資產(chǎn)評估學(xué)第二章課件

資產(chǎn)評估學(xué)資產(chǎn)評估學(xué)資產(chǎn)評估的基本方法第二章資產(chǎn)評估的基本方法第二章第二章

資產(chǎn)評估的基本方法12/9/20223南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院成本法市場法收益法第二章

資產(chǎn)評估的基本方法12/7/20223南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會第二章

資產(chǎn)評估的基本方法本章基本要求掌握資產(chǎn)評估三種基本方法的基本原理、內(nèi)容和各項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)的確定方法，熟悉資產(chǎn)評估方法選擇的基本依據(jù)，了解各種評估方法間的關(guān)系。能夠運(yùn)用三種基本方法對常見的資產(chǎn)進(jìn)行評估。12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院4第二章

資產(chǎn)評估的基本方法本章基本要求12/7/2022南京第二章

資產(chǎn)評估的基本方法本章重點(diǎn)和難點(diǎn)對資產(chǎn)評估中的市場法、收益法和成本法的理解，特別是三種基本評估方法中各項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)的基本含義和取得方法是掌握資產(chǎn)評估方法的關(guān)鍵。12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院5第二章

資產(chǎn)評估的基本方法本章重點(diǎn)和難點(diǎn)12/7/2022南第二章

資產(chǎn)評估的基本方法方法途徑與時間的關(guān)系12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院6成本法評估基準(zhǔn)日收益法市場法第二章

資產(chǎn)評估的基本方法方法途徑與時間的關(guān)系12/7/20第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法基本思路以被評估資產(chǎn)的重置價值，扣除從資產(chǎn)的形成并開始投入使用至評估基準(zhǔn)日這段時間內(nèi)的損耗得到資產(chǎn)的評估價值。它是從成本取得和成本構(gòu)成的角度對被評估資產(chǎn)的價值進(jìn)行的分析和判斷。12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院7第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法基本思路12/7/第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法基本前提被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史成本資料被評估資產(chǎn)必須是可以再生的或可以復(fù)制的被評估資產(chǎn)具有貶值特性

12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院8第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法基本前提12/7/第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院99資產(chǎn)評估值＝被評估資產(chǎn)重置成本—資產(chǎn)實(shí)體性貶值資產(chǎn)功能性貶值資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值基本方法重置成本第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法12/7/2022第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置成本的概念與分類重置成本一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。復(fù)原重置成本是指運(yùn)用與原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需要的費(fèi)用。12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院10第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置成本第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本例2-1復(fù)原重置成本：有一臺3年前做的桌子，假如原來使用10個人工，消耗了0.5立方米的木材、1公斤釘子、0.5公斤的漆。如果從歷史成本來講，用的是三年前的消耗和價格；而現(xiàn)在用復(fù)原重置成本，則原來的消耗不變，價格按現(xiàn)在的價格算。（原消耗、現(xiàn)價格）更新重置成本：由于技術(shù)進(jìn)步采用了新的機(jī)械，現(xiàn)在做這個桌子用8人工，0.4立方米的木材，1公斤釘子、0.3公斤的漆，還用現(xiàn)在的價格，即消耗用新消耗，價格也用現(xiàn)在的價格。從而計(jì)算出更新重置成本。（新消耗、現(xiàn)價格）12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院11第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本例2-1第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本復(fù)原重置成本與更新重置成本的比較更新重置成本和復(fù)原重置成本的相同方面在于采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時價格標(biāo)準(zhǔn)，資產(chǎn)的功能也是相同的，不同之處在于所用材料、技術(shù)、設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)等方面的差異。隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，勞動生產(chǎn)率的提高，新工藝、新設(shè)計(jì)總會被社會所普遍接受，新型設(shè)計(jì)、工藝制造的資產(chǎn)無論從其使用性能，還是成本耗用方面都會優(yōu)于舊的資產(chǎn)，因此，復(fù)原重置成本往往會高于更新重置成本。12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院12第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本復(fù)原重置第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本注意在理論上，如果能同時得到復(fù)原重置成本和更新重置資本，就選擇更新重置成本計(jì)算。如果找不到更新重置成本，也可用復(fù)原重置成本計(jì)算成本。12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院13第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本注意12第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置成本的估算方法重置核算法物價指數(shù)法功能價值法統(tǒng)計(jì)分析法12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院14第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置成本第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置核算法基本原理利用成本核算的基本原理，將重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目逐項(xiàng)進(jìn)行計(jì)算并累加來估算重置成本的一種方法12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院15第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置核算第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置核算法計(jì)算公式12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院16

重置成本＝直接成本＋間接成本建造成本構(gòu)成：

材料成本人工成本制造費(fèi)用資金成本合理利潤取得成本構(gòu)成：

購買價格安裝調(diào)試費(fèi)運(yùn)雜費(fèi)人工費(fèi)間接成本構(gòu)成：

取得和建造資產(chǎn)的管理費(fèi)用、設(shè)計(jì)制圖等費(fèi)用第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置核算第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置核算法例2-2待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，評估師擬運(yùn)用成本法評估。評估人員收集的成本資料有：該機(jī)器設(shè)備的現(xiàn)行市場價格每臺180000元，運(yùn)雜費(fèi)5000元，安裝成本為20000元，安裝成本中含原材料6000元、人工成本13000元、其他費(fèi)用1000元，安裝期限較短。評估人員分析認(rèn)為，被評估資產(chǎn)為外購需安裝機(jī)器設(shè)備，其重置成本應(yīng)包括買價（含增值稅）、運(yùn)雜費(fèi)、安裝成本、其他費(fèi)用，由于安裝期限較短可不考慮資金成本。12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院17第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置核算第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置核算法解重置成本=購買價格+運(yùn)費(fèi)+安裝成本=180000+5000+20000=205000（元）12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院18第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置核算第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置成本的估算方法重置核算法物價指數(shù)法功能價值法統(tǒng)計(jì)分析法12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院19第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置成本第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本物價指數(shù)法基本原理在資產(chǎn)歷史成本的基礎(chǔ)上，通過價格變動指數(shù)，將其調(diào)整為評估基準(zhǔn)日時的重置成本。計(jì)算公式資產(chǎn)重置成本＝資產(chǎn)賬面原值×物價指數(shù)變動系數(shù)12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院201、定基指數(shù)2、環(huán)比指數(shù)第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本物價指數(shù)第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本物價指數(shù)法例2-3某機(jī)床于2002年購置安裝，賬面原值為16萬元。2004年進(jìn)行一次改造，改造費(fèi)用為4萬元；2006年又進(jìn)行一次改造，改造費(fèi)用為2萬元。若定基價格指數(shù)2002年為1.05，2004年為1.28，2006年為1.35，2007年為1.60。要求：計(jì)算該機(jī)床2007年的重置成本12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院21第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本物價指數(shù)第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本物價指數(shù)法解12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院22時間投資費(fèi)用（萬元）物價指數(shù)物價指數(shù)變動系數(shù)重置成本（萬元）2002161.051.60/1.05=1.5216*1.52=24.32200441.281.60/1.28=1.254*1.25=5200621.361.60/1.36=1.192*1.19=2.3820071.60合計(jì)31.70第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本物價指數(shù)第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本物價指數(shù)法例2-4

某待評估資產(chǎn)購建于1997年9月，賬面原值為100000元，現(xiàn)評估其2001年9月2日的價值。當(dāng)時該資產(chǎn)的價格指數(shù)為120％，評傳基準(zhǔn)日該類資產(chǎn)的定基價指數(shù)150％，1997-2001同類資產(chǎn)環(huán)比價格變動指數(shù)分別為5%，-9.8%，10%，20%，則確定被估資產(chǎn)價值。12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院23第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本物價指數(shù)第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本物價指數(shù)法解定基指數(shù)法：重置成本=100000×（150％／120％）×100％

=125000（元）環(huán)比指數(shù)法：重置成本=100000×（1+5%）×（1-9.8%）×（1+10%）×（1+20%）

=100000×125％

=125000（元）12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院24第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本物價指數(shù)第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置核算法與物價指數(shù)法例2-5評估機(jī)械設(shè)備一臺，三年前購置。據(jù)了解該設(shè)備尚無替代產(chǎn)品，設(shè)備帳面原值10萬元，其中買價8萬，運(yùn)輸費(fèi)0.4萬，安裝費(fèi)用（包括材料）1萬，調(diào)試費(fèi)用0.6萬。經(jīng)調(diào)查該設(shè)備現(xiàn)行價格9.5萬，安裝費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、調(diào)試費(fèi)分別比三年前上漲４０％，３０％，２０％。根據(jù)以上資料，試計(jì)算該機(jī)械設(shè)備重置成本。12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院25第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置核算第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置核算法與物價指數(shù)法解重置成本=購買價格+安裝費(fèi)+運(yùn)輸費(fèi)+調(diào)試費(fèi)

=9.5+1*（1+40%）+0.4*（1+30%）+0.6*（1+20%）

=9.5+1.4+0.52+0.72

=12.14（萬元）12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院26第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置核算第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置核算法與物價指數(shù)法例2-6被評估資產(chǎn)為一臺2年前購置的機(jī)器設(shè)備。據(jù)調(diào)查，該機(jī)器設(shè)備目前還沒有換代產(chǎn)品。經(jīng)查驗(yàn)資料，該設(shè)備賬面原值為10.2萬元，其中，購買價為8萬元，運(yùn)雜費(fèi)1.6萬元，安裝費(fèi)中直接成本0.4萬元，安裝費(fèi)用中間接成本為0.2萬元。根據(jù)對同類型設(shè)備的調(diào)查，現(xiàn)在購買價格比2年前上漲20%，運(yùn)雜費(fèi)上漲80%，安裝費(fèi)中直接成本上漲40%，間接成本占直接成本百分率不變。該設(shè)備的重置成本是多少？12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院27第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置核算第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置核算法與物價指數(shù)法解（1）計(jì)算直接成本購買價=8×（1+20%）=9.6（萬元）運(yùn)雜費(fèi)=1.6×（1+80%）=2.88（萬元）安裝費(fèi)中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（萬元）直接成本＝購買價＋運(yùn)雜費(fèi)＋安裝費(fèi)中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04（萬元）（2）計(jì)算間接成本間接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%間接成本＝13.04×2%＝0.26（萬元）（3）計(jì)算重置成本重置成本=直接成本+間接成本=13.04+0.26=13.30（萬元）12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院28第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置核算第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本物價指數(shù)法和重置核算法的比較與重置核算法相比，物價指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。一項(xiàng)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用物價指數(shù)法估算的重置成本往往會偏高。12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院29第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本物價指數(shù)第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置成本的估算方法重置核算法物價指數(shù)法功能價值法統(tǒng)計(jì)分析法12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院30第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置成本第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本功能價值法基本原理選擇與被評估資產(chǎn)具有相同或相似功能的資產(chǎn)作參照物，根據(jù)資產(chǎn)功能與成本之間的內(nèi)在關(guān)系，由參照物成本推算被估資產(chǎn)重置成本的方法。12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院31參照物的功能價值被估資產(chǎn)的功能被估資產(chǎn)的功能價值第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本功能價值第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本功能價值法計(jì)算公式生產(chǎn)能力比例法規(guī)模效益指數(shù)法12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院32被估資產(chǎn)重置成本參照資產(chǎn)重置成本被估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力參照資產(chǎn)的生產(chǎn)能力＝×參照資產(chǎn)重置成本被估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力參照資產(chǎn)的生產(chǎn)能力＝x×被估資產(chǎn)重置成本第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本功能價值第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本功能價值法例2-7

某儀器制造廠生產(chǎn)線的重置成本為35萬元，年產(chǎn)量為8000臺?，F(xiàn)知待評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為6000臺。假定該儀器生產(chǎn)線的生產(chǎn)能力和價格呈線性關(guān)系，則待評估資產(chǎn)的重置成本是多少？假定該儀器生產(chǎn)線的規(guī)模效益指數(shù)為0.7，則待評估資產(chǎn)的重置成本是多少？12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院33第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本功能價值第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本功能價值法解生成能力比例法：待評估資產(chǎn)重置成本=350000×6000／8000=262500

（萬元）規(guī)模效益指數(shù)法：

待評估資產(chǎn)重置成本

=350000×（6000／8000）0.7=286161.32（萬元）12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院34第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本功能價值第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置成本的估算方法重置核算法物價指數(shù)法功能價值法統(tǒng)計(jì)分析法12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院35第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置成本第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本統(tǒng)計(jì)分析法基本原理12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院36抽樣調(diào)查樣本的重置成本被估資產(chǎn)的重置成本第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本統(tǒng)計(jì)分析第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本統(tǒng)計(jì)分析法計(jì)算公式12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院37∑某類資產(chǎn)的歷史成本被評估資產(chǎn)的重置成本＝抽樣資產(chǎn)的重置成本抽樣資產(chǎn)的歷史成本×第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本統(tǒng)計(jì)分析第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本統(tǒng)計(jì)分析法例2－8被評估資產(chǎn)為某類通用設(shè)備。經(jīng)評估人員調(diào)查了解，該批通用設(shè)備為同年購入，并同時投入生產(chǎn)，使用狀況基本相同，該類通用設(shè)備的賬面歷史成本之和為1200萬元。評估人員從中抽樣選取了5臺具有代表性的通用設(shè)備，其賬面歷史成本為50萬元，經(jīng)估算其重置成本之和為80萬元。該類通用設(shè)備的重置成本為多少？12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院38第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本統(tǒng)計(jì)分析第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本統(tǒng)計(jì)分析法解

該類通用設(shè)備的重置成本=1200×80/50=1920（萬元）12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院39第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本統(tǒng)計(jì)分析第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院4040資產(chǎn)評估值＝被評估資產(chǎn)重置成本—資產(chǎn)實(shí)體性貶值資產(chǎn)功能性貶值資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值基本方法實(shí)體性貶值第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法12/7/2022第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實(shí)體性貶值實(shí)體性貶值的定義資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值影響因素使用時間使用率資產(chǎn)本身的質(zhì)量維修保養(yǎng)程度12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院41第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實(shí)體性貶值實(shí)體性第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實(shí)體性貶值實(shí)體性貶值的計(jì)算方法觀察法使用年限法修復(fù)費(fèi)用法12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院42第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實(shí)體性貶值實(shí)體性第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實(shí)體性貶值觀察法原理通過觀察確定資產(chǎn)的新舊程度從而確定實(shí)體性貶值觀察要素光潔度腐蝕程度形體物理變化程度12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院43第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實(shí)體性貶值觀察法第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實(shí)體性貶值機(jī)器設(shè)備機(jī)器的長度、厚度、水平度、垂直度、強(qiáng)度硬度、軟度等是否發(fā)生變化，有無裂痕等。房屋建筑物墻體表面的剝落程度、裂縫的長度和寬度、裂縫的性質(zhì)、建筑物是否發(fā)生垂直或水平方向位移等12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院44第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實(shí)體性貶值12/第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實(shí)體性貶值觀察法計(jì)算公式資產(chǎn)實(shí)體性貶值＝重置成本×資產(chǎn)實(shí)體性貶值率資產(chǎn)實(shí)體性貶值率＝1－實(shí)體性成新率12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院45第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實(shí)體性貶值觀察法第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實(shí)體性貶值觀察法例2－9某企業(yè)有一大型設(shè)備，該設(shè)備由三個部分組成，經(jīng)分析確定，三部分占總成本的比重分別是20%、30%和50%，評估人員與有關(guān)專家對該設(shè)備進(jìn)行觀察，分別對各部分進(jìn)行了技術(shù)鑒定和磨損估計(jì)，確定三部分的實(shí)體損耗率分別是20%、30%和25%,則該設(shè)備總的實(shí)體性貶值率和實(shí)體性成新率分別是多少？12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院46第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實(shí)體性貶值觀察法第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實(shí)體性貶值觀察法解實(shí)體性貶值率：20%*20%+30%*30%+50%*25%=25.5%實(shí)體性成新率：1-25.5%=74.5%12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院47第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實(shí)體性貶值觀察法第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實(shí)體性貶值實(shí)體性貶值的計(jì)算方法觀察法使用年限法修復(fù)費(fèi)用法12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院48第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實(shí)體性貶值實(shí)體性第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實(shí)體性貶值使用年限法原理利用被評估資產(chǎn)的實(shí)際已使用年限與其總使用年限的比值來判斷其實(shí)體性貶值程度，進(jìn)而估算資產(chǎn)的實(shí)體性貶值。12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院49第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實(shí)體性貶值使用年第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實(shí)體性貶值使用年限法計(jì)算公式實(shí)際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率＝總使用年限＝實(shí)際已使用年限＋尚可使用年限12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院50資產(chǎn)的實(shí)體性貶值＝重置成本－預(yù)計(jì)殘值總使用年限×實(shí)際已使用年限實(shí)際利用時間法定利用時間×100％第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實(shí)體性貶值使用年第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實(shí)體性貶值使用年限法例2－10被評估資產(chǎn)為企業(yè)中的一臺設(shè)備，評估人員收集到的有關(guān)資料有：該設(shè)備1997年1月購進(jìn)，2002年1月評估；該設(shè)備的重置成本為500000元，其殘值為2000元，尚可使用5年；根據(jù)該設(shè)備技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時，該設(shè)備實(shí)際每天工作5小時。該設(shè)備的實(shí)體性貶值為多少？12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院51第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實(shí)體性貶值使用年第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實(shí)體性貶值使用年限法解該設(shè)備的實(shí)體性貶值為：資產(chǎn)利用率=5/8=62.5%實(shí)際已使用年限=5×62.5%=3.125（年）總使用年限=3.125+5=8.125（年）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=（500000—2000）×3.125/8.125=191538.46（元）12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院52第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實(shí)體性貶值使用年第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實(shí)體性貶值使用年限法思考能否以會計(jì)中固定資產(chǎn)折舊額直接作為實(shí)體性貶值額？為什么？12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院53第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實(shí)體性貶值使用年第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實(shí)體性貶值實(shí)體性貶值的計(jì)算方法觀察法使用年限法修復(fù)費(fèi)用法12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院54第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實(shí)體性貶值實(shí)體性第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實(shí)體性貶值修復(fù)費(fèi)用法原理這種方法是利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費(fèi)用金額來直接估算資產(chǎn)實(shí)體性貶值的一種方法。如果資產(chǎn)可以通過修復(fù)恢復(fù)到其全新狀態(tài)，可以認(rèn)為資產(chǎn)的實(shí)體性貶值等于其修復(fù)費(fèi)用。12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院55第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實(shí)體性貶值修復(fù)費(fèi)第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院5656資產(chǎn)評估值＝被評估資產(chǎn)重置成本—資產(chǎn)實(shí)體性貶值資產(chǎn)功能性貶值資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值基本方法功能性貶值第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法12/7/2022第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-功能性貶值定義資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損耗。表現(xiàn)形式超額投資成本(功能性貶值1)：投入角度超額運(yùn)營成本(功能性貶值2)：產(chǎn)出角度12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院57第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-功能性貶值定義1第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-功能性貶值超額投資成本由于新技術(shù)、新材料、新工藝不斷出現(xiàn)，使得相同功能的設(shè)備的建造成本比過去降低，原有設(shè)備中就有一部分超額投資得不到補(bǔ)償。它主要反映為更新重置成本低于復(fù)原重置成本。超額投資成本＝復(fù)原重置成本－更新重置成本注意：如使用復(fù)原重置成本則應(yīng)考慮是否存在超額投資成本引起的功能性貶值；如使用的是更新重置成本，這種貶值因素則已經(jīng)考慮在內(nèi)了，無需考慮。12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院58第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-功能性貶值超額投第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-功能性貶值超額運(yùn)營成本由于技術(shù)進(jìn)步出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)的設(shè)備，致使原有設(shè)備的功能落后于新設(shè)備，新設(shè)備在運(yùn)營費(fèi)用上低于原有設(shè)備。影響因素：生產(chǎn)效率是否提高維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用是否降低材料消耗是否降低能源消耗是否降低操作工人數(shù)量是否降低12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院59第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-功能性貶值超額運(yùn)超額運(yùn)營成本的計(jì)算超額運(yùn)營成本＝∑各年凈超額運(yùn)營成本×折現(xiàn)系數(shù)12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院60第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-功能性貶值超額運(yùn)營成本的計(jì)算12/7/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院60第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-功能性貶值功能性貶值的計(jì)算∑年超額運(yùn)營成本凈額×各年折現(xiàn)系數(shù)=∑年超額運(yùn)營成本×(1－所得稅率)×各年折現(xiàn)系數(shù)=年超額運(yùn)營成本×(1－所得稅率)×年金現(xiàn)值系數(shù)

被評估資產(chǎn)年超額運(yùn)營成本=（舊技術(shù)單位生產(chǎn)成本－新技術(shù)單位生產(chǎn)成本）×年產(chǎn)量12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院61第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-功能性貶值功能性功能性貶值例2－11某被評估對象是一生產(chǎn)控制裝置，其正常運(yùn)行需6名操作人員。目前同類新式控制裝置所需的操作人員定額為3名。假定被評估控制裝置與參照物在運(yùn)營成本的其他項(xiàng)目支出方面大致相同，操作人員平均年工資福利費(fèi)約為6000元，被評估控制裝置尚可使用3年，所得稅率為25%，適用的折現(xiàn)率為l0%。根據(jù)上述數(shù)據(jù)資料，估算被評估控制裝置的功能性貶值。12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院62第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-功能性貶值功能性貶值12/7/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院62第二章：第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-功能性貶值功能性貶值解（1）計(jì)算被評估生產(chǎn)控制裝置的年超額運(yùn)營成本：(6-3)×6000=18000(元)（2）估算被評估生產(chǎn)控制裝置的年超額運(yùn)營成本凈額：18000×(1-25%)=13500(元)（3）將被評估生產(chǎn)控制裝置在剩余使用年限內(nèi)的每年超額運(yùn)營成本凈額折現(xiàn)累加，估算其功能性貶值額:13500×(P/A，10%，3)=13500×2.4869=33573（元）12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院63第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-功能性貶值功能性第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院6464資產(chǎn)評估值＝被評估資產(chǎn)重置成本—資產(chǎn)實(shí)體性貶值資產(chǎn)功能性貶值資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值基本方法經(jīng)濟(jì)性貶值第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法12/7/2022第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-經(jīng)濟(jì)性貶值定義經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價值的損失。產(chǎn)生的原因競爭加劇，社會總需求減少，導(dǎo)致開工不足競爭加劇，社會總需求減少，導(dǎo)致產(chǎn)品價格降低材料供應(yīng)不暢，導(dǎo)致開工不足產(chǎn)業(yè)政策的變動，縮短使用壽命12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院65第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-經(jīng)濟(jì)性貶值定義1第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-經(jīng)濟(jì)性貶值計(jì)算方法直接法間接法12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院66第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-經(jīng)濟(jì)性貶值計(jì)算方第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-經(jīng)濟(jì)性貶值直接法

經(jīng)濟(jì)性貶值＝∑被評估資產(chǎn)年收益損失凈額×各年折現(xiàn)系＝∑被評估資產(chǎn)年收益損失×(1－所得稅率)×各年折現(xiàn)系數(shù)＝被評估資產(chǎn)年收益損失×(1－所得稅率)×年金折現(xiàn)系數(shù)12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院67第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-經(jīng)濟(jì)性貶值直接法第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-經(jīng)濟(jì)性貶值間接法12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院68經(jīng)濟(jì)性貶值率＝[1－（實(shí)際產(chǎn)量額定產(chǎn)量）]xX100%經(jīng)濟(jì)性貶值＝（重置成本－實(shí)體性貶值－功能性貶值）X經(jīng)濟(jì)性貶值率第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-經(jīng)濟(jì)性貶值間接法第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值例2－12某電視機(jī)生產(chǎn)廠家，其電視機(jī)生產(chǎn)線年生產(chǎn)能力為10萬臺，由于市場競爭加劇，該廠電視機(jī)產(chǎn)品銷售量銳減，企業(yè)不得不將電視機(jī)生產(chǎn)量減至年產(chǎn)7萬臺(銷售價格及其他條件未變)。這種局面在今后很長一段時間內(nèi)難以改變。請估算該電視機(jī)生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值率。評估師根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷，電視機(jī)行業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù)為0.6。12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院69第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-經(jīng)濟(jì)性貶值例2－12（續(xù)）如果該電視機(jī)生產(chǎn)企業(yè)不降低生產(chǎn)量，就必須降價銷售電視機(jī)。假定原電視機(jī)銷售價格為2000元/臺，經(jīng)測算每年完成10萬臺的銷售量，售價需降至1900元/臺，即每臺損失毛利100元。經(jīng)估算，該生產(chǎn)線還可以繼續(xù)使用3年，企業(yè)所在行業(yè)的平均投資報酬率為10%，試估算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值。12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院70第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-經(jīng)濟(jì)性貶值12/第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-經(jīng)濟(jì)性貶值解（1）經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-（70000/100000）0.6]×100%=19%（2）經(jīng)濟(jì)性貶值=(100×10)×（1-25%）×（P/A，10，3）=1000×0.75×2.4869=1865.175(萬元)12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院71第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-經(jīng)濟(jì)性貶值12/第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法例2－13某生產(chǎn)線額定生產(chǎn)能力為1000個/月,已使用三年，目前狀態(tài)良好，觀察估計(jì)其實(shí)體性貶值為15%，在生產(chǎn)技術(shù)方面，此生產(chǎn)線為目前國內(nèi)先進(jìn)水平。但是由于市場競爭激烈，目前只能運(yùn)行在750個/月的水平上。假設(shè)已知其更新重置成本為1000000元，這類設(shè)備的生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù)X=0.7。估算此生產(chǎn)線運(yùn)行于750個/月的經(jīng)濟(jì)性貶值和繼續(xù)使用條件下的公平市場價值。12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院72第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法例2－1312/7第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法解計(jì)算過程如下：（1）更新重置成本=1000000元（2）實(shí)體性貶值=1000000×15%=150000(元)（3）功能性貶值=0（4）經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-（750/1000）0.7]×100%=18.2%（5）經(jīng)濟(jì)性貶值=(1000000-150000)×18.2%=154700(元)資產(chǎn)評估價值=1000000-150000-154700=695300(元)12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院73第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法解12/7/202第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法練習(xí)2－1評估對象為某企業(yè)2006年購進(jìn)的一條生產(chǎn)線，賬面原值為150萬元，2009年進(jìn)行評估。經(jīng)調(diào)查分析確定，該生產(chǎn)線的價格每年比上一年增長10%，專業(yè)人員勘查估算后認(rèn)為，該資產(chǎn)還能使用6年。又知目前市場上已出現(xiàn)功能更先進(jìn)的類似資產(chǎn)，并被普遍運(yùn)用，新設(shè)備與評估對象相比，可節(jié)省人員3人，每人的月工資水平650元。此外，由于市場競爭加劇，該生產(chǎn)線開工不足，由此造成的收益損失額每年為2萬元，該企業(yè)適用稅率為25%，假定折現(xiàn)率為10%。根據(jù)上述材料，采用成本法對該資產(chǎn)進(jìn)行評估。12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院74第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法練習(xí)2－112/7第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法答案重置成本：150*（1+10%）3=199.65（萬元）實(shí)體貶值率：3/（3+6）*100%=33.33%實(shí)體貶值：199.65*33.33%=66.5433（萬元）功能性貶值：650*3*12*（1-25%）*（P/A，10%，6）=76436（元）經(jīng)濟(jì)性貶值：20000*（1-25%）*（P/A，10%，6）=65330（元）評估價值：1996500-665433-76436-65330=1189301（元）12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院75第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法答案12/7/20第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法練習(xí)2－2某項(xiàng)被評估資產(chǎn)賬面原值為270萬元，凈值為108萬元，按財(cái)務(wù)制度規(guī)定該資產(chǎn)的折舊年限為30年，已計(jì)提折舊年限為20年。經(jīng)調(diào)查分析，按現(xiàn)在的市場材料價格和工資費(fèi)用水平，新建造相同構(gòu)造的資產(chǎn)的全部費(fèi)用支出是480萬元。經(jīng)查詢原始資料和企業(yè)記錄，該資產(chǎn)截至評估基準(zhǔn)日的法定利用時間為57600小時，實(shí)際累計(jì)利用時間為50400小時。經(jīng)專業(yè)人員勘查估算，該資產(chǎn)還能使用8年。又知該資產(chǎn)由于設(shè)計(jì)不合理，造成耗電量大、維修費(fèi)用高，與現(xiàn)在同類標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)比較，每年多支出營運(yùn)成本3萬元（稅率25%，折現(xiàn)率10%）采用成本法對該資產(chǎn)進(jìn)行評估12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院76第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法練習(xí)2－212/7第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法成本法的優(yōu)點(diǎn)對無形損耗或貶值不大的資產(chǎn)，操作簡便對沒有收益的單項(xiàng)資產(chǎn)或在市場上難以找到參照物的資產(chǎn)，非常適合成本法的缺點(diǎn)對于整體資產(chǎn)，費(fèi)時貶值較抽象，難以量化商譽(yù)等無形資產(chǎn)不太適用12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院77第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)：成本法成本法的優(yōu)點(diǎn)12/第二章

資產(chǎn)評估的基本方法方法途徑與時間的關(guān)系12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院78成本法評估基準(zhǔn)日收益法市場法第二章

資產(chǎn)評估的基本方法方法途徑與時間的關(guān)系12/7/20第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法理論基礎(chǔ)均衡價值論基本原則替代原則基本思路有一被評估資產(chǎn)，要進(jìn)行評估，首先在市場上找到近期出售的同類資產(chǎn)作為參照物；然后分析被評估資產(chǎn)和該參照物的差異，并把差異量化；最后用這些差異去修正市場上參照的價格，從而估算出被估資產(chǎn)的價格。12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院79第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法理論基礎(chǔ)12/7/第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法運(yùn)用的前提市場前提：充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場可比前提：參照物及其與被估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、參數(shù)等資料均能搜集到12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院80第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法運(yùn)用的前提12/7第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法基本程序及有關(guān)參數(shù)一、尋找參照物成交價必須真實(shí)至少三個交易案例與被估資產(chǎn)相類似（可替代，即功能相同）成交價是正常交易的結(jié)果盡可能選擇近期成交的交易案例12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院81第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法基本程序及有關(guān)參數(shù)第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法基本程序及有關(guān)參數(shù)二、在評估對象與參照物之間選擇比較因素資產(chǎn)的功能資產(chǎn)有效功能越好，價值越高。資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造工藝水平。市場條件主要考慮參照物成交時與評估時的市場條件及供求關(guān)系的變化情況。交易條件交易條件主要包括交易批量、交易動機(jī)、交易時間等。12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院82第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法基本程序及有關(guān)參數(shù)第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法基本程序及有關(guān)參數(shù)三、指標(biāo)對比、量化差異四、在各參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異五、綜合分析確定評估結(jié)果12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院83第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法基本程序及有關(guān)參數(shù)第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法計(jì)算公式12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院84第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法計(jì)算公式12/7/第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法例：評估港寧園小區(qū)某房產(chǎn)2005年的抵押價值，選擇的參照物A小區(qū)在2002年成交單價每平米6000元，2002年至2005年量化數(shù)值500元，裝修水平港寧園優(yōu)于A小區(qū)，量化數(shù)值200元。B小區(qū)2002年成交價格7000元每平米，2002年至2005年量化的數(shù)值1000元，B小區(qū)裝修水平優(yōu)于港寧園，量化數(shù)值500元。C小區(qū)在2003年成交單價為8000元每平米，2003年至2005年量化的數(shù)值300元。C小區(qū)的裝修水平優(yōu)于港寧園，量化數(shù)值900元。評估步驟：評估值計(jì)算：(1)算術(shù)平均(2)加權(quán)平均12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院85第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法例：評估港寧園小區(qū)第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法市場法中的具體評估方法直接比較法現(xiàn)行市價法市價折扣法功能價值法價格指數(shù)法成新率調(diào)整法市場售價類比法（重要）成本市價法市盈率倍數(shù)法間接比較法12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院86第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法市場法中的具體評估第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法直接比較法直接比較法是指利用參照物交易價格及參照物的某一或若干基本特征直接與評估對象的同一或若干基本特征直接進(jìn)行比較判斷評估對象價值的一類方法。計(jì)算公式評估對象價值=參照物成交價格×修正系數(shù)評估對象價值=參照物成交價格+基本特征差額12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院87第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法直接比較法12/7第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法例：除生產(chǎn)能力不同外，其他都一樣。參照物的生產(chǎn)能力是100萬件，被評估物的生產(chǎn)能力是80萬件。而對照物的市場價格是10萬元。由上面的公式可算出評估對象價值。12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院88第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法例：除生產(chǎn)能力不同第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法1、現(xiàn)行市價法當(dāng)評估對象本身具有現(xiàn)行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價格時，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場價格作為評估對象的評估價值。例如：批量生產(chǎn)的設(shè)備、汽車等可按同品牌、同型號、同規(guī)格、同廠家、同批量的設(shè)備、汽車等的現(xiàn)行市場價格作為評估價格。可上市流通的股票和債券可按其在評估基準(zhǔn)日的收盤價作為評估值。12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院89第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法1、現(xiàn)行市價法12第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法2、市價折扣法市場折扣法是以參照物成交價格為基礎(chǔ)，考慮評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，憑評估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門的規(guī)定，給予一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。資產(chǎn)評估值=參照物成交價格×（1-價格折扣率)12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院90第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法2、市價折扣法12第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法例：某企業(yè)因嚴(yán)重的資不抵債而進(jìn)行破產(chǎn)清算，其中有一套機(jī)器設(shè)備需拍賣。評估人員從市場上搜集到正常交易情況下的一個交易案例，該交易資產(chǎn)與待估設(shè)備型號、性能、新舊程度基本相同，成交時間為2002年6月，成交價格為365.2萬元。評估基準(zhǔn)日為2002年8月。12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院91第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法例：某企業(yè)因嚴(yán)重的2022/12/992分析：待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在市場交易條件這一指標(biāo)上，可通過調(diào)整交易條件來估算該套待估設(shè)備的市場價值。經(jīng)評估人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價格將低于正常售價的30%，則待估資產(chǎn)的評估值為：資產(chǎn)評估值=365.2×(1—30％)=255.64（萬元）第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法2022/12/792分析：待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在市第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法3、功能價值類比法功能價值法是以參照物成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來估算評估對象價值的方法。根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價值之間的關(guān)系可分為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系兩種情況生產(chǎn)能力比例法：規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院93第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法3、功能價值類比法第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法例：某待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為150噸。評估基準(zhǔn)日為2003年2月1日。評估人員收集的信息：（1）從市場上收集到一個該類設(shè)備近期交易的案例，該設(shè)備的年生產(chǎn)能力為210噸，市場成交價格為160萬元。（2）將待估設(shè)備與收集的參照設(shè)備進(jìn)行對比并尋找差異。（3）發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標(biāo)存在差異外，從參照設(shè)備成交到評估基準(zhǔn)日之間，該類設(shè)備的市場價格比較平穩(wěn)，其他條件也基本相同。12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院94第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法例：某待估資產(chǎn)為一第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法分析：由于待估資產(chǎn)的市場交易案例易于選取，可采用市場法進(jìn)行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在生產(chǎn)能力這一指標(biāo)上，即可通過調(diào)整功能差異來估算該資產(chǎn)的價值。評估值=160×150/210=114.29(萬元)12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院95第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法分析：由于待估資產(chǎn)第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法例：被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元，該類資產(chǎn)的功能價值指數(shù)為0.7，由此確定被評估資產(chǎn)價值接近于8.18萬元。資產(chǎn)評估價值=10×(90÷120)0.7=8.18萬元12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院96第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法例：被評估資產(chǎn)年生第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法4、價格指數(shù)法價格指數(shù)調(diào)整法是以參照物價格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準(zhǔn)日之間的時間間隔對資產(chǎn)價值的影響，利用價格指數(shù)調(diào)整估算評估對象價值的方法。定基指數(shù)和環(huán)比變動指數(shù)12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院97第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法4、價格指數(shù)法122022/12/998例：某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為58平方米，建筑時間為1989年，位置在某市鬧市區(qū)，評估基準(zhǔn)日為2003年5月1日。在待估房屋附近，于2001年12月曾發(fā)生過房屋交易活動，交易價格為58000元。經(jīng)調(diào)查和分析，評估人員認(rèn)為該居住用房所處位置、面積、建造時間、交易的市場條件等方面與待估資產(chǎn)基本相同。第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法2022/12/798例：某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法分析：由于可以找到待估資產(chǎn)的市場交易案例，應(yīng)采用市場法進(jìn)行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在交易時間這一指標(biāo)上，所以只對時間差異進(jìn)行調(diào)整即可推算出被估資產(chǎn)的市場價值。經(jīng)調(diào)查，2003年居住用房價格與2001年相比上升了9.3%，則：資產(chǎn)評估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院99第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法分析：由于可以找到第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法5、成新率價格調(diào)整法成新率價格調(diào)整法是參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調(diào)整估算出評估對象的價值。資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×（評估對象成新率÷參照物成新率）12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院100第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法5、成新率價格調(diào)整第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法比較常見的直接比較法1、價值比率法指利用參照物的市場交易價格，與其某一經(jīng)濟(jì)參數(shù)或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相比較形成的價值比率作為乘數(shù)或倍數(shù),乘以評估對象的同一經(jīng)濟(jì)參數(shù)或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，從而得到評估對象的價值。資產(chǎn)評估價值=評估對象(企業(yè))相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)×參照物(企業(yè))價值比率

12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院101第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法比較常見的直接比較第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法（1）成本市價法成本市價法是以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價比率來估算被評估對象的價值的方法。資產(chǎn)評估價值=評估對象現(xiàn)行合理成本×(參照物成交價格÷參照物現(xiàn)行合理成本)12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院102第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法（1）成本市價法1第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法（2）市盈率倍數(shù)法

企業(yè)評估價值=被評估企業(yè)相同口徑收益額×參照物（企業(yè)）市盈率例：某被評估企業(yè)的年凈利潤為1000萬元，評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)市場上同類企業(yè)平均市盈率為20倍，則：該企業(yè)的評估價值=1000×20=20000（萬元）12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院103第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法（2）市盈率倍數(shù)法第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法2、類比調(diào)整法類比法是市場法中最基本的評估方法。該方法并不要求參照物與評估對象必須一樣或基本一樣。只要參照物與評估對象在大的方面基本相同或相似。主要差異調(diào)整因素：時間地區(qū)功能12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院104第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法2、類比調(diào)整法122022/12/9105市場售價類比法資產(chǎn)評估價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+……+交易情況差異值資產(chǎn)評估值=參照物售價×功能差異修正系數(shù)×……時間差異修正系數(shù)第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法2022/12/7105市場售價類比法第二章：資產(chǎn)評估的基本第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法例：被評估對象概況：待估地塊在城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600平方米，地形為長方形。評估要求：評估該地塊2007年10月3日的市場價值。12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院106第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法例：被評估對象概況第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法評估過程1）選擇評估方法：該種類型的土地有較多的交易實(shí)例，故采用市場法進(jìn)行評估。2）收集有關(guān)的評估資料12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院107第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法評估過程12/7/第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院108第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法12/7/2022第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法交易情況修正：經(jīng)分析，參照物A、D為正常買賣，無須進(jìn)行交易情況修正；參照物C較正常買賣價格偏低2%；參照物C較正常買賣價格偏低3%。交易日期修正：每月平均上漲1%區(qū)域因素修正個別因素修正12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院109第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法交易情況修正：經(jīng)分第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法市場法的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)原理簡單，容易被理解和掌握充分考慮市場變化因素結(jié)果易被交易雙方接受缺點(diǎn)公開、活躍的市場難以找到不適合專有性資產(chǎn)及大部分無形資產(chǎn)差異較難量化12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院110第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第二節(jié)：市場法市場法的優(yōu)缺點(diǎn)12第二章

資產(chǎn)評估的基本方法方法途徑與時間的關(guān)系12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院111成本法評估基準(zhǔn)日收益法市場法第二章

資產(chǎn)評估的基本方法方法途徑與時間的關(guān)系12/7/20第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法理論基礎(chǔ)效用價值論定義收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。基本思路收益法的思路實(shí)際上是一種以本求利的逆向思維，因?yàn)榫捅纠P(guān)系來說，即已知利率，用本金×利率=利息，從而求利息。而收益法與之相反，由利息、利率反推本金，也就是說多少資產(chǎn)量在這樣的利率下能夠帶來多少收益。

12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院112第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法理論基礎(chǔ)12/7/第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法例：已知本金10000元，年利率10%，由本金×利率=收益，即年收益為1000元；而收益法是反過來考慮，已知某一項(xiàng)資產(chǎn)年收益1000元，年利率是10%，由收益÷利率=本金，計(jì)算出多大的資產(chǎn)量在10%的年利率下能賺1000元收益。由1000元的年收益，10%的年利率可以算出資產(chǎn)價值相當(dāng)于10000元。12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院113第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法例：已知本金100第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法收益法的基本前提被評估的資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可以預(yù)測并可以衡量。它涉及到收益率的測算，因?yàn)閺慕?jīng)濟(jì)學(xué)的角度，收益率的大小是和風(fēng)險成正比的，也就是說風(fēng)險越大收益越高。收益率的構(gòu)成包括兩個方面：一是無風(fēng)險收益率。無風(fēng)險收益率可以用國債利率來代替，因?yàn)閲鴤m然不能說沒有一點(diǎn)風(fēng)險，但國債的風(fēng)險很低，可以拿同期國債利率來近似的代替無風(fēng)險利率；二是風(fēng)險收益率。風(fēng)險是可以測量的，風(fēng)險收益率+無風(fēng)險收益率=收益率被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院114第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法收益法的基本前提1第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法基本程序搜集驗(yàn)證與評估對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)營前景、財(cái)務(wù)狀況、市場形勢、以及經(jīng)營風(fēng)險等分析測算被評估對象未來預(yù)期收益確定折現(xiàn)率或資本化率用折現(xiàn)率或資本化率評估對象未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值分析確定評估結(jié)果12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院115第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法基本程序12/7/第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法基本參數(shù)收益額必須是歸資產(chǎn)所有者所有的收益資產(chǎn)未來的預(yù)期的收益資產(chǎn)客觀收益12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院116第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法基本參數(shù)12/7/第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法例：有一座寫字樓，用于出租，那么出租的收益也就是租金，在評估中用租金作為收益，租金是用什么指標(biāo)的來算？可以用實(shí)際收了多少租金，比如說每天每平米3元，3/天×面積=實(shí)際收益；但也不一定用實(shí)際的每天每平米收3元，而是根據(jù)同檔次的寫字樓，在所處的地理位置一般情況下寫字樓的租金而定。假如同檔次的寫字樓一般每天每平米是5元，而你收的是3元。由于是公允的，則不能用實(shí)際收的3元而是客觀的

5元來計(jì)算。12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院117第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法例：有一座寫字樓，第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法折現(xiàn)率它是一個期望的投資報酬率折現(xiàn)率構(gòu)成無風(fēng)險報酬率風(fēng)險報酬率

折現(xiàn)率和資本化率在本質(zhì)上是一樣的12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院118第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法折現(xiàn)率12/7/2第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法收益期限根據(jù)持續(xù)使用的能力在未來多長時間資產(chǎn)能夠給所有者帶來未來預(yù)期收益，可以是1年、2年、5年有限期，也可以是永續(xù)無限期，由評估人員測定。以法律、法規(guī)的規(guī)定時間為基礎(chǔ)進(jìn)行估測以合同規(guī)定的時間為基礎(chǔ)估測根據(jù)產(chǎn)品壽命周期進(jìn)行估測12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院119第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法收益期限12/7/第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法收益法的公式基本系數(shù)折現(xiàn)系數(shù)

1/(1+r)n年金折現(xiàn)系數(shù)

[1－1/(1+r)n]/r12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院120第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法收益法的公式12/第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法通用公式評估值＝Ri/(1+r)i12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院121預(yù)期收益額折現(xiàn)率收益年期第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法12/7/2022第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法未來各年收益額不相等評估值＝Ri/(1+r)i12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院122第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法未來各年收益額不相第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法未來各年收益額相等且有限期

12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院123評估值＝A×[1－1/(1+r)n]/r第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法未來各年收益額相等第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法未來各年收益額相等且無限期

12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院124評估值＝A/r第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法未來各年收益額相等第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法未來收益額在若干年后保持不變-無限期12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院125評估值＝Ri/(1+r)i+A/r(1+r)t第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法未來收益額在若干年第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法未來收益額在若干年后保持不變-有限期12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院126評估值＝Ri/(1+r)i+(A/r)[1-1/(1+r)n-t](1+r)-t

第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法未來收益額在若干年第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法已知未來若干年后資產(chǎn)價格-收益不等額12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院127評估值＝Ri/(1+r)i+Pn/(1+r)n

第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法已知未來若干年后資第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法已知未來若干年后資產(chǎn)價格-收益等額12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院128評估值＝（A/r)×[1－1/(1+r)n]+Pn/(1+r)n

第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法已知未來若干年后資第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法收益期為無限，收益以等差級數(shù)變化P=A/r+B/r2（等差遞增）P=A/r-B/r2（等差遞減）收益期為無限，收益以等比級數(shù)變化P=A/（r-s）（等比遞增）P=A/（r+s）（等比遞減）12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院129第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法收益期為無限，收益第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法例1：有一宗房地產(chǎn)，年純收益為300元/平方米，為目前類似房地產(chǎn)的平均水平。其所在地區(qū)正在進(jìn)行道路擴(kuò)建，預(yù)計(jì)三年后可使售價達(dá)到3500元/平方米，假定資本化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的單價為多少？

12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院130解：房地產(chǎn)單價=300×2.4869+3500×0.7513=3375.62元第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法例1：有一宗房地產(chǎn)第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法例2：某資產(chǎn)未來第一年純收益為20萬元，假設(shè)該資產(chǎn)的使用期限為無限期，預(yù)計(jì)未來每年純收益按1%的比率遞減，資本化率為期不遠(yuǎn)7%，則資產(chǎn)的評估值最接近于多少萬元？A．190；B．250；C．286；D．33312/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院131第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法例2：某資產(chǎn)未來第第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法例3：某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來5年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第6年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現(xiàn)率和資本化率均為10%。確定該收益性資產(chǎn)在持續(xù)經(jīng)營下和50年收益的評估值。12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院132第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法例3：某收益性資產(chǎn)第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院133（1）永續(xù)經(jīng)營條件下的評估過程：首先，確定未來收益額的現(xiàn)值現(xiàn)值總額=

=12×0.9091+15×0.8265+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209=49.2442計(jì)算中的折現(xiàn)系數(shù)，可從復(fù)利現(xiàn)值表中查得。其次，將第6年以后的收益進(jìn)行資本化化處理，即：14/（10%）=140（萬元）最后，確定該企業(yè)評估值企業(yè)評估價值=49.2442+140×0.6209=136.17（萬元）

第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法12/7/2022第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院134（2）50年的收益評價過程：評估價值=

=49.2442+140×0.6209×(1-0.0137)=49.2442+85.7351=134.98（萬元）第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第三節(jié)：收益法12/7/2022第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第四節(jié)：評估方法的選擇評估方法之間的區(qū)別每種評估方法都是從某一角度反映資產(chǎn)的價值市場法是通過與市場參照物比較獲得評估對象的價值收益法是根據(jù)評估對象預(yù)期收益折現(xiàn)獲得其評估價值成本法是從資產(chǎn)的再取得途徑評估價值。資產(chǎn)評估方法的選擇評估方法的選擇要與評估目的、評估時的市場條件、被評估對象在評估過程中所處的狀態(tài)，以及由此決定的價值類型相適應(yīng)；評估方法的選擇受評估對象的類型、理化狀態(tài)等因素的制約；評估方法的選擇受各種評估方法運(yùn)用所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)能否搜集的制約12/9/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院135第二章：資產(chǎn)評估的基本方法

第四節(jié)：評估方法的選擇評估