思源XXXX年月合肥中海原山營(yíng)銷診斷報(bào)告

目錄項(xiàng)目營(yíng)銷診斷123營(yíng)銷突圍分析開(kāi)發(fā)商目標(biāo)銷售目標(biāo)確認(rèn)品牌業(yè)績(jī)目標(biāo)2012年原山以及高新區(qū)項(xiàng)目銷售額實(shí)現(xiàn)20億品牌追求目標(biāo)快速實(shí)現(xiàn)年銷售40億，規(guī)?；l(fā)展，品牌深耕和市場(chǎng)占有以現(xiàn)金流和速度為優(yōu)先的規(guī)?；l(fā)展推售樓棟3738項(xiàng)目總體分為別墅和高層兩地塊：首批高層產(chǎn)品：推量：推出37、38#號(hào)樓部分單位共181套；均價(jià)：6100-6200元/㎡；銷售：開(kāi)盤(pán)銷售60套，銷售率33%，銷售以6F以下88㎡產(chǎn)品為主；客戶：蜀山客戶為主，部分高新，外地以六安、肥西，多為地緣客戶，年齡多在30歲以下，青年之家居多；置業(yè)驅(qū)動(dòng)：品牌起到核心要素；二批：別墅12月底推出；銷售情況銷售目標(biāo)確認(rèn)首次開(kāi)盤(pán)卻叫好不叫座推售樓棟3738產(chǎn)品結(jié)構(gòu)銷售目標(biāo)確認(rèn)改善型的產(chǎn)品線典型戶型88㎡兩房102-114㎡三房產(chǎn)品抗性分析剛需產(chǎn)品，空間尺度功能實(shí)用性實(shí)屬有限，性價(jià)比不高。功能性改善，戶型均好性強(qiáng)，但總價(jià)較高，受限購(gòu)影響大，客戶基數(shù)有限。120-144㎡三-四房舒適型改善，總價(jià)最高，受限購(gòu)影響最大，客戶基數(shù)有限。典型戶型抗性銷售目標(biāo)確認(rèn)整體產(chǎn)品線與產(chǎn)品力、市場(chǎng)主力需求存在偏差目前的銷售速度與中海在合肥的規(guī)?；l(fā)展矛盾總價(jià)高敏感性地緣客戶與強(qiáng)勢(shì)資源型別墅級(jí)大盤(pán)客戶不完全符合強(qiáng)勢(shì)的資源訴求并未成為首批客戶的置業(yè)驅(qū)動(dòng)力現(xiàn)有價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格結(jié)構(gòu)的矛盾整盤(pán)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)主力產(chǎn)品需求存在一定偏差項(xiàng)目困境市場(chǎng)的問(wèn)題？項(xiàng)目的問(wèn)題？中海合肥首作如何破局項(xiàng)目營(yíng)銷診斷123營(yíng)銷突圍分析區(qū)域發(fā)展合肥市向西發(fā)展門(mén)戶區(qū)，蜀山區(qū)未來(lái)核心發(fā)展區(qū)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)新城核心區(qū)，未來(lái)西部雙核之一交通條件項(xiàng)目周邊多路公交路線、長(zhǎng)江西路高架，輕軌2號(hào)線，新橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)四棲城市內(nèi)外交通景觀資源觀5000畝大蜀山，攬4000余畝生態(tài)公園，瞰蜀山湖，資源種類占有合肥第一，資源價(jià)值合肥最優(yōu)區(qū)域配套目前生活配套不足，教育配套提大幅升，生活配套依托核心區(qū)規(guī)劃整體發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展高新區(qū)、科學(xué)城等眾多高科技產(chǎn)業(yè)支撐，世界500強(qiáng)企業(yè)10家，新加坡工業(yè)園入駐，國(guó)際化的產(chǎn)業(yè)中心客戶認(rèn)知區(qū)域環(huán)境好，但距離較遠(yuǎn)山、園、湖，三位一體的強(qiáng)勢(shì)資源占有具有唯一性但在產(chǎn)業(yè)和交通的帶動(dòng)下，我們更是處在合肥離世界最近的地方一場(chǎng)現(xiàn)在和未來(lái)的深度對(duì)話項(xiàng)目?jī)r(jià)值理解項(xiàng)目營(yíng)銷診斷品牌價(jià)值中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌合肥首作，品牌以高端物業(yè)、質(zhì)量過(guò)硬、過(guò)程精品著稱，環(huán)蜀山共兩高端項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃高端別墅級(jí)社區(qū)，規(guī)劃高端聯(lián)排物業(yè)及中高端高層產(chǎn)品規(guī)模42萬(wàn)方氣度復(fù)合型大盤(pán)園林業(yè)界最具影響力之一的SED新西林景觀國(guó)際設(shè)計(jì)物業(yè)服務(wù)中國(guó)現(xiàn)有三代物業(yè)管理模式的創(chuàng)造者和物業(yè)管理事業(yè)的開(kāi)拓者，全盤(pán)英國(guó)物業(yè)管理模式融合東方人文精華配套外部商業(yè)設(shè)有會(huì)所性質(zhì)商業(yè)，內(nèi)部高端配套缺失戶型剛需與改善性戶型為主，戶型均好性較強(qiáng)，但功能性與性價(jià)比不高國(guó)際化高端生活向西中海以42萬(wàn)方別墅級(jí)社區(qū)刷新合肥高端生活新高度中海的創(chuàng)造力，蜀山的影響力項(xiàng)目?jī)r(jià)值理解項(xiàng)目營(yíng)銷診斷中海高端越級(jí)著作蜀山之上國(guó)際籍墅區(qū)10000畝綠海/國(guó)際產(chǎn)業(yè)/高端配套/四棲交通我們理解原山項(xiàng)目?jī)r(jià)值理解項(xiàng)目營(yíng)銷診斷Slogan:環(huán)蜀山42萬(wàn)方天賦氧居Logo色：先深藍(lán)，再淺色項(xiàng)目營(yíng)銷分析項(xiàng)目營(yíng)銷診斷形象及核心價(jià)值挖掘價(jià)值挖掘停留在規(guī)模、山山、生態(tài)環(huán)境的訴求上，，不能準(zhǔn)確傳達(dá)項(xiàng)目的真真實(shí)價(jià)值，也無(wú)法與競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手形成差異價(jià)值體系系；高層與整盤(pán)的價(jià)值關(guān)系被被忽視；后期整體調(diào)性與競(jìng)品趨同同，無(wú)法建立高端形象；；整體畫(huà)面追求對(duì)建筑細(xì)節(jié)節(jié)和室內(nèi)裝修的鋪陳，無(wú)無(wú)法彰顯項(xiàng)目獨(dú)特的資源源價(jià)值；訴求點(diǎn)以“預(yù)約、認(rèn)籌、、開(kāi)盤(pán)”等節(jié)點(diǎn)信息為主主，品牌、項(xiàng)目形象、項(xiàng)項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)的傳達(dá)缺缺失報(bào)廣主要訴求點(diǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷分析項(xiàng)目營(yíng)銷診斷形象及核心價(jià)值挖掘項(xiàng)目營(yíng)銷分析項(xiàng)目營(yíng)銷診斷推盤(pán)策略2011年3月17日奠基儀式、項(xiàng)目開(kāi)工高層開(kāi)盤(pán)競(jìng)得蜀山區(qū)W1101地塊2011年7月13日2011年7月19日合肥媒體交流會(huì)2011年8-9月中海紅發(fā)現(xiàn)蜀山之美攝影影比賽2011年9月11日攝影比賽頒獎(jiǎng)典禮、項(xiàng)目目?jī)r(jià)值讀本及案名發(fā)布2011年11月8日銷售中心綻放高層接受預(yù)約2011年11月13日樣板開(kāi)放、辦理VIP卡2011年11月19日品鑒會(huì)2011年11月26日一期37#、38#樓認(rèn)籌2011年12月11日別墅開(kāi)盤(pán)12月底33天銷售中心開(kāi)放至高層開(kāi)盤(pán)盤(pán)僅33天，較短的時(shí)間不利于迅迅速有效的蓄客；高層先推的策略，無(wú)法樹(shù)樹(shù)立項(xiàng)目高端形象，提升升客戶預(yù)期；兩棟分單位的推售策略不不如集中推出1棟或1個(gè)單元對(duì)于客戶的擠壓效效果更有效；價(jià)格策略項(xiàng)目營(yíng)銷分析項(xiàng)目營(yíng)銷診斷伴隨結(jié)構(gòu)性的價(jià)格松動(dòng)，，客戶對(duì)價(jià)格預(yù)期降低，，6150元/㎡的定價(jià)在形象支撐不足足的情況下，相對(duì)性價(jià)比比不高，無(wú)法對(duì)客戶形成成擠壓銷售，實(shí)現(xiàn)首期熱熱銷；客戶策略項(xiàng)目營(yíng)銷分析項(xiàng)目營(yíng)銷診斷前期的客戶定位及拓展局局限于基數(shù)較小的蜀山、、高新客戶，無(wú)法支撐高高端大盤(pán)形象的樹(shù)立和發(fā)展，這也是客戶普遍遍對(duì)價(jià)格預(yù)期不高的原因因之一區(qū)域特征以地緣性蜀山客戶為主，包含少量高新、六安、肥西客群，整體客戶面窄年齡特征以30歲的青年之家為主，缺乏改善性客戶認(rèn)同職業(yè)特征無(wú)明顯行業(yè)、職業(yè)特征，，客戶針對(duì)性不強(qiáng)客戶偏好認(rèn)可中海品牌，對(duì)資源不不敏感，偏好6F以下樓層，說(shuō)明客戶總價(jià)敏感性高客戶策略項(xiàng)目營(yíng)銷分析項(xiàng)目營(yíng)銷診斷客戶拓展方式:DM:針對(duì)重要節(jié)點(diǎn)的派單2-3次，由派單公司執(zhí)行；團(tuán)購(gòu)：針對(duì)周邊政府、企企事業(yè)單位；影院：影院巡展1天，電影貼片免費(fèi)贈(zèng)送幾幾天；內(nèi)部營(yíng)銷:針對(duì)公司內(nèi)部員工、合作作單位；圈層營(yíng)銷：金融、4S店、家電、地產(chǎn)行業(yè)；在售樓中心開(kāi)放前，缺乏乏有效的拓客方式和客戶戶積累方式；客戶拓展區(qū)域限定在區(qū)域域內(nèi)，無(wú)法迅速積累更多多客戶、樹(shù)立影響力；拓客集中在強(qiáng)勢(shì)推廣節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，拓客方式在廣度、頻頻度、深度和執(zhí)行力上有有待加強(qiáng)；中海會(huì)未被充分作為蓄客客、客戶篩選和持續(xù)積累累客戶，增加客戶對(duì)中海海品牌認(rèn)同的重要手段；；展示策略/外圍導(dǎo)視項(xiàng)目營(yíng)銷分析項(xiàng)目營(yíng)銷診斷區(qū)域外圍導(dǎo)視不完善，僅僅覆蓋周邊，覆蓋面小，，且長(zhǎng)江西路道旗以及精精神堡壘等外部導(dǎo)示不明明顯，導(dǎo)致客戶上門(mén)難，，甚至流失未能直觀引導(dǎo)客戶至營(yíng)銷銷中心，導(dǎo)致客戶上門(mén)難難甚至流失展示策略/示范區(qū)包裝項(xiàng)目營(yíng)銷分析項(xiàng)目營(yíng)銷診斷道路與外圍環(huán)境綠化：綠化風(fēng)格、園林種類、層層次無(wú)法與周界道路綠化化形成有效區(qū)隔，突出項(xiàng)項(xiàng)目資源型高端大盤(pán)的尊貴形形象；入口、廣場(chǎng)包裝：以硬質(zhì)鋪裝為主，缺乏軟軟性景觀小品；廣場(chǎng)較小，缺乏領(lǐng)地感；；入口動(dòng)線過(guò)于簡(jiǎn)單，缺乏乏儀式感；廣場(chǎng)及外部項(xiàng)目外部銷售售氛圍不夠，自有燈桿未未被充分利用；展示策略/示范區(qū)包裝項(xiàng)目營(yíng)銷分析項(xiàng)目營(yíng)銷診斷圍墻展示包裝不到位，周周邊雜亂，有損項(xiàng)目形象現(xiàn)場(chǎng)印象：包裝不夠精致、沒(méi)有形成成較好的營(yíng)銷氛圍，細(xì)節(jié)節(jié)無(wú)法體現(xiàn)。展示策略/示范區(qū)氛圍營(yíng)造項(xiàng)目營(yíng)銷分析項(xiàng)目營(yíng)銷診斷銷售現(xiàn)場(chǎng)對(duì)于生活情景的的營(yíng)造不夠，能夠體現(xiàn)生生活情景的僅有少許外部部綠化和桌椅；內(nèi)部導(dǎo)視系統(tǒng)不統(tǒng)一、不不明顯；缺乏能夠體現(xiàn)尊貴感的溫溫馨提示、景觀小品格言言等地面標(biāo)識(shí)；展示策略/內(nèi)部氛圍營(yíng)造項(xiàng)目營(yíng)銷分析項(xiàng)目營(yíng)銷診斷整體裝修風(fēng)格奢華雅致，，注重裝飾，較好的烘托托了項(xiàng)目高端形象；內(nèi)部功能不足，僅有引導(dǎo)導(dǎo)區(qū)和高層接待區(qū)、別墅墅接待區(qū)、樣板間等，缺缺乏保證高端項(xiàng)目必備的的如VIP室、環(huán)幕影音室等多樣化化的銷售道具；在整個(gè)內(nèi)部展示中缺乏對(duì)對(duì)中海品牌歷程、中海物物業(yè)、中海品質(zhì)（如工法法技藝）展示環(huán)節(jié)；內(nèi)部導(dǎo)視系統(tǒng)不明顯，標(biāo)標(biāo)識(shí)尊貴感不強(qiáng)；樣板間裝修未考慮不同客客戶對(duì)于戶型的要求，普普遍重裝飾和展示，輕功功能和實(shí)用性，家具尺寸寸未做適當(dāng)處理，突出空空間的舒適性；銷售道具存在擺放雜亂的的問(wèn)題，無(wú)收納意識(shí)；區(qū)域模型存在較大錯(cuò)誤，，并且未能突出區(qū)域未來(lái)來(lái)發(fā)展優(yōu)勢(shì)；分戶模型不夠精致；推廣策略項(xiàng)目營(yíng)銷分析項(xiàng)目營(yíng)銷診斷推廣策略以活動(dòng)營(yíng)銷、體體驗(yàn)營(yíng)銷、圈層營(yíng)銷為主，缺乏事件件營(yíng)銷，以缺乏有影響力的大事件件營(yíng)銷，難以快速確立項(xiàng)目形象和和知名度在整體的營(yíng)銷周期中，連連續(xù)性不足，難以保持長(zhǎng)期的客戶關(guān)注注度推廣策略項(xiàng)目營(yíng)銷分析項(xiàng)目營(yíng)銷診斷營(yíng)銷思路不清晰，忽略對(duì)對(duì)品牌落地建設(shè)、區(qū)域價(jià)價(jià)值炒作、項(xiàng)目形象樹(shù)立立推廣策略項(xiàng)目營(yíng)銷分析項(xiàng)目營(yíng)銷診斷忽視了線上大眾媒體對(duì)于于項(xiàng)目早期品牌及項(xiàng)目知知名度的傳播，大眾媒體體整體投放強(qiáng)度、持續(xù)性性不夠銷售管理項(xiàng)目營(yíng)銷分析項(xiàng)目營(yíng)銷診斷目前8名銷售人員的團(tuán)隊(duì)配備太太少，且從業(yè)經(jīng)歷時(shí)間長(zhǎng)長(zhǎng)的銷售人員過(guò)多，整體體團(tuán)隊(duì)缺乏活力；別墅和高層雖分開(kāi)接待，，但銷售人員并未分產(chǎn)品品接待；銷售動(dòng)線安排不合理，整整個(gè)動(dòng)線對(duì)中海品牌、中中海物業(yè)、中海品質(zhì)、區(qū)區(qū)域未來(lái)發(fā)展定位、強(qiáng)勢(shì)勢(shì)資源均未做著重突出；；秘書(shū)臺(tái)的客戶分配無(wú)法正正常銜接，團(tuán)隊(duì)配合意識(shí)識(shí)欠佳；儀容儀表需統(tǒng)一，否則不不利傳遞項(xiàng)目高端形象；；在銷售態(tài)度上，銷售人員員主動(dòng)性有待加強(qiáng)；銷售說(shuō)辭傳遞信心不足，，在區(qū)域未來(lái)發(fā)展、周邊邊配套、園林等產(chǎn)品細(xì)節(jié)節(jié)上含糊、模棱兩可信息息較多；缺乏銷售技巧，對(duì)客戶引引導(dǎo)性不強(qiáng)；銷售輔助人員，如物業(yè)和和保潔人員需加強(qiáng)管理，，樣板房講解員功能單一一，未起到講解功能；“140㎡戶型只有一個(gè)房間朝南南?！薄八{(lán)鼎是很便宜、很好，，是可以買(mǎi)?！薄芭盼荼葎e墅的檔次低。?！蓖票P(pán)策略高層先推的策略影響項(xiàng)目目高端形象樹(shù)立客戶反應(yīng)價(jià)格過(guò)高，與同同期市場(chǎng)價(jià)格相比性價(jià)比比不高客戶策略客戶面窄，層次低，中海海會(huì)建設(shè)未被充分重視項(xiàng)目的核心價(jià)值未被充分分展示，整體展示缺乏精精細(xì)化、尊貴感形象占位無(wú)法體現(xiàn)項(xiàng)目核心價(jià)值，，無(wú)法跳出區(qū)域營(yíng)銷診斷總結(jié)項(xiàng)目營(yíng)銷診斷價(jià)格策略展示策略銷售現(xiàn)場(chǎng)提高主動(dòng)服務(wù)意識(shí)差、自自信、激情、有效傳達(dá)客客戶信心銷售動(dòng)線集中在售樓部與與樣板房之間，無(wú)內(nèi)部體體驗(yàn)式營(yíng)銷推廣策略面窄、強(qiáng)度低、事件營(yíng)銷銷少，忽視對(duì)品牌、形象象、區(qū)域發(fā)展的傳播營(yíng)銷診斷總結(jié)項(xiàng)目營(yíng)銷診斷營(yíng)銷診斷總結(jié)項(xiàng)目營(yíng)銷診斷樹(shù)立項(xiàng)目全新的價(jià)值形象象體系實(shí)現(xiàn)客層結(jié)構(gòu)的擴(kuò)容提升性價(jià)比，滿足業(yè)績(jī)目目標(biāo)執(zhí)行！執(zhí)行！深度執(zhí)行??！項(xiàng)目運(yùn)作思路項(xiàng)目營(yíng)銷診斷123營(yíng)銷突圍分析市場(chǎng)分析營(yíng)銷突圍分析項(xiàng)目總價(jià)段分布市場(chǎng)分析營(yíng)銷突圍分析整體市場(chǎng)走勢(shì)11月以來(lái)，全市供應(yīng)、需求求面積都集中在80-140㎡，庫(kù)存高位也處于80-140㎡，產(chǎn)品面積嚴(yán)重同質(zhì)化化；11月以來(lái)，全市供應(yīng)總價(jià)段段集中50-80萬(wàn)，而需求集中在40-70萬(wàn)，50-80萬(wàn)庫(kù)存水平較高；市場(chǎng)分析營(yíng)銷突圍分析蜀山市場(chǎng)走勢(shì)11月以來(lái)，蜀山區(qū)供應(yīng)面積積集中在60-70㎡，80-100㎡，120-140㎡，需求面積80-140㎡，80-140㎡，70㎡以下庫(kù)存水平高；11月以來(lái)，蜀山區(qū)應(yīng)總價(jià)段段集中50-80萬(wàn)，需求也集中在50-80萬(wàn)，50-80萬(wàn)庫(kù)存水平最高；市場(chǎng)分析營(yíng)銷突圍分析蜀山市場(chǎng)走勢(shì)11月以來(lái)，高新區(qū)供應(yīng)、需需求面積集中在80-90㎡，80-90㎡庫(kù)存水平高；庫(kù)存水平集中在50-60萬(wàn)水平；市場(chǎng)分析營(yíng)銷突圍分析80-90㎡，總價(jià)段在50-60萬(wàn)區(qū)間存量壓力大，主要要面臨區(qū)域外大溪地、港港匯、金大地公館、易居居同輝60-70、70-80㎡之間的競(jìng)爭(zhēng)，區(qū)域內(nèi)西西城山水、國(guó)光山水間80-90、90-100㎡的競(jìng)爭(zhēng)102-103㎡，總價(jià)段在60-70萬(wàn)區(qū)間主要面臨大溪地、、港匯、金大地公館、豐豐盛華庭80-90㎡競(jìng)爭(zhēng)、沃野花園、國(guó)光光山水間100-120㎡的競(jìng)爭(zhēng)；113-121㎡，總價(jià)段在70-80萬(wàn)區(qū)間，大溪地、港匯、、金色名郡、易居同輝、、新華金融廣場(chǎng)80-100㎡競(jìng)爭(zhēng)、豐盛華庭、紫園園100-120㎡競(jìng)爭(zhēng)、沃野花園、西城城山水100-140㎡的競(jìng)爭(zhēng)；140㎡以上，總價(jià)段在90-100萬(wàn)區(qū)間，存在大溪地100-120㎡、金大地公館120-140㎡、學(xué)府公館100-120、120-140㎡、紫園120-140㎡、西城山水140-160㎡、國(guó)光山水120-140㎡的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目面積、功能與總價(jià)控控制上與主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相相比競(jìng)爭(zhēng)力嚴(yán)重不足價(jià)格的調(diào)整和外部資源的的價(jià)值強(qiáng)化成為必然區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)分析營(yíng)銷突圍分析80-90㎡，總價(jià)段在50-60萬(wàn)區(qū)間存量壓力大，40-50萬(wàn)區(qū)間去化良好；102-103㎡，總價(jià)段在60-70萬(wàn)區(qū)間存量壓力較小，具具有一定性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，但但50-60萬(wàn)區(qū)間無(wú)存量；113-121㎡，總價(jià)段在70-80萬(wàn)區(qū)間存量壓力大，總價(jià)價(jià)同質(zhì)化；140㎡以上，總價(jià)段在90-100萬(wàn)區(qū)間存量壓力最小，可可替代性不強(qiáng)；競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)分析以少而精的大事件和展示體驗(yàn)一舉立勢(shì)圈層關(guān)系營(yíng)銷和活動(dòng)營(yíng)銷為主線市場(chǎng)策略形象媒體結(jié)合直效客戶渠道組合發(fā)力1：形象占位區(qū)域炒作提升價(jià)值，建立區(qū)域國(guó)際高端別墅區(qū)形象品牌落地及項(xiàng)目形象，打起國(guó)際籍墅區(qū)生活創(chuàng)領(lǐng)者大旗占位高端，形象領(lǐng)先，奠定氣勢(shì)立勢(shì)是關(guān)鍵，熱銷一舉奠定項(xiàng)目在合肥市場(chǎng)地位3：主要營(yíng)銷手段2：營(yíng)銷節(jié)奏爆發(fā)式營(yíng)銷后期以客戶為中心的滲透式營(yíng)銷營(yíng)銷戰(zhàn)略營(yíng)銷策略營(yíng)銷突圍分析營(yíng)銷策略營(yíng)銷突圍分析高端物業(yè)專家行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者國(guó)際化高端生活蜀山向西雙核國(guó)際產(chǎn)業(yè)中心四棲交通10000畝綠海西國(guó)際墅區(qū)高品質(zhì)環(huán)境稀缺性價(jià)格稀缺性強(qiáng)化展示價(jià)值區(qū)分80-90㎡總價(jià)40-50萬(wàn)102-113㎡總價(jià)50-70萬(wàn)中海，國(guó)際化高端生活國(guó)際化高端別墅區(qū)稀缺，性價(jià)比壟斷50萬(wàn)以下剛需營(yíng)銷策略營(yíng)銷突圍分析現(xiàn)金流產(chǎn)品：價(jià)值營(yíng)銷，，全面壟斷60萬(wàn)以下剛需市場(chǎng)，走高性性價(jià)比機(jī)會(huì)型高價(jià)產(chǎn)品：價(jià)值引引導(dǎo)，以整盤(pán)價(jià)值和熱銷銷帶動(dòng)銷售，擠壓現(xiàn)金流流產(chǎn)品快速去化價(jià)格損失盡量往對(duì)價(jià)格敏敏感性不強(qiáng)的產(chǎn)品上彌補(bǔ)補(bǔ)，如別墅產(chǎn)品依據(jù)市場(chǎng)主力需求和機(jī)會(huì)會(huì)，分為以下兩類產(chǎn)品線線88-113㎡，現(xiàn)金流產(chǎn)品原總價(jià)50-70萬(wàn)121-142㎡，擠壓型高價(jià)產(chǎn)品總價(jià)70-100萬(wàn)營(yíng)銷策略營(yíng)銷突圍分析40萬(wàn)起，買(mǎi)下大蜀山營(yíng)銷主題策略一：深挖蜀山、高新，強(qiáng)攻市市區(qū)線上市區(qū)、線下城西同時(shí)時(shí)撒網(wǎng)－伴隨項(xiàng)目的持續(xù)續(xù)性開(kāi)發(fā)、區(qū)域板塊成熟熟度提高，客戶將逐步擴(kuò)擴(kuò)大至市區(qū)。營(yíng)銷執(zhí)行營(yíng)銷突圍分析策略二：利用市內(nèi)客戶，形成地緣客戶戶的利益刺激點(diǎn)對(duì)市區(qū)客戶的利用有兩個(gè)個(gè)目的：①提高地緣客戶對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域的預(yù)期；②為后后續(xù)啟動(dòng)市區(qū)市場(chǎng)做好鋪鋪墊；客戶策略營(yíng)銷執(zhí)行營(yíng)銷突圍分析我們的目標(biāo)客群究竟在哪哪里?地緣因素：蜀山以及高新區(qū)：為本項(xiàng)目所在板塊相同價(jià)格區(qū)間因素：全市范圍：由于項(xiàng)目的強(qiáng)勢(shì)資源