wèi)115-12015%四房二廳二衛(wèi)170-20010%一房一廳一衛(wèi)70-755%表：：一一期期房房型型配配比比三、、項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位（（三三））開開發(fā)發(fā)策策略略————分分期期開開發(fā)發(fā)，，分分期期交交房房分期期策策略略建議議2007年年動(dòng)動(dòng)工工開開發(fā)發(fā)，，2008年年上上市市銷銷售售。。分期期理理由由到2007年年，，城城區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)的的各各項(xiàng)項(xiàng)公公共共配配套套設(shè)設(shè)施施開開始始建建成成并并投投入入使使用用，，五五角角場(chǎng)場(chǎng)的的建建設(shè)設(shè)將將初初具具形形態(tài)態(tài)，，創(chuàng)創(chuàng)智智新新天天地地也也將將比比較較成成熟熟，，使使二二期期實(shí)實(shí)施施較較大大規(guī)規(guī)模模開開發(fā)發(fā)具具備備了了較較好好的的外外部部條條件件。。此此外外項(xiàng)項(xiàng)目目一一期期開開發(fā)發(fā)所所吸吸引引了了一一定定的的人人氣氣，，能能夠夠順順勢(shì)勢(shì)推推動(dòng)動(dòng)二二期期的的開開發(fā)發(fā)。。2、、二二期期升升級(jí)級(jí)區(qū)區(qū)二期三、、項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位（（三三））開開發(fā)發(fā)策策略略————分分期期開開發(fā)發(fā)，，分分期期交交房房客戶定位———定位于“上上海市北區(qū)高高端客群”價(jià)格定位———14000-16000元/平方方米（全裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：1500元/平方米米）2、二期升級(jí)級(jí)區(qū)三、項(xiàng)目定位位

（三）開開發(fā)策略———分期開發(fā)，，分期交房產(chǎn)品房型建議議隨著市場(chǎng)情況況的發(fā)展，二二期的客戶群群將有所提升升，由楊浦區(qū)區(qū)高端擴(kuò)大到到上海北區(qū)高高端，相應(yīng)的的產(chǎn)品也應(yīng)適適當(dāng)提升。2、二期升級(jí)級(jí)區(qū)表：二期房型型配比戶型種類建筑面積（㎡）配比比例三房二廳二衛(wèi)135-15035%四房二廳二衛(wèi)170-20035%2+1房二廳二衛(wèi)115-12015%二房二廳二衛(wèi)105-11515%三、項(xiàng)目定位位

（三）開開發(fā)策略———分期開發(fā)，，分期交房分期策略建議2008年動(dòng)工開發(fā)發(fā)，2009年上市銷售售。分期理由預(yù)計(jì)項(xiàng)目三期期交房時(shí)間在在2010年年左右，根據(jù)據(jù)新江灣城的的進(jìn)度，進(jìn)入入2010年年后，新江灣灣城城區(qū)功能能已經(jīng)基本成成熟，幼托、、中小學(xué)、鄰鄰里中心等功功能設(shè)施也均均已投入運(yùn)營(yíng)營(yíng)，區(qū)域的軌軌道交通也已已經(jīng)建成完工工，新江灣城城C區(qū)的C1、C2、C4也已經(jīng)竣竣工并入住。。這些條件的的形成，為項(xiàng)項(xiàng)目的高端產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)提供供了基礎(chǔ)。同時(shí)三期是項(xiàng)項(xiàng)目各期中體體量最大的一一期，最后一一期銷售價(jià)格格的拔高，也也有利于開發(fā)發(fā)商整體開發(fā)發(fā)價(jià)值的最大大化。3、三期成熟熟區(qū)三期三、項(xiàng)目定位位（三）開發(fā)策策略——分期期開發(fā)，分期期交房客戶定位———定位于“上上海市高端客客群”價(jià)格定位———16000-18000元/平方方米（全裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：1800元/平方米米）3、三期成熟熟區(qū)三、項(xiàng)目定位位（三）開發(fā)策策略——分期期開發(fā)，分期期交房產(chǎn)品房型建議議三期項(xiàng)目上市市之際，項(xiàng)目目的客戶群將將擴(kuò)展到全市市的范圍，吸吸引全市的高高端客戶購(gòu)買買本項(xiàng)目產(chǎn)品品。為了符合合這部分客戶戶的需求，項(xiàng)項(xiàng)目房型設(shè)計(jì)計(jì)必須有較大大的突破和提提升。3、三期成熟熟區(qū)表：三期房型型配比戶型種類建筑面積（㎡）配比比例復(fù)式空中別墅170-300㎡20%平層豪宅170-300㎡20%三房二廳二衛(wèi)150-170㎡35%二房二廳二衛(wèi)110-125㎡25%四、產(chǎn)品建議議

（一）項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃建議議布局原則層次化：總體面積較大大，客源有一一定范圍，本本項(xiàng)目的層次次化由高端的的居住理念再再細(xì)分為：小小高層高檔住住宅，高檔高高層，及平層層豪宅。系統(tǒng)化：各項(xiàng)配套產(chǎn)品品要完善，內(nèi)內(nèi)部的配套擁?yè)碛械耐晟粕躺虡I(yè)、賣場(chǎng)、、酒店式公寓寓、帶商務(wù)設(shè)設(shè)施的休閑式式會(huì)所、親子子樂園、社區(qū)區(qū)保健診所、、擁有千冊(cè)藏藏書的圖書館館等系統(tǒng)化的的配置。立體化：上海的主導(dǎo)風(fēng)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)風(fēng)向，按照規(guī)規(guī)劃日照要求求，及本地生生活習(xí)慣，并并結(jié)合本地塊塊的周邊環(huán)境境特點(diǎn)。我們們建議整個(gè)社社區(qū)住宅群的的分布依照““北高南低，，西高東低””的空間形態(tài)態(tài)。1、總總體布布局建建議四、產(chǎn)產(chǎn)品建建議（（一））項(xiàng)目目規(guī)劃劃建議議基地西西南面面地塊塊緊鄰主主要干干道及及規(guī)劃劃地鐵鐵M1、M8號(hào)號(hào)線，，能匯匯聚一一定的的人流流、客客流，，故建建議為為商業(yè)業(yè)地塊塊，嵌嵌套入入新江江灣城城的繁繁華商商圈之之中。。1、總總體布布局建建議基地東東南面面地塊塊被水系系完全全隔開開，建建議為為高層層的酒酒店式式公寓寓及商商業(yè)公公建區(qū)區(qū)，東東面生生態(tài)走走廊的的綠色色景觀觀一覽覽無遺遺，又又能飽飽覽地地塊中中心的的大片片湖藍(lán)藍(lán)。四、產(chǎn)產(chǎn)品建建議（（一））項(xiàng)目目規(guī)劃劃建議議基地西西側(cè)地地塊建議為為項(xiàng)目目的一一期開開發(fā)部部分。。西面面遙望望復(fù)旦旦大學(xué)學(xué)，建建議為為中高高檔高高層住住宅區(qū)區(qū)，迎迎合新新江灣灣城的的總體體規(guī)劃劃，提提升土土地的的價(jià)值值指數(shù)數(shù)。西西北角角亦為為高層層服務(wù)務(wù)式公公寓。。1、總總體布布局建建議基地中中心地地塊為項(xiàng)目目的三三期開開發(fā)部部分，，整個(gè)個(gè)區(qū)域域內(nèi)滲滲透入入建筑筑的蜿蜿蜒水水系。。建議議打造造為高高檔的的豪華華住宅宅區(qū)。?；貣|東面地地塊建議為為項(xiàng)目目的二二期開開發(fā)部部分。。基地地東面面緊鄰鄰在建建聯(lián)排排別墅墅，北北面相相鄰新新江灣灣生態(tài)態(tài)公園園，建建議為為空中中別墅墅區(qū)。。大面面積露露臺(tái)式式的陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)。。面積積比一一期房房型較較大，，生活活品質(zhì)質(zhì)更舒舒適。。四、產(chǎn)產(chǎn)品建建議（（一））項(xiàng)目目規(guī)劃劃建議議具體建建議：：建筑物物連續(xù)續(xù)展開開面寬寬：開發(fā)商商現(xiàn)有有的規(guī)規(guī)劃方方案中中，北北側(cè)板板式樓樓的連連續(xù)展展開寬寬度過過大，，不符符合規(guī)規(guī)范要要求，，需要要按照照規(guī)范范的要要求進(jìn)進(jìn)行調(diào)調(diào)整建筑間間距：：建議議西西側(cè)側(cè)板板式式住住宅宅均均向向東東南南偏偏以以一一定定的的角角度度，，則則南南向向房房間間觀觀中中心心軸軸湖湖景景較較佳佳，，也也為為下下一一排排北北向向房房間間留留出出向向公公園園觀觀景景的的視視覺覺通通廊廊實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)視視覺覺景景觀觀的的優(yōu)優(yōu)化化。。景觀觀軸軸線線：：規(guī)劃劃應(yīng)應(yīng)強(qiáng)強(qiáng)化化獨(dú)獨(dú)特特環(huán)環(huán)境境藝藝術(shù)術(shù)景景觀觀的的主主軸軸線線，，故故建建議議沿沿景景觀觀軸軸線線縮縮小小板板式式高高層層的的面面寬寬，，改改為為布布置置獨(dú)獨(dú)幢幢的的360°°觀觀景景豪豪宅宅。。建筑筑形形體體：：建議議開開發(fā)發(fā)商商對(duì)對(duì)這這部部分分建建筑筑形形體體進(jìn)進(jìn)行行調(diào)調(diào)整整，，改改為為板板式式小小高高層層。。1、、總總體體布布局局建建議議四、、產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議（（一一））項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃建建議議采用地下下大開挖挖的形式式，使小小區(qū)車行行交通全全部進(jìn)入入地下。。除了必要要消防通通道之外外，小區(qū)區(qū)地面不不設(shè)車行行通道，，地面全全部安排排人行動(dòng)動(dòng)線、景景觀道路路。分期開發(fā)發(fā)的地下下車庫(kù)，，注意相相互之間間的連接接。小區(qū)道路路示意圖圖2、交通通動(dòng)線建建議四、產(chǎn)品品建議（（一一）項(xiàng)目目規(guī)劃建建議總體建議議建議景觀觀應(yīng)著重重于生態(tài)態(tài)，其重重點(diǎn)是：：小區(qū)內(nèi)內(nèi)風(fēng)、光光、水、、聲、綠綠化的生生態(tài)組織織；建筑筑環(huán)境對(duì)對(duì)住戶品品味影響響和生活活方式的的引導(dǎo)；；生活標(biāo)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)統(tǒng)對(duì)人與與環(huán)境和和諧共生生的引導(dǎo)導(dǎo)。具體建議議利用基地地內(nèi)豐富富的水系系資源，，解決私私用空間間與公用用空間的的過渡，，加強(qiáng)私私密性。。利用樓房房住宅與與周邊道道路的空空間營(yíng)造造自然溪溪澗式的的小運(yùn)河河并搭橋橋，出入入皆景，，營(yíng)造品品味。地下室至至架空的的底層設(shè)設(shè)下沉式式住宅大大廳，以以水景包包圍并設(shè)設(shè)候梯休休息親水水平臺(tái)區(qū)區(qū)。3、景觀觀生態(tài)建建議四、產(chǎn)品品建議（（二二）房型型建議國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的住宅宅設(shè)計(jì)理理念是本本項(xiàng)目戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)的必然然選擇。。我們要考考慮的是是十年甚甚至是更更長(zhǎng)時(shí)間間的持續(xù)續(xù)發(fā)展因因素，所所以不僅僅要符合合現(xiàn)有的的國(guó)內(nèi)各各項(xiàng)規(guī)范范要求，，而且還還要以國(guó)國(guó)際通用用標(biāo)準(zhǔn)為為參照不不斷超越越自我，，讓居住住在房子子里的每每一位業(yè)業(yè)主都感感到產(chǎn)品品理念的的無處不不在1、住宅設(shè)設(shè)計(jì)理念四、產(chǎn)品建建議（（二）房型型建議（1）空間間藝術(shù)手法法，勾勒舒舒適居住的的尊嚴(yán)支撐體結(jié)構(gòu)構(gòu)理念，激激發(fā)更大的的空間想象象力運(yùn)用預(yù)應(yīng)力力結(jié)構(gòu)學(xué)原原理，除核核心筒以外外，盡量減減少樓體內(nèi)內(nèi)部柱子和和木梁的數(shù)數(shù)量和口徑徑3.15米米層高，從從平方米到到立方米提提升室內(nèi)空空間的質(zhì)量量層高已成為為衡量未來來國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅的重重要指數(shù)，，建議遵循循國(guó)際通用用的層高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)創(chuàng)3.15－－3.55米的層高高。在扣除除樓板的厚厚度后，室室內(nèi)仍有2.92－－3.30米的凈空空高度，全全面提升每每一套居室室的空間體體量。1、住宅設(shè)設(shè)計(jì)理念四、產(chǎn)品建建議（（二）房型型建議更多的玻璃璃窗，讓住住宅的視野野更透亮把景觀引入入室內(nèi)，窗窗成為景觀觀交流的媒媒介。多樣的窗：：平面窗、、落地窗、、轉(zhuǎn)角窗、、弧形窗、、使住宅的的采光面大大大增加，，室內(nèi)空間間更加靈巧巧且個(gè)性鮮鮮明。1、住宅設(shè)設(shè)計(jì)理念雙陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)光光觀景戶型型四、產(chǎn)品建建議（（二）房型型建議露臺(tái)化陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，從視覺覺享受走向向身心享受受陽(yáng)臺(tái)在住宅宅設(shè)計(jì)中已已成為居室室空間與外外界景觀空空間緊密聯(lián)聯(lián)系的互動(dòng)動(dòng)橋梁，外外挑更多的的跨度，高高科技全合合金護(hù)欄所所圍合的陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)空間打打破以往僅僅限于駐足足觀景的單單一功能。。人得以在在陽(yáng)臺(tái)上完完成諸多休休閑活動(dòng)，，使室內(nèi)的的生活環(huán)境境透過陽(yáng)臺(tái)臺(tái)向室外空空間延伸舒舒展1、住宅設(shè)設(shè)計(jì)理念露臺(tái)化陽(yáng)臺(tái)臺(tái)觀景戶型型四、產(chǎn)品建建議（（二）房型型建議臨窗就餐空空間，美食食因景色而而更具回味味餐廳作為室室內(nèi)觀景的的又一全新新區(qū)域，精精確測(cè)算視視野合角度度，強(qiáng)化合合關(guān)注戶外外景觀合就就餐之間的的關(guān)系，低低窗臺(tái)、大大窗扇、使使就餐時(shí)享享受到的不不僅僅是味味覺。1、住宅設(shè)設(shè)計(jì)理念景觀大餐廳廳四、產(chǎn)品建建議（（二）房型型建議生態(tài)化大客客廳特別設(shè)計(jì)的的3.47－3.55米層高高，除了可可以在客廳廳里吊一盞盞璀璨生輝輝的水晶大大吊燈，闊闊綽的空間間給住戶復(fù)復(fù)式住宅般般豁然開朗朗的體驗(yàn)。。1、住宅設(shè)設(shè)計(jì)理念生態(tài)大客廳廳四、產(chǎn)品建建議（（二）房型型建議遍布全家的的儲(chǔ)物系統(tǒng)統(tǒng)，全面保保障住家的的方便整潔潔戶型設(shè)計(jì)中中完善采用用多于化固固定儲(chǔ)物間間的設(shè)計(jì)，，從玄觀到到客廳，從從走廊到房房間，從臥臥室到盥洗洗室，幫助助住戶存放放日常不使使用的物件件，整個(gè)住住家顯的干干凈、整潔潔、不雜亂亂1、住宅設(shè)設(shè)計(jì)理念四、產(chǎn)品建建議（（二）房型型建議（2）戶型型設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)戶內(nèi)功能設(shè)設(shè)計(jì)分區(qū)動(dòng)動(dòng)線組織合合理，動(dòng)靜靜分離。超大面積的的雙層中空空玻璃觀景景窗，餐廳廳也享有獨(dú)獨(dú)自的觀景景窗。中西合璧的的廚房空間間，加上中中島式大理理石吧臺(tái)，，廚房從日日常行為變變?yōu)橐环N享享樂。整個(gè)開放式式廚房、餐餐廳、起居居室的空間間相互獨(dú)立立又相互融融合，豪華華又實(shí)用。。無處不在的的儲(chǔ)藏空間間，每一間間儲(chǔ)存室都都充分發(fā)揮揮其價(jià)值。。主人臥室功功能的細(xì)化化，在主人人衛(wèi)生間旁旁設(shè)置衣帽帽間。廚房和衛(wèi)生生間設(shè)備的的精雕細(xì)琢琢，創(chuàng)造最最佳信價(jià)比比。無處處不不在在的的安安全全保保障障系系統(tǒng)統(tǒng)和和空空氣氣清清新新系系統(tǒng)統(tǒng)，，讓讓每每一一個(gè)個(gè)住住戶戶包包括括孩孩子子和和老老人人生生活活在在我我們們的的房房子子里里有有如如生生活活在在大大自自然然的的懷懷抱抱中中一一樣樣的的親親切切溫溫馨馨。。1、、住住宅宅設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)理理念念四、、產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議（（二二））房房型型建建議議推薦薦房房型型一一：：經(jīng)典典二二房房二二廳廳二二衛(wèi)衛(wèi)，，一一梯梯二二戶戶，，面面積積約約105平平方方米米。。建筑筑模模數(shù)數(shù)化化：：客客廳廳面面寬寬4.2米米；；主主臥臥室室3.6米米；；餐餐廳廳面面寬寬3.0米米。。北面面設(shè)設(shè)270度度觀觀景景空空間間，，衛(wèi)衛(wèi)生生間間干干濕濕分分區(qū)區(qū)。。2、、具具體體房房型型推推薦薦四、、產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議（（二二））房房型型建建議議推薦薦房房型型二二：：三房房二二廳廳二二衛(wèi)衛(wèi)，，一一梯梯二二戶戶，，面面積積約約130平平方方米米。。建筑筑模模式式：：客客廳廳面面寬寬4.5米米；；主主臥臥室室3.9米米；；餐餐廳廳面面寬寬3.1米米。。衛(wèi)生生間間干干濕濕分分區(qū)區(qū)；；南南北北面面均均設(shè)設(shè)有有陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)觀觀景景。。2、、具具體體房房型型推推薦薦四、、產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議（（二二））房房型型建建議議推薦房型型三：豪華型三三房二廳廳二衛(wèi)，，面積150平平方米。。建筑模式式：客廳廳面寬4.5米米；主臥臥室面寬寬3.9米；書書房、臥臥室面寬寬3.3米、3.6米米。主臥室配配套設(shè)有有進(jìn)入式式更衣室室、衛(wèi)生生間；廳廳帶陽(yáng)光光室，設(shè)設(shè)有入口口觀景花花園及小小型健身身房。2、具體體房型推推薦推薦房型型四：三臥朝南南的三房房二廳二二衛(wèi)，136平平方米。。建筑模數(shù)數(shù)化：客客廳面寬寬4.8米；餐餐廳面寬寬3.3米；廚廚房面寬寬2.7米。推薦客廳廳與三臥臥室均朝朝南設(shè)計(jì)計(jì)；臥室室設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角大凸凸窗、大大玻璃圓圓弧觀景景窗。2、具體體房型推推薦四、產(chǎn)品品建議（（二二）房型型建議推薦房型型五：高檔三房房二廳三三衛(wèi)與四四房二廳廳三衛(wèi)；；二梯二二戶建筑模塊塊化：客客廳面寬寬4.5米；主主臥室面面寬4.0米；；書房面面寬3.0米；；餐廳面面寬3.9米設(shè)有豪華華衛(wèi)生間間3.2米＊2.7米米；主臥臥室設(shè)有有大面積積觀景凸凸窗。2、具體體房型推推薦四、產(chǎn)品品建議（（二二）房型型建議四、產(chǎn)品品建議（二）房房型建議議推薦房型型六：豪華四房房二廳二二衛(wèi)，面面積約180平平方米建筑模式式：豪華華客廳面面寬4.8米；；主臥室室面寬3.9米米；臥室室面寬3.6米米主臥室設(shè)設(shè)有進(jìn)入入式更衣衣室，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角觀景景空間；；北面廚廚房設(shè)有有工作陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)。2、具體體房型推推薦四、產(chǎn)品品建議（（三））室內(nèi)裝裝修建議議地面：大堂純天天然花崗崗巖或大大理石，，廳、室室用美國(guó)國(guó)進(jìn)口櫻櫻桃實(shí)木木復(fù)合地地板墻面：大堂純天天然大理理石墻裙裙（豐鎮(zhèn)鎮(zhèn)黑），，進(jìn)口埃埃及米黃黃大理石石墻面；；衛(wèi)生間間/廚房房：進(jìn)口口埃及米米黃大理理石墻面面；廳/室墻面面：刷英英國(guó)ICI品牌牌高級(jí)五五合一乳乳膠漆。。頂棚：首層大堂堂拱形鋁鋁板造型型天花；；戶內(nèi)廳廳/室：：樓板（（局部石石膏板吊吊頂）刷刷高級(jí)五五合一乳乳膠漆；；廚房、、衛(wèi)生間間：荷蘭蘭進(jìn)口““樂思龍龍”高級(jí)級(jí)鋁方板板吊頂門窗裝飾飾：房門櫻桃桃木飾面面平板門門；戶門門表層為為進(jìn)口櫻櫻桃木飾飾面的鋼鋼木復(fù)合合防盜、、防火、、保溫、、隔聲四四防門；；廚房設(shè)備備：洗菜盆，，著名瑞瑞士品牌牌“弗籃籃卡”拉拉絲不銹銹鋼雙槽槽洗菜盆盆；水龍龍頭：原原裝進(jìn)口口德國(guó)““高儀””可轉(zhuǎn)動(dòng)動(dòng)抽拉式式水龍頭頭衛(wèi)生潔具具：座便器，，泰國(guó)原原裝進(jìn)口口“卡西西奧”連連體式座座便器；；洗面盆盆：泰國(guó)國(guó)原裝進(jìn)進(jìn)口“卡卡西奧””臺(tái)下洗洗面盆；；浴缸：：泰國(guó)原原裝進(jìn)口口“卡西西奧”1700×750（3.5mm壁厚厚）壓鐵鐵扶手浴浴缸；面面盆水龍龍頭：德德國(guó)原裝裝進(jìn)口““高儀””冷熱混混水三孔孔龍頭四、產(chǎn)品品建議（（四））技術(shù)細(xì)細(xì)節(jié)建議議本項(xiàng)目定定位于高高端，必必須在產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)各個(gè)方方面體現(xiàn)現(xiàn)“漢斯斯標(biāo)準(zhǔn)””，并力力求項(xiàng)目目成為上上海市場(chǎng)場(chǎng)的標(biāo)竿竿。很多品牌的的打造其卓卓越性在很很大程度上上依靠的就就是細(xì)節(jié)，，恰恰是這這些細(xì)節(jié)的的存在，決決定了品質(zhì)質(zhì)合檔次，，促就了它它的與眾不不同。四、產(chǎn)品建建議（四）技術(shù)術(shù)細(xì)節(jié)建議議1、給排水S型水封：：S型水封，，由于其設(shè)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)上上的特性使使得蓄水量量比國(guó)內(nèi)普普遍使用的的碗型水封封蓄水量大大，蓄水高高度足足有有12厘米米。紫銅水管：：國(guó)際通用的的紫銅水管管，水