房西苑企業(yè)融資策劃

資本運營-投資融資講師：房西苑美國項目管理協(xié)會會員中國科學(xué)院研究生院教授北京大學(xué)國情研究中心研究員清華大學(xué)國際工程管理學(xué)院教授華運電力載波技術(shù)有限公司董事長矩陣方達網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司董事長北京匯思通管理咨詢有限公司董事長電話：10-8779600213901368149郵箱：maxfang@263.房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!（一）了解投資與融資投資與融資殊途同歸資金內(nèi)循環(huán)與外循環(huán)用人家的水澆自家園信用資金與股本資金兩種不同的發(fā)展戰(zhàn)略把融資視為商品交易房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!投資與融資殊途同歸投資學(xué)有兩個門可以進入：一個門是投資，一個門是融資；從投資的門進入，把學(xué)問越做越深；從融資的門進入，把學(xué)問越做越淺；無論從那個門進入，就是殊途同歸；房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!企業(yè)運營的四種選擇當老婆養(yǎng)：投資風(fēng)險小，經(jīng)營難度??；當兒子養(yǎng)：投資風(fēng)險小，經(jīng)營難度大；當女兒養(yǎng)：投資風(fēng)險大，經(jīng)營難度小；當豬仔養(yǎng)：投資風(fēng)險大，經(jīng)營難度大；房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!企業(yè)三個層面的競爭技術(shù)層面競爭：時間上的領(lǐng)先；市場層面競爭：空間上的優(yōu)勢；資本層面競爭：決勝千里之外房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!（二）投資者與融資模式選擇什么樣的投資者投資機構(gòu)的階段定位投資機構(gòu)的功能定位設(shè)計不同的融資模式房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!不同層面的投資者以資本運營階段劃分種子資金：孵化科技成果風(fēng)險資金：包裝可行項目培育資金：開拓新興市場成長資金：擴大經(jīng)營規(guī)模公募資金：贖出私募資金房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!股權(quán)結(jié)構(gòu)演變（實例）初創(chuàng)期：創(chuàng)始資金與股權(quán)分配培育期：二期融資與股權(quán)稀釋成長期：三期融資與股權(quán)變化收獲期：上市融資與增資擴股房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!信用融資：寅吃卯糧方式\來源買方賣方社會機構(gòu)抵押融資質(zhì)押融資信用融資項目融資擔(dān)保融資條件融資其他方式房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!債務(wù)融資與債券品種有擔(dān)保債券的分類及特點無擔(dān)保債券的分類及特點可轉(zhuǎn)換債券的分類及特點可贖回債券的分類及特點浮動利債券的分類及特點固定利債券的分類及特點記名債券的分類及特點不記名債券的分類及特點房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!投資決策的四項原則風(fēng)險與收益平衡貨幣有時間成本現(xiàn)金以流量計算超額利潤平均化房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!投資決策的工具方法雙指標評估模型，隨身攜帶坐標要素加權(quán)量化表，心中揣著秤砣競爭性要素分析，信手掂來標尺劉易斯決策模型，大腦裝上程序房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!市場分析的基本模式市場總量分析需求總量統(tǒng)計預(yù)測市場增幅預(yù)測供求差額確定目標份額市場定位分析客戶群體定位性能價格定位價值鏈條定位市場周期定位競爭優(yōu)劣分析技術(shù)優(yōu)勢分析品牌優(yōu)勢分析資源優(yōu)勢分析管理優(yōu)勢分析房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!投資項目價值鏈分析龍頭價值鏈在哪里？短缺價值鏈在哪里？核心競爭力在哪里？房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!如何提高資產(chǎn)的流動性資產(chǎn)的流動性可細拆分割可標準計量可憑證授權(quán)可方便交換資產(chǎn)的證券化房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!（四）項目包裝要旨投資者愛聽什么故事項目包裝的方法技巧尋求中介機構(gòu)的幫助商務(wù)模式的設(shè)計策劃商務(wù)計劃書基本模式

房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!投資者愛聽什么故事報告文學(xué)有資產(chǎn)，有產(chǎn)品有市場，有利潤科幻小說有理想，有根據(jù)有計劃，有資源房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!深入淺出乃溝通捷徑深入淺出淺入淺出淺入深出深入深出深出淺出深入淺入房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!商務(wù)模型的設(shè)計策劃技術(shù)模式：核心是性價比運營模式：核心是盈利點合作模式：核心是雙贏案例演示與案例分析房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!經(jīng)營模式的設(shè)計標準捕捉商機：找到項目的盈利點揚長避短：繞開不確定的環(huán)節(jié)現(xiàn)金之上：裝到籃子里才是菜化繁為簡：兩點之間直線最短案例演示與案例分析房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!（五）投資效益分析從三個原始問題出發(fā)如何評估資產(chǎn)的價值項目的現(xiàn)金流量預(yù)算貼現(xiàn)率是怎樣計算的項目評估的三大指標效益指標之間的關(guān)系資本運營的財務(wù)目標投資者期望的回報率房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!帳面余額法（優(yōu)劣分析）方法：總投資減去總負債，再減去累計折舊和損耗等于凈資產(chǎn)值資產(chǎn)重置法（優(yōu)劣分析）方法：以現(xiàn)有的產(chǎn)出規(guī)模為準，假設(shè)重置這些資產(chǎn)需要多少投資市場類比法（優(yōu)劣分析）方法：對比性質(zhì)相同，規(guī)模和產(chǎn)值相似的企業(yè)，進行類比推算；現(xiàn)金流量法（優(yōu)劣分析）方法：以今天的現(xiàn)金流量進行預(yù)定期推算，預(yù)測折現(xiàn)后的凈現(xiàn)值；資產(chǎn)評估基本方法房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!怎樣計算貼現(xiàn)率貼現(xiàn)率的意義貼現(xiàn)率的構(gòu)成與測算資金的安全成本資金的機會成本資金的風(fēng)險成本房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!現(xiàn)金流量表的作用投資效益預(yù)測測算內(nèi)部收益率是否高于資金成本；測算項目產(chǎn)生現(xiàn)金流的能力和狀況投資決策判斷對比三項效益指標，擇優(yōu)投資內(nèi)部收益率指標的側(cè)重點，財務(wù)凈現(xiàn)值指標的側(cè)重點，投資風(fēng)險測算盈虧平衡點測算要素敏感性分析房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!投資者期望回報率年數(shù)投資回報倍數(shù)內(nèi)部收益率年數(shù)投資回報倍數(shù)內(nèi)部收益率5二倍15％3三倍44％5三倍25％4四倍41％5五倍38％5五倍38％5七倍48％7七倍32％5十倍58％10十倍26％50％10％20％30％40％IRR0％企業(yè)發(fā)展階段企業(yè)發(fā)展階段創(chuàng)業(yè)階段>50%培育階段30-40%成長階段20-30%轉(zhuǎn)折階段>50%房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!

要素敏感性分析價格±10%產(chǎn)銷量±10%

投資額±10%成本±10%增幅-10%-20%+10%+20%減幅0%內(nèi)部收益率20%25%30%143218%32%20%30%29%21%23%27%增值稅±10%26%24%5房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!投入產(chǎn)出數(shù)量模型資金來源構(gòu)成設(shè)計產(chǎn)量預(yù)測單位價格預(yù)測總收入預(yù)測營業(yè)/增值稅總投資預(yù)算-經(jīng)營利潤-稅后利潤-凈利潤現(xiàn)值-增長率預(yù)測企業(yè)所得稅可變經(jīng)營成本固定經(jīng)營成本固定資產(chǎn)投資股份權(quán)益結(jié)構(gòu)資金貼現(xiàn)率內(nèi)部收益率投資回收期盈虧平衡點00=0%可分配房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!（七）資產(chǎn)重組與兼并兼并重組的基本模式公司兼并的三個方向兼并重組的誤區(qū)陷阱資產(chǎn)評估的基本方法資產(chǎn)并購的定價模型資產(chǎn)并購的會計處理設(shè)計資產(chǎn)并購的模式借殼上市的案例介紹房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!兼并重組的動機降低成本：擴大經(jīng)濟規(guī)模，提高管理效率增加收益：增加競爭能力，盤活沉淀資產(chǎn)財務(wù)利益：獲取避稅效益，降低融資成本房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!兼并重組的陷阱誤區(qū)實現(xiàn)多元化的經(jīng)營為多余資金找出路管理團隊個人動機房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!資產(chǎn)并購的價值評估協(xié)同效益的評估：效益因素：風(fēng)險不變，效益增加風(fēng)險因素：效益不變，風(fēng)險降低相關(guān)因素：債務(wù)因素，競爭因素并購利益的分配：資產(chǎn)出讓方的底線資產(chǎn)并購方的上限買賣雙方的利益分配房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!資產(chǎn)并購的定價模型股權(quán)置換定價公式：Xmax=VB+SVABXmax

=

最高股票收購比例

VB

=

并購前股東權(quán)益值

VAB

=

并購后股東權(quán)益值

S

=

并購的協(xié)同效益值Pmax

=

最高現(xiàn)金收購價格Pmin

=

最低現(xiàn)金收購價格

VB

=

并購前股東權(quán)益值

VAB

=

并購后股東權(quán)益值現(xiàn)金收購定價公式：Pmax>P>PminVAB>P<VB房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!資產(chǎn)并購的操作模式并購操作考慮的要素：法律政策利益協(xié)調(diào)資源配置操作步驟資產(chǎn)并購的案例分析：借尸還魂案一箭雙雕案分碼制衡案換手贖身案房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!資金的內(nèi)循環(huán)與外循環(huán)資金內(nèi)循環(huán)：從利潤（客戶）流入，從成本（供應(yīng)）流出資金外循環(huán)：從成本（股東）流入，從利潤（分紅）流出資金內(nèi)循涉及會計財務(wù)，屬于產(chǎn)品經(jīng)營，日常運營決策金外循環(huán)涉及金融財務(wù)，屬于資產(chǎn)經(jīng)營，最高層決策。房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!兩種不同的發(fā)展戰(zhàn)略上樓梯戰(zhàn)略：產(chǎn)品運營憑自身積累滾雪球般從小發(fā)展壯大；冒巨大的市場競爭風(fēng)險，系統(tǒng)風(fēng)險；上電梯戰(zhàn)略：資本運營企業(yè)融資，借金融資本之力迅速擴張；可以抵抗系統(tǒng)風(fēng)險，但冒非系統(tǒng)風(fēng)險；今天時代不是大魚吃小魚，而是快魚吃慢魚；房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁!把融資看作市場交易資產(chǎn)運營中，企業(yè)（資產(chǎn)）和項目是出售的商品；融資者就是商品的賣方，投資者就是商品的買方；賣方和買方之間達成交易取決于雙方的相互理解；投資和融資雙方相互了解的最好辦法是交換立場；簽約之前算盤須兩面打，簽約之后算盤須兩面打；房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁!不同層面的投資者以投資商務(wù)模式劃分：實業(yè)投資者：買雞下蛋金融投資者：買蛋賣雞證券投資者：買雞賣雞房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁!投資基金的運營模式四個角色，三權(quán)分立：基金的投資者：基金股東基金的管理者：管理公司基金的保存者：托管銀行基金的使用者：項目公司所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離：所有權(quán)分散，風(fēng)險降低了經(jīng)營權(quán)集中，操作專業(yè)化兩權(quán)杠桿差，效率提高了規(guī)范化制衡，操作理性化房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁!融資模式的優(yōu)選排序象限：外部權(quán)益融資第二象限：外部信用融資第三象限：內(nèi)部權(quán)益融資第四象限：內(nèi)部信用融資房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁!企業(yè)融資，戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)權(quán)益融資，砍腿換車；信用融資，寅吃卯糧；金融租賃，借雞生蛋；買方信貸，貿(mào)易補償；資產(chǎn)信托，表外融資；整合資源，空手套狼；零存整取，蓄水滴灌；股權(quán)質(zhì)押，典手借槍；一夫二妻，一胎雙子；市場孵化，憑奶認娘；圍點打援，以兩搏斤，項目融資，畫餅賒賬；房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁!（三）投資決策選擇項目的三道門檻投資決策的四項原則標準的投資決策程序盡職調(diào)查涉及的問題參照體系的縱橫坐標投資項目的市場分析投資項目價格性能比沒有退路就沒有安全房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第41頁!產(chǎn)業(yè)前景朝陽或夕陽產(chǎn)業(yè)政府支持或限制國民經(jīng)濟增長點技術(shù)革新的后勁市場定位客戶群體定位市場周期定位產(chǎn)業(yè)價值鏈定位核心競爭力定位團隊素質(zhì)是否相互理解是否執(zhí)行力強是否團結(jié)合作是否穩(wěn)定結(jié)構(gòu)天時地利人和選擇項目的三道門檻房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第42頁!投資決策的典型程序決策程序：一看二問三估算技術(shù)論證：雞蛋里面挑骨頭效益論證：借用風(fēng)險稱效益盡職調(diào)查：先脫衣服后上床資金監(jiān)管：掐著水表擰龍頭房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第43頁!市場分析的方法工具資料統(tǒng)計法概率交集法邊際效益法參照類比法水漲船高法零和競爭法房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第44頁!投資者如何選擇退路沒有流動就沒有安全上市套現(xiàn)溢價轉(zhuǎn)讓股東回購房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第45頁!設(shè)計投資的退出機制例一：科技項目的投資退出機制：股權(quán)，專利，分成，上市例二：房地產(chǎn)項目的資金退出：零售整租，擊鼓傳花例三：加工業(yè)項目的資金退出：買殼上市，借尸還魂房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第46頁!項目融資成功三要素運氣

實力

包裝

房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第47頁!巧妙地運營無形資產(chǎn)有形資產(chǎn)一代致富，無形資產(chǎn)一夜致富有形資產(chǎn)拼硬成本，無形資產(chǎn)憑軟成本有形資產(chǎn)算數(shù)增長，無形資產(chǎn)幾何增長有形資產(chǎn)越分越少，無形資產(chǎn)越分越多房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第48頁!如何說服投資者拍板思路清晰：令人無懈可擊；數(shù)據(jù)充分：令人心服口服；概念煽情：令人熱血沸騰；房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第49頁!技術(shù)模型的設(shè)計與包裝技術(shù)模式的選擇：適用性，穩(wěn)定性，性價比技術(shù)模式的包裝化繁為簡，深入淺出，圖文并茂房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第50頁!合作模式的設(shè)計風(fēng)險與責(zé)任的分擔(dān)；權(quán)力與利益的分配；戰(zhàn)略上以不變應(yīng)萬變；戰(zhàn)術(shù)上以萬變應(yīng)不變。案例演示與案例分析房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第51頁!面對三個原始的問題項目需要多少錢，發(fā)展規(guī)劃錢花在什么地方，投資預(yù)算花錢能換來什么，資產(chǎn)評估房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第52頁!資產(chǎn)的評估對比分析

帳面余額法：優(yōu)點：憑據(jù)清楚，方法簡單，計算精確，容易審查核計缺點：忽略資產(chǎn)盈利能力，技術(shù)進步，價格變化，無形資產(chǎn)資產(chǎn)重置法：優(yōu)點：可從物質(zhì)上體現(xiàn)市場價格的變化，技術(shù)進步，機會成本缺點：無法體現(xiàn)資產(chǎn)的無形價值和今后的盈利能力市場類比法：優(yōu)點：方法簡單，體現(xiàn)市場價值和行業(yè)競爭因素。缺點：很難找到恰當?shù)钠髽I(yè)和資產(chǎn)進行類比現(xiàn)金流量法：優(yōu)點：充分體現(xiàn)資產(chǎn)增殖的效益，其價值對投資人的意義缺點：計算復(fù)雜，不確定因素多，推算的根據(jù)難以精確。房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第53頁!項目評估的效益指標內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值投資回收期在設(shè)定的貼現(xiàn)率的前提下，于統(tǒng)計期末獲得的凈現(xiàn)金值余額。在財務(wù)凈現(xiàn)值為零時的貼現(xiàn)率值?？梢暈閯討B(tài)的投資回報率。從投資到位之日到現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計成為正數(shù)之日的時間跨度。房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第54頁!資本加權(quán)平均成本在大多數(shù)情況下，企業(yè)的資本構(gòu)成不是單一形式的。如果存在多種資本形態(tài)，需要根據(jù)不同資本的具體成本和其權(quán)重，計算出企業(yè)的綜合資本成本，然后設(shè)定貼現(xiàn)率。資本形式金額比重個別成本加權(quán)成本企業(yè)債券6,000,00024%10%2.40%銀行信貸5,000,00020%8%1.60%優(yōu)先股4,000,00016%12%1.92%普通股10,000,00040%16%6.40%合計25,000,000100%-12.32%運行資本25,000,00083.33%12.32%10.27%沉沒成本5,000,00016.67%100.0%16.67%總計30,000,00026.94%房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第55頁!盈虧平衡分析公式出廠價格月產(chǎn)量銷售收入可變成本固定成本經(jīng)營利潤盈虧點100.006,000600,000120,000180,000300,00050.006,000300,000120,000180,000050.0%100.002,250225,00045,000180,000037.5%100.006,000600,000120,000480,000080.0%（單位可變成本=

20.00元）價格盈虧點=可變成本+固定成本月計劃產(chǎn)量=120,000

+

180,000600,000=50.00元產(chǎn)量盈虧點=固定成本出廠價格–單位可變成本=180,00060.00

–

20.00=2,250件成本盈虧點=

銷售收入

-

可變成本=

600,000–120,000=480,000元

房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第56頁!投入產(chǎn)出模型的建立投資額與利潤率：按下葫蘆浮起瓢資金的時間成本：拍著腦袋貼現(xiàn)值投入產(chǎn)出預(yù)期值：腳踏今天看明天自變量與因變量：牽動小指撼全身盈虧平衡臨界點：鐵打秤盤游動砣房西苑企業(yè)融資策劃共64頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第57頁!商務(wù)計劃書的模版第一章：項目概要

1-1項目簡介，故事梗概

1-2合作方案，利益關(guān)系

1-3投資回報，效益結(jié)果第二章：項目公司

2-1公司現(xiàn)狀，發(fā)展歷史

2-2管理團隊，股權(quán)結(jié)構(gòu)

2-3經(jīng)營業(yè)績，發(fā)展規(guī)劃第三章：商務(wù)模式

3-1技術(shù)模式，解決方案

3-2經(jīng)營模式，運作流程

3-3合作模式，操作步驟第四章：市場分析

4-1市場規(guī)模，目標份額

4-2行業(yè)地位，競爭對手

4-3市場定位，營銷策略

第五章：投入產(chǎn)出

5-1投資預(yù)算，資金來源

5-2成本估算，收入預(yù)測

5-3效益指標，數(shù)據(jù)說明第六章：風(fēng)險分析

6-1風(fēng)險預(yù)測，風(fēng)險原因

6-2風(fēng)險評估，量化指標

6-3防范