人力資源管理,專業(yè)知識與實務(wù),考試試題及標準答案

內(nèi)部真題資料，考試必過，答案附后一、單項選擇題（共60題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）1?用益物權(quán)是指以支配標的物的（）為內(nèi)容的物權(quán)。使用價值抵押價值交換價值生產(chǎn)價值某宗土地的所有權(quán)人為甲，使用權(quán)人為乙，則（）。甲擁有該宗土地的對世權(quán)，乙較甲優(yōu)先使用該土地乙擁有該宗土地的對世權(quán)，甲較乙優(yōu)先使用該土地乙擁有該宗土地的對世權(quán)，乙較甲優(yōu)先使用該土地甲擁有該宗土地的對世權(quán)，甲較乙優(yōu)先使用該土地下列關(guān)于集體土地的說法中，正確的是（）。集體土地的所有權(quán)是不完整的，追索權(quán)受時效的限制集體土地的所有權(quán)是不完整的，但追索權(quán)不受時效的限制集體土地的所有權(quán)是完整的，但追索權(quán)受時效的限制集體土地的所有權(quán)是完整的，追索權(quán)不受時效的限制4?因土地租賃活動而產(chǎn)生的承租人的使用權(quán)屬于（）。擔(dān)保物權(quán)用益物權(quán)對世權(quán)D?債權(quán)5.在建筑物區(qū)分所有權(quán)中，處于主導(dǎo)地位的是（）。共用部分的持份權(quán)成員權(quán)專有部分的所有權(quán)共有部分的使用權(quán)6?在同一塊土地上連續(xù)追加投資，由于每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤所轉(zhuǎn)化的地租是（）。級差地租I級差地租II絕對地租壟斷地租杜能在《孤立國》一書中提出六種耕作制度，每種耕作制度構(gòu)成一個區(qū)域，即“杜能圈”。其中第三圈是（）。自由農(nóng)作區(qū)谷物輪作區(qū)林業(yè)區(qū)放牧區(qū)韋伯認為，社會集聚是（）。特殊集中因素一般集中因素固定的外在因素固定的內(nèi)在因素當某物業(yè)的價格為1000元/平方米時，需求量為100萬平方米；價格為1300元/平方米時，需求量為70萬平方米。該物業(yè)的需求價格彈性為（）。TOC\o"1-5"\h\z1.31.00.70.1在出讓土地使用權(quán)年限為50年的土地上，不允許的單體建設(shè)項目是（）。公寓寫字樓工業(yè)廠房酒店下列關(guān)于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的說法中，錯誤的是（）。土地使用權(quán)出讓是一種國家壟斷行為土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度基于所有權(quán)與使用權(quán)相分離的原則城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的所有土地都可以直接出讓土地使用權(quán)出讓年限屆滿前一年，土地使用者可以申請續(xù)期土地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容中一般不包括（）。建設(shè)規(guī)劃設(shè)計條件建設(shè)密度和高度控制指標開發(fā)進度和分期投資額度工程完工期限A公司將M地塊的使用權(quán)抵押給B公司，于7月1日簽訂抵押合同，并于次日辦理了公證，7月9日完成抵押登記，則抵押合同生效的時間為（）。

7月1日7月2日7月9日7月10日下列以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的情況中，政府可以無償收回土地使用權(quán)的是（）。出讓合同約定2002年6月30日動工開發(fā)，中間曾受到“非典”的影響，規(guī)劃部門審批工作在一段時間內(nèi)暫停，導(dǎo)致前期工作延誤，到2004年6月30日仍未動工城市總體規(guī)劃變更，使得項目規(guī)劃設(shè)計變更，導(dǎo)致超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿兩年未動工開發(fā)開發(fā)商要求提高項目容積率，規(guī)劃部門不批準，導(dǎo)致超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿兩年未動工開發(fā)因發(fā)生自然災(zāi)害，地塊的地質(zhì)條件發(fā)生重大變化，導(dǎo)致超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿兩年未動工開發(fā).下列關(guān)于土地使用權(quán)協(xié)議出讓的說法中，不正確的是（）。協(xié)議出讓最低價由市、縣人民政府土地管理部門編制，并經(jīng)過同級人民政府批準執(zhí)行協(xié)議出讓價格不得低于協(xié)議出讓最低價協(xié)議出讓價格不得低于協(xié)議出讓底價協(xié)議出讓底價不得低于協(xié)議出讓最低價.下列關(guān)于土地使用權(quán)拍賣出讓的說法中，正確的是（）。拍賣出讓須設(shè)定底價，且應(yīng)該在拍賣前宣布C.若競買者不足兩人，應(yīng)當中止拍賣C.競買人的最高應(yīng)價未達到底價時，出讓人與出價最高的競買人協(xié)商確定是否成拍賣主持人在拍賣中，應(yīng)當始終以拍賣開始前宣布的增加幅度增加報價M公司取得了某成片土地的土地使用權(quán)，并按合同約定進行成片土地開發(fā)，若M公司要轉(zhuǎn)讓該土地的土地使用權(quán)，應(yīng)滿足的條件是（）。取得土地使用權(quán)兩年以后完成開發(fā)投資總額的25%以上（不含土地使用權(quán)出讓金）完成開發(fā)投資總額的25%以上（含土地使用權(quán)出讓金）形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件下列劃撥土地中，國家不能無償收回的是（）。土地使用者遷移而停止使用的土地土地使用者破產(chǎn)而停止使用的土地未經(jīng)原批準機關(guān)同意，連續(xù)一年未使用的土地核準報廢的礦場土地在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，對市場供求關(guān)系和價格（租金）水平的精確把握，是（）的基礎(chǔ)。產(chǎn)品分析收入水平分析財務(wù)分析喜好分析市場價格和租金水平是市場（）的直接表現(xiàn)。需求關(guān)系買賣關(guān)系供求關(guān)系租售關(guān)系住宅市場調(diào)研中購買力分析的目的是確定（）。住宅價格水平的高低消費者的收入水平與住宅價格之間的關(guān)系消費者收入水平的高低消費者家庭結(jié)構(gòu)的差異在房地產(chǎn)市場現(xiàn)場調(diào)研中，主要運用描述性統(tǒng)計和（）來分析數(shù)據(jù)。數(shù)理組合線性分析統(tǒng)計推斷系統(tǒng)歸納商業(yè)用房市場調(diào)研中，競爭分析的間接層次是指（）。本區(qū)域與其他區(qū)域的商業(yè)用房之間的競爭本區(qū)域內(nèi)不同檔次商業(yè)用房之間的競爭本區(qū)域內(nèi)不同經(jīng)營業(yè)務(wù)方向的商業(yè)用房之間的競爭本區(qū)域內(nèi)經(jīng)營商品和勞務(wù)的經(jīng)營者之間的競爭當某一區(qū)域的房地產(chǎn)市場吸納速度高時，意味著（）。供不應(yīng)求潛在需求不足供求均衡有效需求不足采用比較法估價時，要求選取的可比實例的成交日期應(yīng)與（）接近。估價時點委托估價日期實地查勘日期估價作業(yè)日期某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費分別為正常成交價格的6%和2%。某宗房地產(chǎn)的成交價格為3000元/平方米，應(yīng)交納的稅費均由買方負擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（）元/平方米。A.2830.19B.2941.18C.3061.22D.3191.49某宗房地產(chǎn)2006年3月的價格為3000元/平方米。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)2006年4月至7月的價格指數(shù)分別為103.0,105.0,108.0,105.0（均以上個月為100），則將該價格調(diào)整到2006年7月的價格為（）元/平方米。3058.33150.03240.03679.328.建筑物經(jīng)濟壽命與自然壽命的關(guān)系為（）。經(jīng)濟壽命W自然壽命經(jīng)濟壽命三自然壽命經(jīng)濟壽命二自然壽命經(jīng)濟壽命〉自然壽命經(jīng)實地勘察，某建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)估計為20年，無殘值。該類建筑物的經(jīng)濟壽命為50年。該建筑物的成新率為（）。40%50%60%67%某宗房地產(chǎn)預(yù)計其未來年凈收益為100萬元，收益年限為35年，資本化率為10%。該宗房地產(chǎn)的價值為（）萬元。964.4977.91000.03500.0假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)經(jīng)營期的起點是（）的時間。土地開始開發(fā)房屋開始施工開始租售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)取得估價對象某人擁有一套住房，若出租，則年租賃凈收入為2萬元。若其擬出售此住房，并要求年收益率為12%時，假設(shè)收益年期無限，則此住房的凈銷售收入應(yīng)為（）萬丿元。A.14.58B.15.43C.16.67D.17.32采用內(nèi)部收益率作為房地產(chǎn)開發(fā)項目投資評估的指標，其主要優(yōu)點是（）?？紤]了基準收益率能顯示投資回收期的長短能在一定程度上反映投資效率高低計算過程簡單某人用80萬元購買一套已使用了20年的住房，該住房的耐用年限為70年,當基準收益率為10%時，假設(shè)殘值為零，則每年平均住房費用為（）萬元。A.5.34B.6.45C.7.26D.8.07某房地產(chǎn)投資項目每年的現(xiàn)金流量如下表所示，若基準收益率為10%,則該項目的凈現(xiàn)值為（）。單位：萬元年份012345現(xiàn)金流入300300300300300現(xiàn)金流出8005050505050-7.5TOC\o"1-5"\h\z66.3147.7225.0現(xiàn)有兩個互斥方案可供某房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)選擇，各方案的初期投資及凈收益見下表，其壽命均為5年，不計殘值。若基準收益率為12%.則用差額法計算的NPV（乙-甲）（）。單位：萬元投資方案初期投資凈收益甲2000700乙40001200大于100萬元等于零小于零等于100萬元某房地產(chǎn)公司開發(fā)6000平方米的商業(yè)用房供出租用，總開發(fā)費用為3000萬元，毛租金為100元/平方米?月，出租費用為毛租金收入的20%?假設(shè)該類項目的投資收益率為15%，收益年期無限，則該項目的投資利潤率為（）。30.2%32.4%36.7%某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一住宅小區(qū)，已知該項目的固定成本費用為4000萬元，住宅平均售價為5000元/平方米，單位產(chǎn)品可變成本為3000元/平方米。該公司計劃獲利300萬元，則需開發(fā)的面積為（）平方米。14300160002000021500對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行風(fēng)險分析時，通常認為房地產(chǎn)投資者所獲取的收益（）。隨安全度增加而增加隨安全度增加而減小隨安全度減少而減少不受安全度影響在房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌措階段，投資的主要風(fēng)險是（）。A?資本結(jié)構(gòu)的變化對未來收益產(chǎn)生影響市場研究與項目評估分析和預(yù)測的準確性承包商對項目控制與管理能力通貨膨脹及不可預(yù)料事件的發(fā)生房地產(chǎn)投資者所擁有的房地產(chǎn)商品因難以售出而拋售，由此造成的風(fēng)險稱為（）。經(jīng)營風(fēng)險業(yè)務(wù)風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險流動性風(fēng)險采用分期付款出售房地產(chǎn)商品，客戶不能按約定償付款項造成的風(fēng)險稱為（）。經(jīng)營風(fēng)險信用風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險業(yè)務(wù)風(fēng)險某房地產(chǎn)公司經(jīng)營一餐館，年經(jīng)營收入為300萬元，經(jīng)營支出為150萬元，所得稅稅率為20%。經(jīng)營四年后轉(zhuǎn)售，預(yù)計經(jīng)營期內(nèi)年平均通貨膨脹率為3%,年折舊費為50萬元，則按不變價格計算，第四年的實際稅后凈現(xiàn)金流量為（）萬元。128.88132.54

141.63146.86.房地產(chǎn)投資風(fēng)險中的靜態(tài)風(fēng)險，可通過經(jīng)營者自身努力加強對投資項目的評估減少判斷失誤投保的方式.房地產(chǎn)開發(fā)項目要獲取立項和建設(shè)執(zhí)照,土地管理部門、建設(shè)管理部門等報送項目（）。財務(wù)報告可行性研究報告市場分析報告運營報告.建安工程費包括建筑工程費和（）等。附屬工程費設(shè)備及安裝工程費）加以避免。需要向城市規(guī)劃管理部門、管理費）加以避免。需要向城市規(guī)劃管理部門、室外供電工程費房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而借款形成的利息在房地產(chǎn)開發(fā)投資成本估算時，屬于（）。管理費用財務(wù)費用銷售費用稅費房地產(chǎn)開發(fā)過程中需到城市規(guī)劃管理部門辦理的許可證有（）。建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓許可證和建設(shè)工程施工許可證房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的意義主要體現(xiàn)在（）四個方面。計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制計劃、協(xié)調(diào)、控制、監(jiān)理組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查計劃、組織、控制、驗收下列費用中，不屬于物業(yè)服務(wù)費的是（）。物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修基金物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊公眾責(zé)任保險費用在房地產(chǎn)委托代理經(jīng)營方式下，房地產(chǎn)供給方是（）。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人B?房地產(chǎn)銷售機構(gòu)委托代理機構(gòu)房地產(chǎn)評估機構(gòu)）出資。在開放型代理方式下，房地產(chǎn)開發(fā)項目的廣告大多由（）出資。開發(fā)商代理機構(gòu)工商管理部門房地產(chǎn)交易管理部門以經(jīng)濟學(xué)中的效用理論為理論基礎(chǔ)的定價方法是（）。成本加成定價法B?競爭價格定價法顧客感受定價法價值效用定價法在房地產(chǎn)市場競爭較為激烈時，適宜采用（）定價。成本加成定價法顧客感受定價法C?競爭價格定價法D.舊房定價法55.物業(yè)服務(wù)合同在（）的情況下不成立。當事人沒有承諾生效當事人沒有簽字蓋章沒有規(guī)定合同成立的地點一方當事人提供了服務(wù)，另一方當事人接受了該服務(wù)，但沒有采取書面形式甲于2004年1月起將自己的房子租給其同事乙一年，約定由乙交納物業(yè)服務(wù)費。乙住了三個月后以物業(yè)管理服務(wù)水平差為由搬走并拒絕交納物業(yè)服務(wù)費。甲負（）的責(zé)任。督促乙盡快交納部分交納協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)向乙追收連帶交納住宅小區(qū)交付使用后，在質(zhì)量保修期內(nèi)，（）對小區(qū)負有質(zhì)量保修和配套設(shè)施完善的義務(wù)。施工單位物業(yè)管理企業(yè)建設(shè)單位業(yè)主大會.住房公積金貸款在本質(zhì)上是一種（）。A?委托貸款信用貸款基金貸款信托貸款某人向銀行貸款50萬元，假設(shè)貸款年利率為6%,貸款期限為15年,采用等本金還款方式，則第10個月的付款額最接近（）元。3915TOC\o"1-5"\h\z422051395153房地產(chǎn)證券化是將（）相聯(lián)系，增強資產(chǎn)的流動性。長期資產(chǎn)與短期資金長期資產(chǎn)與長期資金短期資產(chǎn)與長期資金短期資產(chǎn)與短期資金二、多項選擇題（共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選。所選的每個選項得0.5分）克里斯塔勒的中心地理論的假設(shè)條件包括（）。研究的區(qū)域是一塊均質(zhì)平原，其上人口均勻分布，居民的收入水平和消費方式完全一致有一個統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，對同一等級規(guī)模的城市的便捷性相同，交通費用和距離成正比有一個統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，對同一等級規(guī)模的城市的便捷性相同，交通費用和距離成反比廠商和消費者都是經(jīng)濟人平原上貨物流動受關(guān)稅或非關(guān)稅壁壘的限制形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有（）。消費者有購買房地產(chǎn)的意愿消費者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價格城市經(jīng)濟高速發(fā)展人口急劇增長房地產(chǎn)供給大于房地產(chǎn)需求現(xiàn)階段，我國國有土地使用權(quán)出讓的方式有（）。劃撥招標C?掛牌拍賣協(xié)議下列關(guān)于劃撥土地使用權(quán)的說法中，正確的是（）。轉(zhuǎn)讓時可由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金轉(zhuǎn)讓時可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理未領(lǐng)有國有土地使用證的土地使用者，也可以將劃撥土地使用權(quán)的地上建筑物進行經(jīng)營性出租，但應(yīng)將租金中的土地收益上繳國家滿足劃撥土地使用權(quán)抵押條件，對劃撥土地使用權(quán)進行抵押的，抵押金額中包括土地價格因抵押劃撥土地使用權(quán)造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并向國家繳納土地出讓金后才能改變土地屬性65.篩選和鑒別次級資料的基本方法包括（）。分析次級資料的來源和收集目的分析次級資料的類型和性質(zhì)了解次級資料的提供者的研究思路了解次級資料的收集方法了解次級資料的收集時間66?采用收益法估價時，導(dǎo)致估價結(jié)果過高的情形有（）。凈收益估計過高收益期限估計過長運營費用估計過高資本化率估計過低考慮了無形收益67?假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)期包括（）。開發(fā)經(jīng)營期前期建造期租售期保修期68?根據(jù)房地產(chǎn)投資項目所處的階段不同，現(xiàn)金流量可分為（）。凈現(xiàn)金流量初始投資現(xiàn)金流量經(jīng)營現(xiàn)金流量累計現(xiàn)金流量終結(jié)現(xiàn)金流量選擇計算期相同的房地產(chǎn)項目互斥方案時，能直接應(yīng)用的經(jīng)濟評價方法有（）。收益法凈年值法凈現(xiàn)值法凈終值法追加投資收益率法房地產(chǎn)投資風(fēng)險中的動態(tài)風(fēng)險是由于（）帶來的風(fēng)險。企業(yè)的經(jīng)營管理狀況意外事故的發(fā)生市場需求變動D?自然災(zāi)害戰(zhàn)爭降低房地產(chǎn)投資中的商業(yè)風(fēng)險可采用的對策有（）等。預(yù)期投資后的維持費用進行房地產(chǎn)類型組合投資將風(fēng)險損失攤銷計入成本規(guī)模投資限制競爭選擇擅長經(jīng)營的房地產(chǎn)項目房地產(chǎn)投資變現(xiàn)風(fēng)險的主要影響因素有（）等。市場行情管理水平地段凈現(xiàn)金流量價值量的大小通過城市房屋拆遷取得的商品房開發(fā)用地，土地費用一般包括（）。土地使用權(quán)出讓金前期工程費建筑安裝工程費拆遷安置補償費土地轉(zhuǎn)讓費居住區(qū)的用地組成一般包括（）。居住建筑用地公共建筑和公共設(shè)施用地道路及廣場用地工程管線用地綠地及體育場招標投標的方式有（）。公開招投標邀請招投標合作招投標指定招投標自主招投標房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行價格折扣策略可以（）。增加買方付款的靈活性降低呆賬的風(fēng)險盡早收回投資增加銷售總收入增加銷售數(shù)量理性感化風(fēng)格的房地產(chǎn)廣告的具體種類有（）。規(guī)則式情景式誘導(dǎo)式動感式證言式工業(yè)區(qū)物業(yè)管理的主要特點有（）。A?管理內(nèi)容相對簡單，但協(xié)調(diào)工作量大進出人員控制難度大，人員成分復(fù)雜公用設(shè)備設(shè)施維護工作量大安全防范難度大，尤其是消防安全的難度更大公共秩序維護難度大在辦理房地產(chǎn)抵押登記時，房地產(chǎn)管理部門需要對抵押物進行審查的內(nèi)容有（）。抵押物價值的大小抵押物權(quán)證的真?zhèn)蔚盅何锏拿娣e抵押人的信譽抵押物是否已經(jīng)抵押采用按月等本金還款方式還款，借款人每月（）。支付的本金是均等的支付的利息是均等的償還利息越來越少償還利息越來越多付款額越來越多三、案例分析題（共20題。每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分；少選。所選的每個選項得0.5分）（一）某房屋當時的購置價格為130萬元，目前的評估價值為110萬元。房主王某向甲保險公司投保該房屋的財產(chǎn)損失保險金額90萬元，同時向乙保險公司投保該房屋的財產(chǎn)損失保險金額50萬元。該房屋若發(fā)生火災(zāi)損毀后，王某獲得的損失賠償最多為（）萬元。TOC\o"1-5"\h\z90100110130該房屋發(fā)生火災(zāi)損毀后，如果采用分攤方式賠付，王某從甲保險公司可獲得的最高損失賠償約為（）萬元。55718490該房屋因（）造成損失的，保險公司不負責(zé)賠償。地震洪水戰(zhàn)爭王某縱火如果該房屋的損失屬于保險責(zé)任內(nèi)的損失，但依法應(yīng)由第三者承擔(dān)賠償責(zé)任的，貝9()。保險公司不必賠償保險公司進行賠償后，不可行使索賠權(quán)保險公司進行賠償后，可進行物上代位保險公司進行賠償后，可進行代位求償趙某購買一套商品住宅，成交價格為50萬元，首期付款為房價的30%，余款向銀行抵押貸款。該貸款的貸款期限為10年，貸款年利率為6%,采用按月等額還款方式償還。銀行在審核抵押貸款時，應(yīng)不同意()設(shè)定抵押。商品住宅抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)趙某將其購買的商品住宅抵押時，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門()。辦理抵押登記進行抵押合同備案申報貸款金額申報抵押評估價值趙某以依法取得的房屋所有權(quán)證書進行房地產(chǎn)抵押的，登記機關(guān)應(yīng)當在原房屋所有權(quán)證上作他項權(quán)利記載后，向（）。趙某頒發(fā)房屋他項權(quán)證銀行頒發(fā)房屋他項權(quán)證趙某頒發(fā)抵押權(quán)證銀行頒發(fā)抵押權(quán)證趙某的月還款額為（）元。TOC\o